產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)專題研究：詳解供給增加挑戰(zhàn)共享產(chǎn)業(yè)集聚紅利

產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)專題研究：詳解供給增加挑戰(zhàn)，共享產(chǎn)業(yè)集聚紅利供給增加的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)同質(zhì)和替代性供給龐大產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)規(guī)模龐大。各地早期為推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成立了很多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，即便在2003年對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)清理整頓后，各級(jí)政府成立的產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍然紛繁復(fù)雜。我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體規(guī)模龐大，同質(zhì)化供給不斷增加。根據(jù)設(shè)立政府的級(jí)別，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)大致可以分為國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和市級(jí)（及以下）開(kāi)發(fā)區(qū)。根據(jù)中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)網(wǎng)，截至2023年6月底，全國(guó)共有開(kāi)發(fā)區(qū)2543個(gè)，其中國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)693個(gè)、省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)1850個(gè)。國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)通常由商務(wù)部等國(guó)家級(jí)部門牽頭，區(qū)域規(guī)模大、政策支持力度強(qiáng)，是引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的排頭兵，也是我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重要組成部分。省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)主要由地方政府牽頭建立，培育各省規(guī)劃的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，在政策支持、區(qū)域規(guī)劃等方面，較國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)仍有一定差距。市級(jí)（及以下）開(kāi)發(fā)區(qū)由各地政府建立的基層園區(qū)，類型更為豐富，包括促進(jìn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的政府主導(dǎo)型園區(qū)以及實(shí)體企業(yè)主導(dǎo)型園區(qū)。經(jīng)濟(jì)周期客觀上使得園區(qū)客戶對(duì)空間的有效需求相對(duì)供給并不充足。2023年上半年，核心城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)租賃需求持續(xù)下行，新增供應(yīng)難以去化，拉動(dòng)整體租金持續(xù)下行，而空置率不斷攀升。根據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)，截至2023年上半年末，北京市產(chǎn)業(yè)園區(qū)新增租賃需求連續(xù)三個(gè)半年度維持負(fù)數(shù)，平均月租金自2021年底持續(xù)下行，空置率不斷提升。上海市產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體供給充分但需求疲軟，情況略好于北京市場(chǎng)。在去化壓力下，不少園區(qū)業(yè)主加大優(yōu)惠力度，推動(dòng)園區(qū)空置率開(kāi)始下行，但平均租金自2023年二季度以來(lái)開(kāi)始下降。寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金下行，也分流一部分園區(qū)租賃需求寫(xiě)字樓市場(chǎng)同樣存在較大壓力。2022年以來(lái)，全國(guó)主要城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給偏多，但需求明顯不足。根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2023年二季度，全國(guó)主要城市甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量69.6萬(wàn)平，其中一線城市35萬(wàn)平。二季度市場(chǎng)退租情況有所緩解，但市場(chǎng)整體仍然難言復(fù)蘇，部分城市的問(wèn)詢和帶看有所下行，租賃成交未見(jiàn)大規(guī)模增長(zhǎng)。供需錯(cuò)配，平均租金持續(xù)下行。根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，全國(guó)主要城市甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供給178萬(wàn)平，總供應(yīng)量大幅上升，其中一線城市新增供應(yīng)量126萬(wàn)平。但是企業(yè)對(duì)于租賃行為更為謹(jǐn)慎，寫(xiě)字樓面臨空置壓力，部分業(yè)主采取大力度的優(yōu)惠策略，拉動(dòng)樣本一二線城市2023年二季度平均月租金環(huán)比下降0.3-2.6%不等，大部分城市跌幅高于一季度。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)寫(xiě)字樓租金仍有下行壓力。以北京市為例，根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，截至2026年北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有156.7萬(wàn)平新增供給，其中2023年下半年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)達(dá)到58.3萬(wàn)平。2023年以來(lái)，宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不及預(yù)期，我們預(yù)計(jì)未來(lái)寫(xiě)字樓租賃需求仍然較弱，在寫(xiě)字樓仍有較大規(guī)模供給的情況下，寫(xiě)字樓租金可能面臨下行壓力。我們認(rèn)為，寫(xiě)字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的研發(fā)用樓存在一定相似性，兩者之間具有一定可替代性，部分企業(yè)既可以選擇租賃寫(xiě)字樓，也可以扎根產(chǎn)業(yè)園區(qū)。寫(xiě)字樓市場(chǎng)的景氣度偏低，租金一度偏低，也可能影響園區(qū)的租賃表現(xiàn)。充裕的土地供給和各類免租政策園區(qū)土地供給充足。產(chǎn)業(yè)園區(qū)和寫(xiě)字樓可以為城市引進(jìn)核心產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造大量產(chǎn)值、稅收和就業(yè)崗位，拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此地方政府往往在提供工業(yè)用地和商服用地方面表現(xiàn)較為積極，也積極制定配套招商引資政策，吸引大量企業(yè)入駐。一些地方甚至將減免租金或者劃撥土地，作為招商引資的優(yōu)惠條件。根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，2022年全國(guó)累計(jì)出讓工業(yè)用地規(guī)劃建筑面積21億平，同比增長(zhǎng)22%；商服用地規(guī)劃建筑面積4億平，同比降低8%。我國(guó)工業(yè)用地和商服用地整體供給較為充足，雖然兩者的上蓋建筑并不一定是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但最終建成的工業(yè)廠房、產(chǎn)業(yè)辦公樓和商業(yè)寫(xiě)字樓都可能與產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)可能仍面臨較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。部分政策可能影響園區(qū)短期收益。為了降低企業(yè)前期成本，幫助企業(yè)更快發(fā)展，部分地方政府可能對(duì)于進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)減免或補(bǔ)貼一部分租金，甚至可能直接劃撥用地。這種方式固然對(duì)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展有正向作用，但租金減免的方式的確會(huì)影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)短期的收益?？偠灾?，從總量來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可能面臨持續(xù)的供給壓力，這客觀上將持續(xù)壓制短期內(nèi)許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金表現(xiàn)，也可能推動(dòng)空置率處于較高位置。區(qū)域和政策的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇核心區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)可能是企業(yè)更看重的特質(zhì)。企業(yè)選擇辦公場(chǎng)所雖然會(huì)考慮成本因素，但成本因素并非核心變量。大多數(shù)產(chǎn)業(yè)具備集聚效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、園區(qū)定位和周邊配套設(shè)施是園區(qū)運(yùn)營(yíng)成敗的最關(guān)鍵因素。高品質(zhì)園區(qū)可能常見(jiàn)，但是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源少有。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面來(lái)看，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資源永遠(yuǎn)是稀缺的，載體空間則相對(duì)是過(guò)剩的，這導(dǎo)致城市中已經(jīng)形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的板塊具有較高的護(hù)城河，產(chǎn)業(yè)相關(guān)的中小企業(yè)都優(yōu)先選擇這些板塊的園區(qū)產(chǎn)品，而其他區(qū)域從外部引入一個(gè)稀缺企業(yè)可能需要付出巨大的代價(jià)，更難以在短時(shí)間內(nèi)形成相當(dāng)規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集聚。因此，盡管從總量角度來(lái)看園區(qū)載體供給可能過(guò)剩，但成熟板塊的園區(qū)載體可能仍然稀缺。比如行業(yè)龍頭具有明顯的號(hào)召效應(yīng)，當(dāng)行業(yè)龍頭入駐后，產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)也會(huì)陸續(xù)跟隨入駐，區(qū)域最終形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的可能性也明顯提高。但是行業(yè)龍頭本身租賃需求有限，難以布局城市所有的新興板塊，甚至即便存在換租需求，龍頭企業(yè)也優(yōu)先考慮當(dāng)前板塊。例如米哈游10月18日以10.77億元獲取用于建設(shè)總部大樓的紅梅街道xh215-02A地塊也位于漕河涇板塊內(nèi)，距離企業(yè)目前總部?jī)H2.7公里。特色產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，主題園區(qū)表現(xiàn)領(lǐng)先。不同產(chǎn)業(yè)對(duì)于空間載體的需求不同，對(duì)于產(chǎn)業(yè)服務(wù)的需求也不盡相同，不同產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景導(dǎo)致租賃需求也存在差異，產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)之間也因?yàn)楦鞣N原因難以共存。比如由于醫(yī)藥行業(yè)在制造、研發(fā)過(guò)程中的特殊性，多數(shù)生物醫(yī)藥企業(yè)在層高、荷載、潔凈空間、廢氣廢液處理、蒸汽供應(yīng)等建筑指標(biāo)上有特殊要求。大而全的通用性性園區(qū)載體可能難以滿足所有產(chǎn)業(yè)特殊性需求，而針對(duì)特定產(chǎn)業(yè)，從園區(qū)開(kāi)發(fā)的初級(jí)階段就從產(chǎn)業(yè)角度出發(fā)，考慮科創(chuàng)、研發(fā)、生產(chǎn)、市場(chǎng)等產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的主題園區(qū)更容易形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，租金和出租率表現(xiàn)也更好。政策支持也推動(dòng)形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地供給環(huán)節(jié)，政府一般會(huì)對(duì)引入產(chǎn)業(yè)的種類、投資力度、建成后產(chǎn)值和稅收方面有具體要求。這也客觀上推動(dòng)了園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群的出現(xiàn)。企業(yè)一旦布局真正成功的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其因?yàn)樽饨鸪杀驹虬徇w異地的可能性也就下降了。甚至減免租金的政策，縱然階段性意味著園區(qū)企業(yè)讓利，實(shí)際上也提升了產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)（如果產(chǎn)業(yè)園區(qū)能真正發(fā)展起來(lái)的話），鞏固了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的護(hù)城河。園區(qū)與寫(xiě)字樓客戶畫(huà)像存在差異，園區(qū)分流寫(xiě)字樓需求較為容易，而寫(xiě)字樓分流園區(qū)需求較為困難，園區(qū)的租金總體而言仍然顯著低于寫(xiě)字樓。根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，成都市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)辦公樓中，承用面積在前50的企業(yè)占比22.8%，其中主要為科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，與商業(yè)寫(xiě)字樓金融與科技雙輪驅(qū)動(dòng)的結(jié)構(gòu)特征不同。企業(yè)從產(chǎn)業(yè)辦公樓流向?qū)懽謽侵饕怯捎谄髽I(yè)對(duì)于辦公空間的規(guī)模和品質(zhì)需求提高，但是寫(xiě)字樓中的企業(yè)同樣可能由于降本增效將職能部門搬入產(chǎn)業(yè)園區(qū)，或者將創(chuàng)新型業(yè)務(wù)置于成本較低、空間更多元化、配套和優(yōu)惠的扶持政策更完善的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，幫助新興業(yè)務(wù)更好的發(fā)展。園區(qū)表現(xiàn)持續(xù)分化，產(chǎn)業(yè)積累紅利鞏固由于大多數(shù)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)都經(jīng)過(guò)了多年積累，各類政策持續(xù)發(fā)力，其中部分園區(qū)已經(jīng)形成了穩(wěn)固的產(chǎn)業(yè)集群，確實(shí)有可能表現(xiàn)持續(xù)強(qiáng)于大市。例如，雖然2023年上半年，上海市產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃需求持續(xù)下行，但在漕河涇、張江等成熟市場(chǎng)，各個(gè)產(chǎn)業(yè)高度聚集，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)上下游、行業(yè)人才、金融等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵要素保持暢通，因而其板塊內(nèi)部平均租金整體仍然保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，空置率保持穩(wěn)定。2023年上半年，在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)深度調(diào)整下，上地等北京市傳統(tǒng)核心園區(qū)板塊表現(xiàn)較弱，平均租金進(jìn)一步下行，空置率持續(xù)提高。新增園區(qū)租賃需求普遍集中在園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)完善、周邊產(chǎn)業(yè)濃度正處于提升階段、租金性價(jià)比更高的子市場(chǎng)。產(chǎn)業(yè)綜合用地的靈活開(kāi)發(fā)政策機(jī)遇推動(dòng)“工業(yè)上樓”，打造智造空間。隨著各大城市逐漸發(fā)展，城市產(chǎn)業(yè)空間日趨飽和，在減量化背景下，推動(dòng)“工業(yè)上樓”，打造智造空間可以推動(dòng)制造業(yè)轉(zhuǎn)向“立體增長(zhǎng)”，提升經(jīng)濟(jì)密度，提高產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃靈活性，提升產(chǎn)業(yè)用地生產(chǎn)效率，低端產(chǎn)業(yè)邁向中高端產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群集聚集約發(fā)展。產(chǎn)業(yè)綜合用地是“工業(yè)上樓”的探索方式。2014年以來(lái)，各地陸續(xù)出臺(tái)一些關(guān)于產(chǎn)業(yè)綜合用地（M0）相關(guān)規(guī)定，從規(guī)劃層面進(jìn)一步放寬對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)主體的限制，在容積率、商業(yè)等各類物業(yè)配建比例等方面，給予園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定的自主權(quán)。2023年9月7日，上海市規(guī)劃資源局、浦東新區(qū)政府、上?？苿?chuàng)辦共同印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)張江科學(xué)城科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展規(guī)劃土地管理試點(diǎn)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)意見(jiàn)》），提出1）試點(diǎn)產(chǎn)業(yè)綜合用地（M0）；2）允許同一主體相鄰的多個(gè)產(chǎn)業(yè)用地根據(jù)需求集中配建生活配套設(shè)施；3）允許存量產(chǎn)業(yè)用地根據(jù)實(shí)際需要，在同一土地或建筑內(nèi)，轉(zhuǎn)換研發(fā)和生產(chǎn)功能。加大綜合產(chǎn)業(yè)用地開(kāi)發(fā)，提高園區(qū)盈利能力。本次在張江科學(xué)城試點(diǎn)的M0用地，相比M4用地可能在土地規(guī)劃，商業(yè)、公建等配建比例上更為寬松，且同一主體持有的相鄰產(chǎn)業(yè)用地可以將商業(yè)等配套建筑集中布置，更有利于商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。園區(qū)企業(yè)可以根據(jù)地塊實(shí)際情況，開(kāi)發(fā)更能滿足產(chǎn)業(yè)需求、職住平衡的高質(zhì)量綜合性園區(qū)產(chǎn)品，改善自身盈利水平。M0產(chǎn)業(yè)用地回報(bào)高于普通產(chǎn)業(yè)用地。我們簡(jiǎn)單測(cè)算，對(duì)于同樣一塊土地，假設(shè)產(chǎn)業(yè)用地占比60%，商業(yè)配建和住宅配建分別占比20%下，M0產(chǎn)業(yè)用地類型開(kāi)發(fā)，年收益率（年總收入/總開(kāi)發(fā)成本）比普通產(chǎn)業(yè)用地高3個(gè)百分點(diǎn)，IRR高4個(gè)百分點(diǎn)。放寬土地用途轉(zhuǎn)化，盤活存量園區(qū)資產(chǎn)?！对圏c(diǎn)意見(jiàn)》允許存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)換研發(fā)和生產(chǎn)功能，結(jié)合M0用地試點(diǎn)，我們預(yù)計(jì)存量產(chǎn)業(yè)園區(qū)的有望通過(guò)城市更新改造，豐富項(xiàng)目業(yè)態(tài)類型，有效解決“產(chǎn)研分離”的現(xiàn)象，通過(guò)產(chǎn)學(xué)研一體化，提高產(chǎn)業(yè)科創(chuàng)成果轉(zhuǎn)化效率，提高區(qū)域產(chǎn)業(yè)濃度，改善園區(qū)資產(chǎn)回報(bào)。以深圳市為例，原有M1用地的工業(yè)產(chǎn)值較低、稅收貢獻(xiàn)不足、土地利用不集約，難以滿足目前城市發(fā)展需求。2014年提出新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）以來(lái)，“工改工”項(xiàng)目利潤(rùn)得以改善，改造項(xiàng)目規(guī)?？焖偬嵘＠缟钲趯毎矃^(qū)西城工業(yè)區(qū)改造，項(xiàng)目整治范圍7萬(wàn)平，原容積率1.7，主要是加工類廠房、員工宿舍為主，研發(fā)辦公空間不足。改造后土地類型從M1調(diào)整為M1+M0，在舊廠房基礎(chǔ)上形成研發(fā)樓、研發(fā)生產(chǎn)樓、人才公寓等多樣化空間，容積率提升至3.0。運(yùn)營(yíng)服務(wù)再上臺(tái)階，投資孵化亮點(diǎn)紛呈園區(qū)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力再上臺(tái)階深入產(chǎn)業(yè)，提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)。對(duì)于園區(qū)類資產(chǎn)而言，產(chǎn)業(yè)是根本，深度了解產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各類訴求，從產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源導(dǎo)入、融資支持、人才服務(wù)、生活配套等方面，針對(duì)性的提供各類運(yùn)營(yíng)服務(wù)，幫助產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，最終形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，是園區(qū)成功的關(guān)鍵。例如臨港集團(tuán)可以為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)提供物資采購(gòu)供應(yīng)、產(chǎn)品檢測(cè)與試驗(yàn)、計(jì)量器具檢定、操作工實(shí)務(wù)培訓(xùn)等配套的供應(yīng)鏈服務(wù)，和各技術(shù)工種中高級(jí)技能等級(jí)、大型高端數(shù)控設(shè)備技師等的培訓(xùn)服務(wù)。而張江科學(xué)城提供共享的非標(biāo)實(shí)驗(yàn)室，解決醫(yī)藥企業(yè)成立初期經(jīng)費(fèi)有限、難以建設(shè)自有實(shí)驗(yàn)室的難題。形成標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，擴(kuò)散至產(chǎn)學(xué)研鏈條。對(duì)于園區(qū)企業(yè)而言，還需要梳理各個(gè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，將原本非標(biāo)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)總結(jié)成菜單式的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系，搭建數(shù)字化平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)線下服務(wù)線上申請(qǐng)，提高運(yùn)營(yíng)服務(wù)效率。園區(qū)的合作對(duì)象也向“產(chǎn)、學(xué)、研”的“學(xué)”和“研”擴(kuò)散，從而加速技術(shù)落地形成企業(yè)的進(jìn)程，提高科創(chuàng)轉(zhuǎn)化效率。REITs將擴(kuò)展優(yōu)質(zhì)園區(qū)上市企業(yè)的能力邊界產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs規(guī)模較大，產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏穩(wěn)定。相對(duì)比較穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs現(xiàn)金分派率，使得產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的發(fā)行和擴(kuò)募始終穩(wěn)步推進(jìn)。截至2023年10月27日，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs合計(jì)上市9只產(chǎn)品，總市值189億元，占REITs整體市場(chǎng)的規(guī)模21%，是目前REITs市場(chǎng)市值第二、發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量第一的資產(chǎn)類別。REITs運(yùn)營(yíng)保持穩(wěn)定，各項(xiàng)指標(biāo)符合預(yù)期。2023年上半年，可比的四個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs營(yíng)業(yè)收入、EBITDA、可供分派金額和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額分別完成全年計(jì)劃的53%、53%、57%、57%，各產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs產(chǎn)品整體經(jīng)營(yíng)情況良好，各項(xiàng)指標(biāo)完成進(jìn)度基本符合預(yù)期。產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，部分資產(chǎn)出現(xiàn)波動(dòng)。受互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)深度調(diào)整和宏觀經(jīng)濟(jì)增速影響，中關(guān)村REIT和張江產(chǎn)園REIT的張江光大園項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)波動(dòng)，兩者出租率均有所下降，前者平均租金也有下滑。除此之外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs的底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)整體穩(wěn)健，出租率和平均租金穩(wěn)中有升。首批擴(kuò)募順利落地。2023年上半年，張江產(chǎn)園REIT和蛇口產(chǎn)園REIT完成首次擴(kuò)募，購(gòu)入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，增強(qiáng)區(qū)域布局，改善基金現(xiàn)金分派率，根據(jù)基金募集說(shuō)明書(shū)，張江產(chǎn)園REIT擴(kuò)募后2023E/24E現(xiàn)金分派率相較擴(kuò)募前分別提升0.61/0.54個(gè)百分點(diǎn)至3.55%/3.60%。本次擴(kuò)募，張江產(chǎn)園REIT和蛇口產(chǎn)園REIT分別募集資金15.5億元和12.4億元，截至2023年上半年末，擴(kuò)募資產(chǎn)正式并入基金核算范圍。傳統(tǒng)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式存在短板。園區(qū)的運(yùn)營(yíng)主體本身有較高的門檻，一般是地方國(guó)資企業(yè)。園區(qū)的物業(yè)整棟銷售雖然常常存在，但整售比例過(guò)高可能影響園區(qū)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)管理的質(zhì)素。此外，園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理上市平臺(tái)往往不等于園區(qū)的管委會(huì)（或其他名稱的管理機(jī)構(gòu)）。上市平臺(tái)的資產(chǎn)負(fù)債率約束了更多資產(chǎn)入表，也約束了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力的外拓。REITs市場(chǎng)發(fā)展有望改變產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式。REITs市場(chǎng)的發(fā)展為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供了成熟穩(wěn)定的資產(chǎn)退出渠道，縮短園區(qū)開(kāi)發(fā)周期，提高園區(qū)企業(yè)效率。優(yōu)質(zhì)園區(qū)企業(yè)可以通過(guò)產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs來(lái)擴(kuò)大資產(chǎn)管理范圍，且退出后園區(qū)企業(yè)仍然可以作為運(yùn)營(yíng)管理方參與園區(qū)日后的經(jīng)營(yíng)管理工作，有效保證了資產(chǎn)的長(zhǎng)期質(zhì)素。投資孵化亮點(diǎn)紛呈投資業(yè)務(wù)既是服務(wù)產(chǎn)業(yè)的方式，也是分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展的手段。園區(qū)企業(yè)的核心盈利，固然很大程度需要依賴于持有和銷售不動(dòng)產(chǎn)，但同時(shí)大多數(shù)園區(qū)企業(yè)也積極投資園區(qū)內(nèi)的公司，從而獲得產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紅利。雖然從財(cái)務(wù)上，這種投資被視為投資收益。但實(shí)際上，這類投資一般基于產(chǎn)業(yè)集聚的紅利，基于園區(qū)企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)的深度認(rèn)知，較之一般的金融投資不同。隨著部分核心園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚逐漸形成門檻，園區(qū)企業(yè)的投資實(shí)際上也成為了有門檻的投資。換言之，園區(qū)企業(yè)有能力投資一些具備廣闊發(fā)展前景的企業(yè)。行業(yè)投資規(guī)模不斷提升。截至2023年上半年末，樣本企業(yè)長(zhǎng)期股權(quán)投資189億元，同比降低1.0%；其他非流動(dòng)金融資產(chǎn)174億元，同比增長(zhǎng)32.8%。園區(qū)企業(yè)積累的股權(quán)資產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)基金等金融資產(chǎn)的規(guī)模持續(xù)提升。園區(qū)企業(yè)經(jīng)營(yíng)一覽產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)中報(bào)披露完畢，截至2023年8月31日，我們選取市值50億元以上的產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)以研究行業(yè)情況。樣本企業(yè)包括上海臨港、張江高科、中新集團(tuán)、浦東金橋、外高橋、市北高新、東湖高新、蘇州高新、電子城九家企業(yè)。由于各家企業(yè)披露的數(shù)據(jù)并不一致，我們可能調(diào)整樣本企業(yè)，如無(wú)特別說(shuō)明，則樣本企業(yè)默認(rèn)為上述9家。營(yíng)業(yè)收入同比下降，盈利能力改善營(yíng)業(yè)收入同比下滑。2023年上半年，樣本企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入275億元，同比降低7.1%；毛利潤(rùn)100億元，同比降低7.4%；歸母凈利潤(rùn)42億元，同比增長(zhǎng)15.2%。受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求疲軟；同時(shí)在REITs市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的背景下，部分園區(qū)企業(yè)尋求資產(chǎn)通過(guò)REITs退出，暫時(shí)放緩銷售計(jì)劃，導(dǎo)致樣本企業(yè)銷售收入下降。盈利能力有所改善。2023年上半年，樣本企業(yè)實(shí)現(xiàn)毛利率36.4%，較2022年全年提升2.6個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利率15.1%，較2022年全年提升1.6個(gè)百分點(diǎn)。主要是房產(chǎn)銷售和房產(chǎn)租賃兩項(xiàng)主要業(yè)務(wù)的盈利能力有所改善，帶動(dòng)整體毛利率提升；同時(shí)投資收益同比增長(zhǎng)242%，直接拉高樣本企業(yè)當(dāng)期凈利潤(rùn)水平。房屋租賃業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)規(guī)模持續(xù)提升。經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)，園區(qū)企業(yè)報(bào)表積累的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。截至2023年上半年末，樣本企業(yè)投資性房地產(chǎn)總計(jì)達(dá)到894億元，同比增長(zhǎng)14.6%。5家公布出租面積的樣本企業(yè)，截至2022年末可出租面積合計(jì)1137萬(wàn)平，根據(jù)這5家企業(yè)當(dāng)年房產(chǎn)租賃收入推算，月平均租金約為50元/平，同比下降6.1%，2020年和2022年的租金減免確實(shí)對(duì)企業(yè)租賃業(yè)務(wù)造成一定影響。核心資產(chǎn)租金企穩(wěn)。受行業(yè)整體供給偏大影響，產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體租金存在一定壓力。2023年以來(lái)，優(yōu)質(zhì)園區(qū)企業(yè)憑借卓越的運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力和梯度廣泛的產(chǎn)品組合，其所持有的核心資產(chǎn)的平均租金尚能保持平穩(wěn)。房屋租賃業(yè)務(wù)持續(xù)恢復(fù)。2023年上半年，四家樣本企業(yè)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)租賃收入35億元，同比增長(zhǎng)26.1%；毛利潤(rùn)21億元，同比增長(zhǎng)45.1%；毛利率60.3%，同比提升7.9個(gè)百分點(diǎn)。隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)向園區(qū)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，企業(yè)報(bào)表可出租面積持續(xù)增長(zhǎng)，同時(shí)2023年以來(lái)租金減免事項(xiàng)影響逐漸消散，園區(qū)企業(yè)房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)持續(xù)恢復(fù)。房屋租賃貢獻(xiàn)持續(xù)提升。2023年上半年，4家樣本