小區(qū)停車位調查報告

小區(qū)停車位調查報告上海立信會計學院經貿學院徐瑛顧柳丁曉慶張蓮花黃國慶2023-12-1目錄一、引言3二、住宅小區(qū)停車現(xiàn)狀及停車難的原因分析4〔一〕.私家車的大幅度增長是“停車難〞產生的直接原因41.車位需求急劇擴大,住宅小區(qū)停車位供不應求。42.住宅小區(qū)停車位配備指標長期偏低。4〔二〕、停車管理體制不順，停車政策落后是“停車難“產生的重要原因。51.地上停車位糾紛產生原因62.地下停車位糾紛產生原因7三、國外關于小區(qū)停車位的管理探討9四、解決小區(qū)停車難的對策和建議101.合理規(guī)劃停車位，開展多元化建設102.建立居住區(qū)“P+R〞模式103.加強小區(qū)停車管理，使之科學化、標準化124.標準小區(qū)停車位分配方法12五、總結13六、附件15調查問卷15一、引言隨著我國城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高，家用汽車擁有量也日益增多，這一點在上海表現(xiàn)的更為突出。根據(jù)上海統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)，07年上海轎車擁有量為72.81萬輛，08年上升到82.96萬輛，09年到達95.1萬輛。但家用汽車的普及化在提高有車家庭生活質量的同時，也帶來一系列問題，例如環(huán)保問題、交通秩序問題、停車問題等。其中業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)之間因為住宅小區(qū)停車問題而產生的矛盾與糾紛也日益增多。這些矛盾與糾紛必須依靠一定的制度加以消除或緩解。我們試對住宅小區(qū)停車管理制度方面和法律法規(guī)方面存在的問題進行分析、梳理，并提出相應的完善設想。停車場經營是物業(yè)效勞企業(yè)比擬成功的經營方法，不少物業(yè)效勞企業(yè)為了取得住宅小區(qū)的物業(yè)經營權，降低物業(yè)效勞費用標準，或者由于歷史原因導致物業(yè)效勞費用標準比擬低，如果依靠物業(yè)效勞費用收入，那么企業(yè)經營要虧損。但是，物業(yè)效勞企業(yè)之所以能夠繼續(xù)履行物業(yè)效勞合同，其主要原因是由于購車潮的到來，大量業(yè)主的汽車停放為物業(yè)效勞企業(yè)創(chuàng)造了大量的市場空間，停車場經營收入起到重要作用。從住宅小區(qū)可經營的資源來看，停車場的經營是物業(yè)效勞企業(yè)最好的資源。但是，物業(yè)效勞企業(yè)在經營停車場過程中應注重躲避經營風險，擴展停車場地。近年來,越來越多的小汽車進入城市普通家庭,如何解決汽車停放問題已經成為一個不容無視的問題?！捌囈踪I,車位難求〞“,有車方知停車難〞，這是許多有車族發(fā)出的由衷感慨。但是，停車難問題對于物業(yè)效勞企業(yè)來說卻是一個難得機遇，合理利用住宅小區(qū)資源可以開發(fā)更多的停車位，為企業(yè)創(chuàng)造更多地經濟效益，也在一定程度上解決物業(yè)效勞企業(yè)微利經營的狀況。但同時，也造成了許多小區(qū)停車場的管理問題，我們將研究主要的幾大矛盾。二、住宅小區(qū)停車現(xiàn)狀及停車難的原因分析〔一〕.私家車的大幅度增長是“停車難〞產生的直接原因私家車持續(xù)增長已成未來幾年開展的必然趨勢，小區(qū)汽車將呈剛性增加，能否在小區(qū)中給車找個落腳點，已成為許多購車者首要考慮的問題。事實上，一旦小區(qū)建成后，很難再增加小區(qū)停車位，持續(xù)增加的機動車使小區(qū)停車難、亂停車問題日益突顯。車位需求急劇擴大,住宅小區(qū)停車位供不應求。劉漢鑫,彭援軍.大城市停車難問題亟待解決[J].汽車與社會,1998(9):P34~36劉漢鑫,彭援軍.大城市停車難問題亟待解決[J].汽車與社會,1998(9):P34~36住宅小區(qū)車輛數(shù)量快速的增長，導致許多私人汽車找不到停車位。大量的私人汽車進入住宅小區(qū)，只能停放在路旁，或犧牲住宅樓前后的小塊綠地，改作停車坪，這種方法雖能緩解停車的緊張情況，但不能從根本上解決問題。2.住宅小區(qū)停車位配備指標長期偏低。住宅小區(qū)停車位配備的情況來看，車位配備指標長期偏低是停車位指標的主要問題。車位的配備與住區(qū)的檔次、區(qū)位、小區(qū)居民的經濟水平等因素都密切相關，各小區(qū)的停車規(guī)劃指標并沒有一個統(tǒng)一的標準。同時停車管理的力度相差較大，從管理上來說，由于管理水平參差不齊，亂停亂放嚴重，造成停車數(shù)量少，局部車位閑置。住區(qū)結構不合理，對于家用汽車開展認識缺乏，汽車的增加和道路缺乏有機的統(tǒng)一，道路布局結構不能滿足需求，人車混行嚴重，對步行居民、少年兒童、老人的平安造成了直接的威脅，嚴重影響了業(yè)主的平安，停車難還帶來了許多社會問題。住宅小區(qū)停車位缺乏有歷史原因，是開發(fā)商在設計建設初期對車位數(shù)量估計缺乏。同時，由于經濟的快速開展，汽車消費已經進入群眾階段。而業(yè)主入住后，物業(yè)效勞企業(yè)又沒有合理規(guī)劃好住宅小區(qū)公共區(qū)域空地，為有車位需求的業(yè)主提供停車方便。正由于這些原因導致住宅小區(qū)車位緊張，也為物業(yè)效勞企業(yè)提供可開發(fā)經營停車場的市場機遇。〔二〕、停車管理體制不順，停車政策落后是“停車難“產生的重要原因。仝保軍.城市住宅小區(qū)停車問題初探[J]山西建筑[J]．2023，〔2〕：51~52．仝保軍.城市住宅小區(qū)停車問題初探[J]山西建筑[J]．2023，〔2〕：51~52．對當前小區(qū)停車難，從城市管理層面上反映了政府對城市停車管理的缺位，具體表現(xiàn)在：一是政府對停車問題重視不夠，投資缺乏，致使停車位供給嚴重缺乏。近幾年政府在城市道路的新建和改造方面投入巨大，緩解了城市道路緊張，使動態(tài)交通得以明顯改善，但是對靜態(tài)交通(停車)重視不夠，投資欠帳過多。二是還沒有把停車當作產業(yè)看待，缺乏有主導意識的停車產業(yè)政策，停車場還被作為普通的開發(fā)建設工程來對待。三是缺乏適應停車新形勢開展的行業(yè)管理機制和統(tǒng)一機構，造成局部管理職責的缺位。而其中，尤為突出的停車位的產權屬性矛盾。1.地上停車位糾紛產生原因王英偉，艾冬.對城市住宅區(qū)停車問題的幾點思考[J].建筑與預算,2006,2.王英偉，艾冬.對城市住宅區(qū)停車問題的幾點思考[J].建筑與預算,2006,2.地面停車位產生的糾紛主要有兩種形式，第一種是開發(fā)商將配建的停車位進行出售，或者將規(guī)劃的停車位變更用途，修建商業(yè)用房以牟取經濟利益;第二種是將公共綠地同時作為地面停車位使用，即在很多小區(qū)出現(xiàn)的“綠化停車位〞，這種做法看上去似乎沒有什么問題，事實上無形中減少了公共綠地的面積，變相的變更了規(guī)劃，也是侵犯業(yè)主權益的行為。開發(fā)商之所以能夠隨意改變小區(qū)共用局部的用途，規(guī)劃部門應負相應審批不嚴的責任。上述原因實質上就是由于小區(qū)停車位缺乏問題。地面停車位糾紛的另外一個原因，也是主要原因就是停車位所有權與使用權的不明確而導致的。因為在從商品住宅區(qū)的開發(fā)建設到最后的出售過程中，很少業(yè)主會在簽訂購置合同之初對小區(qū)內停車位的歸屬和利用在中進行明確的約定。商品住宅區(qū)的業(yè)主認為他們購置了小區(qū)的住房，小區(qū)內的配套設施建設本錢由于開發(fā)商己經計算到了房價里面，所以包括停車位在內的附屬設施都應該歸小區(qū)業(yè)主共同所有。而商品住宅區(qū)開發(fā)商那么認為小區(qū)業(yè)主購置的僅僅是住房及合同中約定歸業(yè)主所有的設施，在購房合同沒有約定停車位歸屬于業(yè)主所有的情況下，小區(qū)內的停車位仍應當歸開發(fā)商所有。小區(qū)業(yè)主要想取得停車位的所有權或者使用權，必須支付相應的對價。2.地下停車位糾紛產生原因地下停車位權屬之爭實質是對地下空間權的爭奪。但是從我國現(xiàn)行房地產法律法規(guī)看，確認地下建筑物所有權歸屬問題尚缺乏法律依據(jù)，關于地下空間利用方面的法律僅存在相關的單行法及一些地方性的法規(guī)。使得地下停車位所有權的歸屬不明，因此而引起的爭議也越來越多。一種觀點認為，地下車庫作為小區(qū)建設的配套設施之一，是建筑物的輔助設施，就應如道路、管線一樣，是房屋的從物，應交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應當依從主物(房屋)一并出售、轉移。再者，業(yè)主取得的國有土地使用權同時包含了空間權，如果成認了地下車庫的產權屬于開展商，那么就成認了空間權被開展商保存，但既然土地使用權都轉讓給小區(qū)業(yè)主了，開展商又依據(jù)什么來認定空間權還保存在自己的手里?從而認為地下停車庫的停車位屬于小區(qū)業(yè)主共有。另一種觀點認為，如果規(guī)定商品住宅區(qū)的地下停車庫的停車位建設，開發(fā)商付出了一定的本錢，在業(yè)主沒有證據(jù)證明開發(fā)商在出售住房的過程中已將地下車庫及停車位的建設本錢及合理利潤已經計算分攤到了住房價格中，那么地下車庫及停車位的所有權歸屬于開發(fā)商所有，小區(qū)業(yè)主要想取得停車位的所有權，必須再行支付一定的價款。而且從長遠來看，如果將地下停車位的所有權規(guī)定為歸小區(qū)業(yè)主共有，那么會使得開發(fā)商不愿再投資興建地下停車位，最終影響全體業(yè)主的利益。因此，如何解決地下車位的權屬還要視具體情況而定?！?4]認為后一種觀點較為正確合理，而日_這一規(guī)定與我國2007年《物權法》中的規(guī)定大體也一致，但是對于占用業(yè)主共有的道路或者其他場所建造的地下停車位依法應歸業(yè)主共有。從上面的論述可以看出，停車位糾紛的深層原因就是對停車位的所有權歸屬及其使用的權利模糊狀態(tài)，對停車位缺乏必要的法律規(guī)制而引起的。當然，隨著經濟的快速開展，家庭轎車的普及與停車位的缺乏也是停車位緊張爭奪的一個重要導火線，這一原因在此不須贅述?！踩场⒆≌^(qū)建設和物業(yè)管理中停車管理不到位加劇了“停車難〞。張東輝,張少峰.居住小區(qū)停車問題研究[J].中外建筑,2004,2.從住宅小區(qū)建設和小區(qū)管理來看，也存在引發(fā)小區(qū)“停車難〞的多種因素。具體表現(xiàn)在：一是車庫建設、銷售行為不標準。開發(fā)商在小區(qū)建設中，一方面是車庫沒有按規(guī)劃指標建設到位，另一方面，已建成的車庫，大多也沒有完全出售。對主權尚屬于開發(fā)商的車庫，局部出租給業(yè)主使用，局部處于待售〔租〕狀態(tài)被閑置不用，隨著房價上漲，出租的價格也較高，許多業(yè)主不愿買、租，形成地上車位緊張、地下車位空閑的狀況。還有一局部車庫出租后被改為店面或倉庫。二是停車收費不盡合理，價格導向作用不強。三是業(yè)主自治作用沒有得到有效發(fā)揮。對小區(qū)停車矛盾，許多物業(yè)管理企業(yè)都要求業(yè)主委員會制定管理方法，但卻因多種原因，業(yè)主委員會沒能做出決策，有的是有車族與無車族意見不一，難以統(tǒng)一。四是物業(yè)公司管理不力或車主不自覺，導致小區(qū)道路、場地、出入口、休閑景點，綠化帶等亂停亂放現(xiàn)象較為嚴重。由于“停車難〞引發(fā)的住宅小區(qū)亂停車和車主侵占公開空間，激發(fā)了局部居民間利益沖突和糾紛投訴。調查顯示，居民認為目前政府在標準小區(qū)物業(yè)管理方面最需要做的事，第一就是解決小區(qū)目前普遍存在的停車難、亂停車問題，其次才是標準物管收費標準等。三、國外關于小區(qū)停車位的管理探討馮小雪.關于居住區(qū)停車問題的思考－西安居住小區(qū)停車問題調研分析[J].工業(yè)建筑,2006，〔21〕.馮小雪.關于居住區(qū)停車問題的思考－西安居住小區(qū)停車問題調研分析[J].工業(yè)建筑,2006，〔21〕.西方各國解決城市交通緊張的戰(zhàn)略和政策從20世紀70年代以后發(fā)生了較根本的變化,從熱衷于追求供需平衡轉向大力加強需求管理,從鼓勵小汽車交通的飛速開展到明確多種客、貨運交通方式的協(xié)調開展,所取得的成效都是值得總結和借鑒的。美國在住宅小區(qū)停車方面美國積極推進夜間路邊停車。有些住宅小區(qū)停車位缺乏,但小區(qū)周圍道路在夜間流量小,利用率低。小區(qū)的用戶可以在下班后將愛車停在路邊。對路邊停車費的收取,利用咪表采取分時間分地點進行有區(qū)別的收費。比利時擁有的固定停車場占地面積至少已經相當于全部建筑物占地的40%,因為地上空間有限,故建設了相當多的地下深層停車場。在類似布魯塞爾這樣的比利時大城市,新建住宅必須在地下建設至少與住戶數(shù)量相匹配的車庫,這樣就很好的解決了住宅小區(qū)車位缺乏的問題日本最主要的方法是推行“擁車者自備車位〞政策,通過嚴格審批購車者提供的泊位供給狀況平衡停車供需矛盾,并通過以下措施解決停車問題。四、解決小區(qū)停車難的對策和建議1.合理規(guī)劃停車位，開展多元化建設徐海燕,林恒.居住區(qū)停車對策[J].住宅科技,2004,〔12〕.徐海燕,林恒.居住區(qū)停車對策[J].住宅科技,2004,〔12〕.根據(jù)城市現(xiàn)狀和未來車輛開展速度，制定停車場的規(guī)劃和建設意見，大、小地域統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，注重停車位使用最優(yōu)率，并由政府、房地產企業(yè)、街道社區(qū)辦分段完善停車場的建設。政府投資建設公共停車場，以緩解公共區(qū)域車位缺乏的問題；房地產企業(yè)保證新建小區(qū)的停車場配建；街道社區(qū)辦解決舊區(qū)的停車場管理與改造。鼓勵民間資金和開發(fā)企業(yè)修建公共停車場，政府對其選址、規(guī)模進行指導，給予地價、報建費用等方面的優(yōu)惠政策，本著誰投資誰受益的原那么，使其建設落到實處；對于新建小區(qū)的停車場配建要按規(guī)定強制執(zhí)行，且政策上適當扶持。注重建設的靈活多樣性，因地制宜、管改建并蓄。利用城區(qū)零星適中的土地增建停車設施；結合道路交通整治，因地而異的建立一側或兩側劃線停車帶，或設立夜晚限時停車帶；充分利用居住區(qū)內的消極空間改建停車場；注重開發(fā)地下車庫的同時開展地面立體式停車場，高效利用土地資源。2.建立居住區(qū)“P+R〞模式張秀媛.大城市停車換乘〔P+R〕系統(tǒng)建設相關問題研究[J].城市停車,2007,(1).張秀媛.大城市停車換乘〔P+R〕系統(tǒng)建設相關問題研究[J].城市停車,2007,(1).通過對城市“P+R〞模式的分析，就我國公交系統(tǒng)不夠完善的現(xiàn)狀，我們認為可以借鑒城市停車換乘系統(tǒng)，對規(guī)模較大的居住區(qū)建立居住區(qū)“P+R〞模式，以緩解汽車對居住區(qū)的影響。居住區(qū)“P+R〞模式示意圖如下圖，居住區(qū)“P+R〞模式是以居住區(qū)為單位，根據(jù)其規(guī)模、地理位置、交通系統(tǒng)等因素，在居住區(qū)周圍合理選址、統(tǒng)籌規(guī)劃，分別建立規(guī)模和效勞半徑適中的大型〔立體〕停車庫，同時停放機動車和非機動車；私家車不能進入居住區(qū)內部。居住區(qū)內交通方式為：有車居民首先從居住地步行，再乘坐非機動車或公交車到相應停車庫換乘私家車；無私家車居民從居住地步行、乘坐非機動車或公交車直達目的地。停車庫實行公有制，由政府委托居委會管理，統(tǒng)一收費，其收入可用于完善城市公交系統(tǒng)。3.加強小區(qū)停車管理，使之科學化、標準化劉冰.上海城市停車問題的對策研究[J].城市規(guī)劃匯,2002，〔2〕.劉冰.上海城市停車問題的對策研究[J].城市規(guī)劃匯,2002，〔2〕.要多方協(xié)作，密切配合，標準管理，切實解決小區(qū)停車難和亂停車問題。一是政府的規(guī)劃、交通、市政、物業(yè)管理等部門進一步加強對住宅小區(qū)的停車管理，制定相關政策化解停車矛盾。二是加強對開發(fā)商銷售行為的監(jiān)管，新建小區(qū)的停車設施在最低規(guī)劃指標內的，作為非營業(yè)性公建配套設施認定，一律列入商品房開發(fā)本錢，不得對外銷售，配建的車位要以保本微利的價格出售給業(yè)主；凡購置的車位，不得用于盈利性經營，不得改變其使用功能。三是物業(yè)公司要加強對小區(qū)停車管理，結合實際，配合業(yè)主大會共同制定小區(qū)停車管理制度，針對小區(qū)車多庫少的實際情況，對小區(qū)道路進行合理劃線，實行定時單側停車、單向行駛的形式，確保行車路線暢通，提高小區(qū)車位利用率，切實做好小區(qū)車輛通行和停放秩序的管理。四是充分發(fā)揮業(yè)主自治作用，催促物業(yè)管理企業(yè)加強車輛停放管理。五是針對局部小區(qū)因停車場(庫)租金售價較高，業(yè)主寧愿停在小區(qū)地面道路而使現(xiàn)存停車場(庫)空位情況，應逐漸取消道路上停車“趕鳥入籠〞。六是提高停車場設施管理水平，做到場地設施布置標準化、環(huán)境生態(tài)化、設施自動化。將先進技術應用于停車場的自動化管理系統(tǒng)之中。4.標準小區(qū)停車位分配方法據(jù)了解，目前小區(qū)共有停車位還沒有標準的分配方法。各個小區(qū)分配方法可謂五花八門，如時間順序選定法、物業(yè)公司指定法、抓鬮法、定期輪換法等。因停車位分配不公而引起的矛盾和糾紛時有發(fā)生。筆者曾經管理的小區(qū)也有這種現(xiàn)象。為防止此類現(xiàn)象的發(fā)生，共有停車位的分配方法必須遵循公平、公正、公開的原那么；同時，正如小區(qū)公共水電費的分攤方法一樣，有關主管部門應制定標準性文件來指導小區(qū)停車位的分配。五、總結居住小區(qū)的停車問題是一個比擬復雜、綜合性較強的問題,需要政府各部門與房地產開發(fā)投資部門,共同配合,視為居住小區(qū)內的根底設施,從規(guī)劃層面做起,直接落實到居住小區(qū)的開發(fā)建設中。對于住宅小區(qū)的車位租售,建議以租為主,并且是長期租賃。之所以這樣建議是因為出于對現(xiàn)狀的考慮,一是住宅小區(qū)車位供給嚴重缺乏,二是現(xiàn)在車位的售價不合理,價格偏高。面對這樣的現(xiàn)狀,如果不限制車位的出售,住宅小區(qū)將車位全部售出,將導致?lián)碛兴郊臆嚩鴽]有買到車位的業(yè)主和在小區(qū)車位售罄后入住的有車一族無處停車,而售出的車位往往達不到百分之百的利用率。車位出售必須以小區(qū)車位的配建指標高為根底,在保證了小區(qū)車位供給的前提下,才可以出售車位?？紤]到開發(fā)商的積極性,可以規(guī)定小區(qū)中一定比例的車位可以用來出售,其余的應用于租賃,結合目前現(xiàn)狀,建議將小區(qū)車位的一半以上用來租賃,其余出售。在提高住宅小區(qū)配建指標方面,建議按住宅面積進行配位;建議政府部門出臺優(yōu)惠政策,諸如減免土地出讓金、稅收等優(yōu)惠政策,降低投資人的建設本錢,從而鼓勵社會資金進入停車場建設;建議物價部門適當放開住宅停車限租價,減少車位出租本錢回收期;并適當限制車位售價,鼓勵開展商開展出租住宅停車位,減緩停車難。鼓勵按照“誰投資誰收益〞的原那么,經有關部門批準在居住區(qū)內引進立體停車技術增設停車位。六、附件調查問卷一、根本情況S1區(qū)屬：

黃浦區(qū)

盧灣區(qū)

海淀區(qū)

徐匯區(qū)

長寧區(qū)

靜安區(qū)

普陀區(qū)

閘北區(qū)虹口區(qū)楊浦區(qū)浦東區(qū)寶山區(qū)嘉定區(qū)閔行區(qū)松江區(qū)青浦區(qū)金山區(qū)南匯區(qū)奉賢區(qū)崇明區(qū)

S3您現(xiàn)在居住的住房性質？

租房

自購產權房

自購小產權房

單位分房

集體公寓

S4您本人或您的家庭是否擁有汽車？

有

沒有

S5您現(xiàn)在停車的車位性質是？

租賃,租金元/年

購置,價格元/個

S6您現(xiàn)在在小區(qū)的停車性質是？

固定車位

臨時車位隨機停車

二、車位是否充足Q2-1是否因為車位缺乏，有車輛占道停車或停在車位外面的情況？

經常有

較少有

沒有

Q2-2物業(yè)是否有將小區(qū)內綠化帶改建為車位的情況？

有，情況很嚴重

有，不太嚴重

沒有

Q2-3小區(qū)內共有道路是否有被物業(yè)劃定為停車位的情況？

有

沒有

Q2-4業(yè)主間是否有因爭搶停車位〔非固定車位〕發(fā)生糾紛的情況？

經常有較少有沒有

三、車位管理和收費Q3-1小區(qū)居民是否因為車位距離房屋太遠而覺得停車不便利？

全部居民都覺得便利

大局部便利

大局部不便利

全部不便利

不好說

Q3-2物業(yè)公司是否將車位分為流動車位和固定車位？

是

否

Q3-3您所在小區(qū)流動車位的收費方式和標準如何?

按月收取,每月

按天收取,每天

按小時收取,每小時

Q3-4您對現(xiàn)在使用的車位的租金或購置費用如何評價？

太高了，無法承受有些高，較難承受不太高，可以承受不高，輕松接受

Q3-5對物業(yè)車位管理和效勞的滿意度如何？

很滿意

較滿意

一般

較不滿意很不滿意

Q3-6是否因為停車跟物業(yè)管理人員發(fā)生過糾紛？

有過

沒有過

不記得了

Q3-7小區(qū)是否有其他業(yè)主因為停車不便跟物業(yè)