土地估價技術(shù)報告規(guī)范

“土地估價技術(shù)報告（文字式）”的基本內(nèi)容及其說明[一]封面封面內(nèi)容和格式如下：土地估價技術(shù)報告[封面標(biāo)題]項(xiàng)目名稱：受托估價單位：土地估價報告編號：土地估價技術(shù)報告編號：提交估價報告日期：[二]正文正文內(nèi)容和格式如下：土地估價技術(shù)報告[正文標(biāo)題]第一部分總述[分標(biāo)題]一、估價項(xiàng)目名稱二、委托估價方三、受托估價方四、估價目的五、估價依據(jù)六、估價基準(zhǔn)日七、估價日期八、地價定義九、估價結(jié)果十、需要特殊說明的事項(xiàng)十一、土地估價師簽字十二、土地估價機(jī)構(gòu)估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：（機(jī)構(gòu)公章）XXXX年XX月XX日第二部分估價對象描述及地價影響因素分析[分標(biāo)題]一、估價對象描述1、土地登記狀況[同“土地估價報告”文字式]2、土地權(quán)利狀況[同“土地估價報告”文字式]3、土地利用狀況[同“土地估價報告”文字式]二、地價影響因素分析[說明影響估價對象地價水平的因素]1、一般因素[同“土地估價報告”文字式]2、區(qū)域因素[同“土地估價報告”文字式]3、個別因素[同“土地估價報告”文字式]第三部分土地估價[分標(biāo)題]一、估價原則二、估價方法與估價過程[要求說明估價方法選擇依據(jù)和每種方法的估價過程][應(yīng)根據(jù)估價對象特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)《規(guī)程》選取適宜的估價方法（市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等）。要求在一項(xiàng)估價中所選方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據(jù)。同時，各種估價方法的應(yīng)用過程還應(yīng)分別滿足《規(guī)程》的相應(yīng)要求][在選擇估價方法時，如估價對象位于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)，基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之外，可以選擇采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，參照基準(zhǔn)地價的末級地價進(jìn)行評估]（一）市場比較法[應(yīng)用此種方法估價，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇相似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較修正后，確定待估土地的價格。要求比較實(shí)例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實(shí)例與估價對象屬于同一供需圈、用途一致、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實(shí)例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下具體要求：1、比較實(shí)例選擇。要求比較實(shí)例至少有三個，選擇的實(shí)例與估價對象應(yīng)屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時間與估價基準(zhǔn)日相差不超過3年、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域，所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并具體說明十六的位置、用途、面積、土地等級、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況和交易價格等。2、因素選擇。估價時選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素，包括交易時間、交易情況、交易方式、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、離市中心距離、交通條件、環(huán)境條件、集聚狀況、容積率、宗地面積。不同用途的因素選擇應(yīng)有所不同，具體因素選擇可參照《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》。以上因素與報告第二部分所分析的地價影響因素相一致，不得漏掉重要因素，必要時應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。3、因素條件說明。具體說明估價對象和比較實(shí)例的各因素條件，列表如下：表一比較因素條件說明表估價對象比較因素估價對象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三實(shí)例四……..交易時間交易情況交易方式土地使用年限土地用途區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況離中心距離/km交通條件環(huán)境條件……個別因素容積率宗地面積規(guī)劃形狀……上表中所列因素應(yīng)根據(jù)不同用途，并結(jié)合實(shí)際調(diào)查情況和估價對象的特點(diǎn)確定，因素描述的應(yīng)是比較因素的具體條件和具體內(nèi)容，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定要使用量化指標(biāo)，如距離市中心距離應(yīng)注明具體距離為多少；無法量化的指標(biāo)，也必須具體描述，如基礎(chǔ)設(shè)施狀況用生地（或達(dá)到開工建設(shè)條件）、宗地紅線三通一平、五通一平、七通一平來描述。估價對象和比較實(shí)例的各項(xiàng)說明要客觀、具體，其中估價對象的因素條件說明要與第二部分影響地價的因素分析相一致，不能前后矛盾。4．編制比較因素條件指數(shù)表為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)差異折算為反映價格差異的因素條件指數(shù)，并編制比較因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以估價對象的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價對象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)。在說明確定依據(jù)時，應(yīng)以地產(chǎn)市場情況（如市場交易實(shí)例、基準(zhǔn)地價修正體系、地產(chǎn)市場水平、市場變化趨勢等）和估價對象特點(diǎn)為基礎(chǔ)，根據(jù)估價人員的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律、法規(guī)等規(guī)定的，應(yīng)說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)內(nèi)容、文號及批準(zhǔn)時間等。列表表示如下：表二比較因素條件指數(shù)表估價對象比較因素估價對象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三實(shí)例四……..交易時間交易情況交易方式土地使用年限土地用途區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況100102989296離市中心距離/km交通條件環(huán)境條件……個別因素容積率宗地面積/m2100100989696宗地形狀規(guī)劃條件……5．因素修正在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行比較實(shí)例估價期日修正、交易情況、因素修正及年期修正，即將估價對象的因素條件指數(shù)與比較實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù)，列表表示如下：表三比較因素修正系數(shù)表估價對象比較因素實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三實(shí)例四……..交易價格/元/平方米交易時間交易情況交易方式土地使用年限土地用途區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況離市中心距離/km100/102100/98100/92100/96交通條件環(huán)境條件……個別因素容積率宗地面積/m2100/100100/98100/96100/96宗地形狀規(guī)劃條件……比準(zhǔn)價格/元/平方米估價對象評估價格[注：表中所列比較因素、因素說明及修正系數(shù)僅表示修正方向，具體內(nèi)容及修正幅度需依照《規(guī)程》和相應(yīng)分析確定]6．實(shí)例修正后的地價計算經(jīng)過比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修理后達(dá)到估價對象條件時的比準(zhǔn)價格，再依據(jù)《規(guī)程》的地價確定方法，最后確定估價對象的價格（二）收益還原法[應(yīng)用此方法估價，要依據(jù)《規(guī)程》規(guī)定程序和方法進(jìn)行，技術(shù)報告中應(yīng)對以下內(nèi)容予以明確說明：1、具體說明實(shí)際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應(yīng)的條件，采用市場比較法，剩余法等求算收益時，應(yīng)根據(jù)各自方法的有關(guān)要求列出計算步驟和計算過程。2、總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項(xiàng)參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)涉及有關(guān)法律、法規(guī)的，要說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時間、文號及內(nèi)容等。3、說明土地純收益的測算依據(jù)和方法。涉及房地產(chǎn)和房屋純收益的，應(yīng)具體說明有關(guān)參數(shù)的選取及計算過程。4、明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。5、說明土地使用年限、收益還原法公式選取和收益價格確定]（三）剩余法[應(yīng)用此方法估價，要依據(jù)《規(guī)程》規(guī)定程序和方法進(jìn)行，技術(shù)報告中應(yīng)對以下內(nèi)容予以明確說明：1、通過分析估價對象條件、利用現(xiàn)狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理等限制條件，確定土地的最佳利用方式。應(yīng)包括確定土地的用途、建筑容積率、綠化覆蓋率、建筑布局、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑高度等項(xiàng)內(nèi)容。2、明確估價對象開發(fā)完成后的利用方式（買賣、出租等）及依據(jù)目前市場狀況估算的不動產(chǎn)總價，并說明估算方法及依據(jù)。3、對計算中所采用的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用要說明其確定的方法和依據(jù)；對開發(fā)周期、利息、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和開發(fā)商利率等要說明其選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。4、說明計算公式、計算過程和結(jié)果]（四）成本逼近法[就用此種方法估價，要求按照《規(guī)程》的規(guī)定程序和方法進(jìn)行，并需明確以下有關(guān)內(nèi)容：1、要詳細(xì)說明土地取得費(fèi)的各組成項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說明其確定的依據(jù)。有文件依據(jù)的，應(yīng)首先符合國家性法律、法規(guī)等，不合理收費(fèi)不應(yīng)作為依據(jù)。同時要說明所依據(jù)文件的名稱、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時間及文件中有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；沒有文件依據(jù)的，如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T有關(guān)的政府部門證明，涉及到當(dāng)?shù)夭煌瑓^(qū)域的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，要在對估價對象所在區(qū)域進(jìn)行充分調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上（如調(diào)查征地實(shí)例），分析后確定客觀取得費(fèi)用，并說明原因。2、明確估價對象的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說明依據(jù)。有文件依據(jù)的，說明文件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時間及內(nèi)容等，沒有文件依據(jù)的，應(yīng)通過對地產(chǎn)市場中開發(fā)費(fèi)用的調(diào)查，確定的開發(fā)費(fèi)用能反映當(dāng)?shù)氐钠骄_發(fā)水平。3、貸款利息、投資回報率、土地還原利率的確定，要在技術(shù)報告中說明依據(jù)的資料及其來源、分析計算過程及結(jié)果。4、說明成本價格基礎(chǔ)上的土地增值的確定方法和依據(jù)。5、根據(jù)估價對象的區(qū)域因素、個別因素條件進(jìn)行區(qū)位修正，因素說明應(yīng)與第二部分的地價影響因素相一致，具體格式可參照基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中的修正體系。6、說明土地價格的確定方法和結(jié)果]（五）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法[應(yīng)用此方法進(jìn)行估價，應(yīng)按《規(guī)程》規(guī)定的程序和方法進(jìn)行。在技術(shù)報告中應(yīng)對如下事項(xiàng)予以明確說明：1、具體說明采用的基準(zhǔn)地價的公布（或制定）時間、批準(zhǔn)文號、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵及其利用基準(zhǔn)地價計算宗地價格的公式等?；鶞?zhǔn)地價內(nèi)涵是指在一定基準(zhǔn)日、設(shè)定的土地開發(fā)程度、設(shè)定的土地用途、法定最高年限的區(qū)域平均土地使用權(quán)價格。2、說明宗地位置、用途及估價對象所在級別或區(qū)域的基準(zhǔn)地價和對應(yīng)的因素修正系數(shù)表及因素條件說明表，并注明來源及依據(jù)。3、說明估價對象各因素具體條件，應(yīng)按因素修正系數(shù)表的內(nèi)容具體列出。具體形式可參見市場比較法中因素條件說明表。4、確定估價對象各因素修正系數(shù)和綜合修正系數(shù)。5、說明年期、期日及其他影響地價因素間的差別和相應(yīng)的修正系數(shù)6、對基準(zhǔn)地價修正得到宗地地價。當(dāng)估價對象設(shè)定的土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價設(shè)定的土地開發(fā)程度不相一致時，應(yīng)進(jìn)行土地開發(fā)程度修正。三、地價的確定1、地價確定