拆遷組內(nèi)部人員談判技巧

拆遷組內(nèi)部人員談判技巧古人云:“知己知彼,百戰(zhàn)不殆”動遷工作無疑是和平年代的“戰(zhàn)爭”。戰(zhàn)爭的雙方是不對等的，一方是散兵游勇，一方是機械化軍隊。一樣情形，動遷人員熟知法律法規(guī)，熟知每一戶情形，而關(guān)于每一戶該具體如何說，如何做，每一句話都會進行認真安排，如同戰(zhàn)爭前的部署。常規(guī)做法先易后難，選擇突破口，突破口的選擇原則是該戶人家位置關(guān)鍵，最好能夠起到割斷分裂房屋的作用，其次該戶在當?shù)赜行┳璧K，面積亦不宜過大，便于操作，能起到“以點帶面”的作用。被拆遷戶要想在這場“戰(zhàn)爭”中立于不敗，就要明白什么是拆遷？對拆遷的程序、動遷人員的手段及戰(zhàn)術(shù)要有差不多的了解。抓住每一環(huán)節(jié)，找其漏洞。

第一我們來分析拆遷過程中被拆遷戶的心理狀態(tài)，說實在話，當拆遷公告出來時,相信每個人內(nèi)心都發(fā)毛,不明白如何辦好，比較典型的有下列四種心理狀態(tài)：

一、如意心理這是被拆遷戶獲悉自己所有或使用的房屋要進行拆遷時表現(xiàn)出一種愉快和興奮的行為特點。形成這種心理的緣故是被拆遷戶對舊居的厭煩和對新居的向往。當拆遷實施單位進入現(xiàn)場時，被拆遷戶一樣差不多上態(tài)度和氣、熱情主動、積極配合。拆遷工作人員與其相處也比較和諧。

二、懼怕心理當房屋拆遷工作進入實質(zhì)性時期時，部分被拆遷戶懷有一種懼怕心理狀態(tài)。他們在不同程度上關(guān)懷自己利益的實現(xiàn)，要緊特點是表現(xiàn)出擔憂和慌張，在這種情形下，被拆遷戶對拆遷工作人員一樣缺乏信任感，生怕工作人員克扣面積、貶低價格及折舊率等。凡事總是斤斤計較、舉棋不定。

三、消極心理有些被拆遷戶當遇上房屋拆遷的規(guī)定、標準、和原則與自己所要求的條件不一致時，就處于一種消極心理狀態(tài)，通常表現(xiàn)出一種不卑不亢、行動遲緩的行為特點。

四、橫纏心理當房屋拆遷工作進入實施時期時，部分被拆遷戶認為這是實現(xiàn)個人利益的關(guān)鍵時刻，力求經(jīng)濟利益或其他利益最大化，以拒不拆遷為籌碼，表現(xiàn)為橫扯和挾制行為。上述消極心理和橫纏心理確實是通常所說的“釘子戶”，前者表現(xiàn)軟拖，后者表現(xiàn)硬抗。但二者對房屋拆遷工作的阻礙差不多一致，也是本文論述重點。下面從7個方面分別說明如何做一個“合格”的釘子戶。

一、釘子戶的分類：

1、漫天要價型：漫不講理，把動拆遷視為撈一票的機會，撒無賴。翻手為云，覆手為雨，自以為老子天下第一，這一類人，一樣沒有后臺，沒有關(guān)系，但有三四個狐群狗黨，給他當狗頭軍師，自己并沒有多少文化，也不明白多少政策、法規(guī)，這類人中，地痞、流氓，無業(yè)人員、刑滿分子居多。一樣武來！

2、后臺撐腰型：有一定的社會關(guān)系，自持無恐，有文化、明白政策，喜愛鉆政策的空子，其背后往往有高人的指點。他們以利潤為目標。當他們的目標沒有達到的時候，高層的、條子紛紛涌來。他們會見好就收，只要達到目的。一樣文來！

3、自我愛護型：他們是社會的弱勢群體，收入較低。以下崗工人、回城知青、幫困人員為主。他們的生活磨練太多了，以至不信任任何人，他們的信念是堅持到底確實是勝利，他們對今后的生活顧慮太多了，對生活沒有多少信心，他們運算補償能不能買套房以后，還節(jié)余一點生活費。他們會耍無賴，會點小聰慧，他們懼怕權(quán)威，對政府不信任，喜愛聽小道，他們信奉只有自己才能愛護自己。動遷中，最會漠視他們的利益，因為動遷人員喜愛豆腐挑嫩的吃，柿子撿軟的捏。

二、產(chǎn)生釘子戶的緣故：

釘子戶除了主觀緣故以外，客觀上，當事人雙方?jīng)]有完全表達平等、自愿、等價的交易原則。其次，工作方式簡單、粗暴，在政策面前不能人人平等，差不多上釘子戶產(chǎn)生的緣故。

三、釘子戶的目的：

要明白絕對正確的拆遷之上還有一個絕對正確的人道主義。要給對方壓力以獲得最大的經(jīng)濟利益或其他利益。只是見好就收，戲不能演過頭。

四、釘子戶的條件：

其一：吃透各種法律法規(guī)。其二、皮要厚、嘴要兇、脾氣要大、會耍賴。其三、要有“良好”的心理素養(yǎng)，大風面前不彎腰，天塌下來撐得住，遇事不慌亂，釘子戶的成功與否，在于最后一分鐘。假如家中有見風即倒的老人，則是王牌，因為誰也不敢動。因此不是每個人都能夠當釘子戶的。

五、釘子戶的手段：

要文斗，不要武斗；要斗法，不要斗狠；要智斗，不要力斗！

老百姓和拆遷利益集團的斗爭一直血光不斷。跳樓、自焚、服毒、斗毆、上訪、攔車、示威、**、絕食、阻斷路橋、沖擊國家機關(guān)……不一而足！自殺壯烈，但代價太大，成效不大。暴力抵抗，拆遷集團人多勢眾，且有黑白（所謂“白道”更厭惡）協(xié)助，明擺著是吃虧。專門不能夠采取阻斷路橋、沖擊國家機關(guān)等手段。因為這是卑鄙的利益集團最期望顯現(xiàn)的情形。一旦如此，他們即可將簡單的拆遷經(jīng)濟事件上綱到治安事件，甚至政治事件，順理成章地通過他們把握的一部分國家機關(guān)輕而易舉地將被拆遷戶“名正言順”“合法”解決。

大量的案件證明：1.把握證據(jù)，抓住拆遷集團違法違紀把柄這實在簡單，一抓一大把），2.吃透各種法律法規(guī)（這最要緊），一定能夠打垮利益集團！調(diào)查發(fā)覺：在拆遷官司中，知識分子幾乎沒吃虧的，而吃虧的大多是文化不高的勞累大眾。只要被拆遷戶把握以上兩條，在加上緊扣《憲法》以及黨和國家領(lǐng)導人對拆遷的言論，就勝券在握……

記?。阂_到目的有時不能夠用直截了當手段，間接手法更有效，這確實是有的象36計中的“圍魏救趙”。

六、釘子戶的措施：

1拖：生病住院，離家出走，找不到人，都能夠。在拆遷的每一個環(huán)節(jié)上盡可能拉長時刻，給他反反復(fù)復(fù)。時刻確實是勝利。

2撤：面對官府和暴力機關(guān)、醫(yī)院１２０－殯儀館，單個被拆遷戶是微小的無力的，注意：要文斗不要武斗。和他們?nèi)テ词且欢ǔ蕴澋?。拿好所有的房產(chǎn)文件，拒絕在任何文件上簽字（因此，寫上他們反對《憲法》，批判他們是法西斯之類的聲討文字依舊能夠的。），拒絕任何所謂”安排“。收集好一切證據(jù)，不能簽任何字。專門在我們江蘇，公平的那一天為期不遠了。

3抓：你的拆遷對手們一定有大量的弱點，抓住它們不放。專門是他們大量違反的“公布公平公平”的拆遷原則：比如說：給某些有背景的被拆遷戶巨額補償費用，你能夠要求同等待遇呀！

4訪：一去上級機關(guān)或者直截了當北京去上訪。二找人大代表，人大代表也是一支不可小瞧的力量，要想取得中意的結(jié)果就需要人大代表的支持，給鄰居每個人分配一項任務(wù)，確實是找人大代表，同時讓他們在你寫的上訪材料上簽字，這就意味著政府的有關(guān)機構(gòu)必須以某種姿勢來回復(fù)，這種回復(fù)有時能夠作為有利證據(jù)；期望大伙兒想方法能夠說服他們。三找律師咨詢，在接觸過程中，律師有時會陷于矛盾之中，為了代理案件就要展現(xiàn)自己的風采，他假如將案件的全部解決方法都說出來，可能你們就不請他了，假如不說呢你們可能不信任他，因此最好想出一個方法來解決這些矛盾，具體的方法我也在探究之中。

5談：告訴他們，你們支持拆遷，但反對違法拆遷，一定要把違法問題理順才能夠進行。記住，永久不談補償問題，決不能夠。只談他們的違法亂紀問題，告訴他們，名不正則言不順。一定要他們解決所有違法亂紀（不違法亂紀，如何搞拆遷）后才談拆遷。一定要逼他們主動和你談條件，不中意永久和違法拆遷做斗爭，絕對自己不先談條件。以上5字訣應(yīng)當貫穿整個拆遷過程，適時合理利用。

七釘子戶的步驟：（關(guān)鍵哦）

要做一個“合格”的釘子戶，在拆遷的每一時段要要有不同的計策。

當一個人能夠給你一種感動，讓你想和他手牽手走一輩子的路，那就該堅決的抓緊這只手！

第1時期公告時期

當拆遷公告出來時,看清晰拆遷公告內(nèi)容并最好進行拍照加以證據(jù)保全。作為拆遷公告它是拆遷的法律依據(jù),出了公告也說明了它已具備拆遷的條件并領(lǐng)出了拆遷許可證,拆遷公告一樣內(nèi)容寫著建設(shè)項目名稱、拆遷人、拆遷實施單位、拆遷安置補償標準、拆遷期限、拆遷范疇、立項和立項文號,規(guī)劃和規(guī)劃文號,土地定點和土地批準文號。你可去對比一下公告是否缺少這些要素,專門是缺少拆遷許可證五要素中的三要素:立項,規(guī)劃,土地批準書。缺的話你就要小心了。拆遷公告的生活和有效期你也得看清晰,過了有效期還沒拆的話,他必須去補辦?，F(xiàn)在期計策要點是裝聾作??；背后扇動。

第2時期商談、協(xié)議時期

房屋拆遷都以土地為中心而進行拆遷，因此必須對拆遷后所建設(shè)的項目要了解,是作為公用事業(yè)依舊以經(jīng)營性的商業(yè)開發(fā),土地性質(zhì)是劃撥土地依舊出讓土地，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的的必須符合國土資源部頒布的第9號令《劃撥用地名目》，不符合此名目取得劃撥土地，將追究國土資源局領(lǐng)導責任。國土資源部第11號令（2002年7月1日起施行）《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》中的第四條明確規(guī)定：商業(yè)、旅行、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。未經(jīng)招標、拍賣或者掛牌方式出讓取得的土地,此項目不合法,追究國土資源局領(lǐng)導責任,拆遷行為不成立屬違法。

房屋拆遷治理部門不得作為拆遷人，不得同意拆遷托付。另外還應(yīng)該了解拆遷實施單位資質(zhì)情形，是否超資質(zhì)拆遷，（3級資質(zhì)為3萬平方米以下）是否持證上崗，拆遷資金是否到位。

此亦為拆遷雙方互相試探、互相摸底時期。動遷補償彈性也專門大，被拆遷戶要忍耐，示弱，采納“拖”字訣，逼迫對方主動抬高補償水準。別急~，你急他們就快樂~；要沉住氣~，讓他們急~！?。。。〔荒茈S便簽字，因為一旦你簽了字，就視為認可，一定要盯住自己的心理價位，不到萬不得已不降價；你沒偷沒搶，只是在爭取自己的合理要求，一定要心平氣穩(wěn)……心理素養(yǎng)一定要好噢~，千萬不能怕他們的恐嚇~~。要明白拆遷確實是一種心理戰(zhàn),就看你有多大的忍耐度,拆遷工作人員手段不外確實是以關(guān)懷騙人、拿文件壓人、以小利哄人、以強制嚇人等等，采納輪翻轟炸，甚至有時刻動用流氓、涉黑分子，專門多被拆遷戶經(jīng)不起如此心理上折磨。投降了！能挺過這一關(guān)的人確實是差不多“合格”的釘子戶。要堅信，大鬧多給；小鬧小給；不鬧不給的方針。團結(jié)確實是力量！那個地點要注意鬧情況不能有頭頭，因為最出挑頭的人往往是對方收買的對象，假如被買通了，大伙兒就象散沙一樣團結(jié)不起來了。有情況就私下集體討論，單獨去談,談完后再進行集體討論，團結(jié)加互通信息專門重要。有方法以掛號信的形式最好,因為你跟對方說過的話都可賴的,。寄出去的信對方不理你,你可告知他,不是你不要和他們商量,是你們不跟我談,把皮球踢給對方。掛號寄給哪些地點呢？拆遷辦,建設(shè)局,對方當事人,,信要留底,和寄出去的信一起敲上騎縫章,信封和信件也要騎縫章?，F(xiàn)在期計策要點是漫天要價；滿足就簽。

第3時期聽證調(diào)解、行政裁決時期

1、了解是否拆治理分離?，F(xiàn)在好多拆遷治理部門和拆遷實施單位為兩塊牌子，一套班子。既是“運動員”，又是“裁判員”，沒有做到政事、政企分開。那個是違規(guī)的！

2、對方一發(fā)裁決通知就寄掛號信給拆遷辦,建設(shè)局,對方當事人,并將裁決通知復(fù)印留底后一并連掛號信退給裁決機關(guān),要求查看五項文件和拆遷許可證，同時對比一下相互間有沒有矛盾。記??！這是你的權(quán)益！拿不出就有問題，不能拆！五項文件為：（一）建設(shè)項目批準文件；一樣由地點打算委員會批準立項。（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（附紅線圖）；一樣由地點都市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)。（三）國有土地使用權(quán)批準文件；一樣由地點土地行政主管部門頒發(fā)。（（四）拆遷打算和拆遷方案；是指拆遷人對今后預(yù)備實施的拆遷活動所制定的打算和方案。（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明；由拆遷人開設(shè)房屋拆遷補償安置資金專用帳戶，一樣由拆遷人、金融機構(gòu)、房屋拆遷治理部門三方監(jiān)管。

地點政府不得違反法定程序和法律規(guī)定，以政府會議紀要或文件代替法規(guī)確定的拆遷許可要件及規(guī)劃變更，擅自擴大拆遷規(guī)模。詳見（國辦發(fā)［2004］46號國務(wù)院辦公廳《關(guān)于操縱城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷治理的通知》）。

不要以為拆遷治理部門頒發(fā)拆遷許可證就一定五項文件齊全?，F(xiàn)在好多項目證件不齊全照發(fā)拆遷許可證。膽好大的！

違法辦理拆遷許可證,資料顯示目前全國好多都市都有此現(xiàn)象,例如：1、上海的周正毅(號稱資產(chǎn)有150個億)的房屋開發(fā)也顯現(xiàn)了拆遷補償安置資金不到位和土地問題..2、嘉禾事件，嘉禾縣珠泉商貿(mào)城是一個以商業(yè)營業(yè)用房為主的房地產(chǎn)開發(fā)項目?，F(xiàn)已查明，嘉禾縣在未進行規(guī)劃項目定點的情形下，為開發(fā)商發(fā)放《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；先辦理《建設(shè)用地批準書》，再補辦土地使用權(quán)掛牌出讓手續(xù)；在開發(fā)商未繳納土地出讓金的情形下，發(fā)放《國有土地使用證》。在缺乏拆遷打算、拆遷方案和拆遷補償安置資金足額到位證明等要件的情形下，為拆遷人發(fā)放《房屋拆遷許可證》；在沒有按規(guī)定程序舉行聽證的情形下，對11戶被拆遷人下達強制拆遷執(zhí)行書。在項目實施過程中，縣委、縣政府濫用行政權(quán)力強制推進房屋拆遷，去年12月份以來，先后對11名公職人員進行了降職、調(diào)離原工作崗位到邊遠鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作等錯誤處理，并錯誤拘捕李會明等3人。

被拆遷戶要認真核查5項文件，專門注意土地的取得和是否足額拆遷補償安置資金存入專用帳戶。確信會有所收成。如此和拆遷人談判也就游刃有余.在沒有協(xié)商好前不能簽任何字，保管好所有的房屋證件,因為這是你的原始股票!

3、抓住要害：“公布”“公平”“公平”一招致敵。例如，評估單位沒有選擇、評估結(jié)果沒有公示、暗箱操作、給某些有背景的被拆遷戶巨額補償費用.............等等。數(shù)不勝數(shù)，你能夠要求同等待遇呀！強烈要求上榜公布差不多走人的被拆遷戶補償，按規(guī)定，這是必須的！現(xiàn)實中幾乎每戶被搬的人家都被要求保密補償費（否則，獎金、補助沒有.............等等）。什么緣故他們要如此。因為只有不讓被拆遷戶互通信息，才可讓其他人心中無底，無法參照，才能夠進一步壓底其他被拆遷戶的補償費。既然你不敢依照國家要求“公布”“公平”“公平”，那么，咱們就好好聊聊價錢！?。。?！不要錢只要房子的人家，要求同一家評估單位對自己的原有住房和給的住房一齊評估。--其中奧妙自己體會。

能挺到第3時期的被拆遷戶差不多上好樣的，也是團結(jié)的關(guān)鍵時刻，堅信成功在于最后一分鐘，要相互支持，大伙兒一起撐；要有團結(jié)一起的信念?。。?！現(xiàn)在期計策要點是老生常談；對天鳴冤！

第4時期執(zhí)行、行政救濟時期

1、現(xiàn)行政策環(huán)境下，行政強拆的可能性小了，司法強拆多了?，F(xiàn)在行政救濟進入謊謬的司法怪圈，例如，建設(shè)局通過單方面的裁決進行拆遷，雙方當事人對裁決不服在三個月內(nèi)可進行起訴，現(xiàn)實情形是對方當事人（拆遷人）在作出裁決后也對裁決不服進行起訴（房屋拆遷治理部門），惡人先告狀，一起訴就進入了司法程序，就可強制拆遷，在法院的關(guān)心下甩掉被拆遷戶進行強拆，把被拆遷戶帶入被告缺位的怪圈中。簡直確實是豬八戒倒打一耙。強拆目的達到后對方當事人再進行撤訴，如此就免去了法院的責任。受害人不服你去告吧，拆了就不怕你告了。受害人起訴，法院審理，一審謊唐的判決下來：舉證證實非法頒發(fā)拆遷許可證，但拆遷合法性與本案無關(guān)，裁決合法，安置合理，堅持原裁決。這種情形發(fā)生我們?nèi)绾无k？應(yīng)該同時向人民法院提起訴訟，狀告房屋拆遷治理部門非法頒發(fā)拆遷許可證。由于拆遷許可證案件審理結(jié)果可能阻礙拆遷裁決案件的最終勝負，人民法院在審理許可案件時有可能中止裁決案件的審理。事實上按現(xiàn)有法律法規(guī)來講在都市房屋拆遷中全然領(lǐng)不出一張合法的《拆遷許可證》。其中重要緣故違反了《土地治理法》，因此領(lǐng)不出合法的《拆遷許可證》。法律規(guī)定開發(fā)商的土地使用權(quán)取得必須通過招標、拍賣、掛牌。但土地證還在老百姓手里沒有通過注銷和變更土地登記,是受法律愛護的,不能進行招、拍、掛，按《土地治理法》規(guī)定不能辦理國有土地批準書,也不可能和開發(fā)商簽定國有土地使用合同書，這就好比一女不能嫁兩夫。同時《拆遷條例》規(guī)定具有拆遷人資格的拆遷人，必須持有國有土地批準文書才能辦理拆遷許可證，一方面國土局不能辦理國有土地批準書，另一方面必須具有國有土地批準書，因此按現(xiàn)有法律法規(guī)來講是永久辦不出一張合法的拆遷許可證，永久辦不出,辦出來的話全差不多上不合法的。說得簡單點，假如土地證在老百姓手上，國土局發(fā)出國有土地使用證給開發(fā)商，國土局直截了當違反《土地治理法》和“一物一權(quán)”的民法差不多原則；假如國土局沒有發(fā)出國有土地批準書，建設(shè)局發(fā)出拆遷許可證，建設(shè)局就違反《拆遷條例》。沒有拆遷的合法性，哪來裁決合法性，更哪來安置合理性！只是到現(xiàn)在還沒有聽到多少拆遷戶贏了官司的！（難?。?/p>

2、君不見哪個都市的拆遷最后不是靠拆遷雙方的談判解決的，通過以上數(shù)個回合較量，當釘子戶確信比聽話搬遷能得到更多的實惠，誰能堅持到最后，誰就獲得勝利。

3、以上假如所有招術(shù)不行的話，就只有漫漫上訪路了，保管好所有的房屋證件及對方所有違規(guī)違法證據(jù)（看了這么多，相信你會找到好多證據(jù)...............）記??！要有信心、決心和恒心。勝利終會屬于你!!!!!!現(xiàn)在期計策要點是全家動員，老弱病殘齊上陣。重要提示:一定要弄清晰拆遷人合法嗎?才能開談!拆遷公司往往利用心理暗示來擊敗你的勇氣.如:政府沒有拆不掉的房子!

一、公告拆遷期間談話技巧

當拆遷公告頒布后，拆遷人的工作人員約被拆遷人洽談拆遷協(xié)議時，假如被拆遷人的合法要求（如要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換）被拒絕，被拆遷人應(yīng)依法提出合理主張、耐心與其洽商，說話要和氣，切不可激化矛盾，更不可說沒有多少錢我不搬家這類的話。

二、精心設(shè)計行政訴訟中止行政裁決

在拆遷人聲稱要裁決或剛剛通知被拆遷戶參加裁決會時（提出裁決申請到裁決書下達一樣為一個月），被拆遷戶一人或數(shù)人可到基層法院提起行政訴訟，一樣而言，在拆遷范疇內(nèi)未走一半人時或拆遷公告剛下兩個月前不宜過早提起該訴訟，通過訴訟把拆遷人拖入泥潭，使其遲遲拿不到行政裁決，沒有行政裁決，拆遷人全然無法實施合法的強拆，這叫釜底抽薪！

三、訴訟期間無權(quán)裁決

依照建設(shè)部《都市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第12條第2項的規(guī)定，假如被拆遷人提起告拆遷許可證的訴訟，拆遷行政裁決應(yīng)當中止進行，如此就可不能發(fā)生其后的合法的行政強拆或司法強拆了，這種狀況對被拆遷戶來說是專門有利的。

四、訴訟期間作出裁決的后果

假如在訴拆遷許可證一案二審未結(jié)案的情形下，拆遷主管部門仍舊違法作出裁決，被拆遷人申訴到最高法院，該裁決確信會被判決違法無效！依該違法無效的裁決而形成的后續(xù)司法或行政強拆裁判或決定統(tǒng)統(tǒng)違法無效，受害人有權(quán)要求國家賠償。

五、法院受理后及時啟動第二個行政訴訟

法院受理后，即使被拆遷人理由十分充分。絕大多數(shù)法院會在最短時刻內(nèi)判決原告敗訴?，F(xiàn)在要在第一個案子判決前，及時設(shè)計第二個訴訟，咱們的目的確實是要：拖時刻！

六、要求中止第一個行政訴訟，連續(xù)采納合法的手段延長第一個行政訴訟案件的時刻

1、被拆遷人可在第一個案件一審判決下達的前或后時刻內(nèi)（不可超過二審判決書下達的時刻），針對閱卷時了解到的被告所提交的證據(jù)所存在的問題，又提起第二個行政訴訟。

2、法院受理了第二個案件后，原告應(yīng)持第二個案件的受理通知書，主動向第一個案件的法庭提交書面的中止訴訟申請書，要求法庭依照最高法院《關(guān)于執(zhí)行行訴法若干問題的說明》第51條第6項的規(guī)定，中止