望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報(bào)告

望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)

市場分析報(bào)告目錄望京區(qū)域整體概況望京區(qū)域辦公物業(yè)市場情況及分析望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析綜述12/29/20232望京區(qū)域整體概況區(qū)域交通概況區(qū)域規(guī)劃概況區(qū)域產(chǎn)業(yè)開展概況區(qū)域綜合效勞設(shè)施概況區(qū)域人口消費(fèi)特征概況12/29/20233圖.望京道路現(xiàn)狀圖圖.望京道路規(guī)劃圖12/29/20234區(qū)域交通概況望京目前內(nèi)部交通現(xiàn)狀還是十分良好的，交通網(wǎng)絡(luò)較密，道路密度到達(dá)了2.9，道路較寬，通達(dá)性比較好，主要的問題是內(nèi)部交通與外部交通的聯(lián)系通達(dá)性不好；望京地區(qū)規(guī)劃中的道路，目前只建成了50％，仍有許多道路沒通車，造成望京地區(qū)高車流量集中在幾個(gè)道路；如果望京規(guī)劃中道路均修通，將會(huì)極大的緩解目前望京的交通狀況，并且有多個(gè)路口通達(dá)各個(gè)方向，因此，望京未來的交通開展前景是十分好的；城鐵的修通和公交樞紐的建成也將會(huì)使望京的交通更加便利。區(qū)域交通開展加強(qiáng)區(qū)域?qū)ν忾_放性及區(qū)域商業(yè)的輻射性。12/29/20235望京區(qū)域整體概況區(qū)域交通概況區(qū)域規(guī)劃概況區(qū)域產(chǎn)業(yè)開展概況區(qū)域綜合效勞設(shè)施概況區(qū)域人口消費(fèi)特征概況12/29/20236區(qū)域規(guī)劃概況望京整體規(guī)劃總用地范圍規(guī)劃居住人口總規(guī)劃建筑面積備注17.8平方公里33萬人1400萬平方米此數(shù)據(jù)包括望京規(guī)劃中的住宅、商業(yè)、商務(wù)、工業(yè)、特殊用地等所有用地的建筑面積。居住、商貿(mào)中心占地規(guī)劃居住人口規(guī)劃建筑面積備注8.6平方公里居住人口33萬總戶數(shù)7萬余戶1000萬平方米此數(shù)據(jù)僅包括居住、商業(yè)、商務(wù)用地的建筑面積。北京市總體規(guī)劃方案中對望京區(qū)域的規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃確定了區(qū)域北京副都的地位，經(jīng)濟(jì)開展前景良好12/29/20237望京新規(guī)劃中的用地規(guī)劃K區(qū)D區(qū)C區(qū)B區(qū)A區(qū)科技園區(qū)大型公共建筑組成的市級公建中心包括寫字樓、公寓、酒店、醫(yī)院、文體等，規(guī)劃建筑面積270萬平方米K區(qū)：居住用地分為６個(gè)區(qū)居住用地：規(guī)劃建筑面積250萬平方米，分為五個(gè)區(qū)望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)及研發(fā)為主，兼有居住、商服等相應(yīng)配套效勞功能的綜合區(qū)12/29/20238望京區(qū)域整體概況區(qū)域交通概況區(qū)域規(guī)劃概況區(qū)域產(chǎn)業(yè)開展概況區(qū)域綜合效勞設(shè)施概況區(qū)域人口消費(fèi)特征概況12/29/20239區(qū)域產(chǎn)業(yè)開展概述望京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要為二、三產(chǎn)為主，其中二產(chǎn)以北京電子城科技園為龍頭形成區(qū)域內(nèi)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；電子城科技園是中關(guān)村科技園區(qū)重要組成部份，是經(jīng)國家科技部和北京市人民政府于1994年正式批準(zhǔn)建立的?，F(xiàn)已成為推動(dòng)朝陽區(qū)工業(yè)加速開展的中堅(jiān)力量，是望京地區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基地。12/29/202310區(qū)域產(chǎn)業(yè)開展概況望京區(qū)域逐步開展成電子信息產(chǎn)業(yè)的聚集地。區(qū)域內(nèi)品牌效應(yīng)凸顯，產(chǎn)業(yè)鏈日趨完善。

園內(nèi)高資本，高出口，外向型經(jīng)濟(jì)明顯，高于朝陽區(qū)港澳臺(tái)及外商投資比例。區(qū)域內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)的開展，促進(jìn)了區(qū)域商務(wù)氣氛形成，商務(wù)市場開展?jié)摿薮髤^(qū)內(nèi)電子城的生產(chǎn)總量迅速擴(kuò)張、經(jīng)濟(jì)效益顯著。12/29/202311望京區(qū)域整體概況區(qū)域交通概況區(qū)域規(guī)劃概況區(qū)域產(chǎn)業(yè)開展概況區(qū)域綜合效勞設(shè)施概況區(qū)域人口消費(fèi)特征概況12/29/202312望京商圈－品牌精品店新概念汽車ＮＩＳＳＡＮ展示廳中旅旅游汽車公司雪亮眼鏡雪亮眼鏡大明眼鏡銅牛服飾本區(qū)域共有品牌專買店７家，其中汽車類３家，服裝類１家，眼鏡類３家汽車類需求面積較大，一般在２０００平米以上，所處位置多為臨街１層，服裝眼鏡類面積需求較靈活，從３０－－５００平米均可，需求周圍環(huán)境整潔，位置一般選在繁華街區(qū)或高尚居住社區(qū)，注重室內(nèi)外裝修品牌精品店業(yè)態(tài)較少，尚有開展?jié)摿?2/29/202313望京商圈－休閑娛樂張貝健身柯達(dá)中體倍力健身俱樂部咖啡店漢方洲足療茶館足療音像瀟灑風(fēng)度美容美發(fā)網(wǎng)吧音像音像美發(fā)旺興源洗浴七甲山練歌場特百惠富士沖洗雪美華美容廳本區(qū)域健身中心３家，保健中心３家，娛樂中心３家，音像店２家，咖啡店，茶館２家，美容美發(fā)３家，網(wǎng)吧１家，沖洗店２家咖啡店，茶館，快餐等面積可大可小，一般在１００平米以上，周圍環(huán)境較好，位于繁華街區(qū)．健身需求面積１０００－３０００平米茶吧＼酒吧等休閑娛樂場所比較成舊，且數(shù)量少不夠規(guī)模，很多街道屬于空白，有極大開展空間12/29/202314望京商圈－生活配套分布金象大藥房福奈特加油站金象大藥房福奈特電子圖書館東方愛嬰金象大藥房慈安堂郡福奈特生活配套設(shè)施稍顯缺乏，可適當(dāng)增加12/29/202315望京商圈－零售商業(yè)＼超市＼大型專業(yè)賣場１３２４７５６８９１０１１１２１３１４１５１６１７１８１９２０１天成超市２蘇寧電器３韓國百貨４大中電器５京客?。吨懈０儇洠分袊苿?dòng)營業(yè)廳８華潤超市９新都副食１０韓國百貨１１鮮花店１２中復(fù)電訊１３建材大世界１４南湖綜合市場１５建材城１６正時(shí)家居１７聯(lián)通１８華潤超市１９中國煙草２０風(fēng)城食品店便利店＼鮮花＼副食店等對面積要求較小，３０平米以上即可，超級市場要求面積在１０００平米以上，位置主要以繁華臨街１層，地下１層商場房為主12/29/202316餐飲配套分布本區(qū)域中式餐飲４０家韓式餐飲１１家西餐及西式快餐３家食品專賣店４家食品專賣店＼餃子館等面積較小，３０－１００平米即可，ＲＰＣ等快餐店５００平米左右，東來順等中上檔次中餐１０００－４０００平米傳統(tǒng)餐飲和韓國餐廳量大趨于飽和，西式快餐和其他種類風(fēng)味餐飲〔如面愛面，必勝客等〕稀缺，市場有待開發(fā)．大多餐廳早期設(shè)在住宅底商群樓內(nèi)，今年法規(guī)將限制餐飲＼娛樂在住宅樓下經(jīng)營，這將是一大缺口實(shí)地調(diào)研時(shí)間；２００４年７月１０日12/29/202317教育設(shè)施幼兒園：望京目前幼兒園有八所，民辦的有六所、公立的有兩所，根本上均分布在花家地和南湖地區(qū)附近；小學(xué)：六所，大多分布在花家地地區(qū)；中學(xué)：五所，重點(diǎn)中學(xué)較多，由八十中、陳經(jīng)倫中學(xué)、首師大望京分校；高教：十一所高教學(xué)校，集中在京順路西側(cè)和望京新城附近；培訓(xùn)類學(xué)校：十一所，集中在望京北小河望京西園附近。備注：圖中藍(lán)點(diǎn)為幼兒園、藍(lán)色帶旗符號代表小學(xué)、桔紅色帶旗符號表示中學(xué)、藍(lán)色圖書符號代表高校、紅色圓點(diǎn)代表培訓(xùn)學(xué)校。12/29/202318醫(yī)療衛(wèi)生望京醫(yī)療設(shè)施相對薄弱一些，醫(yī)療診所有26家，但多為小診所，規(guī)模不大，級別較低。根本上分布在北小河以北，南湖地區(qū)和京順路西側(cè)一帶。較大型的保健按摩店主要有八家。12/29/202319體育設(shè)施望京目前僅有一個(gè)望京體育公園，總占地面積25000平方米、綠化面積為70％。園內(nèi)建有籃球場、排球場、旱冰場、兒童游樂場等。另外，望京有12個(gè)體育健身俱樂部。運(yùn)動(dòng)種類很多、齊全，網(wǎng)球、乒乓球、游泳池、排球、跳操、健美操、器械、美容美發(fā)、足療、保健、跑步機(jī)、自行車、街舞、瑜珈、跆拳道、踏板操、形體訓(xùn)練等。12/29/202320區(qū)域綜合效勞設(shè)施概況小結(jié)望京地區(qū)經(jīng)過十幾年的開展變化，到現(xiàn)在已經(jīng)初步形成居住、生活、工作為一體的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)商業(yè)、醫(yī)療、教育、體育等各個(gè)配套設(shè)施初具規(guī)模，在數(shù)量上有了大量的增長，但在質(zhì)上還未有明顯的飛躍開展；未來開展趨勢將會(huì)朝著大規(guī)模、高質(zhì)量、高品質(zhì)，更加齊全的方向開展；未來2年－3年望京的配套設(shè)施還將會(huì)十分迅速的增長。12/29/202321望京區(qū)域整體概況區(qū)域交通概況區(qū)域規(guī)劃概況區(qū)域產(chǎn)業(yè)開展概況區(qū)域綜合效勞設(shè)施概況區(qū)域人口消費(fèi)特征概況12/29/202322區(qū)域人口消費(fèi)特征概況人口數(shù)量：望京人口數(shù)量目前18萬人，未來規(guī)劃將到達(dá)33萬人。人口年齡：社區(qū)居民年齡構(gòu)成以25～45歲為主。人口職業(yè)特點(diǎn)：演藝界人士、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人士等較多，中產(chǎn)階層比重較大，其中外籍人士以日籍和韓籍為主。月生活消費(fèi)水平：望京區(qū)域０４年人均月生活消費(fèi)８２０元?！擦闶邸⒉惋?、效勞、娛樂等，不含家居建材〕12/29/202323區(qū)域人口消費(fèi)特征概況區(qū)域性消費(fèi)水平差異化強(qiáng)，以南部建成區(qū)消費(fèi)力最差，中東部商業(yè)中心區(qū)消費(fèi)力最強(qiáng)。望京區(qū)域住宅類樓盤置業(yè)者中二次置業(yè)者增多，同時(shí)望京區(qū)域也聚集了大批外籍人士，以韓國人、日本人為主，知識(shí)層次和職業(yè)層次相對較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)。本案所在區(qū)域，區(qū)位人口的綜合素質(zhì)較高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，注重生活品位，品牌消費(fèi)能力強(qiáng)。12/29/202324目錄望京區(qū)域整體概況望京區(qū)域辦公物業(yè)市場情況及分析望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析綜述12/29/202325寫字樓市場總體情況：12/29/202326二、辦公物業(yè)市場分析〔一〕辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況〔二〕辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況〔三〕辦公物業(yè)入住企業(yè)分析〔四〕辦公物業(yè)市場開展前景12/29/202327辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況

區(qū)域劃分原那么：以地域兼顧功能為劃分原那么區(qū)域四大板塊：望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)望京西部區(qū)域望京南部建成區(qū)望京中東部商業(yè)中心區(qū)望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)望京中東部商業(yè)中心區(qū)望京南部建成區(qū)望京西部區(qū)域12/29/202328辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況中辰寫字樓

LOFTEL

望京科技創(chuàng)業(yè)園

建協(xié)大廈

和平大廈

佳境天城博泰大廈望京西部區(qū)域望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)望京南部建成區(qū)望京中東部商業(yè)中心區(qū)鑫佳泓大廈

愛慕大廈

葉青大廈尚古城寫字樓

洛娃科技大廈眾運(yùn)大廈

望京大廈四強(qiáng)寫字樓星源國際辦公物業(yè)局部工程分布圖利景名門博亞國際中心

金隅國際12/29/202329辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況項(xiàng)目地理位置開發(fā)商規(guī)模㎡入住時(shí)間物業(yè)級別望京科技創(chuàng)業(yè)園望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)望京科技創(chuàng)業(yè)園700001999年丙級眾運(yùn)大廈望京利澤中街二區(qū)208號北汽眾運(yùn)公司200002000年丙級洛娃科技大廈望京利澤中園二區(qū)洛娃集團(tuán)開發(fā)公司15464.02年乙級愛慕大廈望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)利澤中園218-220號北京愛慕內(nèi)衣有限公司212052000年——正匯科技大廈利澤中園——18000——乙級葉青大廈望京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)葉氏企業(yè)集團(tuán)有限公司5000001年甲級中辰寫字樓新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)泰富德實(shí)業(yè)有限公司1738602年7月甲級鑫佳泓大廈新業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)19號地鑫佳泓科技有限公司17000——甲級

和平大廈來廣營東路5號——1200005年1月丙級尚古城寫字樓來廣營東路5號貴特物業(yè)1200002年乙級佳境天城中環(huán)南路甲2號英大置業(yè)有限公司3700003年商住望京大廈望京中環(huán)南路北京國際技術(shù)合作中心3400098年乙級四強(qiáng)寫字樓花家地街13號四強(qiáng)實(shí)業(yè)發(fā)展公司20002000年乙級建協(xié)大廈大山子北海房地產(chǎn)公司450005年5月乙級鵬景閣LOFTEL湖光中街一號巨朋投資公司1700005年6月商住星源國際廣順北大街（體育廣場北側(cè)）利達(dá)匯通房地產(chǎn)公司10219604年10月商住博泰大廈望京西園博泰隆房地產(chǎn)有限公司2400003年10月甲級總供給量:473751平方米辦公物業(yè)目前供給狀況表12/29/202330辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況項(xiàng)目名稱地理位置投資開發(fā)商規(guī)模（平米）使用時(shí)間博雅國際中心新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤中一路世紀(jì)恒成建設(shè)開發(fā)公司270002006年底望京國際商業(yè)中心望京中東部商業(yè)中心區(qū)正鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1700002007年嘉美風(fēng)尚中心望京中東部商業(yè)中心區(qū)北京金冠達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司800002007年愛立信中國研發(fā)總院以及愛立信中國地區(qū)總部望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)愛立信一期：42000

2006年博泰金卡中心高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)博泰隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司203002005年摩托羅拉園區(qū)以及摩托羅拉研發(fā)中心望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)摩托羅拉一期：550002005.10總供給量:394300平方米辦公物業(yè)未來兩年供給狀況表12/29/202331辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況■辦公物業(yè)開發(fā)緩慢，工程稀缺，規(guī)模較小■目前可調(diào)研到的已入住辦公物業(yè)工程17個(gè)，在建工程5個(gè)■目前市場供給總量為473751平米,未來兩年供給量超過394300平米■區(qū)域辦公物業(yè)分布區(qū)位特征明顯，55%的物業(yè)集中在北部產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，近兩年新開發(fā)物業(yè)多集中在中東部商業(yè)中心12/29/202332辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況已入住辦公物業(yè)工程開發(fā)規(guī)模表〔平方米〕辦公物業(yè)工程規(guī)模較小，44%物業(yè)規(guī)模普遍集中在12000—20000平方米之間，屬于小體量辦公樓；其中一座大體量物業(yè)屬于商住樓，對于開發(fā)商而言，商務(wù)氣氛還尚未形成狀況下，小體量辦公摟在投資開發(fā)方面降低了很大風(fēng)險(xiǎn)；大體量寫字樓工程是目前市場中的空檔。

12/29/202333辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況辦公物業(yè)級別統(tǒng)計(jì)表〔平方米〕純寫字樓與商住樓目前在開發(fā)總量中各占55%、45%。甲級及乙級寫字樓開發(fā)量較少，滿足不了區(qū)域市場大中型企業(yè)的辦公需求。目前市場中1個(gè)大體量商住樓在一定程度上緩解了區(qū)域辦公物業(yè)的缺乏，滿足了局部小型企業(yè)辦公需求12/29/202334二、辦公物業(yè)市場分析〔一〕辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況〔二〕辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況〔三〕辦公物業(yè)入住企業(yè)分析〔四〕辦公物業(yè)市場開展前景12/29/202335辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況項(xiàng)目銷售價(jià)格元/㎡租金水平元/㎡/日物業(yè)級別望京科技創(chuàng)業(yè)園只租不售2丙級眾運(yùn)大廈——2.6丙級洛娃科技大廈——3.5乙級愛慕大廈只租不售3——正匯科技大廈不詳2.5乙級葉青大廈74803.5甲級中辰寫字樓80003乙級鑫佳泓大廈——3.5甲級博泰金卡中心整售2.2甲級和平大廈——1.9乙級尚古城寫字樓——1.6乙級佳境天城88003.50商住望京大廈不詳3.8乙級四強(qiáng)寫字樓不詳2.8乙級建協(xié)大廈不詳2.3——LOFTEL87002.6商住星源國際78002.7商住博泰大廈88002.8甲級區(qū)域工程平均售價(jià)8263元/平米平均租價(jià)2.58元/日/平米12/29/202336辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況早期開發(fā)辦公物業(yè)以租賃為主現(xiàn)有銷售工程多為近兩年開發(fā)樓盤，售價(jià)集中在7800-8800元/平米左右銷售樓盤價(jià)格與區(qū)域內(nèi)局部高檔住宅樓盤價(jià)格持平，具有一定的升值空間圖表中最高售價(jià)的博雅國際中心售價(jià)12000元/平米，目前沒有開盤12/29/202337辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況租金中均包含了物業(yè)管理費(fèi)用區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)租金以2-2.5元/日/平米為主區(qū)域平均租金為2.58元/日/平米除局部工程外，區(qū)域租金水平比較平穩(wěn)，起伏不大物業(yè)租金水平的地理區(qū)位性特征強(qiáng)辦公物業(yè)工程租金水平圖12/29/202338辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況物業(yè)租金水平的地理區(qū)位性特征明顯高新產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)影響因素：政策優(yōu)勢、辦公物業(yè)集中、市場供不應(yīng)求工程個(gè)數(shù)：8個(gè)租金水平：元/日/平米中東部商業(yè)中心區(qū)影響因素：新興商業(yè)中心、商務(wù)氣氛不夠成熟工程個(gè)數(shù)：4個(gè)租金水平：2-3元/日/平米南部建成區(qū)影響因素：臨近燕莎\麗都商圈、商務(wù)氣氛成熟、交通便利工程個(gè)數(shù)：3個(gè)租金水平：元/日/平米來廣營影響因素：地理位置偏遠(yuǎn)工程個(gè)數(shù)：2個(gè)租金水平：元/日/平米12/29/202339二、辦公物業(yè)市場分析〔一〕辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況〔二〕辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況〔三〕辦公物業(yè)入住企業(yè)分析〔四〕辦公物業(yè)市場開展前景12/29/202340辦公物業(yè)入住企業(yè)分析

洛娃科技實(shí)業(yè)北京愛慕制衣北京葉氏企業(yè)集團(tuán)中石化博泰金卡集團(tuán)北京鑫佳泓科技開展北京北汽眾運(yùn)汽車貿(mào)易自建辦公物業(yè)企業(yè)12/29/202341辦公物業(yè)入住企業(yè)類型明細(xì)名稱公司類別四強(qiáng)寫字樓旅游、食品、圖文設(shè)計(jì)、廣告、眼鏡、藝術(shù)、房地產(chǎn)廣告、咨詢、通訊、裝飾望京大廈雜志、學(xué)會(huì)、招待所、工程、裝飾工程博泰大廈物業(yè)公司、銀行、健身、醫(yī)療、設(shè)備、電子、律師、影視、投資、設(shè)計(jì)、協(xié)會(huì)津港儲(chǔ)運(yùn)大廈海關(guān)儲(chǔ)運(yùn)公司、銀行、餐飲、生物醫(yī)學(xué)、綠化、通訊、商貿(mào)、科研、旅游、廣告、軟件開發(fā)洛娃大廈電子研發(fā)、日化用品、乳業(yè)、房地產(chǎn)、培訓(xùn)、數(shù)碼、貿(mào)易、飲品、機(jī)械眾運(yùn)大廈政府機(jī)關(guān)、酒樓、貿(mào)易、技術(shù)研發(fā)、通訊、廣告、數(shù)碼、綜合類葉青大廈商貿(mào)、物流、電子科技研發(fā)、廣告中辰大廈研發(fā)、建筑、機(jī)械、醫(yī)療、投資、運(yùn)動(dòng)望京科技創(chuàng)業(yè)園電子與信息技術(shù)(376)、先進(jìn)制造技術(shù)(30)、航空航天技術(shù)(2)、環(huán)境保護(hù)新技術(shù)(11)、生物工程和新醫(yī)藥技術(shù)(24)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)(3)、其它在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造中應(yīng)用的新工藝、新技術(shù)(24)、新材料及應(yīng)用技術(shù)(26)、新能源與高效節(jié)能技術(shù)(14)鑫佳泓大廈科研愛慕大廈電器、貿(mào)易、建設(shè)開發(fā)、服裝、電影、規(guī)劃設(shè)計(jì)、大型顧問公司佳境天城旅游、顧問、商貿(mào)、建筑裝飾、藝術(shù)、投資、美容、科技、材料、環(huán)境、食品、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)社、汽車俱樂部、影視、運(yùn)輸利景名門旅游、服裝、廣告、投資星源國際醫(yī)療、美容、通訊、貿(mào)易、房地產(chǎn)、律師所、食品、建材、裝飾、雜志物流、廣告和平大廈家居城、貨運(yùn)公司、戶外運(yùn)動(dòng)公司12/29/202342辦公物業(yè)入住企業(yè)類型比例類型數(shù)量所占比例大型綜合類30.37%房地產(chǎn)60.73%各類組織161.95%廣告、文化、藝術(shù)、影視354.27%國際大型公司172.07%建筑、工程、設(shè)備313.78%教育30.37%客服類172.07%旅游40.49%律師會(huì)計(jì)事務(wù)所30.37%其他40.49%生物醫(yī)學(xué)、醫(yī)藥、美容404.88%食品50.61%體育健身10.12%投資、貿(mào)易516.22%網(wǎng)絡(luò)、通訊、電子、科技44954.76%銀行30.37%雜志50.61%政府20.24%裝飾50.61%咨詢顧問101.22%高科技11013.41%合計(jì)820100.00%12/29/20234312/29/202344辦公物業(yè)入住企業(yè)類型分析12/29/202345北京百藝源裝飾有限公司B座新加視輝煌廣告有限公司B座新加伊淑顏女子美體SPA館B座新加北京嘉華博達(dá)科技有限公司B座新加北京瑞京傲烽商貿(mào)有限公司B座新加北京永豐智業(yè)有限公司B座新加北京依格娜國際皮革制品銷售分公司B座新加博宇物流（北京)有限公司B座新加北京宏億萌科技開發(fā)有限公司B座新加北京晨輝日升光技術(shù)有限公司B座新加希思科技B座新加韓國公司B座新加北京天昊天航空運(yùn)輸代理有限公司B座新加北京天紀(jì)通航空運(yùn)輸代理有限公司B座新加北京普斯維斯石油技術(shù)有限公司B座新加北京市佑林裝璜材料有限公司B座新加星源國際新入住企業(yè)名單12/29/202346辦公物業(yè)入住企業(yè)使用面積區(qū)間項(xiàng)目

規(guī)模

平米

開間面積望京科技創(chuàng)業(yè)園70000－眾運(yùn)大廈2000027-800洛娃科技大廈1546450-150正匯科技大廈1800079--1100葉青大廈50000280-1500中辰寫字樓17386－鑫佳泓大廈17000200博泰金卡中心－50-2000

和平大廈12000－尚古城寫字樓120008000愛慕大廈212052000佳境天城37000113—390望京大廈34000562四強(qiáng)寫字樓2000100,150建協(xié)大廈4500隨意分割鵬景閣LOFTEL17000181；169；星源國際10219660,130博泰大廈24000114---1200銀時(shí)國際大廈34000400藍(lán)濤中心3000092-400目前望京辦公物業(yè)單體規(guī)模都不大，開間面積從最小的30平方米左右到幾千平方米的均有，但主要面積開間處在100-300平方米左右，這樣的面積區(qū)間比較受歡送，多為中小型企業(yè)購置。12/29/202347小結(jié)12/29/202348二、辦公物業(yè)市場分析〔一〕辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況〔二〕辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況〔三〕辦公物業(yè)入住企業(yè)類型分析〔四〕辦公物業(yè)市場開展前景12/29/202349辦公物業(yè)市場開展前景辦公物業(yè)將迎來新的開發(fā)高潮,趨向于品質(zhì)化、規(guī)?；?、集中化開展高科技企業(yè)的聚集使望京五環(huán)產(chǎn)業(yè)帶初具雛形開發(fā)商的投資開發(fā)，區(qū)域商務(wù)氣氛日益成熟政府規(guī)劃國際企業(yè)總部入住12/29/202350辦公物業(yè)市場分析總結(jié)市場售價(jià)和租金狀況市場需求情況市場供給分布市場供給規(guī)模市場供給量市場開發(fā)進(jìn)度市場開展緩慢，供給工程較少，滿足不了市場需求；已使用的工程87%在2000年后開發(fā)使用,未來兩年內(nèi)市場將呈現(xiàn)集中開發(fā)態(tài)勢。大型企業(yè)多項(xiàng)選擇擇望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的中高檔寫字樓，需求面積較大；中小型企業(yè)選擇范圍較廣，商住和低檔寫字樓均可；大公司將區(qū)域總部遷入望京，吸引了更多的為這些企業(yè)總部提供效勞的中小型公司進(jìn)駐。目前市場上供給工程普遍偏小,44%的工程規(guī)模在12000—20000平米間缺少大體量辦公物業(yè)目前市場總供給量較大〔575947平米〕,主要以望京科技園區(qū)為主未來兩年內(nèi)市場開展較快,供給量將超過394300平米。目前市場供給的工程分布比較集中,以北部高新園區(qū)及中東部商業(yè)中心區(qū)為主,此區(qū)域在未來兩年內(nèi)仍將是辦公物業(yè)開發(fā)集中地市場中銷售的工程多為近幾年開發(fā)的工程，平均售價(jià)為8263元/平方米，與區(qū)域內(nèi)局部高檔住宅樓盤價(jià)格接近，升值空間較大；區(qū)域租金水平的地理區(qū)位特征明顯,租金水平差距較大，平均租金水平為2.58元/日/平方米。12/29/202351目錄望京區(qū)域整體概況望京區(qū)域辦公物業(yè)市場情況及分析望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析綜述12/29/202352望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析商業(yè)物業(yè)市場供給商業(yè)物業(yè)市場需求商業(yè)未來趨勢12/29/202353望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－商業(yè)供給情況望京區(qū)域商業(yè)分布分析－區(qū)域劃分原那么：以地域兼顧功能為劃分原那么－區(qū)域四大板塊：望京西部區(qū)域望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)望京南部建成區(qū)望京中東部商業(yè)中心區(qū)望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)望京中東部商業(yè)中心區(qū)望京南部建成區(qū)望京西部區(qū)域12/29/202354望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－商業(yè)供給情況炫彩嘉軒寶星國際大西洋新城CLASS望京燕莎購物中心CITYONE鹿港慧谷金色家園中福百貨季景沁園麗港購物中心葉青大廈佳境天城博泰大廈望京區(qū)域帶有商業(yè)局部的工程分布〔見以下圖〕望京西部區(qū)域望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)望京南部建成區(qū)望京中東部商業(yè)中心區(qū)銀領(lǐng)國際望京西園LOFTEL星源國際澳洲康都望京商業(yè)中心嘉美風(fēng)氣中心華聯(lián)商廈備注：藍(lán)色字體標(biāo)注的工程為的未來商業(yè)供給望京K6區(qū)商業(yè)博雅國際中心12/29/202355望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－商業(yè)供給情況社區(qū)配套商業(yè)建材家居超市綜合百貨其它供應(yīng)量9.9萬8.4萬7.2萬3.3萬1.2萬百分比33%28%24%11%4%目前望京區(qū)域商業(yè)工程類型供給比例商業(yè)總供給量：30萬小結(jié)：望京目前商業(yè)供給多為社區(qū)配套商業(yè)，供給量不大12/29/202356望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－商業(yè)供給情況區(qū)域板塊綜合百貨/專業(yè)類商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)代表項(xiàng)目周邊寫字樓/商住樓周邊社區(qū)望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)——炫彩嘉軒葉青大廈、中辰大廈、洛娃大廈、麗景新貴望京花園東區(qū)、慧谷根園、CLASS——CLASS望京西部區(qū)域麗港購物中心季景沁園——季景沁園、銀領(lǐng)國際慧谷金色家園、金隅麗港城中福百貨望京南部建成區(qū)燕沙望京購物中心CITYONE望京大廈佳境天城花家地西里、CITYONE鹿港、方舟苑、城市月光鹿港望京中東部商業(yè)中心區(qū)正時(shí)家居(專業(yè)類商業(yè))星源國際公寓電信大廈博泰大廈大西洋新城、夏都盈座、望京西園寶星國際12/29/202357望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－商業(yè)供給情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型地理位置開發(fā)商住宅價(jià)元/㎡底商面積㎡底商價(jià)格萬元/㎡商業(yè)使用時(shí)間業(yè)態(tài)規(guī)劃炫彩嘉軒普通住宅宏泰西路與阜安西路交匯處天地嘉利房地產(chǎn)750060001F：1.52F:1.206，08限制KTV、洗浴、餐飲麗景新貴公寓商住樓寫字樓望京產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)華瀛置業(yè)地產(chǎn)公司—40000——30000平方米的家樂福LOFTEL商住樓朝陽湖光中街1號巨鵬投資公司870032001F：32F;2.505，—博雅國際中心公寓、寫字樓商業(yè)望京利澤中園二區(qū)218號京世紀(jì)恒成建設(shè)開發(fā)有限公司830080001.506，12餐飲、娛樂、健身、銀行等融科橄欖城普通住宅朝陽望京新城金冠達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司68004043—06，12—嘉美國際風(fēng)尚中心普通住宅望京新城金冠達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司—60000—07—寶星國際普通住宅望京新城東北200米寶星置業(yè)有限公司7500會(huì)所6000商業(yè)39000—07—目前望京區(qū)域商業(yè)工程供給情況12/29/202358望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－商業(yè)供給情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型地理位置開發(fā)商住宅價(jià)格元/㎡底商面積㎡底商價(jià)格萬元/㎡商業(yè)使用時(shí)間業(yè)態(tài)規(guī)劃澳洲康都普通住宅望京廣順北大街世紀(jì)潤通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司720010000—06，12醫(yī)療中心，餐飲，銀行，便利店，咖啡廳，書店，美容等CITYONE普通住宅商住望京南湖公園正門金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司78008300150002萬左右05，06—金隅麗港城公寓望京花家地西里金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司580030000只租不賣05，04麗港購物中心、銀行等銀領(lǐng)國際普通住宅望京K5區(qū)(輕軌望京西站旁)城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司5700—內(nèi)部認(rèn)購，不對外04，03—湖畔雅居普通住宅廣順北大街33號法亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8300會(huì)所8000—05，08游泳館、健身中心、餐飲等星源公寓公寓廣順北大街以東利達(dá)匯通房地產(chǎn)開發(fā)公司78003500———都市心海岸公寓望京阜通西大街18號熒佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5600——03，07會(huì)所、健身中心、商務(wù)中心、專賣店、超市、茶館、咖啡廳、鮮花店、美容美發(fā)、家政服務(wù)等12/29/202359望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－商業(yè)供給情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型地理位置開發(fā)商住宅價(jià)格元/㎡底商面積㎡底商價(jià)格萬元/㎡商業(yè)使用時(shí)間業(yè)態(tài)規(guī)劃慧谷陽光普通住宅望京西園三區(qū)東北角陽光嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8100只租不賣3.2元/㎡/日04,10華鼎世家公寓望京商務(wù)中心區(qū)內(nèi)城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司690020001.305,12季景沁園普通住宅城鐵13號線望京西站向東300米京勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8200會(huì)所4500商業(yè)12000—07，12商業(yè)：娛樂、酒吧、咖啡廳餐飲等鹿港公寓北四環(huán)東路望京橋東北角天地嘉利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司66002000———CLASS公寓望京廣澤路6號世紀(jì)春天房地產(chǎn)開發(fā)740040001.2餐飲12/29/202360望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－商業(yè)供給情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目性質(zhì)面積市場定位經(jīng)營方式使用時(shí)間租金/售價(jià)嘉美風(fēng)尚中心商業(yè)中心6萬㎡大型一站式購物中心未定07年未定博雅國際中心公寓\寫字樓\底商8000㎡公寓寫字樓配套商業(yè)產(chǎn)權(quán)出售不包租06年年底1.5萬元/㎡(170-2000㎡分割)望京K6區(qū)商業(yè)中心商業(yè)中心5.8萬㎡綜合性大型商業(yè)中心只租不售06年年底未定博泰望京35#地商業(yè)中心2.4萬㎡綜合性百貨商場以售為主06年1—1.7萬元/平方米望京國際商業(yè)中心商業(yè)中心12萬㎡大型一站式購物廣場只租不售07年3—12元/㎡/日合計(jì)（萬平方米）27潛在市場供給－純商業(yè)12/29/202361望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－商業(yè)供給情況潛在市場供給－住宅配套項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型地理位置住宅價(jià)格元/㎡底商面積㎡底商價(jià)格萬元/㎡商業(yè)使用時(shí)間業(yè)態(tài)規(guī)劃炫彩嘉軒w住宅宏泰西路與阜安西路交匯處75006000㎡1F：1.52F：1.22006.8限制KTV、洗浴、餐飲麗景新貴公寓商住樓寫字樓望京產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)——40000————30000平方米的家樂福博雅國際中心公寓寫字樓商業(yè)望京利澤中園二區(qū)830080001.52006.12餐飲、娛樂、健身、銀行等融科橄欖城住宅朝陽望京新城68004043——2006.12——嘉美國際風(fēng)尚中心住宅望京新城——60000——2007——寶星國際住宅望京新城東北200米7500會(huì)所6000商業(yè)39000——2007——季景沁園住宅城鐵13號線望京西站向東300米8200會(huì)所4500商業(yè)12000——2007.12會(huì)所：游泳館、網(wǎng)球場、健身房、桑拿、桌球室、視聽室商業(yè)：娛樂、酒吧、咖啡廳、餐飲等澳洲康都住宅望京廣順北大街葉青大廈往西300米路北720010000——2006.12醫(yī)療中心，餐飲，銀行，便利店，咖啡廳，書店，美容美發(fā)等合計(jì)（萬平方米）18.9543望京區(qū)域未來兩年到三年內(nèi)商業(yè)供給將會(huì)大量增加，大約在50萬平方米左右，商業(yè)競爭劇烈12/29/202362望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－商業(yè)供給情況商業(yè)類型代表性項(xiàng)目租金(元/M2/日)售價(jià)元/M2備注住宅底商銀領(lǐng)國際2.6不詳——CLASS41.2萬業(yè)態(tài)規(guī)劃為中高檔次的餐飲業(yè)，美滋滋私家菜；山子木美容大西洋新城5.3不詳——寫字樓商住樓底商佳境天城4.51.4萬共兩層,一層只售不租，目前為中復(fù)手機(jī)市場；二層為健身中心。LOFTEL4.8一層：3萬二層：2.5萬共兩層：一層已有星巴克、中國銀行、中青旅租用；二層整層（面積1600㎡）銷售，已定租戶為青鳥健身。實(shí)行帶租約銷售，租金以9%投資回報(bào)率計(jì)，簽10年租約。商鋪望京3區(qū)商鋪3.5不詳——望京西園三區(qū)東門商鋪5.5不詳——綜合購物中心麗港購物中心10-14只租不售百貨類望京區(qū)域局部商業(yè)租金水平望京區(qū)域租金水平價(jià)格總體較低，新近開業(yè)的麗港購物中心租金價(jià)格最高，這與望京購物中心商業(yè)供給量有關(guān)。區(qū)域商業(yè)類型多以住宅或?qū)懽謽?商住樓底商為主,單獨(dú)的商業(yè)街很少。12/29/202363望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－商業(yè)供給情況商業(yè)類型構(gòu)成比例不均：商業(yè)總供給量為30萬平方米，社區(qū)商業(yè)配套占總商業(yè)33%，超市類商業(yè)供給占商業(yè)總供給量24%，綜合百貨類商業(yè)供給量較少，只占總商業(yè)供給11%,缺乏具規(guī)模具檔次的大中型綜合百貨購物中心；商業(yè)供給的區(qū)域分布不集中：各商業(yè)類型供給分布比較零散，大局部分布在望京中心區(qū)以及廣順南北大街兩側(cè)，缺乏有效的商業(yè)連接，很難形成一定的商業(yè)集中效應(yīng)，沒有形成具規(guī)模具檔次的商業(yè)中心區(qū)；商業(yè)經(jīng)營檔次與消費(fèi)需求有差距：商業(yè)檔次多集中在中低檔消費(fèi)水平，缺乏品牌類的高檔次商業(yè)，而現(xiàn)有的綜合百貨商場局部高檔次商業(yè)品種少，滿足不了望京區(qū)域內(nèi)大批中高階層消費(fèi)群體的需求。12/29/202364望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析商業(yè)物業(yè)市場供給商業(yè)物業(yè)市場需求商業(yè)未來趨勢12/29/202365望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－商業(yè)業(yè)態(tài)分析1.10%綜合百貨商場本圖例共選取了168個(gè)樣本，以經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)為樣本單位餐飲類商業(yè)占望京區(qū)域商業(yè)比例最大，占總體商業(yè)比例21％文化圖書類商業(yè)明顯缺乏，社區(qū)商業(yè)中只有2家小型店鋪，占總體商業(yè)比例的1.1%休閑娛樂類商