蘇州零售市場整體統(tǒng)計分析

蘇州市整體零售市場分析蘇州零售市場概況蘇州區(qū)域市場研究區(qū)域市場比較分析蘇州商業(yè)總結(jié)與預測蘇州零售市場概覽?蘇州市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃?中，目前蘇州市的零售市場主要分為三個層次：蘇州市現(xiàn)有的主要零售商業(yè)集中在古城圈層內(nèi)，以觀前、石路、南門最為集中，趨向飽和狀態(tài)，低、中、高檔參差不齊，是蘇州市傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域。隨著蘇州城市的東移北擴，蘇州市未來主要零售供給散落在古城圈層的范圍之外，集中在中心城圈層的范圍內(nèi)，工程的輻射區(qū)域更廣。層次范圍面積古城圈層蘇州古護城河為界約14.2平方公里核心圈層東至東環(huán)路，西、南至京杭大運河，北至滬寧高速約81.5平方公里中心城圈層以繞城高速為界約1000平方公里蘇嘉杭高速滬寧高速蘇州繞城高速古城圈層核心圈層中心城圈層蘇州市商業(yè)規(guī)劃布局高新區(qū)滬寧高速蘇嘉杭高速古城人民路及其北沿段景德路蘇州繞城高速未來商業(yè)開展方向相城區(qū)本工程吳中區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州零售商圈分布蘇州目前主要零售商業(yè)物業(yè)集中在滬寧高速的南面。以京杭大運河、東環(huán)路高架為界，分為高新商圈、古城商圈、金雞湖商圈、吳中區(qū)商圈、相城區(qū)商圈共五個主要商圈。滬寧高速東環(huán)路高架京杭大運河高新商圈金雞湖商圈古城商圈相城商圈吳中商圈蘇州主要商圈概況名稱高新商圈古城商圈金雞湖商圈吳中商圈相城商圈地理位置沿獅山路所形成的區(qū)域護城河為界所圍成的區(qū)域金雞湖東西兩岸沿東吳路為軸結(jié)合區(qū)域零散分布的格局沿蘇州行政區(qū)布局檔次中檔涵蓋低-中-高檔中－中高檔中低檔中低檔目標消費人群本地居民、周邊住宅人群、外籍人士以蘇州本地居民及游客為主園區(qū)內(nèi)的住宅人群、上班人群、蘇州市本地居民、游客吳中區(qū)當?shù)厝丝凇⑼鈦韯展と藛T當?shù)鼐用?、專業(yè)市場批發(fā)主要零售項目綠寶廣場、淮海路商業(yè)街、Tesco樂購、金楓商業(yè)廣場、Metro、百潤發(fā)金鷹國際購物中心、豫園商城、美羅商城、大洋百貨、新蘇州百貨、第一百貨、泰華商城、石路國際商城、越洋流行商廈、亞細亞商廈圓融時代廣場、現(xiàn)代休閑廣場、F城、金雞湖商業(yè)廣場、新天翔廣場、左岸商業(yè)街、湖濱新天地、水巷鄰里吳中商城、吳中銀座、南蘇州生活廣場、木瀆商業(yè)街等中翔商貿(mào)城、嘉元廣場、創(chuàng)世紀大廈等主要零售業(yè)態(tài)餐飲、娛樂、購物購物、餐飲購物、餐飲、娛樂、休閑購物、餐飲、娛樂、休閑購物、餐飲等特點以傳統(tǒng)的餐飲、娛樂為主超市賣場式的社區(qū)商業(yè)為主要模式綠寶廣場的開業(yè)，有效提升了商圈檔次，擴大了商圈的輻射范圍區(qū)域內(nèi)未來的零售供應還以超市賣場式商業(yè)為主以購物和餐飲為主以傳統(tǒng)百貨和沿街店鋪為主要模式蘇州市傳統(tǒng)的購物區(qū)域在消費者心目中享有較高的知名度

區(qū)域內(nèi)零售物業(yè)較為陳舊，未來零售供應有限新興的商業(yè)零售區(qū)域，目前以餐飲、娛樂、生活配套為主鄰里中心和社區(qū)型商業(yè)為主要模式未來零售供應體量較大，業(yè)態(tài)新穎目前某些商業(yè)項目的空置率較高商業(yè)的初級發(fā)展極端。區(qū)域型消費為主吳中區(qū)現(xiàn)有商業(yè)的檔次不高，無法滿足區(qū)域消費需求。越溪作為城市副中心，發(fā)展?jié)摿薮?，眾多商業(yè)項目將入市。發(fā)展相對較晚，商業(yè)項目還為成型。相城主要是以專業(yè)市場、物流為主，現(xiàn)存商業(yè)項目不多。現(xiàn)在相城的開發(fā)速度非?？?，住宅市場供應量和成交量都較大，這催生了市場對商業(yè)的需求。蘇州零售市場概況蘇州區(qū)域市場研究區(qū)域市場比較分析蘇州商業(yè)總結(jié)與預測蘇州主要商圈之高新商圈商業(yè)開展特點零售主導型商業(yè)效勞功能區(qū)，未來將成為功能齊全的現(xiàn)代市級商業(yè)效勞功能區(qū)。商圈內(nèi)目前的商業(yè)體量有限，功能上多以餐飲、娛樂設(shè)施為主，業(yè)態(tài)上以超市賣場型商業(yè)居多。蘇州市內(nèi)首個購物中心模式的商業(yè)工程，綠寶廣場的開業(yè)，是對商圈內(nèi)功能的有效補充，提升了商圈的影響力?；春Ｂ飞虡I(yè)街形成以日韓飲食、酒吧夜生活為主的特色商業(yè)街，在蘇州市內(nèi)享受較廣的知名度。序號名稱業(yè)態(tài)檔次面積（平方米）現(xiàn)有項目1綠寶廣場購物中心中檔140,0002百潤發(fā)超市賣場中低檔21,0003麥德龍超市賣場中檔15,0004淮海路商業(yè)街街鋪中檔50,000（估計）未來項目5Tesco超市賣場中檔25,0006金楓商業(yè)廣場超市賣場中低檔45,000總計296,000165423高新商圈中檔市場以本地居民及一局部在蘇州工作生活的外籍人士為主以大賣場、娛樂、餐飲為主未來零售供給以滿足消費者日常需求為主范圍：北起金山路，南到吳前港，東自濱河路，西至長江路，規(guī)劃用地面積約87公頃。

功能定位：零售主導型商業(yè)效勞功能區(qū)。以蘇州樂園為依托，以淮海路商業(yè)街為主干，形成功能齊全的現(xiàn)代市級商業(yè)效勞功能區(qū)。

現(xiàn)有項目未來項目高新商圈現(xiàn)有主要零售工程—淮海路商業(yè)街物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置淮海街發(fā)展商本地發(fā)展商總建筑面積50000平方米（估計）樓層數(shù)主體2-3層經(jīng)營狀況經(jīng)營業(yè)態(tài)綜合性休閑、娛樂、餐飲商業(yè)街目標消費群體蘇州本地居民、游客、在蘇州工作的外國人士業(yè)態(tài)組合料理30家燒烤5家超市2家商店9家健身/按摩/洗裕/美容/美發(fā)8家Club55家市場定位中、高檔租戶列舉伊藤苑日本料理、聯(lián)華超市、朝日居酒屋項目評價

以日韓餐飲、酒吧夜生活為特色的商業(yè)街在廣大蘇州外籍人士中享有較高的知名度物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置新區(qū)長江路436號（鄧蔚路口）發(fā)展商蘇州邁大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總建筑面積140000平方米開業(yè)時間2007年4月樓層數(shù)B1-4F經(jīng)營狀況經(jīng)營業(yè)態(tài)購物、娛樂、休閑、美食目標消費群體蘇州本地居民業(yè)態(tài)組合B1華潤萬家超市、食中天美食園、生活館1F泰華商城、時尚、精品、餐飲2F泰華商城、時尚、飾品、餐飲3F泰華商城、兒童天地、個人護理、家居用品、書店4F泰華商城、運動、男裝、休閑、餐廳市場定位中檔租戶列舉好人民間小吃、味千拉面、必勝客、CKJeans、Levi’s、馬克華菲、Nike、VeroModa、KUHLE項目評價

蘇州第一家大型綜合性ShoppingMall，業(yè)態(tài)新穎

一站式消費的概念，涵蓋多種零售功能，高新區(qū)地標志性商業(yè)項目項目周邊缺乏成規(guī)模的商業(yè)配套設(shè)施，尚無法形成規(guī)模高新商圈現(xiàn)有主要零售工程——綠寶廣場高新區(qū)未來主要零售工程金楓商業(yè)廣場華潤萬家超市+底商面積：45000平方米開業(yè)時間：2007年11月底工程評價高新區(qū)西南部的社區(qū)型商業(yè)中心工程周邊缺乏穩(wěn)定的消費群體Tesco樂購超市+底商面積：25000平方米開業(yè)時間：2007年11月底工程評價工程周邊社區(qū)較為成熟區(qū)域型社區(qū)商業(yè)中心，滿足居民日常消費需求為主金楓商業(yè)廣場Tesco高新區(qū)租金參考地址商鋪面積(平方米)租金(人民幣元/平方米/月)樓層業(yè)態(tài)高新區(qū)綠寶廣場50-300(估計)150-2401F服飾、餐飲、娛樂綠寶廣場必勝客500（估計）5%營業(yè)額抽成1F餐飲Tesco30-2004201F服飾、餐飲、服務蘇州主要商圈之古城商圈商業(yè)開展特點蘇州市傳統(tǒng)的核心商業(yè)中心，由觀前、石路、南門三個市級商業(yè)中心組成。古城商圈未來通過開展景德路形成連接新區(qū)和工業(yè)園區(qū)的商業(yè)開展橫軸，通過開展人民路形成連接相城區(qū)和吳中區(qū)的商業(yè)開展縱軸，以擴大古城商業(yè)的輻射和影響范圍。商業(yè)形態(tài)以百貨+沿街商鋪為主，缺乏綜合性的購物中心，舊商業(yè)區(qū)開展購物中心的空間也相對狹小。業(yè)態(tài)組合豐富，但整體品牌檔次不高。傳統(tǒng)商圈缺乏休閑商業(yè)，如電影院、卡拉OK、娛樂中心。古城商圈核心區(qū)域內(nèi)〔護城河內(nèi)〕未來無主要商業(yè)工程，未來工程主要集中在核心區(qū)域的外圍區(qū)域，沿人民路北沿的區(qū)域內(nèi)。石路南門觀前街商圈中至高檔市場以群眾化及游客消費為主為蘇州核心商圈美羅目前為蘇州市最高檔的商場，吸引了一些一線品牌入駐以臨街店鋪及百貨為主南門商圈中高檔市場目前以時尚、較高消費水平的本地居民為主以泰華商城為核心有限的零售樓面供給石路商圈中至中低檔市場以中至低檔的年輕消費為主零售物業(yè)較為陳舊，業(yè)態(tài)較為混亂，品牌檔次較低景德路人民路及其北沿段觀前觀前石路南門傳統(tǒng)+全面?zhèn)鹘y(tǒng)+初級精品+區(qū)域性古城商圈之觀前街序號名稱業(yè)態(tài)檔次面積（平方米）1新蘇州百貨百貨中檔30,0002第一百貨百貨中檔23,0003大洋百貨百貨中檔35,0004美羅商城百貨中高檔30,0005豫園商城百貨中低檔10,0006金鷹國際購物中心百貨中檔20,000總計148,000商業(yè)開展特點觀前街上目前主要的商業(yè)形態(tài)為百貨+沿街店鋪，百貨占據(jù)了較大的比例，品牌檔次參差不齊，涵蓋從低檔到高檔。觀前商圈的影響和輻射范圍較廣，在省外具有較高的知名度，其消費來源具有廣泛性。觀前街以蘇州古老的歷史和文化為依托，在建筑布局上，古老與現(xiàn)代相結(jié)合，充分表達蘇州江南水鄉(xiāng)的歷史風貌。區(qū)域內(nèi)具有蘇州目前檔次最高的美羅商城，其中包含新進入的Gucci、Fendi等國際知名的一線品牌，較大程度上提升了蘇州零售市場的檔次。412365范圍：東起臨頓路，南至干將路，北依舊學前、因果巷，西達人民路，規(guī)劃用地約52公頃。功能定位：零售主導型商業(yè)效勞功能區(qū)。形成以觀前步行街為主干，以美羅商城、人民商場等大型商廈為支撐，以玄妙觀道教文化、老字號商店、地方戲劇為文化底蘊，集旅游觀光、文化宗教、購物休閑、餐飲娛樂等功能于一體的市級傳統(tǒng)商業(yè)效勞功能區(qū)。

古城商圈之石路234156序號名稱業(yè)態(tài)檔次面積（平方米）1越洋流行商廈百貨中檔8,0002石路時代廣場百貨中低檔12,0003石路國際商城百貨中檔40,0004石路中心廣場百貨中低檔5,0005亞細亞商廈百貨中檔28,0006威尼斯商廈百貨中檔10,000總計103,000范圍：北臨上塘街，南至愛河橋路，西起廣濟路，東靠護城河，規(guī)劃用地面積約30.9公頃。

功能定位：零售主導型商業(yè)效勞功能區(qū)。以石路國際、亞細亞等大型商廈和杜三珍、近水臺、沐泰山等老字號為主要支撐的現(xiàn)代與傳統(tǒng)相結(jié)合的市級商業(yè)效勞功能區(qū)。

商業(yè)開展特點相對于觀前街而言，石路商業(yè)總體體量不大，綜合性、代表性的商業(yè)工程容量、檔次不高。定位上仍顯凌亂，缺少品牌的主力店，區(qū)域商業(yè)的影響力和號召力有限，檔次低于觀前街。經(jīng)過一定改造，整體的商業(yè)形象有所改善，但布局過于孤單，缺少有效的支援力量。本身的定位和其他商圈有局部重復，存在缺乏。古城商圈之南門12序號名稱業(yè)態(tài)檔次面積（平方米）1泰華商城西樓百貨中高檔30,0002泰華商城東樓百貨中檔20,000總計50,000范圍：北臨新市路，南至護城河，西起南園新村，東靠竹輝新村，規(guī)劃用地面積為12.4公頃。

功能定位：零售主導型商業(yè)效勞功能區(qū)。以泰華商城、餐飲廣場、購物廣場、濱水廣場和地上、地下商業(yè)街為主要支撐的市級現(xiàn)代休閑商業(yè)效勞功能區(qū)。商業(yè)開展特點業(yè)態(tài)組合略顯單一品牌檔次整體高于石路，略低于觀前以泰華商城為主體，商業(yè)供給體量有限，無法形成成片商業(yè)，規(guī)模效應不明顯古城商圈三大區(qū)域比較群眾化高端品牌檔次石路103,000平方米觀前街148,000平方米南門50,000平方米說明：該圖來自前面對古城商圈三大區(qū)域定性比較結(jié)果，色塊面積與商圈規(guī)模為示意性，不完全成比例。業(yè)態(tài)豐富度單一多元定位最高覆蓋面廣走時尚精品路線傳統(tǒng)群眾消費為主，較為低端古城商圈現(xiàn)有主要零售工程——美羅商城物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置蘇州市觀前街景德路口總建筑面積30000平方米開業(yè)時間1990年樓層數(shù)7層，B1-6F經(jīng)營狀況經(jīng)營形態(tài)百貨經(jīng)營者來源國內(nèi)及國際品牌目標消費群公司白領(lǐng)等中高收入群業(yè)態(tài)組合B1精品超市1F南：精品服裝、化妝、名表、黃金珠寶北：精品服裝、高級配飾、高級包袋2F職業(yè)女裝、精品服裝、女包3F少淑女裝、女鞋子、配飾飾品、內(nèi)衣、羊絨4F男裝服飾、休閑系列5F家居、小家電、兒童、禮品、客服中心6F精品運動市場定位中高檔租戶列舉Zegna,ArmaniCollezioni,Dunhill,MontBlanc,OMEGA,TSL,Maxmara,Gucci,Fendi,EmporioArmani,Chloe項目評價蘇州市內(nèi)目前最高檔的商場，云集一系列國際知名的一線品牌傳統(tǒng)百貨的平面布局，人流動線的布置較為模糊物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置蘇州市觀前街245號總建筑面積30000平方米開業(yè)時間2007年（重新開業(yè)）樓層數(shù)7層，B1-6F經(jīng)營狀況經(jīng)營形態(tài)百貨經(jīng)營者來源國內(nèi)及國外品牌目標消費群本地消費者業(yè)態(tài)組合B1食品家用坊1F時尚百貨坊2F名媛淑女坊3F魅力紳士坊4F家居生活坊5F家電數(shù)碼坊6F歡樂運動坊市場定位中檔租戶列舉Costa,DQ,Nike,VeroModa,馬克華菲，爵根仕，舒適步，摩力獅，阿瑪施，?？滤古b項目評價項目前身為蘇州商城，在蘇州享受較高的知名度項目內(nèi)擁有一些較新的餐飲品牌，比如Costa,D&Q經(jīng)過改造，項目內(nèi)部的軟硬件條件有了極大的改善項目擺脫傳統(tǒng)百貨的束縛，增加了餐飲、服務、休閑等功能古城商圈現(xiàn)有主要零售工程—新蘇州百貨物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置蘇州市人民路1381號總建筑面積23000平方米開業(yè)時間1993年樓層數(shù)6層，1F-6F經(jīng)營狀況經(jīng)營形態(tài)百貨經(jīng)營者來源國內(nèi)品牌目標消費群本地消費者業(yè)態(tài)組合1F流行百貨2F時尚少女3F都市麗人4F紳士名品5F運動休閑6F宏圖三胞市場定位中檔租戶列舉拉夏貝爾、巴黎洋服、Only、天恩、賽丹項目評價蘇州市內(nèi)傳統(tǒng)百貨大眾化消費為主，走偏時尚路線古城商圈現(xiàn)有主要零售工程——第一百貨物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置蘇州市人民路1331號總建筑面積35000平方米開業(yè)時間2002年樓層數(shù)7層，B1-6F經(jīng)營狀況經(jīng)營形態(tài)百貨經(jīng)營者來源國內(nèi)品牌目標消費群本地消費者業(yè)態(tài)組合B1休閑美食館1F仕女名品館2F少女流行館3F淑女服飾館4F紳士休閑館5F運動休閑館6F童裝家飾館市場定位中檔租戶列舉Jack&Jones,Sephora,BasicHouse,MarkFairwhale,Tonyjeans,SCAT,Honeys,屈臣氏，味千拉面項目評價蘇州市內(nèi)較為時尚的百貨

以年輕的女性為主要目標消費群體購物環(huán)境舒適古城商圈現(xiàn)有主要零售工程——大洋百貨物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置蘇州市人民路383號總建筑面積50000平方米開業(yè)時間1996年樓層數(shù)西樓B1-7F東樓B1-5F經(jīng)營狀況經(jīng)營形態(tài)百貨經(jīng)營者來源國際國內(nèi)品牌目標消費群本地消費者業(yè)態(tài)組合B1食品\家居禮品\廚房用品（西）交通器材（東）1F世界品牌精品\化妝品\首飾（西）化妝品\珠寶手表（東）2F時尚女裝\女士包袋\女鞋（西）少女裝（東）3F高級時裝\內(nèi)衣\羊絨衣（西）淑女裝（東）4F男士服裝\男鞋男包\男士配飾品（西）男士商務休閑\數(shù)碼相機\健身器材\健身館（東）5F都市休閑服\戶外休閑服及配食品（西）運動名牌服飾\體育用品（東）6F寢具家飾\童裝玩具\樂器（西）7F童裝家飾館（西）市場定位中高檔租戶列舉Burberry,Versace,RalphLauren,Paul&Shark,Aquascutum,Cartier,Bally,Cerruti1881,Swarovski,CD項目評價精品和時尚結(jié)合，云集一些一線品牌

涵蓋不同檔次的消費群體優(yōu)雅舒適的購物環(huán)境古城商圈現(xiàn)有主要零售工程——泰華商城古城商圈租金參考地址商鋪面積

(平方米)租金

(人民幣元/平方米/月)樓層業(yè)態(tài)古城商圈觀前街50-300（估計）450-600街鋪、百貨1F服飾南門100-200（估計）300-450街鋪、百貨1F服飾石路50-150（估計）200-300街鋪、百貨1F服飾大洋百貨80-200（估計）15%-26%營業(yè)額抽成1F-2F服飾新蘇州百貨80-200（估計）20%-25%營業(yè)額抽成1F-2F服飾美羅商城100-300（估計）20%-25%營業(yè)額抽成1F-2F服飾蘇州豫園商場50-100（估計）20%-26%營業(yè)額抽成1F-2F服飾金鷹國際購物中心80-200（估計）15%-25%營業(yè)額抽成1F-2F服飾石路國際商城50-150（估計）24%-27%營業(yè)額抽成1F-2F服飾蘇州亞細亞商廈50-200（估計）26%-27%營業(yè)額抽成1F-2F服飾泰華商城100-300（估計）26%營業(yè)額抽成1F-2F服飾蘇州主要商圈之金雞湖商圈商業(yè)開展特點蘇州未來新興的零售商業(yè)中心，未來隨著地鐵的建設(shè)，金雞湖商圈的輻射和覆蓋范圍將會進一步擴大。目前金雞湖商圈的商業(yè)的格局以園區(qū)CBD區(qū)域內(nèi)的商業(yè)和金雞湖景觀休閑商業(yè)帶為主體，以散落在各個區(qū)域內(nèi)的鄰里商業(yè)為補充。大型購物中心圓融時代廣場預計于2021年10月初開業(yè)，將徹底改變金雞湖商圈的商業(yè)結(jié)構(gòu)和布局。目前商圈內(nèi)的零售物業(yè)還以餐飲、娛樂、生活配套為主，以鄰里中心為模式的零售商業(yè)最具代表性環(huán)湖休閑商業(yè)憑借良好的自然景觀，為園區(qū)創(chuàng)造了一種新的商業(yè)形式，目前園區(qū)居民數(shù)量有限，區(qū)內(nèi)商業(yè)尚未成熟，個別工程自身的運營方式出現(xiàn)偏差，空置率較高。金雞湖商圈中至中高檔市場未來蘇州CBD地區(qū)目前以滿足日常生活根本消費為主，如鄰里中心及餐飲隨著園融時代廣場的開業(yè)，地鐵1號線的建成完工，金雞湖商圈極具潛力開展成為一個具有體量規(guī)模、業(yè)態(tài)新穎的綜合性商圈景觀休閑商業(yè)帶CBD區(qū)域地鐵1號線7散落在園區(qū)內(nèi)的鄰里中心和社區(qū)型商業(yè)中心湖西湖東金雞湖商圈商業(yè)特征湖西商業(yè)在住宅建成之后開展起來，具有一定消費者支撐。建筑形式多以狹長型步行街或內(nèi)街為主。工程規(guī)模以15,000-30,000平方米為主，開發(fā)風險相對較小。多數(shù)工程采取只租不售的方式，有利于未來經(jīng)營。業(yè)態(tài)根本以餐飲、娛樂為主，輔以社區(qū)配套，重疊嚴重，競爭劇烈。工程相對獨立，雖然總體體量不小，但缺乏集中的規(guī)模效應。湖東商業(yè)以大體量〔超過10萬平方米〕的綜合性購物中心為主要形式。與住宅同步甚至先于住宅開發(fā)，承受著較大的城市開展壓力。消費者支持太少。在業(yè)態(tài)組合上留有較大的開展空間，規(guī)模效應明顯。局部大規(guī)模的商業(yè)工程準備或已經(jīng)賣散，因此為未來經(jīng)營管理帶來隱患。金雞湖商圈主要工程列表序號名稱業(yè)態(tài)檔次面積(平方米)現(xiàn)有項目1湖東鄰里中心生活配套中低檔30,0002聯(lián)豐商業(yè)廣場生活配套中低檔120,0003F城暫時空置-68,0004金雞湖商業(yè)廣場暫時空置-128,6005現(xiàn)代休閑廣場餐飲、娛樂中高檔27,0006李公堤商業(yè)水街餐飲、娛樂中高檔17,0007水巷鄰里零售、餐飲、娛樂中高檔27,6008湖濱樓餐飲中檔17,5009湖濱新天地餐飲、娛樂中高檔32,00010沁苑鄰里中心生活配套中低檔11,80011新城鄰里中心生活配套中低檔18,00012左岸商業(yè)街餐飲、娛樂中檔43,00013師惠坊鄰里中心生活配套中低檔12,30014星都中心餐飲、娛樂中檔17,50015貴都鄰里中心生活配套中低檔11,00016玲瓏鄰里中心生活配套中低檔19,80017大潤發(fā)大賣場中低檔18,00018歐尚＆百安居大賣場中檔48,40019家樂福大賣場中檔18,000未來項目20園融時代廣場購物中心中檔350,00021深國投商業(yè)中心綜合賣場中檔130,00022新天翔廣場購物中心中檔60,000總計1,225,500212276982111310121420534115現(xiàn)有工程未來工程未來工程深國投商業(yè)中心新天翔廣場圓融時代廣場16171819金雞湖商圈現(xiàn)有主要零售工程——李公堤物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖西岸發(fā)展商蘇州工業(yè)園區(qū)圓融發(fā)展集團零售建筑面積17000平方米開業(yè)時間2006年樓層數(shù)獨立單體建筑經(jīng)營狀況經(jīng)營業(yè)態(tài)娛樂、休閑、餐飲目標消費群體蘇州本地居民，游客市場定位中高檔租戶列舉HB皇家啤酒館，丹麥老農(nóng)舍，7Club楓橋軒，番茄主義，香港御庭SPA精品酒店，得月樓，美美茶餐廳，金海華1890私家會館項目評價項目臨金雞湖，充分利用了湖景資源，針對中高端消費群體項目自身集高端特色餐飲、娛樂、觀光、休閑與一體，匯聚國內(nèi)外知名的品牌商家，傳統(tǒng)與現(xiàn)代的完美融合項目自身建筑保留傳統(tǒng)的蘇州民居建筑形態(tài)，中西合璧，動靜相宜，古園林的布局，盡顯江南水鄉(xiāng)神韻物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置金雞湖西岸李公堤發(fā)展商蘇州工業(yè)園區(qū)圓融發(fā)展集團零售建筑面積27600平方米開業(yè)時間2007年樓層數(shù)1F-3F經(jīng)營狀況經(jīng)營業(yè)態(tài)購物、娛樂、休閑、美食目標消費群體蘇州本地居民，游客市場定位中檔租戶列舉蘇州奧特萊斯，好樂迪，代官山，查爾斯牛排，大鐵板燒，動感酒吧街區(qū)項目評價

項目位于金雞湖西岸，區(qū)域優(yōu)越，結(jié)合休閑、購物、餐飲、娛樂與一體國際國內(nèi)品牌折扣店蘇州奧特萊斯，引入全新的零售業(yè)態(tài)形式

17幢獨立建筑，融合現(xiàn)代和傳統(tǒng)，時尚與古典，體現(xiàn)蘇州水鄉(xiāng)的獨特韻味項目位于金雞湖風景區(qū)，周邊缺乏成規(guī)模的商業(yè)配套設(shè)施，商業(yè)氛圍欠佳金雞湖商圈現(xiàn)有主要零售工程——水巷鄰里物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖西岸發(fā)展商蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司零售建筑面積49500平方米開業(yè)時間2005年樓層數(shù)1F-3F經(jīng)營狀況經(jīng)營業(yè)態(tài)娛樂、休閑、餐飲、服務目標消費群體蘇州本地居民，游客市場定位中高檔租戶列舉王品臺塑牛排，黔蜀香特色餐廳，美美港式茶餐廳，SPR咖啡，芳滿庭SPA養(yǎng)生館，Victoria18動吧，匹克維舍德式鄉(xiāng)村西餐吧項目評價項目臨金雞湖，可視性佳項目以中高檔餐飲為主，營造湖西高端餐飲、娛樂的休閑商務場所項目建筑風格明快，充滿時代氣息，體現(xiàn)蘇州水鄉(xiāng)特色項目內(nèi)部結(jié)構(gòu)過于繁瑣和復雜，指示性不強項目主題定位與李公堤國際風情商業(yè)水街相似，不可避免會和李公堤國際風情商業(yè)水街產(chǎn)生直接的競爭金雞湖商圈現(xiàn)有主要零售工程——湖濱新天地資料來源：蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心開展已建成鄰里中心規(guī)劃中鄰里中心貴都新城沁苑師惠坊玲瓏翰林鄰里中心社區(qū)商業(yè)是政府主導的為居民提供社會生活配套設(shè)施，緊緊依托于生活的，而非傳統(tǒng)的大規(guī)模商業(yè)，以居住人群為中心，全部設(shè)施圍繞家居生活展開，以日常商業(yè)及效勞為主要業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)。它的所有經(jīng)營都圍繞生活而展開，比方：菜場、超市、餐飲、小吃、茶座、游藝廳等。蘇州工業(yè)園區(qū)目前建有7個鄰里中心，建筑面積逾12.5萬平方米。師惠坊鄰里中心貴都鄰里中心新城鄰里中心湖東鄰里中心玲瓏鄰里中心沁苑鄰里中心金雞湖商圈現(xiàn)有主要零售工程——鄰里中心湖東領(lǐng)里中心—翰林大廈金雞湖商圈未來主要零售工程——圓融時代廣場物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東發(fā)展商蘇州工業(yè)園區(qū)圓融發(fā)展集團零售建筑面積350000平方米開業(yè)時間2008年9月樓層數(shù)主體1F-3F經(jīng)營狀況經(jīng)營業(yè)態(tài)時尚購物、餐飲、休閑、娛樂目標消費群體蘇州本地和周邊居民業(yè)態(tài)組合時尚購物街，多個獨立建筑有機串聯(lián)，全權(quán)代言活色生香的游購情景體驗濱河餐飲區(qū)，網(wǎng)絡(luò)無國界美味、體驗美食美景動感地帶生活休閑區(qū)，包括家居、家電、數(shù)碼及兒童天地等主題專業(yè)商場購物中心，包括時尚百貨、精品超市、國際影院等主力店市場定位中檔租戶列舉主力店百貨為SOGO百貨項目評價

多種混合經(jīng)營業(yè)態(tài)，蘇州市內(nèi)第一個大型城市綜合體的商業(yè)項目一站式大型購物中心，豐富時尚全新的零售業(yè)態(tài)，直接與地鐵相連獨特的建筑設(shè)計，未來區(qū)域內(nèi)的地標建筑周圍商業(yè)氛圍略有欠缺，項目成熟需要時間培養(yǎng)金雞湖商圈租金參考地址商鋪面積(平方米)租金(人民幣元/平方米/月)樓層業(yè)態(tài)金雞湖東F城130060整體空置，正在招商F城189601F-3F空置，正在招商F城450741F-3F空置，正在招商聯(lián)豐商業(yè)廣場三期15066.71F+2F正在招商F城140701F+2F空置，正在招商圓融時代廣場2500第1-3年:59或8%營業(yè)額抽成

第4-5年:69或8%營業(yè)額抽成2Fbabyshop圓融時代廣場9000第1-5年:49或5%營業(yè)額抽成

第6-10年:65或6%營業(yè)額抽成1F-2FHomeCentre圓融時代廣場3400第1-3年:11%營業(yè)額抽成整棟（1F-2F）Cartoonyworld圓融時代廣場2500第1-2年:7%營業(yè)額抽成

第3-5年:9%營業(yè)額抽成

第6-10年:10%營業(yè)額抽成3FToysRUS圓融時代廣場330第1年:120或8%營業(yè)額抽成

第2年:180或8%營業(yè)額抽成1FM.A.P圓融時代廣場4002008-2010:150或10%營業(yè)額抽成

2010-2012:180或10%營業(yè)額抽成1FBristroByWagas金雞湖西水巷鄰里100-500（估計）100-130整棟餐飲、零售、娛樂李公堤300-800（估計）70-80整棟餐飲、娛樂湖濱樓500-1000（估計）60-70整棟餐飲蘇州主要商圈之吳中商圈東吳國際商城吳中銀座南蘇州生活廣場木瀆商業(yè)街序號名稱業(yè)態(tài)檔次面積（平方米）現(xiàn)有項目1東吳商城百貨商城中檔17,0002吳中銀座超市賣場中低檔20,0003南蘇州生活廣場購物中心中檔100,0004木瀆商業(yè)街沿街商業(yè)中低檔

約30萬方（估）未來項目5中潤廣場綜合體中高檔160,000總計597000吳中商業(yè)分布吳中區(qū)商業(yè)開展相比照較零散，沒有形成聚集效應，傳統(tǒng)商圈為寶帶路和東吳北路沿線。隨著越溪城市副中心地位的顯現(xiàn)，南蘇州商業(yè)廣場等工程的推出，提升了區(qū)域商業(yè)檔次。木瀆為首的沿太湖商業(yè)圈正在形成，其中木瀆的商業(yè)以傳統(tǒng)的沿街商業(yè)為主。吳中現(xiàn)有主要零售工程——東吳商城物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置蘇州市東吳北路吳中西路口發(fā)展商石路國際商城零售建筑面積17000平方米開業(yè)時間2007年9月樓層數(shù)3層經(jīng)營狀況經(jīng)營業(yè)態(tài)流行百貨目標消費群體蘇州本地居民，游客市場定位中低檔租戶列舉國美電器、飛利浦、耐克、阿迪達斯、Kappa、JACK&JONES等項目評價項目所在區(qū)域內(nèi)競爭對手較少，區(qū)域消費人群較充足。為避免強力競爭對手南門泰華商城，項目實施錯位經(jīng)營，走中低端路線。項目中低端的利潤相對不高，但是其主要功能是為補充南門商圈的零售份額，經(jīng)營至今，表現(xiàn)良好。吳中現(xiàn)有主要零售工程——吳中銀座物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置吳中區(qū)東吳南路388號發(fā)展商吳中地產(chǎn)集團零售建筑面積2萬多平方米開業(yè)時間2008年9月公寓部分開盤樓層數(shù)1-3層規(guī)劃賣場經(jīng)營狀況經(jīng)營業(yè)態(tài)購物、辦公、休閑、餐飲等目標消費群體蘇州本地居民，少量商務人群市場定位大眾消費群體租戶列舉世紀華聯(lián)大賣場項目評價項目由吳中地產(chǎn)集團開發(fā)建設(shè)，位于規(guī)劃中的吳中新城內(nèi)，京杭大運河南側(cè)。引入大賣場后，將聚集大量的人氣，同時其對住宅部分的銷售，起到非常好的聚集人氣作用。月初開盤即售罄的公寓部分就是一個很好的證明。吳中現(xiàn)有主要零售工程—南蘇州生活廣場物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置吳中區(qū)越湖路南越溪路東吳中大道1109號發(fā)展商蘇州越興置業(yè)公司零售建筑面積10萬平方米開業(yè)時間預計08年11月開盤樓層數(shù)4層經(jīng)營狀況經(jīng)營業(yè)態(tài)大型購物綜合體目標消費群體越溪本地人、新蘇州人及開發(fā)區(qū)工作人員市場定位中檔為主，兼顧高低租戶列舉華潤萬家超市、SM百貨、肯德基等項目評價南蘇州生活廣場位于越溪城市副中心，目前是該區(qū)域唯一的一個大型商業(yè)項目，填補了區(qū)域商業(yè)不足的弱點.該項目體量巨大，商業(yè)面積約占10萬方，占據(jù)了越溪商業(yè)項目的先發(fā)優(yōu)勢。項目業(yè)態(tài)齊全，包括百貨、餐飲、休閑娛樂、酒店、服飾、數(shù)碼等多種。項目主體基本完成，商鋪將分割銷售，相信這一地塊的升值空間巨大。吳中現(xiàn)有主要零售工程——木瀆商業(yè)街物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置木瀆鎮(zhèn)沿街商鋪發(fā)展商木瀆當?shù)亻_發(fā)為主零售建筑面積香港街、花苑街、翠坊大街、金楓路商圈等多個商業(yè)體。面積未作詳細統(tǒng)計開業(yè)時間不定樓層數(shù)1—2層為主經(jīng)營狀況經(jīng)營業(yè)態(tài)娛樂、休閑、餐飲、購物等目標消費群體蘇州本地居民，游客、外來娛樂群體市場定位各檔次均有租戶列舉上島咖啡、中華園大酒店、永真商城、水天堂大酒店等。項目評價木瀆作為一個鎮(zhèn)域經(jīng)濟比較發(fā)達的地方，其商業(yè)體量較大，但是檔次較低，分散經(jīng)營，這從長遠來看，不利于經(jīng)濟的良性發(fā)展。木瀆憑借優(yōu)越的旅游資源，吸引了大量的游客，同時，隨著其經(jīng)濟的發(fā)展，有越來越多的外來務工人員生活在木瀆，其中不少人已經(jīng)成為新木瀆人。相信木瀆第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，尤其是商業(yè)服務業(yè)的快速發(fā)展，必將提高其外來人口比例，這在一定程度上為木瀆經(jīng)濟發(fā)展注入了新的活力。吳中未來零售工程——中潤廣場物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置寶帶東路以南、東苑路以東發(fā)展商中潤地產(chǎn)集團零售建筑面積160000平方米開業(yè)時間待定樓層數(shù)5層經(jīng)營狀況經(jīng)營業(yè)態(tài)購物、餐飲、娛樂、辦公等目標消費群體區(qū)域消費市場、外來商務人員市場定位中高檔租戶列舉屆時將引入包括五星級酒店、品牌服飾、特色餐飲等多種業(yè)態(tài)。項目評價中潤廣場預計投入數(shù)億元，分多期完成建設(shè)項目，項目建成將成為吳中區(qū)地標性建筑，樓層最高、檔次最高的購物場所。項目定位為高端，所有商家引入將通過篩選，中高檔商家為主，屆時將滿足區(qū)域內(nèi)60余萬人，高端消費需求。憑借優(yōu)越的地理為主，攔截了吳中區(qū)南部大量的消費力量，再借助于行政中心地位、文體中心地位，打造成吳中的典型項目。吳中商圈租金參考地址商鋪面積(平方米)租金(人民幣元/平方米/月)樓層業(yè)態(tài)吳中區(qū)吳中商城花園街180551F空置，正在招商寶帶西路沿街商鋪50601F空置，正在招商吳中商城第三大街15601F空置，正在招商吳中商城第三大街140201F—3F服飾錦都大廈213.6591F路面商鋪江南汽配市場120301F汽車配件等寶帶西路龍西路450841F辦公美之國建材市場400422F建材蘇州主要商圈之相城商圈蠡口家具城中翔商貿(mào)城嘉元廣場序號名稱業(yè)態(tài)檔次面積（平方米）現(xiàn)有項目1中翔商貿(mào)城小商品、家電、家居等中低檔批發(fā)為主1200,0002嘉元廣場辦公為主相城商務地標75,0003蠡口家具城家具展覽、批發(fā)銷售大眾化檔次1200,000總計3150,000相城區(qū)商圈所屬板塊：相城板塊主力消費人群：當?shù)鼐用?、外來務工人員、目的性消費客群交通狀況：地處相城大道沿線，交通通達尤其可以吸引大量古城及周邊區(qū)域的人群。商業(yè)構(gòu)成：商務辦公、購物、餐飲、娛樂等相城現(xiàn)有主要零售工程——中翔商貿(mào)城物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置相城大道、滬寧高速蘇州市區(qū)入口處發(fā)展商蘇州中翔集團建筑面積120余萬平方米開業(yè)時間2006年3月小商品市場開業(yè)，其他分多期陸續(xù)開業(yè)樓層數(shù)3—5為主經(jīng)營狀況經(jīng)營業(yè)態(tài)包括小商品批發(fā)、家電、家居等綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)。目標消費群體目的性消費者為主。市場定位隨著中翔商貿(mào)城未來多個項目建成后，成為相城商業(yè)中心。租戶列舉小商品批發(fā)商、家樂福、紅星美凱龍、蘇寧電器等。項目評價中翔集團總部是蘇州市商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)，逐步形成了房地產(chǎn)開發(fā)和商貿(mào)業(yè)為兩大支柱產(chǎn)業(yè)、專業(yè)市場經(jīng)營管理、旅游開發(fā)、金融投資、物業(yè)管理、廣告開發(fā)、倉儲物流、制造業(yè)等多元化經(jīng)營的市場格局。中翔商貿(mào)城分多期開發(fā)、共11個區(qū)，預計總投資65億元人民幣，總建筑面積120萬平方。小商品市場成功開發(fā)、帶動后續(xù)項目順利推進，將成為相城的商業(yè)中心。相城現(xiàn)有主要零售工程——嘉元廣場物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置相城區(qū)嘉元路與相城大道路口發(fā)展商蘇州德誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積約75000平方米開業(yè)時間2007年10月開盤樓層數(shù)3層商業(yè)裙樓及辦公、酒店經(jīng)營狀況經(jīng)營業(yè)態(tài)商務辦公、酒店、零售目標消費群體商務人群、當?shù)厝丝谑袌龆ㄎ幌喑菂^(qū)的商務新地標租戶列舉暫省略項目評價嘉元廣場屬于復合型業(yè)態(tài)，項目包括寫字樓、酒店式公寓、商鋪、SOHO辦公樓，周圍配套設(shè)施齊全。規(guī)劃總用地面積16763平米，南北深約80米，東西長約210米。地上建筑面積約62080平米，地下建筑面積13748平米，由一幢25（A座）、21（B座）層辦公樓、一幢24層酒店式公寓、一幢19（A座）、16（B座）層商務酒店以及3層商業(yè)裙樓組成。嘉元路被政府規(guī)劃為“金融一條街”，這里將是未來相成的商務CBD中心。隨著蘇州經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，相成區(qū)將迎來新的飛躍。商業(yè)諸強必將在此爭奪一席之地。相城現(xiàn)有主要零售工程——蠡口家具城物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置蠡口鎮(zhèn)相城大道建筑面積120多萬平方開業(yè)時間上世紀末樓層數(shù)3層左右經(jīng)營狀況經(jīng)營業(yè)態(tài)家具批發(fā)、展銷目標消費群體目的性消費者市場定位立志成為中國最具影響力家具批發(fā)商城租戶列舉匯海隆、香港皇朝家私、金利源等多家著名商家入駐。項目評價江蘇蠡口國際家具城是經(jīng)江蘇省工商局核準的省級家具專業(yè)市場。市場總投資20多億元人民幣，占地近1000畝，營業(yè)、倉儲面積120多萬平方米。蠡口家具城只是相城商業(yè)形態(tài)一個典型表現(xiàn)，相城的商業(yè)更多以專業(yè)市場的形態(tài)表現(xiàn)。相城區(qū)租金參考地址商鋪面積(平方米)租金(人民幣元/平方米/月)樓層業(yè)態(tài)相城區(qū)中翔商貿(mào)城140--250(估計)80-1001F小商品批發(fā)國際服裝城30—50（估計）60—701F服飾歐風商業(yè)街150—200（估計）200—3001F服飾、餐飲、百貨蠡口家具城100—200（估計）120—1701F家具蘇州零售市場概況蘇州區(qū)域市場研究區(qū)域市場比較分析蘇州商業(yè)總結(jié)與預測傳統(tǒng)時尚高低高新商圈古城商圈傳統(tǒng)時尚代表物業(yè)1綠寶廣場2Tesco3金楓商業(yè)廣場4淮海路商業(yè)街5百潤發(fā)評價：區(qū)域內(nèi)零售物業(yè)品種較少，以賣場和街鋪為主，綠寶廣場的開業(yè)為商圈帶來了更多的城市時尚新元素。社區(qū)型賣場的商業(yè)開展較為成熟。代表物業(yè)1美羅商城2泰華商城3新蘇州百貨4第一百貨5石路國際商城評價：古城商圈位于蘇州市核心區(qū)域，已經(jīng)形成了濃厚的商業(yè)氣氛。商圈內(nèi)以傳統(tǒng)的百貨為主，涵蓋低中高檔，在蘇州本地及外地游客心中享有較高的知名度。金雞湖商圈傳統(tǒng)時尚代表物業(yè)1圓融時代廣場2現(xiàn)代休閑廣場3水巷鄰里4左岸商業(yè)街5湖濱新天地評價：金雞湖商圈屬于開展中的商圈。隨著地鐵的建成，周邊住宅的興起，該區(qū)域未來有較大可能成為蘇州市新的零售購物區(qū)域。12534123451234中5高低中高低中蘇州五大商圈比較傳統(tǒng)時尚高低吳中商圈相城商圈傳統(tǒng)時尚代表物業(yè)1吳中商城2吳中銀座3南蘇州生活廣場4木瀆商業(yè)街5中潤廣場評價：區(qū)域內(nèi)已經(jīng)對外營業(yè)的商業(yè)檔次不高，以傳統(tǒng)商業(yè)為主，包括吳中商城的百貨、木瀆的沿街商鋪，而隨著銀座和南蘇州廣場不久開業(yè)，吳中商業(yè)檔次將有望超過新區(qū)，躍居蘇州市第三，僅次于古城區(qū)和園區(qū)。代表物業(yè)1中翔商貿(mào)城2嘉元廣場3蠡口家具城評價：相城位于蘇州市北部，其經(jīng)濟開展水平和商業(yè)開展均相比照較落后。相城商業(yè)主要是以專業(yè)市場的形式存在，這其實對于經(jīng)濟相對不興旺的相城來說是一個特色，實際開展狀況也證明相城的選擇是對的。42531321中高低中蘇州五大商圈比較蘇州五大商圈分析群眾化高端品牌檔次高新商圈296,000平方米古城商圈301,000平方米金雞湖商圈1,225,500平方米業(yè)態(tài)豐富度單一多元傳統(tǒng)與全面，涵蓋低中高各個檔次說明：該圖是對蘇州現(xiàn)在五大區(qū)域商業(yè)開展特點的概括總結(jié)，其中商業(yè)面積是代表工程面積的和，如有不當之處還請見諒。多元的開展路線社區(qū)型、組團式商業(yè)賣場為主專業(yè)市場為主相城商圈3150,000平方米傳統(tǒng)商業(yè)為主，但未來開展?jié)摿Υ髤侵猩倘?97,000平方米蘇州零售市場概況蘇州區(qū)域市場研究區(qū)域市場比較分析蘇州商業(yè)總結(jié)與預測城市商業(yè)中心的規(guī)劃布局城市商業(yè)中心的規(guī)劃布局“兩軸三帶〞的標志性商業(yè)格局4個市級商業(yè)功能區(qū)14個區(qū)域級商業(yè)功能區(qū)兩個商務區(qū)一個國際會展功能區(qū)蘇州商業(yè)整體規(guī)劃蘇州大型零售網(wǎng)點規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃〔2021年〕大型零售網(wǎng)點控制在53個左右，其中大型百貨店控制在15個以內(nèi)，倉儲式商場控制在2個以內(nèi)，大型專業(yè)店控制在8個以內(nèi)，大型綜合超市控制在17個左右，大型購物中心控制在2個左右，社區(qū)型購物中心控制在9個以內(nèi)。布局規(guī)劃〔2021年)蘇州市古城圈層將布局5個大型百貨店、1個大型綜合超市、2個大型專業(yè)店，1個社區(qū)級購物中心；核心圈層將布局3個社區(qū)級購物中心、4個大型百貨店、6個大型綜合超市、3個大型專業(yè)店；2021年規(guī)劃大型零售網(wǎng)點的數(shù)量與2003年相比，將增加29個，其中大型百貨店增加8個，倉儲式商場增加2個，大型專業(yè)店增加5個，大型綜合超市增加5個，大型購物中心增加2個，社區(qū)型購物中心增加7個。蘇州區(qū)域零售市場總結(jié)目前蘇州的商業(yè)中心仍是是老城區(qū)內(nèi)的傳統(tǒng)商圈，蘇州新區(qū)和工業(yè)園區(qū)那么是高科技產(chǎn)業(yè)興旺，商業(yè)和配套相對薄弱，但區(qū)位優(yōu)勢明顯，開展?jié)摿薮?，而吳中區(qū)歷史悠久，是蘇州幾個區(qū)中最宜居的一個地區(qū)，隨著吳中商業(yè)升級，這些區(qū)域?qū)⑹俏磥沓薪庸懦菂^(qū)城市功能轉(zhuǎn)移的最理想地點。高新商圈、金雞湖商圈和吳中商圈均是以效勞區(qū)域內(nèi)的居民為主，以區(qū)域型賣場為主，而綠寶廣場的開業(yè)，改變了傳統(tǒng)高新區(qū)和蘇州市的零售格局，提升了商圈的形象和檔次。高新區(qū)采用多組團規(guī)模模式，各組團定位有所不同，每個組團內(nèi)都規(guī)劃有區(qū)域的配套商業(yè)核心，形成了多核心的商圈分布，可能導致分散消費人群，商業(yè)核心的利用效率降低。園區(qū)商業(yè)采用單一核心規(guī)劃模式，即以環(huán)金雞湖商圈為核心，滿足全區(qū)域內(nèi)的消費需求。核心商圈具唯一性，其利用效率高，容易形成商業(yè)中心。吳中區(qū)商圈隨著南蘇州生活廣場的入市，吳中區(qū)商業(yè)檔次將實現(xiàn)一個升級，有望在數(shù)量和質(zhì)量上趕超新區(qū)。相城區(qū)走一條特色商業(yè)之路，即放棄傳統(tǒng)商業(yè)道路，走以專業(yè)市場為主的商業(yè)開展之路，相城現(xiàn)在所走的道路是中國城市開展過程中一個大膽的探索，將為城市商業(yè)開展多元化開展添磚加瓦。蘇州整體零售市場總結(jié)蘇州零售市場目前仍以傳統(tǒng)的零售商業(yè)為主，尤其在古城商圈,其主要模式為傳統(tǒng)百貨+沿街店鋪，并且以本地百貨為主，缺乏新興的零售物業(yè)，舊商業(yè)區(qū)開展購物中心的空間也相對狹小。傳統(tǒng)百貨在蘇州消費者心目中深入人心，其影響力不可小視，但相比其他長三角地區(qū)的二線城市，蘇州的商業(yè)零售市場尚處于較不興旺階段。傳統(tǒng)商圈缺乏休閑商業(yè)，如電影院、卡拉OK、大型娛樂中心及大型餐飲。臨街一樓商鋪的租售情況良好，商鋪出租率高，而臨街商鋪二樓以上的租售情況那么不甚理想。結(jié)論:蘇州零售市場開展落后于城市開展與建設(shè)主要原因可以歸結(jié)為：消費者出于消費習慣，對新型的商業(yè)形式的認知與接受需要時間。傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的改造難度大，存在商業(yè)形象陳舊，硬件設(shè)施落后的現(xiàn)象。政府對商業(yè)的規(guī)劃滯后于其他產(chǎn)業(yè)。蘇州零售市場未來展望古城區(qū)人口外遷和局部功能轉(zhuǎn)移到周邊新城區(qū)是個必然結(jié)果。根據(jù)蘇州市政府部門的規(guī)劃，預計到2021年，蘇州古城區(qū)居住人口將從現(xiàn)有的約36萬人減少到規(guī)劃人口在25萬人左右。人口的遷移將促使新的商業(yè)中心形成。預計未來蘇州零售商業(yè)在傳統(tǒng)商圈的開展將主要以業(yè)態(tài)與檔次調(diào)整為主，而在園區(qū)、吳中區(qū)及新區(qū)為主的新興區(qū)域?qū)⒁越ㄔO(shè)全新的、更為現(xiàn)代化的商業(yè)工程與設(shè)施為主。隨著幾條地鐵線的新建，將利于三大商圈的融合，提升新興商圈的輻射和覆蓋范圍，帶動消費人流。以吳中區(qū)為代表的新興區(qū)域未來開展的影響力不可小視。蘇州未來零售供給將較多以購物中心、郊區(qū)型商業(yè)、鄰里中心模式商業(yè)為主，以效勞區(qū)域內(nèi)周邊的消費者為目的，主要集中分布在古城商圈外圍區(qū)域，離古城商圈存在一定的距離。蘇州未來新型的零售業(yè)態(tài)和零售工程都將主要集中在高新、吳中區(qū)及金雞湖商圈，古城商圈內(nèi)未來新增零售供給較少。隨著區(qū)域人口的導入，以南蘇州生活廣場、綠寶廣場和圓融時代廣場的購物中心模式的商業(yè)為代表，以區(qū)域型社區(qū)型商業(yè)中心模式為補充，代表了未來蘇州商業(yè)開展的新趨勢。附件2——區(qū)域市場分析Part1宏觀環(huán)境分析Part2商業(yè)市場分析Part3競爭市場分析宏觀經(jīng)濟開展概況吳中區(qū)位于蘇州市南部，北依蘇州古城區(qū)，東連昆山，南接吳江，西銜太湖，還分別與蘇州工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)、相城區(qū)接壤，與無錫、宜興、浙江湖州隔湖相望。全區(qū)總面積742平方公里，太湖水域面積2425平方公里，屬于吳中區(qū)水面約1459平方公里。全境東西長92.95公里，南北長48.1公里。人口近60萬。吳中區(qū)交通便捷、北有滬寧鐵路、滬寧高速公路，東有滬嘉杭高速公路、京杭大運河縱越全境，扼太湖之出口，境內(nèi)20多條骨干河道縱橫交錯，溝通太湖、澄湖、石湖等河湖，是長江三角洲重要的水利和交通樞紐。吳中區(qū)轄8個街道、7個鎮(zhèn)：長橋街道、越溪街道、郭巷街道、橫涇街道、香山街道、蘇苑街道、龍西街道、城南街道、木瀆鎮(zhèn)、光福鎮(zhèn)、胥口鎮(zhèn)、東山鎮(zhèn)、西山鎮(zhèn)、甪直鎮(zhèn)、臨湖鎮(zhèn)。宏觀經(jīng)濟開展概況蘇州市統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：蘇州市GDP從五年前的2080億元，一躍至2007年的5700億元，年均增長率達16.5%。吳中區(qū)吳中區(qū)統(tǒng)計數(shù)據(jù)：近四年來吳中區(qū)的GDP增長率始終高于蘇州全市的GDP增長率，并保持20%以上的高速增長，可以預見吳中區(qū)未來將是蘇州經(jīng)濟開展的第三極。宏觀經(jīng)濟開展概況蘇州市蘇州市消費市場開展強勁，至2007年蘇州社會消費品零售總額已經(jīng)到達了1250億元，年均增長率17%。吳中區(qū)吳中區(qū)的社會消費品增長與經(jīng)濟開展同步，保持高速、穩(wěn)定的增長，但是其總量相對偏低，其可挖掘的空間還很大，潛力無限。宏觀經(jīng)濟開展概況2007年吳中工業(yè)總產(chǎn)值突破900億元，工業(yè)企業(yè)數(shù)量和平均產(chǎn)值都保持快速增長，顯示其在吳中經(jīng)濟發(fā)展中承擔著非常重要的作用。但是隨著對節(jié)能降耗，綠色GDP發(fā)展的要求，工業(yè)發(fā)展對吳中地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸效應初現(xiàn)，未來吳中區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的方向成如何成為關(guān)鍵。吳中區(qū)城市規(guī)劃———產(chǎn)業(yè)規(guī)劃目標：在遵循蘇州市總體規(guī)劃前提下，按照一切為民的方針，將吳中區(qū)建設(shè)成為根本實現(xiàn)現(xiàn)代化的先行區(qū)，成為蘇州城南先進制造業(yè)焦聚區(qū)，生態(tài)文化休閑旅游區(qū)，現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)現(xiàn)代示范區(qū)，新興效勞業(yè)繁榮區(qū)，成為最適宜人居、創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化新城區(qū)?！幻衲繕耍旱?021年，吳中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別到達24000和13000元，恩格爾系數(shù)小于0.35，根本實現(xiàn)現(xiàn)代化。吳中區(qū)城市規(guī)劃吳中區(qū)城市規(guī)劃Part1宏觀環(huán)境分析Part2商業(yè)市場分析Part3競爭市場分析商業(yè)市場分析本區(qū)域商業(yè)分布：吳中區(qū)商業(yè)分布以“三縱三橫〞分布，三縱即東吳路、盤蠡路、迎春路；三橫即吳中路、寶帶路、太湖路。本區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)：沿東吳路商業(yè)較有規(guī)模業(yè)態(tài)主要為大賣場、商城、酒店、大型浴場等。沿寶帶路住宅小區(qū)較多，商業(yè)主要為以社區(qū)配套商業(yè)為主。業(yè)態(tài)主要為餐飲、休閑娛樂、便利店、美容美發(fā)、房產(chǎn)中介、浴場、棋牌室、銀行等。本區(qū)域商業(yè)特征：目前該區(qū)域商業(yè)分布零散，缺乏較高檔次的區(qū)域型商業(yè)中心；沿街社區(qū)配套商業(yè)檔次偏低，商業(yè)形象較差。商業(yè)市場分析商業(yè)體量：2萬平米左右經(jīng)營業(yè)態(tài)：餐飲、休閑、零售、社區(qū)配套、銀行、裝飾材料為主。消費群體：主要以〔四季晶華、博雅苑、盤蠡花園、美之國花園〕居民消費為主。租金情況：臨盤蠡花園街鋪：110-120元/平米/月臨四季晶華街鋪：70-78元/平米/月市場特征：有少量特色餐飲，是一個社區(qū)配套型商業(yè)街商業(yè)市場分析商業(yè)體量：8000平米左右經(jīng)營業(yè)態(tài)：餐飲、零售、社區(qū)配套等經(jīng)營檔次：中低檔消費群體：主要滿足周邊居民消費和企事業(yè)單位人員消費。租金情況：80-110元/平米/月

市場特征：少量特色餐飲，以社區(qū)配套型商業(yè)為主商業(yè)市場分析市場特征：以餐飲休閑、購物、辦公為一體的區(qū)域商業(yè)街蘇蠡路金十六區(qū)是蘇州市最大的休閑娛樂中心經(jīng)營業(yè)態(tài)：餐飲、家具/家電商場、零售、賣場、休閑娛樂等大賣場：好又多、美之國家俱城休閑娛樂：新嘉福、紅館經(jīng)營檔次：中高檔消費群體：主要滿足周邊居民消費和企事業(yè)單位人員消費。

商業(yè)市場分析市場特征：吳中重點商業(yè)工程，以零售、餐飲為一體的特色商業(yè)街經(jīng)營業(yè)態(tài)：餐飲、零售、銀行、社區(qū)配套等輻射范圍:吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)營檔次：中低檔消費群體：主要滿足周邊居民、及周邊商務人士租金水平：110-125元/平/月商業(yè)市場分析吳中區(qū)商業(yè)與吳中區(qū)經(jīng)濟開展相比，商業(yè)明顯處于比較滯后的狀態(tài)；區(qū)域內(nèi)商業(yè)比較分散，沒有形成濃厚的商業(yè)氣氛；區(qū)域主要休閑娛樂業(yè)較為興旺，主要集中在盤蠡路金十六區(qū)、龍西路以及東吳路；區(qū)域內(nèi)沒有典型的商業(yè)品牌店；區(qū)域內(nèi)缺少大型百貨購物中心；吳中商業(yè)對本工程影響：吳中商業(yè)開展至今，與經(jīng)濟開展速度比，相對滯后。但區(qū)域內(nèi)市民對吳中區(qū)商業(yè)認同感較高，且急迫希望區(qū)域內(nèi)能夠出現(xiàn)諸如大型購物中心、特色商業(yè)等工程。本工程旁邊是南蘇州廣場這一購物中心性質(zhì)的綜合體，本工程走“特色〞之路是一個不錯的選擇。Part1宏觀環(huán)境分析Part2商業(yè)市場分析Part3競爭市場分析吳中區(qū)零售市場吳中大廈雙冠雙銀印象19吳中銀座名宇商務廣場嘉寶廣場世茂運河城蘇地05-G-75蘇地07-G-31蘇地05-B-47〔48蘇地07-G-32蘇地06-G-11蘇地07-G-34蘇地07-B-1蘇地07-B-36嘉業(yè)陽光水榭1、區(qū)域內(nèi)現(xiàn)已推出的商業(yè)工程共8個，形態(tài)以裙樓商業(yè)+高層住宅類為主，體量較大。主要分布于東吳北路。在市場中競爭較為劇烈，這給本工程開發(fā)帶來的風險不容無視；2、未競爭地塊共有9塊商業(yè)用地推出，未來大約有52萬㎡的商業(yè)體量推向市場，商業(yè)市場競爭劇烈。吳中區(qū)零售市場物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置蘇州市東吳北路吳中西路口發(fā)展商石路國際商城零售建筑面積17000平方米開業(yè)時間2007年9月樓層數(shù)3層經(jīng)營狀況經(jīng)營業(yè)態(tài)流行百貨目標消費群體蘇州本地居民，游客市場定位中低檔租戶列舉國美電器、飛利浦、耐克、阿迪達斯、Kappa、JACK&JONES等項目評價項目所在區(qū)域內(nèi)競爭對手較少，區(qū)域消費人群較充足。為避免強力競爭對手南門泰華商城，項目實施錯位經(jīng)營，走中低端路線。項目中低端的利潤相對不高，但是其主要功能是為補充南門商圈的零售份額，經(jīng)營至今，表現(xiàn)良好。吳中區(qū)零售市場物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置木瀆鎮(zhèn)沿街商鋪發(fā)展商木瀆當?shù)亻_發(fā)為主零售建筑面積香港街、花苑街、翠坊大街、金楓路商圈等多個商業(yè)體。面積未作詳細統(tǒng)計開業(yè)時間陸續(xù)開業(yè)樓層數(shù)1—2層為主經(jīng)營狀況經(jīng)營業(yè)態(tài)娛樂、休閑、餐飲、購物等目標消費群體蘇州本地居民，游客、外來娛樂群體市場定位各檔次均有租戶列舉上島咖啡、中華園大酒店、永真商城、水天堂大酒店等。項目評價木瀆作為一個鎮(zhèn)域經(jīng)濟比較發(fā)達的地方，其商業(yè)體量較大，但是檔次較低，分散經(jīng)營，這從長遠來看，不利于經(jīng)濟的良性發(fā)展。木瀆憑借優(yōu)越的旅游資源，吸引了大量的游客，同時，隨著其經(jīng)濟的發(fā)展，有越來越多的外來務工人員生活在木瀆，其中不少人已經(jīng)成為新木瀆人。相信木瀆第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，尤其是商業(yè)服務業(yè)的快速發(fā)展，必將提高其外來人口比例，這在一定程度上為木瀆經(jīng)濟發(fā)展注入了新的活力。吳中區(qū)零售市場物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置吳中區(qū)東吳南路388號發(fā)展商吳中地產(chǎn)集團零售建筑面積2萬多平方米開業(yè)時間2008年9月公寓部分開盤樓層數(shù)1-3層規(guī)劃賣場經(jīng)營狀況經(jīng)營業(yè)態(tài)購物、辦公、休閑、餐飲等目標消費群體蘇州本地居民，少量商務人群市場定位大眾消費群體租戶列舉世紀華聯(lián)大賣場項目評價項目由吳中地產(chǎn)集團開發(fā)建設(shè)，位于規(guī)劃中的吳中新城內(nèi)，京杭大運河南側(cè)。引入大賣場后，將聚集大量的人氣，同時其對住宅部分的銷售，起到非常好的聚集人氣作用。月初開盤即售罄的公寓部分就是一個很好的證明。吳中區(qū)零售市場物業(yè)基本情況物業(yè)情況地理位置吳中區(qū)越湖路南越溪路東吳中大道1109號發(fā)展商蘇州越興置業(yè)公司零售建筑面積10萬平方米開業(yè)時間預計08年11月開盤樓層數(shù)4層經(jīng)營狀況經(jīng)營業(yè)態(tài)大型購物綜合體目標消費群體越溪本地人、新蘇州人及開發(fā)區(qū)工作人員市場定位中檔為主，兼顧高低租戶列舉華潤萬家超市、SM百貨、肯德基等項目評價南蘇州生活廣場位于越溪城市副中心，目前是該區(qū)域唯一的一個大型商業(yè)項目，