社區(qū)沿街商業(yè)及會(huì)所深化研究報(bào)告

社區(qū)沿街商及會(huì)所深化研究報(bào)告社區(qū)沿街商業(yè)深化研究社區(qū)，以人群聚集為首要特征。商業(yè)。從事商品流通的行業(yè)。社區(qū)商業(yè)，是以一定地域居住區(qū)為載體，以區(qū)域內(nèi)社區(qū)群眾為主要服務(wù)對(duì)象，以便民利民為宗旨，以不斷提升居民綜合生活質(zhì)量和提高社區(qū)歸屬感為目標(biāo)，通過各種商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)種和商業(yè)功能的集聚，提供日常物質(zhì)生活、精神生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。注：此定義被學(xué)術(shù)界和專業(yè)研究機(jī)構(gòu)廣泛認(rèn)可采用社區(qū)商業(yè)的概念地域性，以居住區(qū)為載體，不具備廣域性和輻射性。目的性，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)。多樣性，集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、服務(wù)多種功能于一體。社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中不可或缺的一個(gè)重要層次且具有緩解城市壓力的功用。社區(qū)商業(yè)的特征社區(qū)檔次地域

容積率居住人群建筑品質(zhì)商業(yè)配套豪華社區(qū)地段稀缺交通便捷環(huán)境易居低高收入、高知識(shí)、高知名度人群構(gòu)成別墅、低層高品質(zhì)建筑為主，設(shè)施高檔會(huì)所式配套基本無商業(yè)設(shè)施高檔社區(qū)地段優(yōu)異交通順暢環(huán)境易居較低高收入、高知識(shí)群體構(gòu)成中低層高品質(zhì)建筑為主設(shè)施高檔滿足日常生活需求，提供個(gè)性化消費(fèi)和多元化服務(wù)中檔社區(qū)地段平庸交通可達(dá)環(huán)境普通較高中高收入群體構(gòu)成以中高層建筑為主設(shè)施普通滿足日常生活必要的商品及便利服務(wù)低檔社區(qū)地段較差交通不便環(huán)境不佳高中低收入群體構(gòu)成建筑樣式普通基礎(chǔ)設(shè)施保障基本生活需求，提供必須生活服務(wù)社區(qū)商業(yè)可依據(jù)多種不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類分類一注：此標(biāo)準(zhǔn)出自商務(wù)部商業(yè)改革司社區(qū)商業(yè)的分類分類二分級(jí)指標(biāo)業(yè)態(tài)組合商圈半徑服務(wù)人口商業(yè)面積必備型業(yè)態(tài)指導(dǎo)型業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)中心3公里10-20萬9-18萬平方米菜市場(chǎng)、大眾餐飲、大眾理發(fā)、大眾沐浴、維修、廢品回收購(gòu)物中心、百貨店、大型超市、超市、生鮮食品超市、便利店、食雜、中西藥、日用百貨、家庭用品、服裝鞋帽、紡織品、鐘表眼鏡、五金、家電、建材、書店、音像、美容美發(fā)、彩擴(kuò)、休閑、文化娛樂

居住區(qū)商業(yè)1.5公里3-5萬2-4.5萬平方米鄰里生活中心0.5公里1-1.5萬0.5-0.8萬平方米根據(jù)社區(qū)檔次不同要求不同（見下頁）街坊商業(yè)0.2公里0.4萬≥0.06萬平方米注：此標(biāo)準(zhǔn)出自商務(wù)部商業(yè)改革司社區(qū)商業(yè)的分類類型業(yè)態(tài)舉例說明基礎(chǔ)配套型菜市場(chǎng)、大眾餐飲、大眾理發(fā)、大眾沐浴、維修、廢品回收便利店、食雜、面包房、中西藥、書報(bào)、餐飲、美容美發(fā)、洗染以滿足基本生活需求為目的品質(zhì)提升型菜市場(chǎng)、超市、大眾餐飲、大眾理發(fā)、大眾沐浴、維修、廢品回收、百貨店、大型超市、生鮮食品超市、便利店、食雜、中西藥、日用百貨、家庭用品、服裝鞋帽、紡織品、鐘表眼鏡、五金、家電、建材、書店、音像、美容美發(fā)、彩擴(kuò)吸引客流，豐富業(yè)態(tài)，提升社區(qū)品質(zhì)注：此標(biāo)準(zhǔn)出自商務(wù)部商業(yè)改革司社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)類型

與本案的結(jié)合分析：本案住宅規(guī)模2-A15.2萬平方米2-C21.8萬平方米總體量約為37萬平方米按每戶（三個(gè)人）100平方米計(jì)算本案社區(qū)居住人口規(guī)模約能容納人口11100人鄰里生活中心型社區(qū)商業(yè)其他須考慮因素：1、投資性購(gòu)房行為影響入住率2、集中商業(yè)部分對(duì)本案業(yè)態(tài)選擇的影響定位以多種功能業(yè)態(tài)保障本社區(qū)居民基本生活需求,為本社區(qū)居民提供便利、必需的生活服務(wù)

根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)值，對(duì)于非商業(yè)區(qū)的普通住宅小區(qū)，其商業(yè)面積與入住人口之比不宜超過1平方米/人。按投資與自住比例2：3來計(jì)算，且不考慮非本小區(qū)人流到訪，保守建議本案社區(qū)沿街商業(yè)的規(guī)模不宜超過7000平方米。

與本案的結(jié)合分析：運(yùn)作模式運(yùn)作模式建議分割銷售純租賃租售結(jié)合

下面我們將分別對(duì)這三種模式進(jìn)行分析，然后結(jié)合本案的需求，確定最適合的運(yùn)作模式。優(yōu)點(diǎn)①能迅速回收資金，減輕發(fā)展商資金壓力；②可以解決難于招商的結(jié)構(gòu)和小面積商鋪缺點(diǎn)①難以保證經(jīng)營(yíng)商戶的整體品質(zhì)②業(yè)態(tài)無法統(tǒng)一規(guī)劃,容易出現(xiàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)③統(tǒng)一管理困難④出售面積長(zhǎng)時(shí)間空置運(yùn)作模式建議

分割出售模式的特點(diǎn)：運(yùn)作模式建議

分割出售模式對(duì)業(yè)態(tài)和建筑設(shè)計(jì)的要求：

此種模式產(chǎn)權(quán)分散在小業(yè)主手中，很難對(duì)業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行控制，一般以基礎(chǔ)配套型業(yè)態(tài)為主。建筑設(shè)計(jì)上單體商鋪面積不宜過大，以便于銷售。本案目前的設(shè)計(jì)方案，即采取兩層沿街商鋪的形式，基本可以滿足分割出售模式的要求。優(yōu)點(diǎn)①避免大面積空置；②后期運(yùn)營(yíng)過程中可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整和優(yōu)化商戶組合；③能夠通過招商引進(jìn)品牌客戶，對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)有總體把握，保證社區(qū)品質(zhì)不受影響；④未來可進(jìn)行抵押貸款或增值出售多種選擇。缺點(diǎn)①需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理；②不能迅速回收資金；③招商能力的要求極高；④日常經(jīng)營(yíng)能力的要求高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最大；⑤尤其是面對(duì)高品質(zhì)品牌客戶對(duì)物業(yè)自身有較高的要求。

純租賃模式的特點(diǎn)：運(yùn)作模式建議

純租賃模式對(duì)業(yè)態(tài)和建筑設(shè)計(jì)的要求：運(yùn)作模式建議

此種模式對(duì)業(yè)態(tài)組合和規(guī)劃有較高的要求，對(duì)商戶的品質(zhì)要求嚴(yán)格，以品質(zhì)提升型的業(yè)態(tài)為主。在建筑設(shè)計(jì)上需要特別針對(duì)主力商戶的開店要求，做出相應(yīng)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃。本案目前的設(shè)計(jì)方案，基本可以滿足一般小型商戶的要求，但若引進(jìn)大型主力店（如超市、大型餐廳等）還需要在設(shè)計(jì)做出調(diào)整。

租售結(jié)合模式的特點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)①宜將最具升值發(fā)展?jié)摿Φ囊徊糠治飿I(yè)預(yù)留作自營(yíng)，以爭(zhēng)取更大的經(jīng)濟(jì)收益；②資金回收速度快，商鋪投資者的資金進(jìn)入項(xiàng)目的資金循環(huán)有利于分散發(fā)展商的風(fēng)險(xiǎn)。缺點(diǎn)造成經(jīng)營(yíng)定位的不明確，經(jīng)營(yíng)格局的混亂，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)商家的效益、投資者的回報(bào)、發(fā)展商和商業(yè)管理公司的品牌得不到保證，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高。

發(fā)展商在社區(qū)商業(yè)開發(fā)的過程中，將整個(gè)項(xiàng)目的一部分商鋪出售，以收回投資成本(在出售商鋪時(shí)，一般都和商鋪投資者簽訂返租協(xié)議，取得已出售商鋪的管理權(quán)，以便對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃)，然后組建管理公司或聘請(qǐng)專業(yè)管理公司來對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)、管理，以賺取后期的營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)和支付商鋪投資者的收益。運(yùn)作模式建議

租售結(jié)合模式對(duì)業(yè)態(tài)和建筑設(shè)計(jì)的要求：運(yùn)作模式建議

業(yè)態(tài)上需要綜合考慮基礎(chǔ)配套型和品質(zhì)提升型業(yè)態(tài)。通過先期將適合社區(qū)品質(zhì)和業(yè)主需要的商家或業(yè)態(tài)引進(jìn)來，引導(dǎo)社區(qū)商業(yè)走上合理化發(fā)展軌道后再出售社區(qū)商鋪，將不合適的經(jīng)營(yíng)者排除在外。建筑設(shè)計(jì)上同樣需要根據(jù)出售和出租的不同要求做出相應(yīng)的設(shè)計(jì)。運(yùn)作模式建議本案社區(qū)沿街商業(yè)的運(yùn)作目的：以提升住宅價(jià)值為首要目標(biāo)前期助力住宅銷售，保證小區(qū)品質(zhì)不受影響在此基礎(chǔ)上，中后期盡可能快地回收資金

保證社區(qū)品質(zhì)，助力住宅銷售減輕資金壓力，盡可能迅速地回收資金初期培育地塊商業(yè)氛圍遵循市場(chǎng)規(guī)律并最大化實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)值

建議原則：運(yùn)作模式建議住宅銷售階段全部持有出租或品質(zhì)型業(yè)態(tài)的面積持有，其余分割出售住宅銷售完畢后將優(yōu)質(zhì)商戶遷入集中商業(yè)區(qū)，全部面積分割出售

基于以上原則以及各模式的利弊分析,建議如下:運(yùn)作模式建議下面我們將給出在此種運(yùn)作模式下的業(yè)態(tài)和建筑規(guī)劃建議。

滿足本社區(qū)居民便利生活消費(fèi)。要與社區(qū)基本配套服務(wù)相結(jié)合，如銀行、郵局、醫(yī)院等。業(yè)態(tài)組合要豐富，以滿足消費(fèi)者不同層次的需求。與會(huì)所和集中商業(yè)的業(yè)態(tài)要有所差異，避免重復(fù)。適當(dāng)作一些特色目的性業(yè)態(tài)，以便在初期培育項(xiàng)目人氣。不破壞居住環(huán)境，保持居住區(qū)不受打擾。

業(yè)態(tài)組合及配比原則：業(yè)態(tài)組合及配比建議

基礎(chǔ)配套型業(yè)態(tài)組合及配比建議1400-1900平方米業(yè)態(tài)種類店鋪數(shù)量（個(gè)）建筑面積（平方米）服務(wù)配套洗衣店、家政服務(wù)、銀行郵局、寵物診所、社區(qū)醫(yī)院、房地產(chǎn)中介、照相沖印、汽車修理、美容美發(fā)9-10900-1200零售藥房、報(bào)刊音像、便利店3-4200-300餐飲快餐、小型簡(jiǎn)餐2300-400

品質(zhì)提升型類型數(shù)量（個(gè)）建筑面積（平方米）零售標(biāo)準(zhǔn)超市、創(chuàng)意飾品、精品家飾、寵物用品、面包房、玩具店7-81700-2500餐飲休閑大型中餐廳、甜品店、咖啡屋、書吧4-51300-2000業(yè)態(tài)組合及配比建議3000-4500平方米

總體業(yè)態(tài)配比：零售餐飲休閑配套服務(wù)總可出租面積面積（平方米）1900-28001600-2400900-12004400-6400業(yè)態(tài)組合及配比建議基礎(chǔ)配套型品質(zhì)提升型總可出租面積面積（平方米）1400-19003000-45004400-6400

精品超市和大型中餐廳是本案社區(qū)商業(yè)的亮點(diǎn)和特色，建議集中組團(tuán)放置，利用聚合效應(yīng)有意識(shí)地引導(dǎo)、組織人流，達(dá)到引發(fā)商機(jī)、聚攏人氣的目的。

主力店（精品超市、大型中餐）是各業(yè)態(tài)的龍頭，具有較強(qiáng)的聚客能力和導(dǎo)向作用，建議放置在沿街商業(yè)的一端。

可考慮將餐廳（消費(fèi)目的性很強(qiáng)）設(shè)置在超市上層。

主力店規(guī)劃建議：精品超市和中餐廳組團(tuán)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議引導(dǎo)人流途經(jīng)沿街商鋪①②

沿街商鋪規(guī)劃建議：

對(duì)于某些重要而又非經(jīng)常性參與的必備性商業(yè)(如銀行等)，建議設(shè)置在商業(yè)街的端頭，一方面要考慮到便利性、易達(dá)性的要求，其余商戶夾在其中呈線性排布，促使消費(fèi)人群從有意識(shí)的目的性消費(fèi)轉(zhuǎn)化為游走體驗(yàn)，從而增加商機(jī)和人氣。目的性相對(duì)較強(qiáng)的業(yè)態(tài)如社區(qū)醫(yī)院、銀行、郵局等建議放置在①。要充分考慮到不同業(yè)態(tài)之間的匹配程度，以最大限度地發(fā)揮協(xié)同作用。某些商業(yè)業(yè)態(tài)需要組成商業(yè)集群以增強(qiáng)吸引力(如婦女與兒童用品)，而另一些帶有排斥性的商業(yè)業(yè)態(tài)則必須相互避開（如醫(yī)療診所與餐飲店）。

沿街商鋪建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

投資者訪談及市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)：

個(gè)人投資社區(qū)底商的比例占有絕大多數(shù)，已超過95％。投資人考慮購(gòu)買底商的最主要因素依次為：位置、周邊運(yùn)營(yíng)情況（針對(duì)已運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目或二次投資）、價(jià)格、面積。

由于底商業(yè)態(tài)單一，功能有限，目前下沙區(qū)域的主流住宅底商實(shí)際成交價(jià)格在12000元/平米左右。商鋪面積在30－350㎡之間，其中以100－200㎡最受歡迎。

臨街位置好的、總價(jià)低的銷售十分順利，反之甚至銷售停滯。平均層高3.6－7.5m。建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議盡量采用框架式結(jié)構(gòu)面積分割和組合靈活面寬與進(jìn)深比1：2面深比1：3以上的商鋪很難成為購(gòu)買主體其余面積采取沿街商鋪形式線性鋪開，最多不超過兩層考慮1F帶2F的分割形式兩層以上的商鋪不利于銷售，“1帶2”業(yè)態(tài)選擇面大單位分割面積30-100平方米假設(shè)售價(jià)在20000元/平米左右，便于后期出售注：各業(yè)態(tài)對(duì)硬件的要求不同，具體請(qǐng)參見附件一。預(yù)留3000平方米相對(duì)集中且方正好用的面積，做一家標(biāo)準(zhǔn)超市和一家大型中餐建議在住宅一期銷售期間洽談超市，在一期住宅全部交付入使用后商戶開始進(jìn)駐。前期可通過與商戶簽訂MOU的形式達(dá)成合作意向，并以此達(dá)到向購(gòu)房者宣傳的目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

首層層高4-4.5米，以有利于業(yè)主或使用者在其中另隔一層；

柱網(wǎng)6×6——8×8并無明顯剪力墻，（超市部分柱距至少8×8）柱網(wǎng)小于5×5的商鋪很難成為購(gòu)買主體；

內(nèi)部間隔墻盡可能少地采用承重墻，以方便使用者使用面積的靈活性和主動(dòng)性；

兩層或以上的店鋪要預(yù)留室內(nèi)樓梯，以實(shí)現(xiàn)層與層之間的靈活貫通；

預(yù)留好排水管位和光纖電纜接口，以方便需要設(shè)置衛(wèi)生間和需要網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的使用者等。

內(nèi)部設(shè)計(jì)建議：建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

建筑風(fēng)格建議：原則：1、建筑構(gòu)造符合原建筑結(jié)構(gòu)條件2、與周邊整體環(huán)境有聯(lián)系與過渡3、商業(yè)建筑要符合商業(yè)展示要求

商業(yè)街的建筑風(fēng)格與住宅匹配，突破傳統(tǒng)底商千鋪一面的設(shè)計(jì)，反映高尚住宅區(qū)的品質(zhì)。

街區(qū)設(shè)計(jì)要注意曲面的變化，增加逛街的趣味性，避免完全的直線型設(shè)計(jì)造成的呆板，。建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

商業(yè)街外立面設(shè)計(jì)原則：

1、與定位結(jié)合

2、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合

突出創(chuàng)新性、協(xié)調(diào)性、綜合性、超前性，體現(xiàn)時(shí)尚、流行、經(jīng)典、開放這一主題。建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

商業(yè)街建筑外立面風(fēng)格建議：外觀墻體顏色與住宅樓體相和諧。整塊玻璃幅度不宜過大，盡量突破單一玻璃材質(zhì)感覺，建議采用符合項(xiàng)目特點(diǎn)材質(zhì)隔條進(jìn)行分隔。外向型店面可以凸、凹結(jié)合、使街面立面富有變化。店面加雨蓬，使得樓體和玻璃銜接有自然過渡。

營(yíng)造溫馨、輕松、典雅，舒適的商業(yè)街風(fēng)格建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

店招及廣告位建議：簡(jiǎn)潔、統(tǒng)一、典雅為本案商業(yè)街店招特色。外掛豎式店牌體現(xiàn)了本案高檔社區(qū)的品味。設(shè)置原則：1、與建筑樣式、商業(yè)主題和周邊環(huán)境相和諧2、樣式美觀、尺度適宜；3、明確、醒目，能較好地闡釋商業(yè)內(nèi)容。

商業(yè)形象細(xì)節(jié)建議：

店招、店牌、燈光等形象設(shè)計(jì)宜統(tǒng)一規(guī)范設(shè)置,與社區(qū)的建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

廣告位建議：

廣告樣式、亮化統(tǒng)一。能集中體現(xiàn)本案商業(yè)街濃郁的商業(yè)氛圍。根據(jù)商業(yè)層數(shù)的不同可運(yùn)用路燈、二層短斜式廣告牌，雨蓬底牌等樣式。商業(yè)廣告位的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則：

1、尺寸與樓身搭配合理。

2、位置與外立面協(xié)調(diào)，統(tǒng)一考慮。

3、便于使用安裝，更換。

商業(yè)形象細(xì)節(jié)建議：建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

主力店招商對(duì)社區(qū)商業(yè)的成功與否至關(guān)重要杭州成功社區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)對(duì)本案的啟示居住區(qū)主力店主力店效應(yīng)坤和·親親家園世紀(jì)聯(lián)華超市、兩岸咖啡、知味觀、新華書店

1、花店、服裝干洗店、相片沖洗店等大量便利型商店迅速跟進(jìn)。2、吸引整個(gè)三墩區(qū)域的居民前往消費(fèi)。廣廈·綠洲花園華潤(rùn)萬家生活超市帶動(dòng)了商鋪價(jià)值的提升，實(shí)現(xiàn)了88.25％的社區(qū)商鋪銷售率。紅石·中央花苑星巴克、必勝客、肯德基1、整個(gè)湖墅南路商業(yè)氛圍迅速聚集。2、旺盛的人氣吸引藍(lán)仕堡健身、耐克、阿迪達(dá)斯等運(yùn)動(dòng)名牌紛紛進(jìn)駐

后期出售物業(yè)時(shí)采取各種措施最大化延續(xù)社區(qū)商業(yè)的高品質(zhì)杭州成功社區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)對(duì)本案的啟示案例：坤和建設(shè)在出售親親家園社區(qū)商業(yè)物業(yè)的同時(shí)，一律與購(gòu)買者簽訂《商業(yè)用房品質(zhì)經(jīng)營(yíng)保證協(xié)議》，對(duì)該商業(yè)物業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、開業(yè)時(shí)間等一系列問題進(jìn)行設(shè)定，并采取相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)政策。此外，為了使親親家園生活廣場(chǎng)開街購(gòu)物節(jié)能夠順利開幕，坤和建設(shè)還針對(duì)商家推出了開業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)政策。凡在規(guī)定時(shí)間前開張營(yíng)業(yè)的親親家園簽約商家(僅指直接購(gòu)買的商家，不包括租戶)，均獲得價(jià)值不菲的獎(jiǎng)勵(lì)，且贈(zèng)送安裝新風(fēng)系統(tǒng)和除濕機(jī)。國(guó)外成功社區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)對(duì)本案的啟示

在東南亞國(guó)家社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中，通常的做法是從商鋪經(jīng)營(yíng)的流水賬里倒扣，一年0.5個(gè)點(diǎn)，作為經(jīng)營(yíng)性的管理基金，并張榜公布。將這些資金用來組織廣告、促銷等活動(dòng)，統(tǒng)一包裝整個(gè)社區(qū)商業(yè)的對(duì)外形象。

后期運(yùn)營(yíng)管理中中的“取之于民，用之于民”租金收益預(yù)測(cè)

根據(jù)我們監(jiān)測(cè)到的市場(chǎng)情況，目前下沙街鋪（高教園區(qū)、物美附近）的平均租金在2元/天/平方米左右，由于本案所處區(qū)域剛剛起步發(fā)展，假設(shè)：到本案社區(qū)商業(yè)運(yùn)作時(shí)，街鋪?zhàn)饨鸩粫?huì)超過2元/天/平方米。大型餐廳和超市的租金取1.5元/天/平方米。按持有期為3年且全部持有計(jì)算：面積（平方米）年租金收益（萬元）三年租金收益（萬元）沿街商鋪1500-2900109.5-211.7328.5-635.1超市1500-200082.1-109.5246.3-328.5大型餐廳1000-150054.8-82.1164.4-246.3預(yù)計(jì)三年總租金收益為739.2-1209.9萬元社區(qū)會(huì)所發(fā)展深化研究社區(qū)會(huì)所概述角色

小區(qū)配套設(shè)施的一部分，是住宅項(xiàng)目開發(fā)檔次的重要表現(xiàn)。

基本功能是為住宅用戶提供娛樂休閑和其他便捷性服務(wù)。延伸功能在于它代替執(zhí)行了社會(huì)化商業(yè)場(chǎng)所的部分職能。

以提供服務(wù)為目的，保障社區(qū)優(yōu)良品質(zhì)，盈利不是主要目的。功能目的社區(qū)會(huì)所的主要特點(diǎn)1、從功能上看，高品質(zhì)的會(huì)所除了具備便利配套服務(wù)功能外，還可以起到提升社區(qū)整體形象和品質(zhì)的作用。2、不同類型會(huì)所的功能各有側(cè)重，但都以社區(qū)居民為服務(wù)對(duì)象3、要求具備較好的可達(dá)性和較高的私密性。4、成本相對(duì)較高且收益能力有限。社區(qū)會(huì)所的重要性

在前期提升住宅價(jià)值，助力住宅銷售的基礎(chǔ)上，通過會(huì)所經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步提升住宅小區(qū)的知名度，樹立項(xiàng)目的社會(huì)形象，使項(xiàng)目開售以來所累積的品牌效應(yīng)得以延續(xù)。

會(huì)所作為小區(qū)內(nèi)最集中最有組織的公共場(chǎng)所，其經(jīng)營(yíng)成功與否，直接影響到小區(qū)住戶之間凝聚力的增強(qiáng)以及社會(huì)文化底蘊(yùn)的培養(yǎng)。會(huì)所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)中最直接有效的創(chuàng)收環(huán)節(jié)，其經(jīng)營(yíng)的興旺與否，直接影響到小區(qū)物業(yè)管理的收益。會(huì)所作為小區(qū)的對(duì)外形象標(biāo)志之一，其經(jīng)營(yíng)的特色與否，直接與下一步銷售宣傳密切相關(guān)。案例一——名都園會(huì)所功能：游泳池、健身中心、保齡球室、壁球室、棋牌室、乒乓球室、臺(tái)球室、跳舞室等等。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3888元/人/年，4888元/兩人/年，7888元/四人/年。經(jīng)營(yíng)模式：由開發(fā)商投資裝修與設(shè)備，物業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。會(huì)所特點(diǎn)：由于是別墅項(xiàng)目，客群以外籍人士為主，價(jià)格較高。以營(yíng)造社區(qū)氛圍為主，注重社區(qū)服務(wù)、社區(qū)文化建設(shè)。室內(nèi)與室外項(xiàng)目充分結(jié)合。項(xiàng)目時(shí)間較長(zhǎng)，設(shè)備設(shè)施有些陳舊。別墅項(xiàng)目會(huì)所社區(qū)會(huì)所案例研究案例二——山水文園會(huì)所功能：游泳池、健身中心、壁球室、棋牌室、乒乓球室、電影院、臺(tái)球室、迷你高爾夫、圖書館、客房等等。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：4700元/人/年經(jīng)營(yíng)模式：由開發(fā)商投資裝修與設(shè)備，前期專業(yè)俱樂部經(jīng)營(yíng)管理公司提供輸出管理服務(wù)，目前已由物業(yè)公司下屬的會(huì)所經(jīng)營(yíng)公司自營(yíng)。會(huì)所特點(diǎn)：會(huì)所針對(duì)高檔社區(qū)購(gòu)房人群，定位高端，注重奢華，裝修費(fèi)用較高，后期運(yùn)營(yíng)成本很大，會(huì)員年費(fèi)貴，會(huì)員續(xù)費(fèi)少，目前經(jīng)營(yíng)處于虧損狀態(tài)。專業(yè)公司撤出后，經(jīng)營(yíng)不專業(yè)，導(dǎo)致很多客戶流失。高檔公寓會(huì)所社區(qū)會(huì)所案例研究案例三——蘋果社區(qū)會(huì)所功能：極地戶外運(yùn)動(dòng)俱樂部、放影吧（兼書吧、咖啡吧）、藝術(shù)館經(jīng)營(yíng)模式：開發(fā)商投資裝修，進(jìn)行招商，商戶經(jīng)營(yíng)。會(huì)所特點(diǎn)：會(huì)所特征不顯著，經(jīng)營(yíng)狀況不好。藝術(shù)館只用于美術(shù)作品等展覽，人氣不旺。極地戶外運(yùn)動(dòng)俱樂部已經(jīng)停止?fàn)I業(yè)，放影吧在營(yíng)銷中心地下一層，很少人光顧。特色主題社區(qū)會(huì)所案例研究案例四——上元會(huì)所功能：游泳池、健身中心、棋牌室、乒乓球室、跳舞室、咖啡吧收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1560元/人/年，2640元/兩人/年經(jīng)營(yíng)模式：由開發(fā)商投資、經(jīng)營(yíng)。會(huì)所特點(diǎn)：以健身為主題，功能簡(jiǎn)潔清晰，價(jià)格適中，適宜業(yè)主消費(fèi)。典型的社區(qū)會(huì)所社區(qū)會(huì)所案例研究案例五——北京奧林匹克花園會(huì)所功能：游泳池、健身中心、壁球館、乒乓球館、跳舞室、綜合館（羽毛球、籃球、室內(nèi)足球）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：?jiǎn)雾?xiàng)收費(fèi)，可單項(xiàng)年費(fèi)、月費(fèi)、計(jì)次。經(jīng)營(yíng)模式：開發(fā)商與中體合作經(jīng)營(yíng)，對(duì)社區(qū)內(nèi)部與對(duì)外經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，社區(qū)內(nèi)業(yè)主有相應(yīng)優(yōu)惠。會(huì)所特點(diǎn)：完全以運(yùn)動(dòng)、體育為主題，場(chǎng)地充足，規(guī)模大。經(jīng)營(yíng)突出體育專業(yè)。定期舉辦體育賽事，人氣很旺。體育運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所社區(qū)會(huì)所案例研究案例六——萬達(dá)（思妍麗會(huì)所）會(huì)所功能：游泳池、健身中心、跳操房、動(dòng)感單車房、水療房等。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2800元/年經(jīng)營(yíng)模式：思妍麗投資，旗下品牌“HASPORTS”經(jīng)營(yíng)管理。會(huì)所特點(diǎn)：品牌知名度很高，具有很強(qiáng)影響力、吸引力。經(jīng)營(yíng)健身主題專業(yè)，擁有豐富的專業(yè)資源，健身內(nèi)容形式多樣。環(huán)境舒適，有特色。可與其知名的美容品牌“思妍麗”互動(dòng)促銷，利用美容客源。非社區(qū)型專業(yè)會(huì)所社區(qū)會(huì)所案例研究案例七——朝陽園會(huì)所功能：游泳池、健身房、咖啡廳、閱覽室、兒童游戲室、壁球室、韻律舞室、多功能廳、香薰按摩室、乒乓球室、臺(tái)球室、棋牌室、高爾夫球練習(xí)室等。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：包含在物業(yè)管理費(fèi)中，6元/平方米/月，如果業(yè)主的面積在140平方米，每年的物業(yè)費(fèi)10080元。業(yè)主憑住戶卡即可在會(huì)所免費(fèi)使用很多項(xiàng)目。經(jīng)營(yíng)模式：由開發(fā)商前期投資，委托物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，將會(huì)所的服務(wù)與物業(yè)管理服務(wù)結(jié)合。會(huì)所特點(diǎn)：比較典型的香港社區(qū)會(huì)所，會(huì)費(fèi)已包含在物業(yè)管理費(fèi)中，保證每年穩(wěn)定的會(huì)所收入，為會(huì)所持續(xù)經(jīng)營(yíng)提供基礎(chǔ)。會(huì)所中的服務(wù)項(xiàng)目比較齊全，社區(qū)業(yè)主使用方便。但是目前業(yè)主對(duì)于高物業(yè)管理費(fèi)意見很大。典型港式會(huì)所社區(qū)會(huì)所案例研究會(huì)所特色功能——“玩具圖書館”面積170平方米，耗資50多萬元，針對(duì)八歲以下兒童，提供有誘導(dǎo)性、啟發(fā)性及教育意義的玩具。玩具圖書館共分12個(gè)功能區(qū)：閱覽室、嬰兒區(qū)、裝扮區(qū)、廚房區(qū)、工程師區(qū)、醫(yī)藥區(qū)、音樂區(qū)、微型車世界、LEGO天堂、拼圖迷國(guó)、自由活動(dòng)區(qū)（包括滑梯、游樂隧道等）、更衣區(qū)，各游戲區(qū)主題不同。所有游戲設(shè)備都是從香港進(jìn)口，香港的首家玩具圖書館―中央圖書館就是從社區(qū)玩具圖書館發(fā)展的。香港的社區(qū)玩具圖書館對(duì)培養(yǎng)社區(qū)兒童的素質(zhì)起很好的效果。聘請(qǐng)香港兒童玩具專家陳婉芬小姐,

曾經(jīng)主持過香港新鴻基諸多物業(yè)的玩具圖書館，有豐富的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。玩具圖書館提供設(shè)計(jì)、選材、培訓(xùn)一條龍服務(wù)，以保證玩具圖書館的高質(zhì)量運(yùn)作。會(huì)所案例研究對(duì)本案的啟示功能設(shè)置經(jīng)營(yíng)模式盈利方式

以休閑和生活配套類業(yè)態(tài)為主。設(shè)置特色業(yè)態(tài)增強(qiáng)會(huì)所的吸引力。由只提供基本便民服務(wù)逐漸向?qū)I(yè)俱樂部方向發(fā)展。消費(fèi)客群

會(huì)籍制和單項(xiàng)計(jì)時(shí)、計(jì)次收費(fèi)等多種方式。給予本小區(qū)業(yè)主一定優(yōu)惠。

以服務(wù)小區(qū)內(nèi)部業(yè)主為主，兼顧對(duì)外經(jīng)營(yíng)。服務(wù)充分考慮不同年齡段消費(fèi)客群的需求。

自投自營(yíng)、自投委托經(jīng)營(yíng)和合作投資經(jīng)營(yíng)三種主流經(jīng)營(yíng)模式。通過與知名專業(yè)公司（如健身、美容）合作，突顯會(huì)所主題，提升會(huì)所的形象和吸引力，并依托專業(yè)資源提升消費(fèi)的附加值。定期組織市場(chǎng)推廣活動(dòng)，聚集會(huì)所人氣會(huì)所定位深化建議1、本案會(huì)所的功能不能停留在僅注重便利性配套服務(wù)的層面上，還要具備較高的品質(zhì)和品位，更要傳達(dá)出一種休閑健康生活的理念。2、根據(jù)三個(gè)會(huì)所的位置、規(guī)模等特點(diǎn)，在會(huì)所的主題、功能設(shè)置和檔次上有所區(qū)分，避免功能上的重疊和浪費(fèi)。

深化建議原則：

會(huì)所的業(yè)態(tài)組合和面積分割應(yīng)由會(huì)所經(jīng)營(yíng)公司給出專業(yè)性建議，本建議僅供參考。會(huì)所定位深化建議會(huì)所3建筑面積約886平方米會(huì)所2建筑面積約1085平方米會(huì)所1建筑面積1041平方米

本案會(huì)所基本情況：會(huì)所定位深化建議

會(huì)所1定位：位于兩樓王之間距小區(qū)入口較遠(yuǎn)在小區(qū)中位置較深私密性相對(duì)佳品位生活館一種成熟高尚的社交方式

一次回味無窮的至尊體驗(yàn)……

我們的使命：為2-A和2-C小區(qū)業(yè)主提供便利、高品質(zhì)的休閑生活和商務(wù)辦公服務(wù)！會(huì)所定位深化建議

會(huì)所1業(yè)態(tài)及功能說明：業(yè)態(tài)類別數(shù)量（個(gè)）面積（平方米）功能說明餐飲私房菜館1200-250

提供國(guó)際化餐飲環(huán)境、高水準(zhǔn)和多樣化的餐飲。爵士吧1100-150休閑養(yǎng)生中心1500-600

面部和身體SPA。包括面部護(hù)理、身體護(hù)理、瘦身、中醫(yī)理念保健護(hù)理。瑜伽。限制參與人數(shù)并由專業(yè)導(dǎo)師指導(dǎo)。頭發(fā)SPA。包括日常護(hù)理、專業(yè)護(hù)理、脫發(fā)護(hù)理、養(yǎng)發(fā)護(hù)理。配套服務(wù)商務(wù)中心1200-250

提供舒適安心的工作環(huán)境。提供商務(wù)工具（如打印機(jī)、傳真機(jī)、電腦）。提供上網(wǎng)服務(wù)。提供現(xiàn)場(chǎng)網(wǎng)上或電話會(huì)議。面積合計(jì)：1000-1250平方米會(huì)所定位深化建議

會(huì)所1業(yè)態(tài)布局：序號(hào)業(yè)態(tài)序號(hào)業(yè)態(tài)①私房菜館③養(yǎng)生中心②爵士吧④商務(wù)中心②③③④①距小區(qū)入口較近位于整個(gè)小區(qū)（2-A和2-C）的中間位置兩邊小區(qū)的易達(dá)性相對(duì)較強(qiáng)會(huì)所定位深化建議

會(huì)所2定位：親子生活館一種和諧放松的家庭生活體驗(yàn)

一次闔家溫馨的親情之旅

……

我們的使命：為2-A和2-C小區(qū)的三口之家打造親子之間溝通、娛樂和學(xué)習(xí)充電的第二家庭生活空間！會(huì)所定位深化建議業(yè)態(tài)類別數(shù)量（個(gè)）面積（平方米）功能說明休閑大課堂圖書室1100-150

提供適合各年齡層的讀物。家長(zhǎng)可以在等候孩子學(xué)習(xí)、玩耍時(shí)再次閱覽書籍，獲得一個(gè)修身養(yǎng)性、擴(kuò)大知識(shí)面的場(chǎng)所。研討會(huì)、講座等、定期舉辦不同的講座會(huì)（廚藝、美容保養(yǎng)、投資理財(cái)?shù)龋?。幼教中?150-200

舞蹈、英語等兒童專業(yè)課程培訓(xùn)。娛樂兒童游樂中心1300-350

提供簡(jiǎn)單的兒童游藝設(shè)施。音樂吧160-100

提供各類音樂的試聽服務(wù)。提供咖啡等各種飲品。小型電影院140-50

容納至少10人。最新大片放映和經(jīng)典影視作品回顧。配套服務(wù)醫(yī)療室150-70

隨時(shí)提供簡(jiǎn)單的醫(yī)療和醫(yī)學(xué)常識(shí)。法律、理財(cái)咨詢中心160-80

提供法律常識(shí)。提供投資理財(cái)建議。

會(huì)所2業(yè)態(tài)組合及功能說明：面積合計(jì)：750-1000平方米

會(huì)所2業(yè)態(tài)布局：會(huì)所定位深化建議編號(hào)業(yè)態(tài)①大課堂圖書室②幼教中心③兒童游樂中心④音樂吧⑤小型電影院⑥醫(yī)療室⑦法律、理財(cái)咨詢中心二層首層④⑤⑦③⑥②①距小區(qū)入口較近不利于2-C小區(qū)內(nèi)部住戶的到達(dá)需要設(shè)置目的性更明顯的功能會(huì)所定位深化建議

會(huì)所3定位：健康生活館一種與時(shí)俱進(jìn)的生活態(tài)度

一次充滿活力的健康之旅

……

我們的使命：為2-A和2-C小區(qū)業(yè)主及外部小區(qū)居民提供便利的休閑、健體服務(wù)！業(yè)態(tài)類別數(shù)量（個(gè)）面積（平方米）功能說明休閑乒乓球室1100-1506個(gè)標(biāo)準(zhǔn)乒乓球臺(tái)器械房1100-150提供各種力量和柔韌性訓(xùn)練器材棋牌室140-50提供象棋、圍棋、麻將、撲克等桌球室160-80標(biāo)準(zhǔn)臺(tái)球桌三張快餐吧180-100為健身者提供快餐和飲料服務(wù)水力按摩池140-50跳操房1100-150桑拿室180-100

會(huì)所3業(yè)態(tài)及功能說明：會(huì)所定位深化建議面積合計(jì)：600-830平方米二層二層會(huì)所定位深化建議

會(huì)所3業(yè)態(tài)布局：首層編號(hào)業(yè)態(tài)①乒乓球室②器械房③棋牌室④桌球室⑤快餐吧⑥水力按摩池⑦跳操房⑧桑拿室④③⑥②⑧①⑦⑤私人總廚〇24小時(shí)全程呵護(hù)匹配上層名流生活24小時(shí)總廚待命，24小時(shí)快意人生天窗式主題餐廳，美景如畫；全球美食總動(dòng)員，佳肴薈萃；溫馨如家庭小聚，氣派如豪門夜宴，奢華如鮑翅珍饈；咖啡飄香，美酒醉人，茶藝養(yǎng)心；業(yè)態(tài)亮點(diǎn)―品位餐廳

一個(gè)完全舒適和安靜的區(qū)域配有小型的假山和流水、魚池和花園、悠悠響起的森林聲、海浪聲或鳥鳴是一個(gè)讓人進(jìn)入忘我冥想的空間

業(yè)態(tài)亮點(diǎn)―養(yǎng)生中心

業(yè)態(tài)亮點(diǎn)－小型電影院兼音樂坊可容納至少10人的小型電影和音樂“房間”

完全可以令人陶醉在私人的電影和音樂觀賞空間

配有先進(jìn)的隔音系統(tǒng)、音響、舒適寬敞的按摩椅可以根據(jù)需求播放經(jīng)典、現(xiàn)代的電影或音樂以及任何歌舞節(jié)目

優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)發(fā)展商自主投資并投入人力組建專業(yè)部門自營(yíng)（或物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理）1、擁有絕對(duì)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，便于管理和控制成本。2、發(fā)展商可運(yùn)用豐富的會(huì)所資源組織各種活動(dòng)，聚集項(xiàng)目人氣，帶動(dòng)銷售。1、一次性投入較大，短期內(nèi)難以收回投資。2、會(huì)所經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)不足，風(fēng)險(xiǎn)較大。發(fā)展商投資硬件設(shè)施，委托專業(yè)俱樂部公司經(jīng)營(yíng)1、起點(diǎn)較高，運(yùn)作時(shí)間會(huì)加快。2、發(fā)展商的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。1、前期投入大，在小區(qū)人氣尚未聚集的情況下，經(jīng)營(yíng)壓力大，顧慮多，不敢輕易進(jìn)場(chǎng)。發(fā)展商與專業(yè)公司合作投資，并由專業(yè)俱樂部公司的專業(yè)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)1、全方位合作。共同出資、共同受益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。2、利用發(fā)展商的實(shí)力和專業(yè)公司的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)互實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。3、充分發(fā)揮雙方的人才優(yōu)勢(shì)。1、容易發(fā)生“扯皮”現(xiàn)象，兩方需要不斷的協(xié)調(diào)和磨合。

經(jīng)營(yíng)模式建議：會(huì)所定位深化建議會(huì)所定位深化建議

經(jīng)營(yíng)模式建議：

根據(jù)以上對(duì)三種模式優(yōu)劣勢(shì)的對(duì)比分析，建議盡早開始洽談專業(yè)俱樂部會(huì)或會(huì)所運(yùn)營(yíng)管理專業(yè)公司合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)或自己開發(fā)，委托專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。使用面