某商業(yè)項目策劃案

臨港新元社區(qū)商業(yè)策略構(gòu)思漕河涇〔松江〕商業(yè)籌劃案上海德普置業(yè)有限公司2024年2月市場調(diào)研1漕河涇概況片區(qū)小區(qū)分析主要商業(yè)分布重點商業(yè)研習(xí)片區(qū)調(diào)研總結(jié)工程分析上海漕河涇開發(fā)區(qū)松江生產(chǎn)性效勞業(yè)功能區(qū)的整體規(guī)劃由國際著名的澳大利亞五合設(shè)計公司負責，占地面積約2700畝，規(guī)劃建筑面積約350萬平方米。園區(qū)總體上分為：生產(chǎn)研發(fā)、商務(wù)研發(fā)、科技綠洲、雙創(chuàng)園、低碳展示和交易中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)新商業(yè)綜合體、企業(yè)總部會館、配套商業(yè)和人才公寓等板塊。目前正在開發(fā)建設(shè)的區(qū)域是位于功能區(qū)中心區(qū)域的松江高科技園，高科技園占地837畝，規(guī)劃建筑面積100萬方，建筑類型為科產(chǎn)樓、研發(fā)樓、辦公樓。漕河涇〔松江〕概況位于松江區(qū)東北部，東連莘莊，西接泗涇、松江工業(yè)區(qū)，南臨車墩，北傍九亭；東臨G60〔滬杭高速〕，南穿莘磚公路，西接九新公路，北靠姚北路，是上海至杭州方向第一站；距上海虹橋國際機場約15公里，上海浦東國際機場約45公里；距G15〔嘉金高速〕莘磚公路出口約1.8公里，G60〔滬杭高速〕莘磚公路出入口約100米，直通滬閔高架；距地鐵1號線莘莊站約5公里，地鐵9號線九亭站約5公里，上海南站約8公里；距虹橋綜合交通樞紐約12公里，徐家匯商圈約12公里；距松江大學(xué)城約9公里，緊鄰亞洲最大的別墅群—新閔別墅區(qū)。漕河涇〔松江〕概況截止目前為止，園區(qū)共吸引國內(nèi)外企業(yè)200余家，其中約有65%左右的企業(yè)擁有自主知識產(chǎn)權(quán)或研發(fā)成果。漕河涇〔松江〕概況英郡雷丁初步統(tǒng)計核心商圈內(nèi)，共有住宅套數(shù)約3.6萬套，其中，已交付入住約2.9萬套。在所有住宅里面，低密度類住宅約1.5萬套，多層、小高層、高層公寓類住宅約2.1萬套。核心商圈內(nèi)目前人口約13萬人，未來2年新建住宅全部交房后，整體人口規(guī)?？蛇_15萬人。區(qū)域內(nèi)別墅類住宅物業(yè)費大多在1.8—2.8元/平米/月，高層住宅物業(yè)費在1.2—1.4元/平米/月片區(qū)小區(qū)分析本案該片區(qū)與古北、聯(lián)洋并列上海三大高尚社區(qū)生活圈本工程核心商圈內(nèi)住宅樓盤共計40個，其中以別墅或少量低層住宅的低密度樓盤共30個，以多層、小高層、高層公寓為主的樓盤10個。片區(qū)小區(qū)分析片區(qū)小區(qū)分析片區(qū)小區(qū)分析片區(qū)小區(qū)分析片區(qū)小區(qū)分析區(qū)域主要商業(yè)分布典型商業(yè)調(diào)研典型商業(yè)調(diào)研典型商業(yè)調(diào)研典型商業(yè)調(diào)研典型商業(yè)調(diào)研商業(yè)廣場引進全球零售巨頭家樂福及娛樂龍頭大光明影院兩大主力店，4萬平米半開放式廣場型商業(yè)布局。1—3層超市賣場與商場無障礙貫穿，實現(xiàn)客流動線優(yōu)化組合。人車分流，下設(shè)地下車庫，為消費者提供最便捷的享受環(huán)境每個單元可以實現(xiàn)靈活組合，配套設(shè)施齊備，可塑性強，為商家量身定制。商場三個入口，主入口位于新南路，中央廣場達2000平米，為休閑演示區(qū)，也可做商業(yè)促銷活動重點商業(yè)研習(xí)——綠地·金御廣場重點商業(yè)研習(xí)——綠地·金御廣場1F美食/零售重點商業(yè)研習(xí)——綠地·金御廣場2F特色餐館重點商業(yè)研習(xí)——綠地·金御廣場3F娛樂/餐飲重點商業(yè)研習(xí)——綠地·金御廣場4F影音/休閑重點商業(yè)研習(xí)——綠地·金御廣場自持物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營〔只租不售〕閔行中心位置優(yōu)越周邊成熟人口稠密消費力強受地方政府重視坐享充足公共交通資源商業(yè)面積大業(yè)態(tài)豐富玻璃幕墻設(shè)計風(fēng)氣潮流超大地下車位一站式購物樂天瑪特旗艦店入駐奠定穩(wěn)定客流重點商業(yè)研習(xí)——亞繁·亞樂城1F美食/零售重點商業(yè)研習(xí)——亞繁·亞樂城2F數(shù)碼/服飾重點商業(yè)研習(xí)——亞繁·亞樂城3F兒童服飾/用品重點商業(yè)研習(xí)——亞繁·亞樂城4F美食廣場重點商業(yè)研習(xí)——亞繁·亞樂城5F影音/休閑重點商業(yè)研習(xí)——亞繁·亞樂城-1—-2F超市/停車場重點商業(yè)研習(xí)——亞繁·亞樂城亞樂城采取只租不售的策略，對入駐企業(yè)的要求較高，入駐的商業(yè)必須具有一定的品牌知名度周邊分布大量小區(qū)，人口分布比較集中，有較為強勁的消費力；莘松路商業(yè)街是周邊最繁華的一條商業(yè)街，從西往東，逐漸繁榮，且租金也逐漸上升；目前區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)體有綠地金御廣場、新閔生活廣場、巴比倫生活廣場、亞樂城等；綠地金御廣場和亞樂城位置優(yōu)越，且規(guī)劃科學(xué)、產(chǎn)品合理，成為區(qū)域極具影響力的商業(yè)綜合體；區(qū)域內(nèi)商業(yè)趨于飽和，且業(yè)態(tài)豐富，生活配套、餐飲、休閑娛樂、建材家居、花鳥古玩等一應(yīng)俱全。片區(qū)調(diào)研總結(jié)本案地處亞洲最大的別墅區(qū)之一——莘閔別墅區(qū)，地處西南，遠離市中心，著名高檔社區(qū)林立，只是不便于外出消費購物。區(qū)內(nèi)消費者層次和購置力絲毫不亞于古北消費，區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)為綠地金御廣場、亞繁亞樂城〔在建〕等較為高檔消費場所。核心商圈12萬人口消費觀念成熟理性購置力強，追求消費品質(zhì)與檔次。工程分析工程為漕河涇開發(fā)區(qū)松江高科技園配套商業(yè)，位于園區(qū)最東面，與大型居住小區(qū)群一路之隔，整體商業(yè)沿城市主干道莘磚公路分布，商業(yè)總體量約2萬方，為集中型商業(yè)，便于產(chǎn)品規(guī)劃工程分析商業(yè)體北面為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，工程與產(chǎn)業(yè)園區(qū)無縫對接工程東面為滬昆高速，滬昆高速將本工程和亞洲最大別墅區(qū)分割開來。工程西面為景觀河，正在建橋，建好后的橋?qū)⑽鞑慨a(chǎn)業(yè)園的人流源源不斷導(dǎo)向本工程工程南面正對面目前還是一片荒蕪，而在西南側(cè)那么是規(guī)劃996戶的高檔別墅群，同時規(guī)劃有英倫風(fēng)格商業(yè)街！工程分析英郡雷丁商業(yè)街分析商業(yè)空置率達50%在所進駐的商家中，餐飲所占比例達65%商業(yè)街以2層為主，局部3層工程1-2層租金約為2-2.5元/平米/天1-3層租金約為1.5-1.8元/平米/天工程分析英郡雷丁優(yōu)勢〔STRENGTH〕背靠漕河涇松江高科技園區(qū)，有一定的人氣支撐；產(chǎn)品布局優(yōu)于對面的英郡雷丁商業(yè)街；西側(cè)景觀河增加工程附加值；只租不售，便于統(tǒng)一招商劣勢〔WEEKNESS〕高架橋?qū)|部大量人流與工程阻隔開，不利于人流導(dǎo)入；工程體量不是很大，不能很好地形成規(guī)模效應(yīng)；周邊商業(yè)氣氛不是很濃，不利于本工程的市場培育。時機〔OPPORTUNITY〕高科技園規(guī)劃體量大，進駐企業(yè)多，便于本工程未來的開展；臨近密集的住宅小區(qū)群；威脅〔THREATEN〕亞樂城科學(xué)前瞻的規(guī)劃對本項產(chǎn)生較大的負面影響；英郡雷丁的大比例餐飲，將有效分流消費群體。工程SWOT分析工程分析工程定位2定位方向產(chǎn)品建議業(yè)態(tài)規(guī)劃適合做集中商業(yè)的業(yè)態(tài)類型：專業(yè)市場小商品美食休閑購物中心定位方向定位方向排除法確定工程可行性定位方向美食休閑綜合體〔酒店、餐飲、休閑、娛樂〕小商品精品館〔小商品批零為主，生活配套為輔〕定位方向地塊定位研究方向：美食休閑綜合體地塊開發(fā)規(guī)劃方向討論英郡雷丁商業(yè)街，十多家餐飲店，包括一家中式主力店四樓大型美食廣場，對入駐商家品牌要求較高、影院、KTV一應(yīng)俱全主力餐飲店、休閑娛樂主力餐飲店、休閑娛樂沿街配套餐飲周邊有大量的餐飲、娛樂休閑生活設(shè)施，且位置明顯優(yōu)于本工程，本工程在規(guī)模優(yōu)勢、地理位置上明顯處于弱勢，不利于正面競爭美食廣場，五星級酒店，包括多家品牌餐飲，消費層次較高，影院、娛樂一應(yīng)俱全定位方向招商的難度較高消費可持續(xù)性較低主要消費群體集中在工程以東，以休閑消費為主，綠地金御廣場、亞樂城將成為他們理想消費場所。餐飲、休閑等業(yè)態(tài)與周邊大型綜合體高度重合，且工程對面已經(jīng)有多家餐飲店，運營一般本工程不適宜美食休閑廣場定位方向上海九洲小商品市場車墩小商品市場洞涇小商品市場長橋街小商品市場磚橋貿(mào)易城小商品市場九洲小商品街亞洲最大別墅群本工程松江目前小商品市場開展較為繁榮，但是地處松閔交界處的漕河涇開發(fā)區(qū)域卻存在巨大的市場空白，這為本工程的定位提供了強力的支撐。定位方向地塊開發(fā)規(guī)劃方向討論地塊定位研究方向：小商品精品館地塊開發(fā)規(guī)劃方向討論本案周邊五十個小區(qū)的強制性目的性消費，將直接拉動本案的持續(xù)旺場，隨著市場的成熟，將進一步拉動閔行甚至市區(qū)的目的性客群的消費定位方向招商的難度較低消費可持續(xù)性較高直接可導(dǎo)致工程西部十多萬人群的剛性導(dǎo)入，與工程所處產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃數(shù)百家企業(yè)員工的強烈消費支撐，保證市場迅速做旺工程的產(chǎn)品布局、周邊強大的剛性需求、開發(fā)商的統(tǒng)一運營、統(tǒng)一管理都是保證招商成功的前提本工程適宜精品小商品城定位方向漕河涇——打造上海的“義烏〞商業(yè)的快速增長商品流購置載體購置力知名度美譽度精品差異化大型的功能齊全的商業(yè)平臺人口、收入標志性商業(yè)大型的功能齊全的商業(yè)平臺是首要的，它可以帶動全鎮(zhèn)其他產(chǎn)業(yè)的開展定位方向定位方向差異化是工程制勝的關(guān)鍵產(chǎn)品——盒裝集中商業(yè)，有別于傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)，便于形成強大的聚集效應(yīng)；業(yè)態(tài)——多、全，成為松江一站式商品批零的最正確場所；商品——走精品批零路線，在層次上與周邊的傳統(tǒng)小商品市場拉開距離，也進一步滿足周邊較高層次消費群體的有效需求；運營——只租不售，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，確保精品城持續(xù)旺場；品質(zhì)屬于商業(yè)市場中脫穎而出的產(chǎn)品，檔次高于其它老市場很多。建筑規(guī)劃柱距：8.4m，面寬：4.2m，進深：8.4m；層高：統(tǒng)一為4米；面積1層面積稍大，開間4.2米，進深4.2米，使用面積為17.64平米，2—3層面積較小，開間2.1米，進深4.2米，使用面積為8.82平米風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格為主，進一步與其他市場形成視覺上的偏差通道主通道寬度為3.2米，次通道寬度為2.4米12345產(chǎn)品建議精品小商品城示意圖：產(chǎn)品建議一層三層二層二層業(yè)態(tài)規(guī)劃一層：五金、電子、首飾等為主；二層：辦公、體育、服飾為為主；三層：楊寶、日用品、輔料包裝為主；業(yè)態(tài)樓層規(guī)劃概述在小商品館的根底——融入限定體量的餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)作為本工程的配套設(shè)施，滿足市場內(nèi)部的消費需求。業(yè)態(tài)規(guī)劃德普置地公司介紹及案例展示公司介紹主營業(yè)務(wù)商業(yè)工程案例分析公司介紹57背景介紹上海德普置地集團是一家從事高檔住宅地產(chǎn)開發(fā)為主的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過10年的穩(wěn)步開展，已形成總資產(chǎn)規(guī)模25億元，凈資產(chǎn)10億元的資產(chǎn)規(guī)模，公司在上海、長沙、重慶等地陸續(xù)成功開發(fā)了十余個工程，累積開發(fā)量到達120余萬平方米。代表工程有“美洲故事〞、“托斯卡納〞、“人文別墅〞、“緹香小鎮(zhèn)〞、“公園里〞、“上海連城公寓〞、“長沙上海城〞等。最近三年來，公司進入轉(zhuǎn)型期，從專一的高端住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向綜合地產(chǎn)開發(fā)運營〔商業(yè)地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、休閑旅游地產(chǎn)〕，并積累了一定的開發(fā)經(jīng)驗和較為廣泛的專業(yè)資源，開發(fā)的商業(yè)工程有“上海民生新元素〞、“上海萬源普樂匯〞、“上海浦江商務(wù)園〞、長沙“德普·五和園〞、長沙洋湖垸工程等，文化創(chuàng)意地產(chǎn)工程有“重慶時光〞、旅游休閑復(fù)合地產(chǎn)工程有“重慶·四季田園〞、“長沙·四季田園〞等。公司培育了的工程籌劃、研發(fā)設(shè)計、工程營建、招商運營管理等一系列復(fù)合型資深團隊，在業(yè)界享有盛譽。主營業(yè)務(wù)59效勞領(lǐng)域全球視野本地實踐德普置地四大領(lǐng)域住宅地產(chǎn)休閑旅游地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)文化旅游地產(chǎn)效勞領(lǐng)域——住宅地產(chǎn)60過去10年德普致力于高檔精品住宅開發(fā)長沙美洲敀事長沙美洲故事占地800畝為純美洲風(fēng)格的原生態(tài)低密度坡地住宅，建筑形態(tài)豐富，以獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅群為主，是一個以山、水、森林、坡地為主題創(chuàng)造出的稀有城市別墅區(qū)。住宅案例長沙托斯卡納長沙托斯卡納占地400畝是長沙最具有意大利味道的城市別墅社區(qū)。它位于長沙新區(qū)的優(yōu)越位置，近享國家森林的優(yōu)美環(huán)境。蓬勃建筑中的新區(qū)規(guī)劃整潔有序、便利的交通使托斯卡納享有完美的城市配套。托斯卡納規(guī)劃有Townhouse、多層花園洋房等建筑形態(tài)，提供城市別墅經(jīng)典生活版本。住宅案例重慶人文別墅重慶人文別墅占地500畝經(jīng)典法國諾曼邸風(fēng)格、新英格蘭鄉(xiāng)村風(fēng)格構(gòu)筑常青藤三期純獨立別墅沉穩(wěn)優(yōu)雅的貴族氣質(zhì)。親水坡地別墅、岸堤的庭院，原汁原味紳士水岸漫步生活即將悠然呈現(xiàn)。住宅案例重慶緹香小鎮(zhèn)重慶緹香小鎮(zhèn)占地2000畝是重慶迄今為止占地面積最大，建筑規(guī)模最大，設(shè)計風(fēng)格奇異的高品質(zhì)純田園別墅。它是繼人文別墅之后德普在重慶打造的又一高端工程，是具有卓越開展?jié)摿κ侵貞c的后花園，適合人居是重慶未來城市副中心，可遠眺中梁山，且被蜿蜒曲折的大溪河所環(huán)繞，自然景觀豐富為工程打造高端物業(yè)提供了有力的支持。住宅案例緹香小鎮(zhèn)二期·公園里重慶緹香小鎮(zhèn)占地2000畝是重慶迄今為止占地面積最大，建筑規(guī)模最大，設(shè)計風(fēng)格奇異的高品質(zhì)純田園別墅。它是繼人文別墅之后德普在重慶打造的又一高端工程，是具有卓越開展?jié)摿κ侵貞c的后花園，適合人居是重慶未來城市副中心。住宅案例近3年，德普業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型綜合商業(yè)、休閑旅游、文化創(chuàng)意園開發(fā)效勞領(lǐng)域——商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)案例民生新元素工程〔老建筑商業(yè)改造〕民生新元素工程位于民生路碼頭，改造面積2萬平米民生路碼頭建于一百多年前，為當時的英國藍煙囪公司裝卸碼頭，工程本周歷史建筑保護性開發(fā)為理念，改造為主題鮮明、具有標志性和引領(lǐng)地位的濱水文化、商務(wù)、休閑綜合區(qū)域。以文化產(chǎn)業(yè)為主題〔大文化概念〕，致力于打造未來上海時尚文化商業(yè)新地標萬源普樂匯〔精品社區(qū)商業(yè)〕萬源普樂匯位于金虹橋板塊，總建面積2萬平米為德普集團品牌社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線中的開篇工程，主打區(qū)域餐飲休閑娛樂中心，工程將給與社區(qū)商業(yè)全新詮釋和定義，繼而打造全新社區(qū)商業(yè)品