某項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

梧桐水岸工程營(yíng)銷籌劃報(bào)告——2024.2——報(bào)告目錄

新春伊始，國(guó)務(wù)院總理溫家寶1月26日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作——2024年的房產(chǎn)調(diào)控拉開了帷幕。主要條款關(guān)鍵內(nèi)容點(diǎn)評(píng)1、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。表明調(diào)控從通過(guò)行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房?jī)r(jià)。2、加大保障性安居工程建設(shè)力度多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍，強(qiáng)調(diào)公共租賃住房發(fā)展3、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)。加大房產(chǎn)交易成本，打擊投資投機(jī)，完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)為后續(xù)的房地產(chǎn)稅制改革打下基礎(chǔ)4、強(qiáng)化差別化住房信貸政策對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。各地根據(jù)實(shí)際在此基礎(chǔ)上還可以上調(diào)。此前二套房貸首付款比例為50%5、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理落實(shí)“三類”住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。確保保障房建設(shè)用地供給，明確土地招拍掛制度改進(jìn)方向6、合理引導(dǎo)住房需求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)本地戶籍家庭限購(gòu)2套房，對(duì)非本地戶籍能提供社保及納稅證明的限購(gòu)1套房，對(duì)非本地戶籍不又能提供社保及納稅證明暫停其購(gòu)房。限購(gòu)更加嚴(yán)厲、涉及城市更廣7、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制對(duì)于政策落實(shí)不力的省(區(qū)、市)人民政府要向國(guó)務(wù)院做出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。明確約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，確保政策的有力執(zhí)行和落實(shí)8、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。輿論引導(dǎo)住房合理消費(fèi)“國(guó)八條〞2月14日，〔江蘇〕省政府辦公廳日前下發(fā)了?貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知?，作為“國(guó)八條〞的江蘇實(shí)施細(xì)那么，該通知提出了五條意見，在重申國(guó)家要求的根底上，也結(jié)合江蘇實(shí)際，對(duì)控制房?jī)r(jià)、加強(qiáng)住房保障、落實(shí)地方政府責(zé)任、引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)等方面做了進(jìn)一步的拓展?？刂品?jī)r(jià)：除南京外，省內(nèi)其它城市也可適時(shí)限購(gòu)。要求房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬前出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)那么；除了省會(huì)南京將在本月中旬前發(fā)布限購(gòu)令細(xì)那么之外，其他城市如有必要，也可以適時(shí)進(jìn)行限購(gòu)。此外，江蘇細(xì)那么要求各地積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)策略，調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，增加中小戶型普通商品住房有效供給。住房保障：落實(shí)新商品房配建廉租、公租房比例。除了重申要按照保障性住房年度目標(biāo)任務(wù)，細(xì)那么還要求各地進(jìn)一步創(chuàng)新保障房的供給方式，落實(shí)新建商品房工程中公共租賃住房和廉租住房的配建比例。此外，在保障房供給方式上，細(xì)那么還要求各地探索將租賃市場(chǎng)中的存量房源轉(zhuǎn)化為公租房的新途徑。政府問(wèn)責(zé)：措施落實(shí)不到位，對(duì)政府負(fù)責(zé)人要約談問(wèn)責(zé)。在監(jiān)督和考核方面，細(xì)那么提出要抓緊建立健全各市、縣人民政府落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。省政府還將適時(shí)組織對(duì)各市、縣人民政府落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作情況進(jìn)行專項(xiàng)督查。按照國(guó)務(wù)院要求，錫版細(xì)那么也將于20日左右出臺(tái)，屆時(shí)將密切關(guān)注?！皣?guó)八條〞要求首次明確要求各地政府制定“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)〞并在一季度公布，說(shuō)明調(diào)控從通過(guò)行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房?jī)r(jià)，標(biāo)志著中央政府加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控、遏制房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)大決心。限購(gòu)政策更加嚴(yán)厲〔已有2套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ?套住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，不得?gòu)房〕，涉及城市更廣〔包括直轄市、方案單列市、省會(huì)城市在內(nèi)的35個(gè)大中城市甚至更多城市都將限購(gòu)〕，說(shuō)明有意控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲向中西部省會(huì)和更多城市的蔓延。金融、稅收手段全面升級(jí)，再提落實(shí)問(wèn)責(zé)機(jī)制：二套房首付從50%提高到60%〔各地還可結(jié)合“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)〞進(jìn)一步提高〕；個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅從差額轉(zhuǎn)為全額征收；2024年商品住房用地供給不得低于前兩年均值，大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)〞方式出讓土地。此外，“國(guó)八條〞再次提出落實(shí)約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，確保調(diào)控政策的嚴(yán)格執(zhí)行。明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，限購(gòu)范圍更廣且更加嚴(yán)厲。政策解讀“國(guó)辦發(fā)1號(hào)文〞發(fā)布次日〔1月27日〕，上海、重慶分別出臺(tái)房產(chǎn)稅試點(diǎn)方法。同日，國(guó)稅總局表示將總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)研究提出全國(guó)改革方案，條件成熟時(shí)在全國(guó)范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅。上海：僅針對(duì)新購(gòu)住房且有較多減免，稅率相對(duì)較低上海僅針對(duì)新購(gòu)且屬于居民第二套住房〔本市居民人均60平方米以內(nèi)免征，非本市居民第二套住房無(wú)免征〕。稅基為交易價(jià)格的70%。稅率暫定0.6%，交易價(jià)格低于上年平均銷售價(jià)格2倍，稅率為0.4%。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積×單價(jià)×70%×稅率。重慶：除針對(duì)新購(gòu)高檔住房和“三無(wú)人員〞新購(gòu)第二套住房外，還對(duì)存量獨(dú)棟商品住宅征稅，稅率跨度大重慶對(duì)獨(dú)棟商品住宅、新購(gòu)高檔住房〔交易單價(jià)為上兩年平均交易單價(jià)兩倍以上〕和“三無(wú)人員〞〔無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作〕新購(gòu)的第二套普通住房進(jìn)行征稅，并設(shè)計(jì)了不同的免稅面積。前兩類住房稅率從0.5%-1.2%不等，后一類為0.5%。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=應(yīng)稅建筑面積×單價(jià)×稅率。比較：上海稅率更低，但在新房市場(chǎng)中符合征稅條件的房源更多?！胺慨a(chǎn)稅〞房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的影響關(guān)鍵看稅基和稅率如何設(shè)定。目前來(lái)看，開征房產(chǎn)稅雖然增加了持有環(huán)節(jié)本錢和投資收益的不確定性，但0.5%左右的稅率遠(yuǎn)低于過(guò)去幾年房?jī)r(jià)上漲幅度，較大幅度的減免也使得實(shí)際稅率更低。因此，在“國(guó)八條〞已有更嚴(yán)厲政策出臺(tái)的前提下，房產(chǎn)稅試點(diǎn)短期內(nèi)對(duì)遏制房?jī)r(jià)上漲的實(shí)際作用不會(huì)太大，而更多地對(duì)購(gòu)房者心理產(chǎn)生影響。此次房產(chǎn)稅試點(diǎn)主要針對(duì)高端住宅市場(chǎng)〔雖然所有上海新購(gòu)住房都可能被征稅，但由于僅針對(duì)多套住房，因而更有可能受影響的是高價(jià)或大戶型住宅〕，2024年占整體比重約10%〔上海單價(jià)30000元以上住宅成交套數(shù)占11.5%；重慶別墅和高檔公寓銷售面積占比僅為5.6%，銷售額占10.1%〕。試點(diǎn)將主要對(duì)此類物業(yè)產(chǎn)生影響〔此前上海已出現(xiàn)一定程度的搶購(gòu)現(xiàn)象〕，而對(duì)其他物業(yè)影響不大。短期影響不大，但將加大高端市場(chǎng)波動(dòng)?！胺慨a(chǎn)稅〞解讀2月14日得悉，〔江蘇〕省政府辦公廳日前下發(fā)了?貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知?，作為“國(guó)八條〞的江蘇實(shí)施細(xì)那么，該通知提出了五條意見，在重申國(guó)家要求的根底上，也結(jié)合江蘇實(shí)際，對(duì)控制房?jī)r(jià)、加強(qiáng)住房保障、落實(shí)地方政府責(zé)任、引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)等方面做了進(jìn)一步的拓展?？刂品?jī)r(jià)：除南京外，省內(nèi)其它城市也可適時(shí)限購(gòu)。要求房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬前出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)那么；除了省會(huì)南京將根據(jù)國(guó)家要求，在本月中旬前發(fā)布限購(gòu)令細(xì)那么之外，省內(nèi)其他城市如有必要，也可以適時(shí)進(jìn)行限購(gòu)。此外，江蘇細(xì)那么要求各地積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)策略，調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，增加中小戶型普通商品住房有效供給。住房保障：落實(shí)新商品房配建廉租、公租房比例。除了重申要按照保障性住房年度目標(biāo)任務(wù)，細(xì)那么還要求各地進(jìn)一步創(chuàng)新保障房的供給方式，落實(shí)新建商品房工程中公共租賃住房和廉租住房的配建比例。此外，在保障房供給方式上，細(xì)那么還要求各地探索將租賃市場(chǎng)中的存量房源轉(zhuǎn)化為公租房的新途徑。政府問(wèn)責(zé)：措施落實(shí)不到位，對(duì)政府負(fù)責(zé)人要約談問(wèn)責(zé)。在監(jiān)督和考核方面，細(xì)那么提出要抓緊建立健全各市、縣人民政府落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。省政府還將適時(shí)組織對(duì)各市、縣人民政府落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作情況進(jìn)行專項(xiàng)督查。按照國(guó)務(wù)院要求，錫版細(xì)那么也將于20日左右出臺(tái)，屆時(shí)將密切關(guān)注。無(wú)錫市歷年商品住宅銷售表現(xiàn)2024年樓市由于宏觀政策的調(diào)控，需求受到抑制，成交量為335.98萬(wàn)㎡，環(huán)比大幅縮水，降幅到達(dá)27%。2024年樓市回暖后成交呈現(xiàn)報(bào)復(fù)性增加，超過(guò)07年的水平，環(huán)比漲幅到達(dá)112.8%。2024年又是一個(gè)調(diào)控年，全年商品住宅成交量為597萬(wàn)㎡，環(huán)比09年降幅為16.5%；成交均價(jià)為8069元/㎡，環(huán)比漲幅達(dá)28%。雖然受到調(diào)控，相比08年的冷淡，2024年樓市堅(jiān)挺。行情回憶供需關(guān)系轉(zhuǎn)變，短期內(nèi)價(jià)格趨穩(wěn)并可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)——供給：新購(gòu)?fù)恋睾烷_工工程的入市，市場(chǎng)供給將持續(xù)上升。需求：金融政策、房產(chǎn)稅、限購(gòu)將使得需求受到顯著抑制，帶動(dòng)全國(guó)銷售面積下降。我們?cè)谧龊谜{(diào)控新政的預(yù)防及應(yīng)對(duì)的同時(shí)，更要有樂(lè)觀心態(tài)。

面對(duì)越來(lái)越理性的消費(fèi)者，國(guó)家打擊房?jī)r(jià)的強(qiáng)大決心，后續(xù)出臺(tái)更多政策的可能性仍很大，對(duì)此，會(huì)讓市場(chǎng)遇冷，出現(xiàn)拐點(diǎn)，開發(fā)商不能掉以輕心。我們要積極做好淡市營(yíng)銷的準(zhǔn)備，盡快出貨，保證回款。另一方面，由于中國(guó)國(guó)情、土地財(cái)政、保障房力度及政策的缺失等無(wú)法在短期內(nèi)得到解決的因素存在,單靠所謂的行政干預(yù)是無(wú)法真正解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的，因此長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)仍然穩(wěn)中有升。后市預(yù)判現(xiàn)狀未來(lái)交通條件兩大出行干道：青石路及鳳賓路，多條公交線路：10路、29路、57路、509路（公交站臺(tái)較遠(yuǎn)）交通條件無(wú)生活配套主要依靠歐風(fēng)街為最大的賣點(diǎn)，但是距項(xiàng)目較遠(yuǎn)，生活配套上無(wú)優(yōu)勢(shì)。生活配套社區(qū)內(nèi)二期、三期有部分底商商業(yè)配套歐風(fēng)街、金太湖廣場(chǎng)商業(yè)配套金太湖廣場(chǎng)教育配套無(wú)教育配套項(xiàng)目計(jì)劃建12班制幼兒園興源北路鳳賓路青石路本案工程理解區(qū)位屬性：本案位于北塘區(qū)，青石路與鳳賓路交匯處的北側(cè)。周邊生活配套欠缺，距公交站臺(tái)需10分鐘路程，出行不便。工程在售一期3、5、7、9#樓，共計(jì)409套，4.6萬(wàn)㎡?？偨?0萬(wàn)㎡在售面積4.6萬(wàn)㎡（3、5、7、9#樓共409戶）產(chǎn)品類型高層主力面積三房二廳二衛(wèi)117-129㎡均價(jià)均價(jià)8300元/㎡主力總價(jià)三房97/107萬(wàn)元公開時(shí)間2010年7月銷售率84%公共建材外立面：1-3層為干掛花崗巖，3-18層為真石漆景觀園林現(xiàn)代園林風(fēng)格，綠化率40%智能化&安防監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講、電梯梯控系統(tǒng)物業(yè)管理1.9元/月*㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯車位比1:1.2產(chǎn)品屬性：純住宅社區(qū)一期三期二期357968在售待推工程理解工程目前僅有售樓處展示，售樓處裝修較為考究，但無(wú)樣板房及景觀示范區(qū)?，F(xiàn)場(chǎng)售樓處工程理解梧桐水岸7月10日正式對(duì)外開放，當(dāng)天也是正祥·梧桐水岸的業(yè)主會(huì)“正祥會(huì)〞正式成立的日子，客戶可辦理會(huì)員卡申請(qǐng)參加獲得更多訊息以及購(gòu)房時(shí)的優(yōu)惠折扣。此次梧桐水岸的公開也吸引了購(gòu)房者的關(guān)注。正祥·梧桐水岸媒體報(bào)廣宣傳較為低調(diào)，一般在開盤期間以釋放開盤訊息為主訴求。工程理解本案位于北塘區(qū)青石路-盛岸路板塊；區(qū)域內(nèi)在售個(gè)案較多。板塊為鳳翔高架〔快速內(nèi)環(huán)〕所分割，以東區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，向西區(qū)位認(rèn)可度逐漸降低，華仁鳳凰城、歐風(fēng)新天地、金太湖國(guó)際城的區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯；本案位于內(nèi)環(huán)線以西。未售在售富城灣盛世新城蔚藍(lán)觀邸華仁鳳凰城歐風(fēng)新天地金太湖國(guó)際城蒙特里灣小天鵝品園蓉湖山水蓉湖壹號(hào)海尚映象本案江海高架鳳翔高架京滬鐵路市場(chǎng)分析項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)總建（萬(wàn)㎡）在售主力面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)元）首次公開住宅已推量（萬(wàn)㎡）銷售率未來(lái)推量（萬(wàn)㎡）歐風(fēng)新天地高層70三房二1582009.111158%55金太湖國(guó)際城高層68（住宅18）二房二廳849500802008.121895%無(wú)華仁鳳凰城高層、小高層36高層：四房二廳164115001892008.011184%18盛世新城二期高層、小高層31(二期12）高層：三房二廳125-1328300104-1102008.101193%無(wú)元一·蔚藍(lán)觀邸高層30三房二廳106-10710200108-1092010.104.964%25中銳·海尚映象高層、小高層20小高層：三房二廳1118500小高層：942008.071278%5蓉湖壹號(hào)花院洋房、小高層、高層13三房二廳113-116800090-932009.115.682%7蓉湖山水多層、高層32高層:二房二廳93-97洋房：三房二廳105-115高層：8200洋房：10000高層：76-80洋房：105-1152007.111877%10小天鵝品園小高層、高層12高層：二房二廳86、三房二廳1148100二房70、三房922009.101069%2富城灣多層、小高層、高層28高層：二房二廳76、三房二廳108、三房二廳125、四房二廳143680076㎡：52108㎡：73125㎡：85143:㎡：972008.111665%9區(qū)域內(nèi)以總建規(guī)模20萬(wàn)㎡以上的大型社區(qū)為主；多為混合形態(tài)社區(qū)，高層產(chǎn)品接受度高；區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品價(jià)格分化明顯，呈現(xiàn)由東往西，由南往北遞減的態(tài)勢(shì)。單價(jià)水平相對(duì)集中在8000-8500元/㎡，二房總價(jià)集中在80萬(wàn)，三房總價(jià)集中在105-115萬(wàn)；2024區(qū)域內(nèi)個(gè)案年去化量集中在3-4.5萬(wàn)㎡，金太湖國(guó)際城和盛世新城為區(qū)域內(nèi)去化情況最理想工程，到達(dá)8-10萬(wàn)㎡；數(shù)據(jù)截止2024.01.12市場(chǎng)分析區(qū)域內(nèi)缺少品牌開發(fā)商。新城在區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)表現(xiàn)良好，除自身具備一定實(shí)力外，品牌營(yíng)銷也是重要因素。相比之下，正祥集團(tuán)也擁有較高的開發(fā)實(shí)力，具備做品牌營(yíng)銷的根底。品牌分析案名7000以下7000-75007500-80008000-85008500-90009000-95009500-1000010000-1050010500以上歐風(fēng)新天地12000金太湖國(guó)際城華仁鳳凰城11500盛世新城二期元一·蔚藍(lán)觀邸中銳·海尚映象蓉湖壹號(hào)蓉湖山水小天鵝品園富城灣6800高層單位：元/㎡受地段及產(chǎn)品品質(zhì)等因素影響，區(qū)域內(nèi)各工程價(jià)格差異較大；區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品單價(jià)集中在8000-8500元/㎡；富城灣受地段因素影響，為區(qū)域最低價(jià)；歐風(fēng)新天地為區(qū)域內(nèi)單價(jià)最高個(gè)案，但從其去化情況來(lái)看，表現(xiàn)平平。價(jià)格分析案名主力面積（㎡）80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150以上歐風(fēng)新天地金太湖國(guó)際城華仁鳳凰城盛世新城二期元一·蔚藍(lán)觀邸中銳·海尚映象蓉湖壹號(hào)蓉湖山水小天鵝品園富城灣二房三房四房區(qū)域主力產(chǎn)品較為同質(zhì)化，二房戶型相對(duì)集中在80-90㎡，三房戶型相對(duì)集中在100-110和120-130㎡。主力面積案名50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120以上歐風(fēng)新天地金太湖國(guó)際城華仁鳳凰城盛世新城二期元一·蔚藍(lán)觀邸中銳·海尚映象蓉湖壹號(hào)蓉湖山水小天鵝品園富城灣二房三房單位：萬(wàn)元四房區(qū)域內(nèi)二房總價(jià)范圍集中在70-80萬(wàn)；三房總價(jià)相對(duì)集中在90-110萬(wàn)；與區(qū)域內(nèi)客源情況相對(duì)應(yīng)，經(jīng)濟(jì)型二房和三房為區(qū)域內(nèi)的主力產(chǎn)品。主力總價(jià)案名歐風(fēng)新天地金太湖國(guó)際城華仁鳳凰城盛世新城二期蔚藍(lán)觀邸戶型圖戶型面積（㎡）三房二廳122二房二廳84四房二廳164三房二廳125三房二廳107戶型評(píng)價(jià)優(yōu)點(diǎn)：南北通透，主臥飄窗，較大贈(zèng)送面積，空間利用率高。缺點(diǎn)：進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，影響采光。優(yōu)點(diǎn)：采光面充足，餐客廳相連，空間感強(qiáng)。缺點(diǎn)：通透性較差，玄關(guān)等儲(chǔ)物空間不足。優(yōu)點(diǎn)：多房朝南、南北通透、入戶花園、臥室飄窗，主臥套間，大比例贈(zèng)送面積，大尺寸空間。缺點(diǎn)：走道較長(zhǎng)，造成空間使用浪費(fèi)優(yōu)點(diǎn)：南北通透、主臥套間、餐客廳相連，便于空間利用。缺點(diǎn)：走道空間過(guò)長(zhǎng)，空間利用率受考量。優(yōu)點(diǎn)：多房朝南，南北通透、臥室飄窗，餐客廳相連，空間感強(qiáng)，整體較大比例贈(zèng)送空間。缺點(diǎn)：空間尺寸較小，走道較長(zhǎng)，影響空間利用，僅一衛(wèi)，對(duì)成長(zhǎng)型家庭而言受考量。主力戶型案名海尚映象蓉湖壹號(hào)蓉湖山水小天鵝品園富城灣戶型圖戶型面積（㎡）三房二廳111三房二廳113-116二房二廳97三房二廳114三房二廳108戶型評(píng)價(jià)優(yōu)點(diǎn)：多房朝南、南北通透、臥室飄窗，大比例空間贈(zèng)送，可改3+1房。缺點(diǎn)：空間尺寸較小，生活顯局促，走道所占比例較大，影響空間利用。優(yōu)點(diǎn)：布局合理，空間利用率高，贈(zèng)送空中花園可改為一房。缺點(diǎn)：兩開間朝南。優(yōu)點(diǎn)：南北通透。缺點(diǎn)：進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，影響采光，布局安排影響空間利用，主臥私密性較差。優(yōu)點(diǎn)：南北通透，入戶玄關(guān)，餐客廳相連，便于空間利用，主臥套間，次臥飄窗，大比例贈(zèng)送面積，使用性強(qiáng)。缺點(diǎn)：采光條件略顯不足。優(yōu)點(diǎn)：南北通透，多房朝南，主臥飄窗，餐客廳相連，空間感強(qiáng)。缺點(diǎn)：空間尺寸較小，衛(wèi)生間門朝向入戶，進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，采光受考量。區(qū)域內(nèi)個(gè)案戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，主要通過(guò)大比例贈(zèng)送面積來(lái)提升戶型性價(jià)比和吸引力。陽(yáng)臺(tái)、飄窗為最常用贈(zèng)送方式，贈(zèng)送比例整體集中在7%-10%；其中歐風(fēng)新天地、華仁鳳凰城、小天鵝品園等工程通過(guò)贈(zèng)送大面積露臺(tái)實(shí)現(xiàn)贈(zèng)送房間，贈(zèng)送比例較高。主力戶型案名建筑立面圖片蔚藍(lán)觀邸ArtDeco風(fēng)格：干掛石材海尚映象簡(jiǎn)歐風(fēng)格：面磚富城灣ArtDeco風(fēng)格：涂料案名建筑立面圖片蓉湖壹號(hào)新古典主義風(fēng)格：涂料蓉湖山水現(xiàn)代簡(jiǎn)潔風(fēng)格：面磚+涂料小天鵝品園ArtDeco風(fēng)格：面磚市場(chǎng)分析案名建筑立面圖片歐風(fēng)新天地簡(jiǎn)歐風(fēng)格：涂料金太湖國(guó)際城現(xiàn)代風(fēng)格：涂料案名建筑立面圖片華仁鳳凰城歐式風(fēng)格：面磚盛世新城二期ArtDeco風(fēng)格：底5層干掛石材、上部真石漆區(qū)域中個(gè)案外立面處理普遍選用面磚和涂料，表現(xiàn)力一般；蔚藍(lán)觀邸為區(qū)域內(nèi)建材選用最高檔社區(qū)，采用石材干掛到頂，從其售價(jià)來(lái)看也具備一定區(qū)域跳脫性。建筑立面案名景觀風(fēng)格圖片海尚映象東南亞園林風(fēng)格：水景為主，噴泉等，普通綠化綠化率：40%富城灣亞熱帶風(fēng)格：水景為主，普通綠化、園林小品綠化率：50%案名景觀風(fēng)格圖片蓉湖壹號(hào)亞熱帶風(fēng)格：中央景觀帶、花園、噴泉、園林小品、景觀長(zhǎng)廊綠化率：45%蓉湖山水都市園林風(fēng)格：普通綠化綠化率：32%景觀表現(xiàn)案名景觀風(fēng)格圖片歐風(fēng)新天地現(xiàn)在中式園林風(fēng)格：普通綠化、溪流貫穿、園林小品綠化率：40%案名景觀風(fēng)格圖片華仁鳳凰城樓頂綠化：水景、普通綠化綠化率：40%盛世新城二期現(xiàn)代風(fēng)格：水景、植被綠化綠化率：44%景觀表現(xiàn)方面，多數(shù)工程采用表現(xiàn)力較好的水景和植被綠化，無(wú)工程在景觀方面進(jìn)行大手筆投入，蔚藍(lán)觀邸、小天鵝品園等局部個(gè)案甚至未推出景觀實(shí)景示范區(qū)；海尚映象是唯一有景觀示范區(qū)的工程，但是表現(xiàn)平平，缺乏維護(hù)；加之本身產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題，并不能給自己加分。而從盛世新城的操作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一期交付后實(shí)景呈現(xiàn)的景觀園林，能夠打動(dòng)客戶。景觀表現(xiàn)案名會(huì)所公共建材生活機(jī)能配套智能化&安防物業(yè)管理裝修標(biāo)準(zhǔn)車位歐風(fēng)新天地2000㎡獨(dú)立會(huì)所：規(guī)劃有恒溫游泳館、健身房、棋牌室、斯諾克室等外立面：涂料電梯：上海三菱5m精裝挑高大堂，大理石地面周邊：第三人民醫(yī)院、解放軍101醫(yī)院、金太湖廣場(chǎng)、歐風(fēng)街配套、家樂(lè)福、吳橋小學(xué)、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、第9中學(xué)、各大銀行網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)部：沿街商鋪、會(huì)所門禁卡系統(tǒng)、可視對(duì)講、紅外線報(bào)警、保安巡邏常發(fā)物業(yè)：1.9元/月*㎡毛坯車位比：1：1當(dāng)期985金太湖國(guó)際城無(wú)外立面：涂料電梯：上海三菱6m精裝挑高大堂、燈飾、大理石地面，剪刀梯無(wú)裝修周邊：第三人民醫(yī)院、解放軍101醫(yī)院、歐風(fēng)街配套、家樂(lè)福、吳橋小學(xué)、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、第9中學(xué)、各大銀行網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)部：金太湖廣場(chǎng)門禁系統(tǒng)、可視對(duì)講、24小時(shí)樓棟保安金太湖國(guó)際城物業(yè)：1.8元/月*㎡毛坯車位比：1:13600華仁鳳凰城會(huì)所面積未定，規(guī)劃有游泳池、會(huì)所、網(wǎng)球室、咖啡廳等外立面：涂料電梯：奧蒂斯2層挑高大堂，大理石地面，人行梯無(wú)裝修周邊：CBD，火車站商圈、歐風(fēng)街、家樂(lè)福，梨花莊小學(xué)、第三人民醫(yī)院、解放軍101醫(yī)院等內(nèi)部：商業(yè)街、幼兒園、會(huì)所一卡通門禁系統(tǒng)、可視對(duì)講、遠(yuǎn)程報(bào)警系統(tǒng)、24小時(shí)樓棟保安華仁物業(yè)：收費(fèi)未定毛坯車位比：1:1.12000盛世新城二期無(wú)外立面：石材干掛、真石漆電梯：廣州日立精裝5m挑高大堂，墻面、地面石材鋪裝周邊：沃爾瑪超市金太湖廣場(chǎng)、歐風(fēng)街商圈、梨莊中學(xué)、101醫(yī)院、無(wú)錫三院等內(nèi)部：商業(yè)街、幼兒園周界報(bào)警系統(tǒng)、電子尋跟系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、閉路電視、保安巡邏新城物業(yè)：1.95元/月*㎡毛坯車位比：1:11100小天鵝品園900㎡會(huì)所，功能未定外立面：面磚簡(jiǎn)裝大堂，地面地磚、墻面面磚三菱電梯周邊：易初愛(ài)蓮超市、山北醫(yī)院內(nèi)部：商業(yè)街、會(huì)所未定新工物業(yè)：1.68元/月*㎡毛坯車位比：1:1地下500，地上未定富城灣無(wú)外立面：涂料一期無(wú)大堂、二期一層大堂，簡(jiǎn)裝東芝電梯周邊：家樂(lè)福超市、市北高中、旅游商貿(mào)學(xué)校，運(yùn)河濕地公園，農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)、醫(yī)療診所內(nèi)部：沿街商業(yè)一卡通門禁系統(tǒng)、可視對(duì)講、閉路電視紫竹物業(yè)：1.3元/月*㎡（含電梯費(fèi)）毛坯車位比：1:12600公建配套案名會(huì)所公共建材生活機(jī)能配套智能化&安防物業(yè)管理裝修標(biāo)準(zhǔn)車位蔚藍(lán)觀邸無(wú)外立面：干掛石材精裝挑高大堂，地面、墻面石材，電梯未定周邊：沃爾瑪超市金太湖廣場(chǎng)、歐風(fēng)街商圈、梨莊小學(xué)、梨莊中學(xué)、101醫(yī)院、無(wú)錫三院等內(nèi)部：幼兒園一卡通門禁系統(tǒng)、、紅外線報(bào)警閉路電視元一物業(yè)：2.46元/月*㎡毛坯車位比：1:1.22700海尚映象5000㎡獨(dú)立會(huì)所，規(guī)劃內(nèi)容未定外立面：面磚簡(jiǎn)裝大堂，東芝電梯周邊：易初愛(ài)蓮超市、盛岸農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、武警醫(yī)院、一零一醫(yī)院、杜克雙語(yǔ)幼兒園、山北實(shí)驗(yàn)小學(xué)、無(wú)錫外國(guó)語(yǔ)學(xué)院、市一中、惠山國(guó)家森林公園、錫惠公園、吟園公園內(nèi)部：無(wú)門禁系統(tǒng)、紅外線報(bào)警、閉路電視、保安巡邏上實(shí)物業(yè)：1.8元/月*㎡毛坯車位比：1:1地上450,地下1050蓉湖壹號(hào)無(wú)外立面：涂料精裝大堂，大理石地面、墻面電梯：三菱周邊：易初愛(ài)蓮超市、盛岸農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、武警醫(yī)院、一零一醫(yī)院、杜克雙語(yǔ)幼兒園、山北實(shí)驗(yàn)小學(xué)、無(wú)錫外國(guó)語(yǔ)學(xué)院、市一中、內(nèi)部：商業(yè)街門禁系統(tǒng)、閉路電視、保安巡邏怡庭物業(yè)：1.5元/月*㎡單身公寓精裝，其余毛坯車位比：1:1當(dāng)期936蓉湖山水無(wú)外立面：1-3層面磚、上部涂料簡(jiǎn)裝大堂，地面、墻面采用面磚處理電梯未知周邊：易初愛(ài)蓮超市、盛岸農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、武警醫(yī)院、一零一醫(yī)院、杜克雙語(yǔ)幼兒園、山北實(shí)驗(yàn)小學(xué)、無(wú)錫外國(guó)語(yǔ)學(xué)院、市一中、內(nèi)部：商業(yè)街、幼兒園、游泳池可視對(duì)講、門禁系統(tǒng)、閉路電視、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、保安巡邏馨淳物業(yè)：1.3元/月*㎡毛坯車位比：1:1.22243各在售工程在建材、公共局部施工、會(huì)所規(guī)劃等方面表現(xiàn)平平，根本依靠地段或者自身配套來(lái)支撐價(jià)格和銷售。公建配套區(qū)域市場(chǎng)的各個(gè)工程年度報(bào)紙投放量根本保持在10次以上，均是以價(jià)格段以及釋放開盤時(shí)間為訴求語(yǔ)。海尚映象金太湖國(guó)際城小天鵝·品園蓉湖壹號(hào)蔚藍(lán)觀邸蓉湖山水盛世新城企劃推廣項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)總建（萬(wàn)㎡）預(yù)計(jì)推出時(shí)間預(yù)計(jì)價(jià)格（元/㎡）預(yù)計(jì)推出體量（萬(wàn)㎡）潤(rùn)澤·蒙特里灣高層未知2011下半年未定未定未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)體量預(yù)計(jì)在130萬(wàn)㎡左右，新增個(gè)案較少。2024年區(qū)域內(nèi)住宅可售體量超過(guò)20萬(wàn)平米，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。各工程下批產(chǎn)品與在售產(chǎn)品無(wú)明顯差異，仍以改善型產(chǎn)品為主，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)不可防止。待推工程項(xiàng)目待推物業(yè)類型待推主力戶型（㎡）預(yù)計(jì)價(jià)格（元/㎡）預(yù)計(jì)全年可售體量（萬(wàn)㎡）歐風(fēng)新天地高層未定未定4.5-5華仁鳳凰城高層二房100、三房140、四房170未定3元一·蔚藍(lán)觀邸高層三房110、三房120110006-7中銳·海尚映象小高層二房9085004.5-5蓉湖壹號(hào)高層未定未定未知蓉湖山水高層二房95未定5小天鵝品園高層未定未定5-6在售工程未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)從客戶的區(qū)域來(lái)看，主力客戶來(lái)源于北塘區(qū)，即區(qū)域客為主。另外崇安、濱湖等周邊區(qū)域預(yù)算較為緊張的客戶也占有一定比例。從職業(yè)來(lái)看大局部是私營(yíng)業(yè)主、民營(yíng)企業(yè)，其中私營(yíng)業(yè)主來(lái)自周邊大市場(chǎng)的個(gè)體戶，另外周邊拆遷戶也是主要購(gòu)房群體。置業(yè)目的主要是以首置、首改為主的自住性需求?？驮捶治霭咐治觥⑹佬鲁嵌谖飿I(yè)地址：北塘區(qū)民豐路與錫澄一支路交匯處開發(fā)商：無(wú)錫新城萬(wàn)嘉置業(yè)有限公司容積率：2.36產(chǎn)品類型：高層、小高層綠化率：44.8%物業(yè)費(fèi)：1.95元/㎡物業(yè)公司：新城物業(yè)主力產(chǎn)品：三房132㎡建筑風(fēng)格：新古典主義銷售率：98%描述：面對(duì)市場(chǎng)壓力，成功轉(zhuǎn)型，超額完成既定銷售目標(biāo)。2024年盛世新城銷售指標(biāo)10萬(wàn)㎡，總銷金額7.5億元。1-6月份，僅實(shí)現(xiàn)2.8萬(wàn)㎡的簽約……“進(jìn)入下半年，工程〔無(wú)錫盛世新城〕的銷售壓力仍然比較大，一方面是來(lái)自于工程自身的壓力，隨著下半年新推量的增加，由于剛需產(chǎn)品的旺銷，使得三房存貨量較大，庫(kù)存結(jié)構(gòu)不合理；另一方面來(lái)自于市場(chǎng)，下半年，區(qū)域內(nèi)將會(huì)有兩個(gè)新工程開盤，進(jìn)一步分流區(qū)域客戶，同時(shí)，經(jīng)過(guò)上半年的觀察和博弈，周邊的競(jìng)爭(zhēng)樓盤迫于銷售的壓力紛紛下調(diào)售價(jià)，這些都給工程銷售帶來(lái)不小的競(jìng)爭(zhēng)壓力。〞 ——?新城地產(chǎn)2024年下半年?duì)I銷策略? 2024.7.16到8月20日，距離全年銷售目標(biāo)還有4.5個(gè)億的差距。然而整個(gè)2024年，盛世新城最終實(shí)現(xiàn)了總銷8.5億的銷售額，目標(biāo)完成率113%。案例分析——盛世新城二期①推廣渠道的重大轉(zhuǎn)變。以單一的線上推廣為主，轉(zhuǎn)變?yōu)榫€上線下渠道多管齊下。立足北塘區(qū)，并借金九銀十傳統(tǒng)旺季積極拓展外區(qū)域客源。②長(zhǎng)久堅(jiān)持的品牌營(yíng)銷戰(zhàn)略厚積薄發(fā)。特別是一期房源的陸續(xù)交付，使盛世新城的口碑效應(yīng)全面顯現(xiàn)。③團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力加強(qiáng)。新城地產(chǎn)與新聯(lián)康銷售團(tuán)隊(duì)之間的通力合作，是所有策略得以有效執(zhí)行。不到40%的時(shí)間，完成逾60%的份額，且再度超額13%看似不可能的任務(wù)，如何實(shí)現(xiàn)？來(lái)自案場(chǎng)的第一手經(jīng)驗(yàn)：在接下來(lái)的營(yíng)銷企劃章節(jié)里，我們會(huì)詳細(xì)闡述案例分析——盛世新城二期蔚藍(lán)觀邸于2024年8月15日首次開盤，一期三棟高層已全部推出，去化情況良好；二期于2024年1月推出。物業(yè)地址：錫澄路與錫滬西路交匯處西北角開發(fā)商：無(wú)錫元一柏莊房地產(chǎn)開展有限公司容積率：2.2產(chǎn)品類型：高層住宅、小高層住宅綠化率：35%物業(yè)費(fèi)：2.46元/㎡*月物業(yè)公司：元一物業(yè)主力產(chǎn)品：三房二廳106-107㎡建筑風(fēng)格：ArtDeco風(fēng)格銷售率：64%描述：在售2期,待推2期4、5、6、7#樓案例分析——蔚藍(lán)觀邸內(nèi)外兼修的現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力，是蔚藍(lán)觀邸自開盤以來(lái)表現(xiàn)優(yōu)良的重要因素。案例分析——蔚藍(lán)觀邸物業(yè)地址：無(wú)錫市惠山區(qū)鳳翔西北環(huán)，錫城運(yùn)河?xùn)|開發(fā)商：陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)有限公司容積率：1.8產(chǎn)品類型：多層、高層總建面積：250萬(wàn)㎡綠化率：45%物業(yè)費(fèi)：1.4元/㎡*月物業(yè)公司：萬(wàn)怡物業(yè)有限公司主力產(chǎn)品：多層189㎡四房、高層79㎡二房建筑風(fēng)格：后現(xiàn)代主義風(fēng)格銷售率：96%描述：工程自身體量較大，目前該地段處于開發(fā)的初期階段，周邊配套還不完善，交通也很不便，附近沒(méi)有較近醫(yī)院和大型超市，業(yè)主在以后入住難免會(huì)出現(xiàn)各類生活上的不便。案例分析——陽(yáng)光100國(guó)際新城排名樓盤名稱區(qū)域銷售面積（㎡）銷售套數(shù)1陽(yáng)光100國(guó)際新城惠山區(qū)152583.5617632龍湖·滟瀾山新區(qū)145223.124943萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)濱湖區(qū)144398.1315674翠竹·芙蓉山莊錫山區(qū)140418.9111945魅力萬(wàn)科城濱湖區(qū)130545.9711276盛世新城北塘區(qū)118886.7410377金太湖國(guó)際城北塘區(qū)117325.228878太湖國(guó)際社區(qū)濱湖區(qū)107261.609649天鵝湖花園濱湖區(qū)101235.3182310尚錦城濱湖區(qū)99067.569372024年無(wú)錫商品房銷售面積排行工程從2024年8月首次開盤至今，銷售量到達(dá)43萬(wàn)㎡，其中10年的銷售量在15萬(wàn)㎡以上，價(jià)格也有大幅上漲，扣除裝修影響，10年價(jià)格同比09年上漲幅度為25%。從陽(yáng)光100國(guó)際新城榮登2024年無(wú)錫商品房銷售面積排行榜第一，其中銷售套數(shù)為第一名，這也是惠山區(qū)唯一進(jìn)入銷售面積前十的樓盤。在8月份月成交面積突破3萬(wàn)㎡。從工程的銷售狀態(tài)來(lái)看在保證一定銷售量的前提下，成交價(jià)格也是穩(wěn)中有升。案例分析——陽(yáng)光100國(guó)際新城時(shí)間廣告語(yǔ)媒體種類媒體大小3月11日世界人居典范，高尚白領(lǐng)住宅江南晚報(bào)跨版3月11日世界人居典范，高尚白領(lǐng)住宅江南晚報(bào)整版4月23日“Mia精裝波譜洋房/Mia精裝波譜公寓”即將躍然公開無(wú)錫日?qǐng)?bào)整版5月27日典藏藝術(shù)空間，領(lǐng)跑未來(lái)價(jià)值無(wú)錫日?qǐng)?bào)半版5月27日典藏藝術(shù)空間，領(lǐng)跑未來(lái)價(jià)值江南晚報(bào)整版7月8日典藏藝術(shù)空間領(lǐng)跑未來(lái)價(jià)值江南晚報(bào)整版7月29日Mia精裝波普洋房，8月1日精彩綻放江南晚報(bào)整版9月9日MIA精裝波譜9月11日華麗揭曉，閃耀無(wú)錫江南晚報(bào)整版9月29日波譜Mia精裝版即將售馨珍藏房源絕版發(fā)售江南晚報(bào)整版10月13日再見波譜無(wú)錫商報(bào)整版10月14日再見波譜江南晚報(bào)整版11月25日【再見，波譜】典藏藝術(shù)空間，領(lǐng)跑未來(lái)價(jià)值江南晚報(bào)整版11月25日再見波譜典藏藝術(shù)空間領(lǐng)跑未來(lái)價(jià)值無(wú)錫日?qǐng)?bào)整版從投放時(shí)間看根本每月兩次的投放量，主要在江南晚報(bào)和無(wú)錫日?qǐng)?bào)投放，篇幅以整版為主。除了線上媒體以外，線下包括派單、call客、大范圍的攔截客戶，線上線下、內(nèi)外場(chǎng)一起發(fā)力。案例分析——陽(yáng)光100國(guó)際新城品質(zhì)一般同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)改善為主尚待提升市場(chǎng)結(jié)論目標(biāo)設(shè)定綜合考慮到區(qū)域內(nèi)行情價(jià)以及本案的地段價(jià)值和配套現(xiàn)狀，目前以8200元/㎡左右的價(jià)格出售是比較合理的。我們將年初的發(fā)行價(jià)格定位在8400元/㎡，隨著對(duì)工程價(jià)值點(diǎn)的梳理，價(jià)格可逐步提升至9000元/㎡。如何實(shí)現(xiàn)年度13億的銷售目標(biāo)？本案后續(xù)推售時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)以下風(fēng)險(xiǎn)：局勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)：“國(guó)八條〞新政剛剛推出，以及二線城市的限購(gòu)令呼之欲出，市場(chǎng)情勢(shì)不容樂(lè)觀，市場(chǎng)走勢(shì)有待觀察，買方觀望情緒仍十分嚴(yán)重，整體市場(chǎng)調(diào)整勢(shì)在必行。產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)：本案一期二房產(chǎn)品較多，市場(chǎng)后繼推案量較大。二房以及小三房產(chǎn)品在面積和總價(jià)上相差不大，工程產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。產(chǎn)品普及化競(jìng)爭(zhēng)力弱，今年推出面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較大。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)：如果隨北京、深圳和上海等地價(jià)格下調(diào)的趨勢(shì)，無(wú)錫開發(fā)商也會(huì)因資金回籠壓力的需求，也會(huì)下調(diào)價(jià)格，本案產(chǎn)品后續(xù)推出時(shí)會(huì)受市場(chǎng)影響。1.推案方案2.媒體通路安排及托客渠道3.時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排4.團(tuán)隊(duì)建設(shè)營(yíng)銷策略第三批2024年7月中加推450套〔10#、11#、13#〕5.2萬(wàn)平米3房125/128/134/137〔㎡〕36/114/36/114〔套〕2房80/83〔㎡〕36/114〔套〕第四批2024年9月底加推296套〔12#、14#〕3.8萬(wàn)平米大3房128/137/143/145〔㎡〕84/28/64/64〔套〕小3房105〔㎡〕28〔套〕2房83〔㎡〕28〔套〕第五批2024年12月開盤1萬(wàn)平米內(nèi)街商鋪第二批2024年5月中旬開盤162套(2#、4#)1.86萬(wàn)平米小3房104〔㎡〕18〔套〕大3房124/125/129/142〔㎡〕36/36/18/18〔套〕2房81/80〔㎡〕18/18〔套〕2011年?duì)I銷推廣策略5次推盤結(jié)合市場(chǎng)調(diào)整后的推盤策略第一批2024年3月初開盤216套(6#、8#)2.44萬(wàn)平米大3房124/129/141〔㎡〕72/36/36〔套〕2房81/80〔㎡〕36/36〔套〕

426810111213141商鋪商鋪備注：1號(hào)樓銷售具體看工期時(shí)間以及市場(chǎng)行情靈活加推。13號(hào)樓的小戶型作為首置或投資型產(chǎn)品，其推出時(shí)間在第三批開盤時(shí)具體商榷。1結(jié)合市場(chǎng)調(diào)整后的推盤策略銷售目標(biāo)2011年?duì)I銷推廣策略2024年推售方案2024年最終實(shí)現(xiàn)總銷售額13.04億，回款11.08億時(shí)間3月中旬-5月中旬5月中旬-7月中旬7月中旬-9月底10月初-12月底2012年1月初合計(jì)樓棟號(hào)68241011131214商鋪

套數(shù)(戶）216162450296~1124銷售面積（萬(wàn)㎡）2.441.865.23.8114.3銷售均價(jià)（元/㎡）8400860090009000200008827總銷售金額（億）2.041.64.683.42213.72完成戶數(shù)（戶）200150400250~1000完成面積（萬(wàn)㎡）2.21.74.83.5113.46完成金額（億）1.921.504.403.212.0013.04回款金額（億）1.631.283.742.731.7011.08庫(kù)存戶數(shù)（戶）16175046~124庫(kù)存面積（萬(wàn)㎡）0.240.160.40.3~1.1庫(kù)存金額（億）0.200.140.360.27~0.971.推案方案2.媒體通路安排及托客渠道3.時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排4.團(tuán)隊(duì)建設(shè)營(yíng)銷策略本案客源主要有三類：第一類：居住、生活在本區(qū)域的客源，包括原拆遷戶；第二類：工作或者與本區(qū)域有生意及商務(wù)往來(lái)的客源；第三類：局部投資客〔新政后會(huì)急劇降低〕針對(duì)不同的客源，我們采用不同的蓄客方式客戶積累策略利用媒體資源，組成廣泛有效的媒體通路，全面覆蓋地緣客群；分別與工程周邊社區(qū)及居委會(huì)合作，巡展進(jìn)社區(qū)；派單普及工程周邊的社區(qū)、村、鎮(zhèn)；工程周邊商業(yè)中心、網(wǎng)點(diǎn)舉辦小型SP活動(dòng)、巡展蓄客；針對(duì)周邊大型企業(yè)及行政事業(yè)單位做大客戶開發(fā)；利用我司的客戶資源〔新城客戶、百大客戶等〕做全面的客源開發(fā)；利用我司渠道部和銀行、汽車4S店、商會(huì)等全面合作，可開發(fā)DM名單30000余組；商家聯(lián)盟SP活動(dòng)；和媒體互動(dòng)組織看房團(tuán)?？蛻舴e累策略

尋找一些經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，而且距離工程較近的社區(qū)進(jìn)行巡展。比方〔老輕院，康橋麗景，新橋花園〕這些工程在一定時(shí)期內(nèi)代表了區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的最高消費(fèi)水平，且體量普遍較大，能夠大規(guī)模吸引區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的高端客源。從執(zhí)行新城的途徑來(lái)看，較近工程的定點(diǎn)巡展以及派報(bào)效果明顯。同時(shí)關(guān)注本區(qū)域一些體量小但入住時(shí)間較早的社區(qū)。其居民在原有住宅已不能滿足現(xiàn)有居住需求的情況下，陸續(xù)開始有新的購(gòu)房方案。社區(qū)派報(bào)及巡展點(diǎn)本案客戶積累策略周邊老社區(qū)出租市場(chǎng)繁榮，人口流動(dòng)性強(qiáng)，使得住宅的市場(chǎng)需求被進(jìn)一步放大。另一方面那么是租客群里孕育著巨大的購(gòu)房需求。本案榕湖一號(hào)周邊工程比較分散，利用好價(jià)格差異。做好有效派報(bào)截留客戶在一定程度上非常有效。特別是對(duì)于目前北塘區(qū)域工程高價(jià)位工程較多，特別在開盤，加推期間進(jìn)行重點(diǎn)截留客戶資源。截留競(jìng)品客客源客戶積累策略復(fù)合渠道拓展，深挖方圓十里客戶—派單3商業(yè)區(qū)派單區(qū)域在人流大的商業(yè)中心，〔金太湖國(guó)際沃爾瑪超市、好又多超市。家樂(lè)福超市，包括大型的停車場(chǎng)。金太湖停車場(chǎng)，城際鐵路北廣場(chǎng)停車場(chǎng)〕各大專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)派單由周邊專業(yè)市場(chǎng)向周邊輻射，例如米市、摩配市場(chǎng)等，周邊區(qū)域的比方招商城，金橋商貿(mào)城等等社區(qū)掃樓+橫幅+巡展篩選重點(diǎn)客戶來(lái)源社區(qū)在社區(qū)內(nèi)派單、掃樓21客戶積累策略要點(diǎn)1：以兼職大學(xué)生組建拓展突擊隊(duì)兼職學(xué)生要找工程周邊、普通高校的大學(xué)生，便于管理隨叫隨到。兼職學(xué)生盡量穩(wěn)定，分小組管理，便于考核。要點(diǎn)2：持續(xù)培訓(xùn)，不斷提升派單技巧培訓(xùn)單頁(yè)折疊/投放技巧，讓工程信息成為醒目廣告。培訓(xùn)“見車插車、見人給人、有門放進(jìn)門、有筒放進(jìn)筒〞的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。培訓(xùn)“要電話〞、“要名片〞、“介紹工程〞等溝通技巧。要點(diǎn)3：復(fù)合渠道拓展地圖列舉商業(yè)中心、目標(biāo)客戶社區(qū)等渠道網(wǎng)點(diǎn)。根據(jù)拓展地圖復(fù)合程度，規(guī)劃人員、物料和費(fèi)用的投入比重。根據(jù)拓展地圖，考慮路程和渠道性質(zhì)，規(guī)劃人員安排。根據(jù)拓展地圖和來(lái)訪來(lái)電數(shù)據(jù)，調(diào)整下一步拓展重點(diǎn)。派單客戶積累策略客戶關(guān)注周邊大客戶蓄水大客戶蓄水單位有金橋商貿(mào)城、周邊專業(yè)大市場(chǎng)、招商城、遠(yuǎn)郊鋼材城、不銹鋼市場(chǎng)，客戶關(guān)注還有家樂(lè)福超市、沃爾瑪超市以及金太湖商戶、好又多超市以及沿街商戶等。對(duì)大客戶做持續(xù)深入的工作方案和后期大客戶的開發(fā)方案。大客戶開發(fā)客戶積累策略要完善立大客戶工作小組的人員安排及分工：大客戶推廣工作持續(xù)推薦配合：副專團(tuán)隊(duì)1團(tuán)隊(duì)2團(tuán)隊(duì)3客戶及關(guān)鍵人維系大客戶業(yè)務(wù)拓展新客戶及渠道挖掘主要方向：把“面〞鋪開，逐“點(diǎn)〞深入：工作內(nèi)容關(guān)鍵人聯(lián)絡(luò)；拓展更多新的大客戶；開展大客戶的“特別活動(dòng)〞；大客戶“答謝〞。預(yù)期效果積累客戶資源；形成長(zhǎng)期、穩(wěn)定的“大客戶圈層〞；擴(kuò)展來(lái)訪渠道，增加銷售時(shí)機(jī)。大客戶開發(fā)客戶積累策略創(chuàng)新“3+2”蓄客法：登記客戶的詳細(xì)資料，辦理VIP卡客戶應(yīng)約來(lái)參加活動(dòng)，每次活動(dòng)積累1000元購(gòu)房折前總價(jià)優(yōu)惠，累計(jì)參加3次活便可積滿3000元優(yōu)惠；VIP客戶推薦新客戶辦卡，開盤當(dāng)日雙方均成功認(rèn)購(gòu)，雙方均可獲得2000元購(gòu)房折前總價(jià)優(yōu)惠；“3”“2”+=5000元?jiǎng)?chuàng)新蓄客方式客戶積累策略“3+2”蓄客法六大優(yōu)勢(shì)篩選定位：通過(guò)辦卡提高門檻，初步篩選出有效客戶。

通過(guò)客戶登記的詳細(xì)信息精準(zhǔn)定位客戶，便于指導(dǎo)和及時(shí)調(diào)整推廣策略。制造人氣：通過(guò)積累優(yōu)惠的方式，讓老客戶多次來(lái)訪，吸引現(xiàn)場(chǎng)人氣?？蛻艄芾恚和ㄟ^(guò)客戶持續(xù)關(guān)注度/來(lái)訪次數(shù)，判斷和調(diào)整客戶級(jí)別，便于分階段釋放銷售信息，減少客

戶流失。增加來(lái)訪：提供口徑，增加老帶新的來(lái)訪渠道。培養(yǎng)感情：通過(guò)不斷的來(lái)訪、跟親友推薦產(chǎn)品，增進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的感情，提高客戶忠誠(chéng)度。

有利于大客戶工作，對(duì)大客戶單位上門/定點(diǎn)發(fā)放VIP卡，并舉辦專場(chǎng)晚間活動(dòng)，顯示尊貴感。準(zhǔn)備裝戶：為裝戶提供基礎(chǔ)，簡(jiǎn)化程序提高準(zhǔn)確率。創(chuàng)新蓄客方式客戶積累策略夏天送葡萄樣板房物品拍賣業(yè)主回饋暖場(chǎng)活動(dòng)客戶積累策略紅酒、威士忌、雪茄的品鑒會(huì)，一場(chǎng)精英的party一、名流品鑒會(huì)情景體驗(yàn)暖場(chǎng)活動(dòng)客戶積累策略在示范區(qū)內(nèi)邀請(qǐng)一位專業(yè)餐點(diǎn)人士〔外籍人士〕制作下午茶。并邀請(qǐng)著名理財(cái)專業(yè)做講座。二、金融投資下午茶情景體驗(yàn)暖場(chǎng)活動(dòng)客戶積累策略示范區(qū)設(shè)置露天大屏幕，放映最新大片。并準(zhǔn)備水果西點(diǎn)等供來(lái)賓享用。三、好萊塢大片賞情景體驗(yàn)暖場(chǎng)活動(dòng)客戶積累策略1.推案方案2.媒體通路安排及拓客渠道3.時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排4.團(tuán)隊(duì)建設(shè)5.我司的優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷策略大型品牌活動(dòng)3月初開始媒體推廣3-4月9-12月正祥無(wú)錫客戶&新聯(lián)康客戶小型推介會(huì)3月中下旬開盤5月春季房交會(huì)客戶聯(lián)誼，為二期做準(zhǔn)備新年答謝10月秋季房交會(huì)5-6月7-8月商鋪推廣開盤適當(dāng)?shù)默F(xiàn)場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)。7月中下旬開盤推廣動(dòng)作時(shí)間節(jié)點(diǎn)把握2024.3-42024.7-82024.9-122024.5-6建立區(qū)域戶外建立現(xiàn)場(chǎng)外圍導(dǎo)視、示范區(qū)包裝制造話題造勢(shì)活動(dòng)戶外持續(xù)示范區(qū)開放、開盤、節(jié)點(diǎn)更新建立有效媒體組合示范區(qū)活動(dòng)開展戶外持續(xù)示范區(qū)開放及開盤信息更新利用老客戶開展工程品牌聯(lián)誼泳池開放活動(dòng)營(yíng)銷渠道市場(chǎng)重新認(rèn)知，打響區(qū)域知名度建立潛在客戶價(jià)值認(rèn)同點(diǎn)：一個(gè)實(shí)力開發(fā)商的作品工程實(shí)景展示，品質(zhì)認(rèn)知在區(qū)域及周邊范圍內(nèi)建立持續(xù)關(guān)注度認(rèn)可樓盤品質(zhì)：區(qū)域內(nèi)數(shù)一數(shù)二的品質(zhì)樓盤建立口碑效應(yīng)，在區(qū)域及周邊板塊廣為認(rèn)知并口耳相傳區(qū)域內(nèi)知名的熱銷樓盤一個(gè)有面子的樓盤提供優(yōu)質(zhì)生活的樓盤推廣目的重新認(rèn)知實(shí)景品質(zhì)傳遞工程認(rèn)同體驗(yàn)推廣任務(wù)銷售節(jié)點(diǎn)6、8號(hào)樓銷售4月底5月初樣板間13、15號(hào)樓房展會(huì)、年終回饋會(huì)動(dòng)2、4號(hào)樓銷售示范區(qū)開放11、12、14號(hào)樓企劃配合時(shí)間節(jié)點(diǎn)把握2011年?duì)I銷推廣策略第1次推盤結(jié)合市場(chǎng)調(diào)整后的推盤策略第一批2024年3月初開盤216套(6#、8#)2.44萬(wàn)平米大3房124/129/141〔㎡〕72/36/36〔套〕2房81/80〔㎡〕36/36〔套〕

68階段一：2024.3-4①區(qū)域內(nèi)建立戶外引導(dǎo)〔青石路和鳳翔高架路口設(shè)路牌或精神堡壘起引導(dǎo)作用，引導(dǎo)旗沿青石路布置到售樓部〕有效傳播工程在某區(qū)域知名度、影響力?！财放茖?dǎo)向原那么〕訴求強(qiáng)調(diào)“我最〞，強(qiáng)調(diào)唯一性和第一性；視覺(jué)表達(dá)和調(diào)性上突出貴氣，樹立清晰的高端形象。②建立現(xiàn)場(chǎng)外圍導(dǎo)視完善的現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)是高品質(zhì)樓盤的必要條件；同時(shí)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝提升氣氛。階段任務(wù)：工程重新認(rèn)知，形象提升企劃配合時(shí)間節(jié)點(diǎn)把握③制造話題〔選擇傳播性廣的媒體〕網(wǎng)絡(luò)作為傳播性廣、時(shí)效性強(qiáng)、關(guān)注度高、費(fèi)用相對(duì)低廉的媒體，打響品牌時(shí)作大篇幅大氣勢(shì)的宣傳十分必要，建議工程進(jìn)入初期，以多頻次大篇幅，將品牌與產(chǎn)品結(jié)合推廣。新聞性話題模擬：北廣場(chǎng)商圈建設(shè)，梧桐水岸受益匪淺梧桐深處，信手繁華您所不知道的十個(gè)梧桐水岸④相對(duì)高調(diào)的大型造勢(shì)活動(dòng)品牌進(jìn)入陌生市場(chǎng)初期，建立良好的品牌印象，將有效助力后續(xù)銷售；方案：春季趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)設(shè)置多項(xiàng)有趣味的運(yùn)開工程，設(shè)置比賽獎(jiǎng)項(xiàng)適當(dāng)設(shè)置迷你高爾夫、保齡球等貴族運(yùn)開工程，提升工程調(diào)性借機(jī)對(duì)工程進(jìn)行推廣介紹，累積客戶階段一：2024.3-4階段任務(wù)：工程重新認(rèn)知，形象提升企劃配合時(shí)間節(jié)點(diǎn)把握用舞臺(tái)和創(chuàng)意讓權(quán)威媒體、專業(yè)團(tuán)隊(duì)、創(chuàng)意商家為消費(fèi)者唱了一唱大戲。我們作熱了現(xiàn)場(chǎng)，成就了影響力電視臺(tái)有一個(gè)有價(jià)值的新聞事件商家、表演者有了一個(gè)展示舞臺(tái)階段一：2024.3-4階段任務(wù)：工程重新認(rèn)知，形象提升企劃配合時(shí)間節(jié)點(diǎn)把握階段一：2024.3-4階段任務(wù)：工程重新認(rèn)知，形象提升我們建議設(shè)計(jì)凸顯個(gè)性和生活氣氛樣板房按產(chǎn)品類型的劃分和客戶的習(xí)性分類設(shè)計(jì)樣板房的設(shè)計(jì)突出不同客層的個(gè)性化樣板房提升軟裝品質(zhì)，營(yíng)造生活氣氛樣板房和景觀示范區(qū)呈現(xiàn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)把握建議進(jìn)一步加強(qiáng)景觀的營(yíng)造，在通往樣板房途中以實(shí)景呈現(xiàn)的方式開辟景觀示范區(qū)。運(yùn)用密集種植的手法提升景觀的層次及工程的品質(zhì)。階段一：2024.3-4階段任務(wù)：工程重新認(rèn)知，形象提升樣板房和景觀示范區(qū)呈現(xiàn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)把握第二批2024年5月中旬開盤162套(2#、4#)1.86萬(wàn)平米小3房104〔㎡〕18〔套〕大3房124/125/129/142〔㎡〕36/36/18/18〔套〕2房81/80〔㎡〕18/18〔套〕2011年?duì)I銷推廣策略第二次推盤結(jié)合市場(chǎng)調(diào)整后的推盤策略

4268階段任務(wù)：工程品質(zhì)傳遞，實(shí)景展示階段二：2024.5-6①戶外持續(xù)戶外據(jù)點(diǎn)的持續(xù)不斷，畫面、信息的時(shí)常更新，強(qiáng)化客戶對(duì)工程的記憶。②現(xiàn)場(chǎng)示范區(qū)包裝隨著工程節(jié)點(diǎn)的進(jìn)程，相應(yīng)更新示范區(qū)包裝，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)感染力，強(qiáng)化客戶心理認(rèn)同。企劃配合時(shí)間節(jié)點(diǎn)把握③長(zhǎng)期有效的媒體組合針對(duì)本地客為主的客戶構(gòu)成，為開盤及熱銷抓重點(diǎn)·社區(qū)直投/客戶短信/派單/定點(diǎn)巡展·區(qū)域戶外的開盤配合與節(jié)點(diǎn)更新·在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及惠山等區(qū)建立工程形象，擴(kuò)散工程信息·報(bào)紙、電視配合重要節(jié)點(diǎn)投放〔江南晚報(bào)、第一房產(chǎn)〕，周邊區(qū)域采用派報(bào)、老客戶介紹等低本錢渠道階段任務(wù)：工程品質(zhì)傳遞，實(shí)景展示階段二：2024.5-6賣場(chǎng)巡展鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡演企劃配合時(shí)間節(jié)點(diǎn)把握④示范區(qū)活動(dòng)開展

利用示范區(qū)開放組織各類活動(dòng)，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)及感染力，吸引關(guān)注。方案：繽紛水果節(jié)在示范區(qū)內(nèi)擺放各色水果及茶點(diǎn)，并設(shè)置示范區(qū)游園尋寶活動(dòng)，在夏日為新老客戶提供消夏的去處，并為現(xiàn)場(chǎng)帶來(lái)人氣。階段任務(wù)：工程品質(zhì)傳遞，實(shí)景展示階段二：2024.5-6企劃配合時(shí)間節(jié)點(diǎn)把握第三批2024年7月中加推450套〔10#、11#、13#〕5.2萬(wàn)平米3房125/128/134/137〔㎡〕36/114/36/114〔套〕2房80/83〔㎡〕36/114〔套〕2011年?duì)I銷推廣策略第三次推盤結(jié)合市場(chǎng)調(diào)整后的推盤策略

4268101113階段三：2024.7-8