北京房地產(chǎn)（別墅）市場報告

|2013年度北京房地產(chǎn)（別墅）市場報告2014.01說明本市場報告的數(shù)據(jù)來源主要有三方面：第一是依據(jù)實際的市場調(diào)研情況；第二是參考專業(yè)的市場研究機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)〔如中房指數(shù)研究院、天朗房研網(wǎng)、搜房網(wǎng)等〕；第三是通過土地儲藏管理局、國家統(tǒng)計局、房屋管理局等政府權(quán)威網(wǎng)站獲得相應(yīng)數(shù)據(jù)。本報告以反映市場真實情況為出發(fā)點，一方面為集團(tuán)對雁棲半島工程的決策提供市場依據(jù)，另一方面為集團(tuán)其他地產(chǎn)工程的決策提供參考。目錄第一章：宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境分析第二章：全國房地產(chǎn)市場開展情況第三章：北京房地產(chǎn)市場概況第四章：北京別墅市場情況第五章：2024年房地產(chǎn)市場預(yù)判|PART1宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r2、政策環(huán)境分析2024年我國前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值〔GDP)386762億元，同比增長7.7%，全年預(yù)計GDP同比增長為7.5%。其中，一季度增長7.7%，二季度增長7.5%，三季度增長7.8%。從前三個季度來看，國民經(jīng)濟(jì)運行總體平穩(wěn)，其中房地產(chǎn)業(yè)同比增長7.3%，行業(yè)開展較為平穩(wěn)。從中國近年的整體經(jīng)濟(jì)情況來看，中國的經(jīng)濟(jì)增速有所下滑，預(yù)計中國未來將面臨短期的經(jīng)濟(jì)改革帶來的陣痛，未來兩年GDP預(yù)計保持在7%左右的增幅范圍之內(nèi)。宏觀經(jīng)濟(jì)總體開展?fàn)顩r︱國內(nèi)生產(chǎn)總值開展情況預(yù)計2024年國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長目標(biāo)定在7%，比今年下調(diào)0.5個百分點，反映出中國近年整體經(jīng)濟(jì)增速有所下滑。宏觀經(jīng)濟(jì)總體開展?fàn)顩r︱全國CPI運行情況2024年12月份，全國居民消費價格總水平同比上漲2.5%，CPI重回“2時代〞。其中，城市上漲2.5%，農(nóng)村上漲2.5%；食品價格上漲4.1%，非食品價格上漲1.7%；消費品價格上漲2.2%，效勞價格上漲3.3%。2024年，全國居民消費價格總水平比上年上漲2.6%，完成全年3.5%的物價調(diào)控目標(biāo)。數(shù)據(jù)低于預(yù)期，暗示消費不振，對大盤將形成壓制。2024年1-11月份，全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)391283億元，同比增長19.9%，增速比1-10月份回落0.2個百分點。從環(huán)比看，11月份固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)增長1.47%。1-11月份，第一產(chǎn)業(yè)投資8509億元，同比增長31.7%，增速比1-10月份加快1.1個百分點；第二產(chǎn)業(yè)投資167043億元，增長17.3%，增速回落0.3個百分點；第三產(chǎn)業(yè)投資215730億元，增長21.5%，增速回落0.1個百分點。宏觀經(jīng)濟(jì)總體開展?fàn)顩r︱固定資產(chǎn)投資情況從到位資金情況看1-11月份，到位資金433419億元，同比增長20.2%，增速與1-10月份持平。其中，國家預(yù)算資金增長15.4%，增速比1-10月份回落0.9個百分點；國內(nèi)貸款增長17%，增速加快0.7個百分點。從施工和新開工工程情況看，1-11月份，施工工程方案總投資836466億元，同比增長17.9%，增速比1-10月份回落0.3個百分點；新開工工程方案總投資328420億元，同比增長14.3%，增速回落0.1個百分點。固定資產(chǎn)投資情況良好，資金到位情況增幅平穩(wěn)，為房地產(chǎn)建設(shè)開展提供動力。宏觀經(jīng)濟(jì)總體開展?fàn)顩r︱PPI運行情況2024年11月份，全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比下降1.4%，環(huán)比持平(漲跌幅度為0，下同)。工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價格同比下降1.5%，環(huán)比持平。1-11月平均，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比下降2.0%，工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價格同比下降2.1%。PPI(生產(chǎn)者物價指數(shù))連續(xù)21個月出現(xiàn)“負(fù)增長〞顯示中國經(jīng)濟(jì)依然沒有從需求面疲弱、制造業(yè)不振的局面中完全走出。CPI、PPI、PPIRM運行情況對比表注：PPIRM（動力原材料購進(jìn)價格指數(shù)）宏觀經(jīng)濟(jì)總體開展?fàn)顩r︱貨幣環(huán)境情況貨幣政策保持穩(wěn)健，信貸平穩(wěn)以維持經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)業(yè)貨幣政策方面已不如早年寬松截至2024年11月末，貨幣供給量〔M2〕同比增長14.2%，明顯高于年初設(shè)定的13%左右的調(diào)控目標(biāo)，1-11月人民幣新增貸款8.4萬億元，同比增長10%，已超過去年全年的8.2萬億，從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運行情況來看，宏觀增長指標(biāo)偏穩(wěn)，通貨膨脹預(yù)期稍有消減，短期經(jīng)濟(jì)維持平穩(wěn)增長，根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議，2024年貨幣政策仍將保持穩(wěn)健取向，依靠信貸和社會融資額規(guī)模合理增長以維持經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)市場量價仍受到正面推動，但推動力度大不如前。(注：M2，指廣義貨幣，衡量貨幣供給量的重要指標(biāo)，其計算方法是交易貨幣以及定期存款與儲蓄存款〕宏觀經(jīng)濟(jì)總體開展?fàn)顩r︱其他指標(biāo)情況11月非制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)(PMI)為56.0環(huán)比下降

全國11月份官方非制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)(PMI)為56.0，較10月份創(chuàng)下的14個月高點56.3下降0.3。服務(wù)業(yè)分類指數(shù)為54.1，低于10月份的54.8。航空運輸業(yè)、餐飲業(yè)、道路運輸業(yè)等行業(yè)的新訂單指數(shù)低于50。11月份服務(wù)業(yè)新訂單指數(shù)由10月份的51.1降至50.3。不過，建筑業(yè)分類指數(shù)繼續(xù)受到房地產(chǎn)市場走強(qiáng)的提振，由10月份的62.0升至63.5。非制造業(yè)PMI涵蓋包括零售、航空、軟件、房地產(chǎn)及建筑業(yè)在內(nèi)的服務(wù)業(yè)。11月社會消費品零售總額增長13.7%

2013年11月份，社會消費品零售總額21012億元，同比名義增長13.7%（扣除價格因素實際增長11.8%）。1-11月份，社會消費品零售總額211320億元，同比增長13.0%。

按經(jīng)營單位所在地分，11月份，城鎮(zhèn)消費品零售額18204億元，同比增長13.6%；鄉(xiāng)村消費品零售額2808億元，增長14.8%。1-11月份，城鎮(zhèn)消費品零售額182637億元，同比增長12.8%；鄉(xiāng)村消費品零售額28683億元，增長14.5%。11月份全國規(guī)模以上工業(yè)增加值實際增長10%

2013年11月份全國規(guī)模以上工業(yè)增加值扣除價格因素同比實際增長10%，增速比10月份回落0.3個百分點；從環(huán)比看，11月份比上月增長0.76%。1至11月，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長9.7%。國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅放緩，工業(yè)表現(xiàn)較為疲軟，其他經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)根本保持平穩(wěn)的開展。|PART1宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r2、政策環(huán)境分析2024年房地產(chǎn)市場政策大事記2013年房地產(chǎn)市場政策大事記時間提出單位/部門內(nèi)容1月11日國土資源部今年新增建設(shè)用地指標(biāo)原則上不低于去年。2月20日國務(wù)院“新國五條”重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機(jī)性購房，要求各地公布年度房價控制目標(biāo)。3月5日十二屆全國人大一次會議今年基本建成470萬套保障性安居房、新開工630萬套，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造。3月15日住建部目前全國已有40個城市完成住房信息聯(lián)網(wǎng)3月30日各級政府住建委北京、上海、重慶、濟(jì)南、大連、合肥等城市均按時發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則

5月24日國家發(fā)改委《2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》，要求擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。7月22日國土資源部國土資源部宣布全國農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作已基本完成，下一步將著手研究做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的各項準(zhǔn)備工作。8月28日浙江溫州市浙江溫州市出臺《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》，宣布包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、林地使用權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)均可以交易。9月25日國土資源部國土資源部要求，在穩(wěn)定土地供應(yīng)的同時，平抑地價信號，供求緊張的城市務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”10月23日北京住建委北京發(fā)布“京七條”，首次提出自住改善型商品住房概念。10月29日中共中央政治局集體學(xué)習(xí)會上在中共中央政治局集體學(xué)習(xí)會上，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。11月15日十八屆三中全會十八屆三中全會《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》發(fā)布，針對房地產(chǎn)行業(yè)，重點指出從深化戶籍、土地、金融多要素改革促進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制建立健全。11月底各級政府上海、廣州、武漢、廈門、沈陽、長沙、南京等城市相繼推出新一輪調(diào)控政策，主要內(nèi)容均為收緊限購政策及加大土地供應(yīng)。地方政府政策微調(diào)政策點評溫州本地戶籍家庭已有1套住房的，可以再購買1套，無房的可以購買2套住房。市場表現(xiàn)不佳，政策趨松蕪湖在市區(qū)就業(yè)滿3年的本科及以上學(xué)歷高校畢業(yè)生或具有技師及以上職業(yè)資格、中級及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為所購房屋需繳納房產(chǎn)契稅和2萬元安家補(bǔ)助的總額。?？茖W(xué)歷高校畢業(yè)生或具有高級工職業(yè)資格、初級專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為所購房屋需繳納房產(chǎn)契稅的50%和1萬元安家補(bǔ)助的總額。市場表現(xiàn)不佳，政策趨松鄭州未滿20周歲的無住房單身人員，暫停其在本市限購區(qū)域購房;年滿20周歲的無住房單身人員，限購一套住房;持有本市居住證明3年以上，在本市繳納社保或個稅一年以上的非本市戶籍居民家庭，限購一套。市場過熱，收緊限購政策北京1、針對居高不下的房價推出了限房價、競地價地塊。2、10月13日發(fā)布《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，俗稱“京7條”。價格上漲過快，平抑房價營口2012年以來，營口不斷出臺救市政策，連續(xù)三次推出購房者契稅全額返還、行政事業(yè)收費減免政策，并由財政出資給市直機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工發(fā)放住房補(bǔ)貼，以刺激樓市消費。市場表現(xiàn)不佳，政府救市上海上海11月8日公布的“滬七條”要求，將二套房的首付比例由60%提至70%，同時延長非戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限房價上漲過快，政策收緊深圳出臺“深八條”，將二套房首付比例提至7成。房價上漲過快，政策收緊廣州“穗六條”于11月18日公布。廣州市要求，第二套住房貸款首付比例由60%提高到70%，從11月25日起執(zhí)行。此外，非本地戶籍居民限購一套房屋的社保繳納年限從1年延長為3年。房價上漲過快，政策收緊舟山將自2010年10月開始實施的僅允許新購1套住宅的原規(guī)定，調(diào)整為自2013年年初起未買房的家庭允許新購1套住宅，且不計購買者是否為本地居民，及其已擁有的住宅套數(shù)。市場表現(xiàn)不佳，政策趨松各地主要城市調(diào)控政策差異化，從本年度調(diào)控結(jié)果來看，一二線城市房價仍繼續(xù)領(lǐng)漲，我們認(rèn)為在調(diào)控長效機(jī)制的導(dǎo)向下，未來區(qū)域調(diào)控政策差異化將常態(tài)化。政策環(huán)境分析︱主要城市調(diào)控政策情況政策環(huán)境分析︱主要政策解讀時間措施具體政策2012.3.30國土部再發(fā)“禁墅令”別墅或?qū)⒅饾u退出一手市場“不得以任何形式安排別墅類用地”2月底國土部公布《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》，再次強(qiáng)調(diào)停止別墅類用地的土地供應(yīng)。這意味著目前在售別墅或?qū)⒊蔀樽詈蟮耐聿?，專業(yè)人士表示，隨著土地管理趨緊，別墅或?qū)⒅饾u退出一手市場。2013.3.1新“國五條”國務(wù)院常務(wù)會議明確了五項具體政策措施（一）完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制（二）堅決抑制投機(jī)投資性購房（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)（五）加強(qiáng)市場監(jiān)管（六）加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制2013.10.23“京7條”（一）加強(qiáng)限購政策社會監(jiān)督，組建限購監(jiān)督委員會（二）嚴(yán)格資金監(jiān)管，加強(qiáng)審查和稅收稽查（三）強(qiáng)化價格引導(dǎo)，嚴(yán)查變相漲價項目（四）嚴(yán)禁向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款（五）切實增加供應(yīng)，有效滿足居民剛性自住需求（六）加強(qiáng)市場監(jiān)管，部門聯(lián)動（七）加強(qiáng)市場信息公開，提高市場信息透明度對于北京市場來說，本年度主要調(diào)控政策是年初的新“國五條〞以及“京七條〞，但從調(diào)控結(jié)果來看，并沒有到達(dá)預(yù)期的調(diào)控目的，因此，需慎防政策變化給工程帶來的風(fēng)險。政策環(huán)境分析︱北京市現(xiàn)行限購政策對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效?北京市工作居住證?的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。北京市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。即：擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；擁有1套及以上住房的京籍單身人士，均暫停在北京市向其出售住房。2024年3月北京住房公積金管理中心公布?關(guān)于實行住房公積金個人貸款差異化政策的通知?〔以下簡稱?通知?〕，明確指出借款申請人購置第二套住房的貸款首付款比例不得低于70%、貸款利率為同期首套住房貸款利率的1.1倍。對于此前社會熱議的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，?通知?規(guī)定，對于在北京市住建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無房，但有1筆住房貸款記錄或1條公積金提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請人，即“無房有貸〞的申請者，仍執(zhí)行貸款首付款比例不得低于60%、貸款利率為同期首套住房貸款利率1.1倍的政策。二套房的商貸政策也同步收緊。央行營業(yè)管理部向北京地區(qū)商業(yè)銀行發(fā)出通知，要求二套房貸款首付比例不得低于70%，較此前的60%首付比例提高10個百分點；對“無房有貸〞的家庭，仍執(zhí)行首付款比例不低于60%的政策。第三套及以上住房貸款繼續(xù)停發(fā)。利率方面未做出具體要求。政策環(huán)境分析︱北京現(xiàn)行限貸政策即：無論是公積金貸款還是商業(yè)貸款，二套房首付至少為60%，局部銀行首付到達(dá)70%，利率為同期首套住房貸款的1.1倍，對于第三套及以上住房貸款繼續(xù)停發(fā)。政策環(huán)境分析︱形勢分析自2024年12月份開始樓市調(diào)控以來，政策經(jīng)歷了四次升級，分別是2024年1月的“國十一條〞，4月的“國十條〞、9月的“9.29新政〞，2024年1月的“新國八條〞，而這次出臺的“國五條〞那么是第五次調(diào)控升級。穩(wěn)中求進(jìn)作為2024年經(jīng)濟(jì)工作的總基調(diào)，并明確提出“房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖〞。而從近來中央及各部委釋放的信號也不難看出，2024年，政府絕不會放松樓市調(diào)控，因此樓市調(diào)控政策勢必圍繞“穩(wěn)〞字展開。市場調(diào)控政策不動搖，未來房地產(chǎn)市場存在較大不確定性，這是目前面臨的挑戰(zhàn)，但鑒于別墅的稀缺性、保值性、抗風(fēng)險性強(qiáng)等特點，工程存在較大的市場機(jī)遇，同時也存在風(fēng)險。市場調(diào)控將成為常態(tài)，慎防調(diào)控給工程帶來的風(fēng)險|PART2全國房地產(chǎn)開展情況全國房地產(chǎn)開展情況︱土地成交情況整體成交量增長超兩成，一線城市漲幅高達(dá)83%今年土地市場整體成交熾熱，全國53個重點城市經(jīng)營性用地前11月成交建面高達(dá)65888萬平方米，比去年同期增長了21%。整體成交金額增長超6成，3個城市成交超1000億，地王頻出2024年前11各月共成交土地金額8669億元，從成交金額來看，各地土地出讓金同比攀升顯著，其中，上海、北京、杭州三地的土地出讓金超過1000億元，地價較高的一線及局部二線城市土地成交量增長，進(jìn)而帶動土地出讓金上行。注;經(jīng)營性土地，是指土地用途為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性質(zhì)的國有土地。2024年1至11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77412億元，同比增長19.5%，增速比1至10月份提高0.3個百分點。其中，住宅投資增長19.1%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%。1至11月份，商品房銷售面積110807萬平方米，同比增長20.8%，增速回落1個百分點。全國房地產(chǎn)開展情況︱開發(fā)投資情況1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積646096萬平方米，同比增長16.1%，增速比1-10月份提高1.5個百分點；其中，住宅施工面積472941萬平方米，增長13.5%。房屋新開工面積181055萬平方米，增長11.5%，增速提高5個百分點。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況較為良好，增速平穩(wěn)，供給量充足。上圖說明，2024年各月房地產(chǎn)開發(fā)值數(shù)一直在回落，但縱觀全局，景氣指數(shù)均在95以上，這與我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及近幾年房控政策的出臺有關(guān)。全國房地產(chǎn)開展情況︱房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)全國房地產(chǎn)開展情況︱資金到位情況

1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金109475億元，同比增長27.6%，增速比1-10月份提高0.4個百分點。其中，國內(nèi)貸款17667億元，增長33.8%；利用外資475億元，增長28.0%；自籌資金42742億元，增長20.8%；其他資金48592億元，增長31.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款30534億元，增長32.1%；個人按揭貸款12657億元，增長36.5%。1—11月份開發(fā)企業(yè)到位資金增速平穩(wěn)，為房地產(chǎn)開發(fā)增速提供了根本動力，預(yù)計2024年上半年，在政策不變的情況下，在資金到位情況良好的保障下，開發(fā)投資，施工面積、銷售面積等波動幅度不會有太大變化。

1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積34773萬平方米，同比增長9.9%；土地成交價款8669億元，增長31.5%，增速比1-10月份提高19.8個百分點。折合平均土地購置價格為2493元/㎡。全國房地產(chǎn)開展情況︱土地購置面積情況2024年房地產(chǎn)土地購置面積總體有所增加，但土地成交價格也在增加，直接加大了開發(fā)商拿地本錢，融資難，開發(fā)本錢高，利潤減少，是當(dāng)前面臨的實際問題。

1-11月份，商品房銷售面積110807萬平方米，同比增長20.8%，增速比1-10月份回落1個百分點；其中，住宅銷售面積增長21.3%。商品房銷售額69946億元，增長30.7%，增速比1-10月份回落1.6個百分點。截至11月末，全國商品房待售面積46806萬平方米，比10月末增加1444萬平方米。2024年1至11月份商品房銷售面積和待售面積同比均有增加，但增速比前10個月一直在回落。全國房地產(chǎn)開展情況︱商品房銷售和待售情況從全國來看，整體呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢，2024年全國商品房銷售均價到達(dá)6006元/㎡。全國房地產(chǎn)開展情況︱全國商品房銷售均價情況11月70個大中城市住宅銷售變化情況，同比最高漲幅21.9%一、新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，持平的城市有3個，上漲的城市有66個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為1.3%，最低為下降0.5%。（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。11月份，同比價格變動中，最高漲幅為21.9%，最低為下降1.2%。二、二手住宅價格變動情況

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有5個，上漲的城市有63個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為1.2%，最低為下降0.8%。（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，持平的城市有1個，上漲的城市有68個。11月份，同比價格變動中，最高漲幅為20.1%，最低為下降5.7%。全國房地產(chǎn)開展情況︱70個大中城市價格情況全國房地產(chǎn)開展情況︱大型開發(fā)商市場占有情況從開發(fā)商來看，行業(yè)集中度持續(xù)提升，大型企業(yè)占據(jù)市場份額越來越大，中小開發(fā)商開展困難重重。2024年大型房企銷售排行〔T50〕情況房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)大型企業(yè)集約化跡象，市場占有率越來越高，將導(dǎo)致中小開發(fā)企業(yè)開展愈加困難。|PART

3北京房地產(chǎn)市場概況1、北京土地市場概況2、北京房產(chǎn)市場概況注：本報告所統(tǒng)計的土地不包含工業(yè)用地、倉儲、物流用地，以居住類及商服金融類用地為主要統(tǒng)計對象。2024年度北京全市共成交土地128宗，成交土地總面積146.8萬㎡，同比增加145%；規(guī)劃建設(shè)面積175.9萬㎡，同比增長96%，說明今年的拿地?zé)崆橐h(yuǎn)高于去年。北京土地市場概況︱總體成交情況土地成交情況對比表日期土地宗數(shù)（宗）土地面積（萬㎡）規(guī)劃建設(shè)面積（萬㎡）2012年6659.989.62013年128146.8175.9同比93%145%96%土地成交情況對比表（萬㎡）月份宗數(shù)成交土地面積規(guī)劃建設(shè)面積1131468229.752332063.92233318631.393080407300046373983581034.24510593139.927759006486645.0427756878990228.0913758718122114063.29182637397488236.96813409108976991.9895147911313348338.284203343.6126926505.221373357合計12814684992.9217590805.742024年各月土地成交情況表〔㎡〕數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲藏中心北京土地市場概況︱各區(qū)域成交情況區(qū)域宗數(shù)土地面積（㎡）規(guī)劃建設(shè)面積（㎡）房山區(qū)202834033.43049169密云區(qū)41465521919047通州區(qū)2616378932949625昌平區(qū)71048838.91561382大興區(qū)141775318.21898606門頭溝區(qū)8843378.531113666順義區(qū)101017318.181167869海淀區(qū)4345648.23512856北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)3202434.1400147.5朝陽區(qū)91162963.33997899平谷區(qū)4390524429856石景山區(qū)5402088.83354734豐臺區(qū)5404172.16767853東城區(qū)132753.5985800延慶縣6390023.31047732.24懷柔2732084.17334564合計12814684992.9217590805.742024年北京成交土地主要以近郊區(qū)為主，其中房山區(qū)成交量最高，到達(dá)283萬㎡，占全市土地成交總量的19.3%，其次是大興區(qū)、通州區(qū)、密云區(qū)等。各區(qū)土地成家情況表數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲藏中心北京土地市場概況︱懷密板塊土地成交情況2024年懷柔區(qū)域共成交土地2宗，建筑面積共33.4萬㎡。其中樓面地價分別為7093.5元/㎡和6701.4元/㎡。區(qū)域位置土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途受讓單位成交日期容積率成交金額(萬元）樓面地價（元/㎡）合計建設(shè)用地面積代征地面積懷柔區(qū)懷柔區(qū)雁棲湖柏崖廠村682362339897.81342464.19231900R2二類居住用地、C8旅游設(shè)施用地、S3社會停車場庫用地、U1供應(yīng)設(shè)施用地、U2交通設(shè)施用地、C1行政辦公用地北京北控置業(yè)有限責(zé)任公司和北京京地咨詢有限責(zé)任公司聯(lián)合體2013年8月22日0.341645007093.5懷柔區(qū)迎賓路西側(cè)49722.1741062.438659.74102664R2二類居住用地北京萬通正遠(yuǎn)置業(yè)有限公司2013年8月22日2.0688006701.4懷柔區(qū)土地成交情況區(qū)域位置土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途受讓單位成交日期容積率成交金額(萬元）樓面地價（元/㎡）合計建設(shè)用地面積代征地面積密云區(qū)密云縣溪翁莊鎮(zhèn)470632257285213347237754R2二類居住用地、C25旅游業(yè)用地、R53托幼用地中投發(fā)展有限責(zé)任公司2013年2月1日0.92925003890.58密云縣溪翁莊鎮(zhèn)519965143201376764147127R2二類居住用地、C53休療養(yǎng)用地中投發(fā)展有限責(zé)任公司2013年2月4日1.03462003140.14密云縣密云鎮(zhèn)66272504311584191996二類居住用地、文化娛樂用地、社會停車場庫用地北京市華遠(yuǎn)置業(yè)有限公司2013年2月28日1.82326003543.63密云縣水源路南側(cè)408652183499225153442170F2公建混合住宅用地、F3其他類多功能用地、R53托幼用地綠地控股集團(tuán)有限公司2013年11月21日2.411800004070.83密云區(qū)土地成交情況北京土地市場概況︱按土地用途劃分土地類別宗數(shù)土地面積占總土地比例規(guī)劃建筑面積成交金額平均樓面地價居住類用地7011400836.9177.6%12251215.5119203819729.9578商服金融類用地251358817.889.2%2245297.242183343.949724.0753綜合用地331925338.1313.2%30942932825805.79132.3146合計12814684992.92100%17590805.7416929530.649624.07912024年成交土地用途分析表2024年成交土地用途分析表按成交土地的用途來劃分，2024年成交的土地絕大多數(shù)為居住類用地，占總成交面積的77.6%，其次為綜合用地，最后為商服金融類用地。另外從平均樓面地價來看，綜合用地的樓面價格稍低于其他兩類用地。數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲藏中心〔本處綜合用地不含工業(yè)、物流、倉儲用地〕北京土地市場概況︱各區(qū)域成交價格情況區(qū)域宗數(shù)土地面積（㎡）規(guī)劃建設(shè)面積（㎡）成交金額（萬元）平均樓面地價（元/㎡）房山區(qū)202834033.430491691886018.846185.4密云區(qū)414655219190473513003822.4通州區(qū)26163789329496252927730.89925.8昌平區(qū)71048838.9156138212446807971.7大興區(qū)141775318.2189860617185009051.4門頭溝區(qū)8843378.531113666142677512811.5順義區(qū)101017318.1811678699527808158.3海淀區(qū)4345648.2351285679100015423.4經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)3202434.1400147.547500011870.6朝陽區(qū)91162963.33997899224500022497.3平谷區(qū)43905244298561665003873.4石景山區(qū)5402088.83354734788652223.2豐臺區(qū)5404172.1676785394960012367.0東城區(qū)132753.598580027778032375.3延慶縣6390023.31047732.24120470111498.2懷柔2732084.173345642333006973.3合計12814684992.9217590805.7416929530.649624.1數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲藏中心2024年北京市全年土地成交總金額共1692.9億元，同比大幅增加194.5%，平均樓面地價到達(dá)9624.1元/㎡，懷柔區(qū)成交的2宗土地，平均樓面地價為6973.3元/㎡。

單位：億元|PART

3北京房地產(chǎn)市場概況1、北京土地市場概況2、北京房產(chǎn)市場概況1-11月，我市完成全社會固定資產(chǎn)投資6373.5億元，比上年同期增長8.2%。全社會投資中，城鎮(zhèn)投資完成5736.4億元，同比增長8.5%。農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成637.1億元，增長5.4%。城鎮(zhèn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成3164.1億元，增長9%。1.根底設(shè)施投資增長0.9%。1-11月，我市根底設(shè)施投資完成1549.3億元，比上年同期增長0.9%，占全社會投資比重為24.3%，同比下降1.8個百分點。2.建安投資增長11.7%。1-11月，我市建安投資完成3038.6億元，比上年同期增長11.7%；占全社會投資比重為47.7%，同比提高1.5個百分點。北京房產(chǎn)市場概況︱全社會固定資產(chǎn)投資情況北京全社會固定資產(chǎn)投資情況同比增長8.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長9%，全社會固定資產(chǎn)投資情況良好。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局北京房產(chǎn)市場情況︱投資及開發(fā)施工情況2024年1-11月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3164.1億元，比上年同期增長9%。其中，住宅完成投資1554.2億元，同比增長6.1%；寫字樓完成投資548億元，增長40.6%；商業(yè)、非公益用房及其他完成投資1061.9億元，增長1.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，建安工程投資為1307.9億元，比上年同期增長9.4%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為41.3%。施工面積13406.4㎡，同比增長4.9%，其中住宅施工面積7257.3㎡，同比略有下降。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積房屋施工面積：指報告期內(nèi)施工的全部房屋〔包括地下室、半地下室以及配套房屋〕建筑面積從投資及施工情況來看，北京房地產(chǎn)市場整體開展較為平穩(wěn)，但住宅施工面積同比略有下降1.4%北京房產(chǎn)市場情況︱供給情況1、房地產(chǎn)市場供給情況1-11月，全市商品房新開工面積為3148.4萬平方米，比上年同期增長8.7%。其中，住宅新開工面積為1571.3萬平方米，增長8%；寫字樓為531.9萬平方米，增長10.5%；商業(yè)、非公益用房及其他為1045.2萬平方米，增長8.8%。1-11月，全市商品房竣工面積為1691.4萬平方米，增長11.4%。其中，住宅竣工面積為1083萬平方米，增長6.1%；寫字樓為174.9萬平方米，增長46.6%；商業(yè)、非公益用房及其他為433.5萬平方米，增長14.5%。2、保障性住房建設(shè)情況1-11月，全市保障性住房完成投資639.6億元，比上年同期下降15.9%。截至11月末，全市保障性住房施工面積為4718.4萬平方米，下降0.6%；新開工面積為863.3萬平方米，下降17%；竣工面積為614.5萬平方米，增長20%。3、自住型商品房供給情況北京市住建委于10月22日表示，北京年底住房供給量將大規(guī)模增加，預(yù)計房價逐步趨穩(wěn)。近期北京推出多塊配建自住型商品住房工程用地，年底前將形成2萬套左右供給，2024年該類型住房方案推出5萬套左右，價格比周邊商品房低三成。北京市商品房供給較為充足，保障性住房在投資額及新開工面積均有較大幅度下滑，將來如果自住型商品房的持續(xù)供給，將能在一定程度上，緩解對商品住房的需求。全市房地產(chǎn)銷售面積北京房產(chǎn)市場情況︱銷售情況1-11月，全市商品房銷售面積為1634.4萬平方米，比上年同期增長6.7%。其中，住宅銷售面積為1176.3萬平方米，下降0.2%；寫字樓為270.2萬平方米，增長40.8%；商業(yè)、非公益用房及其他為187.9萬平方米，增長17%。全市商品房銷售面積同比增長6.7%，本年度各月商品房銷售面積同比增速幅度有所放緩北京房產(chǎn)市場情況︱成交價格及存量情況日期供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）期末存量（萬㎡）成交均價（元/㎡）11月128.52104.281446.922702210月97.12105.061449.49225049月72.36134.231465.44236128月111.91127.051511.57250107月79.56100.911486.73245566月108.68129.001481.4230965月78.05117.211462.96250234月89.03109.721452.35231643月89.6178.431464.42211082月23.368.381532.09215561月43.63170.011577.1722720合計921.761344.28

數(shù)據(jù)來源：天朗房研網(wǎng)北京市全部商品房交易情況從各月的成交量及供給量情況來看，今年各月銷售情況良好，市場需求旺盛，每期期末存量處于較穩(wěn)定狀態(tài)，根本可供半年至1年的銷售時間；從成交均價來看，價格穩(wěn)中有升，11月份成交價格更是到達(dá)2.7萬/㎡。截止11月底期末存量為1446.92萬㎡，依照今年銷售水平，〔出清周期〕可供9.7個月銷售，屬于正常范圍?！渤銮逯芷谝话悴怀鰞赡?，均可認(rèn)為屬于正常范圍〕2024年市場小結(jié)1、宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)增速放緩，工業(yè)較為疲軟，整體運行良好；2、政策環(huán)境：中央著力深化改革，調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市出現(xiàn)政策分化；3、貨幣政策：貨幣政策保持穩(wěn)健，信貸平穩(wěn)以維持經(jīng)濟(jì)增長，但房地產(chǎn)貨幣政策已沒有早年寬松；4、土地市場：逐步回暖，量價明顯好于2024年，一線城市增長顯著，地王頻出；5、新建商品房情況5.1價格情況：70個大中城市價格指數(shù)持續(xù)上漲，重點一線城市供需兩旺，創(chuàng)近四年新高；5.2需求情況：政策預(yù)期加速市場變化，全年成交總量創(chuàng)近四年新高；5.3供給情況：新增供給為近四年最高，多數(shù)城市供給高于2024年；5.4庫存機(jī)去化情況：可售面積較年初小幅上升，出清周期略有延長，但仍處于低位，北京市場出清周期約為9.7個月。

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4北京別墅市場情況1、北京別墅市場情況2、市調(diào)個案情況分析3、競品工程分析2011—2012年容積率低于1.2的土地成交一覽表序號宗地位置建設(shè)用地面積規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途容積率1朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村66293.312572923R2二類居住用地1.12豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)140919.5155011F3其他類多功能用地1.13大興區(qū)黃村鎮(zhèn)1011612139R2二類居住用地1.24平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)137670165204居住1.25房山區(qū)長溝鎮(zhèn)7256172561R1一類居住用地、R1居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地1.0合計427559.8125477838北京低容積率用地供給方面：2024年到2024兩年間，北京市出讓的住宅用地中容積率低于1.2的僅有5宗，共計建設(shè)用地面積約43萬平方米，建筑面積約47.8萬平方米，以300平方米/套計算，總供給量約1593套。北京別墅市場供給方面：2024年別墅市場新上市工程較少，分別在1月份、2月份、4月份北京別墅市場新增工程均出現(xiàn)“零供給〞。據(jù)統(tǒng)計，截止6月底整個獨棟別墅只剩4543套。北京別墅市場情況︱低容積率土地交易情況北京別墅市場情況︱低容積率土地交易情況序號宗地位置土地面積(平方米)容積率規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途成交日期成交價(萬元)合計建設(shè)用地面積代征地面積1密云縣4706322572852133470.9237754R2二類居住用地、C25旅游業(yè)用地、R53托幼用地2013年2月1日925002密云縣5199651432013767641.0147127R2二類居住用地、C53休療養(yǎng)用地2013年2月4日462003房山區(qū)8735518153692021.018859C2商業(yè)金融用地、C4體育用地2013年2月28日39004懷柔區(qū)682362339897.81342464.190.7231900R2二類居住用地、C8旅游設(shè)施用地、S3社會停車場庫用地、U1供應(yīng)設(shè)施用地、U2交通設(shè)施用地、C1行政辦公用地2013年8月22日1645005門頭溝區(qū)151202.299373.6151828.550.989961C2商業(yè)金融用地、S3社會停車場庫用地2013年10月10日267756順義區(qū)324319.8189830.3134489.520.9170568F1住宅混合公建用地、C8旅游設(shè)施用地、C9其他公共設(shè)施用地2013年10月11日3300007延慶縣15325.114868.14570.710408C8旅游設(shè)施用地2013年11月18日9818延慶縣39646.1536645.683000.470.829017C8旅游設(shè)施用地、U市政公共設(shè)施用地2013年11月18日23209延慶縣6004.566004.5600.53002C8旅游設(shè)施用地2013年11月18日396合計2296812110525911915539385966675722024年度〔容積率≦1.2〕成交土地一覽表2024年北京全市成交的土地當(dāng)中，容積率小于或等于1.2的宗地共有9宗，總建設(shè)用地面積為110.5萬㎡，總規(guī)劃建筑面積為93.8萬㎡，其中屬于居住類用地建設(shè)用地面積73.9萬㎡，規(guī)劃建筑面積約為61.7萬㎡〔如按獨棟別墅300㎡/套，約可建設(shè)2056套〕當(dāng)前，低容積率地塊供給將日益減少，低密度產(chǎn)品價格將逐步上升。時間新開工面積施工面積竣工面積銷售面積開發(fā)投資額銷售額銷售價格單位：萬㎡單位：萬㎡單位：萬㎡單位：萬㎡單位：億元單位：億元單位：元/平方米2013年1-11月60.33537.6278.1878.05127.51254.92326612013年1-10月60.33537.5469.7271.35117.482271-09月41.39518.5969.3965.891.32209.19317922013年1-08月35.69506.8355.5257.472.92185.66323452013年1-07月35.58497.4251.4847.8262.11153.76321542013年1-06月35.58493.1545.1943.253.59138.51320622013年1-05月33.57491.1437.7332.9442.71103.83315212013年1-04月30.72479.4939.2925.734.2281.8318292013年1-03月24.92464.2932.6919.8126.6960.99307872013年1-02月20.68450.2220.429.8518.9530.7231188北京別墅市場情況︱別墅、高檔公寓情況2024年截至11月底，北京別墅及高檔公寓產(chǎn)品，成交均價集中在3—3.3萬/㎡之間，價格水平較為平穩(wěn)；從新開工、施、竣工情況來看，市場供給量充足；從銷售面積與竣工面積來看，市場根本處于供需平衡狀態(tài)。2024年別墅、高檔公寓市場情況一覽表2013年全年別墅成交月度走勢統(tǒng)計(合計)

數(shù)量（套）面積(萬㎡)均價2013年12月2247.95338672013年11月2178.48359332013年10月2197.85310582013年9月3089.77306952013年8月2549.04312502013年7月2327.83290772013年6月31210.9286902013年5月34111.36266632013年4月2396.87225672013年3月34311256032013年2月1073.38203162013年1月2347.5327242合計3030101.9628971北京別墅市場情況︱別墅月度成交情況從成交數(shù)量及面積來看，2月份〔春節(jié)〕成交量較低，3、5、6、9月份成交較為旺盛，超出300套/月，其他各月成交量相對平穩(wěn)；從成交均價來看，8月份開始，別墅成交均價已突破3萬元/㎡，并且呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。數(shù)據(jù)來源：天朗房研網(wǎng)與上一頁比照可發(fā)現(xiàn)，局部月份別墅產(chǎn)品價格略低于“別墅、高檔公寓〞產(chǎn)品的銷售價格，主要由于成交的市內(nèi)高檔公寓價格相對于郊區(qū)別墅產(chǎn)品價格要高。2013年各區(qū)域別墅成交情況行政區(qū)數(shù)量面積(萬㎡)比例(套)成交均價西城區(qū)10.060.03%45000朝陽區(qū)26213.998.65%52313海淀區(qū)251.440.83%46872豐臺區(qū)1958.156.44%32108石景山區(qū)10.060.03%21187大興區(qū)50013.8216.50%22337通州區(qū)54714.1418.05%29141昌平區(qū)61621.8420.33%25096順義區(qū)48517.0716.01%24802房山區(qū)1573.525.18%19305門頭溝區(qū)150.730.50%29823平谷區(qū)20.060.07%22059懷柔區(qū)311.091.02%21468密云縣1835.716.04%13322延慶縣100.260.33%21468合計3030101.96100.00%28971數(shù)據(jù)來源：天朗房研網(wǎng)北京別墅市場情況︱別墅各區(qū)域成交情況截至12月底，全北京共成交別墅3030套，從各區(qū)域成交情況來看，郊區(qū)是別墅成交的主要區(qū)域，其中昌平、通州、大興、順義四個區(qū)域共成交2148套，占總成交量的70%；從成交價格來看朝陽區(qū)成交均價最高，到達(dá)5.2萬/㎡，最低成交均價為密云區(qū)1.3萬/㎡。懷柔區(qū)共成交31套別墅，交易面積為1.09萬平方米，成交均價為21468元/㎡懷柔區(qū)別墅交易量偏少的原因，主要與目前區(qū)域別墅工程較少，存量偏低相關(guān)。北京別墅市場情況︱懷密個別別墅成交情況月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價（元/㎡）成交總金額（萬元）2013年12月1206.27253575232013年11月12723952210752013年10月1301.13613410882013年8月3853.793113126582013年7月2578.033207118542013年6月3911.193494131842013年5月1195.21261265102013年3月1195.21302245902013年小計13

3512.83268612月154898.82186689145萬元2012年11月51364.94301034109萬元2012年9月1288.428963835萬元2012年7月2472.64303401434萬元2012年6月1195.2126433516萬元2012年2月1171.3723052395萬元2012年257391.3822234.016434月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價（元/㎡）成交總金額（萬元）2013年12月72853.34196815616萬元2013年11月3958.75166791599萬元2013年10月61952元2013年9月62067.26156643238萬元2013年8月62411.73189234564萬元2013年7月31044.86153251601萬元2013年6月2643.3113591874萬元2013年5月41528元2013年4月31266.91171262170萬元2013年3月114862.03167418140萬元2013年2月1424.6815998679萬元2013年1月31355.65162872208萬元2013年小計5521368.7816998.2363232012年12月2627.0615806991萬元2012年11月31007.4151801529萬元2012年10月1326.916461538萬元2012年8月2641.78168451081萬元2012年7月1556.43239521333萬元2012年6月21113.93211902360萬元2012年5月2676.94170731156萬元2012年4月1364.5320987765萬元2012年3月41498.58178362673萬元2012年2月2653.812059788萬元2012年小計207467.3517695.7013214半山世家工程成交情況君山高爾夫工程成交情況半山世家工程2024年度共成交別墅13套，成交面積3512.8㎡，成交總金額1.15億元，成交均價32686元/㎡，〔不含贈送面積均價〕。數(shù)據(jù)來源：天朗房研網(wǎng)根據(jù)調(diào)查情況，半山世家含贈送面積銷售均價約2.5萬元/㎡。2013年北京別墅成交套數(shù)排名名次項目名稱行政區(qū)域成交套數(shù)銷售價格產(chǎn)品類別1龍湖·好望山順義221600-750萬/套，均價約2萬/㎡疊拼別墅2中建·紅杉溪谷通州162最低價650萬元/套，均價約2.7萬/㎡聯(lián)排、疊拼3遠(yuǎn)洋天著大興134均價3.2萬/㎡聯(lián)排、洋房4譽(yù)皇殿（譽(yù)天下）順義1241200萬/套起，約3.2萬/㎡聯(lián)排5旭輝御錦通州117最低價538萬元/套，均價2.3萬㎡疊拼6親密別墅通州117均價2.35萬元/㎡聯(lián)排7中海九號公館豐臺941500-2000萬元/套，均價3.8萬/㎡聯(lián)排8首開璞瑅墅大興92均價1.8萬/㎡獨棟9中海尚湖世家昌平85最低價700萬元/套，均價2萬/㎡聯(lián)排、獨棟10龍熙順景大興80聯(lián)排1.8萬/㎡，獨棟2.2萬/㎡聯(lián)排、獨棟北京別墅市場情況︱北京別墅成交量排行情況龍湖·好望山工程以成交221套成為2024年銷售量最大的別墅工程，其次為中建·紅杉溪谷工程；從銷售量排行前十名的工程銷售情況來看，郊區(qū)類別墅產(chǎn)品由于總價較低，成為消費者的搶手貨。北京別墅市場情況︱小結(jié)|PART

4北京別墅市場情況1、北京別墅市場情況2、市調(diào)個案情況分析3、競品工程分析〔注：局部市調(diào)工程由于房源較少，或?qū)Ρ竟こ虆⒖家饬x不大，不作為重點論述〕。市調(diào)概述市調(diào)范圍：根據(jù)自身工程所在位置，市調(diào)范圍鎖定在北京東北部一帶〔中央別墅區(qū)和潮白河別墅區(qū)、昌平八達(dá)嶺別墅以及奧北別墅板塊〕。市調(diào)目的：根據(jù)在售工程具體了解目前別墅市場產(chǎn)品種類、價格、去化速度、主力戶型，產(chǎn)品賣點以及產(chǎn)品優(yōu)劣勢等。市調(diào)原那么：以客觀事實為依據(jù)，反響市場最真實、最有效的銷售情況為原那么。市調(diào)目標(biāo)：主要以在售獨棟為主，聯(lián)排、雙拼為輔〔注：局部市調(diào)工程由于房源較少，不作為重點論述〕。競品工程選取依據(jù)：工程區(qū)域位置設(shè)施配套產(chǎn)品價格區(qū)間產(chǎn)品種類競品工程購置用途懷柔板塊和密云板塊是傳統(tǒng)的旅游度假區(qū)，天然景觀資源無可比擬，但區(qū)域成熟度還待完善和提升。懷柔板塊的雁棲組團(tuán)相較紅螺湖組團(tuán)起步晚，也有一定差距。從別墅板塊劃分來看，所處的懷密板塊成熟度還有待提高。各個板塊依托不同的資源形成各自鮮明的特征，項目的競爭從某種角度上說也是板塊的競爭。懷密板塊市調(diào)個案情況分析︱北京別墅市場板塊劃分2024年度北京別墅市場銷售量情況北京別墅成交量較大的區(qū)域集中在順義、通州等城郊區(qū)域，雁棲半島所處懷密別墅板塊，成交量較低。2013年北京別墅銷售面積排行榜排名項目名稱區(qū)域銷售面積（㎡）↓1龍湖好望山順義區(qū)497572譽(yù)天下順義區(qū)465063富力童話時光大興區(qū)445954遠(yuǎn)洋·LAVIE朝陽區(qū)428735中海九號公館·御龍府豐臺區(qū)414796中海尚湖世家昌平區(qū)405207融科·千章墅通州區(qū)394388億城燕西華府豐臺區(qū)326629遠(yuǎn)洋`天著大興區(qū)3262110中建·紅杉溪谷通州區(qū)315762013年北京別墅成交套數(shù)排名排名項目名稱行政區(qū)域成交套數(shù)1龍湖·好望山順義2212中建·紅杉溪谷通州1623遠(yuǎn)洋天著大興1344譽(yù)皇殿（譽(yù)天下）順義1245旭輝御錦通州1176親密別墅通州1177中海九號公館豐臺948首開璞瑅墅大興929中海尚湖世家昌平8510龍熙順景大興80城市別墅板塊，區(qū)位良好，配套成熟，因此銷售均價較高，而懷密等遠(yuǎn)郊別墅板塊，由于離城區(qū)較遠(yuǎn)，配套缺乏，多作為第二居所，價格處于北京別墅市場洼地。2013年北京別墅銷售金額排行榜排名項目名稱區(qū)域銷售金額（億元）1遠(yuǎn)洋·LAVIE朝陽23.772中海九號公館·御龍府豐臺區(qū)15.693龍湖·雙瓏原著朝陽區(qū)15.544融科·千章墅通州區(qū)13.595譽(yù)天下順義區(qū)11.516遠(yuǎn)洋·天著大興區(qū)11.197潤澤莊園·墅郡朝陽區(qū)10.258龍湖好望山順義區(qū)9.879御湯山昌平區(qū)8.8010億城燕西華府豐臺區(qū)8.362013年北京別墅銷售均價排行榜排名項目名稱區(qū)域銷售均價（元/㎡）1碧海方舟朝陽區(qū)1022582龍湖西苑好山居（頤和原著）海淀區(qū)776963九章別墅朝陽區(qū)775104京潤水上花園別墅朝陽區(qū)736425K2清水灣通州區(qū)682906運河岸上的院子(上河美墅)通州區(qū)659957亞運新新家園朝陽區(qū)631398燕西臺海淀區(qū)569659麗來花園(麗宮別墅)順義區(qū)5660710清錦源順義區(qū)561942024年度北京別墅市場銷售價格情況市調(diào)個案情況分析︱格拉斯小鎮(zhèn)工程位置：機(jī)場高速楊林出口東南6公里物業(yè)類型：獨棟建筑風(fēng)格：法式風(fēng)格面積區(qū)間：450-800㎡容積率：0.3板塊：溫榆河別墅板塊銷售均價：5萬/㎡物業(yè)費：8.13/㎡/月總戶數(shù)：1100套〔目前在售三期116套〕裝修情況：毛坯銷售情況：1、開盤時間：三期2024年2月24日〔元宵節(jié)〕開盤。2、入住時間：現(xiàn)房交房。3、推廣方式：戶外廣告為主〔機(jī)場高速沿線〕，其次多為朋友介紹。4、去化速度：三期共116套，2024年銷售62套，月均6套，剩余54套在售。5、優(yōu)惠政策：貸款99折，全款97折。6、主要客群：生意人為主，年齡層偏年輕化。工程賣點：區(qū)位優(yōu)勢配套成熟第一居所法式風(fēng)格建筑厚重奢華優(yōu)劣勢：該工程占地3000畝，體量較大，自身建有森林公園及水系等，并配有20000㎡配套商業(yè)且由開發(fā)商自持物業(yè)經(jīng)營，可保證后期經(jīng)營品質(zhì)。工程距離市區(qū)較近，距離機(jī)場僅10分鐘車程，出行十分便利，作為業(yè)主第一居所，附加值高。別墅采用前二后三形式，房間略顯緊湊。由于距離機(jī)場較近，會有局部房源略受噪音影響。市調(diào)個案情況分析︱格拉斯小鎮(zhèn)工程位置：機(jī)場高速楊林出口物業(yè)類型：獨棟建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格面積區(qū)間：456-1050㎡容積率：0.33板塊：中央別墅區(qū)銷售均價：5萬/㎡物業(yè)費：8.8元/㎡/月總戶數(shù)：140套〔一期76套，二期64套〕裝修情況：毛坯市調(diào)個案情況分析︱棕櫚灘中央墅銷售情況：1、開盤時間：二期預(yù)計2024年中旬開盤。2、入住時間：現(xiàn)房交房。3、推廣方式：根本未做推廣，工程周邊有道旗。工程作為期房時定價過低，開發(fā)商方案待轉(zhuǎn)現(xiàn)房后重新定價，再作推廣。4、去化速度：2024預(yù)定10套〔以關(guān)系戶為主〕，本年度月均去化缺乏1套，剩余54套。5、優(yōu)惠政策：待定。6、主要客群：企業(yè)主為主。工程賣點：區(qū)位優(yōu)勢周邊配套成熟優(yōu)劣勢：該工程開發(fā)較早，一期早已售罄，二期采用人車分流形式，包含自身人工水系園林等來提升工程品質(zhì)。工程位于中央別墅區(qū)，區(qū)位特征明顯，出行便利，周邊榮祥廣場、榮和廣場、歐陸廣場等配套商業(yè)成熟。該工程總共140套，二期銷售價格預(yù)計與周邊工程相同，且產(chǎn)品同質(zhì)化較重，開發(fā)商也并未有太多去化速度要求。市調(diào)個案情況分析︱棕櫚灘中央墅工程位置：順平路與潮白河交界處西南角物業(yè)類型：獨棟建筑風(fēng)格：新亞洲主義面積區(qū)間：450-650㎡容積率：0.37板塊：潮白河別墅板塊銷售均價：4.5萬/㎡物業(yè)費：8.28元/㎡/月總戶數(shù)：201套，100余套在售裝修情況：毛坯市調(diào)個案情況分析︱御墅銷售情況：1、開盤時間：三期持續(xù)銷售中。2、入住時間：現(xiàn)房交房。3、推廣方式：未做推廣。4、去化速度：銷售速度一般，以介紹方式為主，2024年共銷售10多套，2024年共銷售約60套。5、優(yōu)惠政策：貸款99折，全款97折。6、主要客群：該工程可對外銷售，業(yè)主一半為港澳臺居民。工程賣點：簡約的“凹〞字形式的建筑風(fēng)格優(yōu)劣勢：該工程突出的是新亞洲主義建筑風(fēng)格，結(jié)構(gòu)特點突出，采取一層+二層建筑形式，并以落地窗為主，做到“七面〞采光。距離機(jī)場較近，出行便利，適合港澳臺居民購置。工程地下室較小，空間整體感覺浪費較多，建筑風(fēng)格新穎，市場接受度有待提高。該工程未做任何形式推廣，主要靠朋友介紹方式銷售。位置略遠(yuǎn)于中央別墅區(qū)的工程，且略受機(jī)場噪音影響。開發(fā)商并無去化速度要求。市調(diào)個案情況分析︱御墅工程位置：密云縣密溪路33號物業(yè)類型：獨棟建筑風(fēng)格：西班牙、北美鄉(xiāng)情面積區(qū)間：312-670㎡容積率：0.42板塊：懷密板塊銷售價格：1.8萬/㎡起物業(yè)費：6.9元/㎡/月總戶數(shù)：1000套，房源充足裝修情況：毛坯市調(diào)個案情況分析︱君山高爾夫銷售情況：1、開盤時間：2024年6月。2、入住時間：現(xiàn)房交房。3、推廣方式：戶外廣告，集中在密云城區(qū)內(nèi)。4、去化速度：較慢，300多㎡的主力戶型目前均價1.8萬/㎡。5、優(yōu)惠政策：無優(yōu)惠。6、主要客群：有一定經(jīng)濟(jì)實力追求生活品質(zhì)的中年人群。工程賣點：空氣優(yōu)良高爾夫配套優(yōu)劣勢：工程遠(yuǎn)離市區(qū)，空氣較好。占地1600余畝，建有標(biāo)準(zhǔn)的18洞高爾夫球場，及練習(xí)場。工程建筑風(fēng)格為北美、西班牙風(fēng)格，以被市場接受及認(rèn)可。工程自身建有18000㎡的東南亞風(fēng)情水岸會所，包含超市、中西餐廳、咖啡廳、健身房，以及1500㎡的水世界，包含按摩房、會議中心、室內(nèi)外泳池、12個室外東南亞泡池，四季恒溫在28℃。該工程距離市區(qū)較遠(yuǎn)，僅作為第二居所，周邊生活配套較為落后。目前密云整體別墅市場去化速度較慢。市調(diào)個案情況分析︱君山高爾夫工程位置：懷柔紅螺路39號院物業(yè)類型：獨棟建筑風(fēng)格：西班牙、北美面積區(qū)間：410-630㎡容積率：0.32板塊：懷密板塊銷售價格：1000萬-1700萬/套物業(yè)費：3.98元/㎡/月總戶數(shù)：三四期118套裝修情況：毛坯市調(diào)個案情況分析︱半山世家銷售情況：1、開盤時間：2024年10月。2、入住時間：現(xiàn)房交房。3、推廣方式：戶外廣告，以京承高速和懷柔城區(qū)為主。4、去化速度：2024年共銷售13套，去化速度一般，最多月銷售3套，12月僅銷售1套。5、優(yōu)惠政策：無優(yōu)惠。6、主要客群：有一定的經(jīng)濟(jì)根底的中年人，作為度假用途的第二居所。工程賣點：山地別墅高爾夫練習(xí)場優(yōu)劣勢：該工程采用北美和西班牙建筑風(fēng)格，前二后三的形式依山而建，最高落差可達(dá)90米。建有3.4公里私家環(huán)山棧道與園區(qū)內(nèi)高爾夫揮桿練習(xí)場。工程壞境較好，綠化率高。距離市區(qū)較遠(yuǎn)，配套設(shè)施不夠完善。該工程是懷柔城區(qū)目前唯一在售的別墅工程，受相關(guān)政策及市場影響，去化速度一般。市調(diào)個案情況分析︱半山世家市調(diào)個案情況分析︱溫哥華森林工程位置：北七家物業(yè)類型：獨棟建筑風(fēng)格：北美面積區(qū)間：400-700㎡容積率：0.38板塊：奧北別墅板塊銷售均價：3.2萬/㎡物業(yè)費：4.9/㎡/月總戶數(shù)：751套〔目前在售二期387套〕裝修情況：毛坯銷售情況：1、開盤時間：二期2024年開盤。2、入住時間：現(xiàn)房交房。3、推廣方式：戶外廣告、網(wǎng)站為主。4、去化速度：三期共387套，目前剩余100套，月均近10套。5、優(yōu)惠政策：95折。6、主要客群：以北京海淀區(qū)、朝陽區(qū)業(yè)主為主。工程賣點：區(qū)位優(yōu)勢第一居所優(yōu)劣勢：該工程開發(fā)較早，一期業(yè)主于2024年入住。工程位于奧北別墅區(qū)立湯路上，距離北六環(huán)僅3km，距離地鐵5號線天通苑北站和規(guī)劃中的17號線僅3、4站地，交通出行十分便利。工程周邊配套成熟，自身綠化較好，適合作為第一居所。別墅采用前二后三形式，戶型結(jié)構(gòu)與半山世家產(chǎn)品相似。主力戶型面積在500㎡左右，3萬2的單價作為第一居所，性價比較高。市調(diào)個案情況分析︱溫哥華森林市調(diào)個案情況分析︱龍湖好望山工程位置：順義新城喬波滑雪場北側(cè)物業(yè)類型：疊拼建筑風(fēng)格：托斯卡納面積區(qū)間：下疊340㎡、上疊310㎡容積率：1.4板塊：潮白河別墅板塊銷售價格：下疊750萬/套起，上疊600萬/套起物業(yè)費：5.9

/㎡/月總戶數(shù)：512套裝修情況：毛坯銷售情況：1、開盤時間：二期2024年2月18日開盤。2、入住時間：現(xiàn)房交房。3、推廣方式：口碑營銷，老帶新為主。4、去化速度：該工程是2024年北京別墅市場銷量冠軍，年銷售221套，月均19套。5、優(yōu)惠政策：無任何優(yōu)惠。6、主要客群：以北京業(yè)主為主，60%為投資者。工程賣點：園林景觀下疊5.4米層高的地下空間優(yōu)劣勢：品牌優(yōu)勢，包含龍湖統(tǒng)一的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)、五重園林體系、業(yè)主活動等等。上疊贈送87㎡和電梯、下疊贈送100㎡，且上下疊均有獨立庭院，附加值高。下疊擁有5.4米層高的地下空間，且空間較大，可加蓋一層，亦可作為私人會所等活動場所，實用性強(qiáng)。工程距離市中心較遠(yuǎn)，位于順義新城區(qū)，周邊配套在建設(shè)中，緊鄰的潮白河目前也處于干涸階段。該工程投資客戶較多占60%。市調(diào)個案情況分析︱龍湖好望山市調(diào)個案情況分析︱雙瓏原著工程位置：京密路與順黃路交叉口物業(yè)類型：類獨棟建筑風(fēng)格：托斯卡納面積區(qū)間：360-660㎡容積率：1.1板塊：中央別墅區(qū)孫河板塊銷售價格：6-9萬/㎡物業(yè)費：9.9

/㎡/月總戶數(shù)：128套裝修情況：毛坯銷售情況：1、開盤時間：2024年6月開盤。2、入住時間：2024年1月15日。3、推廣方式：戶外道旗。4、去化速度：該工程是2024年北京別墅市場銷售金額亞軍。5、優(yōu)惠政策：無。6、主要客群：企業(yè)主。工程賣點：區(qū)位優(yōu)勢園林景觀5.4米層高的超大地下空間優(yōu)劣勢：該工程位于順義孫河板塊，區(qū)位優(yōu)勢明顯，作為第一居所。地下室5.4米層高且空間較大，可加蓋一層，可舉辦私人party等，電梯入戶，戶型優(yōu)勢明顯。類獨棟產(chǎn)品，樓間距較近，私密性略差。單價較高，需有實力的客戶購置。市調(diào)個案情況分析︱雙瓏原著|PART

4北京別墅市場情況1、北京別墅市場情況2、市調(diào)個案情況分析3、競品工程分析〔注：局部市調(diào)工程由于房源較少，或?qū)Ρ竟こ虆⒖家饬x不大，不作為重點論述〕。競品工程分析︱競品區(qū)域分布情況工程的競爭從某種角度上說也是板塊的競爭，以上中央別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)以及奧北別墅板塊，區(qū)域位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套設(shè)施相對較為成熟。這些別墅板塊大都作為第一居所，入住率高，總體板塊價格高于其他別墅板