房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)2

27十二月2023房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)2一、基本概念1、了解下列基本概念：

亭臺軒榭閣塔堂廂房耳房闋山墻照壁散水雨棚圈梁進(jìn)深面闊立面騎樓天花藻井斗拱重檐歇山頂硬山頂廡殿頂廊橋多層高層建筑平房清水房踏步別墅找平層女兒墻

三通一平七通一平生地熟地上下水容積率建筑覆蓋率綠地率建筑基地面積建筑小品標(biāo)高天際線風(fēng)玫瑰定位軸線建筑間距型鋼預(yù)制件粘土磚砌塊板材原木空心磚琉璃瓦釉面磚馬賽克石膏板水磨石膠合板砂漿加氣混凝土大理石2005年2月2楊德慧2005年2月3楊德慧2、熟悉以下基本知識1)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成——征地補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、集體財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、私人財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、安置勞動(dòng)力補(bǔ)償費(fèi)、菜田補(bǔ)償費(fèi)、復(fù)耕費(fèi)等；

拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：私房作價(jià)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)、拆房費(fèi)、渣土清理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi)、農(nóng)戶住房原拆原建費(fèi)、單位差遣費(fèi)、安置用房費(fèi)

其他土地開發(fā)費(fèi)：三通一平費(fèi)、勘測設(shè)計(jì)費(fèi)、拆遷征地管理費(fèi)住房建筑安裝費(fèi)：住房建筑安裝工程造價(jià)附屬工程費(fèi)：煤氣調(diào)壓站、熱力站、變電所、鍋爐房、高壓水泵房等

室外工程費(fèi)：指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防工程等費(fèi)用

公共配套工程費(fèi)：指幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門診部、副食店、蔬菜店、書店、小飯鋪、街道辦事處、居民委員會、派出所、工商稅務(wù)所、等費(fèi)用

環(huán)衛(wèi)綠化費(fèi)：綠化費(fèi)、綠地費(fèi)、公共廁所等

政府性收費(fèi)及“四源”費(fèi)：“四源”指煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理廠

土地出讓金稅費(fèi)：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、教育附加費(fèi)管理費(fèi)等利潤

2005年2月4楊德慧3）建筑構(gòu)造

建筑的構(gòu)成要素由三部分組成：建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件和建筑形象建筑的分類——按使用性質(zhì)：工業(yè)建筑和民用建筑；按建筑結(jié)構(gòu)與材料；木建筑、石建筑、磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑、鋼結(jié)構(gòu)建筑；按施工方法；裝配式建筑、現(xiàn)澆筑式建筑和裝配整體式建筑按層數(shù)多少：低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑房屋組成及其作用——基礎(chǔ)：承受全部荷載，并傳遞給下面土層；墻或柱：承重或/和分割空間；樓地層：水平承重和分割空間；樓梯：垂直交通；屋頂；頂部承重和圍護(hù)（避雨、隔熱、保溫）門窗：交通、分隔、采光、通風(fēng)2005年2月5楊德慧4）建筑構(gòu)造的影響因素外力的大小自然氣候（風(fēng)霜雨雪、氣溫、地震、海嘯等）人為因素（爆炸、火災(zāi)、戰(zhàn)爭以及生產(chǎn)生活等）5）建筑設(shè)計(jì)（以住宅為主）受歡迎的建筑設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在：

每個(gè)房間大小形狀合適、功能安排合理（臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺的處理上體現(xiàn)設(shè)計(jì)室室內(nèi)布局水準(zhǔn)）

?格局方正，富于變化；

?臥室采光充分、私秘性好；

?廚房衛(wèi)生間自然通風(fēng)，最好能采光；

?生活陽臺與廚房相連，便于什物放置與晾曬；

?起居室充分采光，景觀視野良好；

各個(gè)房間搭配合理，科學(xué)布局

?動(dòng)靜分區(qū)、清污分區(qū)、干濕分區(qū)；

?根據(jù)對象不同，提供不同生活使用功能設(shè)計(jì)；

?講究一定的民俗習(xí)慣；

平面立面設(shè)計(jì)精巧，得房率高2005年2月6楊德慧二、建筑材料關(guān)于建筑材料，了解以下內(nèi)容：1、建筑材料的分類2、建筑材料的主要技術(shù)參數(shù)3、建筑材料的基本性能、用途與造價(jià)2005年2月7楊德慧建筑材料的分類（按化學(xué)組成）無機(jī)材料金屬材料黑色金屬：鋼、鐵有色金屬：銅、鋁等及其合金非金屬材料天然石材：沙、石及各種巖石制品；燒結(jié)與熔融制品：粘土磚、陶瓷、玻璃等；膠凝材料：水泥、石膏、石灰、水玻璃、水泥混凝土、砂漿、硅酸鹽水泥制品等有機(jī)材料植物類材料木材、竹材、秸桿及其制品高分子材料塑料、涂料、膠粘劑等瀝青及其制品石油瀝青、煤瀝青、瀝青制品復(fù)合材料無機(jī)材料基復(fù)合材料鋼筋混凝土、鋼纖維混凝土等有機(jī)材料基復(fù)合材料瀝青混凝土、膠合板、纖維板等2005年2月8楊德慧

1、建筑材料的主要技術(shù)參數(shù)：

材料結(jié)構(gòu)狀態(tài)的主要參數(shù)：密度、體積密度、空隙率、密實(shí)度

材料的力學(xué)性質(zhì)：強(qiáng)度、彈性與塑性、韌性與脆性、硬度與耐磨性

材料的物理性質(zhì)：耐水性、抗?jié)B性、抗凍性、吸濕性、導(dǎo)熱性、熱容性、耐燃性與耐火性2、建筑材料的基本性能、用途與造價(jià)

2005年2月9楊德慧三、建筑過程1、地基與基礎(chǔ)

建筑物下面承受建筑物重量的土層，稱為地基。影響地基荷載能力的，有以下因素：土壤的種類（砂土、黏土等）；土壤的含水率；地下水位高低；埋置深度；地基周圍環(huán)境，等2005年2月10楊德慧根據(jù)不同的基地地質(zhì)構(gòu)造和建筑要求，地基的處理方式各有不同。建筑物的最下端與土壤接觸的部分，稱為基礎(chǔ)。其作用是承受建筑物的全部重量并將之分散傳遞給地基。一般說來，基礎(chǔ)按構(gòu)造形式分為：條形基礎(chǔ)、點(diǎn)式基礎(chǔ)、筏形基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)等。磚混結(jié)構(gòu)的建筑，通常采用條形基礎(chǔ)；高層建筑通常采用箱形基礎(chǔ)；一些水邊建筑，包括云南、廣西、海南等地的民居，采用點(diǎn)式基礎(chǔ)。2005年2月11楊德慧2、墻體

墻體是維護(hù)、分割構(gòu)件，同時(shí)也是承重構(gòu)件。一般磚混結(jié)構(gòu)房屋中，墻體為主要承重構(gòu)件，其他建筑中，則既是維護(hù)和分割構(gòu)件，又是承重構(gòu)件。

墻體的分類按位置不同，分為外墻和內(nèi)墻；按建筑物的軸線，分為橫墻和縱墻；按結(jié)構(gòu)受力情況，分為承重墻和非承重墻；按材料，分為磚墻、石墻、砌塊墻、混凝土墻等；墻體的設(shè)計(jì)要求：具有足夠的強(qiáng)度和穩(wěn)定性；具有必要的保溫隔熱性能；相對隔音；滿足防震的要求。2005年2月12楊德慧3、墻體墻身的細(xì)部構(gòu)造

防潮層——防止地下潮氣沿基礎(chǔ)墻上升，在首層地面結(jié)構(gòu)層中部，通常用水泥砂漿抹20毫米厚；勒腳——外墻墻身下部靠近室外地坪的部分，其作用是防止地面水、雨水的侵蝕及認(rèn)為磕碰，保護(hù)墻面。通常采用抹水泥砂漿、帖面或加大墻厚的方法來構(gòu)造；散水——靠近勒腳下部的混凝土排水坡。作用是迅速排出沿墻淌下的雨水，防止雨水直接進(jìn)入墻下?lián)p害地基；窗臺——分為室內(nèi)窗臺和室外窗臺；門窗過梁——承載門窗洞口上的荷載2005年2月13楊德慧4、屋頂

上部圍護(hù)構(gòu)件，也是承重構(gòu)件。其作用是抵御風(fēng)霜雨雪的侵襲，防止太陽輻射，保溫隔熱。

按排水坡度不同，分為坡屋頂、平屋頂。平屋頂?shù)呐潘饕捎糜薪M織的外排水和有組織的內(nèi)排水兩種方式。多層建筑的雨水管一般在建筑物外墻上，高層建筑雨水管從建筑物內(nèi)部穿過。

平屋頂?shù)臉?gòu)造：保護(hù)層（在鋼筋混凝土頂板上的油氈上用綠豆沙或小豆石）防止風(fēng)吹日曬而開裂；防水層（油氈、水乳型瀝青涂料等）防止漏水；找平層（在防水材料下面形成一個(gè)堅(jiān)實(shí)的平整的基層）用水泥砂漿找平；保溫層（一般用加氣混凝土、水泥珍珠巖板、泡沫塑料板等）結(jié)構(gòu)層（用鋼筋混凝土板）其作用是承重。2005年2月14楊德慧四、規(guī)劃知識1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（略）2、規(guī)劃的基本知識2005年2月15楊德慧2、規(guī)劃的基本知識（以住宅小區(qū)為例）1）組成類型與規(guī)模：

居住區(qū)——由若干居住小區(qū)或居住組團(tuán)組成，規(guī)模一般為：人口30000至50000，戶數(shù)為10000至15000戶，用地50至100公頃；

居住小區(qū)——由城市道路或自然界線劃分，具有一定規(guī)模不為交通干道所穿越的完整地段，由若干居住組團(tuán)構(gòu)成，規(guī)模一般為人口7000至15000，戶數(shù)2000至4000戶，用地10至35公頃；

居住組團(tuán)——由若干棟住宅組成，不為小區(qū)道路所穿越的地塊，內(nèi)設(shè)有居民服務(wù)的最基本的管理設(shè)施和庭院，規(guī)模一般為人口1000-3000，戶數(shù)300-700戶，用地4至6公頃；居住區(qū)物質(zhì)系統(tǒng)

住宅與住宅用地道路交通設(shè)施與道路停車用地公共建筑與公共服務(wù)設(shè)施用地綠地與戶外活動(dòng)場地2005年2月16楊德慧公共建筑與公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)分類分級商業(yè)服務(wù)設(shè)施教育設(shè)施文化運(yùn)動(dòng)設(shè)施醫(yī)護(hù)設(shè)施社區(qū)管理設(shè)施居住區(qū)超市飯店百貨食品銀行郵政藥店書店旅館修理等中學(xué)文化館運(yùn)動(dòng)場俱樂部醫(yī)院門診所物業(yè)管理派出所街道辦事處市政管理所綠化工商稅務(wù)居住小區(qū)小吃菜市場理發(fā)百貨副食儲蓄等小學(xué)幼兒園社區(qū)活動(dòng)中心文化活動(dòng)中心門診所物業(yè)管理居住組團(tuán)小吃托兒所文化站衛(wèi)生站居委會2005年2月17楊德慧2）住宅區(qū)的設(shè)施一般指公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施、停車設(shè)施、安全設(shè)施、管理設(shè)施和戶外場地設(shè)施。

公共服務(wù)設(shè)施分為公益性設(shè)施和盈利性設(shè)施，包括商業(yè)服務(wù)設(shè)施、教育設(shè)施、文化活動(dòng)設(shè)施、醫(yī)護(hù)設(shè)施和社區(qū)設(shè)施。（如上表）；

市政公用設(shè)施包括水、電、氣、冷熱、通信以及環(huán)衛(wèi)的地面、地下工程設(shè)施；

停車設(shè)施包括各種機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的停放場地。

安全設(shè)施一般常用的有對講系統(tǒng)設(shè)施和視頻監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)施；

管理設(shè)施包括社區(qū)管理和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

戶外場地設(shè)施包括戶外活動(dòng)場地、住宅院落