萬科財務(wù)報告分析教材

財務(wù)報告分析——萬科集團年報財務(wù)分析目

錄企業(yè)概況成長性分析比率分析杜邦分析投資建議企業(yè)概況：1法定代表人：王石股票簡稱及代碼：萬科A000002萬科B200002股票上市地：深圳證券交易所上市時間：1991年1月29號萬科A：2024年9月5日增發(fā)317,158,261股〔至此，公司股本總額達6,872,006,387股?！乘鶎傩袠I(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營公司法定中文名稱：萬科企業(yè)股份有限公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)興辦實業(yè)〔具體工程另行申報〕國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)〔不含專營、專控、專賣商品〕進出口業(yè)務(wù)〔按深經(jīng)發(fā)審證字第113號外貿(mào)企業(yè)審定證書規(guī)定辦理〕。主營業(yè)務(wù)：公司選擇珠江三角洲長江三角洲環(huán)渤海地域及成都武漢等經(jīng)濟興旺人口眾多的大中城市進行住宅開發(fā)。12.1成長性分析：資產(chǎn)負債表分析2.12.12.12.12.1成長性分析：利潤表分析2.22.2成長性分析：現(xiàn)金流量表分析2.3成長性分析小結(jié)：2.42.32.4比率分析：短期償債能力3.13.1比率分析：市場價值比率3.23.23.2比率分析：獲利能力3.33.33.33.3比率分析：營運能力3.43.4杜邦分析：4.14.1凈資產(chǎn)收益率=4.67%*3.03

=13.15%*0.38*3.03企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率較高，主要得益于財務(wù)杠桿的作用，企業(yè)的資產(chǎn)負債率為67%，使企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率得到放大，但是如此高的負債也為企業(yè)的經(jīng)營帶來較大的風險。另一方面，企業(yè)的總資產(chǎn)收益率也較高，經(jīng)過細分后，營業(yè)凈利率為13.15%，比較高。但總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為0.38，并不理想，反映了企業(yè)總投入所產(chǎn)生的效率較低，企業(yè)資產(chǎn)的利用效率較低。將總資產(chǎn)再進一步細分，可以看出存貨占據(jù)了大量的資產(chǎn)比重，這與房地產(chǎn)市場的行情有關(guān)，企業(yè)應(yīng)當針對存貨的囤積采取對策。4.24.2凈資產(chǎn)收益率=4.10%*3.95

=17.43%*0.29*3.95

企業(yè)凈資產(chǎn)收益率比09年有所提高，主要是由于權(quán)益乘子的作用，企業(yè)的負債率從09年的67%上升到了74.69%，進一步放大了凈資產(chǎn)收益率，但是與此同時也增加了企業(yè)經(jīng)營的風險。

另一方面，總資產(chǎn)收益率卻比09年低。細分后，營業(yè)凈利率比09年高，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比09年低。所以總資產(chǎn)收益率比09年低主要是由于總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率大大減少。在總資產(chǎn)一項中，流動資產(chǎn)的增加量非常大，其中，存貨的囤積仍然是企業(yè)資產(chǎn)管理的一大問題。4.34.3凈資產(chǎn)收益率=3.92%*4.37

=16.16%*0.28*4.3711年凈資產(chǎn)收益率有所提高，仍然是以權(quán)益乘子的增加為主要原因。企業(yè)將資產(chǎn)負債率增加至77.10%，增加了企業(yè)經(jīng)營的風險。而總資產(chǎn)收益率略有下降，主要是由于營業(yè)凈利率下降的原因。經(jīng)過細分，發(fā)現(xiàn)是11年的凈利潤不高，其原因是11年本錢增長率大于總收入的增長率，其中，營業(yè)本錢增加較多。投資建議：5.1行業(yè)環(huán)境：自2024年發(fā)布“18號文件〞以后，中國房價開始了連續(xù)五年的快速增長。2024年，全球性的金融危機開始影響中國的房地產(chǎn)，加之以中國的宏觀調(diào)控，中國房地產(chǎn)市場全面萎縮，房地產(chǎn)交易量齊跌，企業(yè)面臨困境。09年初剛性需求釋放帶動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)復蘇，2024年二季度以后，房地產(chǎn)業(yè)全面復蘇，量價齊升，地產(chǎn)商再度活潑。09年的復蘇關(guān)鍵在于金融危機后，中國政府推動的信貸寬松政策和對房地產(chǎn)業(yè)的大力扶持。5.110年，國家大量推出保障性住房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)等各方面因素等各方面的影響下，中國房地產(chǎn)速度再次放緩，總體上房價雖有上市，但幅度趨緩，成交量增加量也比較平穩(wěn)。然而中國房地產(chǎn)業(yè)前期所積累的各種泡沫，過高的房價與收入水平的矛盾開始爆發(fā)。

11年中國的房地產(chǎn)市場各方面都開始回落。5.2同行比較〔金地集團〕：就償債能力方面，金地集團相較于萬科比較強。

就每股收益而言，金地集團較為穩(wěn)定，而萬科呈現(xiàn)每年穩(wěn)定上升趨勢，且值大于金地，萬科較于金地盈利能力方面占有優(yōu)勢。兩企業(yè)的毛利率根本接近，獲利能力接近，總資產(chǎn)收益率差不多，而萬科的股東權(quán)益的獲利能力比金地強?？傮w上來說，萬科的銷售狀況比金地稍好。5.3優(yōu)勢分析：

品牌

公司已經(jīng)連續(xù)3年保持經(jīng)營性和投資性現(xiàn)金之和為凈流入狀態(tài)。這說明公司實現(xiàn)的是有質(zhì)量的增長,財務(wù)狀況非常穩(wěn)健。

持續(xù)的增長和領(lǐng)跑萬科的品牌優(yōu)勢在于住房本身的設(shè)計和建筑方面的功能屬性以及萬科的社區(qū)文化氣氛和萬科的效勞很令人滿意。這就可以滿足不同消費群體對于萬科優(yōu)勢的認同：一方面可以有利于吸引潛在消費者來購置，另一方面也可以有利于形成較高的住戶滿意度和忠誠度。5.4劣勢分析：就近幾年的中國房地產(chǎn)的市場行情而言，受政府調(diào)控的市場經(jīng)濟以及易受利率影響等特點，使房地產(chǎn)行業(yè)最近的開展的空間縮小。

公司的資產(chǎn)中存貨占了絕對大的比重，存貨的大量的堆積大大地影響了公司資金的流動性。近三年來公司的凈資產(chǎn)收益率只能依靠增大負債在總資產(chǎn)中的比重，增加權(quán)益乘子來勉強在維持原有的凈資產(chǎn)收益率的根底上稍有提高，而不是就產(chǎn)品盈利性和資金周轉(zhuǎn)率上有較大的提高。5.5經(jīng)營建議：

近幾年，企業(yè)資產(chǎn)仍在不斷擴張，企業(yè)規(guī)模擴大，同時負債比重也在擴大，這為企業(yè)經(jīng)營帶來諸多風險，企業(yè)需要多注意負債的問題。

企業(yè)不得不重視的是近年來老大難的問題——存貨。當下，由于居高不下的房價問題，居民的買房熱情不高，大多持觀望態(tài)度，政府用于控制房價的措施結(jié)果也不明顯，導致房地產(chǎn)業(yè)不景氣，囤積的房子賣不出去。企業(yè)應(yīng)針對目前的情況，制定相應(yīng)的銷售策略，以改善存貨周轉(zhuǎn)率走低，資產(chǎn)使