番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案

番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案2023/12/28番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案橋南街迎來大開發(fā)項目的商機(jī)及競爭情況介紹番禺各級商業(yè)中心的租售規(guī)律初探項目基本情況調(diào)研及多向定位思路項目工作思路番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案第一部分橋南街迎來大開發(fā)番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案一個新城區(qū)的大開發(fā)，必然會催生一個新商業(yè)中心的崛起。根據(jù)政府規(guī)劃，橋南街是番禺區(qū)規(guī)劃建設(shè)的新中心城區(qū)所在地，被定位為番禺區(qū)副中心城區(qū)，新城區(qū)將建設(shè)成為融精品商業(yè)、休閑度假、文化娛樂于一體的城市文化與商業(yè)中心，具有南國水鄉(xiāng)特色的、適宜居住和創(chuàng)業(yè)的高質(zhì)量城市居住生活區(qū)，吸引廣州乃至更大范圍的高收入階層居住。城市向南，財富向南。廣州南拓，帶動了整個番禺房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，政策導(dǎo)向引發(fā)了橋南街的城市開發(fā)熱潮，奧園、雅居樂、萬科等知名品牌房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛南下圈地，華景新城、海倫堡、御院、華薈南景、新世紀(jì)別墅花園、德寶別墅花園、金業(yè)別墅花園、番禺奧林匹克花園、綠庭雅苑、喜盈雅境、昊龍花園、朗陶居、康城水郡、雍雅等園林式住宅小區(qū)陸續(xù)建設(shè)。一代新城換舊城，橋南街已經(jīng)從一個工業(yè)、農(nóng)業(yè)為主的街道辦向一個新中心城區(qū)實現(xiàn)了大躍進(jìn)。片區(qū)目前居住人口規(guī)模近10萬，隨著規(guī)劃項目的建設(shè)，未來人口規(guī)模將達(dá)到16萬。加上橋南與沙灣鎮(zhèn)交界處即將開發(fā)的雅居樂規(guī)劃的10萬人，項目未來主要輻射范圍內(nèi)的消費(fèi)人口將達(dá)到26萬以上。大量高收入、高消費(fèi)的居民匯聚，呼吁著新商業(yè)中心的強(qiáng)勢崛起。番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案第二部分項目的商機(jī)及競爭情況介紹番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案根據(jù)《廣州市番禺區(qū)2004-2010年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》顯示，番禺區(qū)商業(yè)發(fā)展空間結(jié)構(gòu)體系將由兩大系統(tǒng)、三條發(fā)展軸、四級網(wǎng)絡(luò)商業(yè)功能區(qū)和五大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)構(gòu)成。規(guī)劃實施后，將有助于將番禺打造成珠江三角洲一流的購物中心、休閑中心、娛樂中心和物流集散中心。

兩大體系：按照番禺商業(yè)發(fā)展態(tài)勢，批發(fā)與零售將成為番禺商業(yè)未來發(fā)展的兩大系統(tǒng)。

三條發(fā)展軸：指的是地鐵三號線發(fā)展軸線、地鐵四號線發(fā)展軸線和沙灣-中心城區(qū)-石基商業(yè)發(fā)展軸線。

四級網(wǎng)絡(luò)：由包括易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心、番禺廣場-羅家現(xiàn)代商業(yè)中心、漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心在內(nèi)的區(qū)級中心區(qū)，由6個商業(yè)中心組成的區(qū)級副中心區(qū)，由8個鎮(zhèn)商業(yè)中心和28個樓盤商業(yè)中心構(gòu)成的鎮(zhèn)級（大型樓盤）商業(yè)中心區(qū)和包含一批村及社團(tuán)(組團(tuán))商業(yè)中心的社區(qū)商業(yè)中心區(qū)構(gòu)成。

提示：目前暫未找到政府資料明文確定本項目所在的橋南街具體屬于哪個商業(yè)中心，據(jù)我們判斷，番禺的6個街道辦很有可能就是區(qū)級副中心區(qū)中的組成部分，那么橋南街極有可能是6大區(qū)級副中心區(qū)的商業(yè)中心之一，但最終還需與政府相關(guān)部門核實。一、番禺商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案五大發(fā)展區(qū)：分別是中心城區(qū)發(fā)展區(qū)、北部重點(diǎn)建設(shè)區(qū)、東部重點(diǎn)發(fā)展區(qū)、南部引導(dǎo)發(fā)展區(qū)、大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)。中心城區(qū)發(fā)展區(qū)：東起石基南部干線，西到市橋景觀大道(規(guī)劃中)，北至北二環(huán)，南到市橋水道，區(qū)內(nèi)核心為易發(fā)步行街以及繁華路、大北路一帶區(qū)域和番禺廣場-羅家購物中心為代表的城市商業(yè)中心。北部重點(diǎn)建設(shè)區(qū)：金山大道以北，南部干線以西所含的全部建成區(qū)范圍，其規(guī)劃以地鐵建設(shè)以及其他快速通道的建設(shè)為契機(jī)，建設(shè)區(qū)級副商業(yè)中心區(qū)，依托主要快速干道發(fā)展大中型專業(yè)(批發(fā))市場，發(fā)展以零售和服務(wù)為主導(dǎo)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。東部重點(diǎn)發(fā)展區(qū)：包括石基、石樓、東涌(魚窩頭)，將以建設(shè)廣州新城為契機(jī)，發(fā)展區(qū)級零售和休閑服務(wù)為主導(dǎo)的商業(yè)功能區(qū)。南部引導(dǎo)發(fā)展區(qū)：包括沙灣水道以南的魚窩頭、欖核、大崗等鎮(zhèn)域，該區(qū)將定位為番禺片區(qū)的中部都市能源發(fā)展區(qū)，打造南部農(nóng)副產(chǎn)品交易中心。第五個就是廣州市未來“十一五”規(guī)劃期內(nèi)重點(diǎn)建設(shè)與發(fā)展區(qū)域——大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)：該區(qū)將按照主要為大學(xué)生和教職工服務(wù)的宗旨進(jìn)行發(fā)展，滿足該區(qū)域的商業(yè)需求并輻射周邊區(qū)域。

提示：五大發(fā)展區(qū)中沒有涉及本項目所在的橋南街，加上番禺的區(qū)級商業(yè)中心呈現(xiàn)多級化的現(xiàn)狀，為本項目的定位提供了多種可能性。番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案如圖所示，與項目形成競爭的主要有三個商業(yè)中心：易發(fā)商業(yè)中心、羅家商業(yè)中心、大潤發(fā)商業(yè)中心。二、項目的競爭情況介紹番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案易發(fā)商業(yè)中心是番禺中心城區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)中心，以繁華路商業(yè)街（以中端商場為主）、大北路商業(yè)街（以品牌、潮流街區(qū)為主）、東涌路商業(yè)街（為大北路延伸段）為核心，總商業(yè)體量約25萬平方米，整體定位中低檔次，是一個大眾化消費(fèi)的聚集地。市橋商圈距離本項目僅2公里，將與本項目形成直接競爭，是未來項目定位要研究的重點(diǎn)對象。（一）易發(fā)商業(yè)中心繁華盛世易發(fā)商業(yè)街商業(yè)中心易發(fā)商業(yè)街西街友誼中心番山名城番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案羅家商業(yè)中心占地約150畝，分兩期建設(shè)，首期建筑面積約6至8萬平方米，分3~4層，吉之島、新大新、廣百、麥德龍、家樂福等知名商貿(mào)企業(yè)經(jīng)洽談后均有意入駐，目前招商工作正在緊鑼密鼓地進(jìn)行。羅家購物中心距離本項目3公里，對本項目會產(chǎn)生一定的競爭。（來源為網(wǎng)上資料）（二）羅家商業(yè)中心番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案該商業(yè)中心與本項目同樣位于橋南街，由在建的4萬平方米大潤發(fā)購物廣場與5000平米蘇寧電器構(gòu)成，該商業(yè)中心與本項目只有1公里的距離，將與本項目形成直接競爭。（三）大潤發(fā)商業(yè)中心蘇寧電器大潤發(fā)購物廣場番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案第三部分番禺各級商業(yè)中心價值規(guī)律初探番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案一、各級商業(yè)中心租售情況調(diào)查番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案易發(fā)商業(yè)中心是番禺區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)聚集地，由易發(fā)商業(yè)街、繁華盛世購物中心、繁華路商業(yè)街、大北路商業(yè)街、東涌路商業(yè)街等構(gòu)成，總商業(yè)體量逾25萬平方米。（一）區(qū)級商業(yè)中心——易發(fā)商業(yè)中心番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案編號名稱位置業(yè)態(tài)主力鋪面積(m/間)主流租金（元/㎡·月）主流售價（元/㎡）備注1繁華盛世繁華路服裝鞋包等街鋪：60—80商場鋪：10—20250-300繁華路街鋪4-7萬，商場內(nèi)鋪3-4萬目前招商中2易發(fā)步行街易發(fā)路運(yùn)動休閑、男裝等40—80600-1000只租不售商業(yè)氣氛濃厚，臨街以國內(nèi)一線運(yùn)動休閑品牌為主3繁華路商業(yè)街核心段繁華路品牌服裝等15—70600—1000暫無轉(zhuǎn)讓5匯百城（商城）繁華路時裝、精品商場鋪：15—401層租金270；2、3層租金200只租不售目前招商中7名店城（商城）大北路潮流服飾商場鋪：40400-500只租不售生意狀況較好8百德商業(yè)中心（商城）橋東路服裝、精品商場鋪：50400-500只租不售生意狀況較好9金佳活力城（商城）東涌路潮流服飾商場鋪：30-601、2層150-200；3、4層100-150一層某較偏單位60㎡售價2.7萬；已開業(yè)，生意一般，目前有少量單位在招商小結(jié)：目前番禺區(qū)級商業(yè)中心的核心區(qū)域一樓街鋪主流租金為600-800元/㎡?月，按照成熟商圈6%回報率計算，街鋪主流價值達(dá)到120000-160000元/㎡，這是本項目發(fā)展的前景。通常一個市級商業(yè)中心處于開發(fā)初期，其商鋪的入市價值只有成熟期的1/3左右。番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案華南商業(yè)中心位于番禺迎賓路，片區(qū)距離主城半小時，被規(guī)劃為廣州CLD居住區(qū)。擁有祈福新村、星河灣、錦繡香江、南國奧林匹克花園等居住區(qū)，人口密度高。根據(jù)《廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃2003-2012》，華南商業(yè)中心由“萬博-長隆-漢溪”構(gòu)成，將被打造成商貿(mào)區(qū)、休閑度假區(qū)于一體的超大型商圈。該商業(yè)中心目前主要有以家居專賣為主的萬博中心和以零售購物為主的海印又一城。其中海印又一城目前在建。（二）區(qū)級商業(yè)副中心-華南商業(yè)中心番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案小結(jié)：目前番禺區(qū)級副商業(yè)中心主要商業(yè)都為近期開發(fā)完成的或正在建設(shè)的項目，所以華南商業(yè)中心尚處發(fā)展中，其商鋪價值還未能達(dá)到一個城市區(qū)級商業(yè)副中心的水準(zhǔn)。我司通過對番禺各級商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的考察，并參照其他城市的各級商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價值規(guī)律，對番禺區(qū)級副商業(yè)中心的街鋪價值進(jìn)行預(yù)估，預(yù)計其成熟期街鋪的主流售價能夠達(dá)到10—12萬/平方米左右，而入市價格一般為3—4萬/平方米。編號名稱位置規(guī)模商家面積(㎡)主營業(yè)態(tài)主流租金及售價等備注1萬博中心（已營業(yè)）迎賓路建筑面積20萬平方米，600間鋪。（主力店+街區(qū)模式）吉盛偉邦家具中心整體二層/局部四層160000㎡各式家具兒童天地商業(yè)街，主力鋪50—80平米/間，二手轉(zhuǎn)讓價2萬元/㎡左右。租金：50—60元/㎡·月；遞增率：10%；管理費(fèi)：40元/㎡；實用率：60%以上萬博中心是以家具采購為主的購物中心，因此商業(yè)街的價值并不高。天河城二層共15000㎡歐萊斯折扣店百花名店坊一層共5000㎡男女服飾、小飾品、家居用品四海一家二層共5000㎡餐飲、娛樂兒童天地二層共3300㎡早教中心、兒童服裝、玩具蘇寧電器二層共2200㎡家用電器2又一城（在建）迎賓路建筑面積共20萬平米,商業(yè)10萬平米。（主力店+街區(qū)）沃爾瑪山姆會員店23000㎡倉儲式商場、超市只租不售，目前尚未定價項目在建，前期招商中。番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案（三）鎮(zhèn)級（大型樓盤）商業(yè)中心番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案1、清河?xùn)|路商業(yè)中心清河?xùn)|路商業(yè)中心以番禺區(qū)清河?xùn)|路為主軸，沿線建有多個中高檔樓盤，規(guī)劃有社區(qū)商業(yè)街，主要東怡新區(qū)社區(qū)商業(yè)街、金海岸花園社區(qū)商業(yè)街、盛泰花園社區(qū)商業(yè)街、東暉園社區(qū)商業(yè)街等。編號名稱位置主力鋪面積（㎡）業(yè)態(tài)主流租金（元/㎡·月）主流售價1瑞和園商業(yè)街臨清河?xùn)|路60—80便利、美發(fā)等602萬/平方米左右2金海岸花園商業(yè)街臨清河?xùn)|路60—80便利、美發(fā)等602萬/平方米左右編號名稱位置主力鋪面積（㎡）業(yè)態(tài)主流租金（元/㎡·月）主流售價1東晟明珠商業(yè)街東興路50—70餐飲、便利等50-601.5—2萬/平方米2創(chuàng)意SOHO商業(yè)街東環(huán)路80全部空鋪報價701.5—2萬/平方米2、羅家商業(yè)中心羅家商業(yè)位于政府重點(diǎn)規(guī)劃的羅家商業(yè)圈內(nèi)。但目前，羅家現(xiàn)代商業(yè)中心未建，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套以社區(qū)商業(yè)為主，該片區(qū)人口結(jié)構(gòu)主要是村民，消費(fèi)層次偏低。番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案3、橋南商業(yè)中心橋南商業(yè)中心商圈內(nèi)主要有海倫堡、花樣年華、華景新城、喜盈嘉等高尚社區(qū)，主要的商業(yè)配套有海倫堡商業(yè)街、花樣年華商業(yè)街、喜盈嘉立思商業(yè)街、綠庭雅苑商業(yè)街等，社區(qū)人口較密集，消費(fèi)力較強(qiáng)，經(jīng)營狀況良好。編號名稱位置主力鋪面積（㎡）業(yè)態(tài)主流租金（元/㎡·月）主流售價1海倫堡商業(yè)街南華路60—80文具用品、生活便利等60-902—3萬/平方米2花樣年華商業(yè)街德賢路60家居、裝飾等40-50外街1.5-2.5萬/平方米；內(nèi)街1.5萬/平方米左右；3喜盈嘉立思商業(yè)街橋南路60—100定位美食街，目前只引進(jìn)了肯德基，其他大部分為空鋪招商中30-50暫時只租不售鐘村作為番禺最先發(fā)展起來的大型社區(qū)，人口已達(dá)到10萬人，擁有祈福新村、奧園等大社區(qū)，主要配套商業(yè)有祈福新村商業(yè)街、奧園商業(yè)街，片區(qū)消費(fèi)力較強(qiáng)，經(jīng)營狀況良好。編號名稱位置主力鋪位面積（㎡）業(yè)態(tài)主流租金（元/㎡·月）主流售價（元/㎡）1祈福新村商業(yè)街市廣路40—50便利、美發(fā)等120-1502.5萬左右2奧園商業(yè)街市廣路40—60便利店外街租金80元；內(nèi)街租金50外街2-3萬；內(nèi)街1.4萬4、鐘村商業(yè)中心番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案5、洛溪商業(yè)中心洛溪位于番禺區(qū)西北，得新城開發(fā)之優(yōu)勢，常住人口達(dá)到數(shù)十萬，擁有碧桂園、錦繡江南、奧林匹克等大社區(qū)，主要配套商業(yè)有奧林匹克商業(yè)街等。編號名稱位置面積（㎡）業(yè)態(tài)租金（元/㎡·月）售價（元/㎡）備注1奧林匹克商業(yè)街興南大道25便利1202.5萬左右社區(qū)底商便民服務(wù)型小結(jié)：根據(jù)對番禺區(qū)不同鎮(zhèn)級（大型樓盤）商業(yè)中心的調(diào)研得知，番禺區(qū)鎮(zhèn)級（大型樓盤）商業(yè)中心街鋪主流租金為60-120元/平方米?月，主流售價為2.5—3萬元/平方米左右，主流回報率為3%左右。番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案（四）酒店式公寓編號名稱位置規(guī)模價格（元/㎡）A尚東尚筑酒店公寓清河?xùn)|路（番禺客運(yùn)站西側(cè)200米）共2棟，每棟17層，每層12套，共300多套公寓，主流面積39-144㎡/套毛坯房：6000—8000；帶裝修：9000—11000B星河灣假日酒店大石·迎賓路1棟，17層，每層36套，共200多套，主流面積50-55㎡/套二手價：8000—9000C歐洲國際假日酒店橋南·番禺橋南南華路1棟，每層12套，共276套客房，主流面積70-100㎡/套，單層建筑面積1000㎡左右二手價：7000—9000D喜盈嘉立思酒店公寓橋南·市橋南城路1棟，（3-11層），每層32套，共約300套，主流面積30-50㎡/套7000—10000小結(jié)：目前番禺區(qū)在售的酒店式公寓單個項目體量在3萬平方米左右，單層面積在1500㎡左右，其主流售價在8000元/平方米左右。番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案第四部分項目基本情況調(diào)研及多向定位思路番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案地理位置:項目位于番禺區(qū)橋南片區(qū)，南城路、福德路、德昌路、南華路交匯處；總用地面積:89475平方米；建設(shè)用地面積:64861平方米；商業(yè)金融用地:57558平方米；停車場用地:7303平方米；總建面積:179977平方米；建筑密度:不超過45%；建筑限高:80米；紅線范圍:455米(長)×146米(寬)。一、項目基本情況調(diào)研番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案根據(jù)項目所處區(qū)位地段、地塊規(guī)模及技術(shù)指標(biāo)，得出項目三種定位方向：區(qū)級商業(yè)中心、區(qū)級副商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心（相當(dāng)于鎮(zhèn)級商業(yè)中心）。二、項目的多向定位思路本項目易發(fā)商業(yè)中心項目與易發(fā)商業(yè)中心共同形成區(qū)級商業(yè)中心，輻射整個番禺區(qū)。1、定位方向一：區(qū)級商業(yè)中心分析1：番禺中心城區(qū)的易發(fā)商業(yè)中心發(fā)展較早，居住區(qū)密集，沒有為商業(yè)發(fā)展預(yù)留空間，商業(yè)的發(fā)展受到了限制，很多商業(yè)不是量身定做，而是“削足適履”的通過租賃老的民房或老商城來經(jīng)營，在配套上很難達(dá)到中高端商家的要求，所以繁華路與大北路雖然商業(yè)體量龐大，但是消費(fèi)檔次局限在中低端，整個城市中心區(qū)亟需一個中高檔次的商業(yè)中心。本項目距離老商業(yè)中心只有2公里，而且所在區(qū)域?qū)儆诜母蝗司幼^(qū)，為本項目定位成一個中高檔次的區(qū)級商業(yè)中心，奠定了一定的基礎(chǔ)。項目定位成區(qū)級商業(yè)中心，既能彌補(bǔ)易發(fā)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)不足，又能將現(xiàn)有商業(yè)中心的體量做大，互補(bǔ)共榮，輻射整個番禺，使得其他商業(yè)中心難以與之抗衡。番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案分析2：目前番禺區(qū)級商業(yè)中心的“易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心、番禺廣場-羅家現(xiàn)代商業(yè)中心、漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心”三個商業(yè)中心相對獨(dú)立，呈現(xiàn)多極化，本項目完全可以憑借著橋南街的地理優(yōu)勢和商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，打造成輻射橋南街、沙灣、魚窩頭、欖核、大崗等番禺南部區(qū)域的區(qū)級商業(yè)中心，與漢溪商業(yè)中心、易發(fā)商業(yè)中心、羅家商業(yè)中心形成群雄割據(jù)的局勢。漢溪商業(yè)中心羅家商業(yè)中心易發(fā)商業(yè)中心本項目輻射區(qū)域項目與易發(fā)商業(yè)中心、漢溪商業(yè)中心、羅家商業(yè)中心形成群雄割據(jù)的局勢，本項目主要輻射橋南街、沙灣、魚窩頭、欖核、大崗等番禺南部區(qū)域。番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案（1）業(yè)態(tài)組合?主力店：高端百貨、大型品牌連鎖超市、電器旗艦店；?商業(yè)街區(qū)：

百貨類：運(yùn)動休閑品牌、女裝、男裝、珠寶、化妝品、飾品、鐘表、眼鏡等；

社區(qū)便利類：便利店、藥店、水果店、干洗、通訊、煙酒、美容、美發(fā)、文化、音像、教育培訓(xùn)；

社會服務(wù)配套：銀行、保險服務(wù)、證券、郵政、診所、社區(qū)性的醫(yī)療中心、電信營業(yè)廳；?餐飲：酒樓、西餐、中餐、連鎖快餐、冷飲小吃等；?休閑娛樂：電影院、網(wǎng)吧、KTV、足浴、茶館、健身中心、咖啡館、酒吧、書店等。番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案（2）各業(yè)態(tài)體量及銷售、持有面積物業(yè)類型占地面積（㎡）樓層數(shù)總建筑面積（㎡）單層面積（㎡）預(yù)計可售面積（㎡）主要業(yè)態(tài)百貨50001-5層2500050000·高端百貨·一層沿街劃出約1000平米的街鋪超市0負(fù)1層20000200000大型品牌連鎖超市（如家樂福、沃爾瑪?shù)龋╇娖?負(fù)1層400040000電器旗艦店主題商城一層40001層—4層1600040004000·社會服務(wù)配套（電信、銀行等）·社區(qū)便利（水果店、美容、美發(fā)、便利店等）二層40000·餐飲（中餐、西餐等）三層40000·休閑娛樂（電玩、KTV等）四層40000·休閑娛樂（影院）街區(qū)一層20000整體2層，局部3層500002000020000·百貨類（運(yùn)動休閑品牌、女裝、男裝等）·社區(qū)便利類（便利店、藥店、水果店、干洗等）·社會服務(wù)配套類（銀行、證券、電信營業(yè)廳等）·餐飲（冷飲小吃、連鎖快餐等）二層2000015000·餐飲（酒樓、中餐、西餐、快餐等）·社區(qū)便利類（文化教育培訓(xùn)等）三層100000·休閑娛樂（網(wǎng)吧、足浴、茶館、健身中心、咖啡館、酒吧等）酒店式公寓百貨上2棟、主題商城上1棟3棟，每棟約15層64977144464977

合計29000-179977-104977

特別備注：商業(yè)的指標(biāo)要根據(jù)層高以及規(guī)劃面積，盡量用足指標(biāo)。該定位的純商業(yè)體量預(yù)計要達(dá)到11.5萬平方米左右。番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案（3）平面規(guī)劃布局（4）提示：如果發(fā)展商有持有運(yùn)營的打算，也可以將項目定位成中高端的“購物中心+街區(qū)”模式。

番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案2、定位方向二：區(qū)級副商業(yè)中心項目所在橋南街的大開發(fā)如火如荼，目前該片區(qū)居住人口規(guī)模近10萬，隨著規(guī)劃項目的建設(shè)，未來片區(qū)人口規(guī)模將達(dá)到16萬。加上橋南街與沙灣鎮(zhèn)交界處即將開發(fā)的雅居樂規(guī)劃的10萬人，項目未來輻射范圍內(nèi)的消費(fèi)人口將達(dá)到26萬以上。而且本項目是目前片區(qū)內(nèi)規(guī)劃的體量最大的商業(yè)中心，在規(guī)模和硬件配套上完全可以擊敗大潤發(fā)商業(yè)中心，為本項目打造成為番禺中心城區(qū)的區(qū)級副商業(yè)中心奠定了基礎(chǔ)。本項目主要輻射橋南街以及與沙灣交界的雅居樂，輻射圈內(nèi)人口約26萬。本項目輻射范圍番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案（1）業(yè)態(tài)組合?主力店：百貨、超市、電器；?商業(yè)街區(qū)：

百貨類：運(yùn)動休閑品牌、女裝、男裝、珠寶、化妝品、飾品、鐘表、眼鏡等；

社區(qū)便利類：便利店、藥店、水果店、干洗、通訊、煙酒、美容、美發(fā)、文化、音像、教育培訓(xùn)；

社會服務(wù)配套：銀行、保險服務(wù)、證券、郵政、診所、社區(qū)性的醫(yī)療中心、電信營業(yè)廳；?餐飲：酒樓、西餐、中餐、連鎖快餐、冷飲小吃等；?休閑娛樂：電玩、溜冰場、網(wǎng)吧、KTV、足浴、茶館、健身中心、咖啡館、酒吧、書店等。番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案（2）各業(yè)態(tài)體量及銷售、持有面積特別備注：商業(yè)的指標(biāo)要根據(jù)層高以及規(guī)劃面積，盡量用足指標(biāo)。該定位的純商業(yè)體量預(yù)計要達(dá)到9萬平方米左右。物業(yè)類型占地面積（㎡）樓層數(shù)總建筑面積（㎡）單層面積（㎡）預(yù)計可售面積（㎡）備注地下休閑美食廣場0負(fù)一層11000110006000·餐飲(西餐、快餐等)·休閑娛樂（KTV、電玩、溜冰場）百貨45001-4層1800045001000·百貨·一層沿街劃出約1000平米的街鋪超市+電器一層60001-4層2400060006000主題商城（社會服務(wù)配套、服裝鞋包、社區(qū)生活便利等）二層60000連鎖超市三層60000連鎖超市四層60000電器街區(qū)一層185001-2層370001850018500·百貨類（運(yùn)動休閑品牌、女裝、男裝等）·社區(qū)便利類（便利店、藥店、水果店、干洗等）·社會服務(wù)配套類（銀行、證券、電信營業(yè)廳等）·餐飲（冷飲小吃、連鎖快餐等）二層1850010000·餐飲（酒樓、中餐、西餐、快餐等）·社區(qū)便利類（文化教育培訓(xùn)等）·休閑娛樂（網(wǎng)吧、足浴、茶館、健身中心、咖啡館、酒吧等）酒店式公寓百貨上1棟，超市上2棟3棟，每棟16層89977187589977合計290000179977-130477番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案（3）平面規(guī)劃布局番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案（4）操盤模式要點(diǎn)

該定位主要輻射周邊高尚住宅區(qū)人口，因此項目操盤模式要視雅居樂等周邊大盤開發(fā)進(jìn)程決定。如果能夠明確周邊社區(qū)的開發(fā)進(jìn)程，則建議分期開發(fā)；如果周邊開發(fā)進(jìn)程不夠明朗，則建議整體商業(yè)同期開發(fā)，具體操盤模式如下：·分期開發(fā)（預(yù)計分兩期）：一期開發(fā)“超市、電器主力店+部分餐飲休閑娛樂+部分商業(yè)街區(qū)”，大約為一半體量的商業(yè)，同時將銷售部分先行銷售；（目前片區(qū)人口只有10萬，超市、電器的進(jìn)駐可能性較大，百貨等高端業(yè)態(tài)的進(jìn)駐可能性不大。）二期開發(fā)“百貨+高檔餐飲休閑娛樂+部分商業(yè)街區(qū)”，具體根據(jù)周邊開發(fā)進(jìn)程進(jìn)行?！ね陂_發(fā)：整體開發(fā)，百貨、超市、電器等主力店先簽約，街區(qū)部分采取包租3-5年的方式進(jìn)行銷售，前期整體空置，待區(qū)域市場成熟后再進(jìn)行全面招商，如此操作既為發(fā)展商預(yù)留了緩沖期又保證了項目的同步開業(yè)。番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案（1）業(yè)態(tài)組合?主力店：超市、電器；?商業(yè)街區(qū)：

百貨類：運(yùn)動休閑品牌、女裝、男裝、珠寶、化妝品、飾品、鐘表、眼鏡等；

社區(qū)便利類：便利店、藥店、水果店、干洗、通訊、煙酒、美容、美發(fā)、文化、音像、教育培訓(xùn)；

社會服務(wù)配套：銀行、保險服務(wù)、證券、郵政、診所、社區(qū)性的醫(yī)療中心、電信營業(yè)廳；?餐飲：酒樓、西餐、中餐、連鎖快餐、冷飲小吃等；?休閑娛樂：網(wǎng)吧、KTV、足浴、茶館、健身中心、咖啡館、酒吧、書店等；3、定位方向三：區(qū)域商業(yè)中心（相當(dāng)于鎮(zhèn)級商業(yè)中心）立足橋南片區(qū)目前的10萬居住人口，打造成橋南片區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心。番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案（2）各業(yè)態(tài)體量及銷售、持有面積特別備注：商業(yè)的指標(biāo)要根據(jù)層高以及規(guī)劃面積，盡量用足指標(biāo)。該定位的純商業(yè)體量預(yù)計要達(dá)到4.5萬平方米左右。物業(yè)類型占地面積（㎡）樓層數(shù)總建筑面積（㎡）單層面積（㎡）預(yù)計可售面積（㎡）備注超市50001-2層1000050001200·超市·一層沿街劃出1200平米的街鋪電器30001-2層60003000800·電器·一層沿街劃出800平米的街鋪街區(qū)一層7500整體兩層，局部三層2100075006500服裝鞋包、社區(qū)生活便利、社會服務(wù)配套等二層75003000餐飲、休閑保健、文化娛樂等三層60000餐飲、休閑保健、文化娛樂等酒店裙樓一樓30001-2層600030000酒店大堂、酒樓二樓30000酒店大堂、休閑保健、文化娛樂等酒店二樓以上03-12層3000030000酒店客房酒店式公寓105004棟，每棟15層1069771783106977一層沿街劃出約2000平米的街鋪合計290000179977-119477番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案（3）平面規(guī)劃布局番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案第五部分項目工作思路番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案項目前期策劃委托事項之報告部分（100天）項目招商委托事項之《項目招商策劃和招商執(zhí)行》項目銷售委托事項之《項目銷售策劃和銷售執(zhí)行》番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案第一階段：項目市場研究報告（50天）一：項目基本情況調(diào)研（一）項目位置地段；（二）項目規(guī)模及各項技術(shù)指標(biāo)；（三）項目的整體規(guī)劃指標(biāo)；（四）項目所處區(qū)域基本狀況；（五）項目周邊商業(yè)環(huán)境、市政配套、交通物流；（六）項目周邊住宅、政府機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位開發(fā)及工廠企業(yè)進(jìn)駐狀況；（七）項目周邊的租金及商鋪售價；（八）開發(fā)商的近期開發(fā)目標(biāo)和遠(yuǎn)期開發(fā)目標(biāo)。項目前期策劃委托事項之報告部分（100）番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案（一）番禺綜合情況調(diào)研1、番禺區(qū)位及整體規(guī)劃；2、番禺經(jīng)濟(jì)綜合情況；3、番禺人口規(guī)模及結(jié)構(gòu)、居民收入水平及消費(fèi)狀況；4、項目所處區(qū)域的人口規(guī)劃、目前人口結(jié)構(gòu)、居民收入水平及消費(fèi)狀況。（二）番禺商業(yè)基本情況調(diào)研1、番禺商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體規(guī)劃；2、番禺主要商圈分布及特征；3、番禺商業(yè)總體競爭狀況；4、項目所處區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)、消費(fèi)對象、租金、售價調(diào)研；5、番禺區(qū)級商業(yè)中心、區(qū)級副商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心的主力店（購物中心、百貨超市、電器等）、主題商城（女人世界、兒童世界、潮流前線等）、餐飲休閑娛樂

、商業(yè)街區(qū)（運(yùn)動休閑品牌、女裝、男裝、珠寶、鐘表、眼鏡、便利、美容、美食街等）、專業(yè)市場（服裝鞋包、小商品等）的位置、規(guī)模、商業(yè)形式、商業(yè)布局、業(yè)態(tài)、輻射范圍、消費(fèi)對象、租金、售價調(diào)研。二：番禺本地市場調(diào)研番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案（三）番禺商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)整體狀況；2、商業(yè)地產(chǎn)銷售狀況（價格、銷售模式等分析）；3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷水平（定位、招商、銷售、經(jīng)營狀況分析）；4、商業(yè)地產(chǎn)熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域；5、項目所處區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)模及時間進(jìn)度。（四）番禺商戶資源分析1、本地商戶資源；2、異地商戶資源；3、其他連鎖品牌進(jìn)駐的可能性分析。（五）番禺商鋪市場及投資客分析1、投資渠道分析；2、商鋪投資狀況分析；3、區(qū)域商鋪投資回報率情況分析；4、區(qū)域商鋪成長空間調(diào)研分析；5、投資客分析。番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案（一）主要調(diào)研地點(diǎn)1、廣州典型行政區(qū)的商業(yè)中心；2、珠三角內(nèi)典型地級市的類似商圈。（二）主要調(diào)研內(nèi)容1、城市基本情況、規(guī)劃、配套、人口規(guī)模及結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平等；2、區(qū)級商業(yè)中心、區(qū)級副商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心的主力店（購物中心、百貨、超市、電器等）、主題商城（女人世界、兒童世界、潮流前線等）、餐飲休閑娛樂、商業(yè)街區(qū)（運(yùn)動休閑品牌、女裝、男裝、珠寶、鐘表、眼鏡、便利、美容、美食等）、專業(yè)市場（服裝鞋包、小商品等）的位置、規(guī)模、商業(yè)形式、商業(yè)布局、業(yè)態(tài)、輻射范圍、消費(fèi)對象、租金、售價調(diào)研。（三）調(diào)研結(jié)論通過以上綜合調(diào)研，得出以下結(jié)論：1、廣州行政區(qū)區(qū)級商業(yè)中心、區(qū)級副商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心及珠三角地級市類似商圈的一般業(yè)態(tài)組合規(guī)律；2、廣州行政區(qū)區(qū)級商業(yè)中心、區(qū)級副商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心及珠三角地級市類似商圈的一般商戶特征規(guī)律；3、廣州行政區(qū)區(qū)級商業(yè)中心、區(qū)級副商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心及珠三角地級市類似商圈的一般租金和售價規(guī)律。三：珠三角市級副商業(yè)中心調(diào)研番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案第二階段：項目多向定位分析報告（30天）

根據(jù)項目所處區(qū)位地段、地塊規(guī)模及技術(shù)指標(biāo)，以及開發(fā)商的期望，得出項目的多個定位方向：定位方向一：區(qū)級商業(yè)中心；定位方向二：區(qū)級副商業(yè)中心；定位方向三：區(qū)域商業(yè)中心。

針對以上多項定位進(jìn)行以下分析工作：（一）多向定位的業(yè)態(tài)容量分析；（二）多向定位的百貨、超市、電器、餐飲休閑娛樂等主力店的進(jìn)駐可行性分析；（三）多向定位的銷售面積和銷售價格、銷售總值評估；（四）多向定位的經(jīng)營風(fēng)險分析。番禺奧譽(yù)地塊項目匯報提案第三階段：項目唯一性定位和建筑規(guī)劃設(shè)計建議（在主力店明確進(jìn)駐意向和發(fā)展商確定選擇主力店的傾向后，20天內(nèi)提交）（一）項目唯一性定位

根據(jù)項目的回款要求、持有面積、招商難易度、經(jīng)營風(fēng)險來確