物業(yè)管理前期介入學(xué)習(xí)資料

物業(yè)管理前期介入總體來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個(gè)時(shí)段和內(nèi)容：施工期物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度施工期物業(yè)管理工作熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙。跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并作詳細(xì)記錄。了解設(shè)計(jì)和施工狀況，各公共部分水電開(kāi)關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等。對(duì)可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問(wèn)題同開(kāi)發(fā)商協(xié)商，進(jìn)行改進(jìn)。對(duì)影響小區(qū)（大廈）功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問(wèn)題及時(shí)同開(kāi)發(fā)商洽談解決，一時(shí)無(wú)法解決的，列出整改報(bào)告提交開(kāi)發(fā)商備案處理。設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理工程部門(mén)對(duì)設(shè)備的選型、安裝提出建議，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查。工程部門(mén)參加機(jī)電設(shè)備的檢測(cè)檢查，建立調(diào)試檔案從物業(yè)管理的角度對(duì)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題，及時(shí)通報(bào)開(kāi)發(fā)商。參與設(shè)備調(diào)試，對(duì)小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試，對(duì)設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進(jìn)行詳細(xì)記錄；編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)操作指導(dǎo)書(shū)。小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)按業(yè)主進(jìn)駐使用的要求進(jìn)行全面檢查，物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收土建工程：屋面排水坡度伸縮縫、地面有無(wú)滲水地下室墻面有無(wú)滲水地面有無(wú)空鼓及滲水進(jìn)出口坡道防滑消防門(mén)、通道、樓梯等裝飾工程各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾門(mén)和門(mén)框及附件護(hù)欄及扶手燈具及其他小電器設(shè)施外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等供配電系統(tǒng)正常供電設(shè)備應(yīng)急供配電設(shè)備油箱及油庫(kù)各配電房的防鼠各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱避雷裝置公共照明用電器具等（4）給排水系統(tǒng)■各供水、消防水泵及電機(jī)等■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門(mén)等■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門(mén)等■化糞池及室外排污、雨水井■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門(mén)等■人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等（5）電梯系統(tǒng)■各電梯運(yùn)行、梯門(mén)、井道、機(jī)房及電機(jī)等（6）空調(diào)系統(tǒng)■空調(diào)制冷機(jī)組、各盤(pán)管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。（7）弱電系統(tǒng)■消防報(bào)警系統(tǒng)（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾?、警鈴及手?dòng)按鈕、防火卷簾門(mén)等）■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等4、資料交接（1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開(kāi)工有關(guān)資料、丈量報(bào)告等。（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書(shū)、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書(shū)、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開(kāi)箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。（3）驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書(shū)、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書(shū)、用電許可證、供用電協(xié)議書(shū)、用水審批表及供水合同書(shū)、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。5、其他交接（1）設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買(mǎi)合同（保修協(xié)議也可）等。（3）公共區(qū)域各通道門(mén)、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。6、接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)（1）在接管驗(yàn)收前，管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問(wèn)題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等），同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。（2）接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。（3）針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，若屬于必須改正的，書(shū)面報(bào)請(qǐng)施工管理方敦促施工單位返修；一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可；屬于無(wú)法返修的項(xiàng)目，報(bào)告開(kāi)發(fā)商記錄備案。7、設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行為保證小區(qū)（大廈）啟用設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開(kāi)始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。其他前期準(zhǔn)備工作1、室外綠化、停車場(chǎng)、道路及園林小品前期介入根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場(chǎng)、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃，管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。3、消防及安全管理前期介入小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。管理處將對(duì)施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。4、外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開(kāi)展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。5、業(yè)主全面進(jìn)駐準(zhǔn)備小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進(jìn)駐之前，管理處將主動(dòng)與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬運(yùn)路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。在遷入過(guò)程中，管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線，同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對(duì)其他業(yè)主的影響。前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度1、人員安排計(jì)劃根據(jù)前期管理工作計(jì)劃及施工進(jìn)度，管理處的員工將按計(jì)劃逐步招調(diào)到位。（1）施工期人員安排及職責(zé)①成立前期物業(yè)管理小組，組長(zhǎng)1人，由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任；組員4人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進(jìn)一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。②派長(zhǎng)駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員3人，在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)與施工管理方保持密切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)管理前期工作。（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)成立以工程部經(jīng)理為組長(zhǎng)，由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場(chǎng)，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)等。①接管驗(yàn)收前3個(gè)月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。②此階段物業(yè)管理公司將適時(shí)派出由總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員7人參與接管驗(yàn)收，擬定小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》，協(xié)助管理處開(kāi)展工作。接管驗(yàn)收前1個(gè)月，管理處全部人員到位。2、工作進(jìn)度根據(jù)小區(qū)（大廈）實(shí)際情況和待業(yè)慣例，建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標(biāo)15天后開(kāi)展前期管理。★小區(qū)（大廈）前期介入工作進(jìn)度表月份項(xiàng)目5月底6-9月10月初11月底12月底簽定《物業(yè)管理