某房地產(chǎn)地塊定位及產(chǎn)品建議課件

高度決定角度!策源認(rèn)為，對(duì)九龍倉(cāng)無(wú)錫戰(zhàn)略布局的定義不應(yīng)該簡(jiǎn)單停留在市場(chǎng)個(gè)案研究等宏觀面數(shù)據(jù)視角層面上，而更多的應(yīng)該建立在理解九龍倉(cāng)內(nèi)陸開展戰(zhàn)略布局的層面上根據(jù)城市開展特征、市場(chǎng)演變規(guī)律、區(qū)位價(jià)值提煉及案例操作的經(jīng)驗(yàn)層面上給予符合九龍倉(cāng)無(wú)錫公司企業(yè)開發(fā)的戰(zhàn)略模式……由于時(shí)間較為倉(cāng)促及雙方對(duì)上階段工作內(nèi)容溝通理解的頻率較低，我司認(rèn)為要提供給貴司及真正有效解決貴司問(wèn)題的參謀效勞，其關(guān)鍵還在于準(zhǔn)確理解貴司需求，因此，最終提供的效勞內(nèi)容還需雙方進(jìn)一步溝通。前言2今天很多的開展商的競(jìng)爭(zhēng)是開發(fā)模式的競(jìng)爭(zhēng)；開發(fā)模式?jīng)Q定企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品模式?jīng)Q定工程優(yōu)勢(shì)；不同的企業(yè)選擇不同的開發(fā)模式。一個(gè)企業(yè)可開發(fā)多個(gè)工程，但應(yīng)該選擇主力的開發(fā)模式，如果企業(yè)開發(fā)模式可以做成一個(gè)概念，那么在多個(gè)城市、多個(gè)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)就不大…

核心問(wèn)題—開發(fā)模式：企業(yè)目標(biāo)的戰(zhàn)略體系產(chǎn)品模式：工程目標(biāo)的戰(zhàn)略體系盈利模式：股東目標(biāo)的盈利體系作為港資背景的九龍倉(cāng)如何構(gòu)建匹配自身品牌的地產(chǎn)開發(fā)及城市運(yùn)營(yíng)模式……序3報(bào)告框架[九龍倉(cāng)進(jìn)駐無(wú)錫戰(zhàn)略定位]城市攻堅(jiān)品牌戰(zhàn)略工程整體形象工程差異化定位策略案例解讀[73號(hào)地塊差異定位解讀]73與71地塊差異化分析

73號(hào)地塊定位依據(jù)

73號(hào)地塊定位

73號(hào)地塊產(chǎn)品建議[71、72、73號(hào)地塊案名建議]

篇一篇二篇三4工程思考得名？求利？名利雙收5工程問(wèn)題的建構(gòu)與解構(gòu)1、建構(gòu)：城市攻堅(jiān)品牌戰(zhàn)略工程整體形象工程差異化定位策略2、解構(gòu)：工程與城市的關(guān)系—在城市開展中謀求思考工程與市場(chǎng)的關(guān)系—在市場(chǎng)演變中尋求時(shí)機(jī)工程與板塊的關(guān)系—在板塊開展中挖掘價(jià)值核心問(wèn)題同板塊運(yùn)營(yíng)多地塊開發(fā)模式核心問(wèn)題6認(rèn)識(shí)城市“舊城〞向“大城〞的轉(zhuǎn)變與升級(jí)2000年2003年2006年2010年舊城模式新城模式新舊城融合大城市啟示：1、城市的“升級(jí)〞與“大城〞的形成將是城市最具活力與多元的階段；2、現(xiàn)有城市功能板塊的定位與價(jià)值將產(chǎn)生裂變與重估；3、地緣置業(yè)情結(jié)將呈現(xiàn)跨區(qū)置業(yè)的趨勢(shì)。對(duì)本工程而言，存在城市升級(jí)與轉(zhuǎn)型下所形成的客源多板塊置業(yè)趨勢(shì)，品牌的占位與建立，存在占領(lǐng)市場(chǎng)的根底。中心建設(shè)南拓北展中心南移副中心改造，中心升級(jí)城市規(guī)劃正式啟動(dòng)濱湖新城惠山新城太湖廣場(chǎng)太湖廣場(chǎng)

崇安新城7認(rèn)識(shí)市場(chǎng)大盤時(shí)代下的客源結(jié)構(gòu)2024年2024年2024年—2024年2024年……2024年順馳萬(wàn)科惠山新城理想城市復(fù)地公園城綠地湖濱壹號(hào)

凱賓斯基

萬(wàn)科東郡華潤(rùn)

棲霞

金科萬(wàn)達(dá)

朗詩(shī)信息學(xué)院地塊

天元世家

香港恒隆

香港保利保利達(dá)群眾化居住需求的爆發(fā)多元化、概念化、創(chuàng)新化、定位精準(zhǔn)化的中高端市場(chǎng)突破高端需求

被激發(fā)啟示：1、市場(chǎng)需求存在受大盤及不同概念化高端物業(yè)的定位實(shí)現(xiàn)需求轉(zhuǎn)變提升的可能；2、封閉單一的市場(chǎng)向開始向多元、豐富的市場(chǎng)置業(yè)特征轉(zhuǎn)變。對(duì)本工程而言，存在多地塊建立適合自身?xiàng)l件屬性的產(chǎn)品模式，建立不同需求的置業(yè)特征。8認(rèn)識(shí)市場(chǎng)無(wú)錫市場(chǎng)下的高端大盤風(fēng)云圖梁溪河板塊：棲霞御景灣、萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)、萬(wàn)科金域藍(lán)灣長(zhǎng)江路板塊：長(zhǎng)江國(guó)際二期、萬(wàn)科東郡太湖廣場(chǎng)板塊：天元世家、朗詩(shī)、茂業(yè)二期崇安新城板塊：金科、城尚城、保利達(dá)等9認(rèn)識(shí)板塊太湖廣場(chǎng)的“城市級(jí)〞+古運(yùn)河的“文化級(jí)〞“太湖廣場(chǎng)〞將成為無(wú)錫城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)中重要的城市增長(zhǎng)開展級(jí)。對(duì)城市而言，古運(yùn)河改造與定位將對(duì)無(wú)錫歷史、人文、城市軌跡…產(chǎn)生重要影響。啟示：城市名片與城市記憶城市文化、人文文化兩種文化的碰撞將定位本工程的開發(fā)模式。10核心認(rèn)知城市攻堅(jiān)品牌戰(zhàn)略工程整體形象工程差異化定位策略11策略思考土地價(jià)值研究研究手段1、土地資源現(xiàn)狀比照2、操作評(píng)估3、市場(chǎng)預(yù)估12土地價(jià)值研究〔中南路地塊〕中南路地塊屬性類別權(quán)比細(xì)目

優(yōu)

良

一般

較差

差綜合（操作條件）地塊屬性土地級(jí)別

★

優(yōu)勢(shì)：規(guī)模優(yōu)勢(shì)，較早的動(dòng)工入市條件。具備品牌的造勢(shì)及太湖廣場(chǎng)地標(biāo)物業(yè)劣勢(shì)：花園洋房高端物業(yè)入市不利于創(chuàng)造入市快速銷售條件的口碑效應(yīng)；自然景觀

★

環(huán)境污染

★

配套屬性交通情況

★

生活配套

★

學(xué)區(qū)情況

★

社會(huì)治安

★

附加屬性社會(huì)人文

★

區(qū)位形象

★

強(qiáng)較強(qiáng)一般較弱無(wú)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)屬性產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)★工程介紹：“時(shí)代上城〞工程是九龍倉(cāng)集團(tuán)率先在無(wú)錫啟動(dòng)的首個(gè)大型工程，位于太湖廣場(chǎng)核心區(qū)西側(cè)，東側(cè)京杭大運(yùn)河；工程指標(biāo)：工程占地面積30萬(wàn)平方米，總建筑面積逾83萬(wàn)平米；開發(fā)周期：預(yù)計(jì)為8年左右，主要以高層物業(yè)為主，輔以少量花園洋房，開工時(shí)間：09年5月份B地塊〔花園洋房〕13土地價(jià)值研究〔72#地塊〕72#地塊屬性類別權(quán)比細(xì)目

優(yōu)

良

一般

較差

差綜合（操作條件）地塊屬性土地級(jí)別

★

優(yōu)勢(shì)：部分地塊平整；板塊聚集一定的私營(yíng)業(yè)主；存在一定的消費(fèi)能力劣勢(shì)：高度混雜的工、商客群；較差的周邊環(huán)境，不利于九龍倉(cāng)品牌現(xiàn)階段構(gòu)建;較高的商辦業(yè)物業(yè)比例，不利于平衡現(xiàn)金流自然景觀

★

環(huán)境污染

★

配套屬性交通情況

★

生活配套

★

學(xué)區(qū)情況

★

社會(huì)治安

★

附加屬性社會(huì)人文

★

區(qū)位形象

★

市場(chǎng)屬性

強(qiáng)較強(qiáng)一般較弱無(wú)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)★工程介紹：古運(yùn)河72號(hào)工程高新開展區(qū)，位于太湖大道與塘南路位置，毗鄰目前人流集中的招商城。工程指標(biāo)：總占地面積約11萬(wàn)平方米，總建筑面積約24萬(wàn)平米，容積率為2.06。東側(cè)臨招商城規(guī)劃有商業(yè)、小面積酒店式公寓產(chǎn)品，內(nèi)側(cè)那么規(guī)劃有高層、小高層、花園洋房多種物業(yè)。14土地價(jià)值研究〔73#地塊〕73#地塊屬性類別權(quán)比細(xì)目

優(yōu)

良

一般

較差

差綜合（操作條件）地塊屬性土地級(jí)別

★

優(yōu)勢(shì)：地塊基本平整，較好的入市條件與中等規(guī)模優(yōu)勢(shì)；臨近政府極力打造運(yùn)河文化概念；清揚(yáng)康城個(gè)案的快速去化給予板塊較高的期望與想象空間；短期公寓產(chǎn)品具備一定的差異條件與板塊競(jìng)爭(zhēng)力劣勢(shì)：焦油廠的現(xiàn)狀導(dǎo)致短期難以建立較高市場(chǎng)姿態(tài)入市自然景觀

★

環(huán)境污染

★

配套屬性交通情況

★

生活配套

★

學(xué)區(qū)情況

★

社會(huì)治安

★

附加屬性社會(huì)人文

★

區(qū)位形象

★

市場(chǎng)屬性

強(qiáng)較強(qiáng)一般較弱無(wú)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)★工程介紹：古運(yùn)河73號(hào)工程位于南長(zhǎng)區(qū)古運(yùn)河南段延伸段，歷史文化底蘊(yùn)深厚，運(yùn)河景觀資源極佳；工程指標(biāo)：地約20萬(wàn)平方米，總建筑面積近32萬(wàn)平方米，容積率為1.6。該工程將全面展現(xiàn)無(wú)錫江南水鄉(xiāng)地域特色，打造為包括聯(lián)排別墅、花園洋房、高層等業(yè)態(tài)的新中式風(fēng)格的高檔社區(qū)。。15土地價(jià)值研究〔71#地塊〕71#地塊屬性類別權(quán)比細(xì)目

優(yōu)

良

一般

較差

差綜合（操作條件）地塊屬性土地級(jí)別

★

優(yōu)勢(shì)：較好的歷史文脈現(xiàn)狀；較為成熟的生活配套劣勢(shì)：地塊未平整階段，入市條件較晚；清揚(yáng)御庭的市場(chǎng)硬傷短期給該案形成比較；地塊規(guī)模相對(duì)分散，不利于建立社區(qū)氛圍自然景觀

★

環(huán)境污染

★

配套屬性交通情況

★

生活配套

★

學(xué)區(qū)情況

★

社會(huì)治安

★

附加屬性社會(huì)人文

★

區(qū)位形象

★

市場(chǎng)屬性

強(qiáng)較強(qiáng)一般較弱無(wú)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)★工程介紹：71號(hào)工程位于古運(yùn)河文化街南段，占地面積約13萬(wàn)平方米，建筑面積約23萬(wàn)方，容積率1.8。工程資源：直面古運(yùn)河景觀資源豐富，緊鄰金城路交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；周邊有大型醫(yī)院、超市等配套設(shè)施，社區(qū)環(huán)境成熟；基地內(nèi)部有保存的老工業(yè)建筑遺產(chǎn)，歷史文脈豐厚。工程開發(fā)：周期約3年左右。16策略思考土地價(jià)值研究〔核心價(jià)值的提煉〕中南路地塊—核心價(jià)值：太湖廣場(chǎng)概念；城市未來(lái)中心；城中心景觀大盤；京杭運(yùn)河“河〞文化73#地塊—核心價(jià)值：古運(yùn)河文化；差異化的建筑風(fēng)格與產(chǎn)品規(guī)劃71#地塊—核心價(jià)值：古運(yùn)河文化；保存運(yùn)河工商的廠區(qū)建筑與城市開展軌跡；較強(qiáng)的地脈72#地塊—核心價(jià)值：較高密度的居住片區(qū)及私營(yíng)產(chǎn)業(yè)混商密集區(qū)價(jià)值＋17“文化地產(chǎn)〞的兩種大盤營(yíng)造開發(fā)模式文化地產(chǎn)“運(yùn)河文化〞人文大盤71#/72#地塊“城市文化〞城市大盤中南路地塊核心思路開發(fā)戰(zhàn)略：樹立無(wú)錫一線地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的形象高度銷售戰(zhàn)略：實(shí)現(xiàn)南長(zhǎng)區(qū)住宅體系唯一品牌壟斷者18核心思路同區(qū)域大盤差異化競(jìng)爭(zhēng)策略案例研究[關(guān)鍵字]：開發(fā)模式、住宅[簡(jiǎn)介]：分析了萬(wàn)科在深圳坂田先后開發(fā)的3個(gè)工程，通過(guò)分析各工程的開發(fā)背景和開發(fā)模式及市場(chǎng)效應(yīng)，最后總結(jié)出萬(wàn)科通過(guò)前期工程的成功開發(fā)，逐漸占領(lǐng)區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者地位，形成區(qū)域居住中心化和該區(qū)域的進(jìn)入壁壘，對(duì)于萬(wàn)科企業(yè)在該區(qū)域的后續(xù)拿地和繼續(xù)開展奠定了根底。19深圳坂田萬(wàn)科板塊案例研究案例研究背景：從1997年到2024年，萬(wàn)科在坂田分批拿地，先后開發(fā)了四季花城、萬(wàn)科城、第五園，逐漸形成了獨(dú)特的萬(wàn)科板塊;萬(wàn)科板塊占地近1平方公里，住宅總建筑面積超過(guò)120萬(wàn)平方米，而整個(gè)坂田，可開發(fā)土地面積缺乏4平方公里，萬(wàn)科已經(jīng)占有25%的份額。萬(wàn)科無(wú)疑形成了區(qū)域的壟斷者，具有區(qū)域話語(yǔ)權(quán)，通過(guò)造鎮(zhèn)到造城的逐步發(fā)展確立了其在該區(qū)域的絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)地位。坂雪崗板塊深圳坂田板塊案例研究深南大道區(qū)位特點(diǎn)處于深圳郊區(qū)的工業(yè)園區(qū)周邊內(nèi)交通正在逐步改善良好的產(chǎn)業(yè)根底支撐政策導(dǎo)向下大力開展根底配套設(shè)施迎合大深圳格局下的城市擴(kuò)張趨勢(shì)，但在未開發(fā)階段配套和人氣明顯缺乏萬(wàn)科四季花城萬(wàn)科城萬(wàn)科第五園案例20萬(wàn)科四季花城——萬(wàn)科四季花城系中最成功的產(chǎn)品線工程概況：區(qū)位：1999年，工程開發(fā)初期，本片區(qū)相對(duì)市區(qū)非常陌生，周邊缺乏根本生活配套占地面積 373，900㎡建筑面積 544，000㎡容積率 1.45總戶數(shù) 4700戶,17000人產(chǎn)品類型 多層、小高層、洋房、聯(lián)排開發(fā)周期 1999-2024年，分七期開發(fā)深圳四季花城上海四季花城武漢四季花城，包括無(wú)錫魅力之城萬(wàn)科最早在深圳開發(fā)四季花城，由于取得了巨大的成功，在全國(guó)各地進(jìn)行復(fù)制，成為最成功的產(chǎn)品線，適用于城郊結(jié)合部的土地開發(fā)21四季花城開發(fā)理念——?dú)W洲小鎮(zhèn)組團(tuán)圍合型社區(qū)由建筑圍合規(guī)劃等根本構(gòu)架單元組成，比起一般居住社區(qū)，更強(qiáng)調(diào)社區(qū)的強(qiáng)烈邊界感與社區(qū)內(nèi)部的鄰里關(guān)系；針對(duì)根本生活的商業(yè)配套：個(gè)性特色商鋪為主，另外配置休閑會(huì)所、兒童娛樂(lè)場(chǎng)所、緩跑徑、燒烤場(chǎng)中心廣場(chǎng)等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所；工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)借鑒奧地利的建筑風(fēng)格和傳統(tǒng)四合院文化為根本主線，形成東西方結(jié)合的居住文化氣氛；住宅的組團(tuán)圍合式布局，既保證了商業(yè)街開放式的商業(yè)氣氛，又保障了住戶的平安。學(xué)校、幼兒園幼兒園超市廣場(chǎng)歐式商業(yè)街會(huì)所零星的商業(yè)四季花城規(guī)劃：采取圍合式建筑，組團(tuán)式院落2223產(chǎn)品特點(diǎn)——?jiǎng)?chuàng)新的專利產(chǎn)品情景花園洋房，以及圍合多層B.

情景房理念情景房設(shè)置于一樓,其功能可用作書房、茶室、客房等功能,位于客廳的外部,入口的旁邊,和客廳及入戶門廳一起形成半圍合的首層私家花園。C.情景鄰里單元理念層層退臺(tái)的住宅和南入口的特別入戶方式,形成多層次的鄰里空間。樓梯的活動(dòng)、露臺(tái)的活動(dòng)和宅間的活動(dòng)相輝映，塑造更生動(dòng)、更和諧的鄰里生活。A.花園理念室外空間私有化,讓每戶擁有南向的私家花園或露臺(tái)。獨(dú)特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延伸：一是露臺(tái)沒(méi)有頂蓋區(qū)別于陽(yáng)臺(tái)更有花園感,二是和客廳相連并有較大的進(jìn)深便于安排活動(dòng),三是半圍合的設(shè)計(jì)使其擁有較強(qiáng)的私家感。2324開發(fā)節(jié)奏——小步快跑，穩(wěn)打穩(wěn)扎第一期第二期第三期第四期第五期第六期第七期時(shí)間1999年2000年初2000-102001-52001-102002-52002-9分期規(guī)模近12萬(wàn)M29萬(wàn)M25萬(wàn)M25萬(wàn)M25萬(wàn)M29萬(wàn)M28萬(wàn)M2物業(yè)類型85%多層普通住宅、兼有低層花園洋房、聯(lián)排別墅配套規(guī)律首期配置：交通、教育、商業(yè)花城街，提供日常服務(wù)，主要以社區(qū)配套為主價(jià)格演變2800元/M23200元/M23600元/M23800元/M23950元/M24100元/M25000元/M2開發(fā)節(jié)奏符合市場(chǎng)容量的接受度和房地產(chǎn)開發(fā)一般規(guī)律：首期開發(fā)規(guī)模較大，前期一年推一期，后期一年推兩期，有效保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。一期二期三期四期五期六期七期N24啟動(dòng)策略——足夠的配套以及展示，以小博大啟動(dòng)產(chǎn)品多層——易于被市場(chǎng)接受的低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品；聯(lián)排別墅——當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)創(chuàng)新產(chǎn)品，奠定工程的低密度社區(qū)形象；首期以容易被市場(chǎng)接受的多層與創(chuàng)新產(chǎn)品聯(lián)排別墅啟動(dòng)，奠定低密度社區(qū)形象啟動(dòng)區(qū)配套以及展示歐式風(fēng)情商業(yè)街：300米作為社區(qū)主軸，既起到展示作用，又解決了社區(qū)的根本生活配套需求會(huì)所：2000多平方米，包含了多種運(yùn)動(dòng)設(shè)施，如泳池、健身房等；配套絕對(duì)量并不一定很大，但充分的展示，使人感覺配套足夠多商業(yè)街定位：歐式小鎮(zhèn)商業(yè)街300米充分展示2526客戶定位——適應(yīng)性客戶為主，在中心區(qū)上班的白領(lǐng)最初客戶定位：由于萬(wàn)科最初判斷深圳會(huì)有郊區(qū)化趨勢(shì)，同時(shí)認(rèn)為目前區(qū)域較偏，通勤時(shí)間本錢會(huì)高，朝九晚五的工薪階層可能不會(huì)來(lái)，由于對(duì)區(qū)域和客戶的不熟悉，萬(wàn)科將客戶定位為不受生活限制，對(duì)環(huán)境重視的自由職業(yè)者實(shí)際成交客戶：如城市白領(lǐng)以城區(qū)工薪階層客戶為主，包括被動(dòng)郊區(qū)化的白領(lǐng)階層，居家為主的客戶，其特點(diǎn)是重視產(chǎn)品品質(zhì)、居住環(huán)境以及生活氣氛但經(jīng)濟(jì)承受力較弱?？蛻糇兓^小，后期開發(fā)逐漸擴(kuò)大客戶層面。內(nèi)部客戶：由于對(duì)區(qū)域的陌生，萬(wàn)科沒(méi)有必勝信心，所以宣傳內(nèi)部員工去買，增加人氣。置業(yè)者來(lái)源置業(yè)者來(lái)源：深圳主城區(qū)70%，龍華、布吉10%，香港和境外10%，外地5%，萬(wàn)科員工5%2627『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』3142產(chǎn)品效勞人文環(huán)境〔新進(jìn)者〕〔品牌〕〔社會(huì)資源〕〔自然資源〕主動(dòng)式萬(wàn)科四季花城核心競(jìng)爭(zhēng)力——環(huán)境+產(chǎn)品產(chǎn)品+環(huán)境——客觀性；典型的單一工程成功要素和高價(jià)樓盤的充分條件——表達(dá)“工程價(jià)值〞四季花城的核心競(jìng)爭(zhēng)力：環(huán)境+產(chǎn)品環(huán)境：在外部資源條件并不具絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的前期下，著重于內(nèi)部景觀的營(yíng)造和展示產(chǎn)品：以創(chuàng)新產(chǎn)品聯(lián)排別墅啟動(dòng)，迅速形成產(chǎn)品展示，以專利產(chǎn)品情景花園洋房，進(jìn)一步提升社區(qū)檔次與形象四季花城地產(chǎn)工程/企業(yè)的的核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣2728萬(wàn)科城—沿襲四季花城的整體定位/核心競(jìng)爭(zhēng)力上對(duì)其升級(jí)工程背景由于有四季花城的先期開發(fā)，萬(wàn)科從中積累了陌生區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，樹立了品牌形象，四季花城也為萬(wàn)科城積累了大量客戶群，其中有兩類主要客戶：換房客戶和投資客戶，即從四季去萬(wàn)科城換房的，以及在四季住，去萬(wàn)科城投資的；有四季花城奠定客戶、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及品牌形象根底，萬(wàn)科以9.7億高價(jià)擊敗所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在坂田拿到第二塊地，成功的建立了進(jìn)入壁壘，確立區(qū)域話語(yǔ)權(quán)；工程位于深圳市坂田坂雪崗工業(yè)區(qū)，鄰近華為基地；地處關(guān)外，各項(xiàng)根底設(shè)施配套匱乏，人氣嚴(yán)重缺乏工程簡(jiǎn)介區(qū)位：萬(wàn)科城位于深圳龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)園區(qū)內(nèi)，自駕車通過(guò)梅觀高速可在15分鐘內(nèi)到達(dá)市中心規(guī)模：占地40萬(wàn)平米，總建面43萬(wàn)，容積率1.1，3萬(wàn)平米的配套，車位比1:1，一期總戶數(shù)：726戶上市時(shí)間：2024.10形象定位：大型TOWNHOUSE親地社區(qū)，田園牧歌般的休閑生活主要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：Townhouse、寬景house、情景花園洋房、透天小高層、LOFT主要戶型：4房、3房2829萬(wàn)科城規(guī)劃——造城方案景觀軸：三山兩澗一平地〞的土地格局自然形成了片區(qū)組團(tuán)和社區(qū)主軸，主軸沿線將廣場(chǎng)、商業(yè)街、會(huì)所、前庭水景軸、綠軸串聯(lián)。廣場(chǎng)和街道：哥倫布廣場(chǎng)與畢加索大道對(duì)社區(qū)外開放，聚集周邊人氣，進(jìn)一步帶動(dòng)社區(qū)商業(yè)的開展。組團(tuán)封閉式管理：兩大組團(tuán)，組團(tuán)之間開設(shè)一條市政道路，與外界形成開放性銜接，將大型商業(yè)中心、幼兒園、學(xué)校、會(huì)所、泳池都沿開放性道路布置，社區(qū)居民從社區(qū)的任何一個(gè)地方，都能實(shí)現(xiàn)5分鐘步行距離遵循“公共空間優(yōu)先〞原那么：首先把社區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域規(guī)劃清楚，然后才圍繞公共區(qū)域去布置房屋共分4個(gè)鄰里單元，每個(gè)單元都實(shí)現(xiàn)了居住、購(gòu)物、娛樂(lè)的“多樣化〞強(qiáng)調(diào)街道的多功能性，多數(shù)采用“機(jī)動(dòng)車道+非機(jī)動(dòng)車道+綠化帶+人行道〞模式，社區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)密度較高，住戶可選擇出行方向增多開放式廣場(chǎng)九年制學(xué)校；幼兒園寬景house情景洋房商業(yè)中心；LoftTOHO小高層29萬(wàn)科城產(chǎn)品展示——形象拔高與升級(jí)以Townhouse、花園洋房為主；30產(chǎn)品形態(tài)逐漸走高——透視萬(wàn)科城開發(fā)戰(zhàn)略和開發(fā)節(jié)奏的變化產(chǎn)品類型透視開發(fā)策略一期產(chǎn)品的不同局部展現(xiàn)了不同的功能：商業(yè)中心彌補(bǔ)躲避配套缺乏；景觀中心實(shí)景展示，提升品牌一期產(chǎn)品的類型組合上可謂恰到好處，既控制了風(fēng)險(xiǎn)，又為后期開發(fā)創(chuàng)造條件。二期的產(chǎn)品定位明顯走高，低密度產(chǎn)品所占的比例明顯增加，第一期工程的品牌塑造和帶動(dòng)啟動(dòng)至關(guān)重要的作用；時(shí)間軸2024—2024第一期7個(gè)月第二期7個(gè)月第三期2024—20242024.6—占地12.3萬(wàn)㎡建面11.2萬(wàn)㎡容積率1.1共637戶 用地面積9.8萬(wàn)㎡計(jì)容積率面積10.2萬(wàn)㎡容積率1.04 共750戶三期將分為兩局部一局部在二期南側(cè)另一局部位于學(xué)校北側(cè)分期規(guī)模物業(yè)類型聯(lián)院TH、寬景house、情景花園洋房聯(lián)院TH、寬景house、情景花園洋房、多層、小高層價(jià)格演變6000元/平米6500元/平米配套風(fēng)情步行街、小學(xué)開學(xué)、肯德基開業(yè)7000元/平米中心景觀展示、中心商業(yè)聯(lián)院TH、寬景house、情景花園洋房、多層、小高層商業(yè)街全部營(yíng)業(yè)，會(huì)所年底開放、幼兒園春天招生產(chǎn)品類型一期物業(yè)比例二期物業(yè)比例聯(lián)院townhouse

6.80%100套17.50%townhouse43套40套寬景house123套19.30%184套23.00%情景花園洋房305套47.90%370套46.20%多層-

26.00%106套13.30%小高層166套-

loft89套

合計(jì)81516㎡101889㎡

容積率1.1

1.04

8000元/平米31啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品豐富——Townhouse統(tǒng)領(lǐng)多類型產(chǎn)品組合Loft戶型：1房1廳2衛(wèi)面積：68+20(送)M2特色：公共區(qū)、私密區(qū)完全別離，客廳開闊小高層戶型：2-4房面積：70-125M2特色：底層送入戶花園TownHouse戶型：4-5房面積：220-269平米特色：戶外開放式廚房及地下室寬景House戶型：4-5房面積：137-205M2特色：超寬向陽(yáng)面，送地下室花園洋房戶型：2-4房面積：70-130M2特色：底層送入戶花園Loft寬景houseTownhouse花園洋房小高層32客戶升級(jí)——四季花城的客戶到萬(wàn)科城換房或投資帶動(dòng)客戶升級(jí)二期客戶來(lái)源和一期相似，城區(qū)關(guān)外客戶比例增加萬(wàn)科城客戶升級(jí)特點(diǎn)：從被動(dòng)郊區(qū)化小白領(lǐng)為主的客戶，開展到以中產(chǎn)階級(jí)為主的客戶群，客戶層面逐漸擴(kuò)大四季花城的開發(fā)為萬(wàn)科積累了客戶經(jīng)驗(yàn)以及忠誠(chéng)客戶群，萬(wàn)科城建好后，有許多萬(wàn)科的跟隨客戶，四季花城的房主到萬(wàn)科城換房或進(jìn)行投資，這撥客戶成功地帶動(dòng)了客戶升級(jí)。萬(wàn)科城一期客戶來(lái)源：觀瀾、龍華、布吉的小廠主、小老板占30%，新天下和華為占約20%，萬(wàn)科老業(yè)主15%萬(wàn)科員工5%，市區(qū)關(guān)外等30%

33萬(wàn)科城配套升級(jí)：從社區(qū)級(jí)配套升級(jí)為城市級(jí)配套萬(wàn)科城:注重商業(yè)街情景營(yíng)造，資源展示，區(qū)域級(jí)配套結(jié)合城市功能;區(qū)域級(jí)商業(yè)租售并舉，開始少量自己控制，社區(qū)逐漸成熟后全部銷售四季花城社區(qū)級(jí)配套：沿街商業(yè)共113家〔未售16家〕，總面積7000平米。社區(qū)商業(yè)純粹滿足社區(qū)內(nèi)需求，主要業(yè)態(tài)為日常效勞、家居類以及日常購(gòu)置類四季花城：社區(qū)級(jí)商業(yè)純粹滿足社區(qū)需求，商業(yè)主要自己經(jīng)營(yíng)四季花城的歐式小鎮(zhèn)商業(yè)街萬(wàn)科城?風(fēng)情步行街——社區(qū)LIVINGMALL萬(wàn)科城?風(fēng)情步行街位于萬(wàn)科城的西南部，定位為社區(qū)LIVINGMALL，即“全生活廣場(chǎng)〞是集文化、度假、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等多功能為一體的綜合性街區(qū)商業(yè)建筑面積３萬(wàn)平方米，一期2.2萬(wàn)平方米，餐飲占到1.1萬(wàn)平方米；二期0.8萬(wàn)平方米34『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』3142產(chǎn)品效勞人文環(huán)境〔新進(jìn)者〕〔品牌〕〔社會(huì)資源〕〔自然資源〕主動(dòng)式萬(wàn)科城核心競(jìng)爭(zhēng)力——環(huán)境+效勞環(huán)境+效勞“區(qū)域價(jià)值+品牌〞——主動(dòng)式/客觀性不僅表達(dá)“創(chuàng)新價(jià)值〞，更表達(dá)“區(qū)域價(jià)值〞環(huán)境：注重園林景觀打造，保存三山兩澗原生地貌，營(yíng)造廣場(chǎng)、人工湖、濕地、熱帶植被和沿線水景等多重景觀效勞：萬(wàn)科在坂田區(qū)樹立了形象和品牌萬(wàn)科城地產(chǎn)工程/企業(yè)的的核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣35萬(wàn)科第五園——實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)工程簡(jiǎn)介：位置：坂雪崗片區(qū)南部，東鄰坂雪崗大道，北與雅園路相接占地面積22萬(wàn)平方米，建筑面積25萬(wàn)平方米，容積率1.14，總戶數(shù)約2500戶。分3期2年開發(fā)，先期開發(fā)142072平方米(含4000平方米商業(yè)面積)，容積率1.0產(chǎn)品形式:townhouse/情景洋房/多層一期2024年10月開工,2024年7月開始銷售背景介紹：萬(wàn)科第五園與四季花城、萬(wàn)科城共同建立和強(qiáng)化萬(wàn)科在坂雪崗區(qū)域的主導(dǎo)者地位；利用產(chǎn)品的創(chuàng)新和提升實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值的的突破性增長(zhǎng)；結(jié)合文化因素，將營(yíng)銷層次拔高36第五園開發(fā)理念——“骨子里的中國(guó)情結(jié)〞一期產(chǎn)品戶型保持比片區(qū)內(nèi)同類別產(chǎn)品偏小，到達(dá)控制總價(jià)和實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)工程主打“骨子里的中國(guó)情結(jié)〞，在建筑形式上對(duì)于中國(guó)傳統(tǒng)建筑形式進(jìn)行創(chuàng)新式的揚(yáng)棄和利用，為建筑融入了文化的理念，在產(chǎn)品形式和營(yíng)銷理念上全面超越片區(qū)內(nèi)部工程價(jià)格入市價(jià)格采取較為穩(wěn)健的策略，以區(qū)域平臺(tái)價(jià)格11000/5500元的單價(jià)入市，對(duì)于聚集人氣和獲得市場(chǎng)認(rèn)可非常重要內(nèi)部強(qiáng)調(diào)“院〞的作用色彩渲染“素〞的意味環(huán)境營(yíng)造“幽〞的氣氛

產(chǎn)品配比物業(yè)類型戶型面積(m2)單價(jià)套數(shù)銷售情況Townhouse180－2401100050多套基本售完合院TH寬景洋房120-150550080多套多層75-1005300200多套37產(chǎn)品進(jìn)一步升級(jí)——在建筑中注入文化因素現(xiàn)代中式保存老院子中式風(fēng)情商業(yè)街建筑在院落里傳統(tǒng)居住特色——高墻、冷巷、影壁聯(lián)院別墅圍院別墅3839第五園客戶特征——產(chǎn)品收藏，三宅一生第五園成為萬(wàn)科在打造四季花城小鎮(zhèn)、萬(wàn)科城之后的第三個(gè)居住之“城〞。萬(wàn)科在坂田片區(qū)成功運(yùn)作，其忠誠(chéng)客戶將一生中所擁有的三宅，隨著萬(wàn)科四季花城、萬(wàn)科城、第五園的先后建成，成為一生之城一生三宅：供居住用的第一居所收入提高后換房的第二居所投資和產(chǎn)品典藏的第三居所四季花城萬(wàn)科城第五園年輕白領(lǐng)為主的客戶收入豐富后的中產(chǎn)階級(jí)客戶投資和收藏客戶增多值得收藏的第五園作品39『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』3142產(chǎn)品效勞人文環(huán)境〔新進(jìn)者〕〔品牌〕〔社會(huì)資源〕〔自然資源〕主動(dòng)式萬(wàn)科第五園核心競(jìng)爭(zhēng)力——人文+效勞“人文〞要素需要積累，是領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標(biāo)志。第五園“骨子里的中國(guó)情結(jié)〞恰如其分地將“產(chǎn)品〞導(dǎo)向了“人文〞人本主義；需要積累，為領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標(biāo)志，主流品牌開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)要素萬(wàn)科核心競(jìng)爭(zhēng)力：人文+效勞這是區(qū)域性品牌模型，地段品牌增值性高；一旦形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，很難被模仿和超越萬(wàn)科第五園地產(chǎn)工程/企業(yè)的的核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣40四季花城萬(wàn)科城第五園被動(dòng)郊區(qū)化小白領(lǐng)，城區(qū)工薪階層，還有部分萬(wàn)科老客戶及其員工瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)客戶，從收入較低白領(lǐng)階層擴(kuò)大到中產(chǎn)階級(jí)三宅一生，進(jìn)一步擴(kuò)大客戶層面，投資和收藏客戶增多多層、花園洋房寬景house、情景洋房、townhouse、loft多層、合院HF、寬景洋房生活配套，社區(qū)級(jí)配套資源展示，區(qū)域級(jí)配套結(jié)合城市功能成熟社區(qū)配套客戶層面擴(kuò)大產(chǎn)品檔次升級(jí)

配套全面升級(jí)案例總結(jié)

從產(chǎn)品立勢(shì)到實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)，萬(wàn)科成功打造城市新一極產(chǎn)品立勢(shì)形象升級(jí)品牌溢價(jià)小鎮(zhèn)起步，依靠產(chǎn)品，小步快跑，穩(wěn)打穩(wěn)扎造城，擴(kuò)大規(guī)模，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力升級(jí)，拔高形象，積累品牌優(yōu)勢(shì)玩味純粹文化，實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)，將“產(chǎn)品”導(dǎo)向了“人文”角色升級(jí)對(duì)深圳人而言，坂田萬(wàn)科城系除了工程數(shù)量和品質(zhì)的迅速提升外，更核心的表達(dá)是城市化格局下城市空間、居住模式和生活方式的蛻變和全面升級(jí)。41戰(zhàn)略定位中南路工程80萬(wàn)㎡〔約〕73#71#32萬(wàn)㎡23萬(wàn)㎡72#24萬(wàn)㎡產(chǎn)品立勢(shì)形象升級(jí)品牌溢價(jià)品牌占位/多產(chǎn)品路線/客群錯(cuò)位/形象區(qū)別09年5月10年9月【73#】11年5月【71#】11年9月市場(chǎng)形象城市大盤人文大盤文化地產(chǎn)概念產(chǎn)品差異花園洋房、高層公寓合院洋房；創(chuàng)新高層院館寬景聯(lián)排、水景洋房酒店公寓客群錯(cuò)位城市精英中產(chǎn)階級(jí)知本新貴上產(chǎn)階級(jí)工商藍(lán)領(lǐng)私營(yíng)業(yè)主品牌溢價(jià)品牌占位品牌延伸品牌回歸城市價(jià)值擔(dān)綱者注：九龍倉(cāng)工程戰(zhàn)略定位更多應(yīng)注重考慮的是多地塊角色的互補(bǔ)與開發(fā)節(jié)奏的把控；考慮產(chǎn)品線的錯(cuò)位與增加建議對(duì)72#與73#地塊分開考慮，建立各自形象為利。推盤建議42讀73號(hào)工程定位。

精準(zhǔn)解工程認(rèn)知

區(qū)位認(rèn)知

競(jìng)爭(zhēng)認(rèn)知43跳躍式城市開展，區(qū)域迎來(lái)爆發(fā)時(shí)機(jī)南拓北展開，東聯(lián)西優(yōu)，拉開了城市開展的界面以太湖廣場(chǎng)為核心的新城市中心的地位顯現(xiàn)區(qū)域認(rèn)知44地段價(jià)值較高，缺乏區(qū)域價(jià)值塑造扛旗者南長(zhǎng)，從距離上更接近新城市中心，但傳統(tǒng)認(rèn)知的重污染制造業(yè)、化工業(yè)地塊，是無(wú)錫的居住“生地〞目前市場(chǎng)單一工程規(guī)模小，開發(fā)者外鄉(xiāng)，缺乏區(qū)域價(jià)值塑造引領(lǐng)者太湖廣場(chǎng)南長(zhǎng)板塊區(qū)域認(rèn)知45古運(yùn)河畔，政府“文化休閑旅游〞定位古運(yùn)河，中國(guó)古代燦爛文化最豐富的長(zhǎng)廊、博物館和百科全書政府將通過(guò)住宅和根底設(shè)施建設(shè)，以及城市功能載體建設(shè)，不僅保存“老無(wú)錫〞原有的人文風(fēng)貌，亦成為喚醒千年文脈歷史的熱土。區(qū)域認(rèn)知46南長(zhǎng)未來(lái)新城市中心的價(jià)值高地有價(jià)值可重塑，有責(zé)任需肩負(fù)，有歷史須遵循區(qū)域價(jià)值挖掘：47工程認(rèn)知板塊景觀時(shí)/勢(shì)規(guī)模九龍倉(cāng)48板塊—未來(lái)的城市核心區(qū)工程認(rèn)知擴(kuò)張：崇安區(qū)、南長(zhǎng)區(qū)與局部新區(qū)在內(nèi)的新中心城區(qū)；南移：中心城區(qū)的核心區(qū)由過(guò)去的解放路環(huán)線，逐漸轉(zhuǎn)移至太湖廣場(chǎng)；升級(jí)：以太湖廣場(chǎng)為核心，城市中心的規(guī)劃、功能、配套及面貌都將得到大幅度提升。49景觀—運(yùn)河孕育著吳文化情節(jié)工程認(rèn)知吳文化根植于無(wú)錫人的骨子里自有運(yùn)河起，無(wú)錫先民就傍河而居，因河設(shè)市，以河為生。古運(yùn)河，孕育了獨(dú)具特色的江南運(yùn)河水鄉(xiāng)文化，50工程認(rèn)知景觀—運(yùn)河孕育著吳文化情節(jié)自2024年起，一年一度的吳文化節(jié)是無(wú)錫人“傳承吳地文明〞的重點(diǎn)表達(dá)51工程認(rèn)知時(shí)—居住生地，傳統(tǒng)效勞業(yè)南長(zhǎng)區(qū)，傳統(tǒng)工業(yè)效勞區(qū)，居住環(huán)境亟待改善，居住理念需要倡導(dǎo)從區(qū)街經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)的興盛；到民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)各領(lǐng)風(fēng)騷的生動(dòng)局面；到如今各大品牌開發(fā)商進(jìn)駐，打造現(xiàn)代效勞業(yè)新地標(biāo)，這需要時(shí)間的見證，更需要開發(fā)商的可持續(xù)開展觀的支撐。52工程認(rèn)知?jiǎng)荨幕斓?，政府持續(xù)打造政府氣勢(shì)手筆改造，延續(xù)古運(yùn)河的千年記憶千年古運(yùn)河，百年工商業(yè)是南長(zhǎng)區(qū)最值得驕傲的歷史文化遺存。近年來(lái)，政府加快修復(fù)清名橋歷史文化街區(qū)，努力重現(xiàn)“江南水弄堂、運(yùn)河絕版地〞盛景和再現(xiàn)新興產(chǎn)業(yè)開展的繁華輝煌；同時(shí)1.2億投入培育文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。53工程認(rèn)知總規(guī)?！?50萬(wàn)㎡，氣勢(shì)恢宏太湖廣場(chǎng)九龍倉(cāng)·時(shí)代上城古運(yùn)河72號(hào)工程古運(yùn)河71號(hào)工程古運(yùn)河73號(hào)工程四地塊，150萬(wàn)方均位于無(wú)錫市南長(zhǎng)區(qū)，多工程聯(lián)動(dòng)開發(fā)，推動(dòng)區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)。73#地塊，將在在統(tǒng)一理念的指導(dǎo)下，整合各項(xiàng)資源，并通過(guò)營(yíng)銷和效勞實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值。54九龍倉(cāng)—區(qū)域開發(fā)集成商工程認(rèn)知

致力于倡導(dǎo)全新的居住理念和生活方式——使命感；

150萬(wàn)方的開發(fā)總體量——大手筆；面臨無(wú)錫大城市格局，對(duì)新城區(qū)的竭力建設(shè)——開拓者；55在區(qū)域處于上升通道的背景下，作為城市的建設(shè)者，不僅僅是造房子，更應(yīng)以“開發(fā)集成商的氣魄〞和“創(chuàng)新精神〞，順應(yīng)政策，融四地塊之大氣魄，倡導(dǎo)全新的居住理念！工程價(jià)值提升：56競(jìng)爭(zhēng)慘烈的紅海競(jìng)爭(zhēng)認(rèn)知大區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案眾多，品牌開發(fā)商、外鄉(xiāng)開發(fā)商各占半壁江山；且在產(chǎn)品上均以90㎡左右兩房，130㎡以內(nèi)三房銷售較好，隨著面積的增長(zhǎng)，銷售速度明顯遞減；而73#地塊40％的90㎡以下的房型，如何從眾多工程中脫穎而出？無(wú)錫世貿(mào)中心萬(wàn)豪國(guó)際公寓朗詩(shī)未來(lái)之家金域藍(lán)灣僅僅是販賣產(chǎn)品，還是生活方式？57純西式&純中式的競(jìng)爭(zhēng)已空前劇烈，開創(chuàng)價(jià)值創(chuàng)新的藍(lán)海勢(shì)在必行競(jìng)爭(zhēng)慘烈的紅海競(jìng)爭(zhēng)認(rèn)知綠地波士頓公館朗詩(shī)未來(lái)之家古韻坊江南坊純西式純中式58消費(fèi)意識(shí)的喚醒競(jìng)爭(zhēng)認(rèn)知隨著經(jīng)濟(jì)開展，無(wú)錫人的吳文化影響釋放，消費(fèi)意識(shí)逐漸顯露，開始對(duì)房地產(chǎn)一味復(fù)制歐美建筑及生活方式等做法開始反思。西方建筑的過(guò)渡開放，與中國(guó)人注重私密不符；西方空間大而化之，與中國(guó)人幾世同堂對(duì)空間要求大相徑庭；……傳統(tǒng)吳文化根植于無(wú)錫人心性之中，對(duì)西方文化的躁動(dòng)，或許只是迷茫的宣泄消費(fèi)者呼喚更適合東方人的居住空間。59產(chǎn)品及居住理念的同質(zhì)化，將是73#地塊所必須躲避的，我們的目標(biāo)是塑造一個(gè)旗幟鮮明的品牌，倡導(dǎo)建筑審美和消費(fèi)美學(xué)，形式和功能的完美和諧，賦予產(chǎn)品附加值，作出東、西方的有機(jī)融合，以及行業(yè)資源和生活資源的整合。競(jìng)爭(zhēng)激發(fā)創(chuàng)新：60推導(dǎo)工程定位競(jìng)爭(zhēng)慘烈的紅海，漸醒的消費(fèi)意識(shí)開創(chuàng)不同于簡(jiǎn)單意義的西化&中式的更適合居住的空間有“融〞乃大競(jìng)爭(zhēng)認(rèn)知區(qū)域價(jià)值支撐工程高端定位〔新城市中心，古運(yùn)河〕區(qū)域認(rèn)知九龍倉(cāng)品牌，150萬(wàn)方的總開發(fā)體量，同時(shí)處于上升通道的區(qū)域環(huán)境，支撐工程產(chǎn)品創(chuàng)新，并融入新的生活理念工程認(rèn)知61各有其美，各美其美；美美與共，天下大同——費(fèi)孝通“美美與共〞即為融融：融洽，融徹融東方人居習(xí)性，私密性，回歸與自然親近，與傳統(tǒng)文化親近；融西方建筑結(jié)構(gòu)形式、空間尺度、光線變化、材質(zhì)，及現(xiàn)代化的居住境界。表述工程定位62以人為本/擺脫建筑的形式主義/遵循東方人居住習(xí)慣/現(xiàn)代化的生活理念/西式手法、東方意境融合的——城市中心·東情西韻·現(xiàn)代人文院落！工程定位63區(qū)域案例剖析客戶認(rèn)知64周邊工程客群特征周邊工程購(gòu)房人群年齡根本在30-50歲之間。購(gòu)房人群以無(wú)錫本地購(gòu)房者為主?？蛻粽J(rèn)知65周邊工程客群特征本地客群主要來(lái)自南長(zhǎng)區(qū)，其次是新區(qū)和濱湖區(qū)，其他區(qū)域客群相對(duì)較少。購(gòu)房人群職業(yè)以周邊的教師、醫(yī)生、和居住在此的私營(yíng)業(yè)主為主?？蛻粽J(rèn)知66萬(wàn)豪國(guó)際公寓成交詳情成交客戶根本面分析成交特征總結(jié)未成交原因分析客戶認(rèn)知67南長(zhǎng)、崇安區(qū)客戶為購(gòu)置主力1、忠實(shí)地域情結(jié)——購(gòu)置人群主要來(lái)自南長(zhǎng)區(qū)，崇安區(qū)?？梢姛o(wú)錫購(gòu)房人群對(duì)于地域要求較為明顯。2、湖濱區(qū)及郊區(qū)的強(qiáng)大購(gòu)置力——大戶型客戶中有近一半的客戶來(lái)自于新區(qū)或者郊區(qū)。成交客戶根本面分析客戶認(rèn)知68私營(yíng)業(yè)主表現(xiàn)強(qiáng)購(gòu)置力成交客戶中58%為私營(yíng)業(yè)主，表達(dá)了該職業(yè)群體為目前無(wú)錫高端消費(fèi)的主要群體。而公務(wù)員和企業(yè)高管總占比到達(dá)30%.說(shuō)明南長(zhǎng)區(qū)區(qū)域還是被強(qiáng)購(gòu)置力的消費(fèi)人群所認(rèn)可。成交客戶根本面分析客戶認(rèn)知69投資需求較小從投資置業(yè)所占的比例來(lái)看，可見目前無(wú)錫市場(chǎng)投資客戶比較謹(jǐn)慎，由于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，高端市場(chǎng)投資需求將被進(jìn)一步壓縮。成交客戶根本面分析客戶認(rèn)知70大戶型產(chǎn)品去化有限成交客戶根本面分析客戶主要意向目標(biāo)為小戶型的兩房，對(duì)于此類高端物業(yè)小戶型的去化速度較快，而180㎡左右的大戶型由于總價(jià)較高，對(duì)于客戶購(gòu)置力要求相對(duì)高，去化速度極為有限.這也說(shuō)明無(wú)錫高端市場(chǎng)對(duì)于大戶型高層類產(chǎn)品有一定的抗性?？蛻粽J(rèn)知71大戶型成交特征總結(jié)成交特征總結(jié)182㎡大戶型成交特征理想的地段和高層的景觀面是客戶考慮的主因。改善性需求為主，且對(duì)位民營(yíng)業(yè)主家庭，家庭年收入在50萬(wàn)以上。對(duì)低層大戶型產(chǎn)品表現(xiàn)出抗性，認(rèn)為大戶型必須具有良好的景觀面，樓層區(qū)間集中在中上層?？蛻魠^(qū)域來(lái)源比較分散，較多郊區(qū)企業(yè)主有在該區(qū)域購(gòu)房的打算?？蛻粽J(rèn)知72中戶型成交特征總結(jié)成交特征總結(jié)149㎡中戶型成交特征該類戶型是企業(yè)高管和公務(wù)員購(gòu)房人群主要選擇的戶型。對(duì)總價(jià)有心里底線，普遍認(rèn)為不應(yīng)該超過(guò)150萬(wàn)。且對(duì)于產(chǎn)品細(xì)節(jié)提出很多意見，購(gòu)房態(tài)度較為謹(jǐn)慎。同樣對(duì)低層產(chǎn)品表現(xiàn)出抗性，樓層區(qū)間集中在中上層?？蛻舾邔W(xué)歷人群比重較大，傾向于生活的便利和舒適性，對(duì)白天日照條件要求不是非常高。且十分講究私密性。客戶認(rèn)知73小戶型成交特征總結(jié)成交特征總結(jié)113㎡小戶型成交特征此類戶型由于性價(jià)比相比照較高，且總價(jià)壓力相對(duì)小，因此去化速度較快。購(gòu)置人群分布較為分散，且婚房用途和投資用途皆集中在這個(gè)戶型段。對(duì)于低層沒(méi)有太多抗性，注重夜晚環(huán)境靜謐程度的客戶較多。對(duì)于產(chǎn)品細(xì)節(jié)要求更高，比較注重后期的物業(yè)管理，景觀維護(hù)等。外地客戶集中在此戶型段?？蛻粽J(rèn)知74目標(biāo)客群演繹是更是精神新貴。。物質(zhì)新貴75

年齡35-45之間。有一定財(cái)富積累。

別墅客群以私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、高管和核心技術(shù)人員為主。

公寓客群以南長(zhǎng)區(qū)、崇文區(qū)、濱江區(qū)本地居民為主。

追求財(cái)富后開始追求生活品質(zhì)與品味。

時(shí)尚，同樣追求內(nèi)心深處對(duì)傳統(tǒng)文化迷戀。

對(duì)事物有獨(dú)到看法，不愿隨波逐流。

有傳統(tǒng)大宅門居住情結(jié)。目標(biāo)客群特征描述。。。。。。。。76財(cái)富榜知本家創(chuàng)富階層新儒商中堅(jiān)力量。。。。。城南新貴77城南新貴居住需求描述。物質(zhì)?精神。收入，學(xué)歷。

精神?物質(zhì)。身份感，地位感。

東方?西方。喜歡卻又迷失于西方，實(shí)際上對(duì)東方的了解要大于西方，如將西方納入東方那么又引為自豪

文化認(rèn)同?社會(huì)認(rèn)同。對(duì)于文化身份的認(rèn)同遠(yuǎn)高于對(duì)于社會(huì)身份的認(rèn)同。

小院?大宅。不以空間大小論富貴，而以宅院情趣談享受。

價(jià)值?價(jià)格。值得一品再品的，才是價(jià)值所在。

。。。。。。78前文對(duì)73和71號(hào)地塊的差異化定位，最終就是為了客群錯(cuò)位，競(jìng)爭(zhēng)錯(cuò)位?？蛻粽J(rèn)知71號(hào)73號(hào)資本主義內(nèi)心富足自我審美觀強(qiáng)烈崇尚西方生活理念對(duì)傳統(tǒng)文化向往享受生活擁有決斷力更直接的表達(dá)個(gè)人的喜好容易被感染知本主義年齡：35-50歲30-45歲學(xué)歷：各類學(xué)歷比例均有高學(xué)歷比例較高職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主較多企事業(yè)人員為主來(lái)源：外區(qū)域比例較大以南長(zhǎng)去、崇安區(qū)比例較高需求：改善與享受為主首次置業(yè)與改善型比例接近71號(hào)與73號(hào)地塊客群錯(cuò)位79一次居住體驗(yàn)?，F(xiàn)代中式的產(chǎn)品價(jià)值提升策略之空間營(yíng)造

規(guī)劃

戶型

公共空間

80沿古運(yùn)河T型排布3層聯(lián)排別墅，戶型面積在220-240㎡占比2%特色分析——大體量、多產(chǎn)品、組團(tuán)院落、L型軸線沿中軸線南北排布5層花園洋房，戶型面積在160-190㎡，占比6%沿中軸線西側(cè)排布18層院宅公寓及32層景觀公寓，戶型面積在90-140㎡90以下占比46%100~140占比46%工程根本經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)占地面積：19.2公頃容積率：1.65建筑面積：316950㎡住宅建筑面積：305950㎡公建建筑面積：11000㎡受40/90政策限制

規(guī)劃81優(yōu)化聯(lián)排布局：在開放式景觀主軸一側(cè)擺放聯(lián)排，私密性及組團(tuán)感不強(qiáng)，建議調(diào)整優(yōu)化方向1——提高綠地空間的利用率優(yōu)化院落布局：通過(guò)圍合方式的不同，將這些游離的綠地空間引入組團(tuán)院落內(nèi)部，中式圍合的精髓之所在，提高利用率。在景觀中表達(dá)純粹的中式院落理念：西式住宅院落布局與中式住宅院落布局的最大不同在于前者是“院包房〞后者是“房包院〞。一是內(nèi)向形的，一是外向形的。房院房院西式中式

規(guī)劃82規(guī)劃優(yōu)化方向2——改善公共空間功能性因?yàn)橐獓铣山M團(tuán)院落，設(shè)置了多處連廊及大型連接體，加強(qiáng)這局部空間的功能性并有效控制連接體所增加的本錢，業(yè)主才會(huì)為這個(gè)“圍合〞的理念買單。優(yōu)化商業(yè)布局：環(huán)境質(zhì)量要求較高的洋房區(qū)域排布底層商業(yè)，建議調(diào)整職公寓地塊。優(yōu)化連廊布局：建議有效控制連接體體量。

規(guī)劃83

規(guī)劃規(guī)劃優(yōu)化方向3——適當(dāng)與71號(hào)地塊錯(cuò)位物業(yè)種類公寓公寓公寓公寓花園洋房聯(lián)排別墅戶型面積段90㎡100㎡120㎡135㎡160-190㎡220-240㎡配比46%13%15%17%7%2%73#地塊R=1.6物業(yè)種類公寓公寓公寓花園洋房花園洋房聯(lián)排別墅戶型面積段90㎡90-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-230㎡配比40%7%30%13%3%7%71#地塊R=1.8vs91%

因產(chǎn)品類型同質(zhì)化面積段同質(zhì)化建筑風(fēng)格同質(zhì)化客戶選擇不具唯一性總價(jià)重疊企劃形象難以區(qū)隔果客戶同質(zhì)化嚴(yán)重造成直接競(jìng)爭(zhēng)84

規(guī)劃規(guī)劃優(yōu)化方向3——適當(dāng)與71號(hào)地塊錯(cuò)位鑒于71#地塊位置距離主干道較近，同時(shí)開工周期相對(duì)較晚，建議走較相對(duì)高段大戶型路線。建議71#地塊調(diào)整配比：1、取消花園洋房〔減少產(chǎn)品類型〕2、高層做足容積率，盡可能增加別墅3、別墅產(chǎn)品面積做到250~300的雙拼別墅〔比73#別墅面積有所提升〕4、公寓將90戶型通過(guò)拼戶，做成170左右的大平層舒適戶型5、建筑風(fēng)格上，建議71號(hào)采用更多中式細(xì)節(jié)，而73號(hào)相對(duì)偏現(xiàn)代時(shí)尚感解決方案：85希望在下一步深化設(shè)計(jì)中優(yōu)化如下內(nèi)容：增加創(chuàng)新戶型，通過(guò)布局位置的不同適應(yīng)多種客戶需求端套戶型單獨(dú)設(shè)計(jì)，有效利用景觀面，舒適度及面積均優(yōu)于中間套在規(guī)劃排布允許情況下把一定量的120~130戶型做成二梯二戶戶型通過(guò)空中花園等手法提高產(chǎn)品附加值優(yōu)化方向1——高層公寓增加高附加值空間設(shè)計(jì)院方案

戶型86希望在下一步深化設(shè)計(jì)中優(yōu)化如下內(nèi)容：改變規(guī)劃中的丁字形布局，為不損失面積，可增加為6聯(lián)，戶型面積適當(dāng)放大。注意私密性的提高：利用坡地設(shè)計(jì)增加私密性。集中地下車庫(kù)，每戶可直接停車入戶，每戶2個(gè)車位設(shè)計(jì)優(yōu)化方向2——聯(lián)排布局增加私密尊貴感建筑面積：217㎡設(shè)計(jì)院方案

戶型87希望在下一步深化設(shè)計(jì)中優(yōu)化如下內(nèi)容：一層盡量做足庭院面積，送成品庭院由于沒(méi)有電梯，三~四層注意控制面積，增加賣點(diǎn)：面積適中，房型緊湊是中間層的優(yōu)勢(shì)，但缺乏亮點(diǎn)也是其劣勢(shì)，建議利用贈(zèng)送不計(jì)算面積的露臺(tái)增加賣點(diǎn)，面積盡量大于普通陽(yáng)臺(tái)的感覺，做到20~30㎡，頂層解決豎向交通的問(wèn)題：盡量控制在五層之內(nèi)，如做六層，可參加電梯的設(shè)計(jì)或做五層復(fù)六層的復(fù)式戶型。優(yōu)化方向3——花園洋房加強(qiáng)“情趣化〞的居住體驗(yàn)四層建筑面積：164㎡三層建筑面積：171㎡一、二層復(fù)式戶型建筑面積：178㎡，188㎡設(shè)計(jì)院方案

戶型88附加值高：北陽(yáng)臺(tái)以入戶花園的方式呈現(xiàn)，面積算一半，結(jié)合花池巧妙設(shè)計(jì)，花池全部贈(zèng)送功能全面：南陽(yáng)臺(tái)連接客廳，同時(shí)設(shè)有洗衣機(jī)位置全南房間+三個(gè)南陽(yáng)臺(tái)：南向二間臥室加一間客廳，采光極佳罕見的小戶型擁有三個(gè)陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，彌補(bǔ)了中間套通風(fēng)差的缺點(diǎn)。利用端套景觀面：在打進(jìn)深的情況下，將客廳布置在中間，開向西側(cè)湖面，轉(zhuǎn)角270度看風(fēng)景。公寓增加附加空間解決方案1270度觀景窗＋附贈(zèng)大露臺(tái)建筑面積：90㎡參考方案

戶型160.24117.80104.50㎡894/2/2＋空中庭院＋270度觀景窗＋附贈(zèng)大露臺(tái)＋雙入戶建筑面積：161㎡〔實(shí)際使用187㎡〕空中庭院示意空中庭院公寓增加附加空間解決方案2參考方案

戶型90四層建筑面積：89㎡三層建筑面積：115㎡4500露臺(tái)：20㎡露臺(tái)13㎡40004500露臺(tái)10㎡露臺(tái)16㎡贈(zèng)送面積統(tǒng)計(jì)一層二層三層四層五層20（花園）80（地下室）15（花園）63（地下室）25（露臺(tái)）13（北露臺(tái)）20（南露臺(tái)）10（北露臺(tái)）16（南露臺(tái)）40（屋頂花園）100㎡103㎡33㎡26㎡40㎡空間情景化解決方案：層層退臺(tái)增加空間情趣性的同時(shí)，有效控制了中間層面積，拉大與底層/頂層面積差是解決中間層賣點(diǎn)少，難去化的關(guān)鍵方法?；▓@洋房戶型空間情景化解決方案1參考方案

戶型91五復(fù)六層建筑面積：214㎡入戶花園7㎡客廳挑高8700露臺(tái)9㎡露臺(tái)8㎡空間情景化解決方案：空中復(fù)式類別墅設(shè)計(jì)帶電梯的頂層復(fù)式做高舒適型大面積產(chǎn)品，通過(guò)大面寬，挑高客廳，舒適主臥套房的設(shè)計(jì)增加空間情趣。頂層復(fù)式空間示意圖花園洋房戶型空間情景化解決方案2參考方案

戶型92優(yōu)化方向——打造五重景觀大堂入口大堂觀景步廊車庫(kù)大堂電梯廳大堂標(biāo)準(zhǔn)層大堂

公共

空間93利用架空層\入戶大堂\連廊設(shè)置泛會(huì)所局部公寓樓用風(fēng)雨走廊相連，每個(gè)組團(tuán)之間建造一個(gè)城市庭院的小型室內(nèi)空間，將會(huì)所的局部功能融入到組團(tuán)間去，與住戶和景觀更進(jìn)一步結(jié)合。公共空間——營(yíng)造互動(dòng)、可交流的泛會(huì)所圖示區(qū)域可作泛會(huì)所空間

公共

空間94泛會(huì)所旨在突破那種“四壁合圍〞的傳統(tǒng)會(huì)所概念，充分挖掘“泛〞的內(nèi)涵，將空間延伸至社區(qū)每一個(gè)角落。公共空間——營(yíng)造互動(dòng)、可交流的泛會(huì)所水岸會(huì)所生活會(huì)所園林會(huì)所健康徑噴水池廣場(chǎng)水岸步廊商業(yè)街游泳池長(zhǎng)者俱樂(lè)部餐廳藝術(shù)交流中心球場(chǎng)超市健身房風(fēng)箏園鴿子廣場(chǎng)燒烤場(chǎng)垂釣臺(tái)兒童樂(lè)園露天咖啡館功能設(shè)置：

公共

空間95特色分析——現(xiàn)代材質(zhì)與中式元素的完美結(jié)合多樣的材質(zhì)穿插，中式元素的現(xiàn)代演繹。

外觀

造型96優(yōu)化方向1——合理控制玻璃幕墻的使用范圍玻璃幕墻用在本案中使用彰顯華美大方，但大面積用在住宅墻面上會(huì)產(chǎn)生如下問(wèn)題：反光造成光污染。多數(shù)不能開啟，通風(fēng)差。能耗大，本錢及日后維護(hù)費(fèi)用高。建議在必要的景觀位置并在非臥室等私密性要求不高的區(qū)域有效使用玻璃幕墻。視線方向幕墻盡量結(jié)合住宅觀景一側(cè)墻面設(shè)置

外觀

造型97產(chǎn)品價(jià)值提升策略之景觀營(yíng)造提純。東方園林之美

東方主題元素

院落

古運(yùn)河

98與自然的融合，與人文的協(xié)調(diào)讓18層以上的高度，亦能擁有多重藏風(fēng)納景的圍合庭院一條L型大動(dòng)脈串連起各個(gè)獨(dú)立組團(tuán)院落，建議優(yōu)化方向：表達(dá)文化藝術(shù)所帶來(lái)的平淡、典雅、自然、親切；以“琴棋書畫〞、“梅蘭竹菊〞、“亭臺(tái)樓閣〞為主題的小區(qū)組團(tuán)景觀；景觀99景觀優(yōu)化方向——增加?xùn)|方主題元素風(fēng)格定位為現(xiàn)代中式園林，注重藝術(shù)意境的創(chuàng)造,而非照搬古典園林的外形。增加?xùn)|方主題元素來(lái)實(shí)現(xiàn)。以陶板名畫、浮雕、書法作品作為淺水池的池底。水中的荷花、墻面上的浮雕或者書法作品，并配合燈光和噴泉，營(yíng)造一種安詳、深邃的意境。東方主題元素100水中的汀步給人良好的凌水而過(guò)的感覺，石質(zhì)磨盤形的汀步不僅穩(wěn)重可靠，還能與中國(guó)傳統(tǒng)文化相契合?；炷嗤练履镜仄哼B通了組團(tuán)空間，創(chuàng)造了優(yōu)美的地面景觀。如果輔儀書法加以修飾，不僅增強(qiáng)園林藝術(shù)效果，也極好的襯托、渲染本工程文化藝術(shù)氣氛。使住戶在散步時(shí)也能體會(huì)書法藝術(shù)的深邃。景觀優(yōu)化方向——增加?xùn)|方主題元素東方主題元素101組團(tuán)院落由連廊為圍合而成“墻上的中國(guó)〞優(yōu)化方向1——增加組團(tuán)院落的人文景觀院落102圍合式的情境院落建筑與建筑間，院落與院落間，建筑院落內(nèi)部間圍合出情趣綠化空間優(yōu)化方向2——打造私家情境院落院落103私家院落以“成品庭院〞形式交付優(yōu)化方向3——提高私家院落的交付標(biāo)準(zhǔn)庭院內(nèi)入水，配備小水景，表達(dá)自然的一面一層庭院及空中庭院用實(shí)體矮圍墻分隔，加強(qiáng)隱蔽性同時(shí)考慮景觀的鄰里共享院落104景觀優(yōu)化方向——打造古運(yùn)河沿岸景觀河岸改造前河岸改造后示意河岸位置沿河岸提供可供漫步的人行道，多樣化、方便的配套設(shè)施；河岸的處理以多變化和親水的手法為主。運(yùn)河段105一方天地，直指內(nèi)心取。產(chǎn)品價(jià)值提升策略之樣板營(yíng)造

售樓處

樣板體驗(yàn)區(qū)106內(nèi)部空間營(yíng)造寫意中國(guó)風(fēng)顏色穩(wěn)重和內(nèi)斂青灰磚墻仿古燈中國(guó)畫綠色植栽貴賓室影音室洽談區(qū)接待臺(tái)售樓處107全程不同節(jié)點(diǎn)關(guān)注客戶感受院墻外的植被景觀漸趨自然緩和客戶的心態(tài)水景的加入成為秩序與自然的過(guò)渡宅間近人尺度的灌木花卉給客戶心理上的減壓入戶的處理溫馨、私密使客戶最限度放松自我入口，眼前一亮內(nèi)外界面分明，項(xiàng)目與周邊環(huán)境形成巨大反差：展示出客戶未來(lái)的生活場(chǎng)景，通過(guò)體驗(yàn)營(yíng)銷感染客戶樣板區(qū)108聯(lián)排別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元以上，洋房裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元以上；聯(lián)合頂級(jí)設(shè)計(jì)師、家私商、家飾商、藝術(shù)商聯(lián)手打造樣板房，如意大利達(dá)芬奇家居、法國(guó)愛舍家飾、寫意空間甚至其他著名衛(wèi)浴、家電品牌商等。打造具有東方底蘊(yùn)樣板房樣板區(qū)109九龍倉(cāng)無(wú)錫南長(zhǎng)區(qū)地塊

案名提報(bào)方案一110九龍倉(cāng)?融城111融城112民族精神縮影，成就華夏過(guò)去、今天和未來(lái)！融113融，華夏民族繁榮之道。古有君王廣納良言，共襄盛世；今有舉國(guó)共進(jìn)，借鑒世界各國(guó)珍貴經(jīng)驗(yàn)。汲取精粹，融會(huì)貫穿，為我所用！中國(guó)智慧成就今日華夏民族。中華五千有“融〞乃大融，華夏民族團(tuán)結(jié)之道。古有桃園結(jié)義，歃血贏天下；今有眾志成城，共抗天災(zāi)。水乳交融，共進(jìn)共退！禮儀道義成就今日華夏民族。之精神，植根中華，深入無(wú)錫！因此，有了今天富足、人文、璀璨的無(wú)錫盛世！融Classic114無(wú)錫千百年來(lái)，無(wú)錫一直延續(xù)著外柔內(nèi)剛的性格和滴水穿石的堅(jiān)韌，以開放和包容的態(tài)度，形成了獨(dú)特的無(wú)錫文化——“相融并蓄、內(nèi)外兼修〞。“融〞的精神，從古至今，貫穿無(wú)錫始末。淋漓盡致地發(fā)揮著作用，又在新舊文化中淋漓盡致的得以表現(xiàn)。素有“太湖明珠〞之美譽(yù)，是一座具有三千年歷史的江南名城。早在春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，已是當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)、文化中心，孕育了許多文人墨客，至今仍保存著眾多的歷史遺跡。今天的無(wú)錫，融45個(gè)少數(shù)民族于一體，匯佛教、道教、伊斯蘭教、天主教、基督教五大宗教為一城。

Classic11573號(hào)、72號(hào)地塊、71號(hào)地塊時(shí)尚簡(jiǎn)潔的外立面、國(guó)際智慧的規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)具有鮮明的地域傳統(tǒng)文化特色、和中國(guó)古典文化為共性的參數(shù)背景，這就是對(duì)“融〞的最好詮釋。融