惠州國(guó)際商業(yè)中心可行性研究報(bào)告45p

惠州國(guó)際商業(yè)中心可行性研究報(bào)告45p惠州國(guó)際商業(yè)中心可行性研究報(bào)告PAGE6目錄基本介紹 一、研究目標(biāo)二、研究途徑和方法三、開發(fā)公司簡(jiǎn)介四、研究工作依據(jù)項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目位置二、建設(shè)規(guī)劃市場(chǎng)宏觀狀況分析一、惠州總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析二、惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展及展望三、惠州市房地產(chǎn)情況分析四、惠州市商業(yè)狀況分析微觀區(qū)域市場(chǎng)狀況分析一、項(xiàng)目所在片區(qū)環(huán)境簡(jiǎn)析二、項(xiàng)目片區(qū)住宅情況分析三、項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)情況分析四、綜述項(xiàng)目的盈利模式、商業(yè)規(guī)劃及物業(yè)價(jià)格定位一、盈利模式與商業(yè)價(jià)值二、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)定位三、物業(yè)價(jià)格定位項(xiàng)目開發(fā)周期及工程進(jìn)度安排項(xiàng)目總投資及資金籌措一、項(xiàng)目總投資二、項(xiàng)目資金籌措項(xiàng)目投資效益分析一、銷售收入二、項(xiàng)目投資利潤(rùn)測(cè)算財(cái)務(wù)敏感分析一、不確定性分析二、還款能力分析可行性研究結(jié)果附表附表1項(xiàng)目開發(fā)成本估算表附表2項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表附表3項(xiàng)目建筑成本投資計(jì)劃估算表附表4資金來源與運(yùn)用表附表5項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表附表6項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（全部投資）附表7借款還本付息估算表附表8敏感性分析表基本介紹受惠州市百富創(chuàng)成置業(yè)有限公司委托，美聯(lián)物業(yè)代理（深圳）有限公司會(huì)同深圳市百富盈國(guó)際投資有限公司及惠州市百富創(chuàng)成置業(yè)有限公司對(duì)惠州國(guó)際商業(yè)中心項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行可行性研究，為項(xiàng)目開發(fā)投資決策提供依據(jù)。一、研究目標(biāo)本項(xiàng)目可行性研究的目標(biāo)是針對(duì)惠州市類似房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查研究，記錄并分析有關(guān)市場(chǎng)資料，以此確定惠州國(guó)際商業(yè)中心項(xiàng)目定位、商業(yè)及住宅建設(shè)規(guī)劃、營(yíng)銷及招商策略的制定和投資收益的評(píng)估。二、研究途徑和方法為達(dá)到以上目標(biāo)，我們進(jìn)行了以下幾方面工作：1、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，以研究影響房地產(chǎn)開發(fā)成功與否的重要因素，例如：1)、地區(qū)發(fā)展趨勢(shì)2)、地區(qū)特性3)、交通便利性4).影響項(xiàng)目市場(chǎng)占有率的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)2、同以下人員舉行會(huì)議和訪談1)、豐富經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、建筑、營(yíng)銷、經(jīng)營(yíng)管理人員2)、各有關(guān)樓盤的使用者和管理者3、收集并分析了有關(guān)的經(jīng)濟(jì)和人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以確定對(duì)本開發(fā)項(xiàng)目的需求量有所影響的因素。4、對(duì)惠州市及惠城區(qū)的商業(yè)物業(yè)、住宅市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，以確定商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)的供應(yīng)情況，同時(shí)包括對(duì)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的不同用途項(xiàng)目的市場(chǎng)狀況進(jìn)行總體調(diào)查。三、投資商及開發(fā)公司簡(jiǎn)介投資商：深圳市百富盈國(guó)際投資有限公司開發(fā)商：惠州市百富創(chuàng)成置業(yè)有限公司深圳市百富盈國(guó)際投資有限公司是一家專注于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，公司的注冊(cè)資本為10000萬元人民幣。其經(jīng)營(yíng)范圍主要包括：投資管理、實(shí)業(yè)投資；國(guó)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)；投資興辦房地產(chǎn)、物業(yè)管理等項(xiàng)目。公司旗下主要有三家控股的地產(chǎn)公司：烏魯木齊中山方向置業(yè)有限公司、烏魯木齊金世界商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司和惠州市百富創(chuàng)成置業(yè)有限公司。截止到2004年12月，公司累計(jì)開發(fā)30萬平方米物業(yè)，其中住宅23萬平方米，商業(yè)7萬平方米，有2萬平方米物業(yè)租賃給法國(guó)家樂福?；葜菔邪俑粍?chuàng)成置業(yè)有限公司于2005年在惠州成立，主要進(jìn)行惠州國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目的開發(fā)?；葜輫?guó)際商業(yè)城是百富盈正在鼎力打造的惠州市最大的商業(yè)、購(gòu)物、居住、休閑的商業(yè)中心，總建筑面積14萬平方米。在此項(xiàng)目中，將引進(jìn)包括家樂福、百安居、百盛等國(guó)際國(guó)內(nèi)知名商業(yè)企業(yè)，是名副其實(shí)的國(guó)際商業(yè)中心和最具實(shí)力的綜合商業(yè)城。四、研究工作依據(jù)1、《2004年惠州統(tǒng)計(jì)年鑒》2、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（1999）3、《惠州發(fā)展規(guī)劃》（2003）4、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（2003）5、《惠州年鑒》(2004)6、《惠州工商指南》（2004）7、《惠州企業(yè)/產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量年鑒》（2003）8、委托單位提供的相關(guān)資料9、市場(chǎng)調(diào)研資料項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于惠州市惠城區(qū)，東至南岸路、西至演達(dá)一路、北至石湖路、南至規(guī)劃路。二、建設(shè)規(guī)劃占地面積地25831平方米，土地使用年限70年。建筑面積：132900平方米計(jì)容積率面積：112500平方米商業(yè)建筑面積：49000平方米住宅建筑面積：63500平方米不計(jì)容積率：20400平方米地下室：20400平方米容積率4.36；綠化率25%；覆蓋率：42.6%總層數(shù)27層，其中商業(yè)樓層4層，住宅樓層23層。停車位640個(gè)，其中地上140輛、地下：500輛圖1項(xiàng)目位置圖惠州國(guó)際商業(yè)中心可行性研究報(bào)告PAGE7圖2項(xiàng)目效果圖圖2項(xiàng)目效果圖惠州國(guó)際商業(yè)中心可行性研究報(bào)告PAGE30市場(chǎng)宏觀狀況分析惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲的東北端，南臨南海大亞灣，毗鄰香港與深圳，北與河源相接；西與東莞市和增城市為鄰；東接汕尾市。全市總面積11158平方公里，人口368萬，外來人口200萬?；葜菔邢螺犚皇?、二區(qū)、三縣，即惠陽市、惠城區(qū)、大亞灣區(qū)、惠東縣，博羅縣、龍門縣?；莩菂^(qū)是市政府所在地。一、惠州總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析交通環(huán)境惠州市地處廣東省東南部，是溝通粵東地區(qū)和深圳、廣州、香港的交通、物流樞紐。目前惠州市已形成由深水港、高速公路、鐵路、航空港、內(nèi)河航運(yùn)以及發(fā)達(dá)通信系統(tǒng)構(gòu)成的立體交通和通信網(wǎng)絡(luò)。324國(guó)道、205國(guó)道和惠深高速、深汕高速、惠河高速、建設(shè)中的廣惠高速、規(guī)劃中的惠莞高速等五條高速公路在惠州交匯。京九鐵路、廣梅汕鐵路在境內(nèi)穿過。半徑160公里范圍內(nèi)有鹽田、惠州港兩個(gè)港口和香港、深圳、廣州三個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境1）、國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速健康協(xié)調(diào)發(fā)展據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值685.14億元，增長(zhǎng)15.1％。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值83億元，增長(zhǎng)4.5％；第二產(chǎn)業(yè)增加值390.96億元，增長(zhǎng)14.2％；第三產(chǎn)業(yè)增加值211.19億元，增長(zhǎng)21.7％。2004年，惠州市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)累計(jì)增幅為2.1％，全年基本保持平穩(wěn)而且稍微回落的態(tài)勢(shì)。全市在崗職工年平均工資13869元，增長(zhǎng)4.6％，剔除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)2.4％。市區(qū)居民人均可支配收入13822元，增長(zhǎng)9.1％，實(shí)際增長(zhǎng)6.9%；人均消費(fèi)性支出11929元，增長(zhǎng)15.8％，實(shí)際增長(zhǎng)13.4％。農(nóng)村居民人均純收入4370元，增長(zhǎng)7.7％，實(shí)際增長(zhǎng)5.5％；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)性支出3300元，增長(zhǎng)9.8％，實(shí)際增長(zhǎng)7.5％。2）、投資、消費(fèi)、出口三大需求形勢(shì)良好固定資產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。2004年，惠州市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額達(dá)297.61億元，增長(zhǎng)30.3％。固定資產(chǎn)投資規(guī)模的繼續(xù)擴(kuò)大，基本建設(shè)投資210.15億元，更新改造投資15.46億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資29.55億元，分別增長(zhǎng)：38.6％、15.4％、8.4％。消費(fèi)需求增長(zhǎng)加快。2004年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)212.75億元，增長(zhǎng)17.1％，增幅居全省各市之首。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)175.83億元，增長(zhǎng)14.5％，對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為71.6％；餐飲業(yè)36.92億元，增長(zhǎng)31.4％，對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為28.4％。同期，商品房銷售繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，銷售面積達(dá)101.13萬平方米，增長(zhǎng)17.4%；銷售金額達(dá)22.88億元，增長(zhǎng)37.0％。出口保持較快增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2004年，惠州市外貿(mào)出口87.39億美元，增長(zhǎng)22.3％；進(jìn)口78.96億美元；增長(zhǎng)31.9％；進(jìn)出口貿(mào)易總額166.35億美元，增長(zhǎng)26.7％，實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差8.43億美元，進(jìn)、出口額均創(chuàng)下歷史新高。城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境2003年，國(guó)家對(duì)惠州市行政區(qū)劃進(jìn)行了戰(zhàn)略性調(diào)整，惠陽撤市設(shè)區(qū)，市區(qū)范圍由“兩江”沿岸延伸到大亞灣，面積擴(kuò)大5倍，達(dá)到2672平方公里，實(shí)現(xiàn)了由沿江城市向沿海城市的跨越，邁入了國(guó)家二類城市行列。新市區(qū)未來的空間發(fā)展形態(tài)將是“兩城三軸一帶”，“兩城”是指中心城區(qū)即現(xiàn)在的惠州市區(qū)和惠陽區(qū)（含大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）；“三軸”是指沿惠澳大道、惠淡公路、S358省道和G205國(guó)道（陳江—鎮(zhèn)隆—新墟—淡水）三條南北交通性干道發(fā)展軸；“一帶”是指沿海產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。二、惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展及展望1、在2005年召開的廣東省人大會(huì)議上，廣東省政府明確將惠州放在全省率先發(fā)展的重化工城市，在全省的持續(xù)發(fā)展力打造上，排在全省首位。2、惠州擁有真正的制造類大企業(yè)1）、500強(qiáng)企業(yè)：荷蘭殼牌、日本索尼、美國(guó)通用、韓國(guó)LG2）、本地企業(yè)制造企業(yè)：TCL、德賽、華陽、僑興3、幾大落戶惠州的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：1）、總投資42.87億美元的“中海殼牌”2005年擬投資118.6億元。2）、總投資169億元的“中海油”年產(chǎn)1200萬噸煉油項(xiàng)目已進(jìn)入階段，年底可動(dòng)工。3）、總投資約85億元的LNG（我國(guó)目前最大的燃?xì)怆姀S）發(fā)電廠下在建設(shè)中，明年4至5月首期可投產(chǎn)。4）、總投資81億元的廣東第二座大型蓄能電站。4、2005年中海殼牌南海石化項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，年產(chǎn)值達(dá)１３０多億元，可拉動(dòng)５０倍的下游產(chǎn)業(yè)，每年帶來６５００億元工業(yè)產(chǎn)值，相當(dāng)于目前廣東省年工業(yè)總產(chǎn)值的一半。如果把１０％的下游項(xiàng)目留在惠州，就可以讓惠州的ＧＤＰ翻一番。中海石化項(xiàng)目建成后，還可望提供1500個(gè)直接就業(yè)機(jī)會(huì)和100多萬個(gè)間接就業(yè)機(jī)會(huì)，將為惠州帶來大量的技術(shù)人才，使惠州成為一個(gè)世界級(jí)的石化基地。三、惠州市房地產(chǎn)情況分析惠州市房地產(chǎn)發(fā)展回顧從1992年到1993年，惠州房地產(chǎn)投資過熱、泡沫嚴(yán)重。一批房地產(chǎn)公司先后關(guān)門或倒閉，留下了許多爛尾樓，惠州市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了低迷時(shí)期。近年來，隨著惠州經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，特別是中海殼牌南海石化項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)展和電子信息產(chǎn)業(yè)的日益壯大，使惠州房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。各項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)逐步上升的階梯（見表1），總體形勢(shì)一片大好。表1：惠州房地產(chǎn)投資和開發(fā)情況

2001年2002年2003年絕對(duì)數(shù)增長(zhǎng)%絕對(duì)數(shù)增長(zhǎng)%絕對(duì)數(shù)增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）10.6515.615.8849.127.2771.8商品房竣工面積（萬平方米）63.05-1.587.2738.4103.9519.1商品房銷售面積（萬平方米）45.48-5.356.323.986.1352.8商品房銷售額（億元）7.88-2.913.2468.016.726.1目前狀況分析2004年,惠州市商品房銷售保持快速增長(zhǎng)，銷售面積達(dá)101.13萬平方米，同比增長(zhǎng)17.4%；銷售金額達(dá)22.88億元，同比增長(zhǎng)37%。據(jù)市有關(guān)部門預(yù)測(cè)，惠州市2005年房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃投資達(dá)30億元，比去年增長(zhǎng)10%；商品房施工面積將達(dá)350萬平方米，比去年增加15萬平方米；預(yù)售面積可望突破150萬平方米?；葜莸姆康禺a(chǎn)業(yè)已經(jīng)迎來了樓市的春天。未來發(fā)展趨勢(shì)近幾年，惠州房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，城區(qū)內(nèi)的土地資源已相當(dāng)稀缺，除了一些舊城改造項(xiàng)目，已無大宗地塊。政府有意引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)向城市南北兩極發(fā)展，因此，麥地黃田崗至河南岸金山湖將是未來幾年房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)片區(qū)。麥地片區(qū)已建成區(qū)是惠州主要住宅區(qū)之一，市政配套和生活配套相當(dāng)完善。為了進(jìn)一步改善人居環(huán)境，配合城市發(fā)展的需要，政府加快了麥地交通網(wǎng)絡(luò)的整改和興建，其中黃田崗一路已建成投入使用；正在動(dòng)工興建的有花邊嶺至三環(huán)路的黃田崗路，預(yù)計(jì)年內(nèi)可完工；麥地南路至演達(dá)路42米寬的麥地東路也已動(dòng)工。另外，麥地小學(xué)正在建設(shè)，麥地公園也在籌建之中?？梢灶A(yù)見，未來幾年麥地片區(qū)的居住環(huán)境將得以較大的改觀。四、惠州商業(yè)狀況分析2001-2004年惠州市社會(huì)消費(fèi)品總額增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)2004年，惠州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)212.75億元，增長(zhǎng)17.1％，增幅居全省各市之首?；葜萆虡I(yè)形態(tài)已經(jīng)開始進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，大型超市、大型百貨、便民店、品牌專賣店、專業(yè)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)商店、商業(yè)步行街2001-2004年惠州市社會(huì)消費(fèi)品總額增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)圖3惠州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)圖（單位：億元）惠州現(xiàn)有商業(yè)分析惠州目前尚無成規(guī)模的大型商業(yè)旗艦店還沒有出現(xiàn)。綜合性百貨業(yè)態(tài)將是未來惠州商業(yè)發(fā)展的重心。1）、超市?；葜菔械拇笮土闶鄢兄饕宣惾?、百佳、萬佳、人人樂四大零售超市?？偁I(yíng)業(yè)面積超過6萬平方米，另外還有以民潤(rùn)、華潤(rùn)、英達(dá)等為代表的社區(qū)超市。家宜多、天虹等商場(chǎng)也即將開業(yè)。2）、專業(yè)市場(chǎng)。電器專業(yè)市場(chǎng)有國(guó)美電器、順電、永樂生活家電等；家居專業(yè)市場(chǎng)有天志家居市場(chǎng)、泰安居家居廣場(chǎng)環(huán)球家居廣場(chǎng)等。3）、專賣店：有服裝、電器、手機(jī)、汽車、酒等各種品牌的專賣店。4）、步行街：商業(yè)步行街位于五四路、國(guó)慶路，主要以經(jīng)營(yíng)服飾為主。5）、臨街鋪：麥地路的臨街鋪主要以經(jīng)營(yíng)機(jī)電產(chǎn)品為主，麥地南路的臨街鋪主要以經(jīng)營(yíng)餐飲為主，南壇路的臨街鋪主要經(jīng)營(yíng)服飾為主。居民消費(fèi)習(xí)慣研究惠州市消費(fèi)習(xí)慣主要集中在以下幾方面：1）、消費(fèi)者外出購(gòu)物主要集中在下埔、麥地、西湖等地；外出購(gòu)物主要交通工具是摩托車及公交車，其次為汽車和步行，能接受的距離為30分鐘以內(nèi)路程。2）、消費(fèi)者最常去的購(gòu)物場(chǎng)所是人人樂、百佳、麗日，認(rèn)為人人樂、百佳、麗日、時(shí)代百貨為目前城區(qū)最好的商場(chǎng)。3）、消費(fèi)者對(duì)目前城區(qū)的購(gòu)物環(huán)境認(rèn)為一般，不滿意的方面主要表現(xiàn)在購(gòu)物場(chǎng)所服務(wù)質(zhì)量不高、休閑設(shè)施太少等方面；整體購(gòu)物水平和購(gòu)物環(huán)境有待提高。4）、超過五成的消費(fèi)者一周外出購(gòu)物1－2次，每次消費(fèi)金額100－200元；5）、消費(fèi)者對(duì)集購(gòu)物、餐飲、娛樂為一體的商業(yè)中心比較認(rèn)同。住宅與商鋪購(gòu)買客戶分析按置業(yè)用途劃分，客戶可分為以投資型客戶和實(shí)用型客戶。1）、投資型客戶客戶來源以惠州本地客戶為主，外埠客戶為輔；購(gòu)買目的是保持資金增值能力，主要考慮住宅與商鋪的升值潛力。該類客戶的行為特征：注重因素投資型客戶行為及心理特征投資目的主要用于短線炒作或長(zhǎng)線投資，待價(jià)而沽。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體市場(chǎng)投資氛圍、銀行利率和交易費(fèi)用等因素會(huì)影響其投資決策。物業(yè)升值潛力規(guī)劃良好、商業(yè)氣氛濃厚、成熟度高的地段所建物業(yè)往往成為投資客的首選。物業(yè)租金回報(bào)率“月租供樓”還有盈余的水平，對(duì)其投資最具吸引力。資金周轉(zhuǎn)及風(fēng)險(xiǎn)為方便其資金周轉(zhuǎn)及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，傾向選擇首期款較少、按揭年限高的物業(yè)。2）、實(shí)用型客戶客戶來源以惠州本地客戶為主，外埠客戶為輔；購(gòu)買目的是自己居住或自主經(jīng)營(yíng)。該類客戶的行為特征：注重因素實(shí)用型客戶置業(yè)行為特征價(jià)格反復(fù)比較，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格反應(yīng)靈敏，看重樓價(jià)折扣。地理位置及周邊配套考慮地理位置是否優(yōu)越，商業(yè)配套設(shè)施、公交設(shè)施、周邊消費(fèi)能力、統(tǒng)一管理、人流量、物業(yè)檔次和社會(huì)安全度等。物業(yè)質(zhì)素考慮戶型間隔是否實(shí)用，停車、倉(cāng)儲(chǔ)的便利性，裝修標(biāo)準(zhǔn)及商業(yè)配套設(shè)施內(nèi)容。其他購(gòu)買重點(diǎn)為現(xiàn)樓或準(zhǔn)現(xiàn)樓。臨街商鋪分析臨街商鋪消費(fèi)的主要特征有：1）、現(xiàn)有商鋪鋪商住兩用的情況不到二成；租賃經(jīng)營(yíng)占到九成；月租金范圍內(nèi)在80-150元/㎡的占五成以上。2）、商鋪經(jīng)營(yíng)者普遍認(rèn)為現(xiàn)存市場(chǎng)已趨飽和、競(jìng)爭(zhēng)大，對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況不是很滿意；認(rèn)為人流量、商業(yè)氛圍對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)很重要。3）、購(gòu)買或租賃商鋪主要會(huì)考慮商業(yè)中心區(qū)，主要通過電視廣告及朋友介紹、報(bào)刊廣告獲取商業(yè)樓盤信息。4)、最愿意購(gòu)買或租賃一層商鋪，二層以上喜歡有固定投資回報(bào)；商鋪需求的主流面積集中在30-60平方米和90平方米以上。5、意向購(gòu)買商鋪的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買目的主要為自己經(jīng)營(yíng)，接近七成的客戶愿意選擇分期付款；八成客戶租賃商鋪愿意采取固定租金并給予一定的免租期的方式。商場(chǎng)內(nèi)商鋪分析惠州商場(chǎng)內(nèi)商鋪的經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者具有以下特點(diǎn)：1）、商場(chǎng)內(nèi)鋪位租賃經(jīng)營(yíng)占到九成，月租金范圍在50-100元/㎡占五成以上；商場(chǎng)內(nèi)鋪位經(jīng)營(yíng)者普遍認(rèn)為管理費(fèi)高、租金貴、車位不足、交通不方便、競(jìng)爭(zhēng)大，對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況不是很滿意。2）、商場(chǎng)內(nèi)鋪位經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為人流量、商業(yè)氛圍、統(tǒng)一管理對(duì)街商場(chǎng)內(nèi)鋪位經(jīng)營(yíng)很重要。3）、購(gòu)買或租賃商場(chǎng)內(nèi)鋪位主要會(huì)考慮麥地區(qū)域及下埔區(qū)域，主要通過電視廣告及朋友介紹、報(bào)刊廣告獲取商業(yè)樓盤信息。4）、最愿意購(gòu)買或租賃一層商場(chǎng)內(nèi)鋪位，其次為第二層鋪位，很少考慮三層及三層以上鋪位；需求的主流面積集中在30-50平方米。5）、八成客戶租賃商場(chǎng)內(nèi)鋪位愿意采取固定租金并給予一定的免租期的方式。微觀區(qū)域市場(chǎng)狀況分析項(xiàng)目所在片區(qū)環(huán)境簡(jiǎn)析惠州市區(qū)分為江北片區(qū)和河南岸片區(qū)。其中河南岸片區(qū)因其地理位置優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃郁，已成為惠州市近年來大力發(fā)展擴(kuò)張的新城區(qū)。根據(jù)政府規(guī)劃，南岸片區(qū)將形成以本項(xiàng)目所在地——演達(dá)路為中心，西到數(shù)碼商業(yè)街，北到西枝江頭，東到南岸路及九中，南到三環(huán)路。河南岸片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)是惠州目前最具熱點(diǎn)的區(qū)域。而本項(xiàng)目所在地正是在河南岸片區(qū)中心地帶。根據(jù)惠州市統(tǒng)計(jì)局提供的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前以本項(xiàng)目所在地為中心的3公里半徑內(nèi)的人口達(dá)到30萬人以上，未來達(dá)40萬人。表2：本項(xiàng)目周邊人口數(shù)據(jù)辦事處常住人口（人）暫住人口（人）橋東辦事處49740約30000橋西辦事處139559不詳江南辦事處44669約35000江北辦事處16325約12000惠環(huán)辦事處13760不詳龍豐辦事處48847約50000河南岸辦事處3175418621目標(biāo)地塊半徑1公里范圍內(nèi)包括2個(gè)街道辦事處，即橋西街道辦事處和河南岸街道辦事處?？?cè)丝诮咏?0萬人（含暫住人口）。半徑3公里范圍內(nèi)輻射四個(gè)街道辦事處，即龍豐、河南岸、橋西、橋東街道辦事處，惠州大學(xué)8400人的大學(xué)消費(fèi)群體，總?cè)丝诩s40多萬人。本項(xiàng)目位置北通廣州、汕頭，南接惠深高速，直達(dá)大亞灣。演達(dá)一路寬60米，為目前惠州最寬、綠化最好的道路；又臨近惠州市兩條主要干道的交匯處，項(xiàng)目所在地現(xiàn)有6路、7路、12路、20路、24路、168路等6條公交線路，交通非常便利。項(xiàng)目片區(qū)住宅情況分析本項(xiàng)目所在區(qū)域正在成為新興房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。近年來，惠州市的許多房地產(chǎn)商紛紛選擇在此落戶，石湖苑、金碧花園、世紀(jì)新天、麗園新村和風(fēng)華世家等一個(gè)個(gè)樓盤拔地而起，吸引了許多置業(yè)者的目光和入住。目前在建、在售樓盤已有10多個(gè)（見表3）。表3：周邊住宅一覽表樓盤名稱地址性質(zhì)棟數(shù)總套數(shù)實(shí)用率主力戶型主要戶型面積竣工日期銷售率樓盤均價(jià)（元/平米）風(fēng)華世家演達(dá)一路工薪住宅639179三房?jī)蓮d/四房?jī)蓮d112-158竣工902452麗園新村三期演達(dá)一路工薪住宅215683三房?jī)蓮d112竣工952078金耀園麥岸路工薪住宅437085三房?jī)蓮d110竣工802500石湖苑演達(dá)一路經(jīng)濟(jì)適用房248086三房?jī)蓮d110竣工982150金碧南山美地（高層）演達(dá)三環(huán)路10號(hào)小區(qū)工薪住宅214089三房?jī)蓮d105-142竣工402340雍逸園麥地東二路中、高檔小區(qū)住宅17220086三房?jī)蓮d110-240竣工602355海燕玉蘭演達(dá)一路工薪住宅688185三房?jī)蓮d1002005.12702270南翠花園麥地東路工薪住宅1166089三房?jī)蓮d/兩房?jī)蓮d84-146竣工902050世紀(jì)新天演達(dá)路口工薪住宅240089三房?jī)蓮d114竣工902770愉景大廈麥科特大道73號(hào)工薪住宅112886三房?jī)蓮d121竣工602528金特利大廈河南岸南路工薪住宅216886兩房一廳84竣工752190風(fēng)尚國(guó)際麥科特大道商務(wù)住房119878兩房?jī)蓮d/四房?jī)蓮d160竣工703400時(shí)代廣場(chǎng)下埔大道高檔住宅225086三房?jī)蓮d/五房?jī)蓮d157-239竣工983858星湖苑新岸路工薪住宅123086三房?jī)蓮d/四房?jī)蓮d110-140竣工803100南湖明珠麥地路2巷1號(hào)中、高檔小區(qū)住宅840888三房?jī)蓮d120-1402005.8803600西湖麗苑（二期）麥地路中、高檔小區(qū)住宅524086三房?jī)蓮d106竣工903090城市一號(hào)惠沙堤路酒店式公寓163675一房一廳40-502005.12703700項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)情況分析1、現(xiàn)有商業(yè)情況演達(dá)片區(qū)的商業(yè)正處于一個(gè)快速發(fā)展期，商業(yè)業(yè)態(tài)主要為汽車市場(chǎng)和家居裝飾廣場(chǎng)。項(xiàng)目北側(cè)400米與惠州最高樓世貿(mào)中心和隆生商業(yè)廣場(chǎng)相對(duì)，南側(cè)為泰安居家居廣場(chǎng)和冠通汽車城，位于在演達(dá)一路一排新建高層建筑中心地帶，形象展示空間較佳；周邊分布有寫字樓、大型家居廣場(chǎng)、百貨商場(chǎng)，如華陽大廈、泰安居、人人樂、汽車世界等；天虹百貨、世紀(jì)聯(lián)華、好百年等也即將開業(yè)。周邊商業(yè)情況見表4。2、未來商業(yè)規(guī)劃2004年惠州市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易局以8號(hào)文件對(duì)惠州市商業(yè)中心作出了規(guī)劃：西到數(shù)碼商業(yè)街，北到西枝江頭，東到南岸路及九中周圍區(qū)域?yàn)榛葜菔猩虡I(yè)中心。本項(xiàng)目地塊位于該規(guī)劃商業(yè)中心內(nèi)，是市區(qū)的主要生活區(qū)。同時(shí)該區(qū)域是惠州主要的居住區(qū)，社區(qū)云集區(qū)域人口增加迅速,風(fēng)華世家、海燕玉蘭花園等眾多地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，使項(xiàng)目區(qū)域迅速發(fā)展，為項(xiàng)目的開發(fā)奠定良好基礎(chǔ)。表4：周邊商業(yè)情況一覽表樓盤名稱地址建筑面積總鋪數(shù)實(shí)用率主力面積銷售/租賃價(jià)格（元/平米）銷售率物業(yè)性質(zhì)備注銷售均價(jià)租賃均價(jià)風(fēng)華世家演達(dá)一路784039881008000-10000（1F）60（2F）/25（3F）90商業(yè)裙樓只售首層，二三層如整體出租租金38元/平米麗園新村三期演達(dá)一路170004286858500-13000（1F）60-55（1F）/33（2F）82商業(yè)裙樓未具體分割金耀園麥岸路2070028859013000（1F）/2800-1800（2F）70（1F）80商業(yè)裙樓二層為辦公性質(zhì)金碧南山美地（高層）演達(dá)三環(huán)路10號(hào)小區(qū)8000729010011500（1F）65-80（1F）78商業(yè)裙樓海燕玉蘭演達(dá)一路20000768790-100（1F）16000-21000（1F）55（2F）86商業(yè)裙樓二、三層均租給好百年南翠花園麥地東路16000150889012000-16800（1F）/6000（2F）80-100（1F）90（1F）商業(yè)裙樓世紀(jì)新天演達(dá)路口100001008910013800-21000（1F）商業(yè)裙樓二、三層未定價(jià)愉景大廈麥科特大道73號(hào)390056868018000（1F）/9800（2F）/8800（3F）85-110（1F）80商業(yè)裙樓金特利大廈河南岸南路4000129011418000（1F）/9600（2、3F）110（1F）70商業(yè)裙樓首層共12個(gè)商鋪，二、三層均未劃分，二、三層價(jià)格為整體銷售價(jià)格時(shí)代廣場(chǎng)下埔大道17600248657018000-28000（1F）/11000-19000（2F）/6000-9000（3F）100-180（1F）60-110（2F）80商業(yè)裙樓返租式銷售，年回報(bào)率8%續(xù)表4西湖麗苑（二期）麥地路30001580200-30011000-23000（1F）85-200（1F）60（2F）60商業(yè)裙樓二層租給上海永樂電器世貿(mào)中心麥地路400001000613025000（1F）/14000（2F）/10000（3F）/8000-9000（4F）/6000-7000（5F）130-210（1F）85（2F）78商業(yè)裙樓一、二、三層租給人人樂綜述本項(xiàng)目的選址和規(guī)劃符合現(xiàn)代商業(yè)的基本要求以及家樂福、百安居等主力商業(yè)的引進(jìn)，是整個(gè)項(xiàng)目吸引人流的重要磁極和錨固點(diǎn)，將使本項(xiàng)目成為一個(gè)綜合性的商業(yè)中心和高尚住居區(qū)。主力商業(yè)的吸引、綜合購(gòu)物的便利、良好的購(gòu)物環(huán)境，為本項(xiàng)目的良好基礎(chǔ)。有消費(fèi)群體，就有項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)。項(xiàng)目的盈利模式、商業(yè)規(guī)劃及牧業(yè)價(jià)格定位盈利模式與商業(yè)價(jià)值本項(xiàng)目商業(yè)模式：按照“家樂?！钡榷嗉覈?guó)際商業(yè)機(jī)構(gòu)的全球通行標(biāo)準(zhǔn)和中國(guó)城市規(guī)劃部門的要求，采用“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式，建設(shè)大型商廈以及周邊的超值住宅地產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。一個(gè)商圈的興起與持續(xù)繁榮，必然與大型商家的進(jìn)駐分不開。在歐美，將近有60％的城市購(gòu)買力是在大型綜合性購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)，大部分是集購(gòu)物、娛樂、休閑于一體的綜合性消費(fèi)。而中國(guó)自2000年加入世貿(mào)后，隨著大量先進(jìn)的國(guó)外商業(yè)企業(yè)的進(jìn)駐，人們的消費(fèi)理念也在不斷地更新，并迅速地與國(guó)際型的消費(fèi)理念接軌。集購(gòu)物，娛樂、休閑于一體的綜合性的“一站式”消費(fèi)理念正迅速地成為人們的主流消費(fèi)觀念，大型綜合性的購(gòu)物中心也越來越受到消費(fèi)者的青睞。據(jù)了解，廣州天河北的天河城購(gòu)物中心2004年全年的銷售額已經(jīng)超過了40億元。在惠州經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的推動(dòng)下，作為惠州最大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其對(duì)惠州整體商業(yè)發(fā)展的導(dǎo)向和引領(lǐng)都是至關(guān)重要的。因此本項(xiàng)目經(jīng)多方考證，反復(fù)推敲，將先進(jìn)的國(guó)際化商業(yè)模式與區(qū)域型經(jīng)濟(jì)發(fā)展有機(jī)地結(jié)合在一起，形成了一個(gè)與家樂福（超市）、百安居（建材）、華納兄弟影院公司（娛樂）等世界500強(qiáng)企業(yè)全程合作的，集國(guó)際大型超市、百貨、影院、家居建材、家電數(shù)碼、餐飲及娛樂等多個(gè)業(yè)態(tài)為一體的綜合性大型購(gòu)物中心。其中：法國(guó)家樂福在全球擁有10400家分店，年商業(yè)零售額達(dá)650多億美元，是世界第二大零售商。2004年，家樂福在中國(guó)已經(jīng)開設(shè)了62家分店、在華銷售額達(dá)到了16億16億美元，約有1.8億中國(guó)人在家樂福店鋪購(gòu)過物。當(dāng)然，家樂福帶給一個(gè)地區(qū)零售業(yè)界的影響還遠(yuǎn)不止這么簡(jiǎn)單。據(jù)了解，家樂福每個(gè)分店都會(huì)給所在地段每天另外增加至少4－6萬的人流量，其區(qū)域消費(fèi)額平均比以往增加了15％以上。商業(yè)的繁華又將促進(jìn)該地區(qū)周邊物業(yè)的興旺發(fā)展。1998年底，當(dāng)上海古北店的家樂福開業(yè)時(shí)，同層的店鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)僅維持在200元／m2，短短一年后，租價(jià)已上升了80％，三年之后，鋪位租價(jià)則漲了兩倍。周邊的商業(yè)物業(yè)租價(jià)同樣跟著一直往上漲了一倍多。在深圳，位于福田區(qū)梅林住宅區(qū)內(nèi)的家樂福梅林店于2000年8月開業(yè)，僅在一年時(shí)間內(nèi)，同層的一些零散商鋪?zhàn)饨鹨焉仙?.5倍。而周邊的住宅房?jī)r(jià)也足足漲了三成以上。而2003年在烏魯木齊，我司與家樂福合作開發(fā)了南湖家樂福國(guó)際超市。在我司項(xiàng)目未開發(fā)前，南湖地段屬于商業(yè)不發(fā)達(dá)地區(qū)，基本沒有成型的商業(yè)物業(yè)，住宅的檔次也不高，均價(jià)約為1800元/㎡左右。但在我司項(xiàng)目進(jìn)駐后，周邊的商業(yè)街鋪?zhàn)饨饍r(jià)格開始扶搖直上，而我司的首層商鋪更是賣到了3萬元/㎡的均價(jià)，增幅在三倍以上。同時(shí)，南湖周邊的住宅價(jià)格也提升至了2300元/㎡，漲了將近三成。在惠州，人人樂超市的進(jìn)駐不但盤活了國(guó)商大廈的爛尾樓，而且更促成了麥地路商圈的形成和快速崛起，也正因此，造成了麥地路周邊的商業(yè)物業(yè)價(jià)格和住宅價(jià)格的飛漲，現(xiàn)在惠州周邊的商鋪?zhàn)饨鹨褲q到了180至200元/㎡，而人人樂旁的世貿(mào)中心的首層均價(jià)更漲至2.5萬元的天價(jià)。我們堅(jiān)信，在與創(chuàng)造了多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)神話的零售業(yè)巨子——家樂福等世界500強(qiáng)的強(qiáng)強(qiáng)合作下，在先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念之下，本項(xiàng)目必將迅速促成演達(dá)路商圈的形成和崛起，并成為引領(lǐng)惠州商業(yè)走向更高層次的商業(yè)旗艦。項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目定位：住宅定位：最適合城市中產(chǎn)階層的高品味社區(qū)。商業(yè)定位：以購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲為一體的綜合性商業(yè)購(gòu)物中心。業(yè)態(tài)組合核心店、主力店、專賣店、娛樂餐飲、文化休閑等。業(yè)態(tài)形式大型綜合百貨、超市、綜合娛樂城、家電體育用品專賣店、書店、音像、影院、量販?zhǔn)終TV、知名咖啡屋、運(yùn)動(dòng)館、大型餐飲、特色美食。裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃樓層定位（面積）業(yè)態(tài)B1潮流前線5000㎡＋20000㎡停車場(chǎng)通訊數(shù)碼電子產(chǎn)品、藥房、飾品掛件、箱包、鞋類、音像書籍、文具玩具L1都市名店（8000㎡）＋家樂福（3000㎡）專賣店、名牌服飾、名牌化妝品、黃金珠寶、名表名筆、鐘表眼鏡、流行皮件、女鞋、手袋及生活超市L2新潮時(shí)尚城（3000㎡）＋家樂福（8000㎡）少女裝、休閑裝、休閑鞋、服飾品、美容院及生活超市L3婦幼城（3000㎡）＋家樂福（8000㎡）中老年服飾、淑女裝、內(nèi)衣、兒童用品及生活超市L4娛樂城、美食城（11000㎡）電影院、知名酒樓、書城物業(yè)價(jià)格定位住宅價(jià)格定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的綜合考察和分析（詳見表3），周邊半徑2公里內(nèi)樓盤均價(jià)為2700元/㎡，同時(shí)以區(qū)域未來發(fā)展及本項(xiàng)目規(guī)模發(fā)展空間值來看，項(xiàng)目的可升值空間在10%～30%左右。按照市場(chǎng)比較法，比較保守估計(jì)，本項(xiàng)目住宅核心均價(jià)為2700元/㎡商業(yè)物業(yè)價(jià)格定位目前，本項(xiàng)目區(qū)域周邊商鋪的銷售基本處于熱銷狀態(tài)，而且商鋪的現(xiàn)有銷售手段基本處于開始階段，惠州投資者對(duì)于商鋪的認(rèn)可和未來商業(yè)發(fā)展的看好。正確的定價(jià)方法是看消費(fèi)者為滿足其需求所愿意支付的成本，這里的成本不單指金錢，還包括消費(fèi)者因投資而必須承受的心理壓力以及為化解或降低風(fēng)險(xiǎn)而耗費(fèi)的時(shí)間、精力、金錢等諸多因素，而投資心理是客戶購(gòu)置商業(yè)的關(guān)鍵?；葜菽壳暗纳虡I(yè)無論從規(guī)劃、商業(yè)結(jié)構(gòu)，還是市場(chǎng)運(yùn)作，都非常不完善，有很大的提升空間。盡管如此，目前項(xiàng)目周邊商鋪價(jià)位仍能保持在10000—25000/元平方米之間。此外，惠州的商鋪價(jià)格年遞增率在18%左右，個(gè)別區(qū)域高達(dá)26%，這充分說明商鋪市場(chǎng)的火爆和發(fā)展前景的廣泛。1）、商業(yè)物業(yè)租賃價(jià)格通過以上分析，按照市場(chǎng)比較原則，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目樓層租賃價(jià)格為一樓的月租賃均價(jià)為115元/㎡；二樓的月租賃價(jià)位為75元/㎡；三樓的月租賃價(jià)位為45元/㎡；四樓的月租賃價(jià)位為40元/㎡；地下一層的月租賃價(jià)位為60元/㎡；2）、商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格租金反推方法根據(jù)租金反推原則，結(jié)合惠州現(xiàn)有投資回報(bào)，以保守6%的年回報(bào)率計(jì)算：一樓的銷售均價(jià)為23000元/㎡；二樓的銷售均價(jià)為15000元/㎡；三樓的銷售均價(jià)為9000元/㎡；地下一層的銷售均價(jià)為12000元/㎡。市場(chǎng)比較方法根據(jù)市場(chǎng)比較法，結(jié)合周邊項(xiàng)目的銷售價(jià)格（詳見表4），本項(xiàng)目的銷售價(jià)格為：一樓的銷售均價(jià)為20000元/㎡；二樓的銷售均價(jià)為12000元/㎡；三樓的銷售均價(jià)為6500元/㎡；地下一層的銷售均價(jià)為9000元/㎡。通過以上兩種方式的分析和綜合比較，可以看出，本項(xiàng)目的可比銷售價(jià)位為：一樓的銷售均價(jià)為21000元/㎡二樓的銷售均價(jià)為13000元/㎡三樓的銷售均價(jià)為6500元/㎡地下一層的銷售均價(jià)為10000元/㎡項(xiàng)目開發(fā)周期及工程進(jìn)度安排項(xiàng)目于2005年6月20日開始基礎(chǔ)建設(shè)，預(yù)計(jì)群樓商業(yè)部分在2005年12月封頂；住宅部分2006年4月封頂；商業(yè)部分2006年7月正式對(duì)外營(yíng)業(yè)；住宅2006年9月竣工入??；其開發(fā)建設(shè)期為15個(gè)月。表5：施工進(jìn)度計(jì)劃時(shí)間（單位：天）分項(xiàng)工程20406080100120140160180200220240260280300320340360380400420440460480方案設(shè)計(jì)25報(bào)批報(bào)建20擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)45施工圖設(shè)計(jì)60土方開挖80樁基施工60抽芯試驗(yàn)、試壓15地下室17裙房7層（主體）45塔樓主體104塔樓主體驗(yàn)收裙房外裝修60裙樓空調(diào)安裝、調(diào)試65空調(diào)主機(jī)安裝、調(diào)試60續(xù)表5消防安裝調(diào)試65電、水安裝調(diào)試65裙樓電梯、扶梯安裝、調(diào)試65柴油發(fā)電機(jī)安裝、調(diào)試65裙房室內(nèi)裝修60塔樓外裝修75塔樓電梯安裝、調(diào)試120塔樓內(nèi)隔墻砌筑140塔樓內(nèi)粉刷150塔樓公共部分裝修60裙樓及塔樓屋面防水1515外水、外電施工30廣場(chǎng)施工、環(huán)境施工40竣工驗(yàn)收10考慮雨季及不可見因素，工期增加20天，總工期約為480天項(xiàng)目總投資及資金籌措項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資26384萬元，具體明細(xì)見表6表6：項(xiàng)目總投資表序號(hào)項(xiàng)目名稱投資金額(萬元)單價(jià)(元/平米)占總投資比例1土地費(fèi)用6800511.6625.77%2前期費(fèi)用80060.203.03%3建安工程成本167961263.8163.65%4財(cái)務(wù)費(fèi)用60045.152.27%5管理費(fèi)用49437.171.88%6銷售費(fèi)用40030.101.52%7其他費(fèi)用49437.171.88%8合計(jì)263841985.25100.00%項(xiàng)目資金籌措本項(xiàng)目前期自有資金9300萬元，其中，土地投入6800萬元，預(yù)付工程款2500萬元。本項(xiàng)目擬申請(qǐng)銀行貸款額度為12000萬元，建設(shè)前期需放款額度為8000萬元，其他方式融資9084萬元。本項(xiàng)目的住宅及商用物業(yè)預(yù)計(jì)在2005年12月開式進(jìn)入銷售期，銷售期預(yù)計(jì)為一年，預(yù)計(jì)銷售率為80%。銷售期回款如下：2005年12月起至2006年3月，商業(yè)物業(yè)部份可實(shí)現(xiàn)銷售回款22760萬元，2006年6月至2006年9月住宅物業(yè)部份可實(shí)現(xiàn)銷售回款14472萬元，合計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入37232萬元。項(xiàng)目投資效益分析銷售收入本項(xiàng)目在預(yù)計(jì)銷售期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)銷售收入總額37232萬元。表7：銷售收入明細(xì)表項(xiàng)目單價(jià)(元/平方米)銷售面積(平米)銷售率銷售收入(萬元)地下一層商用物業(yè)10000500080%4000一層商用物業(yè)22000800080%14080二層商用物3120三層商用物業(yè)6500300080%1560商用物業(yè)小計(jì)1900022760住宅27006350084%14472合計(jì)8600037232項(xiàng)目投資利潤(rùn)測(cè)算（按80%銷售率保守估算）：經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為26384萬元，開發(fā)期為15個(gè)月，投資回收期為1.03年，利潤(rùn)總額為8800萬元，稅后利潤(rùn)為5896萬元，稅后利潤(rùn)率為22.35%，屬于較高利潤(rùn)回籠的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。表8：投資利潤(rùn)測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算方法指標(biāo)1占地面積(平方米)25,831.002總建筑面積(平方米)132,900.003項(xiàng)目總投資(萬元)26,384.004項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入(萬元)37,232.005銷售稅金及附加(4)*5.5%2,047.766利潤(rùn)總額(萬元)(4)-(3)-(5)8,800.247所得稅(萬元)(6)*33%2,904.008稅后凈利潤(rùn)(萬元)(6)-(7)5,896.249投資利潤(rùn)率(稅前)(6)/(3)*100%33.35%10投資利潤(rùn)率(稅后)(8)/(3)*100%22.34%11財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)萬元5,249.0012財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)25.63%13動(dòng)態(tài)回收期(年)1.0314貸款償還期(年)1.00項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析不確定性分析:保本點(diǎn)分析：銷售保本點(diǎn)=（年固定成本+年變動(dòng)成本+年銷售稅金及附加）/銷售面積=（26384+2048）/(19000+67000)=3300元,即只要賣到3300元/平方米就可保本,而本項(xiàng)目平均銷售價(jià)格為5411元(46540/86000)，項(xiàng)目售價(jià)利差2111元，說明利差空間較大。敏感性分析：1）、當(dāng)銷售價(jià)格下降10%時(shí)，其盈利情況如下：利潤(rùn)總額為13198萬元、凈利潤(rùn)為8843萬元、投資利潤(rùn)率為33.52%；2)、當(dāng)總成本上升10%時(shí)，其盈利情況如下：利潤(rùn)總額為14957萬元、凈利潤(rùn)為10021萬元、投資利潤(rùn)率為34.53%；3)、當(dāng)銷售價(jià)格下降10%，同時(shí)總成本上升10%時(shí)，其盈利情況：利潤(rùn)總額為10559萬元、凈利潤(rùn)為7075萬元、投資利潤(rùn)率為24.37%?？梢婍?xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力極強(qiáng)。還款能力分析：銷售收入：本項(xiàng)目第一還款來源是銷售收入，預(yù)計(jì)銷售期為一年，其中，商業(yè)物業(yè)部份將在2005年12月至2006年3月帶來22760萬元的銷售收入，住宅物業(yè)部份將在2006年6月至10月帶來14472萬元的銷售收入，合計(jì)可回籠資金37232萬元,完全有能力滿足還貸資金需求。經(jīng)營(yíng)租賃收入：根據(jù)公司與各入場(chǎng)、的預(yù)收租金標(biāo)準(zhǔn)及長(zhǎng)期租金標(biāo)準(zhǔn)，在2006年5月前預(yù)計(jì)可收入租賃保證金及預(yù)付款2000萬元，同時(shí)，可計(jì)算出本項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)年租金收入：表9：租金收入預(yù)算表項(xiàng)目租賃面積(平米)月租金(元)年租金(元)家樂福19000570,000.006,840,000.00四樓美食娛樂及其它11000440,000.005,280,000.00合計(jì)3000012,120,000.00由此可見，商業(yè)物業(yè)的年租金達(dá)到了1212萬元，具有強(qiáng)勢(shì)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。可行性研究結(jié)果本項(xiàng)目占地25831平方米，建筑面積132900平方米，總投資26384萬元，開發(fā)期為15個(gè)月，投資回收期為1.03年，利潤(rùn)總額8800萬元，稅后利潤(rùn)5896萬元，稅前利潤(rùn)率33.35%，稅后利潤(rùn)率為22.34%，屬于較高利潤(rùn)回籠的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的實(shí)施，能有效地改善惠州市區(qū)域商業(yè)環(huán)境，進(jìn)一步完善城市功能，提升城市形象；能有效地增加財(cái)政稅收；能創(chuàng)造2000個(gè)以上的就業(yè)機(jī)會(huì)。因此，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，項(xiàng)目可行。建議發(fā)展商加快組織實(shí)施。附表1：項(xiàng)目開發(fā)成本估算表項(xiàng)目占地面積（m2）：25831；項(xiàng)目建筑面積（m2）：132900序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算程式單價(jià)（元/m2）金額（萬元）備注一土地成本1.1地價(jià)款511.666,800.001.2轉(zhuǎn)讓費(fèi)小計(jì)1.1-1.2511.666,800.00二前期工程費(fèi)2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)37.62500.002.2可行行性研究費(fèi)22.57300.00前期工程小計(jì)2.1-2.260.20800.00三建筑安裝工程費(fèi)3.1土方及樁基工程150.001,993.503.2主體工程（含地下室）3.2.1商業(yè)主體工程331.834,410.003.2.2住宅主體工程286.683,810.00主體工程小計(jì)618.518,220.003.3安裝工程費(fèi)3.3.1水電工程100.001,329.003.3.2電梯工程95.001,262.553.3.3空調(diào)工程55.30735.003.3.4消防工程60.00797.403.3.5通訊工程10.00132.903.3.6煤氣工程10.00132.903.3.7對(duì)講系統(tǒng)10.00132.90續(xù)附表13.3.8電視天線5.0066.453.3.9室內(nèi)裝修安裝工程小計(jì)以上9項(xiàng)和345.304,589.103.4室外配套150.001,993.50建安工程小計(jì)3.1-3.51,263.8116,796.00四財(cái)務(wù)費(fèi)用前三項(xiàng)目2.46%45.15600.00五管理費(fèi)用前三項(xiàng)2.02%37.17494.00六銷售費(fèi)用前三項(xiàng)目1.64%30.10400.00七其他費(fèi)用前三項(xiàng)2.02%37.17494.00八合計(jì)（不含地價(jià)）二-六1,436.4219,090.00九總開發(fā)成本一+七+八1,985.2526,384.00附表2：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2005年2006年2007年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1銷售收入37,232.0012,802.5018,530.006000.750.000.001.1商業(yè)銷售收入（萬元）22,760.0012,802.509,957.501.1.1商業(yè)銷售面積（m2）19,000.008,550.006,650.001.1.2商業(yè)平均售價(jià)（元/m2）14,974.0014,974.0014,974.001.1.3商業(yè)銷售率（%）80%45%35%1.2住宅銷售收入（萬元）14,472.008,572.506,000.750.000.001.2.1住宅銷售面積（m2）63,500.0031,750.0019,050.000.000.001.2.2住宅平均售價(jià)（元/m2）2,700.002,700.002,700.000.000.001.2.3住宅銷售率（%）84%50%30%2當(dāng)期銷售回款（萬元）37,232.0012,802.5018,530.006000.750.000.003銷售稅金及附加（萬元）1737.45587.50890.07259.880.000.003.1營(yíng)業(yè)稅（萬元）1719.40581.40880.83257.180.000.003.2城市建設(shè)維護(hù)稅（萬元）0.860.290.440.130.000.003.3印花稅（萬元）17.195.818.812.570.000.004凈銷售收入（萬元）32650.5511040.5016726.434883.620.000.00附表3：項(xiàng)目建筑成本投資計(jì)劃估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)2005年2006年2007年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1土地成本6,8006,8002前期費(fèi)用800.00800.003土方及基礎(chǔ)工程1,993.50797.401,196.104主體工程8,220.001,644.003,288.003,288.005水電工程1,329.00132.90398.70797.400.006電梯工程1,262.551,262.557空調(diào)工程735.00735.008消防工程797.40797.409通訊工程132.90132.9010煤氣工程132.90132.9011對(duì)講系統(tǒng)132.90132.9012電視天線66.4566.4513室內(nèi)裝修0.0014室外配套1,993.50996.75996.7515財(cái)務(wù)費(fèi)用600.0016管理費(fèi)用493.92123.48123.48123.48123.480.000.0017銷售費(fèi)用400.0018其他費(fèi)用493.92123.48123.48123.48123.480.000.0019合計(jì)26384.009,001.953,354.335,742.207,969.39411.360.00備注：1、工程款的支付與進(jìn)度表相對(duì)應(yīng)，按工程進(jìn)度付款；2、項(xiàng)目5%的工程款在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后一年后支付。附表4:資金來源與運(yùn)用表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)2005年2006年2007年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一資金來源52,238.000.0011,628.0017,616.505,143.500.000.001經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來源34,388.000.0011,628.0017,616.505,143.500.000.001.1銷售收入34,388.0011,628.0017,616.505,143.500.000.001.2出租收入0.000.000.001.3其他收入2籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來源18,000.002.1自有資金10,000.002.2銀行貸款8,000.006,400.001,600.002.3其他負(fù)債3其他來源二資金運(yùn)用30,656.777,651.665,391.288,729.1212,216.314,668.400.001開發(fā)成本投資26,479.229,001.953,354.335,742.207,969.39411.360.002經(jīng)營(yíng)成本3銷售費(fèi)用1,031.640.00348.84528.50154.310.000.004銷售經(jīng)營(yíng)稅金及附加1,737.450.00587.50890.07259.880.000.005所得稅658.45(1,350.29)1,100.601,568.36(542.26)(117.95)0.00盈余公積應(yīng)付利潤(rùn)6借款本金償還4,000.004,000.007借款利息支付750.00375.00375.00三當(dāng)年盈余資金21,581.23(7,651.66)6,236.728,887.38(7,072.81)(4,668.40)0.00四累計(jì)盈余資金(7,651.66)(1,414.93)7,472.44399.63(4,268.77)(4,268.77)附表5：項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2005年2006年2007年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1經(jīng)營(yíng)收入34,388.000.0011,628.0017,616.505,143.500.000.001.1銷售收入34,388.000.0011,628.0017,616.505,143.500.000.001.2出租收入0.000.000.000.001.3其他收入2開發(fā)成本26,479.229,001.953,354.335,742.207,969.39411.360.003運(yùn)營(yíng)成本4銷售費(fèi)用1,031.640.00348.84528.50154.310.000.005銷售經(jīng)營(yíng)稅金及附加1,737.450.00587.50890.07259.880.000.006財(cái)務(wù)費(fèi)用750.000.000.000.00375.00375.000.007營(yíng)業(yè)利潤(rùn)4,389.68(9,001.95)7,337.3210,455.74(3,615.07)(786.36)0.008補(bǔ)前期虧損0.000.000.000.000.000.000.009利潤(rùn)總額4,389.68(9,001.95)7,337.3210,455.74(3,615.07)(786.36)0.0010所得稅658.45(1,350.29)1,100.601,568.36(542.26)(117.95)0.0011凈利潤(rùn)3,731.23(7,651.66)6,236.728,887.38(3,072.81)(668.40)0.00稅前成本利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資=15.53%稅后成本利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/總投資=13.20%附表6：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2005年2006年2007年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1現(xiàn)金流入34,388.000.0011,628.0017,616.505,143.500.000.001.1銷售收入34,388.000.0011,628.0017,616.505,143.500.000.001.2出租收入0.000.000.000.000.000.001.3其