天園地產(chǎn)可研上報

目錄TOC\o"1-3"\h\z目錄I第一章總論1第一節(jié)工程名稱及承辦單位概況1第二節(jié)可行性研究報告編制單位3第三節(jié)研究的依據(jù)和范圍3第四節(jié)可行性研究概要4第五節(jié)工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5第二章工程背景和必要性分析7第一節(jié)工程背景7第二節(jié)工程建設(shè)的必要性9第三章改造范圍和開發(fā)條件15第一節(jié)改造范圍15第二節(jié)工程用地15第三節(jié)開發(fā)條件16第四章市場分析及預(yù)測20第一節(jié)房地產(chǎn)市場分析20第二節(jié)市場供需分析22第三節(jié)市場定位28第四節(jié)目標(biāo)市場及預(yù)測29第五章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模31第六章設(shè)計方案32第一節(jié)拆遷安置方案32第二節(jié)規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)、指導(dǎo)思想及原那么37第三節(jié)總體規(guī)劃方案38第四節(jié)建筑設(shè)計方案39第五節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計方案42第六節(jié)道路交通設(shè)計44第七節(jié)景觀與綠色生態(tài)設(shè)計46第八節(jié)公用工程設(shè)計47第九節(jié)智能化設(shè)計51第七章環(huán)境保護(hù)54第一節(jié)設(shè)計依據(jù)54第二節(jié)工程建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響54第八章節(jié)能方案分析61第一節(jié)用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)61第二節(jié)能耗狀況和能耗指標(biāo)分析61第三節(jié)節(jié)能措施和節(jié)能效果分析62第九章物業(yè)管理、平安衛(wèi)生及消防64第一節(jié)物業(yè)管理64第二節(jié)勞動平安及衛(wèi)生65第三節(jié)消防66第十章工程實(shí)施方案及招標(biāo)方案68第一節(jié)工程進(jìn)度安排68第二節(jié)招標(biāo)方案69第十一章投資估算和資金籌措71第一節(jié)投資估算71第二節(jié)資金籌措與投入方案73第十二章財務(wù)評價及經(jīng)濟(jì)分析76第一節(jié)銷售總收入估算76第二節(jié)工程利潤估算76第十三章風(fēng)險性分析78第一節(jié)法律風(fēng)險78第二節(jié)政策性風(fēng)險78第三節(jié)市場風(fēng)險78第四節(jié)價格風(fēng)險79第五節(jié)金融風(fēng)險79第六節(jié)經(jīng)營管理風(fēng)險79總論第一節(jié)工程名稱及承辦單位概況一、工程名稱市中區(qū)大官莊棚戶區(qū)改造工程二、工程承辦單位天園房地產(chǎn)開發(fā)三、建設(shè)地點(diǎn)市中區(qū)西昌路東側(cè)、文化路南側(cè)、華山路西側(cè)、龍頭路北側(cè)四、工程承辦單位概況單位名稱：天園房地產(chǎn)開發(fā)公司地址：市中區(qū)解放北路103號法定代表人：彭光明注冊資金：300萬元經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：國有企業(yè)概況：天園房地產(chǎn)開發(fā)成立于2004年3月，隸屬于房產(chǎn)管理局，實(shí)行獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，為三級企業(yè)法人單位，法定代表人彭光明。主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與銷售，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。近年來，隨著改革不斷深入，天園房地產(chǎn)開發(fā)在房產(chǎn)管理局的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，抓住機(jī)遇、開拓經(jīng)營、大膽創(chuàng)新，堅持走綜合開發(fā)的道路。先后開發(fā)建設(shè)了鑫苑花園、和諧家園〔群玉山莊〕等在我市較有影響的住宅小區(qū)。和諧家園〔群玉山莊〕是天園房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)建設(shè)的保障性住房小區(qū)。該小區(qū)位于市中區(qū)人民路北側(cè)，市直屬糧庫東側(cè)，交通便捷，附近小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、市場等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。北側(cè)與光明廣場僅百步之遙，是人和自然和諧相處的理想之處。和諧家園規(guī)劃占地面積5.68萬平方米，其中住宅占地4.82萬平方米，總建筑面積55311平方米。共建住房720套，其中經(jīng)濟(jì)適用房585套，廉租住房135套。和諧家園的開工建設(shè)，充分表達(dá)了市委市政府高度關(guān)注民生，是切實(shí)解決城市低收入家庭住房困難的重要舉措。小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)質(zhì)量及建設(shè)環(huán)境受到省擴(kuò)大內(nèi)需檢查組、省政府參事室及省建設(shè)廳的高度評價，認(rèn)為可以成為我市乃至全省的經(jīng)濟(jì)適用房樣板小區(qū)。近年來，天園房地產(chǎn)開發(fā)始終堅持老實(shí)、信用、優(yōu)質(zhì)效勞的原那么，使企業(yè)的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)每年到達(dá)一個新臺階。天園房地產(chǎn)開發(fā)全體員工齊心協(xié)力、勇于拼搏，現(xiàn)有職工80人，各類工程技術(shù)人員38人，其中高、中級工程技術(shù)人員8人，施工機(jī)械100多臺〔套〕，固定資產(chǎn)2000余萬元。公司機(jī)構(gòu)健全，管理層次嚴(yán)密，各職能科室齊全。下設(shè)工程科、方案科、材料科、財務(wù)科、辦公室五個科室，六個土建工程部，三個安裝工程部，一個裝飾裝修工程部，一個金屬門窗制安工程部。天園房地產(chǎn)開發(fā)是一家集開發(fā)、施工于一體的充滿活力的企業(yè)，規(guī)模正在日益擴(kuò)大。第二節(jié)可行性研究報告編制單位單位名稱：信息工程咨詢院工程咨詢資格等級：丙級發(fā)證機(jī)關(guān)：國家開展和改革委員會第三節(jié)研究的依據(jù)和范圍一、研究依據(jù)1、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》2、國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、政策、規(guī)定3、現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)4、《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評審方法與參數(shù)》〔第三版〕5、《市中區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十一個五年規(guī)劃綱要》6、城市總體規(guī)劃〔2007-2025〕7、住房建設(shè)規(guī)劃〔2023年-2023年〕8、改造工程規(guī)劃圖及規(guī)劃設(shè)計說明書9、天園房地產(chǎn)開發(fā)提供的根底資料和數(shù)據(jù)二、研究范圍1、工程背景筆必要性2、拆遷及安置3、開發(fā)條件4、市場分析及預(yù)測5、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模6、設(shè)計方案7、環(huán)境保護(hù)8、節(jié)能方案9、物業(yè)管理、平安衛(wèi)生及消防10、工程實(shí)施方案11、投資估算和資金籌措12、財務(wù)評價及社會經(jīng)濟(jì)分析13、風(fēng)險性分析第四節(jié)可行性研究概要一、工程建設(shè)是必要的1、符合國家產(chǎn)業(yè)政策2、符合《城市總體規(guī)劃〔2007－2023年〕》3、符合國家加快民生建設(shè)的要求4、符合改善居民居住條件和環(huán)境的要求二、工程建設(shè)范圍和主要內(nèi)容1、建設(shè)地點(diǎn)及范圍建設(shè)地點(diǎn)為市中區(qū)西昌路東側(cè)、文化路南側(cè)、華山路西側(cè)、龍頭路北側(cè)、沿文化路、龍頭路、華山路設(shè)置沿街商住，同時滿足回遷要求。結(jié)合景觀湖建設(shè)，沿西昌路打造新的城市中心。2、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本工程總用地面積265600㎡，總建筑面積858534㎡，其中住宅面積636515㎡，鄰里中心建筑17100㎡，商業(yè)建筑面積61246㎡，小學(xué)建筑面積14900㎡，幼兒園建筑面積6500㎡，社區(qū)效勞配套建筑面積12600㎡，地下建筑面積109673㎡，總居住戶數(shù)5313戶，總居住人口17001人。三、工程投資及效益工程總投資247824萬元，其中工程費(fèi)用128701萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用15863萬元，建設(shè)期利息5670萬元。資金來源：申請銀行貸款50000萬元，企業(yè)自籌150760.09萬元。工程建設(shè)期3年。該區(qū)域的實(shí)施改造，將充分發(fā)揮區(qū)域的自然環(huán)境優(yōu)勢，在統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)的原那么下，合理利用土地開發(fā)建設(shè)，對于優(yōu)化土地資源，提高土地使用價值，完善城市功能，改善城市居民的居住條件，具有良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。第五節(jié)工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本工程的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：表1－1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號工程名稱單位數(shù)量備注1總規(guī)劃用地面積㎡2656002總建筑面積㎡8585342.1地上建筑㎡7488612.住宅建筑面積㎡636515回遷建筑315658㎡，開發(fā)320857㎡2.鄰里中心建筑面積㎡17100沿街商鋪建筑面積㎡61246小學(xué)建筑面積㎡14900幼兒園建筑面積㎡6500社區(qū)效勞配套建筑面積㎡126002.2地下建筑面積㎡1096732.儲藏建筑面積㎡69100車庫建筑面積㎡55787公建地下建筑面積㎡88003停車位個2657地上1062，地下15954總居住戶數(shù)戶5313其中回遷總戶數(shù)戶9505容積率2.826建筑密度%18.67綠化系數(shù)%38.5工程背景和必要性分析第一節(jié)工程背景黨的十七大報告提出“更加注重社會建設(shè)，著力保障和改善民生，推進(jìn)社會體制改革，擴(kuò)大公共效勞，完善社會管理，促進(jìn)社會公平正義，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居〞。這讓我們看到了在經(jīng)濟(jì)開展的根底上，我們黨惠及全體人民的社會體制改革的完整設(shè)計，更讓人民確信在中國人民的生活會越來越好?！吧蠈W(xué)難、上學(xué)貴〞，“看病難、看病貴〞，“住房難、住房貴〞問題是群眾關(guān)注的重點(diǎn)。保障總關(guān)情，民生系國運(yùn)。黨的十七大報告從人民群眾最關(guān)心的實(shí)際問題出發(fā)，從解決人民群眾最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題入手，這充分表達(dá)了黨和人民的血肉聯(lián)系。加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會建設(shè)，努力使全體人民“住有所居〞。民生問題，事事關(guān)民心，事事關(guān)已身?！爸袊某鞘凶》繂栴}，是一個人口大國快速城鎮(zhèn)化過程中的問題，面臨非常復(fù)雜的情況和十分艱巨的任務(wù)。既要解決低收入家庭住房困難，也要改善棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)居民的住房條件。同時，如何妥善解決新進(jìn)城鎮(zhèn)人口特別是低收入家庭的居住平安和衛(wèi)生，保證城鎮(zhèn)化健康推進(jìn)，這又是一個很大的挑戰(zhàn)。住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)開展的根本目的。20多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速開展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建設(shè)相對滯后，經(jīng)濟(jì)適用房制度不夠完善，政策措施還不配套，局部城市低收入家庭住房還比擬困難。房價高、房價上漲過快，這是近年來一些群眾的抱怨，但另一方面，我們不能不肯定這幾年的住房建設(shè)成就，據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計，從1993年到現(xiàn)在，全國人均住房面積已經(jīng)從17.8平方米增加到28平方米。住房是表達(dá)居住房的核心產(chǎn)品，是人民生活的最根本的產(chǎn)品。從世界各國的經(jīng)驗(yàn)來看，做到人人有房產(chǎn)是不現(xiàn)實(shí)的，但是必須要保證“住有所居〞，在這方面政府責(zé)無旁貸。十七大首次在報告中專門提及住房保障制度，更是第一次談到保障方式和保障對象。加快完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，是委、市政府貫徹落實(shí)黨的十六屆六中全會精神、大力促進(jìn)社會主義和諧社會建設(shè)的重要舉措，是解決中低收入和最低收入家庭住房根本需求的德政、民心工程，更是深化城鎮(zhèn)住房制度改革的重要組成局部。在市政府領(lǐng)導(dǎo)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，經(jīng)濟(jì)適用房示范小區(qū)開發(fā)以來，相關(guān)部門建立了快速運(yùn)轉(zhuǎn)、全力配合、現(xiàn)場解決的工作流程，極大地支持了工程建設(shè)。為了更好更快地完善住房保障體系，政府把建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房保障編入了住房建設(shè)“十一五〞規(guī)劃，并繼續(xù)完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，讓符合條件的低收入家庭能夠住得上經(jīng)濟(jì)適用住房，在關(guān)注民生中促進(jìn)社會和諧。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥2008年11月12日表示，今后三年內(nèi)要新增200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，并完成100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投資將到達(dá)9000億元，平均每年3000億元。根據(jù)省開展改革委、省建設(shè)廳、省國土資源局三部門《關(guān)于申報2023年經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房建設(shè)投資方案的通知》要求，按照“市場導(dǎo)向、總量控制、以銷定建、定向銷售〞的方針，結(jié)合實(shí)際，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用和廉租住房工作小組共同審議，決定在棗莊擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房建設(shè)。第二節(jié)工程建設(shè)的必要性棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計顯示，我國在過去幾年進(jìn)行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，約改造5000萬平方米棚戶區(qū)，近1000萬住房困難家庭的住房條件得到了改善。2005年開始，我國在東北三省實(shí)施振興戰(zhàn)略中相繼開展了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造工程。目前，我國包括棚戶區(qū)在內(nèi)有大約1.5億平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造方案，因地制宜進(jìn)行改造。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部規(guī)劃，我國從2023年開始，對國內(nèi)煤炭采空區(qū)、林場、農(nóng)墾及各大城市棚戶區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的改造，本工程屬于棚戶區(qū)改造工程大官莊棚戶區(qū)現(xiàn)居住戶主要為城市低收入家庭。由于該棚戶區(qū)房屋年久失修現(xiàn)象較為嚴(yán)重，多數(shù)已成危房，給居民日常生活帶來極大平安隱患，嚴(yán)重影響市容市貌，同時一定程度上也影響到整體形象的提升。如今周邊優(yōu)美整潔的小區(qū)環(huán)境與此處低洼破舊的住房條件極不協(xié)調(diào)，居民要求改善居住條件的呼聲也越來越高。該工程所處區(qū)域擁有優(yōu)越的地理位置，良好的人文環(huán)境，加以市場化運(yùn)營模式，工程建成后將成為改變城市面貌，提升城市品位，提高城市居民居住質(zhì)量和改善生活環(huán)境的一個亮點(diǎn)工程?！?〕市場定位經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)解決一個社會在住房方面的根本保障問題，它表達(dá)了政府對低收入者的關(guān)愛，國家大力支持并標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的各項政策，為住宅建設(shè)開展展示了廣闊的空間，為中低收入家庭通過購置經(jīng)濟(jì)適用房來提高生活質(zhì)量增強(qiáng)了信心。在國家的支持下，經(jīng)濟(jì)適用房將成為未來房屋市場的一個重要組成局部，各種經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的優(yōu)惠政策也會相繼出臺，總的來講，經(jīng)濟(jì)適用房的投資開發(fā)是能夠得到國家的大力扶植的，在國內(nèi)投資開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房前景可觀?？紤]近幾年土地出讓價格、地方政府的支持態(tài)度，現(xiàn)時的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)存在相當(dāng)大的阻力，近年土地出讓價格步步高漲，同時國家出臺了相關(guān)控制地方土地出讓數(shù)量的政策，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房很大程度依賴于政府的支持態(tài)度，如果能適時的引進(jìn)國外的一些經(jīng)驗(yàn)，那么經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)可獲得大的成功。一方面政府對于批地越來越謹(jǐn)慎，對未來出讓土地宏觀調(diào)控，在保證供地的前提下控制不合理的出讓審批；另一方面，地方政府出于提高本地區(qū)財政收入、增長GDP的要求，在支持地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)當(dāng)中會出現(xiàn)消極的態(tài)度?！?〕工程建設(shè)符合國家的房地產(chǎn)投資政策本工程為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)，經(jīng)查詢《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》〔2005年本〕，本工程不屬于國家鼓勵類和限制類產(chǎn)業(yè)，更不屬于當(dāng)前國家宏觀控制類產(chǎn)業(yè)，因此，該工程與產(chǎn)業(yè)政策不違背。本工程為經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用房是解決低收入家庭和貧困家庭的住房需要，成為國家解決民計民生的一項重大舉措，具有社會保障性質(zhì)的社會住房供給系統(tǒng)，改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，使住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和政府民心工程，是國家、省、市政府近年來一直推行的房產(chǎn)政策。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的假設(shè)干意見》〔國發(fā)［2007］24號〕《人民政府關(guān)于貫徹魯政發(fā)［2007］74號文件切實(shí)解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見》〔棗政發(fā)［2007］95號〕。因此，工程建設(shè)符合國家、山東省及的經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策。〔3〕工程建設(shè)符合廣闊人民的最根本利益經(jīng)濟(jì)適用房是國家為滿足中低收入者的住房需求所提供的一種微利住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和出售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房家庭供給，具有保障性質(zhì)的政策性住房。國家對經(jīng)濟(jì)適用房的售價、戶型面積、出售對象實(shí)行嚴(yán)格控制。從對經(jīng)濟(jì)適用房政策優(yōu)惠的規(guī)定性可以看出，它具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，是我國公共住房保障制度的重要組成局部，是政府的“以人為本〞思想的表達(dá)，也是構(gòu)建我國和諧社會的一項意義重大的德政工程，符合廣闊人民的根本利益。工程的建設(shè)能夠解決局部中低收入家庭的住房困難，不斷提高居民的住房條件和生活水平及質(zhì)量，是一項政府民心工程?！?〕工程建設(shè)促進(jìn)城市區(qū)域協(xié)調(diào)開展由于長期以來我國實(shí)行的是低工資的政策制度，城市工薪階層中的許多家庭的收入水平都很低，完全依靠市場化的手段很難解決自身的居住問題，這就容易導(dǎo)致城市中貧民區(qū)現(xiàn)場的產(chǎn)生，進(jìn)而影響到整個城市的開展和穩(wěn)定。作為政府中低收入階層“居者有其屋〞承諾保證的全國經(jīng)濟(jì)適用房與經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，1997年至2004年投資額累計到達(dá)3852.85億元，占同期房地產(chǎn)開發(fā)投資額的11.1%；1999年至2004年經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積2.18億平方米，占同期住宅銷售面積的15.9%。這些年我國經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，在解決中低收入家庭的住房問題，優(yōu)化房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)、平抑商品房價格的不合理上漲，緩解城市舊城改造和房屋拆遷矛盾，促進(jìn)城郊結(jié)合部等特殊區(qū)域的開展等方面發(fā)揮了積極地作用?！?〕工程建設(shè)是城市化建設(shè)的必然要求城鎮(zhèn)居民住宅列入城市開展規(guī)劃建設(shè)，充分利用國有土地，合理布局、規(guī)模建設(shè)、集中連片、城市居民住宅房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理以城市開展配套，以經(jīng)濟(jì)適用房為主的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理，推動城市開展和城市經(jīng)濟(jì)開展?！?〕是城鎮(zhèn)居民住房市場化的必然趨勢國家對城鎮(zhèn)公有住房制度改革和加快住房建設(shè)進(jìn)一步深化，公有住房制度改革推動了城鎮(zhèn)住房市場的形成，同時推動了城鎮(zhèn)居民住房市場化的形成和開展。城鎮(zhèn)居民可以在政府相應(yīng)部門租用經(jīng)濟(jì)適用房?！?〕促進(jìn)棗莊經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)開展工程建設(shè)堅持了節(jié)約用地，合理用地，并與舊城改造相結(jié)合的原那么；做到了統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，優(yōu)化了土地資源，提套了土地使用效益，實(shí)現(xiàn)棗莊經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)開展。黨的十六屆四中全會提出了構(gòu)建和諧社會，要求按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進(jìn)和諧社會建設(shè)。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實(shí)現(xiàn)社會和諧的“托底〞機(jī)制，如果廣闊人民群眾可以享有可靠的社會保障，就可以安居樂業(yè)。住房保障制度是社會保障制度的重要構(gòu)成局部，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房是建立完善的住房保障體系的重要環(huán)節(jié)，是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要舉措,是各級政府關(guān)注民生，以人為本，執(zhí)政為民的具體表達(dá),是關(guān)心和維護(hù)人民群眾切身利益的實(shí)際行動，是政府為人民辦實(shí)事，履行政府責(zé)任的客觀要求。住房問題作為人的最根本的生活需求，是廣闊人民群眾最關(guān)心、最直接、最迫切需要解決的實(shí)事難事之一。隨著住房制度改革的深入推進(jìn)，逐步實(shí)現(xiàn)住房商品化，廣闊市民居住條件、居住環(huán)境有了較大改善。由于中低收入家庭難以買得起商品房，住房問題就不可能完全依靠市場去解決。因此，建立包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的住房保障體系，滿足中低收入家庭的根本住房需求，既關(guān)系到千家萬戶中低收入家庭的切身利益，也是人民政府義不容辭的重要職責(zé)所在。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，讓符合條件的低收入家庭租得起、住得上經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的住房，對于解決低收入家庭住房問題，維護(hù)社會穩(wěn)定，表達(dá)社會公平，建設(shè)和諧棗莊、創(chuàng)立全國文明城市具有重要意義。加快經(jīng)濟(jì)適用房和完善經(jīng)濟(jì)適用房制度，是委、市政府貫徹落實(shí)黨的十六屆六中全會精神、大力促進(jìn)社會主義和諧社會建設(shè)的重要舉措，是解決中低收入和最低收入家庭住房根本需求的德政、民心工程，更是深化城鎮(zhèn)住房制度改革的重要組成局部。在市政府領(lǐng)導(dǎo)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，經(jīng)濟(jì)適用房示范小區(qū)開發(fā)以來，相關(guān)部門建立了快速運(yùn)轉(zhuǎn)、全力配合、現(xiàn)場解決的工作流程，極大地支持了工程建設(shè)。為了更好更快地完善住房保障體系，政府把經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和經(jīng)濟(jì)適用房保障編入了住房建設(shè)“十一五〞規(guī)劃并繼續(xù)完善經(jīng)濟(jì)適用房制度，讓符合條件的中低收入家庭可以購置得到根本住房，最低收入家庭能夠住得上經(jīng)濟(jì)適用住房，在關(guān)注民生中促進(jìn)社會和諧。本工程以切實(shí)調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn)開展經(jīng)濟(jì)適用房，有步驟地解決低收入家庭住房困難為原那么，是保證社會和諧穩(wěn)定，建設(shè)民本棗莊的利民之舉?？傊?，工程的建設(shè)能夠解決局部中低收入家庭的住房困難，不斷提高居民的住房條件和生活水平及質(zhì)量，是一項政府民心工程，對于加速城市化進(jìn)程，提高城市化建設(shè)水平，增加城市整體功能，優(yōu)化投資環(huán)境，提高居民生活水平和生活質(zhì)量，促進(jìn)社會平安穩(wěn)定，全面建設(shè)小康社會，有著極大地促進(jìn)作用。社會效益顯著，同時對開發(fā)建設(shè)單位也具有一定的經(jīng)濟(jì)效益，能夠到達(dá)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)保效益的三統(tǒng)一。因此，該工程建設(shè)是必要的。改造范圍和開發(fā)條件第一節(jié)改造范圍本工程改造范圍為：市中區(qū)西昌路東側(cè)、文化路南側(cè)、華山路西側(cè)、龍頭路北側(cè)、改造面積約265600㎡。第二節(jié)工程用地一、工程用地本工程用地總面積265600㎡，原為居民區(qū)用地。根據(jù)《城市總體規(guī)劃》〔2007－2023年〕，該區(qū)域?qū)倬幼?、商貿(mào)綜合區(qū)，工程用地性質(zhì)為居住用地和商業(yè)用地。二、地塊現(xiàn)狀1、四至范圍：市中區(qū)西昌路東側(cè)、文化路南側(cè)、華山路西側(cè)、龍頭路北側(cè)。2、地勢狀況用地地勢比擬平坦，交通便利，自然條件較好。3、地上物現(xiàn)狀該地段區(qū)域原為居民區(qū)，大局部建筑為七八十年代建設(shè)的磚木結(jié)構(gòu)的居民用房，原建筑房屋質(zhì)量低劣。4、空中線路、地下線路、人防、構(gòu)筑物等情況〔1〕工程用地上方無高壓線及其他電線設(shè)施。〔2〕工程用地內(nèi)無需要保存的文物等設(shè)施。〔3〕工程用地?zé)o城市市政設(shè)施管網(wǎng)，僅有原居民自用給排水管，不會影響工程開發(fā)建設(shè)?！?〕工程用地內(nèi)無城市人防設(shè)施。〔5〕工程用地內(nèi)無大型城市公共配套設(shè)施及其他大型建筑物、構(gòu)筑物。第三節(jié)開發(fā)條件〔1〕氣象建設(shè)工程所在地屬于大陸溫暖帶季風(fēng)性氣候，四季清楚，光照充足，雨熱同期，雨量充分，無霜期長。風(fēng)向以東南風(fēng)為最多，東北風(fēng)較少，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)。該地區(qū)常年平均氣溫14.1℃，年平均氣壓為1008.4百帕，年平均相對濕度為68%，年平均降水量805.5毫米，年平均蒸發(fā)量為1912毫米，年蒸發(fā)量相當(dāng)于年降水量的2.25倍，年平均日照2376小時，無霜期平均193天/年。近三年平均風(fēng)速2.0米/秒，以東風(fēng)〔E〕頻率最高，為18.84%，其次分別為東北東〔ENE〕風(fēng)和東北〔NE〕風(fēng)，北〔N〕和西北北〔NNW〕風(fēng)頻率較小。年靜風(fēng)頻率16.74%?！?〕地形、地貌、地質(zhì)=1\*GB3①地形位于山東南部，泰沂山區(qū)的西南邊緣，地勢東北高、西南低，北部最高山峰海拔620米，西南濱湖及沿運(yùn)河地區(qū)海拔僅20余米；山脈多為東西走向，主要河流多發(fā)源于東北部山區(qū)，流入微山湖和運(yùn)河。棗莊地處魯南山地丘陵南沿，區(qū)境北、東、南部低山丘陵起伏，地勢較高，中西部地勢平緩，中部平原地下為棗陶煤田，全區(qū)地形如簸箕向西張口。隨煤炭經(jīng)年開采，市區(qū)地表下沉，演化為陶棗盆地之盆底。全區(qū)最高點(diǎn)是齊村鎮(zhèn)陸莊北的玉古山，海拔478.1米；最低點(diǎn)是西王莊鄉(xiāng)洪村，海拔50.1米。全區(qū)高差達(dá)355.1米。=2\*GB3②地貌地貌類型多樣，多為石灰?guī)r低山丘陵區(qū)，面積176.8平方公里，占全區(qū)總面積的47.1%，山麓平原處在區(qū)境中間地帶，分布于齊村鎮(zhèn)的南部和光明路街道、永安鄉(xiāng)、孟莊鎮(zhèn)等地，面積為198.5平方公里，占全區(qū)總面積的52.9%。=3\*GB3③地質(zhì)為華北地臺的一局部，位于二級構(gòu)造單元—魯中南臺隆的南緣。受地質(zhì)構(gòu)造運(yùn)動的影響，形成南部山體東西展布，北部山巒重疊，中間為斷陷山間盆地并構(gòu)成了新老地層有規(guī)律的分布。地層分為太古界、古生界及新生界。太古界為泰山群變質(zhì)巖，構(gòu)成魯中南臺隆的基底，普遍遭受中高級區(qū)域變質(zhì)作用。古生界包括下古生界的寒武、奧陶系和上古生界的石炭二迭系。新生界為第四系近晚期松散堆積物，以破積、殘積與沖擊的亞砂土、亞粘土為主，加有少量砂層。第四系主要覆蓋于盆地內(nèi)基巖之上，覆蓋面廣，但厚度小，一般0~12米，僅在盆地出口處厚度最大，可達(dá)17米。地質(zhì)構(gòu)造以走向近東西的斷裂和褶皺為主，次為北東或北西斷裂。構(gòu)造運(yùn)動是構(gòu)成南北山脊走向近東西，中間為東西見長的橢圓形山間斷陷盆地的主要原因。斷裂可以分為北山斷裂、嶧縣斷裂、十里泉斷層、東王莊斷層、永安斷層、牛角斷層和三里屯—古屯斷層。棗莊褶曲可以分為棗莊向斜、雙山子擠壓帶和南山褶皺帶。根據(jù)GB18306-2001《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》，該區(qū)地震動峰值加速度值為0.1g〔地震烈度Ⅶ度〕。建筑物按7度設(shè)防。〔3〕地表水、水文河流屬于淮河流域，湖東京杭大運(yùn)河水系。嶧城大沙河是市中區(qū)內(nèi)的主要河流，發(fā)源于北部低山丘陵區(qū)，自北向南貫穿全區(qū)，經(jīng)嶧城區(qū)注入南運(yùn)河。嶧城大沙河為季節(jié)性河流，洪水暴漲暴落，汛期水量較大，枯季水量較小，上游分稅郭支流、郭里集支流、齊村支流三條支流。全年平均降水徑流量為11471.1萬立方米。入境水量4686萬立方米。全區(qū)水庫、塘壩總庫容1.03億立方米，多年平均攔截蓄水量4226萬立方米，為地表水對地下水的補(bǔ)給提供了有利條件。在郭里集支流、稅郭支流有黃樓、東王莊、裴橋三座橋閘，為地表水滲漏補(bǔ)給地下水提供了良好條件。地下水的補(bǔ)給來源主要依靠大氣降水，加之河道庫塘滲透補(bǔ)給。全市多年平均淺層地下水補(bǔ)給總量為71700萬立方米，平均補(bǔ)給模數(shù)為15.76萬立方米/平方千米。地下水的補(bǔ)給、貯存和運(yùn)動，受降水、地表徑流排泄條件、地層、地質(zhì)構(gòu)造以及地貌類型的影響。全市劃分為平原、山丘兩個地貌大區(qū)，十五個水文地質(zhì)亞區(qū)。平原區(qū)為第四系松散地層覆蓋，主要分布在滕州和棗南。棗南平原區(qū)面積765平方千米，第四系地層厚度1~35米，南部有韓莊運(yùn)河、伊家河?xùn)|西穿過；運(yùn)河以南有龍河、引龍河等由南向北匯入。嶧城大沙河以東由古河道沖積扇，第四系地層覆蓋厚度30~40米有1~2層沙層，地下水深埋3~5米，單井出水量50立方米/小時。嶧城大沙河以西，一般無沙層，含水層多為粘土加姜石，黃褐色，灰白色，鈣質(zhì)結(jié)核層不規(guī)那么分布。粒徑從上至下漸增。厚度1~20米，再往下為粘土和細(xì)姜石。該區(qū)是本市地表水灌溉區(qū)，主要水源為微山湖、伊家河、運(yùn)河。地下水深埋2米左右，與地表水水力聯(lián)系緊密，很少采用地下水灌溉。〔4〕植被本區(qū)域以農(nóng)業(yè)種植為主，主要農(nóng)業(yè)作物有糧食、蔬菜及經(jīng)濟(jì)作物，近年來隨著經(jīng)濟(jì)開展和農(nóng)業(yè)經(jīng)營，天然植被覆蓋已根本消失。棗莊地區(qū)屬于溫暖帶季風(fēng)型大陸性氣候，屬于溫帶落葉闊葉林區(qū)，自然植被已少有存在，多為次生植被。孟莊鎮(zhèn)、齊村鎮(zhèn)北部低山丘陵區(qū)的陵坡上分布有松柏等溫帶常綠針葉樹類，山腳分布多為溫帶落葉樹類，多數(shù)地方呈“側(cè)柏戴帽，刺槐扎腰，果樹圍山轉(zhuǎn)〞的分布形式。山麓平原多為散生和人工栽培樹類。平原地區(qū)為農(nóng)作物所覆蓋，非耕地地類那么為草類覆蓋。市場分析及預(yù)測第一節(jié)房地產(chǎn)市場分析在國家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，2023年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況?！?〕投資增長：逐季加快，上升勢頭好于08年預(yù)期在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下，2023年以來大陸房地產(chǎn)開發(fā)投資增長逐季加快。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，同比增長17.7%，增幅分別比上半年、一季度提高了7.8、13.6個百分點(diǎn)；其中，商品住宅投資17582億元，同比增長13.4%，比上半年、一季度分別提高了6.3、10.2個百分點(diǎn)。全年增速預(yù)計在20%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于08年預(yù)期。〔2〕銷售增加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增進(jìn)入2023年中旬以來，隨著市場的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，出現(xiàn)了近年來所沒有過的“井噴式〞行情。前三季度，全國商品房銷售面積5.84億平方米，同比增幅達(dá)44.8%，創(chuàng)自1998年房改以來歷史同期最高水平。〔3〕價格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)上行在成交量不斷放大的同時，房價也持續(xù)上漲，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)7個月正增長。9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴(kuò)大0.8個百分點(diǎn)，這是自2023年初以來，房屋銷售價格連續(xù)第3個月同比上漲；環(huán)比上漲0.7%，環(huán)比連續(xù)7個月正增長。分地區(qū)看，9月份全國70個大中城市房價同比上漲的城市有57個，比6月份增加了26個，近期北京、上海等一線城市房價漲幅較大，同時西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價加速上漲趨勢也更大，更創(chuàng)歷史新高，說明大陸房地產(chǎn)市場的漲價潮正在從一線城市蔓延至二、三線城市，持續(xù)高漲的房價已經(jīng)引起中央政府的高度重視，由此開始了09年底出臺的“國四條〞等連續(xù)抑制政策，這對2023年的房地產(chǎn)市場造成較大影響，也對明年的市場預(yù)期更加謹(jǐn)慎?！?〕資金來源充裕：國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增長明顯加快受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，2023年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源充裕，增長較快，有效緩解了開發(fā)商資金緊張的局面。僅僅前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38991億元，同比增長38.8%，增速比上半年提高了15.2個百分點(diǎn)，比2023年同期提高了28.2個百分點(diǎn)。尤其值得關(guān)注的是，國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。前三季度國內(nèi)貸款增速達(dá)47.2%，同比加快了近40個百分點(diǎn)，占資金來源的比重達(dá)21%，同比提高了2個百分點(diǎn)；個人按揭貸款增速達(dá)107.7%，2023年同期那么是下降14.9%，占資金來源比重為13.7%，同比提高了6.6個百分點(diǎn)?！?〕供給上升：施工面積增速止跌上升，新開工面積強(qiáng)力反彈僅2023年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積27.75億平方米，同比增長15.4%，增幅比上半年提高2.7個百分點(diǎn)。房屋新開工面積7.32億平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月縮小5.5個百分點(diǎn)。施工面積增速持續(xù)上升，新開工面積降幅收窄，說明隨著房地產(chǎn)市場的“量價齊升〞和去庫存化進(jìn)程的加快，開發(fā)商的市場信心正在逐漸恢復(fù)，企業(yè)擴(kuò)大投資的意愿正在不斷增強(qiáng)?！?〕國房景氣指數(shù)持續(xù)走高2023年的9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)〔簡稱“國房景氣指數(shù)〞〕為101.08，比8月份提高1.00點(diǎn)，比6月份提高4.5點(diǎn)。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為100.01，比8月份提高2.26點(diǎn)；2023年資金來源分類指數(shù)為107.75，比8月份提高1.93點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.93，比8月份提高0.68點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為90.32，比8月份提高1.01點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為99.06，比8月份提高4.11點(diǎn)。因此，本工程的開展具有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境為依托。第二節(jié)市場供需分析〔1〕2023年房地產(chǎn)市場2023年，我市市區(qū)房產(chǎn)交易市場總量呈明顯增長趨勢，起穩(wěn)回暖跡象明顯，交易結(jié)構(gòu)趨于合理成熟，沒有出現(xiàn)大起大落。我市房產(chǎn)交易市場健康開展，由于二手住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)政策、住房金融政策的調(diào)整，加之優(yōu)惠政策限期臨近，促使二手房交易高位運(yùn)行、更為活潑，抵押市場大幅增長，三項指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。=1\*GB3①住房供銷結(jié)構(gòu)市場上商品住宅比例較大，但對大多數(shù)中低收入家庭而言，卻無法承受，商品住宅占了市場房屋供給總量的75%，而廣闊中低收入家庭急需的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的需求。因此2023年將增大對經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的供給和開發(fā)力度，以滿足市場的需求。=2\*GB3②房屋價格情況根據(jù)的具體情況，制定出了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的出售和出租價格，經(jīng)濟(jì)適用住房的出售價格控制在每平方米3600元左右，開發(fā)住宅的出售價格控制在每平方米3800元左右。=3\*GB3③住房二級市場情況據(jù)房產(chǎn)部門統(tǒng)計顯示，由于區(qū)和新城區(qū)拆遷量都比擬大，使上市交易的二手房房源有所減少。同時，由于國家通過稅收等手段，抑制了房地產(chǎn)投資和投機(jī)炒作，市場觀望氣氛較為濃厚。這些直接導(dǎo)致了二手房成交量的下降。=4\*GB3④2023年房地產(chǎn)現(xiàn)狀2023年是將是我市房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌的一年，開發(fā)量和上市量均同步放大，房價從年初的上漲到年未的穩(wěn)中有降?！?〕房地產(chǎn)市場特點(diǎn)分析=1\*GB3①宏觀市場特點(diǎn)：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)根底產(chǎn)業(yè)，又是構(gòu)建和諧社會重要物質(zhì)載體?！笆濞暺陂g，房地產(chǎn)業(yè)開展成效顯著。但也要看到，房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀與“規(guī)模根本適度、結(jié)構(gòu)根本合理、價格根本穩(wěn)定〞的宏觀調(diào)控目標(biāo)還有距離、與建設(shè)現(xiàn)代化交通樞紐城市的目標(biāo)追求還有差距、與廣闊市民對住房性價比綜合要求還有偏差。對此，各級政府已經(jīng)引起高度重視，在堅決不移貫徹落實(shí)好上級宏觀調(diào)控政策的同時，在“有保有壓、區(qū)別對待〞總體原那么指導(dǎo)下，深入研究本地個性化特征、采取切實(shí)舉措，推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康開展。政府采取措施如下：a.加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控和行業(yè)管理。由于土地資源有限性、資金需求規(guī)模性以及住房的差異性、不可移動性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)在相同地區(qū)很難形成充分有效競爭，房地產(chǎn)市場完全依靠市場調(diào)節(jié)行顯然不夠。政府有必要對房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模和開展速度進(jìn)行宏觀調(diào)控，輔之行業(yè)管理政策，提高房地產(chǎn)市場資源配置效率，保持房地產(chǎn)市場供求總體平衡，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫。b.鼓勵中低檔經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)。在貫徹落實(shí)宏觀調(diào)控政策措施根底上，制定針對性強(qiáng)制措施，利用國家開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策，減輕本錢推動壓力。同時，區(qū)分不同性質(zhì)住房需求，對中低檔房屋在稅收和信貸政策上給予適度優(yōu)惠，加大中低檔住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，降低經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策的申請門檻，堅持“租售并舉〞原那么，增加中低收入家庭住房有效供給。c.繼續(xù)完善土地使用和管理政策。認(rèn)真編制執(zhí)行城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃、建立健全土地管理法規(guī)、培育和標(biāo)準(zhǔn)土地交易市場、抑制土地交易投機(jī)行為，從源頭上標(biāo)準(zhǔn)住宅業(yè)開展；改革完善政府土地儲藏制度，增加其合法性和實(shí)際操作透明度，培育合理公平競爭環(huán)境，同時明確出讓土地用途，對不同住宅用地實(shí)行不同管理方法，抓好閑置土地清理和存量土地開發(fā)利用，提高土地利用效率，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地開發(fā)期限，打擊囤積土地、倒賣土地投機(jī)行為。d.發(fā)揮政府信息正確導(dǎo)向作用。進(jìn)一步提高政府信息發(fā)布強(qiáng)度和頻率，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場心理預(yù)期正確引導(dǎo)，借助新聞媒體定期不定期發(fā)布房產(chǎn)開發(fā)交易信息，引導(dǎo)開發(fā)商理性開發(fā)、購房者理性消費(fèi)，逐步恢復(fù)對房價正常心理預(yù)期，防止房價大起大落，保證房地產(chǎn)市場快速、健康、協(xié)調(diào)開展。=2\*GB3②微觀市場特點(diǎn)a.從地理位置來看，隨著新一輪城市規(guī)劃的出臺，開始注重現(xiàn)代城市人居條件的改善，作為省內(nèi)著名的資源型城市，將房地產(chǎn)業(yè)的開展置于城市建設(shè)的重要事務(wù)，這期間，成為外來房地產(chǎn)投資的重要場地，外地開發(fā)商攜重資參加新一輪大開發(fā)熱潮當(dāng)中，為房地產(chǎn)業(yè)注入新鮮力量，成為推動房地產(chǎn)爆發(fā)式開展的重要力量，同時，的城市化開展的戰(zhàn)略重點(diǎn)是：城市西進(jìn)，東西相連。重點(diǎn)開展西部城區(qū)，以一體兩翼為戰(zhàn)略開展導(dǎo)向。隨著大力開展戰(zhàn)略決策的落實(shí)，西部城區(qū)的房價還將會不斷地攀升。在此環(huán)境的影響下西部城區(qū)已成為最具生氣的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，成為棗莊居民購房的首選。b.從樓盤結(jié)構(gòu)來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。c.從價格上看，2000元/平方米左右的經(jīng)濟(jì)適用房是最能被市場接受，也是市民申請經(jīng)濟(jì)適用房時認(rèn)為最為合理的價位。d..從樓盤設(shè)計上看，近年開盤銷售的樓盤設(shè)計風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚(yáng)的個性化需求，整個市場中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。不僅表達(dá)了房地產(chǎn)開展商市場意識的進(jìn)步，而且也說明了建筑設(shè)計單位水平的提高。E.從樓盤環(huán)境來看，由于消費(fèi)者的需求層次提高，和追求環(huán)境優(yōu)美的需求，開展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。開展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。f.從樓盤配套設(shè)施來看，不少開展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套效勞。g.從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對買方的購置決策會起到很重要的作用。例如福泉工程，運(yùn)用了多種宣傳手段，在西部城區(qū)刮起了一陣福泉旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費(fèi)者最終都成為了福泉的業(yè)主。h.以“購置安心、質(zhì)量放心、居住舒心〞為特點(diǎn)的樓盤，成為市民購房的首選。2023年房地產(chǎn)市場總體情況是平穩(wěn)的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅性價比不合理等一些問題，局部開展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。=3\*GB3③2023年及未來房地產(chǎn)市場展望2023年的房地產(chǎn)調(diào)控，首先將促進(jìn)投資平穩(wěn)增長和房價的合理回歸。所以，2023年國家將加大對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和管理力度，防止房地產(chǎn)市場的下滑。其次將會調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，構(gòu)建多層次的住房保障體系。未來房地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)潛力很大。預(yù)計2023年商業(yè)地產(chǎn)仍處于開發(fā)頂峰期；住宅市場方面，到2023年，我國人均GDP將到達(dá)19270元，城市化水平由43%提高到47%。根據(jù)世界銀行研究說明，住宅需求與人均GDP有著密切的聯(lián)系，當(dāng)一個國家人均GDP在800-4000美元時，房地產(chǎn)進(jìn)入高速開展期；當(dāng)人均GDP進(jìn)入4000-8000美元時，房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長期，當(dāng)一國人均居住面積在到達(dá)30-35平方米之前〔我國2005年底城鎮(zhèn)人均居住面積為26.11房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度均超過30%，大大高于當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅，成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的一股優(yōu)勢力量。最近，統(tǒng)計部門通過對未來城市人口增量及城市化進(jìn)程的帶動性分析，初步確定“十一五〞期間的住房需求總量大概在1000萬平方米左右?！笆濞暺陂g，隨著住房制度改革的不斷深入，住房建設(shè)呈快速開展趨勢。住房完成投資額由2001年的7.45億元上升到2005年的22.1億元，年均增長38.9%；住房銷售面積由2001年的56.04萬平方米上升至2005年的118.99萬平方米，年均增長22.84%，供求結(jié)構(gòu)根本合理。根據(jù)《國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十一個五年規(guī)劃綱要》，至2023年，生產(chǎn)總值將突破1000億元，年均增長16%以上，人均地區(qū)生產(chǎn)總值到達(dá)2萬元以上，全社會固定資產(chǎn)投資5年累計到達(dá)2600億元以上。“十一五〞期間，住房建設(shè)將以節(jié)約型、節(jié)能省地型住宅為標(biāo)準(zhǔn)，以推進(jìn)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保為重點(diǎn)，加大成套技術(shù)集成的推廣應(yīng)用。依據(jù)節(jié)約、集約利用土地的原那么，規(guī)劃期內(nèi)，在符合規(guī)劃控制原那么和相關(guān)規(guī)劃要求的前提下，適當(dāng)提高住房建設(shè)的容積率水平。住房建設(shè)的選址和土地利用、規(guī)劃建筑設(shè)計、技術(shù)選擇與優(yōu)化、產(chǎn)品和設(shè)備的選擇、施工住址與管理、住房的使用和維護(hù)等各個環(huán)節(jié)，提高資源利用效率，提高住房小區(qū)綠化率，減少環(huán)境污染，改善居住環(huán)境，建設(shè)高品質(zhì)、高檔次、低價位且環(huán)境優(yōu)美居住舒適的居住小區(qū)，促進(jìn)住房產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)開展。在“十一五〞規(guī)劃中，明確表示不斷拓展市區(qū)范圍，是一項重要內(nèi)容，而房地產(chǎn)作為一個城市拓展城區(qū)范圍的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。第三節(jié)市場定位面對競爭劇烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本工程定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本工程宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品〞的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略?！?〕整體規(guī)劃。本工程位于市中區(qū)的黃金地段附近，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃?！?〕實(shí)施方案。該工程開發(fā)總建筑面積達(dá)858534平方米，預(yù)計總投資約247824萬元人民幣，方案三〔

3〕自主開發(fā)。這是基于工程公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，工程公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開發(fā)。②工程公司購置該地塊所需本錢較低〔棚房區(qū)改造工程〕。③工程地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景。④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托工程的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的工程開發(fā)打下良好的根底?！?〕力創(chuàng)精品。這是由工程所在區(qū)域內(nèi)品牌工程較少的前提決定的，同時借助于本工程的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。第四節(jié)目標(biāo)市場及預(yù)測根據(jù)對工程周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將工程定位為中低檔價位的住宅用房，這是基于廣闊人民群眾的需求以及工程所處的環(huán)境而作出的明智決策,主要原因是：〔1〕相對而言，工程區(qū)位位置在市中區(qū)，該區(qū)域建設(shè)資源豐富，本錢相對較低?！?〕工程區(qū)位內(nèi)住宅用房的需求狀況較好?！?〕工程周圍已形成一些住宅群體,各項根底設(shè)施和市政設(shè)施條件比擬完善。〔4〕該工程在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。根據(jù)綜合考慮，將本工程銷售價格初步定為：普通住宅房3800元/m2。建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本工程總用地面積265600㎡，總建筑面積858534㎡，其中住宅面積636515㎡，鄰里中心建筑17100㎡，商業(yè)建筑面積61246㎡，小學(xué)建筑面積14900㎡，幼兒園建筑面積6500㎡，社區(qū)效勞配套建筑面積12600㎡，地下建筑面積109673㎡，總居住戶數(shù)5313戶，總居住人口17001人。表5－1建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模序號工程名稱單位數(shù)量備注1總規(guī)劃用地面積㎡2656002總建筑面積㎡8585342.1地上建筑㎡7488612.住宅建筑面積㎡636515回遷建筑315658㎡，開發(fā)320857㎡2.鄰里中心建筑面積㎡17100沿街商鋪建筑面積㎡61246小學(xué)建筑面積㎡14900幼兒園建筑面積㎡6500社區(qū)效勞配套建筑面積㎡126002.2地下建筑面積㎡1096732.儲藏建筑面積㎡69100車庫建筑面積㎡55787公建地下建筑面積㎡88003停車位個2657地上1062，地下15954總居住戶數(shù)戶5313其中回遷總戶數(shù)戶9505容積率2.826建筑密度%18.67綠化系數(shù)%38.5設(shè)計方案第一節(jié)拆遷安置方案一、拆遷與安置的依據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例〈國務(wù)院令第305號〉》《山東省城市房屋拆遷管理條件》《城市總體規(guī)劃〔2006年－2023年〕》二、拆遷范圍該工程拆遷改造范圍為市中區(qū)西昌路東側(cè)、文化路南側(cè)、華山路西側(cè)、龍頭路北側(cè)、沿文化路、龍頭路、華山路設(shè)置沿街商住，同時滿足回遷要求。結(jié)合景觀湖建設(shè)，沿西昌路打造新的城市中心。拆遷改造范圍約265600㎡。該區(qū)域拆遷居民約計981戶，拆遷房屋總建筑面積約280000㎡，其中產(chǎn)權(quán)住宅100000㎡，產(chǎn)權(quán)營業(yè)用房7000㎡，無證房屋面積173000㎡，產(chǎn)權(quán)房屋容積率0.7，戶均占地面積155㎡.拆遷單位14家，總占地面積37304.32㎡。三、拆遷補(bǔ)償安置方案本次拆遷采取貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種補(bǔ)償方式，由被拆遷人自行選擇。本報告按貨幣補(bǔ)償方案計算拆遷補(bǔ)償費(fèi)用如下：拆遷補(bǔ)償根本費(fèi)用拆遷房屋貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~按照被拆遷房屋所處區(qū)位的新建普通商品房市場價格評估確定。本區(qū)位市場評估價格為普通住宅房屋3600元/㎡，產(chǎn)權(quán)營業(yè)用房6000元/㎡，無證房330元/㎡，單位按占地面積每平方米3300元。根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)計算拆遷補(bǔ)償費(fèi)如下：產(chǎn)權(quán)住宅：100000×3600元/㎡＝36000萬元產(chǎn)權(quán)營業(yè)：7000×6000元/㎡＝4200萬元無證房：173000×330元/㎡＝5536萬元單位補(bǔ)償：37304.32×3300元/㎡＝12310.43萬元附屬物補(bǔ)償：3900萬元以上合計61946.43萬元拆遷補(bǔ)償協(xié)助費(fèi)用拆遷委托費(fèi)：280000×18元/㎡＝504萬元搬遷費(fèi)：住宅981×500元/戶＝49.05萬元非住宅7000×10元/㎡＝7萬元提前獎：住宅981×1000元/天＝1471.50萬元非住宅7000×10元/㎡×15天＝105萬元過渡費(fèi)：住宅100000×6元/㎡/月×24＝1440萬元非住宅7000×12元/㎡/月×24＝201.6萬元停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)：7000×100元＝70萬元以上費(fèi)用合計3848.15萬元拆遷補(bǔ)償總費(fèi)用拆遷補(bǔ)償根本費(fèi)用和拆遷補(bǔ)償協(xié)助費(fèi)用兩項合計為65794.58萬元，另外考慮到有可能存在未丈量和未提供證件的住房，以及拆遷中的其他不可預(yù)見因素，總補(bǔ)償費(fèi)用按兩項合計加10%計算，那么總補(bǔ)償費(fèi)65794.58×1.1＝72374.04萬元。另外，對于拆遷房容積率低于1的，按差額土地面積每平方米3000元補(bǔ)給差額容積率補(bǔ)償費(fèi)，暫按平均容積率0.7計算那么該項補(bǔ)償費(fèi)為981×155×〔1－0.7〕×3000＝13684.95萬元。有以上估算得出本工程的拆遷總費(fèi)用為86058.99萬元。拆遷房屋實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋和拆遷房屋的價格均按本方案規(guī)定進(jìn)行評估確定，雙方各自找差。選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被拆遷入，根據(jù)拆遷區(qū)域內(nèi)擬建的住宅套型和非住宅套型預(yù)定安置房屋套型和面積，所選房屋面積在原合法面積的根底上不得超出原合法面積的10%?；剡w上房的順序按照搬遷驗(yàn)收號和簽證拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的結(jié)算號相加除以2的先后順序確定。如順序號相同的，以搬遷驗(yàn)收號為準(zhǔn)，并結(jié)合所選套型，采用劃片和單元立體切塊的方式選房。選房時，被拆遷人不能在同一種套型選擇兩套以上〔含兩套〕的同一樓層的房屋?；剡w安置住宅房屋的建筑面積與被拆遷房屋的合法建筑面積相等局部以及超出拆遷合法建筑面積但不超出10%的局部，按3600元/㎡。超出原合法面積10%以外的局部每平方米暫收3800元/㎡，回遷上房時按市場銷售價格據(jù)實(shí)結(jié)算。非住宅房屋的安置原那么上在原路段安置。因城市規(guī)劃要求原路段不建非住宅房屋的，在其他路段安置。被拆遷房屋合法建筑面積局部安置結(jié)算按照市場評估價格雙向評估，各自找差。新安置住宅房采取集中供暖，安裝費(fèi)拆遷時根據(jù)所選房屋面積按80元/㎡預(yù)收?；剡w上房時，按實(shí)際發(fā)生的安裝費(fèi)執(zhí)行，不計入房價。對于原房屋所有權(quán)證登記載明的儲藏室，經(jīng)評估后，只予以貨幣補(bǔ)償，不予回遷安置。四、對于土地、房屋證件不全及無證房屋的處理意見1、在搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，按照房屋建筑面積與合法土地面積之比1.0的容積率，在交納有關(guān)規(guī)費(fèi)后予以認(rèn)定合法房屋面積。建設(shè)的房屋面積缺乏1.0容積率的，按1.0的容積率政策認(rèn)定合法建筑面積，在被拆遷房屋主評估價的根底上，另行補(bǔ)償土地費(fèi)用，土地面積與土地證登記的面積不相符的，以土地證登記的面積為準(zhǔn)；無土地使用證的，按照土地部門對土地可能性確認(rèn)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。被行政主管部門行政裁決和強(qiáng)制拆遷的房屋，拆遷人將嚴(yán)格按照被拆遷入產(chǎn)權(quán)登記的面積予以補(bǔ)償，對于未取得準(zhǔn)建證而自行建設(shè)的房屋將不按照容積率1.0的規(guī)定予以認(rèn)定，將按照無證房屋的規(guī)定予以處理。2、產(chǎn)權(quán)證登記的房屋尺寸與實(shí)際丈量的尺寸有誤差時，在未翻建、改建、擴(kuò)建的情況下，以實(shí)際丈量的尺寸為準(zhǔn)；與房屋一體建成但遺漏登記的檐廊及樓梯，按實(shí)際情況由產(chǎn)權(quán)部門按漏確予以認(rèn)定。3、政府通告下發(fā)之日前，在合法土地上所建的房屋，按照1.0的容積率確認(rèn)后，超出局部的房屋，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)，能夠積極配合搬家交房的，可根據(jù)市中政發(fā)[2023]5號文執(zhí)行給予補(bǔ)助。4、政府通告下發(fā)后所建房屋，以及違規(guī)改變房屋用途、擅自裝飾、裝修的房屋，不予補(bǔ)償，報有關(guān)部門依法查處。5、經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)違規(guī)占地建設(shè)的房屋，按規(guī)定不予補(bǔ)償，但被拆遷人在搬遷期限內(nèi)，能夠積極配合搬家交房的，可給予適當(dāng)補(bǔ)助。五、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用根據(jù)上述方案和委托方提供有關(guān)資料，總搬遷本錢費(fèi)用經(jīng)估算總計約為：86058.99萬元，詳見拆遷費(fèi)用估算表。表6－1拆遷費(fèi)用估算表序號工程金額〔萬元〕指標(biāo)1產(chǎn)權(quán)住宅房屋36000100000㎡2產(chǎn)權(quán)營業(yè)房屋42007000㎡3無證房5536173000㎡4單位補(bǔ)償12310.4337304.32㎡5附屬物補(bǔ)償費(fèi)39006拆遷委托補(bǔ)償費(fèi)504280000㎡7住宅搬遷費(fèi)49.05981戶8非住宅搬遷費(fèi)77000㎡9住宅搬遷過渡費(fèi)1440100000㎡10非住宅搬遷過渡費(fèi)201.67000㎡11住宅搬遷獎勵費(fèi)1471.50981戶12非住宅搬遷獎勵費(fèi)1057000㎡13停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)707000㎡14以上合計65794.5815不可預(yù)見費(fèi)〔按10%計〕6579.4616容積率差額補(bǔ)償費(fèi)13684.9517合計86058.99六、回遷安置方案回遷戶數(shù)總計950戶，回遷房屋總建筑面積100000㎡，回遷安置房屋實(shí)際建筑面積，以上房時測繪部門測定的面積為準(zhǔn)。非住宅安置用房套型圖在搬遷期限前予以公示。2、回遷時間拆遷過渡期限暫定為24個月。第二節(jié)規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)、指導(dǎo)思想及原那么一、設(shè)計目標(biāo)為市場提供一個景觀環(huán)境優(yōu)美、居住品質(zhì)高尚、適應(yīng)多彩生活方式，布局合理、配套效勞設(shè)施齊備、有較多住宅類型可供選擇、富有特色和人文氣氛的綠色生態(tài)休閑居住社區(qū)，規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)水平均到達(dá)國內(nèi)一流。二、規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想與原那么本著“以人為本、立足環(huán)境、突出特色、求精求美〞的原那么以人為本――從社區(qū)的整體布局到單體建筑，到社區(qū)的場地設(shè)計都處處以為的活動、思維、生活的需求為出發(fā)點(diǎn)，注重方便群眾生產(chǎn)、生活，配置完善的各類效勞設(shè)施、活動健身場地，創(chuàng)造一個供人居住、交流、健身、休息等多功能新社區(qū)。立足環(huán)境――新社區(qū)規(guī)劃立足環(huán)境觀念，公共綠地環(huán)境、建筑、活動設(shè)施及小品相互照應(yīng)，形成了建筑、綠化、人和諧統(tǒng)一的人居環(huán)境。突出特色――規(guī)劃中除了融入現(xiàn)代住宅區(qū)規(guī)劃理念和環(huán)境觀念以外，充分考慮適應(yīng)居民的生活習(xí)慣，尊重地域文化特色。求精求美――建筑、景觀小品、效勞設(shè)施、綠化環(huán)境及市政，結(jié)合地方特色，融入新的設(shè)計理念，形成有特色的社會主義新型社區(qū)。第三節(jié)總體規(guī)劃方案一、規(guī)劃設(shè)計依據(jù)1、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》2、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》3、《住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》4、《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃》5、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》6、《城市總體規(guī)劃〔2007－2023年〕》7、該地現(xiàn)狀圖及有關(guān)資料8、有關(guān)國家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)二、規(guī)劃結(jié)構(gòu)及總平面布局本工程按照地塊區(qū)域規(guī)劃生態(tài)原那么，采取“動靜別離、功能配套、相互關(guān)聯(lián)、協(xié)調(diào)開展〞的區(qū)域規(guī)劃原那么；小區(qū)的設(shè)計強(qiáng)調(diào)以人為本的建筑思想，人車分流，創(chuàng)造小區(qū)生態(tài)步行系統(tǒng)；沿街商鋪與住宅小區(qū)分開，功能分區(qū)明確，互不干擾。表6－2小區(qū)用地平衡表工程面積〔㎡〕所占比重〔%〕備注總用地265600其中建筑用地49401.618道路廣場用地113942.443綠化用地10225639第四節(jié)建筑設(shè)計方案一、設(shè)計依據(jù)1、《民用建筑設(shè)計通那么》2、住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》3、《民用建筑設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》〔GB50245－95〕4、《建設(shè)內(nèi)部裝修設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》〔GB50222－95〕5、《建設(shè)結(jié)構(gòu)荷載標(biāo)準(zhǔn)》〔GBH9－87〕6、《建設(shè)抗震分類標(biāo)準(zhǔn)》〔GB50223－95〕7、《建設(shè)抗震設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》〔GBH11－879〕8、《建設(shè)地基根底設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》〔GBJ7－89〕9、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50010-2002二、整體設(shè)計方案1．住宅局部考慮到居住空間采光、通風(fēng)及視線景觀等的要求，多層住宅采用“行列式錯位〞布局的設(shè)計方法，使每戶都有最好的日照、通風(fēng)條件，同時為了防止“行列式〞布局易產(chǎn)生的呆板的空間感受，住區(qū)主干道采用弧線型，住宅建筑順序應(yīng)主干道線形布置，形成通而不透的、節(jié)奏感韻律感明顯的、空間靈活的住宅院落空間。山水綠化通廊通而不透，兩側(cè)建筑錯落有秩，落花、流水、小橋、古樹相襯，小徑蜿蜒其間，形成活潑的建筑與綠化場地環(huán)境。根據(jù)回遷安置要求，設(shè)計了：65㎡、80㎡、90㎡、105㎡、115㎡、120㎡、140㎡的套型設(shè)計。從二室一廳到四室兩廳戶型齊全，套型結(jié)構(gòu)布局合理。小區(qū)主入口為住區(qū)主要入口實(shí)行進(jìn)出分流的原那么，重點(diǎn)設(shè)計進(jìn)出口區(qū)環(huán)境與建筑形象。2.公共及商業(yè)局部商業(yè)局部著眼于商業(yè)價值的提升和住區(qū)城市界面整體形象的營造，由于居住區(qū)四周相鄰為城市主干道與次干道，很快就會形成商業(yè)寶地，所以四周沿街設(shè)高二層商業(yè)用房，可大可小的分割方便商戶使用。立面統(tǒng)一處理成現(xiàn)代全風(fēng)格，使界面連續(xù)加深人們的記憶，增加人們的印象。三、室內(nèi)裝修1、公共局部：1)外墻：高級外墻涂料或面磚；2)樓梯：地面為花崗巖石材，墻面為高級瓷磚；3)供電：專用高壓市電進(jìn)線及發(fā)電機(jī)備用電源輔助；4)供水：集中供水系統(tǒng)；5)給排水管材：排水管采用U-PVC管，給水管材采用PPR管；6)信箱：專設(shè)不銹鋼郵政信報箱。2、分戶局部：各廳室、墻、地面仍采取初裝修形式，為住戶自選設(shè)計方案和裝修材料預(yù)留條件，有利于減少浪費(fèi)和降低工程本錢。房間內(nèi)基層地面砼和墻體抹灰工程做到外表平整、壓實(shí)，到達(dá)粘接牢固、無裂縫。頂棚不抹灰，用膩?zhàn)诱移健＞唧w設(shè)計方案如下：內(nèi)墻：混合砂漿抹平；頂棚：混合砂漿抹平〔衛(wèi)生間、廚房除外〕；樓面：戶內(nèi)樓面為砼基層；廚房、衛(wèi)生間防水層、砂漿保護(hù)層；門窗：合理開設(shè)門窗洞口，門窗材料優(yōu)先選擇熱性能與密閉性較好的塑鋼復(fù)合材料，陽臺均為封閉式，外飄窗和弧面陽臺可采用半落地窗口。進(jìn)戶門為防火防盜子母門；廚房、衛(wèi)生間：上下水管道、排煙管道配備到位，預(yù)留電器插座，管道燃?xì)獾轿弧查_通費(fèi)用自理〕；上、下水主管接口到位；衛(wèi)生間：衛(wèi)生間防水材料采用SBS或聚胺脂防水涂膜，防水層做到浴盆上方150mm，并與樓面防水層形成整體。衛(wèi)生間樓面鋪設(shè)防滑瓷磚，墻面巾瓷磚到頂，配全套衛(wèi)浴設(shè)備。給排水主管接口到位及相關(guān)電器開關(guān)插座到位。陽臺：陽臺圍欄采用鋁合金欄桿，局部樓層配夾層玻璃；戶內(nèi)配電：分戶配電箱到們，裝置內(nèi)墻暗線插座、開關(guān)及燈位；空調(diào)：除廚房和衛(wèi)生間外，客廳及房間均預(yù)留空調(diào)位置及插座，設(shè)室外機(jī)位和冷凝水集中排放系統(tǒng)；樓梯：公共局部采用水泥地面、乳膠漆墻面，普通抹灰內(nèi)墻；其他；有線電視：客廳及主臥室預(yù)留接口；：每戶配備兩條IDD線，客廳、主臥室設(shè)有接口〔開通自理〕；寬帶網(wǎng)：客廳及書房預(yù)留接口，開通費(fèi)處理；安防系統(tǒng)：住宅入口及每戶設(shè)可設(shè)對講系統(tǒng)，設(shè)有呼救功能；預(yù)留安防接口。終端設(shè)備由住房自理。第五節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計方案一、設(shè)計依據(jù)本工程設(shè)計采用現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計抗震烈度為8度。雪荷載：0.25KN/㎡，風(fēng)荷載：0.40KN/㎡樓面均布活載取值：結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)按照國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。廚房、衛(wèi)生間2.0KN/㎡陽臺2.5KN/㎡屋面0.7KN/㎡其余部位：1.5KN/㎡施工及使用荷載均不能超過上述數(shù)值。二、根底工程工程區(qū)尚未進(jìn)行地勘工作，現(xiàn)有參考資料系鄰近場地工程地質(zhì)報告。報告沒有提供各土層承載力數(shù)據(jù)，根據(jù)該報告場地下土層分布以及各土層物理特性描述，預(yù)計天然淺根底地耐力缺乏，高層和體量較大的建筑需采用樁基，小型公建可采用條形根底，基底埋深控制在－2m以內(nèi)。三、地上結(jié)構(gòu)高層住宅地上局部均為框架結(jié)構(gòu)；低層公建采用磚混結(jié)構(gòu)，擬采用新型輕質(zhì)環(huán)保砌塊磚，外墻保溫采用復(fù)合結(jié)構(gòu)，內(nèi)側(cè)貼保溫層，可滿足建筑節(jié)能要求。廚房、衛(wèi)生間隔墻GRC圓孔隔墻板，由CRC層〔雙面〕與水泥膨脹珍珠巖夾芯層組成，板口為企口連接。起居室等大開間采用120厚現(xiàn)澆樓板，廚、衛(wèi)房間為80厚現(xiàn)澆板，其余房采用預(yù)制空心板。樓梯、陽臺均為現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，洞口處以圈梁代過梁。為加強(qiáng)結(jié)構(gòu)抗震性，主要采取以下措施：提高磚砌體主要是砌筑砂漿的強(qiáng)度等級；按標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)置構(gòu)造柱；在磚夾縫中配置水平鋼筋形成橫向配筋砌體增強(qiáng)磚砌全變形能力及延性。本工程主要建筑結(jié)構(gòu)特征見下表：表6－3主要建筑結(jié)構(gòu)序號工程名稱建筑面積〔㎡〕主要結(jié)構(gòu)根底類型層高〔m〕備注1住宅建筑636515框架/剪力墻預(yù)制樁根底2.82公共及商業(yè)建筑112346磚混、框架條形根底3.6第六節(jié)道路交通設(shè)計一、道路設(shè)計原那么根據(jù)地形、用地規(guī)模和周邊環(huán)境條件，以及居民的出行方式，選擇經(jīng)濟(jì)、便捷的道路系統(tǒng)和道路斷面形式。小區(qū)內(nèi)外及組團(tuán)間聯(lián)系順暢、平安、防止往返迂回，方便外部入?yún)^(qū)尋訪。適于消防車、救護(hù)車、商業(yè)貨車和垃圾車等通行，并有利于小區(qū)內(nèi)各類用地的劃分和有機(jī)聯(lián)系，有利于建筑物的布局和布置多樣化。根據(jù)小區(qū)建設(shè)要求和環(huán)境特點(diǎn)，局部道路同時具有景觀功能。二、道路規(guī)劃設(shè)計方案1、道路組織形式小區(qū)采用二級結(jié)構(gòu)，包括組團(tuán)級道路和宅前路。組團(tuán)級道路設(shè)計路寬7m，內(nèi)部的宅間路那么各成系統(tǒng)，根據(jù)各自的建筑物和性質(zhì)靈活布置，有機(jī)結(jié)合，從而到達(dá)“人車分流〞的布局，設(shè)計路寬3m。2、停車設(shè)施停車設(shè)施布局應(yīng)考慮的最重要的因素是停車步行距離，根據(jù)小區(qū)道路布局與交通組織，本著方便、經(jīng)濟(jì)、平安和有利于節(jié)約能源和減少環(huán)境污染的原那么，規(guī)劃中采取集中與分散相結(jié)合的布局方式。在小區(qū)入口處和小區(qū)路的兩側(cè)設(shè)置了停車位，在住宅的消極空間設(shè)置了集中的停車位，并設(shè)置地下停車場。地上停車場：1062個車位，地下停車場：1595個車位。三、道路設(shè)計要點(diǎn)1、道路走向要考慮居民進(jìn)出的主要流向；進(jìn)入居住組團(tuán)的道路，既應(yīng)方便居民出行和利于消防車、救護(hù)車的通行，又應(yīng)防止繁瑣。2、除交通主干道外，小區(qū)內(nèi)盡端式道路的長度不宜大于120m，并應(yīng)設(shè)不小于12m×12m的回車場地或局部設(shè)置環(huán)道。3、區(qū)內(nèi)道路的平曲線半徑一般為125－200m4、車行道通至住宅入口。四、路基及路面結(jié)構(gòu)設(shè)計1、路基設(shè)計路基采用級配較好的礫類土、砂類土填筑，要求填料最大粒徑應(yīng)不小于150㎜?；讐簩?shí)度〔重型〕不小于90%。2、路面結(jié)構(gòu)設(shè)計車行道：路面采用瀝青砼路面。機(jī)動車道路面結(jié)構(gòu)：第一層：細(xì)料式改性瀝砼3㎝〔AC－13〕；第二層：中粒式瀝青砼4㎝〔AC－20〕；第三層：粗粒式瀝青砼5era〔AC－25〕；第四層：水泥穩(wěn)定碎石12。步行道：人行道采用彩色人行道磚或者防滑的瀝青加橡膠粉末混合材料鋪裝，下臥2㎝厚的1:3水泥砂漿墊層，基層采用厚20㎝的碎石石灰土。第七節(jié)景觀與綠色生態(tài)設(shè)計一、景觀與綠化整個社區(qū)綠化景觀本著生態(tài)的原那么，挖掘用地特征和周邊環(huán)境條件，通過“外借內(nèi)造〞手法將小區(qū)住宅環(huán)境的均好性最大化?！巴饨鑳?nèi)造〞以綠色，奇石，水體和康體設(shè)施為主，配以現(xiàn)代人文氣息的鋪地，燈飾，雕塑及環(huán)境小品結(jié)構(gòu)或精致生活空間的藝術(shù)設(shè)置，襯托現(xiàn)代高品味的社區(qū)人居氣氛。區(qū)內(nèi)綠化景觀以公共綠化活動中心和綠化通廊為核心，以道路景觀綠化和組團(tuán)中心綠化為補(bǔ)充，向各個空間輻射，在各個視線交匯點(diǎn)形成處處有景，處處景不同的園林式居住模式。二、公用設(shè)施1、小區(qū)主要入口的門衛(wèi)、收發(fā)、活動門、標(biāo)志物等，與小區(qū)主體建筑統(tǒng)一設(shè)計，做到風(fēng)格一致、尺度協(xié)調(diào)。門衛(wèi)和收發(fā)室并入沿街商業(yè)用房。2、選擇較為隱蔽的建設(shè)場址建設(shè)水泵房、變電室等市政配套小型土建工程。3、在適當(dāng)位置擺放果皮箱、垃圾箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)施，材料選用低堿水泥下班纖維砂漿〔GRC〕制品。戶外消火栓設(shè)立于綠地中心，以保障其功能。4、在小區(qū)內(nèi)配置必要的路燈、庭院燈、標(biāo)志燈，選用不銹鋼、鍍鎳金屬型材與玻璃等材質(zhì)的區(qū)位指標(biāo)牌，地形平面圖、公益廣告牌等，既方便住戶及來客使用，又美化了小區(qū)環(huán)境。第八節(jié)公用工程設(shè)計小區(qū)的公共工程設(shè)施包括為自身效勞的各類水、電、氣、熱、通信、環(huán)衛(wèi)設(shè)施，具體規(guī)劃內(nèi)容如下：一、給排水1、供水系統(tǒng)小區(qū)采用分支供水系統(tǒng)，兩套供水管網(wǎng)，一套供水管線供生活用水，另一套供水管供清潔用水，清潔用水缺乏，飲用水來補(bǔ)充，飲用水來自城市道路供水管，沿小區(qū)路、組團(tuán)路延伸入戶對居民實(shí)行枝狀供水，保證生活和室內(nèi)外消防用水。用水量表6－3工程用水量序號用水類別用水標(biāo)準(zhǔn)用水規(guī)?！踩恕秤盟畷r間〔h〕時變化系數(shù)最大日〔m3/d〕用水量最大時〔m3/d〕1住宅150L/m2.17001242.52550265.642道路、綠化2L/m2.次10225621204.51102.263公共建筑4L/m2.112346242449.3837.454不可預(yù)見用水日用水量的5%1160.1920.275合計3364.08425.62本工程計算生活用水量為：3364.08m3給水系統(tǒng)設(shè)計小區(qū)主水源由棗莊自來水管網(wǎng)提供，從文化路市政給水管網(wǎng)引入給水干管，提供室外消防用水及各用水點(diǎn)用水。給水干管布置在小區(qū)中心道路，在區(qū)域內(nèi)鋪設(shè)在綠化帶或人行帶下，埋深控制0.6－1.0m左右。室內(nèi)給水水管采用PPR塑料給水管，熱熔連接；室內(nèi)加壓給水管采用鍍鋅襯塑鋼管，埋地防腐處理，室外給水管選用球墨鑄鐵管。按住宅建筑給排水工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)計，每戶安裝水表，由自來水公司業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)抄表計數(shù)，收取費(fèi)用。排水系統(tǒng)生活排水量：排水量按日用水量的80%計，計算生活排水量為2707.26m3/d小區(qū)排水采用雨污分流制，雨水排放結(jié)合道路縱坡，采用暗管有組織地自然排入市政城市管網(wǎng)，區(qū)內(nèi)其余采用單線排放，雨水口設(shè)置間距在50－60m之間，小區(qū)內(nèi)污水以主干道為主管線，沿路設(shè)置排放口，由化糞池初步處理后，排入市政污水管道，再匯流到污水處理廠處理。室內(nèi)排水管道采用PVC排水塑料管。室外排水管道采用UPVC加筋排水管。屋面及地面雨水聚集到小區(qū)中水回用池，雨水量按本地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計算，雨水設(shè)計重現(xiàn)期以二年考慮。電氣設(shè)計1、電力負(fù)荷本工程住宅建筑面積636515㎡，商業(yè)及公建局部112346㎡。用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)按每戶4KW，共5313戶，商業(yè)及公建局部按30W/㎡，同時率為0.7。那么本工程總用電負(fù)荷為24622.38KW，本工程計算負(fù)荷為17235.67KW。2、供電系統(tǒng)及配電將中壓電從就近道路引入小區(qū)，通過變電室調(diào)壓為低壓電，經(jīng)小區(qū)枝狀網(wǎng)送至每戶。每幢住宅樓引一回路或二回路，380/220V低壓電源。經(jīng)分支箱再引至各單元總表箱，分支箱設(shè)在某一單元底層，總表箱設(shè)在底層，住戶每戶設(shè)一表，由底層總表箱以放射式至各層戶內(nèi)配電箱，每套住戶進(jìn)線截面積為10㎜2。公建單獨(dú)設(shè)計量總表，每個汽車庫單獨(dú)設(shè)計量表。配電線路穿PVC管沿墻、沿地坪、沿頂板暗敷，小區(qū)供電系統(tǒng)由當(dāng)?shù)毓╇姴块T決定。3、照明各住戶內(nèi)照明設(shè)計普通照明，各戶設(shè)計一只配電箱、每房間一只燈、二只插座、一只開關(guān)及一只空調(diào)插座。4、建筑物防雷本工程的建筑物屬二類防雷建筑，設(shè)置防直擊雷，防雷電流侵入措施，大樓的屋面設(shè)明裝避雷帶作防雷接閃器，利用建筑物鋼筋砼柱內(nèi)主筋作引下線，利用建筑物鋼筋砼根底作接地體。設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)，衛(wèi)生間設(shè)置局部等電位聯(lián)結(jié)。5、接地措施⑴本工程采用變壓器中心點(diǎn)接地系統(tǒng)，電源進(jìn)戶處設(shè)置總等電位箱，衛(wèi)生間設(shè)置局部等電位箱，接地裝置與防雷接地為一體，接地電阻要求不大于1；⑵接地裝置利用根底內(nèi)主筋一圈通長焊通，引下線利用柱內(nèi)主筋直接引下與接地裝置可靠聯(lián)接；低壓接地保護(hù)系統(tǒng)為TN-C-S系統(tǒng)；其它專用設(shè)備接地電阻要求，根據(jù)其工藝要求而定。6、智能化系統(tǒng)⑴在小區(qū)各出入口，各主要走道、圍墻及公共場所的重要部位設(shè)置監(jiān)控設(shè)備，以加強(qiáng)平安保衛(wèi)工作；⑵各單元門設(shè)電子對講系統(tǒng)。三、供熱系統(tǒng)熱力管道自文化路接入蒸汽管網(wǎng)，自熱力交換站交換為熱水，集中供給用戶。換熱站效勞半徑為500m。四、燃?xì)庀到y(tǒng)小區(qū)從市政管網(wǎng)引入中壓燃?xì)?，?jīng)燃?xì)庹{(diào)壓設(shè)施，調(diào)壓后低壓送至住戶。燃?xì)庹{(diào)壓站效勞半徑為500m。五、通信系統(tǒng)除包括傳統(tǒng)的、程控、有線電視和郵政外，還設(shè)置了現(xiàn)代化的電視監(jiān)控系統(tǒng)和綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)〔ISDN〕，小區(qū)入網(wǎng)后將具備信息效勞功能〔INTER網(wǎng)〕、寬帶多媒體功能，電子付費(fèi)功能和遠(yuǎn)程辦公功能。六、環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設(shè)置了多個垃圾收集點(diǎn)實(shí)行垃圾袋袋裝化，由專人進(jìn)行集中收集。共規(guī)劃了兩處公廁和一處垃圾中轉(zhuǎn)站，公廁兼有對內(nèi)和對外效勞的功能。七、管理設(shè)施小區(qū)管理中心包括社區(qū)管理機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。社區(qū)管理機(jī)構(gòu)主要承當(dāng)對關(guān)系到住區(qū)的各項建設(shè)與開展和住戶利益事務(wù)的居民意愿、意見的征求以及討論決策。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)那么是受居民業(yè)主委員會委托負(fù)責(zé)住區(qū)內(nèi)部所有建筑物、市政工程設(shè)施、綠地綠化、戶外場地維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和維修的部門，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的環(huán)境清潔、衛(wèi)生以及其他效勞等。第九節(jié)智能化設(shè)計本工程規(guī)劃建設(shè)智能化系統(tǒng)，智能化系統(tǒng)的智能控制網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和信息效勞網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，在管理上有機(jī)地結(jié)合，完成居住區(qū)智能系統(tǒng)的連接和管理。智能化控制網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用先進(jìn)的，LONWORKS技術(shù)，通過基于統(tǒng)一硬件和軟件平臺上的各種LONWORKS控制器，實(shí)現(xiàn)智能居住區(qū)的平安防范系統(tǒng)和設(shè)備管理系統(tǒng)的功能的集成。信息效勞網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)通過社區(qū)內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)布線和計算機(jī)局域網(wǎng)系統(tǒng)為用戶數(shù)據(jù)信息效勞，同時完善物業(yè)管理的辦公自動化信息資料管理。小區(qū)在智能化方面擬采用以下先進(jìn)技術(shù)：一、智能化控制系統(tǒng)系統(tǒng)控制中心采用基于Windows98/Windows95NT系統(tǒng)的WDJ－B系統(tǒng)集成管理軟件，該軟件是一套具有網(wǎng)絡(luò)功能的工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)級組態(tài)應(yīng)用軟件，配備和大型數(shù)據(jù)庫的連接接口，具有最流行的WEB功能，先進(jìn)可靠實(shí)時監(jiān)控。以戶為單位配備可視對講結(jié)合指紋門禁系統(tǒng)，采用中心控制結(jié)合戶內(nèi)控制器。住戶報警系統(tǒng)，采用門磁、紅外控測器、幕簾紅外探測器與緊急按鈕對住家進(jìn)行防護(hù)。社區(qū)設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)通過系列化的DJ－B設(shè)備專用控制器，對給排水系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控。二、信息效勞系統(tǒng)采用先進(jìn)、成熟的互聯(lián)網(wǎng)接入技術(shù)，滿足各管理單位的辦公自動化，向住戶提供10/100M寬帶入戶效勞，保證網(wǎng)絡(luò)的先進(jìn)、可靠、平安、易于管理維護(hù)等方面的要求。以上先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用充分考慮實(shí)用性、兼容性、靈活性、可靠性、先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)性。三、平安防范系統(tǒng)全區(qū)圍墻設(shè)置紅外線防盜偵測系統(tǒng)，各戶可對外開啟的門窗皆安放磁性報警開關(guān)，設(shè)置手動緊急報警按鈕，與中心安保系統(tǒng)連網(wǎng)，監(jiān)控中心即時反響，每戶設(shè)置獨(dú)立的可視對講訪客系統(tǒng)和指紋門禁。環(huán)境保護(hù)第一節(jié)設(shè)計依據(jù)〔1〕《建設(shè)工程環(huán)境保護(hù)管理條例》<國務(wù)院〔98〕253號令>；〔2〕《建設(shè)工程環(huán)境保護(hù)設(shè)計規(guī)定》〔國家環(huán)保局〕；〔3〕《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》〔GB3095-1996〕；〔4〕《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》〔GB16297-1996〕；〔5〕《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》〔GB3838-2002〕；〔6〕《污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》〔GB8978-1996〕；〔7〕《建筑施工場界噪聲限值》〔GB12523-90〕；第二節(jié)工程建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響1、工程現(xiàn)狀本次工程擬建地點(diǎn)位于中區(qū)西昌路東側(cè)、文化路南側(cè)、華山路西側(cè)、龍頭路北側(cè)、。工程區(qū)地勢平坦，交通便利，公用設(shè)施齊全。四周無對其正常生產(chǎn)造成不良影響的企業(yè)或事業(yè)單位存在。2、污染的主要工序工程建設(shè)對環(huán)境產(chǎn)生不利影響，主要集中在工程工程施工期。工程工程在建設(shè)期間，有土石方開挖，有砼攪拌，水泥、沙、碎石堆放，有施工人員，因此必然會產(chǎn)生不良影響。1〕施工期階段〔1〕施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛所排放的廢氣以及在施工過程中產(chǎn)生的揚(yáng)塵；〔2〕施工過程產(chǎn)生的廢水主要是施工廢水和生活污水。施工廢水主要來自各種施工機(jī)械設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)的冷卻水、設(shè)備沖洗用水和施工現(xiàn)場清洗、建材清洗、混凝土養(yǎng)護(hù)等產(chǎn)生的廢水，生活污水是由施工隊伍的生活活動造成的，包括食堂用水、洗滌污水等；〔3〕施工垃圾主要是施工產(chǎn)生的建筑垃圾及施工人員產(chǎn)生的生活垃圾；〔4〕建筑施工時來自施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛的噪聲。2〕運(yùn)營期階段〔1〕廢氣：在運(yùn)營過程中將有廚房產(chǎn)生的油煙廢氣?！?〕廢水：生活和工作過程中產(chǎn)生的生活污水。〔3〕噪聲：噪音污染主要來自機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時發(fā)出的機(jī)械噪聲?！?〕固廢：生活和工作過程中產(chǎn)生的生活垃圾。3、對環(huán)境的不利影響〔1〕對河流水質(zhì)的影響：施工人員日常生活排除廢水、垃圾和施工產(chǎn)生的廢水對河流水質(zhì)有不良影響；施工機(jī)械的沖洗水及施工時產(chǎn)生的泥漿等也會對水體造成污染，這局部污染主要是COD，是由類芳烴和SS，其中泥漿影響最大。建議施工時外運(yùn)或臨時沉淀后廢水排放。〔2〕對大氣環(huán)境的影響：施工期機(jī)動車輛的來往，產(chǎn)生的揚(yáng)塵、廢氣、生活燒煤排放的氣體、施工中砼、砂漿拌和時的揚(yáng)塵，對大氣環(huán)境有不良影響；〔3〕環(huán)境噪聲影響：該工程地點(diǎn)大局部處在居民生活區(qū)，周圍有大量的居民，施工期間，施工人員、機(jī)械產(chǎn)生的噪音會對周圍的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響