物業(yè)管理早期介入和前期物業(yè)管理

物業(yè)管理早期介入和前期物業(yè)管理第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入

一、物業(yè)管理早期介入的含義

物業(yè)管理早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管竣工物業(yè)之前，接受發(fā)展商的委托，早期介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，參與項(xiàng)目的可行性研究規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、安裝、調(diào)試、驗(yàn)收、交房等階段的工作，憑借豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和資源，從維護(hù)業(yè)主（發(fā)展商與未來業(yè)主）利益的立場出發(fā)，為發(fā)展商在物業(yè)各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)提出從功能設(shè)置、施工建造、安裝調(diào)試、建筑質(zhì)量到監(jiān)理驗(yàn)收等各方面的意見與建議，以便建成后的物業(yè)能夠滿足業(yè)主和使用人的要求。12/30/20232第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入二、物業(yè)管理早期介入的作用

（一）完善物業(yè)的整體功能

1、完善物業(yè)本身的功能

2、促進(jìn)小區(qū)合理規(guī)劃

（二）有效提高施工質(zhì)量（三）為驗(yàn)收接管后的工作打好基礎(chǔ)

1、有利于準(zhǔn)確的進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算2、有利于各項(xiàng)管理制度的建立3、有利于人員的培訓(xùn)12/30/20233第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

物業(yè)管理企業(yè)此時的主要工作是對以下幾個方面提出自己的看法和建議

1、養(yǎng)護(hù)、維修方面：建筑材料的選用

2、日常管理方面

3、日后服務(wù)方面

4、物業(yè)自身方面

（三）施工安裝階段

物業(yè)管理企業(yè)在施工安裝階段的主要工作是派員到施工現(xiàn)場，發(fā)覺的缺陷問題或遺漏項(xiàng)目向開發(fā)商反映，以便采取相應(yīng)的整改措施12/30/20234第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入（四）接管準(zhǔn)備階段接管準(zhǔn)備階段的工作主要分為以下幾個步驟進(jìn)行：1、物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項(xiàng)2、在洽談過程中，物業(yè)管理企業(yè)制定物業(yè)接管方案，并以此作為依據(jù)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步協(xié)商或參與競標(biāo)。3、一旦簽訂前期物業(yè)管理委托合同，物業(yè)管理企業(yè)接下來就要實(shí)施驗(yàn)收接管工作4、物業(yè)管理企業(yè)制定一系列的管理制度5、物業(yè)管理企業(yè)著手組建物業(yè)的常設(shè)管理機(jī)構(gòu)，并配備相應(yīng)的管理人員，必要時還要進(jìn)行社會招聘和上崗培訓(xùn)的工作6、建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)及與相關(guān)專業(yè)企業(yè)的合作，構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

12/30/20235第二節(jié)前期物業(yè)管理

一、前期物業(yè)管理的定義

前期物業(yè)管理就是指物業(yè)竣工驗(yàn)收后至業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的物業(yè)管理。12/30/20236第二節(jié)前期物業(yè)管理（三）物業(yè)的驗(yàn)收和接管物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

物業(yè)的接管，是指接收委托的物業(yè)管理企業(yè)接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)移交物業(yè)相關(guān)資料的過程。12/30/20237第二節(jié)前期物業(yè)管理（四）進(jìn)戶管理商品房的購房業(yè)主或承租使用人的進(jìn)戶程序一般為：

1、物業(yè)正式使用條件全部具備后向業(yè)主或使用人發(fā)出入住的書面通知書

2、業(yè)主或使用人在通知書指定的時間實(shí)地驗(yàn)收物業(yè)

3、業(yè)主或使用人同物業(yè)管理公司約定代為裝修，代為添置或更換自用設(shè)備、設(shè)施等代辦事宜

4、簽訂《業(yè)主臨時公約》

5、物業(yè)管理公司要求業(yè)主或使用人如實(shí)填寫登記卡

12/30/20238第二節(jié)前期物業(yè)管理6、物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人發(fā)放《用戶手冊》，向業(yè)主介紹物業(yè)概況

7、物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人籌集維修基金，預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)或租金

8、物業(yè)管理公司有責(zé)任向業(yè)主或使用人介紹所在區(qū)域和社區(qū)相關(guān)部門的辦事指南

9、辦妥必要手續(xù)后，業(yè)主或使用人即可簽領(lǐng)鑰匙，完成進(jìn)戶程序

12/30/20239第三節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度

一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義

1、企業(yè)競爭和市場發(fā)育的必然要求

2、推進(jìn)全行業(yè)市場化進(jìn)程的必然趨勢

3、行業(yè)自身建設(shè)發(fā)展的需要

4、保證服務(wù)質(zhì)量、提升企業(yè)資信程度的基礎(chǔ)

5、促進(jìn)專業(yè)化管理、實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的條件12/30/202310第三節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度

二、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的主要環(huán)節(jié)

（一）物業(yè)管理招標(biāo)

1、物業(yè)管理招標(biāo)的形式

公開招標(biāo)

邀請招標(biāo)

12/30/202311第三節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度（二）物業(yè)管理投標(biāo)

投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（1）投標(biāo)函；

（2）投標(biāo)報(bào)價；

（3）物業(yè)管理方案；

（4）招標(biāo)文件要求提供的其他材料

12/30/202312第三節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度（三）物業(yè)管理開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)

1、開標(biāo)

物業(yè)管理開標(biāo)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間公開進(jìn)行

12/30/202313第三節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度2、評標(biāo)在評標(biāo)過程中，對物業(yè)管理公司的考察，主要包括以下四個方面：投標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)等級、市場品牌和信譽(yù)；投標(biāo)企業(yè)管理相同或相近物業(yè)的數(shù)量及質(zhì)量；企業(yè)管理人員的數(shù)量和質(zhì)量；企業(yè)近年來的經(jīng)營情況、財(cái)務(wù)狀況等。

評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會的組成及評標(biāo)過程必須按照下面的規(guī)定進(jìn)行（1）評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，（2）評標(biāo)委員會成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處

12/30/202314第三節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度3、中標(biāo)

（1）評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報(bào)告，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。

（2）對于所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，投標(biāo)人應(yīng)將結(jié)果書面告知，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書。

（3）招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

12/30/202315第三節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的各方關(guān)系及職責(zé)

（一）政府主管部門

1、制定物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法或?qū)嵤┘?xì)則，使得招投標(biāo)活動中所有參與者或涉及到的單位和個人有法可依；

2、實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)登記備案制度，以便政府可以“依法對招投標(biāo)活動實(shí)施監(jiān)督”；

3、依法查處招標(biāo)投標(biāo)活動中的違法行為。12/30/202316第三節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度（二）物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會

1、制定物業(yè)管理行業(yè)招投標(biāo)的道德規(guī)范，禁止招投標(biāo)活動中故意壓低投標(biāo)價格、托關(guān)系、找評委等采取不正當(dāng)競爭手段投標(biāo)的發(fā)生

2、建立專家?guī)?，提供給有關(guān)方面作為招投標(biāo)的評委

3、可接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會的委托，組織或推薦一些物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)12/30/202317第三節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度（四）業(yè)主委員會

業(yè)主委員會決定物業(yè)管理的招投標(biāo)，應(yīng)征得全體業(yè)主中不少于75%以上業(yè)主的同意

根據(jù)業(yè)委會的經(jīng)濟(jì)承受力、技術(shù)能力決定委托招標(biāo)還是自行招標(biāo)

在廣大業(yè)主的監(jiān)督之下，業(yè)主委員會采用會議、告示等形式及時告知全體業(yè)主有關(guān)招投標(biāo)的進(jìn)展情況12/30/202318第三節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度（五）物業(yè)管理企業(yè)

1、物業(yè)管理公司首先應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力，如果招標(biāo)方有資質(zhì)要求的，還應(yīng)具備規(guī)定的資質(zhì)條件。

2、對招標(biāo)文件中提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)。

3、遵循招投標(biāo)活動的游戲規(guī)則，不搞無序競爭。12/30/202319第三節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度四、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)風(fēng)險分析

（一）物業(yè)管理招投標(biāo)普遍性問題

目前，發(fā)展商自己組建物業(yè)公司進(jìn)行管理成為一種普遍的現(xiàn)象。這主要有兩方面的原因：

1、發(fā)展商的認(rèn)識問題

2、目前物業(yè)管理招投標(biāo)方面的規(guī)定還不健全要讓物業(yè)管理招投標(biāo)活動盡快普及，必須解決好兩個問題1、可以對物業(yè)管理招投標(biāo)作出一些限制性的規(guī)定2、可以對發(fā)展商自己管理自己的物業(yè)作出某種限制

12/30/202320第三節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度（二）招投標(biāo)活動的公正性問題

要防止暗箱操作，真正體現(xiàn)招投標(biāo)的公正性，應(yīng)解決好以下幾個方面的問題：

1、解決招投標(biāo)中的行政干預(yù)問題

2、評委組成問題

3、評委評分結(jié)果的權(quán)威性

12/30/202321第四節(jié)物業(yè)的承接驗(yàn)收制度

二、物業(yè)承接查驗(yàn)的步驟

（一）成立承接驗(yàn)收小組

（二）承接驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作

1、與委托方溝通交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等

2、派專業(yè)技術(shù)人員前往物業(yè)管理區(qū)域查看，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃

3、實(shí)施前期物業(yè)管理的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提前參與建設(shè)單位申請的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作

4、準(zhǔn)備接管驗(yàn)收登記表格12/30/202322第四節(jié)物業(yè)的承接驗(yàn)收制度（三）實(shí)施承接驗(yàn)收（四）處理驗(yàn)收遺留問題（五）簽訂《物業(yè)承接驗(yàn)收報(bào)告》12/30/202323第四節(jié)物業(yè)的承接驗(yàn)收制度三、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

（一）物業(yè)資料驗(yàn)收

1、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：（1）項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；

（2）規(guī)劃許可證；

（3）土地使用合同；

（4）建筑開工許可證；

（5）用地紅線圖。

12/30/202324第四節(jié)物業(yè)的承接驗(yàn)收制度2、綜合竣工資料：

（1）竣工圖；

（2）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；

（3）建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；

（4）公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；（5）電梯準(zhǔn)用證。12/30/202325第四節(jié)物業(yè)的承接驗(yàn)收制度3、施工設(shè)計(jì)資料：

（1）地質(zhì)報(bào)告書；

（2）全套設(shè)計(jì)圖紙；

（3）圖紙會審記錄；

（4）設(shè)計(jì)變更通知單；

（5）重要的施工會議紀(jì)要；

（6）隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

（7）其他可能會影響將來管理的原始記錄。

12/30/202326第四節(jié)物業(yè)的承接驗(yàn)收制度4、機(jī)電設(shè)備資料：

（1）機(jī)電設(shè)備出廠合格證；

（2）機(jī)電設(shè)備使用說明書；

（3）機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；

（4）設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。5、業(yè)主資料：（1）已購房業(yè)主姓名、坐落、面積、聯(lián)絡(luò)方式等；

（2）業(yè)主專項(xiàng)維修資金交納情況。12/30/202327第四節(jié)物業(yè)的承接驗(yàn)收制度（二）共用房屋驗(yàn)收

1、外墻不得滲水；2、屋面隔熱層、防水層完好，排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏；3、樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓；整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差；4、衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏；

5、散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整；12/30/202328第四節(jié)物業(yè)的承接驗(yàn)收制度7.門、窗：

（1）門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；

（2）門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；

（3）玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡，無損傷；

（4）油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整。

8、樓梯無裂縫，鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；9、木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固；12/30/202329第四節(jié)物業(yè)的承接驗(yàn)收制度10、開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好；

11、燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常；

12、水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷；

13、衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢；

14、給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力；

15、地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損；16、

其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計(jì)相符，工作正常。

12/30/202330第四節(jié)物業(yè)的承接驗(yàn)收制度（三）公共配套設(shè)施驗(yàn)收

1、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好；

2、道路：

（1）路面平整，塊料面層拼砌整齊，無水泥塊，無起砂、斷裂；

（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

（3）交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。

12/30/202331第四節(jié)物業(yè)的承接驗(yàn)收制度9、自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好；10、明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)；11、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物；12、護(hù)坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固；13、臺階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無裂縫；14、水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏12/30/202332第四節(jié)物業(yè)的承接驗(yàn)收制度15、信報(bào)箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面平整光；

16、雕塑、小品牢固，完好，安全；

17、招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔；

18、避雷設(shè)施連接牢固。12/30/202333第四節(jié)物業(yè)的承接驗(yàn)收制度（四）綠化驗(yàn)收

綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。(五）機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收1、電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有