2022年《房地產(chǎn)估價案例與分析》?？荚嚲?

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問答題（共5題，共5分）

1.某企業(yè)一幢4層辦公大樓于3年前抵押給銀行，獲得貸款700萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)，用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無力償還債務(wù)，債權(quán)人申請以拍賣變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償。若進(jìn)行拍賣底價評估，試選擇兩種主要的評估方法，并寫出該大樓拍賣底價評估的技術(shù)路線。

2.張某在2022年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔(dān)。

1.評估張某權(quán)益價值時，王某是否毀約對房地產(chǎn)價值影響較大。僅就租賃合同分析王某會從哪些方面考慮是否毀約。

2.現(xiàn)需評估王某的權(quán)益價值，簡述技術(shù)路線。

3.甲公司擁有一幢商住綜合樓，該綜合樓于2022年8月底竣工后對外出租。2022年9月，甲公司以該綜合樓為抵押物向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)進(jìn)行評估。2022年6月因修建地鐵需要征收甲公司該綜合樓，再次委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)進(jìn)行評估。請問：兩次估價的基本事項有哪些不同房屋征收估價影響因素有哪些

4.下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分，請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在括號后面空格處的不計分）

××在建工程房地產(chǎn)抵押價值評估報告

封面（略）

致估價委托人函（略）

目錄（略）

估價師聲明（略）

估價假設(shè)與限制條件（略）

房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

一、委托人（略）

二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)（略）

三、估價目的

為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。

四、估價對象

1.區(qū)位狀況（略）

2.實物狀況（略）

3.權(quán)益狀況（略）

五、價值時點

2022年4月18日。

六、價值類型

房地產(chǎn)抵押價值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

七、估價依據(jù)（略）

八、估價方法

估價人員進(jìn)行了實地查勘，通過認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價對象的特點及估價目的。選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價的基礎(chǔ)方法，其中假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值采用比較法估價。

九、估價結(jié)果

經(jīng)測算，估價對象在價值時點2022年4月18日的客觀價值為4794.52萬元。大寫：肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整。

十、注冊房地產(chǎn)估價師（略）

十一、實地查勘期

2022年4月18日。

十二、估價作業(yè)日期

2022年4月16～22日。

十三、變現(xiàn)能力分析（略）

十四、風(fēng)險提示（略）

房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

一、個別因素分析（略）

二、區(qū)域因素分析（略）

三、最高最佳使用分析（略）

四、估價方法選用

估價對象為在建工程。估價人員進(jìn)行了實地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價對象的特點及估價目的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價的基本方法，其估價技術(shù)路線如下：

1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法”，因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價方法之一進(jìn)行估價。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，可將預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常的開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤以及購買估價對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費，求取估價對象的客觀合理價格或價值。

2.估價對象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費用投入，因此采用成本法作為估價方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項必要費用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤之和，求取估價對象的客觀合理價格或價值。

3.對以上兩種方法測算的價格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價對象的總價值和單位價值。

五、估價測算過程

（一）假設(shè)開發(fā)法分析測算過程

假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

1.采用的公式

估價對象價格＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－續(xù)建開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費

2.估價對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的測算

運用比較法測算估價對象開發(fā)完成后的價值。

比較法是將估價對象與在價值時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

2.1采用的公式：

2.2所選可比實例（表4－5）。

表4－5可比實例情況表

2.3交易情況修正：

可比實例A、B、C均屬正常交易，交易情況無需修正，交易情況修正系數(shù)均為100／100。

2.4交易日期調(diào)整：

近期××市房地產(chǎn)市場狀況穩(wěn)定，可比實例A、B、C均屬近期交易，交易日期無需調(diào)整，調(diào)整系數(shù)均為100／100。

2.5房地產(chǎn)狀況調(diào)整：

因權(quán)益狀況相同，將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個別因素調(diào)整。

2.5.1區(qū)域因素調(diào)整

根據(jù)可比實例的具體情況，可比實例A、B、C的區(qū)域因素略好于估價對象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價對象進(jìn)行打分比較。得到可比實例A、B、C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為100／101、100／102、100／103（具體比較情況見表4－6）。

表4-6個別因素調(diào)整表

2.5.2個別因素調(diào)整

根據(jù)可比實例的具體情況，可比實例A、B的個別因素略差于估價對象，可比實例C的個別因素略優(yōu)于估價對象。將個別因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價對象進(jìn)行打分比較，得到可比實例A、B、C個別因素調(diào)整系數(shù)分別為100／102、100／102、100／97（具體比較情況見表4-6）。

2.6比較修正計算（見表4－7）：

表4.7比較法修正計算表

從測算結(jié)果來看，三個可比實例的比較價格水平差異不大，因此采用簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法測算結(jié)果：

（3009＋2980＋2963）／3＝2984元／m2

2.7預(yù)計開發(fā)完成后的總價值：

估價對象規(guī)劃總建筑面積為47799.8m2，其中地下建筑面積7979m2作為設(shè)備用房等，不能對外銷售，可銷售建筑面積為39820.80m2。故估價對象預(yù)計建成后的總價值為：

2984×39820.80＝11882.53萬元

3.繼建開發(fā)成本的測算

估價對象共4棟，其中編號第28棟總建筑面積為24578.00m2（含地下建筑面積3998.00m2），第21、22、23棟總建筑面積23221.80m2（含地下建筑面積3981.00m2）。經(jīng)現(xiàn)場查勘，第28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆筑工程，第21、22、23棟正在進(jìn)行基礎(chǔ)灌筑工程。

3.1續(xù)建建筑安裝工程費。

根據(jù)××市造價管理站《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程2022年一季度造價指數(shù)的通知》（××建價字[2022]10號），鋼混高層住宅樓本期建安造價指標(biāo)為873.18～970.2元/m2，本次評估取900元／m2。另外，依據(jù)以上文件，樁基礎(chǔ)增加值為80元/m，一般水電安裝增加值為30元/m2，消防設(shè)備及安裝增加值為10元／m2，電梯及安裝增加值為50元／m2，則續(xù)建工程成本為：

24578.00×（900.00＋30＋10＋50）＋23221.80×（900＋80＋30＋10＋50）＝4917.95萬元

3.2室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費。

根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，按用地面積取30元/m2，估價對象用地面積為23667.00m2。

則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：

30×23667.00＝71.00萬元

3.3估價對象的續(xù)建成本合計：

4917.95＋71.00＝4988.95萬元

4.管理費用

主要包括工程續(xù)建過程中的管理人員工資等必要支出，按市場平均水平取續(xù)建成本的3％。

4988.95×3％＝149.67萬元

5.銷售稅費

包括廣告宣傳費用及營業(yè)稅等，依據(jù)類似項目平均標(biāo)準(zhǔn)，取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的8％。

11882.53×8％＝950.60萬元

6.開發(fā)利潤

××置業(yè)公司的投資直接成本利潤率15％，續(xù)建成本為4988.95萬元，開發(fā)利潤為：

4988.95×15％＝748.34萬元

7.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費

主要包含契稅及印花稅等，為：在建工程價值×4.1％。

8.運用假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果

假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果為：

（11882.23－4988.95－149.67－950.60－748.34）／（1＋4.1％）＝4845.98萬元

（二）成本法分析測算過程

成本法是求取估價對象在價值時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本估價對象為在建工程，折舊為零。

采用的公式：

估價對象價格＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤

1.土地取得成本

運用基準(zhǔn)地價修正法求取估價對象土地價格，并測算相關(guān)稅費。

土地取得成本單價＝1717.18元/m2（計算過程略）

估價對象用地面積為23667.00m2，則估價對象土地總價為：1717.18×23667.00＝4064.05萬元

2.開發(fā)成本

2.1勘察設(shè)計等前期工程費及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費39.82萬元（計算過程略）。

2.2基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

基礎(chǔ)設(shè)施配套費包括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)狻崃Φ鹊慕ㄔO(shè)費。根據(jù)××市近期公布的收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費為80元/m2（按建筑面積），則合計318.57萬元。

2.3建筑安裝工程費。

估價對象已建部分建筑安裝工程費為：196.62萬元。

則估價對象開發(fā)成本為：39.82＋318.57＋196.62＝555.01萬元

3.管理費用

管理費用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。經(jīng)調(diào)查，管理費一般為開發(fā)成本的2％～4％，本次評估取其中間值，即按開發(fā)成本的3％計取。

555.01×3％＝16.65萬元

4.投資利息

按正常開發(fā)進(jìn)度，整個項目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。利率取一年期貸款利率5.76％。

555.01×[（1＋5.76％）1.5/2－1]＝23.81萬元

5.銷售稅費

估價對象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費。

6.開發(fā)利潤

經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本平均利潤為15％，本次評估取利潤率15％。

555.01×15％＝83.25萬元

7.運用成本法的估價結(jié)果

4064.05＋555.01＋16.65＋23.81＋83.25＝4742.77萬元

六、估價結(jié)果確定

運用假設(shè)開發(fā)法測算的價格為4846.27萬元，運用成本法測算的價格為4742.77萬元。根據(jù)估價目的，確定假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果權(quán)重為50％，成本法估價結(jié)果權(quán)重為50％，則估價對象房地產(chǎn)價值為：

4846.27×50％＋4742.77×50％＝4794.52萬元

則估價對象房地產(chǎn)價值為4794.52萬元，大寫：肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整。

5.指出并改正下面估價報告片段中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）

某城市一臨街商業(yè)鋪面征收補償估價報告（節(jié)選）

估價對象為某城市一臨街商業(yè)鋪面，因舊城改造列入征收范圍，并于2022年8月30日發(fā)布了房屋征收公告。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2022年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價，估價作業(yè)日期為2022年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2022年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實地查勘。由于該商鋪權(quán)利人不同意征收，拒絕估價師進(jìn)入內(nèi)部拍照調(diào)研，該征收報告的附件如下：

（九）附件

1.估價委托書復(fù)印件。

2.估價對象位置示意圖。

3.實地查勘的外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片。

因當(dāng)時人拒絕，未進(jìn)行實地查勘的估價對象內(nèi)部狀況，作為估價假設(shè)中的依據(jù)未定事項假設(shè)在估價報告中說明。

4.估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件。

5.估價對象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況，該商鋪還有3萬未還的抵押貸款，并附反映估價對象法定優(yōu)先受償款的資料。

6.可比實例位置圖和外觀照片。

7.估價所依據(jù)的其他文件資料。

8.房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和估價資質(zhì)證書復(fù)印件。

9.注冊房地產(chǎn)估價師估價資格證書復(fù)印件。

單選題（共10題，共10分）

6.某公司2022年9月，在南京購買了一間寫字樓，位于25層商務(wù)寫字樓的頂層，由于嚴(yán)重漏雨，影響了公司的正常經(jīng)營。

下列關(guān)于房地產(chǎn)損害賠償估價的表述中，正確的是（）。

A.損害賠償估價包括正價值估價和負(fù)價值估價，不包括相關(guān)經(jīng)濟損失估價

B.損害賠償估價容易找到類似損害的賠償實例

C.損害賠償估價對建筑專業(yè)知識要求更高，需要大量專業(yè)幫助，需要損害程度鑒定

D.對不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可考慮采用比較法進(jìn)行估價

7.某公司2022年9月，在南京購買了一間寫字樓，位于25層商務(wù)寫字樓的頂層，由于嚴(yán)重漏雨，影響了公司的正常經(jīng)營。

若某公司不退房，要求開發(fā)商修復(fù)，則本項目最適宜采用的損害賠償估價方法是（）。

A.收益資本化法

B.修復(fù)費用法

C.賠償實例比較法

D.損害前后差價法

8.某公司2022年9月，在南京購買了一間寫字樓，位于25層商務(wù)寫字樓的頂層，由于嚴(yán)重漏雨，影響了公司的正常經(jīng)營。

評估時應(yīng)考慮的補償費用不包括（）。

A.拆除工程費

B.修繕工程費

C.恢復(fù)工程費

D.修復(fù)期間的損失營業(yè)額

9.A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請，申請最終得到批準(zhǔn)?，F(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C房地產(chǎn)估價機構(gòu)，進(jìn)行了在建工程評估。

估價機構(gòu)應(yīng)首先審核該在建工程的合法性，要求委托人提供（）。

A.原規(guī)劃審批文件

B.后修改的規(guī)劃審批文件

C.向建設(shè)管理部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請

D.國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證

10.A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請，申請最終得到批準(zhǔn)?，F(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C房地產(chǎn)估價機構(gòu)，進(jìn)行了在建工程評估。

對于臨街商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)完成后價值評估，適宜采用（）方法。

A.臨街商業(yè)房地產(chǎn)交易較活躍，適宜比較法

B.臨街商業(yè)房地產(chǎn)出租實例較多，適宜收益法

C.臨街商業(yè)房地產(chǎn)交易較活躍，出租實例多，既可選用比較法，也可選用收益法

D.臨街商業(yè)房地產(chǎn)的建造成本資料完善，適宜成本法

11.A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請，申請最終得到批準(zhǔn)?，F(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C房地產(chǎn)估價機構(gòu)，進(jìn)行了在建工程評估。

若C房地產(chǎn)估價機構(gòu)為二級資質(zhì)，則其不可以從事的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)是（）。

A.公司上市

B.司法鑒定

C.城鎮(zhèn)房屋拆遷

D.在建工程抵押

12.A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請，申請最終得到批準(zhǔn)。現(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C房地產(chǎn)估價機構(gòu)，進(jìn)行了在建