科技館物業(yè)服務投標方案（技術方案）

科技館物業(yè)管理投標方案第一章物業(yè)服務整體設想及策劃 第一節(jié)需求分析 一、項目概況 二、物業(yè)服務內(nèi)容 三、設備、物資配置要求 第二節(jié)物業(yè)服務設想策劃 一、總體目標及規(guī)劃設想 二、本項目管理特點 三、項目管理重點和難點分析 四、管理服務整體模式 第二章物業(yè)服務各項承諾 第一節(jié)物業(yè)工作人員承諾 一、作業(yè)員工承諾 二、物業(yè)管理人員承諾 第二節(jié)物業(yè)單位服務承諾 第三節(jié)服務質(zhì)量承諾 第四節(jié)物業(yè)服務安全文明保障承諾 一、消防安全承諾 二、物業(yè)文明服務承諾 三、服務過程安全承諾 第五節(jié)物業(yè)售后服務承諾 第六節(jié)物業(yè)服務承諾概述 工2第三章人員配備及管理方案 第一節(jié)項目管理機構 一、項目組織機構管理模式 二、人員定崗原則 三、組織機構圖 四、各人員配備情況 第二節(jié)各人員崗位職責 一、物業(yè)負責人管理職責 二、物業(yè)經(jīng)理崗位職責 三、辦公室崗位職責 四、安保部門職責 六、綠化管護人員崗位職責 七、工程維修部職責 第三節(jié)人員培訓方案 一、管理人員培訓 二、培訓的目的和意義 三、培訓方式、目標 五、保潔人員培訓內(nèi)容 六、安保人員培訓內(nèi)容 七、人員安全培訓 八、人員作業(yè)行為規(guī)范 3 第四章項目擬投入的物資設備 第一節(jié)物資設備投入原則 一、準備原則 二、機械設備的組織 第二節(jié)擬投入的設備介紹 一、基礎工具 二、保潔工具 三、綠化工具 五、工具設備日常檢查標準 九、綠化機械管理程序 第五章安保服務管理方案 第一節(jié)保安管理措施 一、工作規(guī)范 二、保安人員儀容儀表 第二節(jié)公共秩序維護管理方案 一、管理目標 二、安全管理內(nèi)容 三、安全管理手段和方式 4 六、車輛安全管理 七、保密安全管理 第三節(jié)保安工作流程 二、巡邏崗工作流程 三、監(jiān)控崗工作內(nèi)容 第六章維修服務管理方案 第一節(jié)維修服務概述 一、維修流程 二、維修原則 第二節(jié)水電維修方案 一、水池、水箱的修護 二、給排水設備維護保養(yǎng)標準 三、水龍頭的維護技巧 第七章保潔服務管理方案 第一節(jié)廣場保潔方案 一、保養(yǎng)注意事項 二、地面保潔規(guī)范 三、保養(yǎng)程序 5四、廣場設施保潔服務方案 第二節(jié)館內(nèi)公共區(qū)域 一、通道及樓梯臺階及大廳 三、電梯的清潔保潔 五、辦公室及貴賓室 六、玻璃門、窗、幕墻 九、地下室樓道、地面 十、其他細節(jié)部位 第三節(jié)環(huán)境消殺方案 一、滅蚊、蠅、蟑螂工作 二、滅鼠工作 三、消殺工作的管理與檢查 第四節(jié)保潔工作流程圖 一、室內(nèi)保潔流程圖 二、外場保潔流程圖 三、滅四害用藥作業(yè)流程圖 四、垃圾清運工作業(yè)流程圖 第八章綠化服務管理方案 第一節(jié)物業(yè)綠化養(yǎng)護規(guī)范 6二、適用范圍 三、職責 第二節(jié)物業(yè)日常綠化養(yǎng)護方案 一、管護計劃 六、灌木叢養(yǎng)護方案 十、樹木病蟲害防治 十一、花樹的病蟲害防治 十二、日常綠化養(yǎng)護檢查表 第九章物業(yè)各項管理制度 第一節(jié)人員管理制度 一、駕駛員管理制度 二、秩序維護員管理制度 三、保潔人員管理制度 六、工程維修部人員管理制度 7第二節(jié)設備管理制度 一、設備使用制度 二、設備操作制度 三、設備維護保養(yǎng)制度 四、項目維修管理制度 第三節(jié)檔案管理制度 一、檔案管理部門 二、檔案管理內(nèi)容 三、檔案記錄表格 第十章物業(yè)服務保障體系 第一節(jié)安全服務保障措施 一、組織計劃 四、安全管理措施 第二節(jié)保潔質(zhì)量保證體系 一、領導機制 二、管理機制 三、激勵機制 第三節(jié)安保質(zhì)量保障措施 一、服務質(zhì)量控制措施 8二、服務質(zhì)量的檢查與改進措施 334第十一章項目應急預案 第一節(jié)應急總預案 一、應急預案原則 二、急救常識培訓 三、物資準備 第二節(jié)保潔應急預案 一、重大活動、節(jié)假日保潔預案 二、特殊時期廁所保潔的措施 第三節(jié)農(nóng)藥中毒應急預案 一、農(nóng)藥中毒處理 二、農(nóng)藥中毒預防 第四節(jié)綠化管理應急預案 一、旱季措施 二、意外災害措施 六、大風天氣措施 第五節(jié)機械傷害應急預案 一、應急措施 二、預防措施 9第六節(jié)意外觸電應急預案 一、預防措施 二、應急措施 本方案目錄中的內(nèi)容在文檔內(nèi)均有詳細闡述，如說明三、如招標文件評分標準要求“人員配備及管理方案”(一)《物業(yè)管理條例(2018修訂)》;(二)其他法律法規(guī)。(以下內(nèi)容根據(jù)招標文件及項目實際情況進行修改)第一章物業(yè)服務整體設想及策劃第一節(jié)需求分析一、項目概況方米，總建筑面積XX平方米，地處XX首府政治、經(jīng)濟、文設施。以“探索科技創(chuàng)新”為主題的XX科技館，對提高公眾科學文化素質(zhì)，促進社會經(jīng)濟發(fā)展和科技進步具有十分重要的意義。作為現(xiàn)代化的科普場館和青少年科技活動中心，成為XX科普教育的龍頭和展示廣西的窗口，也成為中國與東盟各國開展科技交流、科普活動和青少年科技教育的XX科技館服務全民科學素質(zhì)建設工作，以提升公眾科學素養(yǎng)、傳播科學思想和文化為宗旨，致力于為公眾和社會提供有理念、有特色、有品質(zhì)的綜合性科普場所和科普服務。XX年XX月被評為國家4A級旅游科技館，XX年XX月被評為全國文明單位。(四)物業(yè)概況：總面積約XXm2,,包括以下區(qū)域：1.XX區(qū)科學技術館主體建筑(包括展廳、辦公室、培訓備間、功能間等);XX區(qū)科學技術館主體建筑(包括負一樓地下室)、廣場(一)秩序安保部(安全保衛(wèi)工作、公共秩序管理和疫情防控):負責XX科技館管轄內(nèi)外全館的安全保衛(wèi)工作、點部位及責任區(qū)域定點守護和24小時安全巡查，設立門崗，(二)工程部(設施、設備的維修與管理):負責XX科技館管轄范圍內(nèi)所有系統(tǒng)設施設備的管理、維護(樓宇、維修與保養(yǎng)),突發(fā)事件的應急處理。負責完成業(yè)主各類展(三)保潔部(保潔綠化服務);負責XX科技館(包廳、展項、展品的日常清潔、除塵和定期消殺工作);負責運(包括東西兩側垃圾集中點和地下室場館內(nèi)產(chǎn)生生活垃圾、建筑垃圾等);負責化糞池、溝渠、水池清洗、四害消(四)客服服務管理：4.保潔部：大、小吸塵器2臺以上；石材地面拋光、打磨機1臺；清潔服務手推車6輛以5.消防控制室至少配備1套滅火防護設備(消防頭盔、呼吸器、安全腰帶、安全繩、消防斧頭等)。第二節(jié)物業(yè)服務設想策劃(一)實施一體化運作，為XX科技館建筑、設施設備、(二)嚴格認真推行并實施規(guī)范化服務，達到細微、周滿意度，使物業(yè)服務綜合滿意率達到98%以(三)建立嚴格規(guī)范的本物業(yè)防火、浸水、治安等應急(四)確保各類設備設施運行良好。設立報修、接待電(五)規(guī)范和完善24小時值班制度，對業(yè)主對物業(yè)服1.接到任何報修10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理(預約除外)。2.如有投訴，在8小時內(nèi)答復處理。二、本項目管理特點通過實地考察和認真細致地研究，參照我們數(shù)年來對各種物業(yè)管理的經(jīng)驗，從優(yōu)秀物業(yè)管理的角度出發(fā)，針對本項目提供了諸多個性的服務內(nèi)容，以期緊密貼合規(guī)劃XX科技(一)整體服務思路：“一個中心、兩個基本點”。1.一個中心：所有服務工作緊緊圍繞科技館這個中心。2.兩個基本點：以強力保障和優(yōu)化形象為基本點。(二)四項服務內(nèi)容：秩序維護+保潔衛(wèi)生+設備維護+(三)整體服務模式：三個重點一體化。“整體形象+強力保障+配套服務”三個重點工作總為一體，在做好日常物業(yè)服務工作的基礎上，多種舉措時刻準備做好應急服務，有效樹立科技館的窗口形象，并強力保障科技館的正常公共秩序。三、項目管理重點和難點分析根據(jù)上述項目概況和功能分析，我司認為該展館項目有確保XX科技館區(qū)域內(nèi)財產(chǎn)安全萬無一失、保密工作萬無一失、人身安全萬無一失、消防管理萬無一失；保障XX科技館設施設備運行良好、維護保養(yǎng)(一)制定科學、規(guī)范的管理制度(二)建立周密的安全管理模式1.堅持24小時值班巡查，力求做到萬無一失。(三)加強消防管理服務由于科技館建設的規(guī)模大、功能多、設備復雜、人員流動頻繁、裝修量大，展品珍貴且易燃，火災隱患因素比較多。因此，科技館對防火要求很高，應特別注意加強對消防工作的管理。加大培訓員工熟悉消防基本知識，掌握防火、救火基本技能，建立明確的防火責任人制，加強防范措施，定期檢查、完善消防設施，落實消防措施，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，徹底消除事故隱患。(四)重視保潔服務本物業(yè)管理公司制定完善的保潔細則，明確需要保潔的保證科技館大廳、電梯、科技館、停車場等場所隨臟隨清，辦公窗口無雜物、灰塵，門窗干凈明亮，茶水室與廁所等場(五)加強設施設備維修保養(yǎng)工作科技館本身規(guī)模較大、物品較多、設備先進，物業(yè)管理人員不僅要具有管理知識，更要具有與之相配套的專業(yè)技術知識，才能做好這些設備的管理和維修保養(yǎng)工作。本物業(yè)管理公司重視對設施設備管理人員的培養(yǎng)，對科技館水電設施 (包括高低壓配電房、專用變壓器、照明系統(tǒng)、上下水管道等各項設施)的全面管理和維修，定期開展專業(yè)知識和技能培訓，制定供水供電的應急措施；特別注重對電梯的保養(yǎng)與維修，對消防系統(tǒng)的檢查、測試和對空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修。此外，本物業(yè)公司建立健全的檢查維修制度，對公共場修及時處理，并定期檢查。做到電梯運轉率不低于98%,應急發(fā)電率達到100%,消防設備完好率達到100%。(六)完善其他配套服務(七)建立有效的服務反饋渠道(八)建立完善的應急預案業(yè)管理公司必須時刻保持警惕，隨時準備應對各種突發(fā)事第二章物業(yè)服務各項承諾第一節(jié)物業(yè)工作人員承諾一、作業(yè)員工承諾物業(yè)公司員工承諾書：(一)認真學習國家法律、法規(guī)以及公司相關規(guī)章制度，學習公司管理人員相關廉潔從業(yè)守則，做一名懂管理、守規(guī)則的合格員工。要處處把自己的形象和公司形象視為一體，牢記公司的規(guī)章制度，不損害公司形象。(二)認真參加各類廉潔建設教育和作風建設教育的學習活動，在工作崗位上加強道德修養(yǎng)，樹立正確的權利觀、利益觀，虛心聽取各方意見，及時改進。堅持個人重大事項報告等制度，自覺向公司匯報個人廉潔從業(yè)工作的情況，自(三)不從部門保護主義、小團體及個人利益出發(fā)，有令不行，有禁不止。(四)潔身自愛，嚴以律己，不以自身工作職位為資源，為獲取個人利益而損害公司利益。拿、卡、要”,提取回扣，有損公司的利益和形象。不用公-款向上級和下屬派送“紅包”,不收受此類“紅包”。一但發(fā)現(xiàn)，自愿按照公司的規(guī)章制度，接受公司的嚴格處理，(六)加強對自己的家庭成員的管教，不利用自己職權(七)在和外界單位往來時，要堅守公司的利益，樹立(八)不以任何理由，違背公司的意愿，刁難來往單位(九)出差辦事，回來要及時述職，如實地報銷開支，(十一)認真按財務管理、物資采購、基本建設的各項(十二)不違反規(guī)定駕駛和使用公車。(十三)不參與任何形式的封建迷信、賭博等活動。(十四)生活中嚴格遵守公司廉潔建設各項禁令和作風(十五)自愿與公司全體同仁一起互相監(jiān)督、互相支持，共同堅守廉潔思想，共同保持良好的廉潔行為。以上承諾接受公司和廣大員工的監(jiān)督。本人如違反承諾，自愿承擔違諾責任和法律后果。承諾人(簽名):工作單位(部門):二、物業(yè)管理人員承諾評價項目目標值計算測定依據(jù)及承諾人員服務物業(yè)管理服務滿意率人員有效投訴率 總人口數(shù)人員投訴處理率管理人員培訓合格率保安服務保安服務滿意率安全管理制度執(zhí)行嚴格性每次抽查內(nèi)容的90%以上合格視為當次抽查合格。每季抽查不合格率=0重大安全責任事故合同期內(nèi)無重大安全責任事故治安案件發(fā)生率火災發(fā)生率(1)杜絕火災發(fā)生。(2)有火警時，遵循應急處理方案程序，消滅于萌芽狀態(tài)。消防緊急疏散演習每2個季度1次。未完成突發(fā)事件達到現(xiàn)場并協(xié)調(diào)相關部門處理5分鐘內(nèi)違章發(fā)生處理率道路車場完好率道路車場完好面積道路、車場總面積房屋及配套設施完好率房屋零修急修及時率報修維修滿意率動力設備完好率動力設備完好率>99%設備故障或事故停機率供配電系統(tǒng)每季發(fā)生故障或事故停機率每季發(fā)生故障或事故停機率電梯每季發(fā)生故障或事故停機率環(huán)境服務綠化完好率保潔率保潔達標面積保潔總面積第二節(jié)物業(yè)單位服務承諾如有幸成為中標供應商，我公司承諾按照以下標準提供一、我司保證提供的人員符合國家有關管理規(guī)定要求，思想合格，無不良行為背景，持有XX公司指定單位出具健康證，符合用工標準，現(xiàn)場上崗人員經(jīng)過面試合格方上崗。二、我司派出的現(xiàn)場保潔管理人員接受XX公司的管理，遵守XX公司各項規(guī)章制度，實施保潔標準作業(yè)流程管理手冊(SOP保潔管理模式),保證保潔工作質(zhì)量達到要求。三、我司教育員工人員禮貌、熱情地為人員服務，我公司保證工作人員不在提供服務期間內(nèi)使用污穢語言、酗酒、吸毒、打架及行為不檢。四、我司教育工作人員增強治安消防意識，注意防火及工作安全，避免失火、跑水及漏電情況發(fā)生。如若我司人員出現(xiàn)任何交通事故、人身安全問題均由我司負責和承擔。七、愛護服務范圍內(nèi)所有設施設備及室內(nèi)各種設施設關社會職能部門(環(huán)衛(wèi)、城管等)處罰，其責任由我司承擔。一切民事、刑事責任。十四、我公司承諾清潔服務標準不低于XX公司要求的清潔服務質(zhì)量標準。十五、我公司保證單位內(nèi)(生活區(qū)、辦公區(qū)、廣場區(qū))有XX人保潔人員(不得超過XX歲),必須給保潔人員繳納第三節(jié)服務質(zhì)量承諾物業(yè)服務質(zhì)量承諾書：我公司本著為本區(qū)XX科技館高度負責的精神，按照相關政策的要求注意提高XX科技館的整體居住環(huán)境質(zhì)量，注重通過加強物業(yè)管理，保護XX科技館建設整體環(huán)境和使用功能長久良好，利于XX科技館的生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境和XX科技館智能化建設，倡導人與自然和諧的家居理念，并通過我們有效的管理模式，用持續(xù)改進的服務過程，遵照法律法規(guī)的要求，最終達到XX科技館的滿意。具體開展工作如下一、物業(yè)公司設有專業(yè)管理人員負責XX科技館一切日常管理事務及投訴處理，人員中心實行24小時公開電話服務(按裝座機)。投訴處理率100%。二、衛(wèi)生清潔：如我公司接管本區(qū)首先對XX科技館最急切盼望改善的綜合環(huán)境進行整治，對XX科技館墻外垃圾場外進行清理。日常保潔將據(jù)公司保潔作業(yè)標準，負責該XX科技館內(nèi)公共區(qū)域、樓道及公共設施的衛(wèi)生保潔，保持無污漬、垃圾、雜物，保持所有公共區(qū)域的設施之清潔。對生活垃圾桶定期清洗、消殺。生活垃圾的及時清運，保持XX科技館環(huán)境清潔衛(wèi)生。三、公共秩序：為維護好XX科技館的公共秩序，秩序維護員實行24小時值班。公司投入資金為XX科技館安裝電子巡更系統(tǒng)，以確保夜間巡邏及時到位。巡邏人員配備對講機隨時保持與其他隊員的聯(lián)系，協(xié)助公安部門安全防范管四、公共設施日常維護：對公共設施進行日常養(yǎng)護，為XX科技館戶內(nèi)進行免費日常維修，以解決XX小問題帶來的煩惱(具體按公司《工程維修服務承諾制度》執(zhí)行)。五、綠化管理：綠化是單位的重要組成部分，對XX科技館綠化，根據(jù)季節(jié)維護樹木，花草，修剪花木，及時噴灑藥物，防治病蟲害，維護好綠化景觀。對部分品種差的草坪和枯死樹木進行換補植。六、電梯運行維護：電梯是高層的重要部位，對電梯的運行維護，我公司選聘三級資質(zhì)以上專業(yè)的電梯公司為本區(qū)電梯進行維保，提供24小時服務。以確保電梯運行正常、安全，使用功能長久良好。七、協(xié)助工作：我公司會全力協(xié)助單位負責人共同解決本區(qū)急需解決的系列問題及與相關單位的協(xié)調(diào)等工作。在此期間我公司將為工作提供車輛及場所。八、按物業(yè)條例的要求結合本區(qū)實際情況，同單位負責(一)建筑物管理：(二)房屋及公共設施維修養(yǎng)護工作質(zhì)量標準：(三)設備設施管理：負責設備設施的日常操作以及照明、給排水等日常維修工行定期保養(yǎng)、維護，并負責做好監(jiān)督管理。(四)公共秩序管理：物業(yè)范圍內(nèi)維持公共秩序，做好安全保衛(wèi)和防范工作。維護正常的辦公秩序，包括24小時安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、訪客登記接待及問詢服務。采取措施，應對辦公大樓突發(fā)事件。發(fā)生安全事故，及時采取相應措施，積極主動做好救助工作并向有關部門報告。(五)公共環(huán)境管理：物業(yè)范圍內(nèi)的公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運等。保潔工作質(zhì)量標準：樓內(nèi)區(qū)域地面無雜物、無積灰、無積水。公共部位無蜘蛛網(wǎng)、無亂堆放、無污跡，保持清潔。垃圾清運日產(chǎn)日清，環(huán)境無異味。定時消殺四害等。(六)交通秩序維護：物業(yè)范圍內(nèi)各類車輛進出時的交通引導。對車輛的停放進行管理，確保車輛正常的停放秩序。(七)消防防災管理：負責物業(yè)范圍內(nèi)消防設施的日常維護、保養(yǎng)和檢查，落實消防工作責任制，做好消防監(jiān)控值班和巡查，及時發(fā)現(xiàn)火生火災配合消防部門撲救。消防管理工作的質(zhì)量標準：24小時值班監(jiān)控，做到報警、通訊設備完好。遇突發(fā)火災事件，相關專業(yè)人員及時到達現(xiàn)場，了解現(xiàn)場情況，按照預案做到及時處理，及時向相關單位報告。樓內(nèi)公共區(qū)域無堆放易燃、易爆、有毒物品。液化氣器具、燃氣器具使用安全。做到滅火器等年檢工作，確保合格。安全用電，無亂搭線，無違章用火用電。消防設備放置合理，消防設備良好，無擠占消防通道現(xiàn)象。建立和完善消防管理各項制度體系，每年開展消防知識及法規(guī)的培訓，每季度演練，按月保養(yǎng)設施，保證消防控制系統(tǒng)設備齊全，完好無損，處于正常使用(八)能源管理：定期做好對電、水、燃氣能耗的統(tǒng)計、分析工作，在甲方的指導下努力開展節(jié)能工作，制定節(jié)能措施并不斷挖掘潛力，提高能源使用效率。(九)綠化管理：負責物業(yè)范圍內(nèi)的公共綠地、綠籬，各樓層公共區(qū)域綠植的養(yǎng)護和管理。(十)會務及接待服務：按甲方要求提供日常會務服務和重要活動、重大會議的接待服務，配合做好安全保衛(wèi)工作。(十一)其他后勤保障服務：根據(jù)合同約定為甲方提供餐飲、洗滌、廢棄物處理、物品搬移等服務及甲乙雙方協(xié)商約定的臨時性任務。(十二)以上各項管理服務內(nèi)容或延伸服務內(nèi)容可根據(jù)甲方需求，另行增加相關內(nèi)容和具體質(zhì)量標準。(十三)完成XX科技館交代的其他臨時性工作。我們真誠的懇請XX科技館對我們的服務工作進行監(jiān)督、第四節(jié)物業(yè)服務安全文明保障承諾關職能部門的監(jiān)督檢查，組織本單位人員加強消防知識學(一)保障公共疏散通道、安全出口、車輛通道暢通。(二)負責管理、維護、保養(yǎng)公共消防設施和器材，確(三)制定滅火和應急疏散預案，定期組織有關人員參(五)對妨礙公共疏散通道、安全出口、車輛通道以及(六)堅決治理人員亂堆亂放雜物的現(xiàn)象，消除安全隱(七)加強對本單位服務管轄范圍內(nèi)人員的消防安全培(一)接待制度：(二)電話接轉服務制度：鈴響三聲，必有應答，態(tài)度(三)報修服務制度：禮貌招呼，認真記錄。接到報修急修15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，零修30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。修理完畢，信、來訪及時處理。(五)人員投訴制度：熱情受理，妥善處理，回訪人員，(六)重要事項通知、提醒服務制度：停水、停電、防汛防臺風、節(jié)假日安全、防火、防盜重大業(yè)務活動，均事先書面通報告知XX科技館管理處。(七)委托代辦服務制度：熱情受理人員委托修理、清潔、文印、電話、挑線等委托代辦服務，明碼標價、優(yōu)質(zhì)服(一)為了嚴格執(zhí)行安全生產(chǎn)各項規(guī)章制度，切實搞好勞動保護工作，提高全體員工的自我保護意識，防止和杜絕事故和違章現(xiàn)象的發(fā)生，保障單位財產(chǎn)和員工人身安全，保證工作順利進行，根據(jù)《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》有關法律法規(guī)，項目部與各位員工簽訂《安全生產(chǎn)責任書》,(以下簡稱《責任書》)以資遵守。(二)認真貫徹“安全第一、預防為主”的方針，堅持生產(chǎn)經(jīng)營服從安全需要的原則，確保實現(xiàn)安全生產(chǎn)和文明生(三)各部門主管為本部門安全生產(chǎn)責任人，負責本部門的安全生產(chǎn)和安全教育工作，貫徹落實XX科技館物業(yè)項目部安全生產(chǎn)制度，按XX科技館物業(yè)項目部要求組織實施本部門的安全生產(chǎn)工作實施細則，確保安全生產(chǎn)工作的順利開展。堅持“分層管理，分線負責”原則。(四)貫徹執(zhí)行“誰主管、誰負責”的原則，層層分解、落實安全生產(chǎn)責任制，明確安全生產(chǎn)工作的重點，定崗定人做到事事有人管，在安全生產(chǎn)工作中不留空白。(五)各部門主管為安全生產(chǎn)檢查員，負責本部門的日常安全生產(chǎn)督促檢查工作，及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題，積極配合安全生產(chǎn)領導小組落實安全生產(chǎn)責任制。(六)各部門員工必須樹立起“安全第一、生產(chǎn)必須安全、安全為了生產(chǎn)”的思想，在工作中嚴格執(zhí)行各項安全管理規(guī)定，遵守安全生產(chǎn)規(guī)章制度，提高自身的安全素質(zhì)，營造良好的安全氛圍。(七)積極參加安全活動，發(fā)揮主動精神，做好預防工作，把事故消滅在發(fā)生之前。(八)積極參與安全生產(chǎn)工作，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改，協(xié)助做好安全預防工作。(九)每位作業(yè)人員的工作責任區(qū)即為本人的安全責任區(qū)，當發(fā)現(xiàn)任何可能影響安全生產(chǎn)的問題時，能夠自行處理的自行處理，不能自行處理的向本部門主管報告。(十)在作業(yè)過程中，必須嚴格遵守安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，服從管理，正確佩戴和使用勞動保護用具，準確操作設備和利用勞動工具，精心保管物業(yè)提供和配發(fā)的勞(十一)自覺服從物業(yè)對安全生產(chǎn)工作的安排、監(jiān)督，做好設備保養(yǎng)和勞動用具、用品保管工作，保證正常使用。(十二)服從物業(yè)領導和現(xiàn)場負責人的指揮和管理，不(十三)嚴格勞動紀律，不得私自串崗作業(yè)，工作時不(十四)遵守各項安全操作規(guī)程，嚴禁攜帶易燃、易爆(十六)認真履行職責，確保各項指標的完成，按照工(十八)發(fā)生人身、設備事故必須按規(guī)定的處理原則和程序進行處理。事故處理要堅持“三不放過”的原則(事故原因沒有查清的不放過。事故發(fā)生后沒有整改措施的不放過。責任者和員工沒有受到教育的不放過。)(十九)在工作中凡因個人違章行為導致發(fā)生工傷事故(二十)對在生產(chǎn)中因個人過失而造成險情或造成影響(二十一)因違反公司安全制度而造成公司設備、財產(chǎn)(二十二)對已簽訂承諾書并能遵守安全規(guī)定的人員方第五節(jié)物業(yè)售后服務承諾貴單位的要求投訴事宜在15分鐘內(nèi)響應，4小時內(nèi)將問題解司的工作，如有特發(fā)事件出現(xiàn)，我司也可在短時間內(nèi)(60分鐘)抽調(diào)不少于20名員工隨時配合突發(fā)工作。特此承諾。第六節(jié)物業(yè)服務承諾概述(一)自管理之日起，第一年度內(nèi)，實現(xiàn)物業(yè)管理服務人員滿意率96%以上。(一)維修工程質(zhì)量合格率及回訪率公司內(nèi)控標準承諾指標測定依據(jù)質(zhì)量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)×100%=100%保證1.加強對維修技工的專業(yè)培訓，所有技術人員持證上3.加強外購材料、備件的驗收控制，確保質(zhì)量，提供維2.維修服務回訪率公司內(nèi)控標準承諾指標測定依據(jù)維修回訪數(shù)/總維修單數(shù)×100%=100%1.維修實行100%回訪制，采用電話、上門、書面征集等2.每月XX日前由管理員對上月維修單進行(二)公共清潔保潔率公司內(nèi)控標準承諾指標測定依據(jù)1.配備完善的垃圾收集及處理設施，方便XX科技館使用，加強宣傳教育，提高XX科技館的保潔意識，并搞(三)治安案件發(fā)生率公司內(nèi)控標準承諾指標測定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/總人數(shù)×100%≤0.5%保證措施1.提供24小時固定崗服務。充分發(fā)揮技防手段的作用。2.嚴格控制外來人員進入，外來實施單位必須簽訂實施4.實行XX科技館出、入登記制度，嚴格控制物料進出。5.固定崗實行準軍事化管理，定期進行軍事素質(zhì)和業(yè)務技能培訓，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。要求(四)火災年發(fā)生率公司內(nèi)控標準承諾指標測定依據(jù)火災發(fā)生次數(shù)/總入XX科技館數(shù)×100%<0.1%保.實行全員義務消防員制，建立一支“消防快速反應分證措施隊”。制定嚴格的消防管理制度和詳細的消防應急作戰(zhàn)2.定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳，提3.XX科技館所有動火作業(yè)，實施單位必須事先申報并辦理動火登記手續(xù)。實施單位應指定動火部位監(jiān)控人，并4.定期為XX科技館提供安全用電檢查，及5.加強巡視和維修養(yǎng)護工作，確保消防設施設備的完公司內(nèi)控標準承諾指標測定依據(jù)有效投訴次數(shù)/總人數(shù)×100%<2%1.不斷培養(yǎng)和樹立員工的服務意識，為XX科技館提供優(yōu)質(zhì)的服務，使員工追求XX科技館百分之百的滿意。2.保持XX科技館和公司之間溝通渠道的暢通，設立投訴電話和投訴信箱，不斷超越XX科技館的服務需求，及時改進工作中存在的問題和缺點。公司內(nèi)控標準承諾指標測定依據(jù)處理有效投訴次數(shù)/有效投訴總次數(shù)×100%>保證措施1.實行24小時值班，接受XX科技館的各類投訴。值班員做好投訴記錄，并根據(jù)投訴內(nèi)容傳遞至相關責任部定時間內(nèi)向XX科技館回復。暫時無法解決的問題應制3.投訴處理率作為部門及員工個人每月工作考核的重(六)XX科技館綜合服務滿意率公司內(nèi)控標準承諾指標測定依據(jù)(七)公共綠化完好率公司內(nèi)控標準承諾指標測定依據(jù)完好綠化面積/總綠化面積×100%≥98%保證措施2.管理員每日對綠化養(yǎng)護情況進行巡視檢查，并將檢查結果作為綠化工的考核依據(jù)之一。3.定期開展環(huán)保宣傳，組織園藝方面的社區(qū)活動，增強XX科技館愛護綠化的自覺性并養(yǎng)護和管理好自家的綠(八)道路、車場完好率公司內(nèi)控標準承諾指標測定依據(jù)保證措施2.市政工程進入轄區(qū)內(nèi)實施，管理處派人跟蹤協(xié)助管理(九)管理人員專業(yè)培訓合格率公司內(nèi)控標準承諾指標測定依據(jù)管理人員培訓合格人數(shù)/管理人員總數(shù)×100%保證措施1.建立嚴格的培訓制度并制訂詳細的培訓計劃，配備專2.入職培訓、崗位技能培訓、素質(zhì)提高培訓和理論政策3.強調(diào)理論與實踐相結合，培訓與考核相結合，采取有針對性的“啄木鳥式”培訓方法，不斷提高員工的工作(十)檔案建立與完好率公司內(nèi)控標準承諾指標測定依據(jù)完好檔案數(shù)量/應建檔案總量×100%≥98%保證措施1.制訂嚴密的檔案管理制度，配備兼職人員管理，配置完善的檔案儲存設施及場所，加強檔案資料的收集、分2.采用原始資料與電腦磁盤雙軌制，確保檔案資料的安(十一)公共照明完好率公司內(nèi)控標準承諾指標測定依據(jù)完好公共照明燈具數(shù)量/公共燈具總數(shù)量×保證措施2.對XX科技館反映公共照明故障，10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場(十二)消防設施設備完好率公司內(nèi)控標準承諾指標測定依據(jù)消防設施、設備完好數(shù)量/消防設施、設備總數(shù)量×100%>98%保證措施1.建立嚴格的各類消防設施、設備的定期巡檢、保養(yǎng)制(十三)違章發(fā)生率公司內(nèi)控標準承諾指標測定依據(jù)發(fā)生違章戶數(shù)/總入XX科技館數(shù)×100%<1%(十四)違章處理率公司內(nèi)控標準承諾指標測定依據(jù)處理違章戶數(shù)/違章總戶數(shù)×100%=100%保證措施(十五)化糞池、雨水井、污水井完好率公司內(nèi)控標準承諾指標測定依據(jù)完好雨水井、污水井數(shù)量/雨水井、污水井總數(shù)量×100%>98%保證措施1.化糞池每半年清理一次。(十六)排水管、明暗溝完好率公司內(nèi)控標準承諾指標測定依據(jù)完好排水管、明暗溝數(shù)量/排水管、明暗溝總數(shù)量×100%>98%保證措施(十七)公共設施完好率公司內(nèi)控標準承諾指標測定依據(jù)完好設施數(shù)量/設施總數(shù)量×100%=100%保證措施2.實行定期維修、清潔制度，確保設施完好、美觀。(十八)管理費收繳率公司內(nèi)控標準承諾指標保證措施第三章人員配備及管理方案第一節(jié)項目管理機構一、項目組織機構管理模式(一)我公司將按照多年來積累的成功項目管理經(jīng)驗來運行和管理本項目，形成以項目經(jīng)理負責制為核心，以項目合同管理和成本、進度、質(zhì)量控制為主要內(nèi)容，以科學系統(tǒng)管理和先進技術為手段的項目管理機制。(二)同時，項目經(jīng)理部在公司領導下充分發(fā)揮企業(yè)的整體優(yōu)勢，高效地組織和優(yōu)化生產(chǎn)資源。形成以全面質(zhì)量管理為中心環(huán)節(jié)，以質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)安全健康管理和計算機管理相結合的科學化管理體制，以此出色地實現(xiàn)本項目質(zhì)量目標、工期目標以及對甲方的各項承諾。(三)為規(guī)范本項目的管理工作，項目經(jīng)理部的現(xiàn)場場區(qū)管理嚴格執(zhí)行有關部門、甲方和公司制定的各種標準化管理的有關規(guī)定。二、人員定崗原則(一)因事?lián)袢说脑瓌t人員的選擇要以職位的空缺和實際工作的需要為出發(fā)點，以職位對人的要求為標準，選拔、錄用各類人員。要使工作卓有成效地完成，就要使選擇的人員具備相應的知識和(二)量才使用的原則不同的人也具有不同的能力和素質(zhì)，能夠從事不同的工才能使人的潛能得到最充分地發(fā)揮，使人的工作熱情得到釋(三)人事動態(tài)平衡的原則任何組織都是在不斷變化的環(huán)境中發(fā)展的，工作中的人的能力和知識也是在不斷提高和豐富的。同時，組織對其成員的素質(zhì)的認識也是不斷完善的。因此，人與事的配合需要進行不斷的調(diào)整，使能力強的人有機會從事更高層次的工作，能力一般的人從事其力所能及的工作，使組織中的每一個人都能得到最合理地使用，實現(xiàn)人與工作的動態(tài)平衡。(四)程序化、規(guī)范化原則員工的選拔和錄用必須遵循一定的標準和程序。科學合理地確定員工的選拔標準和聘任程序，是組織聘任優(yōu)秀人才的重要保證。只有按照規(guī)定的程序和標準辦事，才能選聘到真正愿為組織的發(fā)展作出貢獻的人才。三、組織機構圖根據(jù)XX科技館物業(yè)服務項目內(nèi)容與特征，成立項目技術部，我司擬采取的管理處組織架構如下所示：物業(yè)部人力資源部保安部(隊)早班(一班)(三班)(二班)(一)項目人員基本情況表序號姓名性別崗位學歷職稱經(jīng)驗備注123456789(二)管理人員匯總表關鍵崗位人數(shù)項目管理負責人綜合管理人員綠化養(yǎng)護負責人保潔負責人安保負責人巡邏人員工程維修部保潔員監(jiān)督人員安全人員其他管理人員后勤檔案管理綜合管理(三)擬派項目負責人履歷表1.一般情況姓名年齡學歷畢業(yè)院校專業(yè)職務職稱擬任何職務參加工作2.個人簡歷時間專業(yè)工作經(jīng)歷序號項目名稱該項目中任何職123456附注：后附學歷證書、職稱證書、身份證等復印件加蓋公章。本表可在不改變格式的情況下根據(jù)具體需要自行增(四)其他項目管理人員履歷表姓名性別年齡職務職稱學歷參加工作時間從事管理工作年限服務期和已完成項目情況合作單位項目名稱規(guī)模開始、完成日期是否在服務期質(zhì)量關復印件等)第二節(jié)各人員崗位職責一、物業(yè)負責人管理職責(一)在總公司總經(jīng)理的領導下，帶領全體員工實施全面管理，堅持依法管理與主動服務相合，制定切實可行的管(二)對辦公區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、護衛(wèi)、事務管理維護維修等各項工作實施全面管理，保證完成預定的目標。(三)調(diào)動員工的積極性，加強員工的團結精神、公開、公平、公正地評價員工的工作業(yè)績，負責每月員工考評。(四)項目負責人每年向XX科技館提交工作報告。(五)不定期地接受XX物業(yè)管理有限責任公司及工作人員的管理改進要求。(六)每季度對工作人員進行調(diào)查，聽取意見，并對調(diào)查結果進行分析、整改。(七)負責對護衛(wèi)、保潔、維修的工作日檢、月檢。(八)負責相關方、人員的協(xié)調(diào)、調(diào)配工作。(九)負責投訴的處理、回訪及相互間的信息交流與溝(十)虛心接受XX科技館的監(jiān)督、建議、評價，并對工作進行有效的改進。(十一)積極配合XX科技館的其他工作或活動的順利二、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(一)主持項目日常管理工作。(二)負責召集員工周例會，檢查工作落實情況，布置(三)負責所轄項目一線員工的招聘、考核獎懲、工作(四)負責制定項目年度、月度管理計劃，并監(jiān)督各部(五)監(jiān)管項目各類款項的收支，督促帳目日結日清，(六)負責參與、組織每月的物業(yè)管理質(zhì)量大檢查等相(七)負責外部的溝通和聯(lián)系。(八)完成上級領導交辦的其他任務。(一)負責辦公室日常辦公制度維護、監(jiān)督落實。(二)負責辦公室各部門辦公后勤保障工作。(三)負責對全體辦公人員(各部門)進行日?？记?。(四)在公司未建立人力資源部門之前，建立初步的人(五)處理公司對外接待工作。(六)組織公司內(nèi)部各項定期和不定期集體活動。(七)按照公司行政管理制度處理其他相關事務。(八)負責公司內(nèi)部各部室間的綜合協(xié)調(diào)工作，上傳下達，及時將各類信息匯總匯報。(九)督促各部室或各責任人工作落實情況，及時將工作進度反饋給負責人。(十)負責公司的會議管理，通知等工作。(十一)負責公司各項辦公用品等物資的采購工作。(十二)協(xié)助負責人處理行政外部事務。(一)保安主管工作職責1.全面負責物業(yè)管理相關人員的管理、監(jiān)督、指導、培訓、考核等工作，服從業(yè)主的管理和考核，物業(yè)管理項目應達到“XX省物業(yè)管理優(yōu)秀單位”標準。2.在配合業(yè)主工作的前提下，主持召開保安人員會議，準確傳達上級工作安排，帶領保安員工做好治安、消防、車輛管理等工作。3.負責組織本部門人員的業(yè)務培訓和軍事訓練，并做好4.切實做好本班的日常事務管理工作，開好每日班前、5.負責部門日常事務處理、檢查，糾正本部門人員執(zhí)勤6.熟悉本部門各崗位職責和任務，掌握本轄區(qū)治安保衛(wèi)工作的規(guī)律和特點。10.帶領本部門員工積極完成各項工作任務，并主動配(二)保安員崗位職責(三)大門崗崗位職責1.每次上崗提前15分鐘到崗，詳細登記記錄交接班和6.堅持執(zhí)行大宗及貴重物品憑證出入制度，并進行登7.積極配合其他秩序維護崗位，做好各項安全防范工(四)巡邏崗崗位職責1.按規(guī)定著裝提前15分鐘到崗，保持良好的精神狀態(tài)。2.熟悉責任區(qū)內(nèi)的各類設施設備和物品的位置、狀態(tài)，巡視中注意檢查、發(fā)現(xiàn)可疑問題，及時查明原因，做好記錄并報告上級。3.注意來往人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況，立即采取措施并4.安保人員按設定的路線每1小時巡查一次，節(jié)假日增加巡邏2次。發(fā)現(xiàn)公共區(qū)域內(nèi)的管線問題或水浸等現(xiàn)象，立即報告維修部門處理，并做好記錄和復查工作。5.巡邏時發(fā)現(xiàn)可疑聲響或聞到異味，應立即查明原因，報告上級后按要求采取緊急措施。6.接到火警、警情后，三分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，協(xié)助保護現(xiàn)場，并報告業(yè)主代表與警方。7.在遇到異常情況或業(yè)主緊急求助時，三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應措施。轄區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)緊急情況，立即報告上級領8.發(fā)現(xiàn)打架斗毆或流氓、偷盜等行為，在保證安全的情況下，發(fā)揚大無畏的精神和采用靈活機智方式，積極組織并協(xié)助公安部門做好善后處理工作。9.對破壞公物、污染環(huán)境等其他不文明行為，應積極勸10.隨時接受業(yè)主(使用人)求助，回答詢問。11.與客戶保持良好的關系，注意收集客戶和使用人對物業(yè)公司的各種意見及時向上級反映，對于客戶的疑問，盡12.與同事保持良好的合作關系，注意團結，發(fā)揮團隊(五)監(jiān)控崗位職責1.監(jiān)控中心24小時專人值守，對所有監(jiān)控點實施監(jiān)控2.技術防范設施(如安防監(jiān)控、周界報警等)能有效使4.監(jiān)控室值班的保安員要全面熟悉監(jiān)控室內(nèi)的設備功8.負責查出報警位置，及時調(diào)動保安員現(xiàn)場查看并處10.做好資料保管和保密工作，無關人員不準進入監(jiān)控(六)車輛保安管理服務(1)全面掌握“XX科技館”交通的基本情況，對來訪(2)制定科學規(guī)范的交通和車輛管理體系，實施制度(3)告知游客和車主項目內(nèi)嚴禁鳴號、學車、超車和(4)停車場實施現(xiàn)代科學管理，人員配備合理，加強(1)較為完善的車輛管理制度；(2)項目設置明顯的交通標志；(3)維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛末上鎖及亂停亂放進行(4)若對進出車輛有疑問，應向駕駛員敬禮后再進行(5)停車場由專人管理，車輛進場、離場有檢查、記(1)設立專門的車輛管理機構，負責對車輛停放的日(2)按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行(3)制定嚴密的停車管理規(guī)定，確保車輛停放安全和(4)監(jiān)控實行全天24小時閉路監(jiān)控，環(huán)境部負責對停(5)制定停車場應急防范方案和開展應急防范演習，(6)在突出的位置清楚標識突發(fā)性事件支援聯(lián)系電話(火警、匪警、交通、急救等),保證突發(fā)性事件發(fā)生時，(1)進入車輛須按車位停放，不得堵塞通道和進出口；禁止車輛駛上人行道或碾壓草坪。認真提醒駕駛員關好車內(nèi)貴重物品須隨身攜帶。(2)嚴禁運載劇毒、易燃易爆物品及其他危險物品進入項目；嚴禁在停車場內(nèi)占道修車，如確實出現(xiàn)嚴重故障應通知主管及時處置。2.項目道路交通管理(1)加強道路維修與養(yǎng)護，制定詳細的道路維修養(yǎng)護計劃，按照合同約定實施；(2)保持道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；(3)設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發(fā)現(xiàn)(4)勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉(5)停車場內(nèi)照明設施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放3.警示標志管理措施(1)所有進入“XX科技館”的車輛均必須按照區(qū)內(nèi)交通標志所示，自覺遵守有關的管理規(guī)定。(2)在項目進口、交叉路口、車場出入口、主干道等明顯的地方設置交通標志。(3)區(qū)內(nèi)所有的交通標志牌必須依照交管部門的有關管理規(guī)定制作，由專業(yè)隊伍進行設計、安裝，并由交管部門(4)加強所有交通標志的日常管理、維修。(5)任何單位和個人不得隨意破壞、踐踏或移動區(qū)內(nèi)的交通標志設施，更不容許在交通標志上隨意張貼、涂劃。(一)環(huán)境保潔主管職責1.全面負責物業(yè)管理相關人員的管理、監(jiān)督、指導、培訓、考核等工作，服從業(yè)主的管理和考核，物業(yè)管理項目應達到“XX省物業(yè)管理優(yōu)秀單位”標準。2.制定部門培訓計劃并保證實施，定期開展對員工的思想教育和專業(yè)知識的學習，不斷提高員工的綜合素質(zhì)。平時關心員工，掌握員工的思想動態(tài)。3.每日早晨上班由領班組織保潔員召開晨會，安排保潔員當日的工作，發(fā)放各類清潔工作的耗用物品及工具，并填寫物品發(fā)放臺賬，監(jiān)督保潔員物品的領用。每日物品發(fā)放結束后進行各區(qū)域巡檢工作，及時在巡檢簽到表上簽字，對巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄，指導保潔員予以糾正，并上報主管巡檢情況。4.每周星期一下午16:00在保潔部辦公室開全體保潔部員工會議，由主管傳達公司各項會議精神；領班和事務助理分別就各項工作中出現(xiàn)的問題發(fā)表建議，傾聽員工意見，并討論解決辦法，由事務助理負責記錄5.每周由主管對各項工作進行不定期抽檢；每周五對重點部位進行檢查。對不合格事項在會議中討論并做相應安(二)保潔員崗位職責2.工作時間按公司要求著裝提前5分鐘上崗，佩戴工號戶需要幫助的等)應及時向領班匯報，也可上報主管。10.保潔員對保潔物品負有保護責任，如工作中發(fā)現(xiàn)燈11.與同事保持良好的合作關系，注意團結，發(fā)揮團隊1.服從領導安排，遵守勞動紀律，不遲到、早退，不2.負責區(qū)域內(nèi)綠化的養(yǎng)護管理工作，清楚各種養(yǎng)護規(guī)程，并按規(guī)程對花、草、樹木及時進行修剪、整形、清3.做好各區(qū)域的日常保潔工作，每天要及時清運修剪后的廢草、樹枝等雜物，確保整潔美觀、無雜草雜物(含磚頭礦石、積土、淤泥、廢鐵廢紙、落葉、垃圾、張貼物、懸掛物等)。4.熟練操作各種綠化工具、設備，清楚各種綠化物料5.進行噴灑農(nóng)藥、修剪樹木等具有危險性的工作時要采取相應的安全防范措施，保證周圍的環(huán)境及人員、財產(chǎn)6.按時、按質(zhì)的完成責任區(qū)內(nèi)綠化的各項管養(yǎng)、種7.認真學習綠化專業(yè)技術知識，了解花草樹木的名8.根據(jù)季節(jié)性特點，落實各項措施，做好排澇、防風、防高溫、抗旱等工作。若發(fā)生不可抗力的自然災害(一)主管職責2.負責項目區(qū)域所有設備、設施系統(tǒng)(供電、空調(diào)、給排水、電梯、電話、衛(wèi)星及有線電視、消防等)的管理、維(1)主要設備的運行技術狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處(2)檢查下屬崗位紀律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立(3)現(xiàn)場督導重要維修工程施工，控制工作質(zhì)量與進(4)實地考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，(5)審閱運行報表，掌握所屬系統(tǒng)當天能耗狀況，發(fā)4.設備發(fā)生故障及時組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時組織處調(diào)整良好)。6.負責制定所管轄系統(tǒng)設備月度和年度的維修保養(yǎng)計不漏水)。嚴格檢查督導下屬。8.針對下屬員工的技術狀態(tài)和思想狀況，編制培訓計(二)維護維修工崗位職責5.定期巡視項目內(nèi)設備系統(tǒng)，掌握公用設施的運行狀(三)智能化技術工崗位職責系統(tǒng)正常運行；遇誤報警應配合監(jiān)控室做好系統(tǒng)分析，查出原因，做好記錄；遇系統(tǒng)故障應馬上組織搶修，并及時向項5.24小時受理業(yè)主報修。接到任何報修10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理(預約除外)。小修半小時內(nèi)修復。有完整的報修、維修和回訪記錄。服務時限不得因節(jié)假日和休息時間順延。對業(yè)主的投訴在8小時內(nèi)答復處理。6.完成上級領導交辦的其他任務。第三節(jié)人員培訓方案一、管理人員培訓培養(yǎng)一支素質(zhì)高、善管理、作風正、能吃(二)范圍：適用于管理人員。(三)內(nèi)容：外部培訓：管理人員必須參加我公司管理培訓中心組織同步培訓：公共科目培訓課程序號培訓內(nèi)容培訓課時培訓教師培訓方式1企業(yè)精神教育(員工手冊)1個課時培訓專員理論授課2職業(yè)道德、服務意識教育2個課時培訓專員理論授課3養(yǎng)護、綠化、保潔管理基礎知識2個課時培訓專員理論授課4ISO9001:XX質(zhì)量體系教育2個課時培訓專員理論授課5安全知識、消防知識教育1個課時培訓專員理論授課6禮貌禮儀培訓1個課時培訓專員理論授課二、培訓的目的和意義發(fā)展，就必須有人才、技術、信息、資源作支撐，其中人才素質(zhì)高低對企業(yè)發(fā)展發(fā)揮著不可估量的作用。在面臨全球化、高質(zhì)量、高效率的工作系統(tǒng)挑戰(zhàn)中，培訓顯得更為重要。培訓使員工的知識、技能與態(tài)度明顯提高與改善，由此提高企業(yè)效益，獲得競爭優(yōu)勢。具體體現(xiàn)在以下方面：(一)職業(yè)培訓能提高員工的工作能力員工培訓的直接目的就是要發(fā)展員工的職業(yè)能力，使其更好地勝任現(xiàn)在的日常工作及未來的工作任務。在能力培訓方面，傳統(tǒng)上的培訓重點一般放在基本技能與高級技能兩個層次上，但是未來的工作需要員工更廣博的知識，培訓員工學會知識共享，創(chuàng)造性地運用知識來調(diào)整服務能力。同時，培訓使員工的工作能力提高，為取得良好的工作績效提供了可能，也為員工提供更多晉升和較高收入的機會。(二)職業(yè)培訓有利于企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢經(jīng)營人才，為進軍世界市場打好人才基礎。另一方面，員工培訓可提高企業(yè)服務能力，員工培訓就是要不斷培訓與開發(fā)高素質(zhì)的人才，以獲得競爭優(yōu)勢，這已是不爭的事實。尤其是人類社會步入以知識經(jīng)濟資源和信息資源為重要依托的新時代，智力資本已成為獲取作業(yè)力、競爭力和經(jīng)濟成就的關鍵因素。企業(yè)的競爭不再依靠自然資源、廉價的勞動力、精良的機器和雄厚的財力，而主要依靠知識密集型的人力資本。員工培訓是創(chuàng)造智力資本的途徑。智力資本包括基本技能(完成本職工作的技術)、高級技能(如怎樣運用科技與其他員工共享信息、對甲方和作業(yè)系統(tǒng)了解)以及自我激發(fā)創(chuàng)造力。因此，這要求建立一種新的適合未來發(fā)展與競爭的培訓觀念，提高企業(yè)員工的整體素質(zhì)。(三)職業(yè)培訓有利于改善企業(yè)的工作質(zhì)量工作質(zhì)量包括作業(yè)過程質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量與甲方服務質(zhì)量等。毫無疑問，培訓使員工素質(zhì)、職業(yè)能力提高并增強，將直接提高和改善企業(yè)工作質(zhì)量。培訓能改進員工的工作表現(xiàn)，降低成本。培訓可增加員工的安全操作知識。提高員工規(guī)范作業(yè)安全規(guī)程。增強安全管理意識，提高管理者的管理水平。因此，企業(yè)應加強對員工敬業(yè)精神、安全意識和知識(四)職業(yè)培訓有利于高效工作績效系統(tǒng)的構建在21世紀，科學技術的發(fā)展導致員工技能和工作角色的變化，企業(yè)需要對組織結構進行重新設置(如工作團隊的建立)。今天的員工已不是簡單接受工作任務，提供輔助性工作，而是參與提高產(chǎn)品與服務的團隊活動。在團隊工作系統(tǒng)中，員工扮演許多管理性質(zhì)的工作角色。他們不僅具備運用新技術獲得提高甲方服務與產(chǎn)品質(zhì)量的信息、與其他員工共享信息的能力。還具備人際交往技能和解決問題的能力、集體活動能力、溝通協(xié)調(diào)能力等。尤其是培訓員工學習使用互聯(lián)網(wǎng)、全球網(wǎng)及其他用于交流和收集信息工具的能力，可使企業(yè)工作績效系統(tǒng)高效運轉。(五)職業(yè)培訓可以滿足員工實現(xiàn)自我價值的需要在現(xiàn)代企業(yè)中，員工的工作目的更重要的是為了高級需求—自我價值實現(xiàn)。培訓不斷教給員工新的知識與技能，使其能適應或能接收具有挑戰(zhàn)性的工作與任務，實現(xiàn)自我成長和自我價值，這不僅使員工在物質(zhì)上得到滿足，而且使員工得到精神上的成就感。三、培訓方式、目標公司培訓部負責培訓工作計劃統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)，管理處協(xié)助進行分項培訓，公司培訓部負責督促、監(jiān)管。實行內(nèi)培外訓結合，集中培訓與崗位傳幫帶相結合。(一)內(nèi)部培訓由公司培訓部統(tǒng)一安排，在公司全員范圍內(nèi)進行。內(nèi)容包括企業(yè)精神、員工手冊、職業(yè)道德、服務意識、物業(yè)管理知識、質(zhì)量體系文件等，旨在提高員工隊伍素質(zhì)，增強員工服務意識、增強企業(yè)凝聚力。2.業(yè)務知識培訓：這是一種反復進行的提高培訓，旨在讓員工全面掌握各自的工作標準，工作程序，工作技能。3.以老帶新的上崗培訓：新聘員工在接受公司人力資源部公共科目培訓和部門的專業(yè)技能培訓后，分配至管理處，再由老員工對其進行一星期的操作培訓，提高新員工實際工作能力，培訓結束后，進行上崗考核鑒定，合格者才能獨立(二)外部培訓1.管理人員的業(yè)務培訓。2.內(nèi)部質(zhì)量審核員的培訓。3.特種工的業(yè)務培訓。4.打撈服務培訓。5.保潔服務培訓6.資格上崗培訓。7.行業(yè)專題培訓。(三)管理人員持證上崗不低于10%。特種工、技術人員持證上崗率XX%。操作層員工專業(yè)技術培訓時間每年不少于XX小時，其中秩序維護員(一)管理培訓的目的為了使企業(yè)員工的業(yè)務素質(zhì)和專業(yè)技術、技能滿足企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和人力發(fā)展的需要，企業(yè)應對員工進行有計劃、有系統(tǒng)的培訓，以達到企業(yè)與員工共同(二)管理培訓的體系正副總經(jīng)理、工程部、保安部、保潔部、財務部等。(三)掌握管理培訓分類高層管理人員：針對公司高層管理人員培訓提升洞察能力、思維能力、決策能力、領導能力。中層管理人員：針對公司中層管理人員提升管理能力，改善管理工作績效、提高管理水平和管理質(zhì)量?，F(xiàn)場操作人員：針對操作人員提高員工為客戶服務的專業(yè)技術水平和業(yè)務能力，掌握本專業(yè)的新知識和新技術。(四)培訓內(nèi)容分類培訓內(nèi)容主要分三部分：知識培訓、技能培訓、素質(zhì)培訓。1.知識培訓：了解國家規(guī)定關于物業(yè)行業(yè)的相關標準和掌握公司規(guī)定部門的各項制度。2.技能培訓：公司規(guī)定各部門相關崗位職責及操作標3.素質(zhì)培訓：物業(yè)管理在整個服務業(yè)的服務理念及行為(五)職前培訓又稱入職培訓，是新員工到崗后的基礎培訓。它主要是使新員工了解公司的規(guī)章制度和職業(yè)道德規(guī)范、禮貌，以適應工作崗位要求。1.道德規(guī)范教育。員工培訓除了要學習國家有關的法律制度外，還要把職業(yè)道德、服務規(guī)范、服務紀律作為培訓的重要內(nèi)容，做到自覺維護公司形象，遵守公司宗旨。2.專業(yè)技能培訓。包括工作職責、操作技術、工作流程等專業(yè)知識，以及管理服務等基本專業(yè)知識。(六)在職培訓1.保安部門：技能培訓(隊列訓練、擒敵訓練、體能訓練、交通指揮基本手勢訓練)。使安全人員全面掌握消防知識和技能，突發(fā)事件處置方法(火災、交通事故、入室盜竊、鄰里糾紛、周界報警、防臺風等)、提高應對突發(fā)事件的能力。提升安全人員服務技能、消防安全知識培訓及模擬演練。2.保潔部門：日常保潔工作操作技能培訓，提升保潔人員的服務技能。清潔工具的使用與保養(yǎng)方法，使工具的使用3.工程部門：日常維修技能培訓，提升工程人員的維修水平。設施設備管理培訓(電梯、給排水、供配電、電梯、公共照明、安防系統(tǒng)),提升工程人員對設備的管理能力。應急處理方案培訓(如：電梯關人、突發(fā)性停水停電等、提高應對突發(fā)事件的能力)。維修作業(yè)安全操作注意事項，提高工程人員作業(yè)安全意識。(一)保潔服務內(nèi)容作為一名保潔人員，不能只懂得打掃衛(wèi)生，還要明白自己具體的工作任務。如果工作的糊里糊涂，你很快就會厭煩1.根據(jù)實際情況合理布設果皮箱或垃圾桶，垃圾清運日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象，保持垃圾設施清潔、(二)物業(yè)保潔的儀表要求(三)微笑服務(四)物業(yè)保潔的儀態(tài)要求大方，表情自然(略帶微笑)、誠懇、和藹可親，同時應精2.除特殊情況外，員工接待和應對對方應采取站式服3.正確的站姿有：側放式—---雙手放在腿部兩側，雙手與肩齊寬自然下垂分開，挺胸、收腹、兩眼平視前方(男女皆可，以男員工為宜)。前腹式—---雙手相交放在小腹部(男女皆可，以女員工為宜)。時只應坐滿椅子的2/3,手自然放于膝上，雙膝并攏。不能9.行鞠躬禮時，應停步，躬身15°—30°,眼往下看，10.工作人員或領導對面走過應點頭致意，并側身讓路12.注意做到走路輕、說話輕、操作輕，打噴嚏時要背13.工作室不允許看報、打瞌睡、吃東西、喝酒、聽收六、安保人員培訓內(nèi)容(一)保安員火警報警程序無論什么時候，發(fā)現(xiàn)火情的人應保持鎮(zhèn)靜，切勿驚慌，如難以撲滅時，應按照下列程序工作：1.立即用火場附近的電話通知保安部，如附近無電話時，可打火場附近的手動報警器完成報警工作。2.采用電話報警時，請撥打火警電話“119”,報警時講話聲音要清楚，要說明起火地點，物質(zhì)燃燒種類，是否有人被圍困，火勢的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報自己的姓名和部門，之后注意傾聽對方是否有補充詢問，并做認真回答，得到允許后方可掛斷報警電話。3.在撲救人員未到達火場前，報警者采取相應的滅火措施，使用火場附近的消防設施進行補救。4.關閉火場附近的電源開關及門窗。5.切勿在火場附近區(qū)域高喊“著火了”,以免造成不必6.引導火場附近的客人從安全通道撤離，同時告訴客人7.滅火后，要保護好現(xiàn)場，禁止無關人員進入。(二)物業(yè)管理職業(yè)道德教育職業(yè)道德是指從事一定職業(yè)的人，在職業(yè)活動的整個過程中必須秉承和遵循的職業(yè)思想、行為規(guī)范和行為準則。職業(yè)意志、職業(yè)信念、職業(yè)行為和習慣五個方面。這就是：在不斷提高職業(yè)認識的基礎上，逐步加深職業(yè)感情，磨煉職業(yè)意志，進而堅定職業(yè)信念，以養(yǎng)成良好的職業(yè)行為和習慣。物業(yè)管理者職業(yè)道德的基本內(nèi)容包括：物業(yè)管理者的職業(yè)思想、行為規(guī)范和行為準則。1.物業(yè)管理者的職業(yè)思想一個人的職業(yè)思想，指引著他在職業(yè)活動中的一言一行。只有深刻認識到職業(yè)的特性、特點和要求，并經(jīng)過不斷地實踐磨煉，才能形成正確的職業(yè)思想，才能在日常工作中把每一件事做好。據(jù)一些資深物業(yè)管理者總結，物業(yè)管理者職業(yè)思想十分豐富，但以下幾點最為關鍵：(1)工作人員至上觀物業(yè)管理公司是受工作人員聘請擔任物業(yè)管理工作的，物業(yè)管理公司的一切努力和工作，都是為了滿足工作人員的需要。因此，物業(yè)管理者要擺正自己與工作人員的關系，真正做到以工作人員為尊，工作人員至上。物業(yè)管理者應該明白，是工作人員為管理公司、也為自己提供了工作的機會。工作人員的滿意，是自己工作的方向和目標。那種不履行合同與承諾、管理與服務不對板、收多少管理費做多少事、多收費少做事甚至冷眼對(惡言辱罵)工作人員的行為，無異于砸管理公司的牌子、丟自己的飯碗。(2)管理就是服務觀物業(yè)管理的興起，改變了過去房管體制下的老爺作風，因此受到人們的歡迎。盡管物業(yè)管理本質(zhì)上就是提供服務，這一特性尚缺乏認識，總以為自己是個“管事兒的”,即便對工作人員，也只有“管”,不想服務。(3)技術服務觀(4)忠誠的服務觀按合同要求維護管理公司的聲譽和利益，切不可只顧工作人員或其他方的利益而損害管理公司的利益，更不能以不正當?shù)?、違規(guī)的言行損害管理公司的形象和聲譽。許多物業(yè)管理公司把職業(yè)思想具體化、條理化，使之易于操作。如XX公司的職業(yè)思想(道德)要求包括敬業(yè)愛崗、遵守紀律、認真學習、公私分明、勤儉節(jié)約、團結合作、嚴2.物業(yè)管理者的行為規(guī)范和行為準則行為規(guī)范和行為準則是根據(jù)職業(yè)思想的要求而制定的、用以約束員工言行的基本準則和要求。物業(yè)管理者行為規(guī)范和行為準則一般包括儀表儀容、言談舉止、來電來訪、投訴處理等。如XX公司要求員工處理投訴時必須做到：(1)員工必須牢記工作人員是上帝，所有工作必須以工作人員為中心，員工必須高度重視工作人員的投訴。(2)細心、耐心地聆聽工作人員投訴，讓工作人員暢(3)認真用書面形式記錄工作人員投訴內(nèi)容，并作為工作人員投訴處理的第一責任人迅速而妥善地解決工作人員所投訴的問題或轉報有關部門。(4)投訴事項中，若涉及本人的作業(yè)行為，不得隱瞞，(5)工作人員投訴經(jīng)調(diào)查屬實，可作為員工獎勵或處(6)對投訴工作人員應表示感謝，對由于管理和服務不當、不周而對工作人員造成的不便或損失表示歉意。處理完投訴后，應主動報告工作人員，了解工作人員七、人員安全培訓(一)任何人上崗前必須經(jīng)過崗前培訓，培訓合格方可上崗。在崗人員至少每半年參加一次公司組織的文明、安全培訓，培訓合格方可繼續(xù)從事崗位工作。(二)駕駛員等特殊崗位人員必須按照規(guī)定定期參加相關主管部門的培訓，獲得崗位證書后方可上崗。(三)針對清掃保潔工人的素質(zhì)特點，采取授課、示范、觀摩等形式對員工進行安全文明培訓，以提高員工的安全防加強員工安全教育的同時嚴格執(zhí)行公司有關安全文明工作的規(guī)章制度，將員工的個人收入同安全文明工作掛鉤，執(zhí)法必嚴，違法必究，使員工自覺養(yǎng)成良好習慣。八、人員作業(yè)行為規(guī)范為了創(chuàng)造一個文明祥和、秩序井然的工作環(huán)境，樹立公司的良好形象，要求全體員工在管理、服務過程中，嚴格按照本章的內(nèi)容去執(zhí)行，以確保公司取得最佳社會效益和經(jīng)濟(一)工作態(tài)度2.嚴于職守。(二)服務態(tài)度(三)儀容儀表并避免使用味濃的化妝品，不得留長指甲(不長于指頭2毫米)和涂有色指甲油。(四)行為舉止2.遇上級領導或有客來訪應立即起身相迎并問好，先請來訪人員入座后，自己方可坐下。來客告辭，應起身移步相3.站立的正確姿勢應是：雙腳與兩肩同寬自然垂直分開(體重落在雙腳上),肩平、頭正、雙眼平視前方、挺胸、4.注意走路姿勢，在樓道內(nèi)行走腳步要輕，不得奔跑(緊急情況除外)。5.進入上級領導或其他部門辦公室前，應先立在門外輕叩門三下，征得同意后方可入內(nèi)。若進去時門是關著的，出來時則應隨手將門輕輕帶上。6.進出辦公室、電梯時，應主動上前一步先拉開門或按住電梯按鈕，請同行的客戶、女士或來訪人員先行。7.對客戶或來訪人員提出的詢問、疑難、要求、意見，要耐心傾聽，在不違背保密制度的原則下，有問必答并做到回答準確(對自己無把握回答的應婉轉地表示歉意，聯(lián)系有關人員給予解答，或留下文字記錄，限時予以回復)(五)接聽電話1.所有來電，必須在三響之內(nèi)接答。2.拿起聽筒先說“您好，我公司”,語氣平和。3.通話時，話筒的一邊置于唇下約5厘米處，盡量不使4.必要時要做好記錄，將要點向?qū)Ψ綇褪鲆槐椤?.通話完畢應說“再見”,不得用力擲聽筒。(一)儀容儀表(二)服務態(tài)度(三)文明作業(yè)工作紀律9.電瓶垃圾運輸車及人力垃圾收集車不能外溢，滴漏。保持密封狀態(tài)運輸。(四)保持車輛外表保潔由于保潔車輛在道路清掃保潔時引人非常注目，如果車身很臟會影響觀瞻，如果進入館區(qū)作業(yè)時會讓人反感，所以保持車輛外表的保潔尤為重要，并接受市民和上級主管部門(五)減少擾民措施1.在館區(qū)作業(yè)時盡量把工具輕拿輕放，不發(fā)出碰撞聲2.車輛按時檢修，避免發(fā)出噪音影響，在休息時間不大3.垃圾收集時輕拿輕放，避免揚塵。(六)文明的作業(yè)培訓1.人員上崗前，應按規(guī)定規(guī)范著裝，著裝應整潔，佩戴2.作業(yè)工具應整潔、有效，標志清晰可辨，清晨、夜間作業(yè)要有反光標識。3.作業(yè)時，應該按照崗位責任制和崗位作業(yè)流程操作，注意作業(yè)形象，禁止隨意出入商店。4.作業(yè)中，不得將清掃垃圾推入路邊雨水井或者其他堆5.作業(yè)中要請路人配合，應該用“你好、請、對不起、請讓一讓、謝謝”等文明用語，禁止使用“喂、走開點、讓(一)人員簽到記錄表應到人部門簽名時間(二)人員培訓記錄表培訓課程培訓機構培訓時間年月日時至年月日時培訓地點培訓講師年月日第四章項目擬投入的物資設備第一節(jié)物資設備投入原則我公司將根據(jù)項目要求及現(xiàn)場條件，投入精良的機械(一)本項目服務周期較長，實施的準備工作特別是物(三)物資設備巡視進展情況準備，計劃物資設備準備(四)對于科技館綜合管養(yǎng)服務使用的物資設備將先編(五)優(yōu)選精良設備，并合理匹配，形成良好的科技館(六)同類設備盡可能采用同廠家設備，以方便配件供1.項目負責人應先根據(jù)區(qū)域綜合管養(yǎng)服務實際情況編寫《保潔設備組織計劃》,并報項目負責人審批、備案。寫《設備購置申請表》,報項目負責人審批。需購置小型保第二節(jié)擬投入的設備介紹(根據(jù)項目實際情況添加)一、基礎工具序號機械或設備名稱型號規(guī)格數(shù)量國別產(chǎn)地制造年份額定功率生產(chǎn)能力用途備注1扳手2螺絲刀3手槍鉆4錘子5剪刀6萬用表7測電筆8電焊設備9功率表兆歐表安全帶絕緣手套應急燈工具包驗電器二、保潔工具序號設備名稱設備總數(shù)已投入使用數(shù)量備注1大垃圾車2小垃圾車3灑水車4洗掃車5壓縮車6科技館垃圾車7鉤臂式科技館垃圾車8鉤臂科技館垃圾車9大鉤臂式科技館垃圾車汽油三輪電瓶三輪小型掃地車后裝壓縮車養(yǎng)護車科技館垃圾桶科技館垃圾箱快速保潔車保潔工具車全自動洗地機吸塵吸水機干式吸塵器吹風機加重擦地機地面高壓槍全封閉科技館垃圾收集車搖擺式科技館垃圾桶三、綠化工具序號機械或設備名稱型號規(guī)格數(shù)量額定功率生產(chǎn)能力備注1灑水車符合標準2水泵符合標準3割灌機符合標準4剪草機符合標準5油鋸符合標準6高枝油鋸符合標準7高射打藥機(擔架符合標準8大草剪符合標準9剪枝剪符合標準手鋸符合標準輸水帶及接口符合標準開花水槍符合標準直流水槍符合標準噴槍符合標準手鋸專用銼刀符合標準打藥機皮管及接頭符合標準高枝剪符合標準打洞機符合標準清掃車符合標準四、安保工具保安設備清單項目名稱數(shù)量(件)存放地點備注報警裝置警用電筒警用短棍鋼叉長抓捕器辣椒水防刺背心防割手套滅火器防暴帽防暴盾牌武裝皮帶保安服資料柜辦公桌監(jiān)控顯示器錄像一鍵報警裝置各項制度牌監(jiān)控攝像頭(一)手持式電動工具包括電焊機=等。(二)操作者要詳細了解工具的性能，掌握正確使用的(三)工具在發(fā)出或收回時，保管人員必須進行一次日10.工具的定期檢查除日常檢查的項目外，還必須測量測量單位絕緣電阻(MQ)I類工具Ⅱ類工具Ⅲ類工具帶電零件與外殼之間271序號檢查檢查內(nèi)容與標準檢查發(fā)現(xiàn)的問題整改要求整改結果1基礎管理有工器具設備制度日常檢查，并記錄2電源線路要求電動工具必須裝有獨立的專用漏電保護電源開關，符合“一機、電源線更換必須與銘牌要求相符工具的插頭、插座中的保護接地極在任何情況下只能單獨連接保護接地線。嚴禁在插頭、插座內(nèi)用導線直接將保護接地極與工作中性線連接3機身檢查銘牌、參數(shù)檢查等標識齊全、清晰外殼及手柄無裂紋或破損開關動作正常、靈敏、無破損機身無破損，無油污腐蝕現(xiàn)象防護裝置符合安全要求無裂紋、毛刺、松動等現(xiàn)象無磨損，松動現(xiàn)象4安全作業(yè)連接部分牢固可靠，零部件不松動條件規(guī)范使用時人員站位合理，用力平穩(wěn)轉動部分靈活可靠無阻滯現(xiàn)象按規(guī)程穿戴齊全有效的勞保用品5安全環(huán)境規(guī)范在有可能存在電線、瓦斯管、水認，明確工作位置安全后，方可作業(yè)使用電動工具，工作間歇要及時斷電。設備帶電時，操作人員不得離開。工作結束要切斷電源6日常安全管理放置合理，有防傾倒措施電動工具不用時，必須放置在干燥場所存放，遠離潮濕、散熱器等場所定期檢查，擦拭油污灰塵(二)保潔車垃圾運輸過程中不得揚撒、泄漏，對區(qū)域(三)保證安全操作，注意行人安全，如有特殊情況發(fā)(四)保潔車專車專用，只能運送區(qū)域垃圾。(五)科技館綠化周邊垃圾箱(桶)及地面進行清掃、(七)保潔車操作人員必須愛護區(qū)域垃圾桶、區(qū)域垃圾(八)為保護保潔人員的健康，保潔人員在工作時穿戴(九)保潔工作人員每天須填寫《區(qū)域保潔服務質(zhì)量記錄表》,保潔車不得私自借用。(十)保潔工作人員操作中不得大聲喧嘩，做到文明保(十一)保潔工作人員違反上述規(guī)定者，將視情節(jié)輕重(一)牢固樹立以預防為主，防治結合的安全管理工作(二)出車前應檢查車輛各種堅固情況是否良好、裝備3.檢查潤滑油容量在機油標尺刻度線2/4～4/4之間為4.檢查蓄電池電解液面高度應高出極板10～15cm?！癉I”和“GAO”之間，如使用防凍液時，液面高度應低于蒸汽引出管5～7mm。檢查轉向萬向節(jié)及萬向節(jié)叉的連接緊固情況，視需緊固調(diào)10.檢查離合器、制動裝置的操縱系統(tǒng)，工作應靈活可11.檢查加速踏板操縱機構的連接情況，應操縱輕便，12.檢查燈光照明、指示燈信號、喇叭音量以及刮水器16.按照規(guī)定方法，啟動發(fā)動機，檢查發(fā)動機各部運轉17.汽車各部位均不得有漏油、漏水、漏電、漏氣等故(三)行車中的維護又可分為途中行駛和途中停車兩種(1)發(fā)動機啟動后，水溫正常，氣壓制動待貯氣筒壓(2)行車中應隨時察聽發(fā)動機、底盤有無異響。注意(3)離合器、變速器、轉向系、制動系統(tǒng)應操縱輕便、(4)隨時注意觀察各指示儀表指示車輛的工作狀況是(5)行車中應隨時注意觀察各照明燈光、指示信號工(6)行車中應注意觀察潤滑油壓力隨發(fā)動機轉速而變低于147kPa,高速時不超過490kPa,否則應立即停車檢查。(7)注意喇叭音響是否正常。(1)檢視輪胎外表、氣壓，及時清除胎面花紋中的雜物和輪胎間的夾石。(2)檢視有無漏水、漏油痕跡，察聽有無漏氣聲。(3)檢查制動器有無拖滯發(fā)熱現(xiàn)象。(4)檢視轉向機構等各連接件是否牢固可靠。(5)檢視拖掛裝置是否安全可靠、安全防護裝置是否(四)完成運輸后：1.清潔汽車外部，打掃車廂內(nèi)部。2.檢視有無漏水、漏油印痕，察聽有無漏氣聲，及時補充燃油、潤滑油、冷卻水等(有的汽車還需補充制動液、液壓油等)。3.冬季未加防凍液的汽車，應及時放掉發(fā)動機冷卻系統(tǒng)缸體的下部，手柄在進氣管中部上方。另一個放水開關在散熱器出水管下方。放水時，應打開散熱器加水口蓋，將散熱器和氣缸體內(nèi)的冷卻水放盡。放盡后，應再啟動發(fā)動機，怠速運轉2～3min,以防氣缸體內(nèi)殘留的冷卻水凍結，損傷氣4.冬季陸域氣溫低于0℃時，露天停放的區(qū)域垃圾保潔車輛應將蓄電池拆下，放在室內(nèi)存放，以免蓄電池電解液凍5.檢視各連接裝置，外露部位的螺栓、螺母有無松動。6.檢視鋼板彈簧總成有無斷片、移位現(xiàn)象。減振器有無漏油現(xiàn)象，安裝是否牢固。10.對于裝用金屬疊片式機油濾清器的區(qū)域垃圾保潔車輛，應將疊片式濾清器手柄順時針方向轉動3～5圈，并定聲，持續(xù)旋轉聲約為2～3min,若聽不到旋轉聲或持續(xù)時間11.通過進行日常維護，使汽車達到：螺栓、螺母不缺12.對貨車內(nèi)的安全設備設施進行檢查，確保滅火器、13.駕駛員根據(jù)不同天氣、不同路段應嚴格遵守安全操(五)車輛維修保養(yǎng)記錄表車牌號維修(保養(yǎng))日期行駛里程(公里)金額(元)經(jīng)辦人備注(一)草坪機的管理規(guī)定(1)滾刀式割草機。該機適用于地面平坦、質(zhì)量較高(2)旋刀式割草機。該機分為固結式和鉸接式兩種，(3)往復割刀式割草機。此種割草機主要用于粗徑草(4)甩刀式割草機。該機專用于公路兩側和河堤的綠(5)甩繩式割草機。該種割草機適用于人員難以到達氣是通過草坪打洞(孔)實現(xiàn)的。通過草坪打洞(孔),可(1)手工打洞工具。該類工具適用于機動器械不能到(2)打洞機。大面積草坪綠地打洞作業(yè)是不夠的，需(1)干燥、排水設備。該設備用于黏重土壤或由于運(2)滾壓機。滾壓機用來平整草坪表面和促進草坪的(3)修邊機。該機用于草坪邊緣的修剪，切斷蔓延到(4)梳草機。用于除去枯死和多余的草及草根，以保(5)清潔機。該機是經(jīng)常性保持草坪美觀的養(yǎng)護設備。(1)草坪機的使用：按說明書進行操作。(2)草坪機的保養(yǎng)：每次使用完畢請?zhí)顚懖萜簷C的保(1)操作前從草地上清除木棍、石頭、瓦礫及其他雜緊急時立即停車.(2)操作前檢查機油、刀片、螺母、螺栓，確保機器處于安全操作狀態(tài)。(3)操作時勿使游人觀看，其他人員應離現(xiàn)場10米以(4)操作時，不許赤足或穿涼鞋，要穿長褲、保護鞋，(5)發(fā)動機轉速不宜過高。割草時只許步行，不得跑(6)草坪機出現(xiàn)不正常振動或草坪機與異物撞擊時，(7)草坪機在中途移動或用畢入庫時，要關閉化油器上的燃油閥門，并拔下火花塞引線。(8)草坪機應在水平位置保存，放置通風、干燥的地方，遠離電器及用火機械，避免火災。每次添加燃料之前和入庫之前應冷卻15分鐘。(9)操作前確保草地上沒有棍子、石頭、瓦礫、電線看是否有木樁之類障礙物，操作時注意避讓，緊急時立即停(10)使用前仔細檢查各個部位，確保割草機刀片與割草機連接牢固。舊的和損壞的刀片或螺絲需成套更換，以免(11)啟動發(fā)動機時，腳不要離割草機刀片太近，切勿(12)操作時，不能赤足或穿涼鞋，應穿上工作服和工(13)操作時勿使游人觀看，其他人員應離現(xiàn)場10米(1