登記官培訓(xùn)基本制度與政策

登記官培訓(xùn)基本制度與政策2023/12/27登記官培訓(xùn)基本制度與政策一、房地產(chǎn)業(yè)概述二、建設(shè)用地制度三、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償四、規(guī)劃和建設(shè)工程管理制度五、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營制度六、交易管理與權(quán)屬登記制度七、其他相關(guān)制度：中介、稅收、公積金、物管登記官培訓(xùn)基本制度與政策一、房地產(chǎn)業(yè)概述1、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)于房地產(chǎn)投資開發(fā)、經(jīng)營交易、消費管理與服務(wù)等各方面關(guān)聯(lián)行業(yè)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。但建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門歸入第二產(chǎn)業(yè)。2、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革..\..\房地產(chǎn)歷史沿革.doc3、住房制度改革4、房地產(chǎn)法律法規(guī)體系登記官培訓(xùn)基本制度與政策（一）我國土地實行社會主義公有制即全民所有制和勞動群眾集體所有制。1、城鄉(xiāng)二元制全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)。勞動群眾集體所有制情形有：(1)村農(nóng)民集體(2)村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體(3)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體2、城鄉(xiāng)各自所有的土地范圍二、土地制度登記官培訓(xùn)基本制度與政策下列關(guān)于土地所有權(quán)的表述，正確的有（CD）A.我國的土地所有權(quán)全部歸國家所有B.我國的土地所有權(quán)由各級人民政府所有C.農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有D.宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有E.國家征收和征用集體土地后，土地所有權(quán)發(fā)生變化登記官培訓(xùn)基本制度與政策（二）土地主管部門1、國有土地由國務(wù)院代表國家行使單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。2、集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。土地登記的基本單元為宗登記官培訓(xùn)基本制度與政策（三）土地管理原則1、所有權(quán)和使用權(quán)相分離2、實行土地登記制度3、實行土地有償有限期使用制度、在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外4、實行土地用途管制制度5、實行保護(hù)耕地的制度國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。登記官培訓(xùn)基本制度與政策下列關(guān)于土地管理的表述，正確的有（ACDE）A.土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地B.土地用途管制的核心是不得擅自改變建設(shè)用地的用途不得改變農(nóng)用地用途C.國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利進(jìn)行登記D.土地有償使用的方式有出讓、租賃、作價出資E.國家依法實行國有土地有償使用制度，法律規(guī)定范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外登記官培訓(xùn)基本制度與政策下列關(guān)于土地有償使用的表述，正確的有（）A.國有土地租賃可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式B.土地租賃合同可以轉(zhuǎn)讓C.租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押實現(xiàn)時，土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓D.國家作價出資的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押E.國有土地使用權(quán)短期租賃的年限一般不超過5年登記官培訓(xùn)基本制度與政策（四）集體土地征收1、集體土地征收/征用與國有土地上房屋征收的區(qū)別：征收內(nèi)容/適用法律依據(jù)/法律后果2、征收審批權(quán)限兩級審批：

國務(wù)院批準(zhǔn)：

省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。3、臨時用地：經(jīng)批準(zhǔn)簽訂臨時用地協(xié)議/不超過2年/不得改變用途/不得從事生產(chǎn)經(jīng)營/不得修建永久性建筑登記官培訓(xùn)基本制度與政策下列關(guān)于集體土地征收的表述，正確的有（ABDE）A.征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的、其他土地超過70公頃的，有國務(wù)院批準(zhǔn)B.省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)征收土地的，應(yīng)報國務(wù)院備案C.國家征收集體土地使土地使用權(quán)發(fā)生改變D.征收土地時必須進(jìn)行征地公告E.集體土地征收補(bǔ)償費包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物補(bǔ)償費、青苗補(bǔ)償費登記官培訓(xùn)基本制度與政策（五）建設(shè)用地制度1、概念：指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地。2、類別：國有建設(shè)用地：包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地集體建設(shè)用地：批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。登記官培訓(xùn)基本制度與政策下列關(guān)于建設(shè)用地的表述，正確的有（ABCD）A.建設(shè)用地包括國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地B.建設(shè)用地使用權(quán)是一種用益物權(quán)C.集體所有建設(shè)用地必須符合土地利用年度計劃，還應(yīng)當(dāng)符合村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃D.國有建設(shè)用地有償使用的方式包括出讓、出租、作價出資E.集體建設(shè)用地只能用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅還包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)

登記官培訓(xùn)基本制度與政策3、取得方式：【劃撥】以行政配置方式在土地使用者繳納土地補(bǔ)償、安置等費用后，或者無償?shù)貙型恋厥褂脵?quán)交付土地使用者使用的行為。有償使用的例外：（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。登記官培訓(xùn)基本制度與政策劃撥土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押（1）轉(zhuǎn)讓：未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。一是經(jīng)審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓→受讓方辦理出讓手續(xù)繳納土地使用權(quán)出讓；二是不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將所獲土地收益上繳國家。..\..\法律\建設(shè)部\行政規(guī)章\《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（建設(shè)部45號令）.doc（2）出租：一是將劃撥土地上建筑物出租營利的，應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國家；二是用地單位改制等原因不宜辦理土地出讓的可租賃；三是租賃期限6個月以上的，應(yīng)訂立合同期限不超過出讓年限。登記官培訓(xùn)基本制度與政策（3）劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押：①關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)？..\..\..\法律\最高法院（司法解釋、批復(fù)、規(guī)定）\最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)（法釋〔2003〕6號）.doc②劃撥土地使用權(quán)雖辦理土地抵押登記，但未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府部門審批，抵押是否有效？..\..\..\法律\最高法院（司法解釋、批復(fù)、規(guī)定）\最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部《關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》的通知（法發(fā)(2004)11號）.doc登記官培訓(xùn)基本制度與政策【出讓】出讓方式：（1）協(xié)議出讓：招拍掛以外的（2）招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。受讓主體：境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，可以取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。登記官培訓(xùn)基本制度與政策某商場按土地法定最高出讓年限取得土地使用權(quán)，經(jīng)營15年后轉(zhuǎn)讓，則取得該土地使用權(quán)的剩余使用年限是（B）年。

A．15B．25C．35D．55土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地70年；（二）工業(yè)用地50年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（五）綜合或者其他用地50年。其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限

登記官培訓(xùn)基本制度與政策4、閑置土地的處理（1）范圍未按建設(shè)用地批準(zhǔn)書和土地出讓合同規(guī)定的期限開發(fā)利用土地核準(zhǔn)使用的土地，合同生效或用地批準(zhǔn)書頒發(fā)滿1年未動工已動工開發(fā)，但開發(fā)面積不足應(yīng)建面積1/3的，或投資額不足總投資額的25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的。（2）處理延長開發(fā)期限，最長不超過1年出讓取得土地的，閑置一年以上按出讓金20%以下征收土地閑置費。無償收回：連續(xù)2年以上未使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，縣級以上人民政府無償收回土地使用權(quán)并予以公告。登記官培訓(xùn)基本制度與政策三、規(guī)劃和建設(shè)工程管理（一）城鄉(xiāng)規(guī)劃城鄉(xiāng)規(guī)劃城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市規(guī)劃鎮(zhèn)規(guī)劃村莊規(guī)劃鄉(xiāng)規(guī)劃總體規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃20年登記官培訓(xùn)基本制度與政策1、規(guī)劃編制與審批城市總體規(guī)劃：人民政府組織編制控制性詳細(xì)規(guī)劃：規(guī)劃主管部門編制審批：直轄市總體規(guī)劃→報國務(wù)院審批省會市/較大市→報省級政府審查→報國務(wù)院審批其他市→報省級政府審批城市控制性詳細(xì)規(guī)劃→本級政府批準(zhǔn)→報本級人大常委會和上級政府備案鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃→報上一級政府審批登記官培訓(xùn)基本制度與政策2、規(guī)劃、建設(shè)管理程序<以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目為例>申請核發(fā)選址意見書立項：有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案<發(fā)改委、經(jīng)委等>核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證<依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃>土地管理部門劃撥土地<核發(fā)土地使用權(quán)證>建設(shè)工程規(guī)劃許可<規(guī)劃部門>建筑施工管理<建設(shè)部門>建設(shè)工程規(guī)劃核實

進(jìn)入交易與權(quán)屬管理登記官培訓(xùn)基本制度與政策下列關(guān)于建設(shè)項目規(guī)劃管理的表述，正確的有（BCD）A.所有建設(shè)項目均應(yīng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)的建設(shè)項目，以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，報批前，應(yīng)當(dāng)申請核發(fā)選址意見書B.規(guī)劃條件未納入國有土地使用權(quán)出讓合同的，國有土地使用權(quán)出讓合同無效

C.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖，有效期限一年D.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附件包括總平面圖，與規(guī)劃許可證具有同等法律效力E.在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的不需申領(lǐng)規(guī)劃許可證應(yīng)申辦《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》方可辦理用地審批手續(xù)。不含宅基地上村民住房建設(shè)的規(guī)劃登記官培訓(xùn)基本制度與政策登記官培訓(xùn)基本制度與政策登記官培訓(xùn)基本制度與政策下列關(guān)于城市規(guī)劃控制線的表述，正確的有（ABCDE）A.城市紫線是指歷史文化街區(qū)的保護(hù)范圍界線，以及歷史建筑的保護(hù)范圍界線B.城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線C.城市藍(lán)線是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線D.城市黃線是指城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線E.用地紅線是各類建筑工程項目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界線登記官培訓(xùn)基本制度與政策（二）勘查設(shè)計管理建設(shè)工程勘察、設(shè)計發(fā)包依法實行招標(biāo)發(fā)包或者直接發(fā)包。不得將所承攬的建設(shè)工程勘察、設(shè)計轉(zhuǎn)包。

建設(shè)工程勘察、設(shè)計文件內(nèi)容需要作重大修改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報經(jīng)原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可修改。注冊建筑師制度：取得注冊建筑師證書并從事房屋建筑設(shè)計及相關(guān)業(yè)務(wù)的人員。

一、二級登記官培訓(xùn)基本制度與政策施工單位簽署質(zhì)量合格的文件上，必須有（C）的簽字蓋章。

A．注冊建筑師

B．注冊結(jié)構(gòu)工程師

C．注冊建造師

D．注冊監(jiān)理工程師注冊建筑師：從事房屋建筑設(shè)計及相關(guān)業(yè)務(wù)注冊結(jié)構(gòu)工程師：從事房屋結(jié)構(gòu)、橋梁結(jié)構(gòu)和塔架結(jié)構(gòu)等工程設(shè)計及相關(guān)業(yè)務(wù)的專業(yè)技術(shù)人員注冊建造師：擔(dān)任施工單位項目負(fù)責(zé)人及從事相關(guān)活動的專業(yè)技術(shù)人員。

登記官培訓(xùn)基本制度與政策（三）建設(shè)工程招投標(biāo)與監(jiān)理1、招投標(biāo)建設(shè)項目包括項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進(jìn)行招標(biāo)：（1）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目；（2）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目（3）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目（4）法律或者國務(wù)院對必須進(jìn)行招標(biāo)的其他項目的范圍有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

登記官培訓(xùn)基本制度與政策下列關(guān)于工程監(jiān)理的表述，正確的有（ABC）A.建筑面積在5萬平方米以上的成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程應(yīng)當(dāng)實行監(jiān)理B.利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；C.工程監(jiān)理的任務(wù)和內(nèi)容是“三控、兩管、一協(xié)調(diào)工程進(jìn)度、質(zhì)量、投資控制/合同管理和信息管理/全面的組織協(xié)調(diào)D.工程監(jiān)理單位可以轉(zhuǎn)讓工程監(jiān)理業(yè)務(wù)E.工程監(jiān)理企業(yè)分為甲乙丙丁四級僅有甲乙丙三級登記官培訓(xùn)基本制度與政策（四）施工與質(zhì)量管理1、施工圖審查（1）應(yīng)當(dāng)審查建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖送審查機(jī)構(gòu)審查，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查的施工圖，未經(jīng)審查合格的，建設(shè)主管部門不得頒發(fā)施工許可證。（2）審查主體2001《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖設(shè)計本文件報建筑行政主管部門審查。2004《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計文件審查管理辦法》規(guī)定：建設(shè)主管部門認(rèn)定的施工圖審查機(jī)構(gòu)對施工圖（含勘察文件）涉及公共利益、公眾安全和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行的審查。

登記官培訓(xùn)基本制度與政策2、施工許可管理不申領(lǐng)《施工許可證》的例外情形：（1）工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。省級建設(shè)行政主管部門可以對限額進(jìn)行調(diào)整。（2）按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。搶險救災(zāi)工程、臨時性建筑工程、農(nóng)民自建兩層以下（含兩層）住宅工程，不適用。登記官培訓(xùn)基本制度與政策建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起（3個）月內(nèi)開工，因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請延期，并說明理由；延期以2次為限，每次不超過（3個）月。既不開工又不申請延期或者超過延期次數(shù)、時限的，施工許可證自行廢止。A.2個月2個月B.3個月2個月C.2個月3個月D.3個月3個月登記官培訓(xùn)基本制度與政策3、竣工驗收竣工報告→規(guī)劃核實→建設(shè)單位組織設(shè)計、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行驗收→報建設(shè)主管部門備案。竣工驗收后6個月內(nèi)向規(guī)劃主管部門報送有關(guān)竣工驗收資料。商品房交付：《住宅質(zhì)量保證書》/《住宅使用說明書規(guī)劃：核實是否符合規(guī)劃條件，出具《建設(shè)工程規(guī)劃合格證》消防：消防設(shè)計審核和驗收消防備案與抽查人防：人防工程竣工驗收意見書環(huán)保：建設(shè)項目竣工環(huán)保驗收監(jiān)測報告（涉及柴油發(fā)電機(jī)、中央空調(diào)等強(qiáng)噪音設(shè)備項目和產(chǎn)生餐飲油煙、餐飲廢水項目），其他項目提供無上述污染源說明。登記官培訓(xùn)基本制度與政策四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營制度（一）開發(fā)企業(yè)1、設(shè)立的特別條件（1）最低注冊資本：100萬元以上的注冊資本；（2）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。2、設(shè)立程序自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)申請備案開發(fā)主管部門在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。登記官培訓(xùn)基本制度與政策下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的表述，正確的有（AE）A.《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件，有效期為1年，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長其有效期，但延長期限不得超過2年B.一二級資質(zhì)可在全國承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目C.三級及三級以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承攬25萬平方米以下的項目，具體范圍由建設(shè)行政主管部門確定D.企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人，未向原資質(zhì)審批部門辦理變更手續(xù)的資質(zhì)證書無效E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格，由原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書登記官培訓(xùn)基本制度與政策將“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級”的部門規(guī)章是(C)A.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》B.《商品房銷售管理辦法》C.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》D.《城市商品房預(yù)售管理辦法》登記官培訓(xùn)基本制度與政策

（二）資本金制度1998年《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定為資本金占總投資的比例不得低于20%2004年國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》將房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟(jì)適用住房）資本金提高到35%2009年調(diào)整為保障性住房和普通商品房最低20%，其他房地產(chǎn)項目的資本金比例為30%登記官培訓(xùn)基本制度與政策2005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權(quán)，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司實施該項目的項目資本金不得少于(C)萬元。A.1200B.1800C.2100D.3000登記官培訓(xùn)基本制度與政策（三）房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓1、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓條件..\..\..\法律\建設(shè)部\行政規(guī)章\《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（建設(shè)部45號令）.doc2、轉(zhuǎn)讓備案轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。3、房地產(chǎn)廣告禁止發(fā)布的情形：..\..\..\法律\其他部門\房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定.doc登記官培訓(xùn)基本制度與政策下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的表述，錯誤的有（D）A.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書B.按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上C.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案D項應(yīng)由轉(zhuǎn)讓人與受讓人雙方登記官培訓(xùn)基本制度與政策（四）合作開發(fā)房地產(chǎn)指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)。1、至少一方具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)2、區(qū)別名為合作開發(fā)，實為轉(zhuǎn)讓、借款、租賃等

登記官培訓(xùn)基本制度與政策甲公司取得一塊建設(shè)用地，由于無開發(fā)資質(zhì)，與乙公司合作開發(fā)房地產(chǎn)。雙方辦理土地使用權(quán)變更登記后，共同取得規(guī)劃、施工手續(xù)。雙方達(dá)成協(xié)議：房屋建成后甲分得1-3層商業(yè)用房，乙方分得4-6成房屋。房屋修至地上2層時，甲乙雙方持聯(lián)建協(xié)議向房管部門申請辦理在建工程抵押登記，其后申請辦理商品房預(yù)售許可。問1：在建工程抵押的范圍是？問2：甲乙雙方能否辦理商品房預(yù)售許可？問3：如土地使用權(quán)人為甲公司，乙公司提供建設(shè)資金，不參與開發(fā)行為，房屋建成時如何辦理初始登記？登記官培訓(xùn)基本制度與政策五、交易與權(quán)屬管理制度（一）基本制度1、房地產(chǎn)成交價格申報制度2、房地產(chǎn)價格評估制度..\..\..\國家標(biāo)準(zhǔn)\《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GBT50291一1999）.doc3、房地產(chǎn)評估人員資格認(rèn)證制度房地產(chǎn)估價師事經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書，并經(jīng)注冊取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。未取得房地產(chǎn)估價師注冊證的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。登記官培訓(xùn)基本制度與政策（二）房地產(chǎn)交易：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無償轉(zhuǎn)讓——繼承、贈與等有償轉(zhuǎn)讓——買賣、交換、其他方式其他方式（1）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人、房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（4）以房地產(chǎn)抵債的。登記官培訓(xùn)基本制度與政策2、商品房銷售（1）<商品房預(yù)售>..\..\..\法律\建設(shè)部\行政規(guī)章\《城市商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部88號令）.doc申請→審查→作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定→頒證（2）<商品房現(xiàn)售>：現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)尚存爭議：竣工驗收合格還是完成初始登記（3）預(yù)售合同備案：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)（4）銷售代理：代銷與包銷（5）禁止行為：一房二賣、未經(jīng)驗收合格的交付使用、返本銷售、售后包租銷售未竣工商品房、分割拆零銷售商品住宅、未公示銷售法規(guī)/合同示范文本登記官培訓(xùn)基本制度與政策（四）房屋權(quán)屬登記信息查詢按信息類別分層次查詢房屋權(quán)屬登記信息，包括原始登記憑證和房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對房屋權(quán)利的記載信息。..\..\..\法律\建設(shè)部\登記方面通知、文件\關(guān)于印發(fā)《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》的通知（建住房[2006]244號）.doc（五）房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助執(zhí)行..\..\..\法律\建設(shè)部\聯(lián)合發(fā)文\最高人民法院國土資源部建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知.doc登記官培訓(xùn)基本制度與政策

六、其他相關(guān)制度：中介/稅收/公積金/物管

（一）中介服務(wù)1、內(nèi)容：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)2、收費：咨詢：普通300-1000/份；不超過0.5%估價：差額定率累進(jìn)計費經(jīng)紀(jì)：<租賃>半月—1月租金<買賣>成交總額0.5-2.5%，≤3%（二）住房置業(yè)擔(dān)保1、性質(zhì)：在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。設(shè)立擔(dān)保公司的特別條件：有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房登記官培訓(xùn)基本制度與政策下列關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保公司的表述，正確的有（ABCD）A.住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的住房置業(yè)擔(dān)保，是擔(dān)保方式的一種補(bǔ)充B.借款人向擔(dān)保公司申請?zhí)峁┳》恐脴I(yè)擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)將其本人或者第三人的合法房屋依法向擔(dān)保公司進(jìn)行抵押反擔(dān)保C.擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的30倍；超過30倍的，應(yīng)當(dāng)追加實有資本D.一個城市原則上只設(shè)一個擔(dān)保公司，個人住房貸款量大的縣(區(qū))可以設(shè)立擔(dān)保公司的分支機(jī)構(gòu)E.擔(dān)保公司不但可以從事住房置業(yè)擔(dān)保和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)(房地產(chǎn)開發(fā)除外)，不得經(jīng)營財政信用業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)等其他業(yè)務(wù)，也可以提供其他擔(dān)保登記官培訓(xùn)基本制度與政策（三）房地產(chǎn)稅收1、房產(chǎn)稅（1）納稅人：境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位、個人（含外商投資企業(yè)、外國）（2）納稅對象：房屋、及具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（3）免稅范圍..\..\法律\稅\房產(chǎn)稅\《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（1986）.doc（4）稅率：非出租1.2%和租金×12%房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值×[1-（10%-30%）]×1.2%自用地下建筑：①工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50-60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-(10%-30%]×1.2％。②商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70-80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-(10%-30%)]×1.2％。登記官培訓(xùn)基本制度與政策P350按稅法規(guī)定，自用的地下商業(yè)用途房產(chǎn)，若房屋原價為1