2023年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價原理與方法》考前?？荚嚲恚ǘ└皆斀?/h1>

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2023年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價原理與方法》考前?？荚嚲?/p>

（二）附詳解

一、單選題

1.房地產(chǎn)的供給曲線表示（）。

A、房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系

B、房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系

C、房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系

D、房地產(chǎn)的購買量與其價格之間的關(guān)系

答案：C

解析：本題考查的是房地產(chǎn)供給。房地產(chǎn)供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量和其價格

之間的關(guān)系——某種房地產(chǎn)的供給量如何隨著房地產(chǎn)價格的變動而變動。

2.某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用期限都為40年，至今都已使用10年，預(yù)計

該宗房地產(chǎn)未來正常運行年有效毛收入為100萬元，運營費用為20萬元，無風(fēng)

險報酬率為3%,該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%,該房地產(chǎn)相對于同類房

地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險的指標(biāo)是0.5,該房地產(chǎn)的收益價格為。萬元。

A、1372.7

B、1309.9

G953.9

D、900.6

答案：D

解析：考點:凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)的收益價格為：V=A/YX[1-1/

（1+Y）n],A=100-20=80（萬元）,Y=3%+0.5X（13%-3%）=8%,n=4070=30

（年），V=80/8%X[1-1/（1+8%）30]=900.6（萬元）。

3.由于房地產(chǎn)的不可移動、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度政策、

政局等變化的影響。這是由于房地產(chǎn)具有O的特性。

A、不可移動性

B、用途多樣

G相互影響

D、易受限制

答案：D

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)易受限制特性還表現(xiàn)在，由于房地產(chǎn)

不可移動、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來有關(guān)制度政策、政局等變化

的影響。

4.對同一宗房地產(chǎn)而言，關(guān)于其土地價格、建筑物價格和房地價格的表述中，錯

誤的是（）。

A、同一宗房地產(chǎn)的價格只能歸屬于這三種對象之中

B、房地價值在土地與建筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割、合并估價相同

C、在房地產(chǎn)價格分配的情況下，各部分的價值之和等于整體價值

D、房地價格往往等同于人們平常所說的房價

答案：B

解析：考點:土地價值、建筑物價值和房地價值。選項B,房地價值在土地與建

筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割'合并估價不同：在房地產(chǎn)價值分配的情況下,

各部分的價值之和等于整體價值；在房地產(chǎn)分割的情況下，分割后的各個獨立部

分的價值之和一般小于分割前的整體價值；在房地產(chǎn)合并的情況下，合并后的價

值一般大于合并前的各個獨立部分的價值之和。

5.【2012年真題】估價對象為總樓層6層的住宅樓中第四層的一套住宅，可比

實例為總樓層5層的住宅樓中頂層的一套住宅，可比實例的成交價格為5700元/

m）所有交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)，估價對象所在區(qū)域同類5層和6層住宅樓以第

一層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅價格差異系數(shù)見下表；6層住宅樓中第一層住宅價格

為5層住宅樓中第一層住宅價格的98%,買方和賣方應(yīng)繳納的交易稅費分別為成

交價格的3%和6%,除上述因素外，估價對象與可比實例的其他情況均相同，由

可比實例成交價格求取的比準(zhǔn)價值為（）元/m，。5層'6層住宅樓不同樓層的價

格差異系數(shù)一層二層三層四層五層六層5層100%105%110%105%95%-6層100%105%

110%110%100%90%

A、6280

B、6408

C、6881

D、7021

答案：C

解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。先將可比實例的樓層調(diào)整至估價對

象樓層狀況下價格：5700/95%X98%X110%=6468（元/rrf）,再將可比實例不正

常交易稅費負(fù)擔(dān)調(diào)整為正常交易稅費負(fù)擔(dān)狀況下價格：6468/（1-6%）=6881（元

/m!)o

6.某宗房地產(chǎn)的年凈收益的5萬元，某人現(xiàn)有資金20萬元，自有資金資本化率

為10%,抵押貸款常數(shù)為8%,則該房地產(chǎn)的價格為（）萬元。

A、21

B、54

C、57.5

D、62.5

答案:C

解析：考點:投費組合技術(shù)。20+（5-20X10%）/8%=57.5萬元。自有奧金+

抵押貸款金額。

7.在特定的房地產(chǎn)上,除法律另有規(guī)定外，既有物權(quán)又有債權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先保護（）。

A、債權(quán)

B、物權(quán)

C、二者皆可

D、二者皆不

答案:B

解析：考點:房地產(chǎn)權(quán)益的含義。在特定的房地產(chǎn)上，除法律另有規(guī)定外，既有

物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護物權(quán)。

8.房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發(fā)量,

從而會使未來的供給（），使其現(xiàn)期供給（）o

A、增加，增加

B、減少，增加

C、增加，減少

D、減少，減少

答案：C

解析：考點:房地產(chǎn)供給。預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上漲，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會增

加房地產(chǎn)開發(fā)量，從而會使未來的房地產(chǎn)供給增加，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有

者會“捂盤惜售”，從而會減少房地產(chǎn)的當(dāng)前供給。

9.某宗建筑物密度為50%的土地上，建有一棟8層且各層建筑面積相等的住宅樓,

均價為5000元/平方米，房地產(chǎn)總價為2000萬元,樓面地價為1200元/平方米。

該宗土地的總價為（）萬元。

A、96

B、192

C、240

D、480

答案：D

解析：本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。建筑面積=20000000/5000

=4000（平方米），土地總價=4000義1200=480（萬元）。

10.下列關(guān)于建筑物折舊的說法中，錯誤的是（）o

A、可修復(fù)的項目的物質(zhì)折舊，將修復(fù)成本作為折舊額

B、短壽命項目，按照建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，采用年限法計算折舊額

C、功能折舊存在不可修復(fù)的狀況

D、功能過剩的折舊一般都是不可修復(fù)的

答案：B

解析：考點:分解法。短壽命項目分別根據(jù)各自的重新購建成本、年齡、壽命或

剩余壽命，采用年限法計算折舊。

11.下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價格對樓層最為敏感的是()o

A、商業(yè)用房

B、住宅

G寫字樓

D、工業(yè)用房

答案：A

解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。對某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的

位置因素。

12.評估某底層商鋪價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為

二層商鋪(其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格)，求取最終價格時，對甲乙丙

三個可比實例比較價格依次選取的權(quán)重，最合適的是Oo

A、0.4、0.4、0.2

B、0.3、0.4、0.3

C、0.4、0.2、0.4

D、0.4、0.3、0.3

答案：A

解析：本題考查的是計算最終的比較價值。丙為二層商鋪，和估價對象底層商鋪

差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而

且題干給的信息，無法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權(quán)數(shù)。

13.下列有關(guān)房地產(chǎn)變現(xiàn)的描述，錯誤的是()o

A、通用性越強，變現(xiàn)能力越強

B、獨立使用性越差，變現(xiàn)能力越差

C、可以分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力較強

D、價值越大的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越強

答案：D

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。選項D錯誤，價值越大的房地產(chǎn)，購買所需

的資金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱

14.房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指()。

A、使用價值

B、交換價值

C、投資價值

D、賬面價值

答案：B

解析：本題考查的是價格和價值。房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的交換價值。

15.關(guān)于價值時點的說法，錯誤的是()o

A、價值時點可以是過去.現(xiàn)在或?qū)?/p>

B、價值時點是由估價目的決定的

C、價值時點應(yīng)與估價對象狀況對應(yīng)的時點一致

D、價值時點與實地查勘日期可以不一致

答案：C

解析：本題考查的是價值時點原則。選項C錯誤，價值時點不一定與估價對象狀

況對應(yīng)的時點一致。

16.12012真題】關(guān)于明確估價基本事項的說法，錯誤的（）。

A、估價目的本質(zhì)上由委托人的估價需要決定

B、估價時點由估價目的決定

C、估價對象由委托人和估價目的決定

D、價值類型由估價師決定

答案：D

解析：本題考查的是確定估價基本事項。D選項，估價對象不能簡單地根據(jù)委托

人的要求來確定，也不能根據(jù)估價師的主觀愿望來確定，而應(yīng)是估價師在委托人

指定的基礎(chǔ)上，根據(jù)已明確的估價目的和估價時點，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章

和政策并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的。

17.一套總價60萬元的住房,在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：（1）

要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折

扣；（3）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等

額償還貸款；（4）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；（5）自成交日期起分

期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。

上述情況中，存在名義價格和實際價格差異的是Oo

A、第（1）、（3）種情況

B、第（3）、⑷、（5）種情況

C、第（2）、（4）種情況

D、第⑵'⑷'（5）種情況

答案：D

解析：考點:名義價格和實際價格。（1）名義價格實際價格絕對相同，（3）由

于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以選項AB可以排除。

（5）肯定存在名義價格和實際價格的差異，所以正確選項是D。

18.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價的稱謂及定義，表述錯誤的是。。

A、國內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)估價的稱謂及定義不盡相同

B、中國香港地區(qū)習(xí)慣上稱房地產(chǎn)估價為物業(yè)估值或物業(yè)估價

C、中國臺灣地區(qū)習(xí)慣上稱房地產(chǎn)估價為不動產(chǎn)估價

D、美國通常稱房地產(chǎn)估價為不動產(chǎn)鑒定評價

答案：D

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。美國大多稱為RealEstateAppraisal。

將Appraisal定義為得出一種價值意見的行為或過程；日本和韓國通常稱為不動

產(chǎn)鑒定評價。

19.從建筑物的狹義角度看，下列選項中符合建筑物定義的是（）o

A、煙囪

B、水塔

C、橋梁

D、住宅

答案：D

解析：考點:土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義。建筑物有廣義和狹義兩種

含義。廣義的建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑

物。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進行生活和生產(chǎn)活動的工程實體或附屬建

筑設(shè)施，如煙囪'水塔、道路、橋梁、隧道、水壩等。故選項ABC均為構(gòu)筑物,

選項D為建筑物。

20.下列選項中，表示房地產(chǎn)價格與一般物品價格的相同之處的是（）。

A、受供求因素的影響

B、與區(qū)位關(guān)系密切

C、價格形成的時間通常較長

D、價格實質(zhì)是權(quán)益的價格

答案：A

解析：考點:房地產(chǎn)價格的特點。房地產(chǎn)價格與家具、機器設(shè)備等一般商品的價

格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：（1）都是價格，用貨幣來表

示；（2）都有波動，受供求因素的影響；（3）都是按質(zhì)論價，即優(yōu)質(zhì)高價，劣

質(zhì)低價。

21.在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是（）o

A、過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在

B、市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料

C、房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動

D、政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

答案：A

解析：考點:長期趨勢法概述。長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價值、價格在過去和現(xiàn)

在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推

測未來，通過對這些資料的統(tǒng)計'分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成

的趨勢在未來繼續(xù)存在。

22.某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的55%,通過可比實例計算出的土地斐本化

率和建筑物資本化率分別為5%和7%。該房地產(chǎn)的綜合資本化率是。。

A、5.5%

B、5.9%

C、6.0%

D、6.3%

答案:B

解析：考點:投費組合技術(shù)。R0=LXRL+BXRB=55%X5%+45%X7%=5.9%o

23.估價當(dāng)事人是指與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)、

注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人，其中（）是估價主體。

A、估價報告的使用者

B、估價服務(wù)的需求者

C、估價委托人

D、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師

答案:D

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。估價當(dāng)事人是指與房地產(chǎn)估價活動有直

接關(guān)系的單位或個人，包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人。

其中，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師是估價服務(wù)的提供者，是估價主體;

估價委托人是估價服務(wù)的直接需求者和對象。

24.某建筑物的建筑面積為120m2,于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重

置成本為3200元/m2,建筑物殘值率為4%,年折舊率為2%,用直線法計算該建

筑物當(dāng)前的成新率為Oo

A、78.40%

B、82.00%

G82.70%

D、85.60%

答案：B

解析：考點:年限法。q=1-dt=1-2%X9=82%0

25.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是()。

A、凈收益包括有形收益和無形收益

B、運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費

C、通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)

D、應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值

答案：B

解析：本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。運營費用中包含設(shè)備折舊費，但

是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過程中要不斷更新,

作為運營費用消耗了。

26.以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用的經(jīng)濟原理是

()O

A、最佳使用原理

B、適合原理

C、均衡原理

D、收益遞減原理

答案：B

解析：本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是

否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價對象的最佳

用途。

27.價差法用于評估房地產(chǎn)價值增加額的一種情形，是測算()。

A、余地價

B、減少地價

G補地價

D、增加地價

答案：C

解析：本題考查的是價差法。價差法用于評估房地產(chǎn)價值增加額的一種情形，是

測算補地價。

28.在成交日期時一次付清的價格或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)

到成交日期時的價格為Oo

A、名義價格

B、實際價格

C、市場價格

D、成交價格

答案：B

解析：考點:名義價格和實際價格。在成交日期一次性付清的價格或者將不是在

成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期的價格為實際價格。

29.下列選項中，最適合采用成本法估價的房地產(chǎn)是()o

A、商鋪

B、商品住宅

C、在建工程

D、酒店

答案：C

解析：考點:成本法適用的估價對象。選項A、B適合比較法，或者收益法；選項

D適合收益法。

30.有關(guān)價值類型，下列說法正確的是()o

A、同一估價對象的價值并不是唯一的

B、同一估價對象的價值是唯一的

C、同一估價對象的具體一種類型的價值，在理論上不是唯一的

D、ABC均不正確

答案：A

解析：考點:價值類型。同一估價對象可以有不同類型的價值，即同一估價對象

的價值不是唯一的。

31.假設(shè)開發(fā)法中求取舊房價值的扣除項目不包括()。

A、重新改造后價值

B、管理費用

C、銷售費用

D、投資利息

答案：A

解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的基本公式。舊房價值=重新改造或改變用途后

價值-舊房取得稅費-重新改造或改變用途的成本-管理費用-銷售費用-投資利息

-銷售稅費-利潤。

32.關(guān)于收益法中收益期確定的說法，正確的是()

A、在正常市場和運營條件下估價對象未來可獲取收益的時間

B、在正常市場和運營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間

C、自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間

D、自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間

答案：D

解析：本題考查的是收益期和持有期的測算。收益期是預(yù)計在正常市場和運營狀

況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，即自價值時點起至估價對象未來不能獲

取凈收益時止的時間。

33.房地產(chǎn)市場上沒有大量相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代,

房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價格千差萬別。這體現(xiàn)的房地產(chǎn)的特性

是()。

A、不可移動

B、獨一無二

G相互影響

D、易受限制

答案：B

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得房地產(chǎn)市場上

沒有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競

爭的市場，房地產(chǎn)價格千差萬別，甚至是“一房一價”。

34.房地產(chǎn)估價中，獨立客觀公正原則要求估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在（）的

立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。

A、委托人

B、估價報告預(yù)期使用者

C、管理部門

D、中立

答案：D

解析：考點:獨立客觀公正原則。房地產(chǎn)估價中，獨立客觀公正原則要求估價機

構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在中立的立場上，實事求是'公平正直地評估出對各方估價

利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格。

35.估價方法中，主要用于存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價格評估的是（）。

A、基準(zhǔn)地價修正法

B、修復(fù)成本法

C、價差法

D、標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法

答案：D

解析：本題考查的是標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法。標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法是一種批量估價方法，主要用

于存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價值評估。

多選題

1.利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的

()0

A、最佳規(guī)模

B、最佳經(jīng)營手段

C、最佳集約度

D、最佳管理方式

E、最佳投資渠道

答案：AC

解析：本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分

是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的

最佳集約度和最佳規(guī)模。

2.經(jīng)濟適用房的成本包括()o

A、土地房屋征收補償費

B、建筑安裝工程費

C、管理費

D、貸款利息

E、小區(qū)營業(yè)性配套公建費

答案:ABCD

解析：考點:市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價。經(jīng)濟適用住房的成本包括土

地房屋征收補償費'勘察設(shè)計和前期工程費'建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)

施建設(shè)費、管理費、貸款利息和稅金七項因素。

3.在實際的房地產(chǎn)估價中，房地產(chǎn)抵押價值通常是指抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先

受償權(quán)下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償

款通常包括()o

A、拖欠建設(shè)工程價款

B、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

C、房地產(chǎn)變賣處置費用

D、訴訟費用

E、其他法定優(yōu)先受償款

答案：ABE

解析：本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保

險價值。法定優(yōu)先受償款是假定實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸

款受償?shù)目铑~。包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款、

其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費用'估價費用、拍

賣費用以及增值稅及附加等費用和稅金。

4.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法中，正確的有()o

A、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B、房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價

C、房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證

D、房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)

E、房地產(chǎn)估價是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

答案：ADE

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。選項B錯誤，房地產(chǎn)估價是模擬市場價

格形成過程，而不是代替市場定價；選項C錯誤，房地產(chǎn)估價只提供價值意見,

而不作價格保證。

5.某估價機構(gòu)為一商品住宅抵押貸款作了評估，出具了估價報告，估價報告有效

期為1年。該抵押人準(zhǔn)備以此估價報告向銀行申請抵押貸款，貸款期限為20年。

下列說法正確的是()o

A、此估價報告的有效期為20年

B、此估價報告的有效期原則上不超過1年

C、該筆房地產(chǎn)抵押貸款服務(wù)的估價檔案應(yīng)當(dāng)保存20年以上

D、如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款,則此估價報告失效，

需要重新評估

E、如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估價報告繼續(xù)

有效，不需要重新評估

答案：BCD

解析：考點:保存估價資料。選項A錯誤，估價報告有效期應(yīng)到估價服務(wù)的行為

結(jié)束為止；選項E錯誤，估價報告的有效期，不宜超過一年。

6.下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有()o

A、折舊費

B、維修費

C、管理費

D、保險費

E、房產(chǎn)稅

答案：ABCE

解析：本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保

險價值。成本租金包括：折舊費'維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅。商品租

金和成本租金的差別，多3個項目——保險費、地租、利潤。

7.在房地產(chǎn)抵押中，需要進行房地產(chǎn)估價的環(huán)節(jié)包括（）o

A、初次抵押中的抵押價值評估

B、再次抵押中的抵押價值評估

C、續(xù)貸抵押中的抵押價值評估

D、處置抵押中的市場價值評估

E、租賃抵押中的權(quán)益價值評估

答案：ABCD

解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要主要

有下列5種：（1）初次抵押估價；（2）再次抵押估價；（3）續(xù)貸抵押估價；

（4）抵押期間估價；（5）抵押房地產(chǎn)處置估價。

8.比較法估價中，對可比實例成交價格進行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）

A、租賃權(quán)限制情況

B、交易稅費負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況

C、已抵押擔(dān)保債權(quán)情況

D、地役權(quán)設(shè)立情況

E、利用方式限制情況

答案：ACDE

解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有規(guī)劃條

件（如容積率）、土地使用期限'共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立

情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情

況等影響房地產(chǎn)價格的因素。選項B是建立比較基礎(chǔ)中的“統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)”。

9.動態(tài)分析法具體需要做到下列O,才能保證估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。

A、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準(zhǔn)確

B、各項支出、收入在何時發(fā)生要預(yù)測準(zhǔn)確

C、各項支出、收入發(fā)生的金額要預(yù)測準(zhǔn)確

D、銷售期多長要預(yù)測準(zhǔn)確

E、運營期多長要預(yù)測準(zhǔn)確

答案：ABC

解析：考點:動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點。動態(tài)分析法從某種意義上講要

求“先知先覺”，具體需要做到3點：（1）后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準(zhǔn)

確；（2）各項收入、支出在何時發(fā)生要預(yù)測準(zhǔn)確；（3）各項收入、支出發(fā)生的

金額要預(yù)測準(zhǔn)確。

10.影響房地產(chǎn)價值的權(quán)益因素包括（）。

A、房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制

B、房地產(chǎn)區(qū)位的限制

C、房地產(chǎn)使用管制

D、房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制

E、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

答案：ACDE

解析:本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。房地產(chǎn)的利用肯定要受到一定限制，包括：

房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制，使用管制，相鄰關(guān)系的限制。選項B明確提到了區(qū)

位，屬于區(qū)位因素。

11.收益法中確定報酬率的基本方法不包括Oo

A、累加法

B、市場提取法

C、指數(shù)調(diào)整法

D、收益乘數(shù)法

E、投資報酬率排序插入法

答案：CD

解析：考點:市場提取法。收益法中確定報酬率的基本方法有：市場提取法、累

加法、投費報酬率排序插入法。

12.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有()o

A、開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值

B、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能包含動產(chǎn).權(quán)利

C、評估投資價值時，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值有時要考慮無形收益

D、對于自營的房地產(chǎn)，不宜運用收益法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

E、可以運用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

答案：AC

解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。選項B錯誤，未來開發(fā)完成

后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包含房地產(chǎn)以外的

劫產(chǎn)、權(quán)利等；選項D錯誤，對于出租或自營的房地產(chǎn)，預(yù)測開發(fā)完成后的價值,

可先測算其租賃或自營的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉(zhuǎn)換為價值；選項E

錯誤，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取。

13.房地產(chǎn)價格與一般商品價格的不同之處包括（）。

A、受區(qū)位因素影響大

B、是物品本身的價格

C、不太容易受交易者個別情況影響和左右

D、價格形成時間長

E、同時存在租賃價格和買賣價格

答案：ADE

解析:本題考查的是房地產(chǎn)價格的特點。房地產(chǎn)價格與一般物品價格的不同之處,

即為房地產(chǎn)價格的特點：（1）與區(qū)位密切相關(guān)；（2）實質(zhì)上是權(quán)益的價格；（3）

同時有買賣價格和租賃價格；（4）易受交易者的個別情況影響；（5）形成的時

間通常較長；（6）包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。

14.路線價法特別適用于O估價。

A、個別房地產(chǎn)

B、房地產(chǎn)稅收

C、市地重劃

D、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

E、需要在短時間內(nèi)對許多宗土地進行估價的情形

答案：BCE

解析：考點:路線價法概述。路線價法被認(rèn)為是一種高效率、低成本、相對科學(xué)

準(zhǔn)確、客觀公平地評估出許多宗土地價值的方法，即是一種批量估價方法，特別

適用于市地重劃（城鎮(zhèn)土地整理）、房地產(chǎn)稅收或其他需要在短時間內(nèi)對許多宗

土地進行估價的情形。

15.按開發(fā)程來對房地產(chǎn)進行劃分，可以分為（）o

A、自有房地產(chǎn)

B、生地

C、毛地

D、熟地

E、現(xiàn)房

答案：BCDE

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的種類。按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為

下列5類：生地；毛地；熟地；在建工程；現(xiàn)房。

判斷題

1.高收入者收入的增加比中低收入者收入的增長更能增加房地產(chǎn)的消費需求。（）

A、正確

B、錯誤

答案：B

解析：考點:經(jīng)濟因素。如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增

加，則對房地產(chǎn)價格影響不大；如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，

則會促使房地產(chǎn)價格上升；如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無

房地產(chǎn)投費或投機行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大。

2.有時根據(jù)土地的“生熟”程度，將土地粗略分為生地'毛地和熟地三類。（）

A、正確

B、錯誤

答案：A

解析：考點:土地價值'建筑物價值和房地價值。有時根據(jù)土地的“生熟”程度，

將土地粗略分為生地、毛地和熟地三類。

3.建筑物重置成本是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建

筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在價值時點的財稅制度和市場價格體系下，重新建

造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤。O

A、正確

B、錯誤

答案：B

解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方式。上述概念的表述為重建成

本。建筑物重建成本是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和

設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價值時點的財稅制度和市場價格體系下，重新建造

與估價對象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。

4.稅收是影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素之一，在買方市場條件下減少房地產(chǎn)開

發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會使房地產(chǎn)價格下降。（）

A、正確

B、錯誤

答案：A

解析：本題考查的是稅收制度政策。減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，降低開發(fā)商成

本，在買方市場條件下，開發(fā)商為促進成交，會更樂于降價促銷，導(dǎo)致價格下降。

類似的題目，運用相關(guān)的經(jīng)濟原理進行推導(dǎo)，得出結(jié)論。（不必機械死記硬背）。

5.在某一價值時點下，某宗房地產(chǎn)的市場價值反映的是市場上潛在交易者的集體

價值判斷，可能高于其理論價格。（）

A、正確

B、錯誤

答案:A

解析：考點:房地產(chǎn)估價的特點。對估價師或某個特定的市場參與者而言，房地

產(chǎn)價值由市場力量決定，是客觀的，即房地產(chǎn)價值由眾多市場參與者的價值判斷

所形成，可能高于其理論價格。

6.房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得允許其他人和單位以自己的名義從事房

地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。（）

A、正確

B、錯誤

答案:A

解析：考點:房地產(chǎn)估價職業(yè)道德。房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得允許其

他人和單位以自己的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

7.運用比較法求取房地產(chǎn)的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)

模0.5?2倍范圍內(nèi)。。

A、正確

B、錯誤

答案：A

解析：本題考查的是選取可比實例的要求。運用比較法求取房地產(chǎn)的價格時，選

取的可比實例的規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模0.5~2倍范圍內(nèi)。

8.一般而言，房地產(chǎn)價格與利率正相關(guān)，利率上升時房地產(chǎn)價格會上升，利率下

降時房地產(chǎn)價格下降。（）

A、正確

B、錯誤

答案：B

解析：本題考查的是利率。從綜合效應(yīng)看，利率升降對房地產(chǎn)需求的影響大于對

房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價格會下

降；利率下降，房地產(chǎn)價格會上漲。

9.在房地產(chǎn)估價行業(yè)，各個估價機構(gòu)之間存在競爭關(guān)系，故同行之間不能相互提

供交易實例的資料，以避免商業(yè)泄密，回避競爭。（）

A、正確

B、錯誤

答案：B

解析：考點:收集交易實例的途徑。估價機構(gòu)或估價師之間可以建立某種協(xié)作關(guān)

系，相互提供所收集的交易實例和經(jīng)手的估價案例資料。

10.對于經(jīng)審核認(rèn)為需要修改的估價報告，應(yīng)當(dāng)進行修改；對審核認(rèn)為不合格的

估價報告，應(yīng)當(dāng)重新撰寫，甚至需要重新估價。經(jīng)修改、重新撰寫或者重新估價

后撰寫的估價報告，不必再次進行審核。（）

A、正確

B、錯誤

答案：B

解析：本題考查的是審核與交付估價報告。經(jīng)修改、重新撰寫或者重新估價后的

估價報告，還應(yīng)再次進行審核。只有經(jīng)審核合格的估價報告才可交付委托人。

11.在比較法估價中，當(dāng)有較多的交易實例符合可比實例要求時，應(yīng)選取其中與

估價對象最相似的，與預(yù)設(shè)的估價結(jié)果最接近的交易實例，因此不能隨意選取交

易實例。（）

A、正確

B、錯誤

答案：B

解析：本題考查的是選取可比實例的要求。應(yīng)選取與估價對象最相似、成交日期

與價值時點最接近的交易實例，而不能先預(yù)設(shè)估價結(jié)果，以此作為選取可比實例

的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。

12.估價師應(yīng)對委托人提供的資料進行審慎檢查，包括機密性商業(yè)資料。（）

A、正確

B、錯誤

答案:A

解析：考點:估價依據(jù)。估價師應(yīng)對委托人提供的資料進行審慎檢查。

13.房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有

形收益，而且要考慮各種無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則

不應(yīng)再單獨考慮，以免重復(fù)計算。（）

A、正確

B、錯誤

答案：A

解析：本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益

和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。如果無

形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮，以免重復(fù)計算。

14.均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房

地產(chǎn)是否為最高最佳利用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。（）

A、正確

B、錯誤

答案：B

解析：本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分

是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的

最佳集約度和最佳規(guī)模。與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)，屬于適合原