某房產(chǎn)項(xiàng)目包裝推廣策劃方案

禹洲陽(yáng)光花城包裝推廣籌劃方案2024.6.25認(rèn)識(shí)禹洲陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)原那么陽(yáng)光花城的開(kāi)發(fā)環(huán)境陽(yáng)光花城的未來(lái)認(rèn)識(shí)禹洲陽(yáng)光花城項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo)02-3地塊02-5地塊基地面積10603.851㎡12264.277㎡總建面積28630㎡30660㎡容積率2.72.5住宅面積26480-26680㎡27140-27470㎡商業(yè)面積1810-2010㎡3190-3520㎡建筑密度≤30%≤30%綠地率≥30%≥30%限高無(wú)無(wú)陽(yáng)光花城地塊界位圖地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)認(rèn)識(shí)禹洲陽(yáng)光花城地塊四周實(shí)景認(rèn)識(shí)禹洲陽(yáng)光花城宗地全景拼接圖梧侶路二環(huán)南路露金路同輝路同集北路同盛路陽(yáng)光花城地塊位于同安工業(yè)集中區(qū)，具體坐落在梧侶路與同盛路交叉口，梧侶路北側(cè)，同盛路西側(cè)，東南灣商城斜對(duì)面。距離同集北路約1.2公里；距離同集北路BRT車(chē)站約1.3公里；距離沈海高速路口約2.5公里；距離廈門(mén)市第三醫(yī)院約3.2公里；位于湖里工業(yè)區(qū)中心點(diǎn)。陽(yáng)光花城地塊位于同安工業(yè)集中區(qū)，具體坐落在梧侶路與同盛路交叉口認(rèn)識(shí)禹洲陽(yáng)光花城地塊所處區(qū)位工業(yè)區(qū)需要配套設(shè)置綜合管理效勞中心、物流配送中心、社區(qū)效勞中心以及外口公寓、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、變電站、加油站、中小學(xué)、酒店、文化體育設(shè)施、餐飲、超市等市政、公共和商業(yè)效勞體系。本工程正是工業(yè)區(qū)的配套工程用地之一。區(qū)域工業(yè)未來(lái)配套集中區(qū)地塊位于區(qū)域工業(yè)未來(lái)配套集中區(qū)腹地，未來(lái)盡享工業(yè)區(qū)根本配套，住宅、商業(yè)開(kāi)展空間彈性較大。認(rèn)識(shí)禹洲陽(yáng)光花城同安工業(yè)集中區(qū)同安工業(yè)集中區(qū)，為福建省規(guī)模最大的通用廠房建設(shè)工程。總規(guī)劃占地面積12平方公里，廠房總建筑面積480多萬(wàn)㎡，建成后可吸納勞動(dòng)人口6萬(wàn)至8萬(wàn)人。規(guī)劃定位：機(jī)械電子、服裝鞋帽、皮革化纖、有色金屬、運(yùn)動(dòng)器械、塑料制品等符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的勞力和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)為主的多產(chǎn)業(yè)兼容的綜合性產(chǎn)業(yè)基地與環(huán)東海域片區(qū)遙相照應(yīng)形成海西最大的工業(yè)基地認(rèn)識(shí)禹洲陽(yáng)光花城同安工業(yè)集中區(qū)幼兒園：梧侶開(kāi)心幼兒園中小學(xué)：梧侶小學(xué)〔在建〕，以安置外來(lái)工子弟為主。同安城南：同安區(qū)柑嶺小學(xué)；柑嶺中學(xué)；廈門(mén)鳳南中學(xué)；同安西山小學(xué)〔均離本案距離大于2.5公里〕商業(yè)：梧侶村延街商鋪，屬于村委會(huì)資產(chǎn)烏涂商業(yè)街，村委會(huì)資產(chǎn)，已成型東南灣商業(yè)城，以家具批零為主自建：有美食街；生活日雜小超市銀行：中國(guó)農(nóng)村信用社醫(yī)院：廈門(mén)市第三醫(yī)院〔距本案約3.5公里工程周邊配套較為匱乏，但正在逐步完善中，本案就讀的中小學(xué)距離約2.5公里，商業(yè)配套主要集中在梧侶村的零散小商業(yè)。本案廠房廠房少量商業(yè)配套滿足根本需求為主認(rèn)識(shí)禹洲陽(yáng)光花城工程周邊配套認(rèn)識(shí)禹洲陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)原那么陽(yáng)光花城的開(kāi)發(fā)環(huán)境陽(yáng)光花城的未來(lái)地段人口交通位于同安工業(yè)集中區(qū)中心位置，工業(yè)區(qū)配套用地中心，區(qū)域未來(lái)將是省內(nèi)規(guī)模最大的通用廠房。未來(lái)可吸納的工人達(dá)6-8萬(wàn)人，在人口快速增長(zhǎng)下，居住需求旺盛地塊南側(cè)梧侶路現(xiàn)有公交站，但尚未開(kāi)通。梧侶路，同盛路，同輝路均為雙向4車(chē)道，道路寬敞，路面狀況較優(yōu)。人口快速增長(zhǎng)，居住需求旺盛，而工業(yè)區(qū)內(nèi)供給缺乏，成為制約工業(yè)區(qū)進(jìn)一步開(kāi)展的重要因素之一，本案的開(kāi)發(fā)建設(shè)，必將緩解目前的供需失衡壓力，因此本案前景良好開(kāi)發(fā)原那么考量因素僅從工業(yè)區(qū)內(nèi)而言，本工程不存在太大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。當(dāng)然，本工程能否順利開(kāi)發(fā)并銷售，還有賴于工業(yè)區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)展，以及區(qū)內(nèi)其他配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)完善。工業(yè)區(qū)內(nèi)的商住工程普通商住開(kāi)發(fā)工程≠本案為工業(yè)區(qū)內(nèi)的商住工程，工程開(kāi)展前景良好，成為工業(yè)區(qū)開(kāi)展的重要因素之一開(kāi)發(fā)原那么考量因素開(kāi)發(fā)原那么考量因素地：地塊位處工業(yè)區(qū)腹地史：方圓4公里內(nèi)無(wú)房地產(chǎn)〔住宅〕開(kāi)發(fā)歷史人：周邊已有配套以滿足當(dāng)?shù)刈∶窦巴鈦?lái)打工人口為主低端住宅中端產(chǎn)品高檔社區(qū)開(kāi)放式商業(yè)街滿足社區(qū)需要及工程周邊業(yè)態(tài)互補(bǔ)專業(yè)市場(chǎng)/賣(mài)場(chǎng)開(kāi)發(fā)原那么禹洲陽(yáng)光花城地塊的開(kāi)發(fā)：以滿足同安工業(yè)集中區(qū)的生活商業(yè)配套需求為主產(chǎn)品以中檔層次為定位,同時(shí)力爭(zhēng)與同集路北段-同安城南的競(jìng)爭(zhēng)工程差異化，籍以拉升產(chǎn)品力和售價(jià)。商業(yè)局部考慮以住宅底商為主初步開(kāi)發(fā)建議認(rèn)識(shí)禹洲陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)原那么陽(yáng)光花城的開(kāi)發(fā)環(huán)境陽(yáng)光花城的未來(lái)陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)環(huán)境禹洲陽(yáng)光花城地塊的開(kāi)發(fā)環(huán)境了解競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域、競(jìng)爭(zhēng)工程了解區(qū)域開(kāi)展特征，開(kāi)展水平了解潛在客戶的真實(shí)需求由于受政策影響，5月份廈門(mén)住宅市場(chǎng)成交創(chuàng)下近1年新低，成交均價(jià)迫近萬(wàn)元大關(guān)，短期內(nèi)市場(chǎng)尚不明朗，市場(chǎng)容量急劇下降。受春節(jié)因素、在售存量低影響主要受政策影響，成交量下調(diào)嚴(yán)重陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)環(huán)境宏觀開(kāi)展環(huán)境近8個(gè)月島外市場(chǎng)成為廈門(mén)住宅市場(chǎng)主導(dǎo)，島外市場(chǎng)容量不斷放大，成交均價(jià)在8000元/㎡上下浮動(dòng)，受政策影響短期島外短期量?jī)r(jià)上漲空間較小。陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)環(huán)境島內(nèi)外樓市宏觀數(shù)據(jù)受政策及目前同安區(qū)在售存量較小影響，5月同安區(qū)住宅成交量急劇下跌，成交均價(jià)主要由于上月古龍·御園高成交量拉高，5月回歸理性價(jià)格。陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)環(huán)境同安區(qū)住宅量?jī)r(jià)趨勢(shì)2024年5月前同安區(qū)商業(yè)月成交量平均約12套，成交均價(jià)約11700元/㎡，2024年5月由于蕓溪居住公園商業(yè)街較低價(jià)格出售成交量拉升，但整體均價(jià)下降至8880元/㎡。陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)環(huán)境同安區(qū)商業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)成交小結(jié)同安住宅市場(chǎng)：受政策影響較為嚴(yán)重，同時(shí)由于在售存量較小原因，5月出現(xiàn)了明顯“量?jī)r(jià)齊跌〞。同安商業(yè)市場(chǎng)：新國(guó)十條政策對(duì)商業(yè)物業(yè)無(wú)特殊限制，同安區(qū)商業(yè)量?jī)r(jià)走勢(shì)持續(xù)較為平穩(wěn)，5月由于個(gè)盤(pán)低價(jià)放量，有抬頭的態(tài)勢(shì)。相對(duì)島內(nèi)工程來(lái)說(shuō)，島外區(qū)域在土地放量及工程競(jìng)爭(zhēng)上較為寬泛，受?chē)?guó)家宏觀地產(chǎn)政策的影響較大，漲跌趨勢(shì)明顯。陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)環(huán)境同安區(qū)樓市宏觀分析近幾年同安房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展較為迅速，目前形成了多市場(chǎng)、多板塊的競(jìng)爭(zhēng)格局，目前主要潛在存量集中在環(huán)東海域板塊及城南板塊。城南城西環(huán)東海域及同集路板塊廈航·高郡中洲·濱海城陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域界定6月23日，同安“濱海新城〞奠基啟動(dòng)儀式上，以金帝集團(tuán)為首的多個(gè)城建及市政配套工程啟動(dòng)，全面提供環(huán)東海域-同集板塊區(qū)域價(jià)值。市民中心快速公交西柯樞紐站濱海西大道陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)環(huán)境區(qū)域規(guī)劃利好——同安濱海新城12563 4 序號(hào)地塊編號(hào)地塊屬性建筑面積

（㎡）樓面價(jià)

（元/㎡）受讓人1T2009G05商住670003104古龍2T2009G04商住284502882古龍3T2009G06商住428002201華旺4T2009G08商住、教育581302207華旺5T2007G03商住1019803020廈航6T2007G04商住、教育543203111新宇置業(yè)合計(jì)352680㎡距本案約4公里城南區(qū)域未來(lái)潛在存量約35萬(wàn)㎡，主要集中與環(huán)城西路沿線近期推盤(pán)工程主要為鳳翔新城工程。距本案約4公里的城南區(qū)域，城南板塊共有6個(gè)未來(lái)潛在工程，總建筑面積約35萬(wàn)㎡。鳳翔新城陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)環(huán)境主要競(jìng)爭(zhēng)工程金帝城市新區(qū)綜合體2024TG142024TG12海景資源工程環(huán)東海域與本案區(qū)域相比具備資源優(yōu)勢(shì)，其中有金帝超大體量大盤(pán)、2024TG14、2024TG12等，所以綜合來(lái)看本案產(chǎn)品上不具備與環(huán)東海域競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力，主要圍繞客源爭(zhēng)奪。陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)環(huán)境濱海新城開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)工程2024TG02城南多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)工程從競(jìng)爭(zhēng)工程的分布上看，從陽(yáng)光美郡到同安城南板塊主要以同安工業(yè)集中區(qū)為區(qū)隔。而從同安工業(yè)集中區(qū)的規(guī)劃上看，本案所處的空地為惟一商住用地供給區(qū)，因此與本案直接競(jìng)爭(zhēng)的工程以2024TG02地塊〔陳長(zhǎng)流個(gè)人所有〕及未掛牌空地為主，且這一結(jié)論受各地塊工程進(jìn)度影響而變化。從地緣性優(yōu)勢(shì)上看，本案及2024TG02地塊在消化工業(yè)集中區(qū)域客戶存在優(yōu)勢(shì)，畢竟工業(yè)區(qū)中暫無(wú)專門(mén)的生活區(qū)塊規(guī)劃。陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)工程界定2024年第三季度2024年第四季度2024年第一季度2024年第二季度2024年第三季度鳳翔新城廈航·高郡T2009G05T2009G04陽(yáng)光美郡T2009G06T2009G08約4.5萬(wàn)㎡約13萬(wàn)㎡80—97㎡的二房、三房約40㎡，80-90㎡，約110㎡之間，兩房、三房75-160㎡之間，兩房、三房此五宗地塊推出時(shí)間不詳，尚未進(jìn)入工程招標(biāo)階段同安城南及工程南面約5公里的陽(yáng)光美郡產(chǎn)品類型根本以80-90㎡的剛需戶型為主，輔以少量110㎡以上的三房，鳳翔新城工程有近30%的40㎡投資型單身公寓。2024TG02陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)工程推市周期表重點(diǎn)個(gè)案產(chǎn)品、價(jià)格及客戶分析基本指標(biāo)占地：4萬(wàn)㎡總建：13萬(wàn)㎡綠化率：38%容積率：2.55項(xiàng)目規(guī)劃高層項(xiàng)目配套華森商業(yè)中心、廈門(mén)第二外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、同安實(shí)驗(yàn)小學(xué)、公交站點(diǎn)、公園等推盤(pán)時(shí)間及體量2010年底，約5萬(wàn)㎡左右銷售均價(jià)未售銷售狀況未售項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)1.挑高客廳5.7米2.贈(zèng)送面積近50%3.主題復(fù)式園林景觀客戶廈門(mén)島內(nèi)及同安地緣性客戶廈航·高郡—新中央復(fù)式生活圈基本指標(biāo)占地：4.86萬(wàn)㎡總建：16萬(wàn)㎡容積率：3.29項(xiàng)目規(guī)劃小高層項(xiàng)目配套祥橋市場(chǎng)、佳事達(dá)超市、興業(yè)銀行、廈門(mén)第二國(guó)際外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、本案綜合型國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)以及納鳳崗公園推盤(pán)時(shí)間及體量推盤(pán)時(shí)間：預(yù)計(jì)2010年6月體量：約9萬(wàn)㎡銷售均價(jià)已售均價(jià)5600元/㎡銷售狀況6月中旬開(kāi)盤(pán)，已售60套項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)1、戶戶采光采景2、陽(yáng)臺(tái)全部朝南3、自身商業(yè)配套客戶關(guān)系營(yíng)銷客戶地緣性客戶、輔以少量返鄉(xiāng)客華森·公園首府—A＋級(jí)配套，品位高尚的棲居空間基本指標(biāo)占地：4.5萬(wàn)㎡總建：9.7萬(wàn)㎡綠化率：30%容積率：1.76項(xiàng)目規(guī)劃小高層項(xiàng)目配套同安一中、同安六中、新華度購(gòu)物廣場(chǎng)、潤(rùn)洲商業(yè)廣場(chǎng)、佳事達(dá)購(gòu)物中心、同安中醫(yī)院等推盤(pán)時(shí)間及體量推盤(pán)時(shí)間：2010.1.20體量：約5.5萬(wàn)㎡銷售均價(jià)二期約4850元/㎡銷售狀況銷售45.6%，存量約2.2萬(wàn)㎡項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)北臨廈門(mén)溫泉度假勝地，南靠同安繁華市區(qū)，臨近同安市中心中山路、三秀路繁華街區(qū)，生活便利客戶同安客戶，島內(nèi)及地緣性客戶尚美花城——舒適生活，完美配套基本指標(biāo)占地：22216.36㎡總建：45111㎡

綠化率：35%容積率：2.03項(xiàng)目規(guī)劃高層項(xiàng)目配套BRT,水景推盤(pán)時(shí)間及體量6月中下旬，45111㎡一次性推出銷售均價(jià)6500元/㎡銷售狀況尚無(wú)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)1.水景2.可協(xié)辦戶口3.精裝修客戶廈門(mén)島內(nèi)及地緣性客戶陽(yáng)光美郡——BRT同集路第一站，精裝公館價(jià)格：除城西古龍御園由于挑高戶型，價(jià)格迫近萬(wàn)元外，其余工程價(jià)格根本在5000-6000元/㎡上下浮動(dòng)。產(chǎn)品：產(chǎn)品類型主要以平層電梯房，80-110㎡剛需產(chǎn)品為主，輔以類別墅及130㎡改善型產(chǎn)品?？蛻簦褐饕驮磥?lái)自同安本地的企業(yè)高管、公務(wù)員等地緣性客戶，島內(nèi)客戶選擇環(huán)東海域區(qū)域多余同安城區(qū)，區(qū)域的關(guān)系營(yíng)銷、口碑營(yíng)銷是重點(diǎn)。區(qū)域工程小結(jié)工程周邊目前暫無(wú)商品住宅工程出售，周邊商業(yè)檔次較低，根本以滿足地緣性工人為主的商業(yè)配套，從整體看本案的居住價(jià)值及商業(yè)價(jià)值均有較好前景。在地塊北面梧侶村延街簡(jiǎn)易搭蓋店面租金約：25元/㎡梧侶村延路統(tǒng)建商業(yè)街店面租金約：30元/㎡位置較好的自建房底商店面租金達(dá)60-80元/㎡各大工廠區(qū)域本案周邊區(qū)域商業(yè)分析陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)環(huán)境本案西北角的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，缺乏統(tǒng)一有序的管理本區(qū)最貴的店面，典型的村民自建房底商KTV-工業(yè)區(qū)為數(shù)不多文化娛樂(lè)配套之一梧侶村惟一的大型購(gòu)物廣場(chǎng)商品去化率不高，經(jīng)營(yíng)不善周邊區(qū)域商業(yè)分析陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)環(huán)境免租金的美食廣場(chǎng)，據(jù)說(shuō)夜間生意火爆年青人娛樂(lè)工程較少，多群聚閑逛本案北側(cè)1.5KM處的烏涂商業(yè)街，相對(duì)規(guī)劃較好，但租金本錢(qián)也較高，整體經(jīng)營(yíng)不善烏涂商業(yè)街從業(yè)態(tài)上看以鞋服專營(yíng)、手機(jī)店和食品消費(fèi)類為主，人流較少周邊區(qū)域商業(yè)分析陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)環(huán)境時(shí)間：2024.6.18有效問(wèn)卷數(shù)：90同安工業(yè)集中區(qū)暫無(wú)大型生活區(qū)規(guī)劃，本案周邊的居民以租房及自建房為主，能提供員工宿舍的廠企并不多。本次訪談以梧侶-烏涂?jī)纱鍨榻?，針具有?gòu)置力的店主、自建房租賃者、工廠中高層管理者及局部職工為主。訪談客戶組成居住結(jié)構(gòu)了解潛在客群的真實(shí)需求陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)環(huán)境受訪客戶的家族結(jié)構(gòu)以單身-三口之家為主，年齡層約為25-35歲居多，自建房擁有者家族結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，以二代、三代、家族合居為主。從受訪客戶目前的居住條件上看，租房客以一房為主每月的居住本錢(qián)約為250-500元人民幣，而緊湊型兩房在本案周邊也相對(duì)較有市場(chǎng)。本次訪談在客戶樣本的選取上相對(duì)較為嚴(yán)格，因此統(tǒng)計(jì)而得的客戶收入水平也相對(duì)較高，80%客戶的收入水平超出09年同安平均工資水平〔1843元/月〕，由工業(yè)區(qū)人流帶來(lái)的居住和生活商業(yè)需求刺激下，本地原住居民的收入也呈現(xiàn)多樣化，高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。據(jù)了解，本案所處的梧侶村在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中處于財(cái)富龍頭地位，村民的收入結(jié)構(gòu)較廣泛，商業(yè)意識(shí)較強(qiáng)。家庭結(jié)構(gòu)居住條件收入水平了解潛在客群的真實(shí)需求——訪客資料陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)環(huán)境戶型偏好面積需求從購(gòu)房目的上看，以首次置業(yè)，解決根本居住需求為主，占比40%，改善型需求從資料分析上看，以自建房客戶及商店經(jīng)營(yíng)者為主。受家庭居住結(jié)構(gòu)影響，舒適型二房及三房產(chǎn)品需求較大，從面積需求上看，70平米以上帶戶口產(chǎn)品的需求較高，是未來(lái)產(chǎn)品規(guī)劃的主要參考指標(biāo)之一。簽于訪談客戶樣本特征的考量，投資型產(chǎn)品的分配比重較小，但也應(yīng)列入產(chǎn)品規(guī)劃范圍之內(nèi)，畢竟本案身處工業(yè)區(qū)，人口流動(dòng)特征明顯，小戶型產(chǎn)品需求也較高。了解潛在客群的真實(shí)需求——購(gòu)房意向陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)環(huán)境針對(duì)產(chǎn)品形態(tài)偏好的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，客戶注重產(chǎn)品裝修效果，建議70平米以上戶型以毛坯為主，一房或單身公寓等迷你戶型那么可做簡(jiǎn)單裝修，迎合流動(dòng)型客戶的租賃、居住需求。在被問(wèn)及樓盤(pán)關(guān)注要素時(shí)，我們做了分類統(tǒng)計(jì)，呈現(xiàn)以下特征：客戶最在意的因素是價(jià)格水平；工業(yè)園區(qū)人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，層次較高的客戶注重社會(huì)平安因素，鐘意封閉式小區(qū)管理；隨著同安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)縱深化，客戶的產(chǎn)品意識(shí)也逐漸提高，園林、物管也逐漸成為重要的參考因素；針對(duì)目前相對(duì)缺乏的商業(yè)、生活配套，滿足群眾需求的商業(yè)生活配套也顯示出重要性。同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌意識(shí)也漸強(qiáng)，訪談過(guò)程中不少民眾表示對(duì)禹洲這一開(kāi)發(fā)企業(yè)有好感，且較期待。產(chǎn)品形態(tài)偏好關(guān)注要素了解潛在客群的真實(shí)需求——購(gòu)房意向陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)環(huán)境受本區(qū)人口年齡特征的影響，目前最為緊缺的商業(yè)配套為文化娛樂(lè)和社區(qū)生鮮賣(mài)場(chǎng)，同時(shí)需要餐飲食品配套作為目前零亂的快餐商鋪?zhàn)餮a(bǔ)充。訪談中，民眾表示以下配套也相對(duì)較為在意：車(chē)站購(gòu)物廣場(chǎng)檔次較高的休閑廣場(chǎng)健身綠化公園交通設(shè)施等作為廣告受眾，本區(qū)人群習(xí)慣以報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)和短信等傳統(tǒng)媒介為信息接收渠道，其中“朋友介紹〞也被列入重要的參考建議，符合本區(qū)人群綜合素質(zhì)特征，因此人際傳播也顯示出重要性。了解潛在客群的真實(shí)需求——購(gòu)房意向陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)環(huán)境客戶層次不高70平米以上帶戶口收入結(jié)構(gòu)較廣泛，商業(yè)意識(shí)較強(qiáng)投資型產(chǎn)品以毛坯為主，局部可做簡(jiǎn)單裝修最在意的因素是價(jià)格水平封閉式小區(qū)管理對(duì)禹洲有好感文化娛樂(lè)和社區(qū)生鮮賣(mài)場(chǎng)最為緊缺人際傳播很重要統(tǒng)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)環(huán)境認(rèn)識(shí)禹洲陽(yáng)光花城開(kāi)發(fā)原那么陽(yáng)光花城的開(kāi)發(fā)環(huán)境陽(yáng)光花城的未來(lái)工程定位客戶定位產(chǎn)品定位S1.工業(yè)區(qū)龐大的人口規(guī)模居住需求的快速增長(zhǎng)；2.密集的路網(wǎng)，便捷的公共交通系統(tǒng)3.周邊為工業(yè)各類配套服務(wù)集中地W1.臨近道路會(huì)形成一定噪音污染2.02-3地塊外西側(cè)規(guī)劃一排110kv高壓線O1.工業(yè)區(qū)自身政策、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向人口不斷擴(kuò)大2.島內(nèi)企業(yè)向島外遷移的大趨勢(shì)3.周邊同類住宅地塊較少T1.房產(chǎn)政策調(diào)控密集，未來(lái)市場(chǎng)住宅市場(chǎng)環(huán)境將可能持續(xù)低迷2.項(xiàng)目外向需求少工程SWOT分析陽(yáng)光花城的未來(lái)工程綜合定位陽(yáng)光花城的未來(lái)中端形象、中檔品質(zhì)、中檔價(jià)位的生活社區(qū)中端形象：不同于都市的、舒適的生活示范區(qū)中檔品質(zhì)：產(chǎn)品全面、復(fù)合產(chǎn)品體系中檔價(jià)位：控制總價(jià)，拔高單價(jià)核心客群〔65%〕重要客群〔25%〕偶得客群〔10%〕本工程屬于環(huán)東海域板塊，位于同安工業(yè)集中區(qū)的配套商住工程，結(jié)合同安各大板塊的客戶來(lái)源分析，本工程主要客戶來(lái)源為A.周邊工業(yè)區(qū)內(nèi)各企業(yè)的中高層管理人員及技術(shù)人員B.周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善型原住居民C.局部同安城區(qū)片區(qū)上班族城南、城東及老城區(qū)的投資客戶將有可能作為本案的投資客戶，未來(lái)本案的局部小戶型將可能作為酒店式公寓的用途。受惠于同安濱海新城規(guī)劃利好、BRT同安段開(kāi)通利好，本案可爭(zhēng)取局部島內(nèi)投資客?？蛻舳ㄎ魂?yáng)光花城的未來(lái)02-302-5梧侶路同輝路02-3子地塊西面未來(lái)有高壓線南北向橫過(guò)，這將是影響02-3地塊的主要因素；02-5子地塊靠近同集路，地塊前有公交站，交通更為便利，商業(yè)面積較02-3地塊大，相對(duì)02-3更為理想。子地塊優(yōu)劣勢(shì)分析子地塊價(jià)值分析陽(yáng)光花城的未來(lái)41213

2從土地價(jià)值排布上看，1號(hào)區(qū)域全力形成沿街商業(yè)，并向2區(qū)縱深開(kāi)展，價(jià)值遞減，3號(hào)區(qū)受TG02地塊影響較大，規(guī)劃尚未明確，4號(hào)區(qū)域那么受高壓線影響，住宅價(jià)值較低。1＞

2＞

3＞

4相對(duì)價(jià)值區(qū)域分析入口02-302-5梧侶路同輝路工程同輝路西側(cè)地塊用地規(guī)劃未定的前提下，本案的兩幅子地塊中，沿梧侶路縱向中間規(guī)劃路一帶為商業(yè)價(jià)值較高的區(qū)域，通過(guò)半圍合型休閑廣場(chǎng)的設(shè)置可將人流向規(guī)劃路指引，進(jìn)而全面提升本案的商業(yè)價(jià)值。商業(yè)價(jià)值分析陽(yáng)光花城的未來(lái)1沿街半弧形休閑廣場(chǎng)示意圖陽(yáng)光花城的未來(lái)1半圍合型入口可自然形成一個(gè)小型的休閑廣場(chǎng)，有利于商業(yè)人氣的提升，配合園林小品、休閑桌椅等設(shè)施帶來(lái)人流增強(qiáng)商業(yè)氣氛。商業(yè)空間建議陽(yáng)光花城的未來(lái)1、沿休閑廣場(chǎng)局部可做雙層，一層挑高5.2-5.63米、二層層高3.5米，在規(guī)劃上滿足中小超市、網(wǎng)吧、KTV、服裝商場(chǎng)、大型餐飲的進(jìn)駐要求；2、其余沿街店面可做挑高4.5-6米，主力面積控制在40-60平方米，開(kāi)間：4.5-6米挑高5.2-5.6米，銷售上可實(shí)現(xiàn)買(mǎi)一層送一層。功能上需具備衛(wèi)生間、排煙管道，未來(lái)規(guī)劃可滿足餐欽、冷飲、精品店、服裝、干洗店、茶葉店等需求。挑高空間可讓業(yè)主自行隔一層兼具貨儲(chǔ)或臨時(shí)居住需求。3、如因規(guī)劃條件受限，商業(yè)面積不夠的話，社區(qū)北面臨街局部可規(guī)劃為獨(dú)立車(chē)庫(kù)，未來(lái)可用作商業(yè)用途使用。休閑廣場(chǎng)陽(yáng)光花城的未來(lái)1休閑廣場(chǎng)的小品布置上可融合園林與實(shí)用性設(shè)施，如花圃與休閑坐凳等，從細(xì)節(jié)上提升品質(zhì)，區(qū)隔于周邊零散的商鋪門(mén)店的無(wú)序管理。底層商鋪示意圖陽(yáng)光花城的未來(lái)底商規(guī)劃應(yīng)考慮業(yè)態(tài)分布特征，針對(duì)問(wèn)卷訪談客戶中提出的文化娛樂(lè)、餐飲美食及大型生鮮超市的強(qiáng)烈需求，建議對(duì)煙道、倉(cāng)儲(chǔ)及超市賣(mài)場(chǎng)等功能進(jìn)行規(guī)劃?，F(xiàn)代簡(jiǎn)歐清晰的橫豎線條，豐富外立面視覺(jué)效果，老虎窗，煙囪，坡屋頂?shù)葰W式建筑元素，兩者相結(jié)合，營(yíng)造出優(yōu)價(jià)優(yōu)質(zhì)居住小區(qū)。建筑風(fēng)格建議陽(yáng)光花城的未來(lái)架空層的利用1、泛會(huì)所設(shè)置，增強(qiáng)社區(qū)配套，提升業(yè)主的榮譽(yù)感功能上主要考慮以書(shū)吧、運(yùn)動(dòng)設(shè)施及兒童活動(dòng)空間為主。2、局部架空層可作為摩托車(chē)位使用，迎合同安人出行交通習(xí)慣。建筑風(fēng)格建議陽(yáng)光花城的未來(lái)充滿藝術(shù)感的現(xiàn)代精致園林本案品質(zhì)提升的關(guān)鍵在于特色園林的營(yíng)造，結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境上的考量，本案的園林應(yīng)定位為“現(xiàn)代精致園林〞，在景觀營(yíng)造上