某商業(yè)地產(chǎn)營銷方案

『山亭商業(yè)步行街』全程營銷報(bào)告1

步行街整合推廣策略方案NEWCITYNEWLIFE前言2城區(qū)的生命過程在本質(zhì)上不同于一般高級生物體城區(qū)可以局部成長、局部消亡、自我更新——著名城市史學(xué)家劉易斯·芒德?！敬紊酵^(qū)商業(yè)步行街的『概念定位方案』試圖通過導(dǎo)入城區(qū)開展、城區(qū)商業(yè)開展的理念，以促進(jìn)山亭商業(yè)文化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，提升山亭城區(qū)的整體城市印象，增強(qiáng)山亭商業(yè)氣氛的競爭力。壹貳叁肆山亭市場整體策略概念定位規(guī)劃示意伍營銷推廣陸預(yù)算評估壹、山亭市場4一、市場環(huán)境二、商業(yè)市場三、市場總結(jié)根據(jù)4月的二次調(diào)研，以及我們對不同層次、不同行業(yè)消費(fèi)者的了解，我們對工程和消費(fèi)者市場做出如下判斷：山亭商品房的意識雖然不成熟，但是已經(jīng)處在了建立雛形的時(shí)期，必須加強(qiáng)引導(dǎo)。在建步行街的市場關(guān)注率非常高，在消費(fèi)者的心目中屬于區(qū)內(nèi)最好但是觀望度也較高的房子。消費(fèi)者市場雖然75%以上都密切關(guān)注工程，但是他們對于工程的深入了解知之甚少，所以，工程的獨(dú)特性和品質(zhì)感并沒有很強(qiáng)烈地反映在消費(fèi)者的心里，他們所理解的“最好〞更大程度上是他們的一種猜測，并沒有得以證實(shí)。消費(fèi)者普遍表示，工程雖然是最好的，自己也很想擁有，但是可能會(huì)由于資金的缺乏而放棄，并且不愿意也不敢貸款，貸款風(fēng)險(xiǎn)很大，對按揭的事情一知半解。山亭存在著龐大的投資型消費(fèi)者市場，主要分為灰色收入階層以及私營閑富階層，其中局部被棗莊和周邊分流，由于經(jīng)營信心缺乏，所以門面空置或慘淡率較高。最影響消費(fèi)者購置意向的因素為價(jià)格和“工程未來成為城市中心商業(yè)區(qū)〞的人氣和運(yùn)營狀況。工程的市場認(rèn)知度和美譽(yù)度將成為我們今后銷售的極大的優(yōu)勢，工程的質(zhì)素和規(guī)劃等完全展示和公開以后一定能吸引到大批的客戶群。注：在中國，“城區(qū)〞概念是三、四線城市的主要開展載體。5市場導(dǎo)言1、山亭概況2、歷史文化3、交通現(xiàn)況4、人口現(xiàn)況5、物產(chǎn)資源6、產(chǎn)業(yè)開展7、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)況8、城市建設(shè)9、市場環(huán)境小結(jié)一、市場環(huán)境61、山亭概況山亭區(qū)是山東省棗莊市的市轄縣級區(qū)，山亭區(qū)總面積1017.8平方千米。2003年底，全區(qū)總?cè)丝?6.57萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口5.59萬人。歷史悠久，鐘靈毓秀，自古以來就是文明禮儀之邦，歷史文化源遠(yuǎn)流長。早在7300年前的新石器時(shí)代，這里就有人類繁衍生息。山亭、西集等地曾發(fā)現(xiàn)多處大汶口文化、龍山文化遺址。2、歷史文化○因區(qū)政府駐地位于山城街道辦事處的雙山北麓而得名。山亭是山東省棗莊市的市轄縣級區(qū)，歷史悠久，鐘靈毓秀，自古以來就是文明禮儀之邦，歷史文化源遠(yuǎn)流長。早在7300年前的新石器時(shí)代，這里就有人類繁衍生息。山亭、西集等地曾發(fā)現(xiàn)多處大汶口文化、龍山文化遺址。

3、交通現(xiàn)況高速公路交匯地，開展?jié)摿薮?。棗徐、北滕?條省級公路、21條縣級公路穿境而過是重要樞紐；山亭交通的便利性，對于整個(gè)山亭的經(jīng)濟(jì)是具有非凡意義的；從中國三、四線城市的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)開展角度來看，大多以交通設(shè)施為開展載體；而重要樞紐的地位更是對山亭的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)等的成長起到了快速帶動(dòng)的作用。連接周邊省市，宏觀經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)山亭快速開展。相較于其他城區(qū)的交通環(huán)境而言，山亭城區(qū)開展、山亭商業(yè)市場的開展，從其規(guī)模性、影響力來看，都在棗莊宏觀經(jīng)濟(jì)開展的驅(qū)動(dòng)下，迅速地開展著?！緟^(qū)位、交通對本工程的影響和意義】人口的快速開展，對城區(qū)商業(yè)及商業(yè)物業(yè)的開展具有強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。至2021年末，巨野人口達(dá)46.7萬人，其中城鎮(zhèn)人口5.59萬人，2021年以來是人口增數(shù)最多的一年，這主要是由于山亭開發(fā)就業(yè)人口增加帶動(dòng)了整個(gè)城鎮(zhèn)人品的大幅增長。4、人口現(xiàn)況5、物產(chǎn)資源山亭區(qū)立足山多地少、土地資源有限的實(shí)際，大力開展特色農(nóng)業(yè)，確立了林果、畜牧、水產(chǎn)和高效種植四大產(chǎn)業(yè)。2004年，全區(qū)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值完成11.31億元。種植產(chǎn)業(yè)：建成了萬畝冬桃、萬畝櫻桃、萬畝核桃、3萬畝大棗、3萬畝板栗、5萬畝優(yōu)質(zhì)梨、10萬畝花椒、10萬畝蘋果等十大優(yōu)質(zhì)果品基地，干鮮果品年產(chǎn)量到達(dá)10萬噸，被評為“全國高效經(jīng)濟(jì)林建設(shè)先進(jìn)區(qū)〞。2003年全區(qū)果品產(chǎn)值占全區(qū)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的36%,農(nóng)民人均純收入的34%以上來自林果。煤炭資源：山亭區(qū)現(xiàn)已探明的金屬、非金屬礦種20多個(gè)，主要有金、銅、鎂以及石灰石、花崗石、大理石、石英石、白云石、鉀長石、磷礦石、粘土、高嶺土、方解石等，尤其花崗石儲(chǔ)量大、分布廣，具有極高的開采價(jià)值。林果資源：山亭區(qū)屬于暖溫帶闊葉林帶，雜生針葉林，原始森林已被破壞，為次生植被所取代。由于境內(nèi)地貌類型多，植物資源極其豐富，門類科屬繁多，木本植物共56科，123屬，191種。盛產(chǎn)花生、蘋果、黃梨、板栗、大棗、花椒、核桃、冬桃、油桃以及烏克蘭櫻桃、美洲艷紅李子等優(yōu)質(zhì)果品，有金銀花、槐米、栝樓、山楂、丹參等中藥材上百種。第一產(chǎn)業(yè)興旺，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢：山亭是個(gè)以農(nóng)為主的區(qū)，全區(qū)初步形成了以林果、畜牧、水產(chǎn)、糧食、油料、中藥材等為主的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營雛型，工業(yè)具有一定的根底，成為近年開展的熱點(diǎn)：區(qū)劃以來，歷屆區(qū)委、區(qū)政府團(tuán)結(jié)帶著全區(qū)人民大力實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)區(qū)〞戰(zhàn)略，堅(jiān)持內(nèi)涵外延并舉，新上技改齊抓，多種經(jīng)濟(jì)成份共同開展，金融、商務(wù)、酒店、保險(xiǎn)、娛樂、餐飲效勞設(shè)施齊全：第三產(chǎn)業(yè)特色經(jīng)濟(jì)初現(xiàn)端倪，新興行業(yè)開始起步。旅游業(yè)已成為我區(qū)近年來效勞業(yè)開展的新"亮點(diǎn)"，熊耳山、抱犢崮、巖馬湖等風(fēng)景旅游區(qū)根底設(shè)施建設(shè)日趨完善，熊耳山-抱犢崮國家地質(zhì)公園率先在全省揭碑開園，全省首座"世界生態(tài)奇觀園"一期工程百鳥園正式對外開放；全區(qū)具有一定規(guī)模的批發(fā)市場達(dá)18處，其中年交易額過億元的市場1處，大規(guī)模農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場5處。市場規(guī)模的擴(kuò)大，帶動(dòng)了種植、養(yǎng)殖、加工、運(yùn)輸業(yè)的快速開展，促使基地規(guī)模迅速擴(kuò)張。6、產(chǎn)業(yè)開展特別關(guān)注：本工程所在為山亭歷史上的“時(shí)尚步行街〞，在山亭人民心目中具有一定的消費(fèi)認(rèn)知，因此我們在在業(yè)態(tài)定位時(shí)應(yīng)根據(jù)山亭的產(chǎn)業(yè)資源及其各產(chǎn)業(yè)開展及目前所處的比例，從而確保工程在業(yè)態(tài)的選擇應(yīng)傾向于快速開展的各產(chǎn)業(yè)或業(yè)態(tài)。房地產(chǎn)業(yè)處于高速開展階段。山亭的住宅地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)入市量均處于上升期，這從目前市場上已有的工程可見一般；而房地產(chǎn)業(yè)的高速開展，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的上升必將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及整體商業(yè)的迅速開展，而這將是本工程入市的根本立足點(diǎn)。城市化率較低，仍缺乏25%。城市化率是城市開展水平的一個(gè)重要指標(biāo)，而城市化率與人口與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系那么息息相關(guān)；無論是從交通、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)或是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的快速開展，均說明山亭的城區(qū)正在經(jīng)歷從傳統(tǒng)城區(qū)向新興城區(qū)轉(zhuǎn)變的過程，這無疑是本工程定位的一個(gè)突破點(diǎn)。【山亭經(jīng)濟(jì)之于房地產(chǎn)及本工程的意義】2021年以來山亭縣實(shí)施了城市建設(shè)的“三、六、九〞工程：完成新城區(qū)控制性詳規(guī)、古城規(guī)劃、市政專項(xiàng)規(guī)劃等三項(xiàng)規(guī)劃；堅(jiān)持建管并重，狠抓了城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治，組織實(shí)施了一批綠化、凈化、亮化、美化工程，使城市形象有了很大提升。2021年進(jìn)一步加大城市根底設(shè)施建設(shè)投入，提高城市品位：逐步完善了城市載體功能，如供熱、供水、供氣、路網(wǎng)等根底建設(shè)；力改造提升了賓館、餐飲等生活性效勞業(yè)；高品位開展以金山旅游為龍頭的旅游業(yè)，高水平開展書畫等文化產(chǎn)業(yè)；加快開展現(xiàn)代物流、科技、金融保險(xiǎn)、信息、商務(wù)等生產(chǎn)效勞業(yè)。7、城市建設(shè)〖千年古城煥發(fā)新魅力〗近年來，山亭把城市建設(shè)作為帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展的“龍頭〞來對待，不僅僅抓好根底設(shè)施的配套，而且注重城市功能的完善、城市形象的塑造、城市品位的提升、城市居民物質(zhì)文化生活質(zhì)量的改善，切實(shí)增強(qiáng)了城市的親和力、吸引力。8、市場環(huán)境小結(jié)山亭在棗莊各區(qū)、縣中的大局部經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)值雖然排名靠后，但增長速度排名卻位居前列，因此在未來的幾年中山亭的開展?jié)摿⑷找嫱怀?；城?zhèn)人均可支配收入逐年增加，與其他縣市相比增速較高，消費(fèi)力日漸強(qiáng)勁；山亭的內(nèi)外環(huán)境和自身經(jīng)濟(jì)條件趨好，為本案立項(xiàng)奠定了穩(wěn)固的支持根底；山亭人民消費(fèi)力的不斷提升成為工程可持續(xù)開展的先決條件。161、山亭城區(qū)主要商業(yè)分析2、商業(yè)市場小結(jié)二、商業(yè)市場17為確?！皶r(shí)尚步行街〞工程定位的準(zhǔn)確性和精確性，我司對山亭的商業(yè)市場進(jìn)行了一次全面的調(diào)研，通過對其商業(yè)的整體布局，經(jīng)營格局，經(jīng)營業(yè)態(tài)，租金體系等各方面有針對性的深入調(diào)研發(fā)現(xiàn)目前山亭的商業(yè)現(xiàn)狀為：缺乏能夠滿足山亭人民日漸提高的消費(fèi)理念及消費(fèi)能力的商業(yè)中心。山亭的各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布全城，個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)的開展較為迅猛；已成商業(yè)格局的各街已經(jīng)形成自身固定的業(yè)態(tài)組合，經(jīng)營業(yè)態(tài)以服飾、鞋類、家居建材、雜貨、通訊等為主；山亭的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)階段已幾乎滿租，但是經(jīng)營狀況卻不理想，主要是由于各業(yè)態(tài)同質(zhì)競爭較為嚴(yán)重；目前山亭的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租金已漸成體系，這說明市場對于商業(yè)的投入熱情較為高漲，市場對于商業(yè)的支撐較強(qiáng)；現(xiàn)階段山亭的的商業(yè)從形態(tài)、經(jīng)營格局、經(jīng)營業(yè)態(tài)等均檔次較低，品牌引入較少，缺乏升級的商業(yè)引導(dǎo)點(diǎn)；1、山亭城區(qū)主要商業(yè)分析〖現(xiàn)有商業(yè)特征〗〖主要商業(yè)分布圖〗2、商業(yè)市場小結(jié)山亭的商業(yè)無論是從規(guī)模還是形態(tài)上均不成熟，沒有形成規(guī)模集群式的開展模式，各式各樣的沿街店面遍布全城，經(jīng)營商品以服裝、雜類、食品類等拓展較快的零售業(yè)態(tài)為主；但整體檔次較低。山亭的商業(yè)模式已由最初的自建板房向街鋪轉(zhuǎn)變，但在組合形態(tài)上仍然較為單一，根本仍以街邊單獨(dú)店鋪經(jīng)營為主，未形成大規(guī)模的集中商業(yè)消費(fèi)圈；山亭的市場現(xiàn)狀雖然已經(jīng)成形，且有一定的規(guī)模效應(yīng)，但是從山亭居民日漸的增長消費(fèi)能力來看，現(xiàn)有的商業(yè)模式已經(jīng)不能滿足他們對于消費(fèi)的理念提升；山亭的政府規(guī)劃、市場的支撐及外圍環(huán)境都說明巨野的商業(yè)需要一個(gè)無論從功能上還是形態(tài)上都有提升的商業(yè)產(chǎn)品！20山亭已即將進(jìn)入高速開展階段，從市場上現(xiàn)有商業(yè)工程的銷售情況來看，其偏好已經(jīng)逐漸向較為新型的商業(yè)中心或集中型商業(yè)轉(zhuǎn)變；集中專業(yè)市場的缺乏及山亭專業(yè)市場的興旺皆是本案立項(xiàng)的市場空白點(diǎn)；山亭的政府規(guī)劃、市場的支撐及外圍環(huán)境都說明山亭的商業(yè)需要一個(gè)無論從功能上還是形態(tài)上都有提升的商業(yè)產(chǎn)品！21三、市場總結(jié)宏觀的市場環(huán)境微觀的商業(yè)市場貳、工程分析221、工程背景2、工程根本情況3、工程核心競爭力4、開發(fā)商目標(biāo)時(shí)尚步行街是山亭區(qū)依托購物中心的“時(shí)尚摩登街〞。時(shí)尚步行街從開發(fā)至今，已經(jīng)在群眾具有口碑知名度和客戶關(guān)注性；政府對于山亭小商品市場的改造開發(fā)大力支持，這是工程開發(fā)的先決條件；以未來購物中心為集群的商業(yè)綜合體等大批涌現(xiàn)的消費(fèi)場所是未來山亭的主要消費(fèi)中心，這為工程日后的入市及經(jīng)營都奠定了良好的堅(jiān)實(shí)根底；工程現(xiàn)場較為雜亂，現(xiàn)有商業(yè)又缺乏統(tǒng)一管理，入眼所及皆是路邊的小攤小販，垃圾、亂石等比比皆是，對工程造成一定的破敗印象；現(xiàn)有商業(yè)的經(jīng)營以服裝、鞋帽、五金等小品為主，但是檔低偏低，未形成規(guī)模、品牌等效應(yīng)，且缺乏消費(fèi)引導(dǎo)，導(dǎo)致經(jīng)營較不理想；1、工程背景總用地面積：63369平方米總建筑面積：約2萬平方米工程現(xiàn)狀：拆遷完成、建至二層；內(nèi)街道路平整、已成規(guī)模2、工程根本情況優(yōu)惠政策，政府大力支持工程開發(fā)，市場操作空間巨大核心商圈，周邊超市、購物中心、零售店鋪林立，商業(yè)氣氛濃厚，是山亭人的消費(fèi)核心帶如織人流，超市、商鋪等帶來滾滾人流，商業(yè)圈正日益走向繁榮完美結(jié)構(gòu)，大開間、短進(jìn)深，緩步行進(jìn)式休閑商業(yè)街，帶來完美的購物休閑空間前景廣闊，周邊商業(yè)工程帶動(dòng)日漸增多的人氣、商業(yè)前景無可限量政府支持地利天成人氣如虹麗質(zhì)天生潛力無限3、工程核心競爭力4、開發(fā)商目標(biāo)以老百姓為立足點(diǎn)，將工程打造成經(jīng)典商業(yè)航母。商業(yè)定位：“時(shí)尚摩登步行街〞；功能定位：分類分區(qū)域設(shè)置品牌專賣店、專賣店、特色專營店、特色輔助小吃店；經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝鞋帽為主、輔以珠寶電器、通訊器材、化裝洗滌、燈具、家具、五金、裝飾、工藝禮品、文化用品、小商品批發(fā)零售。集現(xiàn)代物流、金融、觀光購物、休閑娛樂、飲食文化、健身多功能于一體，是輻射周邊縣市規(guī)模最大的商貿(mào)流通中心。叁、概念定位271、定位導(dǎo)論2、定位難點(diǎn)3、概念定位4、概念亮點(diǎn)5、功能定位一個(gè)傳統(tǒng)又新穎的概念，正越來越多地闖進(jìn)人們的視野－－城區(qū)經(jīng)濟(jì)。城區(qū)經(jīng)濟(jì)是縣域經(jīng)濟(jì)開展的領(lǐng)跑者，是縣域經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成局部；是資金流、信息流、人才流的洼地，是帶動(dòng)和促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)增長的極核；城區(qū)經(jīng)濟(jì)的開展直接關(guān)系到縣域經(jīng)濟(jì)開展的速度和質(zhì)量。隨著山亭區(qū)工業(yè)化、信息化、城市化進(jìn)程的加快，城區(qū)經(jīng)濟(jì)已成為經(jīng)濟(jì)開展的一支重要力量，其帶動(dòng)功能、集聚功能日趨增強(qiáng)，已經(jīng)積聚了較大的潛能，理應(yīng)在全縣率先開展。1、定位導(dǎo)論良性背景定位陷阱在“良性〞開展的社會(huì)宏觀背景下，工程定位往往會(huì)被盲目抬高，以至于給招商帶來壓力；過高定位所帶來的本錢過高和品牌效應(yīng)難保障的弊病，且不適應(yīng)市場根本要求；不適應(yīng)市場的定位會(huì)減少固有的、自發(fā)所形成的人流量，為其它街道的開展提供條件。定位以市場為本漸進(jìn)是開展之本2、定位難點(diǎn)根據(jù)目前山亭區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀，本工程的商業(yè)開展定位可能存在以下難點(diǎn)，認(rèn)知這些難點(diǎn)才能在前期定位時(shí)有所躲避，以便工程順利進(jìn)行：零售商品種類缺乏新品種從外圍自發(fā)形成的小商品流動(dòng)攤販的商品種類上來看，零售商品種類均為日常低值易耗品；從山亭最成熟的主要商業(yè)街來看，人流密集段的商業(yè)種類多為日常需品零售一，如城、百貨業(yè)、建材、中小型超市業(yè)等；從周邊城區(qū)已成規(guī)模的集中型商業(yè)街區(qū)〔步行街〕來看，主要零售業(yè)商業(yè)品種為家電用品、婦嬰用品、箱包鞋帽、家電建材占了主要商品，故雖滿鋪但營業(yè)額并不高。零售商品受區(qū)域制約缺乏品牌，且商業(yè)分布較散，難以有效聚合。零售業(yè)小商品市場因?yàn)榧庸ぶ谱鞅容^簡單，生產(chǎn)企業(yè)本地化眾多，真正能夠形成品牌效應(yīng)的國內(nèi)一、二級品牌在本地市場數(shù)量并不多，是否被市場接受存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。缺乏成批加工能力，無法有效控制本錢零售業(yè)以低成業(yè)的小商品吸引縣城內(nèi)的人群，由于山亭以小作坊式的家庭式私營工坊為主，人力本錢和物資本錢均較高。城區(qū)集中性常住人口較少。城區(qū)集中性常住人口對城區(qū)零售業(yè)夜間零售額有很大的影響，并能保證零售業(yè)在規(guī)模、品牌效應(yīng)上持久穩(wěn)定的開展。【市場形象/案名定位】－－開創(chuàng)山東首例“情景·緩步·體驗(yàn)·回轉(zhuǎn)〞型名品中心－－時(shí)尚·摩登大街3、概念定位它以“體驗(yàn)式〞、“休閑類〞、“風(fēng)情化〞、“時(shí)尚感〞為主題特色，點(diǎn)綴了獨(dú)具特色的美食、小吃、娛樂、購物、生活、商辦為一體的多元化城區(qū)購物商業(yè)廣場。山亭CityMall商業(yè)中心的出現(xiàn)，正是順應(yīng)了當(dāng)前山亭經(jīng)濟(jì)開展的速度與逐漸提高的居民消費(fèi)水平。CityMall商業(yè)中心的出現(xiàn)，主要取決于一個(gè)城區(qū)開展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況和居民消費(fèi)水平；－－城市中心首例旺鋪－－CityCenterMall【其它案名建議】3、概念定位successful－MARKET山亭·時(shí)代城HopefortheBest時(shí)尚·樂淘步行街樂購·時(shí)尚大街WealthyLand【Logo表現(xiàn)1】3、概念定位－－開創(chuàng)山東首例“緩步式·體驗(yàn)型〞商業(yè)中心－－釋義：形態(tài)寓意，是由核心點(diǎn)向四周爆發(fā)，集中表現(xiàn)了山亭CityMall購物中心位于市中心核心要地；LOGO色彩以暖色為主線，表現(xiàn)出財(cái)富價(jià)值與日俱增，呈爆發(fā)開展之勢。時(shí)尚·樂淘步行街【Logo表現(xiàn)2】3、概念定位－－開創(chuàng)山東首例“緩步式·體驗(yàn)型〞商業(yè)中心－－釋義：LOGO整體形態(tài)形象化地展現(xiàn)了“商業(yè)萬花筒〞的財(cái)富效應(yīng)；本工程就如同信息化商業(yè)時(shí)代的財(cái)金集中地，會(huì)聚各方時(shí)尚精英理念。樂購·時(shí)尚大街VI識別系統(tǒng)演示VI識別系統(tǒng)演示VI識別系統(tǒng)演示VI識別系統(tǒng)演示4、概念亮點(diǎn)用［文化］和［時(shí)尚］助推城區(qū)化開展進(jìn)程【概念立足點(diǎn)】［文化鏈］是城區(qū)永續(xù)開發(fā)、良性開展的根本根源，是一個(gè)城市固有的特色。文化是長久而穩(wěn)定的，時(shí)尚是短暫而善變的；文化是深厚的，時(shí)尚是淺薄的；文化是普遍的，時(shí)尚是獨(dú)特的；文化是中規(guī)中矩的，時(shí)尚是富于創(chuàng)造的。人們所生活的城區(qū)，不僅是文化生活區(qū)，更是時(shí)尚地。［時(shí)尚鏈］是城區(qū)步入國際化、社會(huì)化開展的特色元素，是人民財(cái)富的方向標(biāo)。山亭城區(qū)的開展與建設(shè)是將獨(dú)特的文化氣氛與個(gè)性的時(shí)尚消費(fèi)結(jié)合的過程，只有這產(chǎn)才能把握市場的開展契機(jī)?！疽搿案拍罟し花暤奶厣糖椤可酵すI(yè)具有一定的根底，初步形成了種植、面粉、畜產(chǎn)品、建材、服裝加工等多個(gè)生產(chǎn)門類的工業(yè)體系。①在業(yè)態(tài)上，力求引入影響力較廣、區(qū)域認(rèn)可度較高的品牌旗艦店、概念店。實(shí)現(xiàn)：實(shí)現(xiàn)：②有效利用三層店鋪，引入手工DIY制作、研發(fā)、教學(xué)培訓(xùn)、效勞經(jīng)營于一體的概念工坊、品牌工作室，引領(lǐng)時(shí)尚潮流。［文化開展］【文化鏈】之［工商文化］將“文化〞打上“時(shí)尚〞的烙印區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值完成10.92億元，占GDP的比重達(dá)37.6％；全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成8.05億元，同比增長12.1%；各項(xiàng)存貸款余額分別比年初增加2.36億元和4.26億元；公路通車?yán)锍痰竭_(dá)900公里，公路客運(yùn)量到達(dá)558.1萬人次，公路貨運(yùn)量459萬噸。初步形成了以商貿(mào)流通、旅游、房地產(chǎn)、勞務(wù)輸出為主，交通運(yùn)輸、金融保險(xiǎn)、科教文衛(wèi)、信息產(chǎn)業(yè)等多元化競相開展的格局。①②③［時(shí)尚·品牌商匯］工程效勞的人群主要分為三類：約6萬城區(qū)常住居民、約50萬縣城居民、定期的商務(wù)游客等。我們認(rèn)為主要消費(fèi)群消費(fèi)的休閑性、體驗(yàn)式較強(qiáng)，而山亭在經(jīng)濟(jì)高速開展的背景下急需建設(shè)一個(gè)舒適優(yōu)雅的購物環(huán)境、輕松休閑的消費(fèi)享受地帶。以開放式、多層次的空間為特色，倡導(dǎo)以人為本的購物環(huán)境，通過街區(qū)式商業(yè)布局、戶外步行街道以及店招、店飾等細(xì)節(jié)，創(chuàng)造一個(gè)時(shí)尚的購物購物環(huán)境。鋪位采用多種類、多樣化、多組合、多級化的店鋪組合，最大限度的吸引各大等級的品牌商家入駐，從而為各類群居民家庭生活、學(xué)業(yè)生活、務(wù)農(nóng)勞作、商務(wù)工作的提供消費(fèi)需求?！緯r(shí)尚鏈】時(shí)尚的·消費(fèi)模式時(shí)尚的·購物環(huán)境時(shí)尚的·品牌商家體驗(yàn)式商業(yè)－－與一般傳統(tǒng)商業(yè)的區(qū)別在于它的消費(fèi)互動(dòng)性強(qiáng)，他的重要是重要再生體驗(yàn)，重在情感消費(fèi)，你可以購物，也可以隨便看看，隨便吃吃，這是一種全新的都市化消費(fèi)模式；體驗(yàn)式消費(fèi)－－不是以購物為消費(fèi)目的，它在傳統(tǒng)的功能根底上，集餐飲、娛樂及其他休閑娛樂等業(yè)態(tài)，打造一種以休閑娛樂與購物相結(jié)合的區(qū)域商業(yè)旗艦，不僅要滿足群眾的物質(zhì)需求，更要著眼于滿足群眾日益增強(qiáng)的精神和文化需求。體驗(yàn)式消費(fèi)量販?zhǔn)健⑴l(fā)型小商品種類倉儲(chǔ)式的供消模式不同與倉庫，將二、三樓作為原料儲(chǔ)備庫和再加工基地，從而創(chuàng)作出款式類同、但細(xì)節(jié)各樣的時(shí)尚商品。量販的概念是平價(jià)的，為中低價(jià)格帶的商品為主的，符合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體的，更適宜于三、四級城市的綜合型商業(yè)經(jīng)營。變目的型消費(fèi)為體驗(yàn)式消費(fèi)通過業(yè)態(tài)品牌打造、物業(yè)細(xì)節(jié)上的時(shí)尚點(diǎn)綴，吸引更多的時(shí)尚類人群來此逛逛、看看、玩玩。適當(dāng)加入娛樂設(shè)備在部分運(yùn)動(dòng)類、保健類購物區(qū)域中，適當(dāng)加入一些小型運(yùn)動(dòng)器械，以增加人群在中的購物時(shí)間。【時(shí)尚鏈】①時(shí)尚的·消費(fèi)模式消費(fèi)，是一種消遣、是一種時(shí)尚，是一種生活樂趣?！緯r(shí)尚鏈】②時(shí)尚的·品牌商家多層組合的商業(yè)布局設(shè)計(jì)，更有利于店家與商家之間協(xié)調(diào)，自由劃分，輕松經(jīng)營，方便于不同品牌的商家需求?！耙越滞?，以鋪養(yǎng)商”的黃金組合成就商品與消費(fèi)、餐飲與服務(wù)兼顧的綜合化業(yè)態(tài)發(fā)展；以一層匯集人流的沿街鋪面，帶動(dòng)二、三層的金鋪價(jià)值，通過多重組合擴(kuò)大營業(yè)面積，如圖書批發(fā)、五金專賣、美容美發(fā)、洗浴足浴等的業(yè)態(tài)；另外一個(gè)沿街鋪面又可以通過不同的沿街面，劃分成小金鋪，提高投資都的租金收益?；締卧亟咒伱娼痄伖し唤痄伖し谎亟咒伱嫜亟咒伱嫜亟咒伱姘爰庸ぁ⑿蜗笳故镜臉I(yè)態(tài)服務(wù)類的業(yè)態(tài)－－實(shí)現(xiàn)“多業(yè)態(tài)、差別化、綜合主題性”的商業(yè)步行街。以“開放式購物場景、360度名品旺鋪〞，共同組成山亭縣城區(qū)獨(dú)一無二、別具風(fēng)情的時(shí)尚購物環(huán)境。鉆石城道【時(shí)尚鏈】③時(shí)尚的·購物環(huán)境鉑金廣場簡捷≠單調(diào)零星≠零亂廣場，是“城市名片〞、是“工程標(biāo)志〞，是“消遣之始〞。城市的休閑廣場，是城市交通樞紐，是聚集人氣、聚集客流的地方；工程的休閑廣場，是黃金旺鋪商業(yè)文化的標(biāo)志，為買家提供消費(fèi)指向，為買家?guī)硪粋€(gè)輕松、自由的購物空間；消費(fèi)群心中的休閑廣場，是消遣之始，更是消費(fèi)的動(dòng)力，是兒童、青年來此玩耍、小息的好去處，開創(chuàng)了一份“無目的、無方案〞的消費(fèi)時(shí)空。低本錢、簡捷便利的但不失時(shí)尚浪漫的情景小品情景式小品是多層次、多立面、多級化的；既有兩層的綠化裝飾、又有低層次的棲息小景；布立面化的綠色有效地節(jié)約了道路面積。地面上的低本錢裝飾小景，也別有情趣。統(tǒng)一的招商設(shè)計(jì)強(qiáng)眼的外立面色彩裝飾房層外立面強(qiáng)眼的外立面色彩裝飾和統(tǒng)一的招商設(shè)計(jì)，即可把破舊的樓屋店鋪煥然一新。統(tǒng)一的店招設(shè)計(jì)材質(zhì)統(tǒng)一、形態(tài)統(tǒng)一色彩根據(jù)功能區(qū)塊不同而定。交房時(shí)可預(yù)留安裝框架。人性化的指示系統(tǒng)“黃金城道”平面圖現(xiàn)代氣息的指示系統(tǒng)不僅給消息人群帶來愉悅的購物氣氛，更能以小本錢提高工程檔次，以區(qū)別于其他鄰近城區(qū)的單一化標(biāo)識。店招與指示牌相對應(yīng)，便于消費(fèi)者指引購物方向。入口商業(yè)環(huán)境高聳且現(xiàn)代化的建筑體，與古塔相對，相得益彰。采用一些燈飾、燈箱，吸引人流。廣場上的地?zé)艨稍谝归g吸引人流。開業(yè)時(shí)可設(shè)一些充氣拱門、周末時(shí)可設(shè)一些充氣玩具，吸引小孩。5、功能定位總體功能定位為：一個(gè)以服裝為主，集購物、休閑、文化、娛樂等為一體的體驗(yàn)式時(shí)尚街【功能模型】其中時(shí)尚街區(qū)功能服裝飾品一條街美食小吃一條街文化珠寶一條街家居裝飾一條街生活百貨一條街服裝、飾品、手表、皮鞋、化裝品、內(nèi)衣、兒童裝、皮具、箱包等。地方餐館、小吃、半成品、小型百貨超市。運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品、中西藥店、銀行電信、五金、美容足浴、美發(fā)美容、婚紗禮品，售票中心及相關(guān)效勞中心。床上用品、衛(wèi)浴用品、窗簾家飾、燈飾、家電用品。5、功能定位【功能提升】在滿足工程成為一個(gè)“效勞于山亭區(qū)常住人口快速增加，成熟居住區(qū)人口逐步增加，社區(qū)商業(yè)日益完善與成熟，社區(qū)商鋪正成為居民最便捷、貼心的消費(fèi)休閑場所〞的根底上，根據(jù)『產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城區(qū)開展相結(jié)合』的開展原那么，建議逐步提升工程的功能定位：引入一批中小企業(yè)營銷代理中心、民營科技營銷網(wǎng)點(diǎn)、縣級城區(qū)辦事處和中介效勞機(jī)構(gòu)的集中地，根本形成以人民路為中心的物貿(mào)、貿(mào)易的“區(qū)域經(jīng)濟(jì)高地〞。建設(shè)一套超大型配售配送中心、物流中心、超級零售市場，根本形成“區(qū)域型物貿(mào)集團(tuán)商地〞，集零售業(yè)、百貨業(yè)、超市業(yè)、專賣業(yè)、餐飲業(yè)、效勞業(yè)為一體的商業(yè)框架。導(dǎo)入適應(yīng)山亭城鎮(zhèn)中小型、城市化“工業(yè)印刷〞、“建材加工〞、“家具家飾〞、“食品藥店〞、“服裝美容〞都市型休閑網(wǎng)絡(luò)，從而大力扶持各鎮(zhèn)的民營科技企業(yè)開展，推進(jìn)巨野城區(qū)化建設(shè)。適當(dāng)引入一批品牌餐飲業(yè)、賓館業(yè)、娛樂休閑業(yè)的商務(wù)效勞產(chǎn)業(yè)，使山亭商務(wù)效勞業(yè)再上一個(gè)新臺階。遠(yuǎn)景肆、規(guī)劃定位531、商業(yè)布局2、業(yè)態(tài)布局與示意1、總體布局根據(jù)工程產(chǎn)品規(guī)劃分級，將業(yè)態(tài)布局劃分為三大區(qū)域：服裝名店系列營業(yè)面積較大，且有連鎖性質(zhì)每個(gè)品牌所需要的面積由行業(yè)決定。名品小商品系列主要由自營性較強(qiáng)的私營業(yè)主開設(shè)的精品店。百貨小商品系列主要由個(gè)體私營業(yè)主開設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化的店面或鋪面，營業(yè)面積較小。品牌美食城2、業(yè)態(tài)規(guī)劃引入中外一、二線品牌的休閑類中西連鎖品牌快餐、臺灣風(fēng)味小吃、甜品屋以及地方特色中餐廳、當(dāng)?shù)靥厣宛^，以聚集人氣。品牌服飾店引入國內(nèi)一、二線品牌休閑服裝、皮具箱包、化裝品品牌連鎖店、連鎖品牌店等，以精品化的櫥窗設(shè)計(jì)吸引縣內(nèi)青年人群。2、業(yè)態(tài)規(guī)劃精品時(shí)尚屋以時(shí)尚人群為主力消費(fèi)群的特色精品屋，包括：精品手表、精品禮品店、時(shí)尚箱包、精品西餅屋等。以成年婦女、孕婦消費(fèi)群為主題的專賣店：如中老年服飾專賣店、女性美容美體屋、孕婦用品屋、，內(nèi)衣用品、成人保健品專賣店等。精品女士屋精品家飾屋由當(dāng)?shù)丶绎?、家具、家裝用品工作坊開展形成的精品家飾店；如床上用品屋、窗簾家飾店、燈飾用品店、家用電器屋、餐具用品等。伍、營銷策略601、營銷主題2、價(jià)格定位3、推盤策略4、推廣方式5、當(dāng)前工作要點(diǎn)DM表現(xiàn)〖光麟·新天地〗【本案營銷訴求解析】〖地段增值價(jià)值〗〖本錢投資價(jià)值〗低總價(jià)，小投入、低風(fēng)險(xiǎn)人流、車流、物流、現(xiàn)金流的聚集地。〖品牌收益價(jià)值〗通過品牌化經(jīng)營模式，為消費(fèi)群提供體驗(yàn)式購物環(huán)境，保證常期高效吸引目標(biāo)消費(fèi)群，更能保證商鋪投資回報(bào)價(jià)值?！汲鞘虚_展附加值〗山亭開展的交通和有利的地理位置，保證了工程品牌價(jià)值的實(shí)現(xiàn)?！枷M(fèi)力價(jià)值〗即時(shí)可得的〖政府支持效應(yīng)〗必備的價(jià)值體系差異與競爭個(gè)案的價(jià)值體系人有我亦有人無我卻有2、營銷主題20萬起,搶占商業(yè)腹地穩(wěn)賺旺鋪！主推營銷語〖本錢投資價(jià)值〗〖地段增值價(jià)值〗利用人盡皆知的價(jià)值方位，明確工程市中心地段價(jià)值。以小面積、低總價(jià)吸引眼球，預(yù)示為高回報(bào)帶來機(jī)遇?！际找鎯r(jià)值〗所謂的“旺〞：是城市開展價(jià)值、政府支持力價(jià)值、消費(fèi)力價(jià)值、品牌價(jià)值的綜合表現(xiàn)，需通過現(xiàn)場直面營銷才能詳盡說明。其他推廣語：20萬輕松成為市中心旺鋪房東！讓您財(cái)富爆發(fā)的市中心旺鋪！山亭公路交通示意圖〖城市開展附加值〗游離消費(fèi)群：5萬左右人次/年商務(wù)、旅游客群消費(fèi)客群示意圖巨野8個(gè)鎮(zhèn)的常住人口山亭城區(qū)內(nèi)翼云山、抱犢崮熊耳山景區(qū)游客其他縣鎮(zhèn)景點(diǎn)游客

山亭城區(qū)核心消費(fèi)群：6-8萬城區(qū)和開發(fā)區(qū)居民主力消費(fèi)群：50萬縣內(nèi)8個(gè)鎮(zhèn)居民〖消費(fèi)力價(jià)值〗【推理一：市場比較定價(jià)法】市場比較法－－該方法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格為導(dǎo)向，求取估價(jià)對象〔即工程〕的價(jià)值。這種方法是利用已被市場驗(yàn)證的類似房地產(chǎn)成交價(jià)格來求取工程價(jià)格的方法，它是一種最直接、最具說服力的定價(jià)方法，其結(jié)果是最容易被人們理解。市場比較定價(jià)法關(guān)鍵是：找到適用的可比房地產(chǎn)工程及其可比成交價(jià)格。項(xiàng)目名稱商鋪屬性商鋪屬性比較新華商城項(xiàng)目沿新華路、人民路；在售商鋪屬住宅底鋪內(nèi)街形式的商城。內(nèi)街底鋪可比性強(qiáng)光麟新天地項(xiàng)目沿新華路、人民路；主力在售商鋪屬住宅底鋪沿街商鋪?？杀刃匀醣景干虡I(yè)街兩端于人民路、青年路；主力商鋪屬住宅內(nèi)街底鋪。市場在售商業(yè)工程可比性分析3、價(jià)格定位〔僅商業(yè)局部〕【推理二：收益復(fù)原法】收益復(fù)原法－－該方法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向，求取估價(jià)對象〔即工程〕的價(jià)值。這種方法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，故特別適用于收取租金的商業(yè)物業(yè)。收益定價(jià)法關(guān)鍵是：找到適用的預(yù)計(jì)的平均年租金及其回報(bào)年利率。收益復(fù)原法理論公式：房產(chǎn)估價(jià)＝預(yù)計(jì)平均年租金×回報(bào)年期或預(yù)計(jì)平均年租金房產(chǎn)估價(jià)＝回報(bào)年利率回報(bào)年利率－－按一般市場上產(chǎn)權(quán)式商鋪年平均回報(bào)率計(jì)，為8%〔含所得稅〕。3、價(jià)格定位〔僅商業(yè)局部〕〖各路段沿街商鋪的單位價(jià)值〗路段人民路永豐路前進(jìn)路新華路青年路古城路招商街全市平均目前單位租金（元/m2·天）1.090.790.660.640.550.480.43以簡單數(shù)學(xué)平均值計(jì)算0.66目前單位租金（元/m2·年，365天計(jì)）397.85288.35240.90233.60200.75175.20156.95240.90市場平均商鋪回報(bào)率8%8%8%8%8%8%8%8%鋪位價(jià)值（元/m2）4973.123604.373011.252920.002509.372190.001961.873011.25對本案初步分類說明端頭鋪位影響參考價(jià)值不大端頭鋪位影響有部分參考價(jià)值平均參考價(jià)值注：本表格按單位租金價(jià)格由高至低排列。3、價(jià)格定位〔僅商業(yè)局部〕〖各路段權(quán)重比值定價(jià)〗根據(jù)上以初步分類，我們對以上路段進(jìn)行分類說明，以確定各路段商鋪價(jià)值對本工程定價(jià)的影響〔即權(quán)重說明〕：路段人民路青年路永豐路前進(jìn)路新華路古城路招商街全市平均鋪位價(jià)值（元/m2）4973.122509.373604301129202190.001961.873011.25道路屬性屬城市東西走向的交通主干道屬城市南北走向交通主干道屬城市特色商業(yè)街/對本案的影響僅對項(xiàng)目端口鋪位產(chǎn)品影響，對項(xiàng)目內(nèi)街不產(chǎn)生影響。由于本案不屬于交通主干道，對項(xiàng)目產(chǎn)生的參考價(jià)值不大。位于集市邊，對項(xiàng)目產(chǎn)生部分參考價(jià)值。從全市范圍考量權(quán)重（100%）考慮到主入口在人民路，取10%5%0%25%25%35%僅重部分價(jià)值量497.31125.470547.50490.471053.93權(quán)重定價(jià)2714.68元/m23、價(jià)格定位〔僅商業(yè)局部〕【工程價(jià)格定位】根據(jù)以上價(jià)格定位，本工程平均價(jià)格為：2714.68元/m2根據(jù)工程實(shí)際情況并結(jié)合市場預(yù)計(jì)，力求實(shí)現(xiàn)保底均價(jià)為：2800元/m23、價(jià)格定位〔僅商業(yè)局部〕4、銷售策略針對工程產(chǎn)品較為單一，商業(yè)街延伸面較深，并考慮到工程自身各方面優(yōu)勢，如城市交通要道、工程緊鄰成熟商業(yè)工程、入口為城市傳統(tǒng)商圈中心等因素，建議銷售策略總體思路為：【策略思路】以認(rèn)知銷售主力產(chǎn)品－－『單一性、成批量』服飾小商品旺鋪為銷售主線，強(qiáng)化工程在區(qū)域市場中的“強(qiáng)勁的增值潛力、可實(shí)現(xiàn)的人脈群、稀缺的工程主題〞，集中對向山亭及周邊縣的『小商品經(jīng)營商、商業(yè)物業(yè)投資商』，實(shí)行集中化、強(qiáng)效力、全面性的銷售策略，最終實(shí)現(xiàn)『一炮而紅、持久營銷、快速回籠資金』的銷售成果。4、銷售策略【銷售模式】根據(jù)工程實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)的銷售模式主要是兩方面，但最終以集中回籠資金為本工程的最正確銷售目的。產(chǎn)權(quán)式出售旺鋪，回籠旺鋪的銷售總金額。注：以單位旺鋪計(jì)。在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)兩種策略方案：Ⅰ、針對『自營買家』（購買后商鋪?zhàn)誀I）Ⅱ、針對『投資買家』（欲在購買后將商鋪出租于經(jīng)營者，收取租金收益）4、銷售策略【銷售模式】Ⅰ、針對『自營買家』〔購置后商鋪?zhàn)誀I〕購置時(shí)① 根據(jù)自營的“業(yè)態(tài)趨向、品牌實(shí)力〞選擇旺鋪位置/價(jià)位；② 結(jié)合成熟的現(xiàn)狀〔業(yè)態(tài)現(xiàn)場、經(jīng)營現(xiàn)場〕，規(guī)劃自營旺鋪的開展。① 根據(jù)旺鋪位置，實(shí)施相應(yīng)統(tǒng)一的店招裝修；② 以自主經(jīng)營的方式吸引目標(biāo)消費(fèi)群，實(shí)現(xiàn)旺鋪物業(yè)與經(jīng)營產(chǎn)業(yè)同步增值。第一年第二年第三年經(jīng)營凈回報(bào)首期旺鋪投入本錢第四年第五年物業(yè)增值回報(bào)經(jīng)營凈回報(bào)物業(yè)增值回報(bào)經(jīng)營凈回報(bào)物業(yè)增值回報(bào)經(jīng)營凈回報(bào)物業(yè)快速增值經(jīng)營凈回報(bào)物業(yè)快速增值開業(yè)時(shí)4、銷售策略【銷售模式】Ⅱ、針對『投資買家』〔欲在購置后將商鋪出租于經(jīng)營者，收取租金收益〕① 考慮旺鋪的投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，選擇旺鋪的位置/價(jià)格；② 既可以自主經(jīng)營旺鋪，又可以在銷售時(shí)由銷售公司簽定『委托租賃合同』，明確委托事項(xiàng)，在由銷售公司實(shí)現(xiàn)租賃后支付銷售公司『委托租賃的效勞費(fèi)』。① 由承租方根據(jù)雙方簽定的『租賃合同』，根據(jù)旺鋪位置，實(shí)施相應(yīng)統(tǒng)一的店招裝修后，承租方入場經(jīng)營；② 投資買家按合同獲得旺鋪的投資收益。第一年第二年第三