第三章房地產(chǎn)交易知識(shí)

第三章房地產(chǎn)交易知識(shí)第一節(jié)：在銷售進(jìn)程中將會(huì)遇到的各類價(jià)錢概念，如：房地產(chǎn)價(jià)錢、樓面價(jià)錢、單位價(jià)錢、空中價(jià)錢等。第二節(jié)：商品房的哪些自身?xiàng)l件對(duì)價(jià)錢發(fā)生影響。第三節(jié)：挑選房產(chǎn)應(yīng)思索的主要內(nèi)容。第四節(jié)各類房地產(chǎn)的特點(diǎn)比擬：第五節(jié)：一、各種信息渠道在銷售任務(wù)中的作用二、除去商品房自身價(jià)錢外，哪些相關(guān)的稅費(fèi)會(huì)直接影響消費(fèi)者的購(gòu)置行為第六節(jié)：參照本地的有關(guān)規(guī)則，解說商品房買賣進(jìn)程中所觸及的稅費(fèi)種類及金額。第七節(jié)：依據(jù)本地實(shí)踐狀況，解說按揭、公積金存款的操持流程、觸及相關(guān)部門及費(fèi)用。第八節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)錢一、房地產(chǎn)價(jià)錢的特點(diǎn)：房地產(chǎn)價(jià)錢與普通物價(jià)既有共同之處，也有不同的中央。共同之處是：A都是價(jià)錢，用貨幣表示；B都有動(dòng)搖，受供求等要素的影響；C按質(zhì)論價(jià)，優(yōu)質(zhì)低價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)錢與普通物價(jià)的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)錢的特征。房地產(chǎn)價(jià)錢的特征主要有以下四個(gè)：1、房地產(chǎn)價(jià)錢既可表示為代價(jià)的價(jià)錢，同時(shí)也可表示為運(yùn)用和收益代價(jià)的租金房地產(chǎn)價(jià)錢與租金的關(guān)系，猶如本金與利息的關(guān)系。假定要求取價(jià)錢，只需能掌握純收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。相反，假定要求取租金，只需能掌握價(jià)錢及等候的資本化率，即可求得。2、房地產(chǎn)價(jià)錢實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)錢由于房地產(chǎn)的自然天文位置有不可移動(dòng)性，結(jié)果其可以轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)實(shí)物自身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的一切權(quán)、運(yùn)用權(quán)或其他權(quán)益，所以房地產(chǎn)價(jià)錢實(shí)質(zhì)上是這些有形的權(quán)益的價(jià)錢。房地產(chǎn)的實(shí)物形狀與其權(quán)益狀況并不總是分歧的。因此，房地產(chǎn)估價(jià)與對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的了解、剖析之間有親密關(guān)系是肯定的。由于每種權(quán)益均會(huì)影響價(jià)錢，同一宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的權(quán)益不同，估價(jià)結(jié)果也會(huì)不同。3、房地產(chǎn)價(jià)錢是在臨時(shí)思索下構(gòu)成的。一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地域，但該地域并非固定不變，尤其是社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在不時(shí)變化，所以房地產(chǎn)價(jià)錢是思索該房地產(chǎn)過去如何運(yùn)用，未來能作何種運(yùn)用，總結(jié)這些思索結(jié)果后才干構(gòu)成房地產(chǎn)的昔日價(jià)錢〔或某特定時(shí)間的價(jià)錢〕。在估價(jià)時(shí)，應(yīng)親密留意掌握昔日的價(jià)錢為昨日的展開、明日的反映這一理想。4、房地產(chǎn)理想價(jià)錢普通隨著買賣的必要而一般構(gòu)成，買賣主體間的一般要素容易起作用這是由于不可移動(dòng)性、數(shù)量固定性、一般性等土地的自然特性，使房地產(chǎn)不同于普通物品。普通商品可以展開樣品買賣、品名買賣，其價(jià)錢可以在買賣市場(chǎng)上構(gòu)成。而房地產(chǎn)那么不能搬到一處作比擬，要看法房地產(chǎn)，只要親身到所在地觀察。二、房地產(chǎn)價(jià)錢的種類：停止房地產(chǎn)估價(jià)，必需弄清楚房地產(chǎn)價(jià)錢的種類和每一種房地產(chǎn)價(jià)錢確實(shí)切含義。不同的房地產(chǎn)價(jià)錢，其所起的作用不盡相反，評(píng)價(jià)的原那么、依據(jù)和思索的要素也不盡相反。1、市場(chǎng)價(jià)錢、實(shí)際價(jià)錢、評(píng)價(jià)價(jià)錢A市場(chǎng)價(jià)錢房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)錢，簡(jiǎn)稱市價(jià)，是房地產(chǎn)買賣雙方的實(shí)踐成交價(jià)錢。它是曾經(jīng)完成了的理想。這種價(jià)錢通常隨著時(shí)間、供求關(guān)系的變化及買賣雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常動(dòng)搖。市場(chǎng)價(jià)錢可分為公允市價(jià)和非公允市價(jià)。公允市價(jià)，是指買賣雙方在正常狀況下的成交價(jià)錢，不受一些不良要素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫買賣等的影響。這個(gè)價(jià)錢對(duì)買賣雙方來說也是經(jīng)濟(jì)合理的。反之那么為非公允市價(jià)。公允市價(jià)又可以說是賣方只按其要求的價(jià)錢出售，買方只按其愿付的價(jià)錢購(gòu)入，賣方以為是最低價(jià)而買方以為是最低價(jià)，雙方均以為該項(xiàng)買賣對(duì)己有益而自愿成交所構(gòu)成的價(jià)錢。公允市價(jià)構(gòu)成的條件歸結(jié)起來有以下七個(gè)(a)地下市場(chǎng)；(b)買賣對(duì)象具有市場(chǎng)性(c)買賣雙方具有充沛信息(d)買賣雙方不受任何壓力(e)理性的經(jīng)濟(jì)行為(f)適當(dāng)?shù)臅r(shí)期完成買賣(g)正常合理的付款方式B實(shí)際價(jià)錢房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)錢，是假設(shè)將房地產(chǎn)放在合理的市場(chǎng)上買賣，它應(yīng)該完成的價(jià)錢。實(shí)際價(jià)錢不是理想，但又是客觀存在的。C評(píng)價(jià)價(jià)錢房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)價(jià)錢，簡(jiǎn)稱評(píng)價(jià)價(jià)，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)錢作出的一種估量、推測(cè)或判別。評(píng)價(jià)價(jià)錢也不是理想。在評(píng)價(jià)市價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)價(jià)與市價(jià)有著親密的關(guān)系。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場(chǎng)，在容許買賣的制度下，專門有估價(jià)機(jī)構(gòu)為買賣雙方提供效勞，這種狀況下的評(píng)價(jià)價(jià)往往會(huì)成為市價(jià)。值得留意的是，由于估價(jià)者的閱歷、知識(shí)、喜好、利害關(guān)系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)者評(píng)價(jià)出來的價(jià)錢能夠不完全相反。所以為求評(píng)價(jià)價(jià)錢客觀合理，必需樹立健全估價(jià)制度，制定估價(jià)技術(shù)規(guī)范和估價(jià)人員的職業(yè)品德準(zhǔn)那么。普通來說，具有豐厚閱歷的估價(jià)人員評(píng)價(jià)出的價(jià)錢，較接近于市價(jià)。評(píng)價(jià)價(jià)還可依據(jù)評(píng)價(jià)時(shí)采用的評(píng)價(jià)方法不同而有不同的稱謂。如用市場(chǎng)比擬法評(píng)價(jià)求得的價(jià)錢稱為比準(zhǔn)價(jià)錢，用本錢法評(píng)價(jià)求得的價(jià)錢稱為積算價(jià)錢，用收益法評(píng)價(jià)求得的價(jià)錢稱為收益價(jià)錢。由上可見，需求評(píng)價(jià)的是客觀合理的價(jià)錢，而實(shí)踐評(píng)價(jià)出的能夠是帶有估價(jià)人員客觀要素的價(jià)錢，這兩者又都能夠與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上真正買賣起來的成交價(jià)錢不同。但從實(shí)際上所，一個(gè)良好的評(píng)價(jià)價(jià)錢=公允市價(jià)=實(shí)際價(jià)錢2、土地價(jià)錢、修建物價(jià)錢、房地價(jià)錢這是一組依照房地產(chǎn)的存在形狀來劃分的價(jià)錢。房地產(chǎn)的存在形狀有以下三種：土地、修建物、房地。房地產(chǎn)價(jià)錢通常有土地價(jià)錢、修建物價(jià)錢、房地價(jià)錢之分。A土地價(jià)錢土地價(jià)錢，簡(jiǎn)稱地價(jià)。假設(shè)是一塊無(wú)修建物的空地，此價(jià)錢即指該塊土地的價(jià)錢；假設(shè)是一塊附有修建物的土地，此價(jià)錢是指該宗房地產(chǎn)中純土地局部的價(jià)錢。同一塊土地，在估價(jià)時(shí)思索〔或假定〕的〝生熟〞水平不同，會(huì)有不同的價(jià)錢。土地的〝生熟〞水平主要有以下六種：(a)未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。購(gòu)此土地者需停止征用補(bǔ)償，支付征地補(bǔ)償費(fèi)；(b)已征用補(bǔ)償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋?。所謂〝三通一平〞，通常是指路通、水通、電通和場(chǎng)地平整；(c)已做三通一平的土地(e)已做三通一平以上的開發(fā)土地，如已做七通一平的土地。〝七通〞是指具有了路途、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃Φ仍O(shè)備和條件，〝一平〞是指土地平整；(d)在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷修建物的土地。購(gòu)此土地者需停止拆遷安排，支付拆遷補(bǔ)償安排費(fèi)(f)已做拆遷安排的城市空地。Ｂ修建物價(jià)錢修建物價(jià)錢是指修建物局部的價(jià)錢，不包括其占用的土地的價(jià)錢。人們往常所說的房?jī)r(jià)，如購(gòu)置一套商品房的價(jià)錢，購(gòu)置一棟別墅的價(jià)錢，通常是含有該修建物占用的土地的價(jià)錢在內(nèi)，與這里的修建物價(jià)錢的含義不同。Ｃ房地產(chǎn)價(jià)錢房地價(jià)錢又稱房地混合價(jià)，是指修建物連同其占用的土地的價(jià)錢，往往同于上述人們往常所說的房?jī)r(jià)。關(guān)于同一宗房地產(chǎn)來說：房地價(jià)錢＝土地價(jià)錢＋修建物價(jià)錢土地價(jià)錢＝房地價(jià)錢－修建物價(jià)錢修建物價(jià)錢＝房地價(jià)錢－土地價(jià)錢3、總價(jià)錢、單位價(jià)錢、樓面地價(jià)這是一組依照房地產(chǎn)價(jià)錢的表示單位來劃分的價(jià)錢。Ａ總價(jià)錢房地產(chǎn)的總價(jià)錢，簡(jiǎn)稱總價(jià)，是指一宗房地產(chǎn)的全體價(jià)錢。依據(jù)狀況不同，房地產(chǎn)總價(jià)錢的內(nèi)容也不容，它能夠是一塊面積為500m２的土地價(jià)錢，一套面積為200m２的初級(jí)公寓的價(jià)錢，或一片１km２的土地的價(jià)錢，也能夠是一個(gè)地域范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)的價(jià)錢，或許是一國(guó)全部房地產(chǎn)的價(jià)錢。房地產(chǎn)的總價(jià)錢普通不能說明房地產(chǎn)價(jià)錢水平的上下。Ｂ單位價(jià)錢房地產(chǎn)的單位價(jià)錢，簡(jiǎn)稱單價(jià)。對(duì)土地的單位價(jià)錢來說，是指單位土空中積的土地價(jià)錢；對(duì)修建物的單位價(jià)錢來說，是指單位修建物面積的修建物價(jià)錢；對(duì)房地的單位價(jià)錢來說，是指單位修建物面積的房地價(jià)錢。房地產(chǎn)的單位價(jià)錢可以反映房地產(chǎn)價(jià)錢水平的上下。認(rèn)清單位價(jià)錢，要認(rèn)清貨幣單位、面積單位及面積含義。以土地為例，土地單位價(jià)錢與土地總價(jià)錢的關(guān)系為：土地單位價(jià)錢＝土地總價(jià)錢÷土地總面積由于各國(guó)或個(gè)地域的土空中積的計(jì)量單位不同，單位面積土地價(jià)錢表示方式不盡相反，如我國(guó)內(nèi)地通常采用每平方米地價(jià)，香港采用每平方英尺地價(jià)〔10.764平方英尺合1平方米〕，臺(tái)灣采用每坪地價(jià)〔大約0.303坪和1平方米〕。有時(shí)土空中積單位還采用畝、公頃等。關(guān)于住宅來講，又有單位修建面積、運(yùn)用面積或寓居面積的價(jià)錢之分。Ｃ樓面地價(jià)樓面地價(jià)，又稱單位修建面積地價(jià)，是平均到每單位修建面積上的土地價(jià)錢。樓面地價(jià)與土地總價(jià)錢的關(guān)系為：樓面地價(jià)＝土地總價(jià)錢÷修建總面積由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價(jià)＝土地單價(jià)÷容積率弄清樓面地價(jià)的作用有著十分重要的意義。在理想生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能說明土地價(jià)錢水平的上下。4、一切權(quán)價(jià)錢、運(yùn)用權(quán)價(jià)錢、其他權(quán)益價(jià)錢這是一組依照所買賣的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)來劃分的價(jià)錢。同一房地產(chǎn)，在買賣中買賣的能夠是一切權(quán)，也能夠是運(yùn)用權(quán)，還能夠是其他權(quán)益，如地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、采伐權(quán)、采石權(quán)、耕作權(quán)等。中國(guó)以后主要是一切權(quán)和運(yùn)用權(quán)。Ａ一切權(quán)價(jià)錢房地產(chǎn)的一切權(quán)價(jià)錢，是指買賣房地產(chǎn)一切權(quán)的價(jià)錢。房地產(chǎn)一切權(quán)價(jià)錢還可依據(jù)一切權(quán)能否完全再細(xì)分。如依據(jù)〝權(quán)益束〝實(shí)際，一切權(quán)為占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)〔包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、承襲〕的總和，但假定在一切權(quán)上設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)益，那么一切權(quán)變得不完全，其價(jià)錢因此而降低。Ｂ運(yùn)用權(quán)價(jià)錢房地產(chǎn)的運(yùn)用權(quán)價(jià)錢，是指買賣房地產(chǎn)運(yùn)用權(quán)的價(jià)錢。以土地為例，目前中國(guó)有償出讓土地的價(jià)錢都是土地運(yùn)用權(quán)價(jià)錢。?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?第7條規(guī)則：〝土地運(yùn)用權(quán)出讓，是指國(guó)度將國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地運(yùn)用者，由土地運(yùn)用者向國(guó)度支付土地運(yùn)用權(quán)出讓金的行為。〞據(jù)此，從國(guó)度那里取得的土地運(yùn)用權(quán)的價(jià)錢的法定稱號(hào)為出讓金。但理想中有各種演化，多稱為地價(jià)款、各地的內(nèi)容也不盡相反。土地運(yùn)用權(quán)可因運(yùn)用權(quán)年限的長(zhǎng)短區(qū)分為各種運(yùn)用權(quán)價(jià)錢，如30年、50年、70年的運(yùn)用權(quán)價(jià)錢。C其他權(quán)益價(jià)錢其他權(quán)益價(jià)錢未詳細(xì)列明，泛指除上述一切權(quán)價(jià)錢和運(yùn)用權(quán)價(jià)錢以外的權(quán)益價(jià)錢，如地上權(quán)的價(jià)錢、永佃權(quán)的價(jià)錢等。5、買賣價(jià)錢、租賃價(jià)錢、抵押價(jià)錢、課稅價(jià)錢、征用價(jià)錢A買賣價(jià)錢買賣價(jià)錢，是以買賣方式支付或收取的貨幣額，實(shí)物或其他有價(jià)物，簡(jiǎn)稱買賣價(jià)或賣價(jià)、賣價(jià)。B租賃價(jià)錢租賃價(jià)錢常稱租金，在土地場(chǎng)所稱地租，在房地混合場(chǎng)所俗稱房租。中國(guó)目前的房租有市場(chǎng)租金〔或稱協(xié)議租金〕、商品租金、本錢租金、準(zhǔn)本錢租金和福利租金。C抵押價(jià)錢抵押價(jià)錢，是為抵押存款而評(píng)價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)錢。由于要思索抵押存款清償?shù)钠桨残?，抵押價(jià)錢的評(píng)價(jià)應(yīng)基于：(a)到期不能歸還需求強(qiáng)迫出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值可到達(dá)的數(shù)額。由于是強(qiáng)迫出售，不能將該房地產(chǎn)放在較理想的市場(chǎng)背景下評(píng)價(jià)。故普通要比市價(jià)低，有所謂〝寧估其少，勿估其多，具有保守性〞。從實(shí)際上講，抵押價(jià)錢評(píng)價(jià)是一種預(yù)期價(jià)錢的評(píng)價(jià)(b)防止存款人承當(dāng)任何不用要的風(fēng)險(xiǎn)，所以抵押價(jià)錢應(yīng)是扣除強(qiáng)迫處置稅費(fèi)后的價(jià)值，即抵押價(jià)錢=預(yù)期價(jià)值-處置稅費(fèi)這樣，在抵押存款中借款人即使有力歸還，存款人的款項(xiàng)依然是有保證的，由于存款人可以依據(jù)商定從抵押的房地產(chǎn)中收回貸出的資金。D課稅價(jià)錢課稅價(jià)錢是指政府為課征賦稅，由估價(jià)人員估定的作為房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價(jià)錢。詳細(xì)的課稅如何，要視課稅政策而定。E征用價(jià)錢征用價(jià)錢，是為政府征收房地產(chǎn)補(bǔ)償而評(píng)定的價(jià)錢。6、拍賣價(jià)錢、招標(biāo)價(jià)錢、協(xié)議價(jià)錢這是一組與房地產(chǎn)買賣〔或出讓〕所采用的方式相聯(lián)絡(luò)的價(jià)錢分類。A拍賣價(jià)錢房地產(chǎn)的拍賣價(jià)錢，是指采用拍賣方式買賣〔或出讓〕房地產(chǎn)的成交價(jià)錢。B招標(biāo)價(jià)錢房地產(chǎn)的招標(biāo)價(jià)錢，是指采用招標(biāo)方式買賣〔或出讓〕房地產(chǎn)的成交價(jià)錢。C協(xié)議價(jià)錢房地產(chǎn)的拍賣價(jià)錢，是指采用協(xié)議方式買賣〔或出讓〕房地產(chǎn)的成交價(jià)錢。D上述三種價(jià)錢的關(guān)系從中國(guó)目前城鎮(zhèn)國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)出讓來看，拍賣出讓土地運(yùn)用權(quán)，是指在指定時(shí)間及公收?qǐng)鏊谕恋嘏馁u掌管人的掌管下，競(jìng)投者手舉一致編號(hào)的牌子應(yīng)價(jià)，土地最終由出價(jià)最高者取得；招標(biāo)出讓土地運(yùn)用權(quán)，是指在指定的期限內(nèi)，由契合指定的單位或團(tuán)體以書面招標(biāo)的方式，競(jìng)投某塊土地，土地由誰(shuí)取得，普通不只思索招標(biāo)價(jià)錢，還思索其他條件，如規(guī)劃樹立方案和企業(yè)資信，但招標(biāo)內(nèi)容也有僅限于出標(biāo)價(jià)的；協(xié)議出讓土地運(yùn)用權(quán)，普通是政府與特定的用地者〔如政府需求扶持的高科技項(xiàng)目，非商品住宅〕協(xié)商確定出讓價(jià)錢。協(xié)議出讓由于是政府部門對(duì)那些要扶持的高科技工業(yè)或教育、衛(wèi)生、慈善、宗教提供土地的方式，普通會(huì)降低地價(jià)；招標(biāo)方式由于不只思索報(bào)價(jià)，通常開要思索開發(fā)方案，所以選定的土地運(yùn)用者不一定是出價(jià)最高者，因此有抑制地價(jià)的作用；但單純以報(bào)價(jià)方式招標(biāo)有抬洼地價(jià)的作用；在拍賣的場(chǎng)所，由于土地由誰(shuí)取得完全靠報(bào)出的價(jià)錢的上下，所以最能抬洼地價(jià)。因此，通常狀況下采用協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)，拍賣的最高。7、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)錢這是?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?中提到的三種價(jià)錢。該法第三十二條規(guī)則：〝基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)錢應(yīng)當(dāng)活期確定并發(fā)布。〞A基準(zhǔn)地價(jià)城市基準(zhǔn)地價(jià)是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，依據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原那么劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)價(jià)出的個(gè)地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)錢。B標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)錢。C房屋重置價(jià)錢房屋重置價(jià)錢，復(fù)雜地說，是假定房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加平均利潤(rùn)。詳細(xì)地說，是指依照估價(jià)時(shí)點(diǎn)事先的社會(huì)正常的修建技術(shù)、工藝水平、修建資料價(jià)錢、人工和機(jī)械費(fèi)用等，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量及功用的新房屋所需求的費(fèi)用加平均利潤(rùn)。

8、底價(jià)、希冀價(jià)、補(bǔ)地價(jià)A底價(jià)底價(jià)，是指政府、企業(yè)或公家出售〔尤其是拍賣〕房地產(chǎn)時(shí)確定的最低價(jià)錢，亦稱起叫價(jià)錢〔簡(jiǎn)稱起價(jià)〕，假定低于這個(gè)價(jià)錢那么可不出售。B希冀價(jià)希冀價(jià)，普通是指政府、企業(yè)或公家出售房地產(chǎn)時(shí)希望賣出的滿意價(jià)錢。如在底價(jià)基礎(chǔ)上下跌15%，即可視為希冀價(jià)。C補(bǔ)地價(jià)補(bǔ)地價(jià)，是指在更改政府原出讓土地運(yùn)用權(quán)時(shí)規(guī)則的用途，或添加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地運(yùn)用權(quán)，或出讓的土地運(yùn)用權(quán)續(xù)期等時(shí)需求交給政府的一筆地價(jià)。關(guān)于改動(dòng)用途來說，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額通常等于改動(dòng)用途后與改動(dòng)用途前地價(jià)差額，即：補(bǔ)地價(jià)=改動(dòng)用途后的地價(jià)-改動(dòng)用途前的地價(jià)關(guān)于添加容積率來說，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額可用以下公式計(jì)算：補(bǔ)地價(jià)=〔〔添加后的容積率-原容積率〕÷原容積率〕×原容積率下的地價(jià)9、其他價(jià)錢除以上八個(gè)方面以外，還有一些其他房地產(chǎn)價(jià)錢稱號(hào)，如現(xiàn)房?jī)r(jià)，期貨價(jià)、最高限價(jià)、最低限價(jià)。在政府有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)法規(guī)中，還有房地產(chǎn)的方案價(jià)錢、指點(diǎn)價(jià)錢、平均價(jià)錢、本錢價(jià)錢、商品價(jià)錢等。其中，現(xiàn)貨價(jià)錢是指錢貨即期兩訖的價(jià)錢，期貨價(jià)錢是指房地產(chǎn)的預(yù)售價(jià)錢。兩者的關(guān)系是：期貨價(jià)=現(xiàn)貨價(jià)-相應(yīng)的投資利息±銷售風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期損益值第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)錢的影響要素房地產(chǎn)價(jià)錢水平，是眾多影響房地產(chǎn)價(jià)錢的要素相互作用的結(jié)果，或許說，是這些要素交互影響會(huì)聚而成的。要掌握影響房地產(chǎn)價(jià)錢的要素，首先應(yīng)在觀念上有下面四點(diǎn)看法：各種影響房地產(chǎn)價(jià)錢的要素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢的影響方向是不盡相反的：有的要素降低房地產(chǎn)的價(jià)錢的，有的要素那么提高房地產(chǎn)的價(jià)錢各種影響房地產(chǎn)價(jià)錢的要素對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)錢的影響水平也是不盡相反的：有的要素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢的影響較大〔即隨著這種要素的變化而惹起的房地產(chǎn)價(jià)錢的升降幅度較大〕，有的要素那么影響較小。但是，隨著時(shí)期的不同，地域的不同，或許房地產(chǎn)的類型不同，那些影響較大的要素也許會(huì)變成影響較小的要素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的要素有能夠成為主要的影響要素。各種影響房地產(chǎn)價(jià)錢的要素與房地產(chǎn)價(jià)錢之間的影響關(guān)系是不盡相反的：有的要素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢的影響是一向性的，即隨著這種要素的變化而提高〔或降低〕房地產(chǎn)的價(jià)錢；有的要素在某一狀況下隨著這種要素的變化而提高〔或降低〕房地產(chǎn)的價(jià)錢，但在另一狀況下卻隨著這種要素的的變化而降低〔或提高〕房地產(chǎn)的價(jià)錢；有的要素從某一角度看會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)錢，但從另一角度看卻會(huì)降低房地產(chǎn)的價(jià)錢，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢的最終影響如何，是由這兩方面的合理決議的。某些要素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢的影響是完全可以用數(shù)字模型來度量的，但更多的要素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢的影響是有形的，雖然可以覺失掉，但難以用數(shù)學(xué)公式表達(dá)出來。至于他們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢終究有多大水平的影響，主要靠估價(jià)人員臨時(shí)積聚的豐厚閱歷來作出判別。所以說，房地產(chǎn)估價(jià)必需借助迷信的估價(jià)方法，但又不是復(fù)雜地套用某些計(jì)算公式就能處置。計(jì)算需求以綜合剖析房地產(chǎn)價(jià)錢的相關(guān)要素為基礎(chǔ)，計(jì)算的結(jié)果也往往需求經(jīng)過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)錢的要素做綜合剖析后再作進(jìn)一步的修正。影響房地產(chǎn)價(jià)錢的要素多而復(fù)雜，通常需求停止歸結(jié)分類。為討論剖析的方便起見，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價(jià)錢的要素分為如下10類：供求狀況、自身?xiàng)l件、環(huán)境要素、人口要素、經(jīng)濟(jì)要素、社會(huì)要素、行政要素、心思要素、國(guó)際要素、其他要素。各類影響要素中還包括著假定干詳細(xì)的影響要素。下面就對(duì)各種影響房地產(chǎn)價(jià)錢的要素作逐一剖析。此處值得一提的是，許多影響要素之間并不是完全獨(dú)立的，但在剖析某一要素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢的影響時(shí)是假定其他要素不變的，雖然實(shí)踐生活中不能夠不變。一、供求狀況供應(yīng)和需求是構(gòu)成價(jià)錢的兩個(gè)最終要素。其他一切要素，要么經(jīng)過影響供應(yīng)，要么經(jīng)過影響需求來影響價(jià)錢。房地產(chǎn)的價(jià)錢也是由供應(yīng)和需求決議，與需求成正相關(guān)，與供應(yīng)成負(fù)相關(guān)。供應(yīng)一定，需求添加，那么價(jià)錢上升；需求增加，那么價(jià)錢下跌。需求一定，供應(yīng)添加，那么價(jià)錢下跌；供應(yīng)增加，那么價(jià)錢上升。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下四種類型：A全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況B本地域房地產(chǎn)總的供求狀況C全國(guó)本類房地產(chǎn)總的供求狀況D本地域本類房地產(chǎn)總的供求狀況由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變卦運(yùn)用功用的困難性，決議某一房地產(chǎn)價(jià)錢水平上下的，主要是本地域本類房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類型房地產(chǎn)的供求狀況對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)錢水平有無(wú)影響及其影響的水平，要看這些供求狀況的涉及性如何而定。二、自身?xiàng)l件房地產(chǎn)自身?xiàng)l件的好壞，直接關(guān)系到其價(jià)錢上下。所謂自身?xiàng)l件，是指那些反映房地產(chǎn)自身的自然物理性形狀的要素。這些要素區(qū)分如下：1、位置各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和生活活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)位置都有所要求。房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其一切者或運(yùn)用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活滿足水平或社會(huì)影響，因此，房地產(chǎn)坐落的位置不同，價(jià)錢有較大的差異。無(wú)論是坐落在城市或鄉(xiāng)村、中心商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)、街角或里地、朝陽(yáng)面或背陽(yáng)面均如此。尤其是城市土地，其價(jià)錢上下簡(jiǎn)直為位置優(yōu)劣所左右。房地產(chǎn)價(jià)錢與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華水平、臨街形狀。寓居房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧水平、交通能否方便，以及與市中心的遠(yuǎn)近。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)秀，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。〝一步差千金〞關(guān)于商業(yè)來講永遠(yuǎn)是個(gè)真理，但關(guān)于營(yíng)建別墅那么是個(gè)誤區(qū)。工業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，通常許視其產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定。普通來說，要是其位置有利于原料與產(chǎn)品的運(yùn)輸，便利于廢料處置及動(dòng)力的取得，其價(jià)錢必有趨高的傾向。房地產(chǎn)的位置從外表上看是個(gè)幾何概念，但實(shí)踐上并不是一個(gè)復(fù)雜的幾何概念，而是與特定的區(qū)位相聯(lián)絡(luò)的自然要素與人文要素的總和。故房地產(chǎn)的位置有自然天文位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置之別。房地產(chǎn)的自然天文位置雖然固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻會(huì)發(fā)作變化，這種變化能夠是因城市規(guī)劃的制定或修正，交通樹立或改道，也能夠是其他樹立惹起的。但房地產(chǎn)的位置由劣變優(yōu)時(shí)，那么價(jià)錢回上升；相反，那么價(jià)錢會(huì)下跌。2、地質(zhì)不同類型的修建物對(duì)地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。地址條件決議著土地的承載力。地址堅(jiān)實(shí)、承載力較大，有利于修建運(yùn)用。在城市土地中，尤其是在現(xiàn)代城市樹立向高層化開展的狀況下，地質(zhì)條件對(duì)地價(jià)的影響較大。地價(jià)與地質(zhì)條件成正相關(guān)；地質(zhì)條件好，地價(jià)就高；反之，地址條件差，地價(jià)那么低。3、地形地勢(shì)地形是指同一塊土地內(nèi)的空中坎坷狀況。地勢(shì)是指本塊土地與相鄰?fù)恋氐纳舷玛P(guān)系，特別是與相鄰路途的上下關(guān)系，如，是高于或低于路面。普通來說，土地平整，地價(jià)較高；土地上下不平，地價(jià)較低；在其他條件相反時(shí)，地勢(shì)高的房地產(chǎn)的價(jià)錢要高于地勢(shì)低的房地產(chǎn)的價(jià)錢。4、土空中積同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價(jià)錢會(huì)有上下差異。普通來說，凡面積過于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)運(yùn)用的土地，價(jià)錢較低。地價(jià)與土空中積大小的關(guān)系是可變的。普通來說，在城市繁華地段對(duì)面積大小的敏感度較高，而在市郊或鄉(xiāng)村那么相應(yīng)較低。土空中積大小的合過度還因不同地域、不同消費(fèi)習(xí)氣而有所不同。例如，某中央市場(chǎng)假定普遍接受高層樓房，那么該中央較大面積土地的應(yīng)用價(jià)值要高于較小面積土地的應(yīng)用價(jià)值，因此較大面積土地的價(jià)錢會(huì)大大高于較小面積土地的價(jià)錢。相反，假設(shè)中央市場(chǎng)僅能接受小型修建型態(tài)，那么較大面積土地的價(jià)錢與較小面積土地的價(jià)錢，差異不會(huì)很大。5、土地外形土地外形能否規(guī)那么，對(duì)地價(jià)也有一定的影響。土地外形有正方形、長(zhǎng)方形、三角形、菱形、梯形等。外形不規(guī)那么的土地由于不能有效應(yīng)用，價(jià)錢普通較低。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，應(yīng)用價(jià)值提高，地價(jià)立刻隨之下跌。地價(jià)與土地外形成正相關(guān)：土地外形規(guī)那么，地價(jià)就高；土地外形不規(guī)那么，地價(jià)就低。6、日照日照有自然形狀下的日照和遭到人為要素影響下的日照兩種。房地產(chǎn)價(jià)錢與日照的關(guān)系具有以下特征：一方面與日照成正相關(guān)；另一方面與日照成負(fù)相關(guān)。普通來說，遭到周圍龐大修建物或其他東西遮擋的房地產(chǎn)的價(jià)錢〔尤其是住宅〕，必低于無(wú)遮擋狀況下的同等房地產(chǎn)的價(jià)錢。日照對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢的影響還可以從住宅的朝向?qū)ζ鋬r(jià)錢的影響中看到。7、通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力普通狀況下，風(fēng)力越大或時(shí)常出現(xiàn)風(fēng)災(zāi)的中央，房地產(chǎn)價(jià)錢越低。房地產(chǎn)價(jià)錢與風(fēng)向的關(guān)系在城市中比擬清楚，在下風(fēng)地域房地產(chǎn)價(jià)錢普通較高，在下風(fēng)地域房地產(chǎn)價(jià)錢普通較低。8、氣溫、濕度、降水量這三者極端過?；驑O端貧乏，均不利于消費(fèi)和生活，因此會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)錢。把降水量與地勢(shì)結(jié)合起來看，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢的影響更清楚。地勢(shì)雖然低洼，但假定降水量不大，那么不易積水，從而地勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢的影響不大，但在地下水位高的地域例外；反之，降水量大，地勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢的影響力就大。9、自然周期性災(zāi)禍凡是自然周期性災(zāi)禍的地帶，土地應(yīng)用價(jià)值肯定很低，甚至不能應(yīng)用。但這類土地一旦樹立了牢靠的防洪工程，不再受周期性災(zāi)禍的影響，其價(jià)錢會(huì)逐漸下跌。甚至由于接近江、河、湖、海的緣故，可以取得特別的條件，如景色、水路交通，從而這類土地的價(jià)錢要高于其他土地。10、修建物外觀修建物外觀包括修建式樣、作風(fēng)和顏色，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢有很大影響。凡修建物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們溫馨的覺得，那么價(jià)錢就高；反之，單調(diào)、呆板，很難惹起人們劇烈的享用愿望，甚至令人壓制、厭惡，那么價(jià)錢就低。11、修建物朝向、修建結(jié)構(gòu)、外部格式、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量等三、環(huán)境要素影響房地產(chǎn)價(jià)錢的環(huán)境要素，是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性要素。這方面的要素有：1、聲覺環(huán)境噪聲大的中央，房地產(chǎn)價(jià)錢肯定低下。噪聲小，安靜的中央，房地產(chǎn)價(jià)錢通常較高。2、大氣環(huán)境房地產(chǎn)所處的地域有無(wú)難聞的氣息、有害物質(zhì)和粉塵等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢影響也很大。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等中央的房地產(chǎn)價(jià)錢較低。3、水文環(huán)境地下水、溝渠、河流江湖、陸地等污染水平如何，對(duì)其左近的房地產(chǎn)價(jià)錢也有較大的影響4、視覺環(huán)境房地產(chǎn)周圍安放的東西能否雜亂，修建物之間能否協(xié)調(diào)，公園、綠化等構(gòu)成的景觀能否賞心順眼，這些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢都有影響5、衛(wèi)生環(huán)境清潔衛(wèi)生狀況如何，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢也有影響四、人口要素房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)如何，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢有著很大的影響。人口要素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢的影響，詳細(xì)可分為人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模三個(gè)方面。1、人口數(shù)量房地產(chǎn)價(jià)錢與人口數(shù)量的關(guān)系十分親密。就一國(guó)而言如此，一地域或一市的狀況也如此。特別是在城市，隨著外來人口或活動(dòng)人口的添加對(duì)房地產(chǎn)的需求肯定加大，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)錢的下跌。人口高密度地域，普通而言，房地產(chǎn)求多于供，供應(yīng)相對(duì)匱乏，因此價(jià)錢趨高。2、人口素質(zhì)人們的文明教育水平、生活質(zhì)量和文明水平，可以惹起房地產(chǎn)價(jià)錢上下的變化。人類社會(huì)隨著文明的興旺、文明的提高，公共設(shè)備肯定日益完善和普遍，對(duì)寓居環(huán)境也肯定力圖寬闊溫馨，凡此種種都足以添加房地產(chǎn)的需求，從而招致房地產(chǎn)價(jià)錢趨高。假設(shè)一個(gè)地域中的居民素質(zhì)低，組成復(fù)雜，次第欠佳，人們多不愿在此寓居，房地產(chǎn)價(jià)錢肯定高漲。3、家庭規(guī)模是指全社會(huì)或某一地域的家庭平均人口數(shù)。家庭規(guī)模發(fā)作變化，即使總數(shù)不變，也將惹起寓居單位數(shù)的變化，從而惹起需用住宅數(shù)量的變化，隨之招致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價(jià)錢。普通而言，隨著家庭規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，房地產(chǎn)價(jià)錢有下跌的趨向。五、經(jīng)濟(jì)要素影響房地產(chǎn)價(jià)錢的經(jīng)濟(jì)要素主要有：經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r，儲(chǔ)蓄，消費(fèi)，投資水平，財(cái)政收支以及金融狀況，物價(jià)〔特別是修建資料價(jià)錢〕，修建人工費(fèi)，利息率，居民支出，房地產(chǎn)投資。1、經(jīng)濟(jì)開展經(jīng)濟(jì)開展，預(yù)示著投資、消費(fèi)活動(dòng)生動(dòng)，對(duì)廠房、辦公室、商場(chǎng)、住宅和各種文娛設(shè)備等的需求添加，惹起房地產(chǎn)價(jià)錢下跌，尤其是惹起地價(jià)下跌。2、物價(jià)房地產(chǎn)價(jià)錢與物價(jià)的關(guān)系十分復(fù)雜。通常物價(jià)普遍動(dòng)搖，房地產(chǎn)價(jià)錢也將隨之變化；假設(shè)其他條件不變，那么物價(jià)變化的百分比相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)錢變化的百分比，而兩者的意向也應(yīng)分歧。就獨(dú)自一宗房地產(chǎn)而言，物價(jià)的變化可以惹起房地產(chǎn)價(jià)錢的變化，如修建資料價(jià)錢下跌，惹起修建物建形本錢添加，從而推進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)錢下跌。從一段較長(zhǎng)時(shí)期來看，房地產(chǎn)價(jià)錢的下跌率要高于普通物價(jià)的下跌率和國(guó)民收人的增長(zhǎng)率。3、居民支出通常居民支出的真正添加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對(duì)房地產(chǎn)的需求增多，招致房地產(chǎn)價(jià)錢下跌。假設(shè)居民支出的添加，是中、高等支出水平者的支出添加，對(duì)寓居房地產(chǎn)的需求添加，促使寓居房地產(chǎn)的價(jià)錢下跌。假設(shè)居民支出的添加，是高支出水平者的支出添加，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢的影響不大，不過，假設(shè)應(yīng)用剩余的支出從事房地產(chǎn)投資〔尤其是投機(jī)〕，那么肯定會(huì)惹起房地產(chǎn)價(jià)錢變化。六、社會(huì)要素1、政治安寧狀況政治安寧狀況，是指現(xiàn)有政權(quán)的動(dòng)搖水平，不同政治觀念的黨派和集團(tuán)的抵觸狀況等。普通來說，政治不安寧，意味著社會(huì)動(dòng)亂，影響人們投資、置業(yè)的決計(jì)，形成房地產(chǎn)價(jià)錢高漲。2、社會(huì)治安水平社會(huì)治安水平，是指偷盜、搶劫、強(qiáng)奸、殺人等方面的立功狀況。房地產(chǎn)所處的地域，如假定經(jīng)常發(fā)作此類立功案件，那么意味著人們的生命財(cái)富缺乏保證，因此形成房地產(chǎn)價(jià)錢高漲。3、房地產(chǎn)投機(jī)房地產(chǎn)投機(jī)，簡(jiǎn)言之就是投準(zhǔn)機(jī)遇，應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)錢的漲落變化，經(jīng)過在不同時(shí)期買賣房地產(chǎn)，從價(jià)差中獲取利潤(rùn)的行為。普通來說，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢的影響要能出現(xiàn)以下三種狀況：惹起房地產(chǎn)價(jià)錢下跌；惹起房地產(chǎn)價(jià)錢下跌；起著動(dòng)搖房地產(chǎn)價(jià)錢的作用。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)錢節(jié)節(jié)上升時(shí)，那些估量房地產(chǎn)價(jià)錢還會(huì)進(jìn)一步下跌的投機(jī)者紛繁搶購(gòu)，形成一種虛偽需求，無(wú)疑會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)錢進(jìn)一步下跌。而當(dāng)狀況相反時(shí)，那些估量房地產(chǎn)價(jià)錢還會(huì)進(jìn)一步下跌的投機(jī)者紛繁兜售房地產(chǎn)，那么會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)錢進(jìn)一步下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)錢高漲時(shí)，懷有日后房地產(chǎn)價(jià)錢會(huì)下跌心思的投機(jī)者置辦房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價(jià)錢下跌時(shí)拋出，這樣，就會(huì)出現(xiàn)當(dāng)房地產(chǎn)需求小的時(shí)分，投機(jī)者置辦房地產(chǎn)，形成房地產(chǎn)需求添加；而在房地產(chǎn)價(jià)錢下跌時(shí)投機(jī)者拋出房地產(chǎn)，添加房地產(chǎn)供應(yīng)，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)錢。4、城市化普通來說，城市化意味著人口向城市地域集中，形成城市房地產(chǎn)需求不時(shí)添加，帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)錢下跌。七、行政要素影響房地產(chǎn)價(jià)錢的行政要素，是指影響房地產(chǎn)價(jià)錢的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的要素，主要有土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價(jià)錢政策、行政附屬變卦、特殊政策、城市開展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地應(yīng)用規(guī)劃、稅收政策、交通控制等。1、土地制度土地制度對(duì)土地價(jià)錢的影響也許是最大的。例如，在中國(guó)傳統(tǒng)的土地制度下，嚴(yán)禁買賣、出租或許以其他方式合法轉(zhuǎn)讓土地，能夠使地租、地價(jià)基本不存在。2、住房制度住房制度與土地制度一樣，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢的影響也是最大的。實(shí)行低租金、福利制，肯定形成房地產(chǎn)價(jià)錢高漲。3、房地產(chǎn)價(jià)錢政策房地產(chǎn)價(jià)錢政策，有兩類：一類是低價(jià)錢政策；一類是低價(jià)錢政策。所謂低價(jià)錢政策，普通是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢聽任不論，或有意經(jīng)過某些措施抬高房地產(chǎn)的價(jià)錢；低價(jià)錢政策，普通是指政府采取種種措施抑制房地產(chǎn)價(jià)錢下跌。因此，低價(jià)錢政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)錢下跌，低價(jià)錢政策形成房地產(chǎn)價(jià)錢下落。4、特殊政策在上些中央樹立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，實(shí)行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對(duì)外開放措施，往往會(huì)提高該地域的房地產(chǎn)價(jià)錢。5、城市開展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地應(yīng)用規(guī)劃這些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢有很大的影響，特別是城市規(guī)劃中的規(guī)則用途、容積率、掩蓋率、修建高度等目的。詳細(xì)表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面：〔1〕就某一塊土地而言，它會(huì)降低地價(jià)?！?〕從總體上看，由于有利于土地的安康協(xié)調(diào)應(yīng)用，因此有提洼地價(jià)的作用。6、稅收政策直接或直接地對(duì)房地產(chǎn)課稅，實(shí)踐上是增加了應(yīng)用房地產(chǎn)的收益，因此形成房地產(chǎn)價(jià)錢高漲。7、交通控制某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通便利，但實(shí)踐上并方便利，這就是遭到了交通控制的限制。實(shí)行某種交通控制也許會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)錢，但對(duì)另一些房地產(chǎn)來講，實(shí)行這種交通控制那么能夠會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)錢。假設(shè)住宅區(qū)內(nèi)的路途上制止貨車通行，可以增加噪聲和行人行走的不平安感，因此會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)錢。八、心思要素心思要素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢的影響有時(shí)是一個(gè)不可無(wú)視的要素。影響房地產(chǎn)價(jià)錢的要素主要有以下七個(gè)：〔1〕購(gòu)置或出售心態(tài)；〔2〕欣賞興趣〔團(tuán)體偏好〕；〔3〕時(shí)興習(xí)尚；〔4〕接近名家住宅心思；〔5〕考究門牌號(hào)碼，樓層數(shù)字或土地號(hào)數(shù)；〔6〕考究風(fēng)水；〔7〕價(jià)值觀的變化。九、國(guó)際要素國(guó)際經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢也有很大影響。影響房地產(chǎn)價(jià)錢的主要要素有以下四個(gè)1、經(jīng)濟(jì)狀況開展良好，普通有利于房地產(chǎn)價(jià)錢下跌。2、軍事抵觸狀況。一旦發(fā)作戰(zhàn)爭(zhēng)，那么和平地域的房地產(chǎn)價(jià)錢會(huì)陡然下落，而那些遭到戰(zhàn)爭(zhēng)威脅或影響的地域，其房地產(chǎn)價(jià)錢也有所下降。3、政治統(tǒng)一狀況。如假定國(guó)與國(guó)之間發(fā)作政治統(tǒng)一，那么難免會(huì)出理想行經(jīng)濟(jì)封鎖、解凍存款、終止往來等，這些普通會(huì)招致房地產(chǎn)價(jià)錢下跌。4、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況這主要是國(guó)與國(guó)之間為吸引外資而停止的競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)劇烈時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)錢普通較高漲。十、其它要素影響房地產(chǎn)價(jià)錢除了上述羅列的九大要素之外，還有一些。如：有時(shí)房地產(chǎn)購(gòu)置者出于自身的急切需求，使得他只求失掉房地產(chǎn)，從而抬低價(jià)錢等。第三節(jié)挑選房產(chǎn)應(yīng)思索的效果一、價(jià)錢購(gòu)置商品房時(shí)，第一要素是價(jià)錢，購(gòu)房最終將以消費(fèi)者自己的經(jīng)濟(jì)條件能否順應(yīng)來取決買與不買。目前對(duì)商品房的普遍覺得是價(jià)錢太高，這兩方面的狀況一是相關(guān)于商品房的價(jià)值而言，有的價(jià)錢背叛了價(jià)值。另一種狀況是商品房的價(jià)錢相對(duì)人們的支出太高，從全體上看，我國(guó)城鎮(zhèn)居民絕大少數(shù)還屬于中低支出者。因此，購(gòu)樓時(shí)，思索得更多的將是價(jià)錢效果，即其經(jīng)濟(jì)接受才干效果。雖然買樓時(shí)普遍停止公積金、銀行按揭存款，但買樓的錢早晚是連本帶息還上的，沒有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后臺(tái)，普通的消費(fèi)者是不敢問津的。普通來說，高支出者，其購(gòu)置意向在高檔商品房，而中低支出者，那么對(duì)平價(jià)房、微利房感興味。二、面積購(gòu)置商品房時(shí)，面積是一個(gè)復(fù)雜而又敏感的效果。面積大小又與購(gòu)房總價(jià)款直接有關(guān)，因此必需搞清楚。目前，購(gòu)房者經(jīng)常接觸到的是修建面積和運(yùn)用面積兩種目的。1、修建面積。指各修建物每層外墻線〔或墻外柱子外緣線〕的水平投影面積。在房地產(chǎn)銷售、出租以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)注銷時(shí)作為計(jì)量規(guī)范。2、運(yùn)用面積。指修建內(nèi)各類可以有效運(yùn)用空間的凈面積。3、面積規(guī)范。任何一種住宅戶型的總面積及各運(yùn)用功用空間凈面積都有一個(gè)基本的面積要求，假定面積太小，那么難以停止合理分隔，也不能滿足各項(xiàng)運(yùn)用功用的基本要求，而面積過大，就會(huì)形成糜費(fèi)，關(guān)于購(gòu)置某一種明白戶型的購(gòu)房者來說，總面積過大或某種運(yùn)用功用面積過大，都是不經(jīng)濟(jì)的。購(gòu)房者在購(gòu)房中思索各運(yùn)用功用面積大小及相互之間的比例關(guān)系時(shí)，一定要在對(duì)運(yùn)用功用剖析的基礎(chǔ)上停止經(jīng)濟(jì)剖析，基本方法是：1、總價(jià)不變時(shí)，因某種功用面積添加招致成效添加數(shù)，應(yīng)大于其他功用因面積變小而招致的成效運(yùn)用減少數(shù)，后者仍能滿足基本要求，否那么不應(yīng)調(diào)整面積比例。2、其他功用面積不變時(shí)，某種功用面積擴(kuò)展招致添加數(shù)，應(yīng)大于支付的費(fèi)用，否那么該功用面積不宜擴(kuò)展。三、地段：開發(fā)商品修建的規(guī)范、層次與地段的等級(jí)成正比，即好的地段層次高，普通地段為普通層次，很多人在購(gòu)房時(shí)，只需經(jīng)濟(jì)條件容許，總是率先選擇市中心住宅。普通好的地段，均為成熟開發(fā)的社區(qū)，生活效勞設(shè)備、配套都有很完全，且交通便捷。交通評(píng)定地段的優(yōu)劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。最理想的樓盤是從寓居點(diǎn)到主要活動(dòng)地點(diǎn)的交通出行時(shí)間為15至30分鐘。住房當(dāng)然離下班地點(diǎn)越近越好，假設(shè)由于各種緣由不得不在遠(yuǎn)離下班地點(diǎn)的地段購(gòu)房，那么應(yīng)了解能否有便捷的交通，或許目前交通不很方便，不遠(yuǎn)的未來將會(huì)失掉緩解。因任務(wù)需求經(jīng)常出差的人員，最好思索住房與火車站、公共汽車站和碼頭有方便的聯(lián)絡(luò)。房型隨著生活水平的提高，購(gòu)房時(shí)應(yīng)不再單純地思索住得下的效果，而要求住得好，住得舒適。四明結(jié)構(gòu)，食寢分別，居寢分別，功用分區(qū)明白，空間規(guī)劃合理，采光、通風(fēng)、私密性的房型，將成為購(gòu)樓時(shí)選擇的目的。功用要求。凡成套單元住宅，必需具有如下的功用空間：臥室〔居室〕、廳、〔起居室外、過門、門廳、餐廳〕廚房、衛(wèi)生間、貯藏室外、過道、陽(yáng)臺(tái)〔二層以上〕。各類功用空間即有滿足基本要求的面積目的，也有到達(dá)最正確的運(yùn)用效果的面積目的。現(xiàn)代住宅的戶型特點(diǎn)：住宅戶型設(shè)計(jì)受制于功用化要求，修建結(jié)構(gòu)、進(jìn)深〔跨度〕及各單元的戶型比〔各戶型的數(shù)目比例〕?，F(xiàn)代住宅戶型設(shè)計(jì)發(fā)作一些變化：戶型逐漸擴(kuò)展強(qiáng)調(diào)廳的重要性，擴(kuò)展廳的運(yùn)用面積，變暗廳為明廳，增加廳的外部交通功能適當(dāng)添加廚房、衛(wèi)生間的運(yùn)用面積，完善外部功用，提高舒適性居室外的面積不求大，要求面積目的適當(dāng)，大小臥室外比例適宜，嚴(yán)厲區(qū)分主臥、次臥初級(jí)住宅添加了衛(wèi)生間的數(shù)目，在主臥設(shè)置衛(wèi)生間，別墅基本上每層都有有衛(wèi)生間。朝向與樓層：住宅位置曾經(jīng)固定，不存在質(zhì)量效果的狀況下，房子用著能否舒適，將取決于以下要素：1、朝向：任何一個(gè)購(gòu)房者在選取房進(jìn)程中，都有會(huì)留意到的到所購(gòu)住宅的朝向效果，住宅朝向直接影響人的生活。良好的朝向可以保證少量的陽(yáng)光經(jīng)過窗戶直射入室外，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對(duì)寓居者的身心十分有利。傳統(tǒng)觀念上，以南北朝向?yàn)檎?，東西朝向?yàn)槠?，朝南的房間為正房，是位尊的表示。通常以為，住宅朝向以的正南最正確，東西次之，朝北最次。除朝向外，還應(yīng)思索開窗時(shí)所面對(duì)的環(huán)境，即窗景，窗景應(yīng)趨利避害，趨優(yōu)避劣。層次：選擇層主要思索以下幾個(gè)要素：遮擋及采光狀況生活的便利水平環(huán)境要求家庭人口年齡構(gòu)成及安康狀況住宅樓的總層數(shù)普通來說，在不思索團(tuán)體要素的狀況下，住宅樓在總層數(shù)的1/3以上，2/3以下為較好的層次，此外對(duì)層次的選擇還與購(gòu)房者對(duì)數(shù)字的偏聽偏好有關(guān)。采光、通風(fēng)與層高采光可分為直接采光與直接采光，前者是指采光窗戶直接向外開設(shè)，后者是指采光窗戶朝向封鎖式的走廊〔普通為外廊〕有的雖稱直接采光，但廚房、廳、衛(wèi)生間應(yīng)用小天井采光，采光效果似乎直接采光。選購(gòu)住宅時(shí)，其主要房間朝朝陽(yáng)面，采光良好的住宅可以浪費(fèi)動(dòng)力，使人心境酣暢，便于住宅外部各運(yùn)用功用的布置，否那么將會(huì)臨時(shí)生活在昏暗之中，依托人工照明，對(duì)人的身心安康都不利。住宅的通風(fēng)要滿足對(duì)空氣活動(dòng)的基本要求，開啟門窗時(shí)保證室內(nèi)外空氣順利活動(dòng)，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風(fēng)。這就要求一套住宅最好占據(jù)住宅樓的兩個(gè)朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東與南，南與西等，只占據(jù)一個(gè)朝向時(shí)〔如板式住宅的〝眼鏡房〞〕通風(fēng)效果要差一些，通風(fēng)的另一個(gè)要求是能迅速掃除房間外部的異味，包括應(yīng)用門窗、通風(fēng)井，開井及機(jī)械裝置通風(fēng)。北京地域?qū)ζ胀ㄗ≌膶痈咭笞畹蜑?.7米，適當(dāng)提高層高，對(duì)運(yùn)用者都有利，特別是大空間的層高及凈空高度一定要保證。降低層高，就等于緊縮了生活空間，對(duì)運(yùn)用人的心思感受、家俱布置都有不利影響。寓居環(huán)境寓居環(huán)境的溫馨水平往往是權(quán)衡住宅單詞的最重要的要素，也決議著商品住宅升值潛力的大小。住房周圍的環(huán)境包括寓居環(huán)境和生活環(huán)境兩大類。住房最好不要選在工廠特別是污染嚴(yán)重的工廠左近，工廠及其噪聲，排出的廢氣、廢水將嚴(yán)重污染寓居環(huán)境質(zhì)量；也不要在城市干道或過境旁，更不宜在飛機(jī)的航線之下，交往車輛或飛機(jī)的噪聲，會(huì)攪擾正常的休息睡眠。生活環(huán)境是指住房周圍能否有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，能否有幼兒園、學(xué)校，能否有醫(yī)院診所、郵電通訊、文明文娛等公共設(shè)備。修建質(zhì)量在選購(gòu)商品房進(jìn)程中，最難以掌握的就是質(zhì)量效果；在日后運(yùn)用進(jìn)程中，使人感到煩惱最多的也是質(zhì)量效果。房屋質(zhì)量效果主要原因于設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)用。房屋質(zhì)量好壞主要表達(dá)在結(jié)構(gòu)、資料、功用設(shè)置、施工管理及質(zhì)量監(jiān)視幾個(gè)方面。凡建成后未取得?質(zhì)檢合格證書?的修建，不得交付運(yùn)用。因此，一棟建成的商品住宅樓能否有?質(zhì)檢合格證書?，也是其質(zhì)量好壞的一個(gè)標(biāo)志。購(gòu)房者應(yīng)仔細(xì)檢查?質(zhì)檢合格證書?，并查清該證能否是所購(gòu)住宅的合格證，發(fā)放單位能否為有權(quán)發(fā)證的質(zhì)檢部門，內(nèi)容中能否有特殊說明。在此進(jìn)程中假定有疑問應(yīng)及時(shí)向有關(guān)專業(yè)主管部門停止咨詢并尋求指點(diǎn)。物業(yè)管理狀況安居的首要條件是有屋可居，但假定沒有良好的物業(yè)管理，只能是有居而不安。所謂安居，關(guān)鍵不只在于物業(yè)硬件的有無(wú)，而在于營(yíng)建、堅(jiān)持和提高整潔、文明、庸俗、平安、方便、溫馨的軟環(huán)境。這一切只要專業(yè)化、規(guī)范的物業(yè)管理才干提供。購(gòu)房者在選擇房屋的同時(shí)，往往會(huì)會(huì)選擇一家好的物業(yè)管理企業(yè)，以確保寓居時(shí)的溫馨、平安和方便。在商品房預(yù)售階段，購(gòu)房者經(jīng)過其他方面來了解該商品房的物業(yè)管理狀況，如向開發(fā)商訊問日后管理的物業(yè)管理公司稱號(hào)、狀況；訊問與物業(yè)管理有關(guān)的硬件設(shè)備能否到位等。假設(shè)所購(gòu)置的商品房局部交付運(yùn)用或全部交付運(yùn)用，那么會(huì)直接到該小區(qū)去實(shí)地調(diào)查一番。主要從該小區(qū)的治安狀況、清潔狀況、收費(fèi)水平等方面了解住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況，因這三點(diǎn)是物業(yè)管理中最基本的內(nèi)容，它表達(dá)著物業(yè)管理的水平。開發(fā)商實(shí)力在購(gòu)置房產(chǎn)，消費(fèi)者會(huì)認(rèn)準(zhǔn)信譽(yù)好的開發(fā)商，認(rèn)準(zhǔn)品牌。詳細(xì)到購(gòu)房時(shí)，消費(fèi)者普通采用一問、二看、三調(diào)查的方法。A訊問房產(chǎn)公司的主管部門。購(gòu)房者往往經(jīng)過各種渠道了解選中住房的開發(fā)公司興辦的時(shí)間、開發(fā)的項(xiàng)目、資信狀況、一些工程質(zhì)量檢測(cè)狀況等，如發(fā)現(xiàn)這家房地產(chǎn)開發(fā)公司在各方面都表現(xiàn)較好時(shí)，會(huì)思索購(gòu)置該公司的商品房。B觀看房地產(chǎn)公司的辦公處。依照通常的時(shí)慣例那么，權(quán)利雄厚、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在各方面都注重自己的企業(yè)籠統(tǒng)，無(wú)論是抵消費(fèi)者，還是對(duì)其他供貨單位，都有良好的信譽(yù)。C調(diào)查已開發(fā)的住宅區(qū)。購(gòu)房者會(huì)到該公司已開發(fā)建成的住宅區(qū)去了解。普通會(huì)先看周圍環(huán)境，假設(shè)環(huán)境好，那么這家公司在物業(yè)管理上較擔(dān)任。假設(shè)渣滓遍地，環(huán)境差，那么物業(yè)管理有缺陷。再到住戶中去探問，管理能否好，收費(fèi)能否合理。最后到曾經(jīng)入住的房中看質(zhì)量如何。其它思索要素除以上應(yīng)思索要素外，在選房進(jìn)程中還應(yīng)思索到其他眾多要素，如地域升值潛力、社會(huì)治安、文明環(huán)境、親情要素等。第四節(jié)各類房地產(chǎn)的特點(diǎn)比擬：一、房地產(chǎn)按運(yùn)用性質(zhì)分類：1、住宅民宅公寓花園別墅2、公房3、商鋪4、廠房、倉(cāng)庫(kù)二、各類房地產(chǎn)特點(diǎn)比擬：區(qū)分從銷售方式特點(diǎn)、單位面積、坐落地域特點(diǎn)、設(shè)備特點(diǎn)及需求客戶特點(diǎn)等幾方面停止比擬論述。公寓房〔包括普通公寓住宅、酒店效勞公寓〕銷售方式：出售〔主要〕、租賃面積特點(diǎn)：100—200平方米坐落區(qū)域：城市寓居聚集區(qū)。環(huán)境較為安寧、生活設(shè)備完全、方便。設(shè)備要求：民用水、電、煤氣、?？蛻魜碓刺攸c(diǎn)：主要為本市常住居民。辦公房：銷售方式：租賃〔為主〕、出售面積特點(diǎn)：面積幅度較大，普通從幾百平米到上千平米。坐落區(qū)域：金融區(qū)。交通便利、具有少量停車位。設(shè)備：電、水、多條線路，商務(wù)效勞。需求特點(diǎn)：本地具有法人資歷的公司、外地公司辦事處。花園別墅：銷售方式：出售〔為主〕、租賃面積：250—450平米坐落區(qū)域：市郊結(jié)合部，交通便利、無(wú)環(huán)境污染。設(shè)備：煤氣、水、電、、花園等。樓層：1—2層需求特點(diǎn)：外籍、外地商人及本國(guó)富有的人商鋪：銷售方式：租賃〔為主〕、出售面積特點(diǎn)：方式多樣，幅度很大。獨(dú)立鋪面面積普通在一百平米左右，大型購(gòu)物中心面積約為幾萬(wàn)平米不等。存在方式：獨(dú)立門面店鋪、商場(chǎng)購(gòu)物中心坐落區(qū)域：商業(yè)氣氛較濃，人員活動(dòng)量大，交通便利，同行少、消費(fèi)層次與商品較為契合。設(shè)備：水、電、。面對(duì)客戶：本地、外地的商品批發(fā)商。物業(yè)特點(diǎn)：櫥窗大、門面寬、進(jìn)深小。廠房、倉(cāng)庫(kù)：銷售方式：租賃、出售面積特點(diǎn)：普通面積很大，從幾千到上萬(wàn)平米物業(yè)特點(diǎn)：交通便利〔接近碼頭、高速路〕、大型車輛出入方便、頂高、防潮、價(jià)錢廉價(jià)。設(shè)備：水、電、等?？蛻粜枨筇攸c(diǎn)：加工工廠主、超市、文娛運(yùn)營(yíng)商。第五節(jié)房地產(chǎn)買賣一、房產(chǎn)信息來源：1、媒體廣告媒體廣告包括報(bào)刊雜志上的廣告、廣播電視的廣告和招貼廣告等。經(jīng)過各種媒體廣告來宣傳預(yù)售和銷售的房屋，是房地產(chǎn)開發(fā)商最普遍采用的市場(chǎng)宣傳相識(shí)。房地產(chǎn)廣告普通包括預(yù)售和銷售房屋的位置、面積大小、裝修規(guī)范、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、銷售價(jià)錢，能否有金融機(jī)構(gòu)提供按揭，預(yù)售容許證號(hào)碼以及代理商和開發(fā)商號(hào)碼、售樓處地址等外容。2、開發(fā)商或代理商的宣傳品房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商通常把給潛在的房地產(chǎn)消費(fèi)者郵寄或發(fā)送宣傳品作為媒體廣告的輔佐手腕。其郵寄任務(wù)普通由開發(fā)商委托物業(yè)代理機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT代理郵寄業(yè)務(wù)的公司，針對(duì)依據(jù)有關(guān)線索挑選出來的潛在賣主來做的。發(fā)送宣傳品主要是在某些公共場(chǎng)所分發(fā)有關(guān)的宣傳資料。這種方法與做廣告相比，本錢相對(duì)低一些，購(gòu)房者經(jīng)過閱讀這類宣傳資料，普通能比廣告取得更多的信息。3、售樓書售樓書是有關(guān)房地產(chǎn)的詳細(xì)引見資料，這類資料通常由開發(fā)商或代理商直接寄送給那些對(duì)廣告、郵寄宣傳資料有反響的客戶，或直接寄送給那些的對(duì)租買該房地產(chǎn)有興味的人，購(gòu)房者也可以在開發(fā)商的售樓處失掉售樓書。售樓書普通是請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的，通常是印刷成精巧考究的小冊(cè)子，圖文并茂，富于吸引力。4、現(xiàn)場(chǎng)廣告牌如今大少數(shù)房地產(chǎn)施工現(xiàn)場(chǎng)都樹立一塊或假定干塊廣告牌來引見正在施工的項(xiàng)目的狀況。廣告牌的內(nèi)容通常包括項(xiàng)目規(guī)劃模型圖、位置圖、項(xiàng)目引見以及經(jīng)過精心選擇的具有宣傳性的廣告詞。另外，開發(fā)公司、承建公司、監(jiān)理公司、代理公司、設(shè)計(jì)公司的稱號(hào)也是廣告牌中必不可失的內(nèi)容。此外，將?施工容許證?、?樹立用地規(guī)劃容許證?、?樹立備工規(guī)劃容許證?等證件的號(hào)碼列在廣告牌上，也可添加購(gòu)房者的信任度。5、場(chǎng)樣板間修建物施工終了后，開發(fā)商會(huì)提供樣板房展現(xiàn)給購(gòu)房者。樣板房通常經(jīng)過精心裝修，并配齊家具設(shè)備和必要的裝飾品。購(gòu)房者統(tǒng)管觀賞樣板房，聽取售樓人員的現(xiàn)場(chǎng)解說，可添加理性看法，對(duì)欲購(gòu)置的房屋留下較深的印象。6、地產(chǎn)買賣會(huì)房地產(chǎn)買賣展現(xiàn)會(huì)普通由房地產(chǎn)行政管理部門或大型房地產(chǎn)代理公司舉行，會(huì)上展現(xiàn)買賣的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量較多，普通還有行政主管部門和專家接待購(gòu)房者的咨詢并處置相關(guān)業(yè)務(wù)，購(gòu)房者參與房地產(chǎn)展現(xiàn)會(huì)可以取得較多的房源信息和書面資料，在會(huì)上購(gòu)房者可對(duì)參會(huì)的名家房地產(chǎn)公司和代理公司的資源狀況停止調(diào)查、比擬、從中選擇信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。7、接與營(yíng)銷人員的交流購(gòu)房者在對(duì)廣告、售樓書等書面資料有所了解，初步確定欲購(gòu)置的房屋后，還要向開發(fā)商或代理商的售樓人員停止直接咨詢，從中了解購(gòu)置房屋的各方面的詳細(xì)狀況，包括入住者的手續(xù)，購(gòu)房款之外的其他費(fèi)用，房屋保險(xiǎn)公司、價(jià)款支付方式、合同公證狀況等。二、對(duì)客戶停止購(gòu)置力的剖析1、預(yù)算家庭可動(dòng)用的資金購(gòu)房者要對(duì)自己究竟可以拿出多少錢來買房有一個(gè)大致的估量，做到心里有數(shù)。購(gòu)房者首先要計(jì)算一下自己家庭的平均月支出，包括每一個(gè)家庭成員的薪金所得，利息支出和各種貨幣補(bǔ)貼等，再計(jì)算家庭的日常開支，包括家庭成員的飲食、穿著、交通、文明文娛以及教育費(fèi)用等方面的開支；然后還要留下一筆用于醫(yī)療、保險(xiǎn)、預(yù)防不測(cè)災(zāi)禍等方面的預(yù)備資金。將家庭平均月支出扣除日常生活開支預(yù)備資金，失掉家庭每月可以靈敏運(yùn)用的資金，加上家庭以前的積聚存款，就可以預(yù)算出自己的購(gòu)房才干。2、了解房屋價(jià)錢中的地價(jià)土地的價(jià)錢是商品房?jī)r(jià)錢構(gòu)成中的重要組成局部，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)城鎮(zhèn)商品房?jī)r(jià)錢構(gòu)成中，土地費(fèi)用占20%-----30%左右。在城市中，普通處于市中心的地段或交通方便的景點(diǎn)、開發(fā)區(qū)、商務(wù)中心、文明中心等處的地價(jià)相對(duì)較高，城市的房地產(chǎn)管理部門發(fā)布的基礎(chǔ)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)以及處于不同地域的同一類型的商品房?jī)r(jià)錢上的差異了解有關(guān)地價(jià)的資料。3、思索欲購(gòu)房屋的面積購(gòu)房者要依據(jù)自己的家庭人口數(shù)量和住房需求，來思索欲購(gòu)房屋的面積。房屋面積的大小直接關(guān)系到房屋的售價(jià)。房屋面積多一平方米，購(gòu)房者就能夠要多付幾千元，甚至上萬(wàn)元。購(gòu)房者在買房時(shí)，要了解一座修建物的有效面積系數(shù)〔即〝?shù)梅柯狮暋常^有效面積系數(shù)是指修建物內(nèi)可運(yùn)用面積與總修建物面積的比例，有效面積系數(shù)越大，可運(yùn)用面積就越大。普通狀況下，多層的磚混結(jié)構(gòu)住宅樓的有效面積系數(shù)為0.7---0.8;而高層住宅樓的有效面積系數(shù)在0.7---0.75左右,低的只要0.65。由于購(gòu)房者都是依據(jù)修建面積付款的，因此，有效面積系數(shù)的大小，意味著購(gòu)房者花異樣的錢，買到的房子的運(yùn)用面積的多少能夠差異很大。4、調(diào)查有關(guān)物業(yè)管理的各項(xiàng)支出目前新建的住宅小區(qū)都實(shí)施了物業(yè)管理效勞，物業(yè)管理效勞收費(fèi)的項(xiàng)目包括：公共設(shè)備和設(shè)備日常運(yùn)轉(zhuǎn)、維修及保養(yǎng)費(fèi)、綠化管理費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、保安費(fèi)、管理和效勞人員的工資及福利費(fèi)、物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等。購(gòu)置者一旦購(gòu)置了房屋就要支出物業(yè)管理的費(fèi)用，這筆開支一年中少那么數(shù)百元，多那么數(shù)幾千元。5、權(quán)衡家庭歸還存款的才干為了增強(qiáng)普通支出者的購(gòu)房才干，國(guó)度將鼎力推行購(gòu)房存款業(yè)務(wù)，以處置購(gòu)置力與理想住房需求的矛盾。購(gòu)房者應(yīng)用銀行存款購(gòu)房時(shí)，要思索銀行存款利率的上下，銀行可借貸金額，首期付款金額，分期付款的期限，每月付款等要素。6、確定購(gòu)房及抵押存款時(shí)的稅費(fèi)支出購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)購(gòu)房者要依照國(guó)度有關(guān)規(guī)則交納一定的稅費(fèi)，包括房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、土地運(yùn)用稅和一些行政性收費(fèi)等。依照國(guó)度稅收規(guī)則，房產(chǎn)稅的稅率為房產(chǎn)值的1.2%；契稅的稅率為房屋成交價(jià)的3%；印花稅為合同售價(jià)的1‰；大中城市的土地運(yùn)用稅為每平方米0.4元至10元；各地域有關(guān)房地產(chǎn)的行政性收費(fèi)項(xiàng)目各不相反,收費(fèi)額也不一樣。7、預(yù)備必要的咨詢效勞費(fèi)用由于購(gòu)置房產(chǎn)觸及到多方面的專業(yè)知識(shí)，購(gòu)置房屋的順序、手續(xù)比擬復(fù)雜繁瑣，為了使自己的合法利益遭到維護(hù)，購(gòu)房者應(yīng)樹立〝在專家指點(diǎn)下購(gòu)房〞的觀念，把必要的咨詢效勞費(fèi)、律師費(fèi)等列入自己的購(gòu)房預(yù)算之中，花這筆錢可以接受專家提供的專業(yè)效勞，延聘律師可以給自己把關(guān)，防止以后能夠出現(xiàn)的巨額經(jīng)濟(jì)損失，還是很值得的。第六節(jié)房產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)制度一、稅費(fèi)基本知識(shí)稅收是國(guó)度為完成其職能，仰仗政治權(quán)利，依照法律規(guī)則的規(guī)范，強(qiáng)迫地、無(wú)償?shù)卣魇肇泿呕驅(qū)嵨锏囊环N經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是國(guó)度參與社會(huì)產(chǎn)品和國(guó)民支出分配和再分配的重要手腕，也是國(guó)度管理經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要調(diào)理杠桿。稅收具有以下清楚特征：強(qiáng)迫性。國(guó)度稅收，是由稅法直接規(guī)則的，征稅人必需依法征稅，自覺實(shí)行征稅義務(wù)。否那么，就要遭到法律制裁。無(wú)償性。國(guó)度以稅收方式取得財(cái)政支出是無(wú)償征收，是一種雙方的法律行為。固定性。國(guó)度稅收，是依照稅法規(guī)則的比例或數(shù)額征收。稅率是指征稅額與征稅對(duì)象數(shù)額之間的比例，它是計(jì)算應(yīng)征稅額的尺度，我國(guó)現(xiàn)行稅法的稅率有比例稅率、累進(jìn)稅率和定額稅率三種。二、稅種與規(guī)范契稅依據(jù)法律規(guī)則，凡房屋的買賣、典當(dāng)、贈(zèng)與或交流的接受人均應(yīng)憑房地產(chǎn)一切權(quán)證和當(dāng)事人雙方訂立的契約交納契稅，詳細(xì)契稅的稅率如下：買賣契稅，按賣價(jià)征收6%〔中央補(bǔ)貼3%〕典契稅率，按典價(jià)征收3%贈(zèng)與契稅，按現(xiàn)值價(jià)錢征收6%〔中央補(bǔ)貼3%〕印花稅印花稅是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)益容許證照授受等行為而制定、領(lǐng)受的應(yīng)稅征收的一種稅。印花稅的征稅人為應(yīng)稅憑證的書立人、領(lǐng)受人或運(yùn)用人。印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最普遍、最少量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證，詳細(xì)包括以下幾項(xiàng)：A購(gòu)銷、加工承攬、樹立工程勘探設(shè)計(jì)、修建裝置工程承包、財(cái)富租賃、貨物運(yùn)輸、包儲(chǔ)保管、借款、財(cái)富保險(xiǎn)、技術(shù)等合同或許具有合異性質(zhì)的憑證。B產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移一切C營(yíng)業(yè)帳簿D權(quán)益、容許證照E經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。A對(duì)一些載有金額的憑證，采用比例水利。稅率共分五個(gè)層次：區(qū)分為所載金額的1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰、0.03‰。B對(duì)一些無(wú)法計(jì)算金額的憑證，或許雖載有金額，但作為計(jì)稅依據(jù)清楚不合理的憑證，每件交納一定數(shù)額的稅款。房屋買賣合同印花稅為0.03%，買賣印花稅為0.05%，房屋租賃印花稅為0.1%。土地增值稅土地增值稅是國(guó)度為了規(guī)范土地和房地產(chǎn)買賣次第，調(diào)理土地增值收益而采取的一項(xiàng)稅收調(diào)理措施。作為普通消費(fèi)者團(tuán)體所購(gòu)房產(chǎn)，假設(shè)僅用于自己寓居運(yùn)用，不用交納土地增值稅；只要在購(gòu)房者再轉(zhuǎn)讓運(yùn)營(yíng)此房產(chǎn)，并取得一定的增值收益時(shí)，才有必要交納土地增值稅。團(tuán)體因任務(wù)調(diào)動(dòng)或改善寓居條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡寓居滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；寓居滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；寓居未滿3年的，按規(guī)則計(jì)征土地增值稅。土地增值稅的征收實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：增值額未超越扣除項(xiàng)目金額50%的局部，稅率為30%增值額超越扣除項(xiàng)目金額50%的局部，未超越100%的局部，稅率為40%增值額超越扣除項(xiàng)目金額100%的局部，未超越200%的局部，稅率為50%增值額超越扣除項(xiàng)目金額200%的局部，稅率為200%土地運(yùn)用稅土地運(yùn)用稅或稱城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅，是以城鎮(zhèn)的國(guó)有土地為征稅對(duì)象，以運(yùn)用土地的面積為計(jì)稅依據(jù)，向運(yùn)用國(guó)度土地的單位和團(tuán)體征收的稅種。土地運(yùn)用稅在同意建制的城市和縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)開征，在這些行政區(qū)域國(guó)有土地的運(yùn)用單位和團(tuán)體，都是土地運(yùn)用稅的征稅人。土地運(yùn)用稅以征稅人所運(yùn)用的土空中積為計(jì)稅依據(jù)。土地運(yùn)用稅實(shí)行定額稅率〔即固定稅額〕，國(guó)度規(guī)則大、中、小城市每平方米土地的幅度稅額，由各省、自治區(qū)、直轄市在這個(gè)幅度內(nèi)確定集體的固定稅額。A大城市〔指50萬(wàn)以上至100萬(wàn)人口〕每平方米土地的年稅額為0.5至10元人民幣。B中等城市〔指20萬(wàn)以上至50萬(wàn)人口〕每平方米土地的年稅額為0.4至8元人民幣。C小城市每平方米土地的年稅額為0.3元至6元人民幣。D工礦區(qū)域每平方米土地的年稅額為0.2至4元。房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是在城鎮(zhèn)外向房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一切人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的征稅義務(wù)人是房屋的產(chǎn)權(quán)一切人。產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)度的，由運(yùn)營(yíng)管理單位交納，產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人交納，產(chǎn)權(quán)一切人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未處置的，由房產(chǎn)代管人或許運(yùn)用人交納。因此，除房屋產(chǎn)權(quán)人外，承典人、房產(chǎn)代管人、運(yùn)用人也能成為房產(chǎn)稅的義務(wù)征稅人。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次扣減10%至30%的余值，詳細(xì)減除幅度那么由省市自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)則。房屋如出租，那么可以年租金為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。營(yíng)業(yè)稅凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、咨詢、中介、信息效勞及房地產(chǎn)出租都必需交納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅是對(duì)中國(guó)境內(nèi)運(yùn)營(yíng)交通運(yùn)輸業(yè)、修建業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通訊業(yè)、文明體育業(yè)、文娛業(yè)、效勞業(yè)或有轉(zhuǎn)讓有形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)行為的單位和團(tuán)體，按其營(yíng)業(yè)額所征收的一種稅，其中金融保險(xiǎn)業(yè)、效勞業(yè)、轉(zhuǎn)讓有形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率為5%。第七節(jié)購(gòu)房存款一、購(gòu)房存款方式〔一〕按揭按揭即團(tuán)體住房商業(yè)性存款。它是由銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者三方共同參與買賣住房的融資行為，實(shí)踐上是為了協(xié)助供房者(開發(fā)商)和購(gòu)置者完成住房買賣而由銀行提供存款支持的融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。按揭的前提條件是：購(gòu)房者必需將購(gòu)入的房屋作抵押，房地產(chǎn)開發(fā)商必需回購(gòu)擔(dān)保。按揭中的三方關(guān)系是經(jīng)過三份不同的合同協(xié)議確定的，如下圖：房地產(chǎn)商購(gòu)房者銀行〔協(xié)作協(xié)議〕〔購(gòu)房合同〕房地產(chǎn)商購(gòu)房者銀行支付房?jī)r(jià)款建房出售〔借貸合同〕住房?jī)?chǔ)蓄存款和分期還款申辦團(tuán)體購(gòu)房抵押存款應(yīng)具有的條件?！?〕借款人必需是具有獨(dú)立民事行為才干的團(tuán)體。〔2〕購(gòu)房者持有寓居地合法的身份證明?！?〕與開發(fā)商簽署了購(gòu)房協(xié)議，并已支付首期購(gòu)房款。〔4〕贊同以所購(gòu)房產(chǎn)作抵押。〔5〕具有令存款銀行滿意的財(cái)務(wù)狀況。購(gòu)房