商鋪評估資料

房地產(chǎn)抵押評估報告房地產(chǎn)抵押估價報告估價項目名稱：XXX位于昆明市青年路節(jié)孝巷57號2層202號非住宅（商鋪）用途的房地產(chǎn)抵押價值評估委托方：XXX估價方：昆明平云晨翔房地產(chǎn)估價有限公司估價人員：方勝超（5320020006）、李德先（5320110027）估價作業(yè)日期：2012年估價報告編號：平云晨翔房估評[2013]第F88號目錄一、致委托方函 1二、估價師聲明 2三、估價的假設和限制條件 4四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 6（一）、委托方 6（二）、估價方 6（三）、估價對象 6（四）、估價目的 8（五）、估價時點 8（六）、價值定義 8（七）、估價依據(jù) 9（八）、估價原則 9（九）、估價方法 10（十）、估價結(jié)果 10（十一）、估價人員 12（十二）、估價作業(yè)日期 12（十三）、估價報告應用的有效期 12五、變現(xiàn)能力分析 12六、房地產(chǎn)估價技術報告 15（一）個別因素分析 15（二）區(qū)域因素分析 15（三）市場背景分析 15（四）最高最佳使用分析 18（五）估價方法選用 18（六）估價測算過程 19（七）估價結(jié)果確定 27七、附件 34昆明平云晨翔房地產(chǎn)估價有限公司昆明平云晨翔房地產(chǎn)估價有限公司地址：昆明市王旗營路金領地國際商務大廈24層；郵編：650224；第3頁電話131088029985012579；傳真：5318869三、估價的假設和限制條件（一）假設條件1、估價委托人或產(chǎn)權人應當向估價機構如實提供有關情況和資料，不得隱瞞或者提供虛假情況和資料。估價師對委托人或產(chǎn)權人提供的有關情況和資料進行了必要的檢查（或核實），無理由懷疑委托人或產(chǎn)權人提供的情況和資料的真實性、合法性。2、本次估價以估價對象保持現(xiàn)狀用途、繼續(xù)使用為估價前提。3、估價對象權屬清晰無異議，不屬于行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)。4、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場穩(wěn)定、相關房地產(chǎn)政策未有重大變化。5、估價對象的建筑面積是以《房屋所有權證》上記載的為準，經(jīng)過實地目測大體相當，但估價師未進行專業(yè)測量；估價對象的權屬是以《房屋所有權證》上記載的為準，估價師未向有關管理部門核實。6、估價對象建筑物的已使用年限尚未達到其經(jīng)濟耐用年限，無理由懷疑其存在安全隱患，假定建筑結(jié)構是安全的。7、本次估價評估的房地產(chǎn)抵押價值為遵守謹慎原則評估出的謹慎價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。其中的市場價值是指估價對象在滿足下列條件下進行交易最可能的價格：（1）交易雙方是自愿地進行交易的——賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產(chǎn)；（2）交易雙方是出于利己動機進行交易的——交易雙方進行交易的目的是追求各自最大的利益；（3）交易雙方是理性而謹慎的，并且了解交易對象、知曉市場行情——交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買；（4）交易雙方有較充裕的時間進行交易——賣方不是急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進行了合理時間的展示；（5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額及其他法定優(yōu)先受償款。（二）限制條件1、根據(jù)委托方提供的《房屋所有權證》，未見新設定的抵押他項權利記載，故估價師知悉的法定優(yōu)先受償權利為0元；若從估價時點開始到本報告出具日估價對象新設立抵押、擔保權利或租賃權并對估價對象的價值有重大影響，則估價結(jié)果需要調(diào)整。2、本報告估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值，不作其他估價目的用。如果估價條件或目的發(fā)生變化，估價報告需做相應調(diào)整。3、本估價報告有效期為從報告出具日起壹年。4、報告中數(shù)據(jù)部分采用電算化連續(xù)計算得出，由于在報告中計算的數(shù)據(jù)按四舍五入保留小數(shù)或取整，因此可能出現(xiàn)個別等式左右不完全相等的情況，但不影響計算結(jié)果及最終評估結(jié)論的準確性5、由于房地產(chǎn)的不可移動性和價值大的特性，房地產(chǎn)將可能遇到各類商業(yè)性風險，尤其是宏觀經(jīng)濟形式、通貨膨脹、金融政策、法律法規(guī)、市場供求等因素的變化，對房地產(chǎn)的價格變動影響甚大；其次，由于地震、水災、戰(zhàn)爭、泥石流及其它不能預見并且對發(fā)生后果不能防止或避免的不可抗力的因素，將造成房地產(chǎn)嚴重壞損及滅失，使其價值急劇跌落甚至消失；而且，由于房地產(chǎn)不易變現(xiàn)的特點，如出現(xiàn)欲對房地產(chǎn)進行短期強制處分時，則可能導致處置價格遠遠低于其正常價值。因此，各相關方面應用本報告時，應全面考慮各類風險，做出綜合決策。四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（一）、委托方委托方：XXX身份證號：住址：聯(lián)系電話：（二）、估價方受托估價機構：昆明平云晨翔房地產(chǎn)估價有限公司估價機構住所：昆明市盤龍區(qū)王旗營路金領地大廈1幢24層2401號評估資質(zhì)等級：貳級法定代表人：方勝超行政許可決定書號：云建房準［2012］第69號證書編號：云建房證估字第105號聯(lián)系人：張兵聯(lián)系電話：0871－5012579三）、估價對象根據(jù)委托方提供的材料及估價人員于2012年06月07表2：估價對象概況表房產(chǎn)

基本

情況位置：昆明市青年路節(jié)孝巷57號2層202號東至:院子南至:201室西至:圍墻北至:過道建筑面積：94.45m建筑結(jié)構：鋼混結(jié)構建筑年代：1998年戶型：開間設計用途：非住宅現(xiàn)狀用途：商鋪出租情況：自住幾面臨街：一面臨主街總層數(shù)：6層所在層數(shù)：1層外墻：涂料層高：約3米分戶門：卷簾防盜門屋頂：平屋頂窗：塑鋼窗商鋪縱深比情況：寬度大于深度室內(nèi)

裝修情況第1層：地面：地磚墻面：乳膠膝頂面：石膏板吊頂門：卷簾門第2層：地面：地磚墻面：乳膠膝頂面：石膏板吊頂門：－－第3層：地面：地磚墻面：乳膠膝頂面：石膏板吊頂門：－－衛(wèi)生間：地面：地磚墻面：乳膠膝頂面：乳膠膝門：實木門其它說明：室內(nèi)

配套

設備

設施供水：有供電：有供氣：無通信：有電梯：有電視：有消防：有物業(yè)管理：專業(yè)物業(yè)管理寬帶：有區(qū)域

因素

狀況主要道路：青年路主要公交線：2、54、61、69、129路等商場：新西南廣場學校：螺峰街小學、云南省衛(wèi)校商業(yè)聚集度：較聚集商服繁華度：繁華區(qū)域環(huán)境狀況：良好停車方便度：方便房屋

權益

狀況房產(chǎn)證號昆房權證（昆明市）字第201219969號面積（㎡）94.45房屋所有權人林易安他項權利狀況從委托方提供的《房屋所有權證》上未見設立新的他項權利抵押權記載房屋共有權人無房屋共有權證號無土地

權益

狀況土地證號土地性質(zhì)出讓土地使用權人終止日期2045年4月1日（四）、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。（五）、估價時點（六）、價值定義抵押價值為估價對象在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。房地產(chǎn)抵押價值為遵守謹慎原則評估出的謹慎價值。其中的市場價值是指估價對象在滿足下列條件下進行交易最可能的價格：（1）交易雙方是自愿地進行交易的——賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產(chǎn)；（2）交易雙方是出于利己動機進行交易的——交易雙方進行交易的目的是追求各自最大的利益；（3）交易雙方是理性而謹慎的，并且了解交易對象、知曉市場行情——交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買；（4）交易雙方有較充裕的時間進行交易——賣方不是急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進行了合理時間的展示；（5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額及其他法定優(yōu)先受償款。（七）、估價依據(jù)（八）、估價原則本次估價遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則及最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則等技術性原則。1、獨立、客觀、公正原則要求估價機構有完全獨立性，估價機構和估價人員與估價對象及相關當事人沒有利害關系，不受外部干擾因素影響，從實際出發(fā)，公平合理地進行估價。2、合法原則應以估價對象的合法使用、合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P規(guī)定，其權益才能受法律保護，并體現(xiàn)其權益價值。3、謹慎原則在面臨不確定因素的情況下做出判斷時，應保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。4、最高最佳使用原則應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳使用應是法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用方式。5、估價時點原則房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性和時效性，它是某一時點的價格，在不同的時點上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。6、替代原則估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價格會相互牽掣而趨于一致。（九）、估價方法1、選用估價方法對于估價對象，理論上可采用市場法、收益法、成本法估價。本次評估采用市場法、收益法兩種估價方法進行評估。其理由如下：由于與估價對象同種類型的商業(yè)用房數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易，在估價時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，因此可采用市場法估價。估價對象為商業(yè)用房類房地產(chǎn)，可以用于出租，是有經(jīng)濟收益及潛在收益的房地產(chǎn)，在估價對象所在地區(qū)類似商業(yè)用房房地產(chǎn)較多用于出租使用，租金水平容易確定，故適合采用收益法評估。由于近年來位于估價對象區(qū)域的房地產(chǎn)漲幅較大，用成本累加得出結(jié)果偏離市場價格較大，故不適宜用成本法來估價。2、選用估價方法的定義（1）市場法：市場法也稱比較法、市場比較法、交易實例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的實際成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。采用市場法估價的技術路線為：選取估價對象周邊可比實例，對其進行各因素修正或調(diào)整得出估價對象的市場價格。（2）收益法：收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。采用收益法估價的技術路線為：搜集估價對象周邊類似用途房地產(chǎn)的市場租金，分析比較來確定得出客觀租金，然后扣除其營運費用，預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，得出估價對象收益價值。（十）、估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學的估價方法，在認真分析所掌握資料與影響估價對象價值諸因素的基礎上，最后確定估價對象在估價時點的房地產(chǎn)抵押價值取整為：800464元（大寫：=800464\*CHINESENUM2捌拾萬零肆佰陸拾肆元整），評估單價：8475元/平方米。貨幣單位：人民幣。（十一）、估價人員參與本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師有：1、張兵，注冊號：5320090030；2、方勝超，注冊號：5320020006。（十二）、估價作業(yè)日期2012年06月07（十三）、估價報告應用的有效期本估價報告應用的有效期為壹年，自報告出具日算起。自2012年06月0五、變現(xiàn)能力分析1、估價對象為房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性。本次評估的估價對象，屬于房地產(chǎn)市場上較為常見、普遍使用的一種用途，其通用性較好；估價對象其獨立使用性較好，類似估價對象的房地產(chǎn)，一般不能進行分割轉(zhuǎn)讓，獨立使用性好。2、變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度。假定在估價時點強制處分估價對象，因賣方價外手續(xù)費、競價空間、雙方無合理的談判周期、快速變現(xiàn)的付款方式及目前拍賣市場成交活躍程度等因素，將會產(chǎn)生一定的價格減損。根據(jù)估價對象的具體情況，預計估價對象最可能實現(xiàn)的快速變現(xiàn)價值預計為市場價值的七～八成。3、變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。本次評估的估價對象，在限購令政策下，變現(xiàn)能力一般，預計變現(xiàn)時間稍長。變現(xiàn)的費用主要有強制拍賣費用、拍賣傭金、訴訟律師費、交易手續(xù)費、評估費、登記費和合同公證費；營業(yè)稅及附加、印花稅，詳見下表（僅作參考）。序號名稱收費標準1強制拍賣費用執(zhí)行金額或者價額不超過1萬元的，每件交納50元；超過1萬元至50萬元的部分，按照1.5％交納；超過50萬元至500萬元的部分，按照1％交納；超過500萬元至1000萬元的部分，按照0.5％交納；超過1000萬元的部分,按照0.1％交納。2拍賣傭金涉案房產(chǎn)拍賣成交價200萬元以下的，收取傭金的比例不得超過5％；超過200萬元至1000萬元的部分，不得超過3％；超過1000萬元至5000萬元的部分，不得超過2％；超過5000萬元至1億元的部分，不得超過1％；超過1億元的部分，不得超過0.5％。收取傭金最高不得超過400萬元。3律師費民事訴訟不涉及財產(chǎn)關系或財產(chǎn)標的在10萬元以內(nèi)的，每件500－3000元；財產(chǎn)標的超過10萬元，還應按下列比例另加收費：超過10萬元至100萬元部分不高于2.5％；超過100萬元至500萬元部分不高于1.5％；超過500萬元至1000萬元部分不高于1％；超過1000萬元至5000萬元部分不高于0.5％；5000萬元以上部分不高于0.25％。以上是一審的律師費，如果二審繼續(xù)由這個律師代理的話，收費減半。4法院訴訟費財產(chǎn)案件根據(jù)訴訟請求的金額或者價額，按下列比例分段累計：1.不超過1萬元的，每件交納50元；2.超過1萬元至10萬元的部分，按照2.5％交納；3.超過10萬元至20萬元的部分，按照2％交納；4.超過20萬元至50萬元的部分，按照1.5％交納；5.超過50萬元至100萬元的部分，按照1％交納；6.超過100萬元至200萬元的部分，按照0.9％交納；7.超過200萬元至500萬元的部分，按照0.8％交納；8.超過500萬元至1000萬元的部分，按照0.7％交納；9.超過1000萬元至2000萬元的部分，按照0.6％交納；10.超過2000萬元的部分，按照0.5％交納。5交易手續(xù)費2.5元×建筑面積6評估費司法鑒定評估收費，發(fā)改價[2009]2914號:100萬元以上（含100萬元），按標的總額9-15‰收；100萬元以上至1000萬元（含1000），按標的總額3.75-6.25‰收；1000萬元以上至5000萬元（含5000），按標的總額1.2-2‰收；5000萬元以上至10000萬元（含10000），按標的總額0.75-1.25‰收；10000萬元以上至100000萬元（含100000），按標的總額0.15-0.25‰收。100000萬元以上，按標的總額0.1-0.2‰收。7登記費個人存量住房登記收費標準為每件80元，國家發(fā)展改革委、財政部發(fā)布《關于規(guī)范房屋登記費計費方式和收費標準等有關問題的通知》（發(fā)改價格〔2008〕924號）8合同公證費最低200元；標的額50萬元以下，0.3%；50~500萬元，0.25%；500~1000萬元，0.2%；1000~2000萬元，0.15%；2000~5000萬元，0.1%；5000~10000萬元，0.05%；10000萬元以上，0.01%。9營業(yè)稅個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按售房收入全額繳納營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額繳納營業(yè)稅，稅率為5%。10印花稅標的額的0.5‰抵押房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣所得的價款，當事人有約定的，依約定清償。當事人沒有約定的，依下列順序清償：（1）實現(xiàn)抵押權的費用；（2）扣除抵押房地產(chǎn)應繳納的稅款；（3）主債權的利息；（4）主債權；（5）賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害；（6）剩余金額交還抵押人。地址：昆明市王旗營路金領地國際商務大廈24層；郵編：650224；第15頁電話131088029985012579；傳真：5318869六、房地產(chǎn)估價技術報告（一）個別因素分析詳見表2：估價對象概況表。（二）區(qū)域因素分析詳見表2：估價對象概況表。（三）市場背景分析1、2011年中國房地產(chǎn)市場回顧2011年，在“調(diào)結(jié)構、穩(wěn)物價”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控，全國投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價格指數(shù)連續(xù)3個月下跌。(1)政策環(huán)境：房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，措施進一步落實細化2011年，在“調(diào)結(jié)構、穩(wěn)物價”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控：1月，“國八條”、房產(chǎn)稅試點改革先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級，限購城市從2010年的不足20個大幅增加到40多個；7月初，國務院常務會議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺州、珠海等城市跟進，限購城市數(shù)增加到近50個；10月底，1000萬套保障房建設計劃提前實現(xiàn)；始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細化和落實，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟手段進一步細化。(2)新房：全國投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價格指數(shù)連續(xù)3個月下跌。從全國來看，1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積增速分別為29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的歷史高位上持續(xù)回落；商品房需求在2010年的高位基礎上繼續(xù)增長，1-11月銷售面積和銷售額分別同比增長8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。從重點城市來看，2011年1-11月，一二線代表城市住宅成交面積同比分別下降15%和7%，但9-11月單月同比降幅均在30%左右，且降幅有擴大的趨勢。從絕對量來看，一線城市近期成交量已低于2008年低點，二線城市表現(xiàn)各異。價格方面，9月百城住宅均價出現(xiàn)近一年來的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三個月一二線城市價格均出現(xiàn)一定程度的下跌，主流品牌企業(yè)紛紛實行“以價換量”策略，部分樓盤價格降幅超過20%，新開樓盤亦以相對周邊較低的價格優(yōu)勢進入市場；而非限購的三線城市價格總體較為平穩(wěn)。(3)二手房：受調(diào)控影響更大，主要城市成交量和價格降幅大于新房成交方面，2011年1-11月，北京等10個代表性城市二手房成交套數(shù)同比下降34%，近三個月環(huán)比持續(xù)下行，同比降幅超過50%，絕對水平已接近2008年低點。價格方面，10個代表性城市二手房平均價格在9月出現(xiàn)近三年來的首次環(huán)比下跌，10-11月降幅持續(xù)擴大，到11月底，杭州累計下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以內(nèi)。(4)土地：土地出讓總量略有增長，出讓金總額基本持平，但住宅用地量價持續(xù)下降。2、2012年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望(1)政策趨勢：繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，貨幣政策微調(diào)緩解調(diào)控壓力。

對房地產(chǎn)業(yè)而言，本輪房地產(chǎn)調(diào)控事關中央政府公信力和中國經(jīng)濟健康發(fā)展的大局，中央政治局會議近期定調(diào)2012年經(jīng)濟工作時明確表示“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸”，預計限購、限價等行政性政策在2012年不會放松，土地制度完善、房產(chǎn)稅試點改革等長效機制建立也有可能落到實處。2011年11月底，央行近三年來首次下調(diào)存準率，預計貨幣政策將在2012年繼續(xù)微調(diào)，其微調(diào)力度和節(jié)奏將是影響2012年房地產(chǎn)市場走勢的關鍵。(2)總體預判：上半年調(diào)控效果進一步顯現(xiàn)，投資開工步伐放緩，量價繼續(xù)下行，下半年逐漸趨好，全年量價難有增長，總體不容樂觀也無需過度悲觀。預計在2012年上半年，由于調(diào)控政策仍將較為嚴厲，需求仍被抑制，貨幣政策微調(diào)也難以很快緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力，而過去兩年新開工項目將入市，推動庫存量的進一步上升和房價下行。全年來看，在“經(jīng)濟增速穩(wěn)中有降，貨幣政策穩(wěn)中微調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊”的假設下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期動態(tài)模型”測算，全年商品房量價難有增長，預計銷售面積和價格降幅分別在3%-6%和1%-4%之間；房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積增速將進一步回落，分別在15-20%和6%-9%之間，在2011年的基礎上增速繼續(xù)下降。(3)關注點：貨幣政策走向是關鍵，房產(chǎn)稅改革試點范圍逐步擴大，不同城市、企業(yè)分化加劇。

貨幣政策微調(diào)：2012年貨幣政策微調(diào)的力度和節(jié)奏將是影響房地產(chǎn)業(yè)走勢的關鍵，全年房地產(chǎn)信貸將有所增長，但行業(yè)資金壓力在短期內(nèi)仍將上升。房產(chǎn)稅：改革試點范圍逐步擴大，這將為限購等行政手段的逐步退出創(chuàng)造條件，促進房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。城市分化：一二線城市仍將面臨較為嚴厲的調(diào)控政策，過去幾年土地供應量大、開工高的二線城市可能面臨更大風險，東部沿海三四線城市可能因經(jīng)濟基礎較好迎來更大發(fā)展空間。企業(yè)分化：龍頭企業(yè)領先優(yōu)勢進一步擴大，中小企業(yè)面臨資金風險。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)其自身優(yōu)勢，順勢而為，合理布局，保持健康發(fā)展。（四）最高最佳使用分析最高最佳利用是指法律上許可、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象價值最大的一種最可能的利用。最高最佳利用有下列五種估價前提：（1）保持現(xiàn)狀前提：認為對現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為有利時，應以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用為前提進行估價；（2）裝飾裝修改造前提：認為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進行裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用最為有利時，應以裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用為前提進行估價；（3）改變用途前提：認為改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途再予以利用最為有利時，應以改變用途再予以使用為前提進行估價；（4）重新開發(fā)前提：認為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進行重新開發(fā)再予以利用最為有利時，應以重新開發(fā)再予以利用為前提進行估價；（5）上述情形的某種組合最高最佳利用是在法律允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。應用經(jīng)濟學的三個原理=1\*GB3①收益遞增遞減原理、=2\*GB3②均衡原理、=3\*GB3③適合原理來分析判斷，當估價對象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時估價對象內(nèi)部各構成要素的組合最為均衡時，估價對象即為最高最佳使用。（五）估價方法選用1、選用估價方法對于估價對象，理論上可采用市場法、收益法、成本法估價。本次評估采用市場法、收益法兩種估價方法進行評估。其理由如下：由于與估價對象同種類型的商業(yè)用房數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易，在估價時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，因此可采用市場法估價。估價對象為商業(yè)用房類房地產(chǎn)，可以用于出租，是有經(jīng)濟收益及潛在收益的房地產(chǎn)，在估價對象所在地區(qū)類似商業(yè)用房房地產(chǎn)較多用于出租使用，租金水平容易確定，故適合采用收益法評估。由于近年來位于估價對象區(qū)域的房地產(chǎn)漲幅較大，用成本累加得出結(jié)果偏離市場價格較大，故不適宜用成本法來估價。2、選用估價方法的定義（1）市場法：市場法也稱比較法、市場比較法、交易實例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的實際成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。采用市場法估價的技術路線為：選取估價對象周邊可比實例，對其進行各因素修正或調(diào)整得出估價對象的市場價格。（2）收益法：收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。采用收益法估價的技術路線為：搜集估價對象周邊類似用途房地產(chǎn)的市場租金，分析比較來確定得出客觀租金，然后扣除其營運費用，預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，得出估價對象收益價值。（六）估價測算過程一）市場比較法市場比較法測算過程如下：市場比較法估算房地產(chǎn)價值的計算公式為：估價對象價格=交易案例房地產(chǎn)成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易時間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)1、比較案例的選擇可比實例的選取是針對具體估價對象及估價目的、估價時點，從估價人員所搜集的交易實例或交易實例庫中所存儲的交易實例中選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。選擇可比實例時應符合下列具體條件：可比實例在區(qū)位上應與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)?？杀葘嵗谟猛旧蠎c估價對象的用途相同?？杀葘嵗谝?guī)模上應與估價對象的規(guī)模相當。可比實例在建筑結(jié)構上應與估價對象的建筑結(jié)構相同?？杀葘嵗跈n次上應與估價對象的檔次相當?？杀葘嵗臋嗬蠎c估價對象的權利性質(zhì)相同。可比實例的交易類型應與估價目的吻合?？杀葘嵗某山蝗掌趹M量接近估價時點。可比實例的成交價格應盡量為正常市場價格。根據(jù)估價對象及估價目的、估價時點，此次估價所選的可比實例詳見《選取案例及因素比較表》。2、建立價格可比基礎統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍房地產(chǎn)范圍不同的情況在實際估價中主要有3種：1）帶有債權債務的房地產(chǎn)。統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權債務的房地產(chǎn)范圍，并利用公式“房地產(chǎn)價格=帶有債權債務的房地產(chǎn)價格-債權+債務”對價格進行換算處理。2）含有非房地產(chǎn)成份。統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，并利用公式“房地產(chǎn)價格=含有非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成份的價格”對價格進行換算處理；3）房地產(chǎn)實物范圍不同。統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍，補充可比實例房地產(chǎn)缺少的范圍，扣除可比實例房地產(chǎn)多出的范圍，相應地對可比實例的成交價格進行加價和減價處理。說明：本次估價估價對象和可比實例評估范圍相同。統(tǒng)一付款方式估價中的價格通常以一次性付清所需支付的金額為基準，對于分期支付的可比實例成交價格通過折現(xiàn)計算來處理。說明：目前，在二手房交易中，買方一般要支付一定比例的首付款，余款采取用所買房產(chǎn)向銀行抵押來獲得支付賣方的房款，由于相關房地產(chǎn)政策、中介及銀行的服務、擔保等相對完善成熟，買賣雙方在確定購買意向、簽訂房屋買賣合后，賣方一般會在較短的時間（1~2周）內(nèi)獲得全部房款，從而在估價時可忽略資金時間價值對房地產(chǎn)價格的影響，視同為一次性付清房款方式。統(tǒng)一價格單位包括統(tǒng)一價格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位。說明：3個可比實例與估價對象的價格單位相同。3、比較因素選擇及因素條件說明（1）交易情況修正：是指交易行為中是否包含特殊因素，并排除這些特殊因素造成的價格偏差。房地產(chǎn)交易中的特殊因素主要有：1）強迫出售或強迫購買的交易；2）利害關系人之間的交易；3）交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易；4）急于出售或急于購買的交易；5）交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易；6）相鄰房地產(chǎn)的合并交易；7)特殊交易方式的交易；8)交易稅費非正常負擔的交易；9)受迷信影響的交易。（2）交易日期修正：把可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整到在估價時點時的價格，稱為市場狀況調(diào)整（交易日期調(diào)整）。其調(diào)整方法一般可用價格指數(shù)法、價格變動率法，其計算公式如下：=1\*GB3①價格指數(shù)法1）采用定基價格指數(shù)可比實例在其成交日期的價格×（估價時點的價格指數(shù)/成交日期時的價格指數(shù)）=可比實例在估價時點的價格2）采用環(huán)比價格指數(shù)可比實例在其成交日期的價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×…×估價時點的價格指數(shù)=可比實例在估價時點的價格=2\*GB3②價格變動率法1）采用逐期遞增或遞減的價格變動率可比實例在其成交日期的價格×（1+價格變動率）期數(shù)=可比實例在估價時點的價格2）采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率可比實例在其成交日期的價格×（1+價格變動率×期數(shù)）=可比實例在估價時點的價格故市場狀況調(diào)整系數(shù)為“估價時點的價格指數(shù)/成交日期時的價格指數(shù)”（或“成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×…×估價時點的價格指數(shù)”或“（1+價格變動率）期數(shù)”或“（1+價格變動率×期數(shù)）”）。說明：3個可比實例成交日期和估價時點距離不遠，房地產(chǎn)價格近期短期內(nèi)較為穩(wěn)定，不做調(diào)整。（3）區(qū)域因素修正及個別因素修正區(qū)域因素修正，是將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。本次評估區(qū)域因素主要選擇交通條件、公共配套設施完備程度、基礎設施完善度、商業(yè)繁華度、外部環(huán)境狀況。個別因素修正，是將可比實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀況下價格。本次評估根據(jù)估價對象的用途個別因素主要選擇臨街狀況、建筑結(jié)構、房屋成新率、所在樓層、室內(nèi)凈高、內(nèi)部格局、停車方便程度、裝修狀況。=1\*GB3①區(qū)域因素分析說明：◎交通條件：交通條件指交通便捷度、臨街道路類型等。交通便捷度分為便捷、較便捷、便捷度一般、便捷度較差、便捷度差幾個級別。按臨街道路類型，分為主干道、次干道及支路幾種類型。按交通管制情況，分為單行線、禁左轉(zhuǎn)、禁止車輛通行（步行街）、無特別管制等幾個種管制。◎公共配套設施完備程度：公共配套設施狀況指區(qū)域內(nèi)購物、超市、餐飲、郵電、金融等商業(yè)設施，文化體育設施、醫(yī)療服務機構、幼兒園、中小學等的齊備情況；分為完備、較完備、較不完備、不完備幾個級別。◎基礎設施完善度：基礎設施狀況指水、電、煤氣、通訊等各種基礎設施的配套完善程度。分為七通、六通、五通、四通、三通幾種情況?！蛏虡I(yè)繁華程度：商業(yè)繁華度包括距商業(yè)服務中心的距離、商業(yè)集聚程度、區(qū)域商業(yè)服務中心等級、客流數(shù)量等幾方面因素。按所臨商業(yè)中心的級別分為街區(qū)級、小區(qū)級、區(qū)級、市級幾個級別；按距商業(yè)服務中心的距離分為大于2000米、1000－2000米、500－1000米、小于500米幾個級別；按商業(yè)集聚程度分商業(yè)集聚度高；商業(yè)集聚度較高；商業(yè)集聚度一般；商業(yè)集聚度較低；商業(yè)集聚度低幾個級別；按客流量分為日均客流量大；日均客流量較大，日均客流量一般，日均客流量較小，零散客流量幾個級別?！蛲獠凯h(huán)境狀況：分為好、較好、一般、較差、差幾個級別。=2\*GB3②個別因素分析說明：◎臨街狀況：臨街道路狀況指臨街寬度、幾面臨街。臨街寬度分為大于5米，3-5米，1-3米，小于1米幾個級別；幾面臨街分為一面臨街、二面臨街、三面臨街、四面臨街幾個級別?！蚪ㄖY(jié)構：按鋼混（框架）、混合（磚混）、磚木結(jié)構、土木結(jié)構等幾種結(jié)構區(qū)分；◎房屋成新率：影響房屋成新率的因素有房屋已使用年限，實際維護保養(yǎng)狀況等因素，一般可結(jié)合使用年限成新率和現(xiàn)場勘察成新率綜合確定其綜合成新率。可以如90％、80％、75％的方式表示成新率。在一般情況下，同種用途的房地產(chǎn)其成新率越高意味著建筑物尚可使用年限越長，其對應的土地剩余使用年限一般也更長，在其他條件同等的情況下，房地產(chǎn)成新率越高其賣價也更高。◎所在樓層：分為地第負一層、第一層、第二層、第三層、第四層、第五層及以上幾種樓層?！蚴覂?nèi)凈高：分為大于6米、4(含)～6米、3(含)～4米、2.7(含)～3米、小于2.7米幾個級別。◎內(nèi)部格局：空間分區(qū)以及各個空間的交通流線合理性：分為好、較好、一般、較差、差幾個級別。◎停車方便程度：指停車方便程度，分為方便、較方便、一般、較不方便、不方便幾個級別?！蜓b修狀況：主要分為毛坯房、普裝、中裝、高裝等幾個級別。（4）本次評估采用市場比較法的直接比較修正公式：估價對象價格＝可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)＝可比實例價格×100／()×()/100×100／()×100／()。說明：交易情況修正的分子為100，表示以正常交易價格為基準；交易日期修正的分母為100，表示以可比實例成交日期為基準；區(qū)域因素修正的分子為100，表示以估價對象所在的區(qū)域因素為基準；個別因素修正的分子為100，表示以估價對象的個別因素為基準。（5）根據(jù)以上說明，編制比較因素條件說明和修正系數(shù)計算表，詳見表5：地址：昆明市王旗營路金領地國際商務大廈24層；郵編：650224；第27頁電話131088029985012579；傳真：5318869二）收益法1、計算步驟①收集有關收入和費用的資料；②估算潛在毛收入；③估算有效毛收入；④估算運營費用；⑤估算凈收益；⑥選用適當?shù)馁Y本化率；=7\*GB3⑦選用適宜的計算公式求出收益價格。2、計算過程（1）年有效毛收入=1\*GB3①確定租金水平估價對象的租金水平和項目所處位置、商業(yè)類型的定位等均有很大的關系。通過市場調(diào)查，估價對象周邊類似商業(yè)用房的平均月租金一般在180-230元/平方米之間。預計正常情況下，估價對象所處區(qū)域未來的租金水平降低的概率較小，考慮到估價對象所處位置的條件，結(jié)合估價對象的具體情況綜合分析，本次評估確定估價對象客觀月租金為：220元/平方米。=2\*GB3②可出租面積比率根據(jù)市場調(diào)查，出租面積一般是按建筑面積計算，此處取可出租面積比率為100%。=3\*GB3③空置率和收租損失率根據(jù)估價對象所處位置及實際情況，本次評估綜合確定年空置時間按一個月計算，即空置率為8.33%。無法收回租金的可能性極小，故收租損失率取0%。=4\*GB3④其它總收入其他收入是指附著于房地產(chǎn)本身產(chǎn)生的收入，如租賃權的保證金、押金等利息收入，空地使用權的停車收入，外墻體的廣告收入，電梯間安裝廣告電視的廣告收入。由于押金數(shù)額的大小、外墻體的廣告收入和未來可能簽訂的合同有關，估價人員無法預測其數(shù)額，出于謹慎性原則的考慮，不計取此項收入。（2）年運營總費用估價對象為商鋪類房地產(chǎn)，其年運營總費用一般包含建筑物維修(維護)費，房屋保險費，房產(chǎn)稅，營業(yè)稅、城市建設維護稅及教育費附加，管理費。=1\*GB3①建筑物維修(維護)費建筑物維修(維護)費是為保證房屋和房屋內(nèi)設備正常使用每年需支付的修繕費。根據(jù)目前物業(yè)維修(維護)費的統(tǒng)計資料，維修(護)費約占有效毛收入的2%。結(jié)合估價對象具體情況，本次評估取有效毛收入的2％。=2\*GB3②房屋保險費保險費是指為使自己的財產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。保險費一般可按房屋重置價乘以保險費率計算，即房屋保險費＝建筑物重置價×建筑面積×保險費率，根據(jù)目前保險費率標準，本次評估取保險費率為0.1%。重置價格含前期費用、建安工程費、管理費用、投資利息等。其中:建安工程費由直接費、間接費、利潤及稅金組成，依據(jù)《云南省建筑工程消耗量定額》（2003）及相關的取費標準，結(jié)合估價時點同期的《云南省工程建設材料設備價格信息》、本估價機構掌握的建筑材料相關市場資料，根據(jù)普洱市近期建造與估價對象類似的建筑物的費用，綜合分析并確定估價對象房屋重置價約為1600元/平方米。房屋保險費為房屋重置價×建筑面積×0.1％。=3\*GB3③房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或出租房屋的租金收入征收的一種財產(chǎn)稅。依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）等規(guī)定，按房產(chǎn)余值計算繳納的，房產(chǎn)稅稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計算繳納的，房產(chǎn)稅稅率為12%。本次評估采用按租金收入計算。=4\*GB3④營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育費附加營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。城市建設維護稅是國家對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人就其繳納的稅額為計稅依據(jù)而征收的一種稅。教育費附加是對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人，以各單位和個人及其實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅的稅額為依據(jù)征收的一種稅收附加。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國城市維護建設維護稅暫行條例》、《教育費附加的暫行規(guī)定》等規(guī)定，本次評估營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育附加費稅率合計為5.5%。=5\*GB3⑤管理費管理費是指對出租房屋進行必要的管理所需的費用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價格的支出；另一方面是管理人員的工資支出。管理費的計算方法有兩種：一是依據(jù)管理面積平均計算，這種方法一般用于居住類用途房地產(chǎn)；二是依據(jù)收益的一定比例計算，這種方法適用于商業(yè)、辦公等用途的房地產(chǎn)項目，管理費費率一般為2-5%。結(jié)合估價對象具體情況，本次評估管理費率取2％。（3）年凈收益估價對象年有效毛收入扣除年總費用，即為年凈收益。（4）資本化率資本化率的確定方法有市場提取法、安全利率加風險調(diào)整值法、復合投資收益率法、投資收益率排序插入法等方法。本次評估采用安全利率加風險調(diào)整值法進行測算。安全利率加風險調(diào)整值法。以安全利率加上風險調(diào)整值作為資本化率。其中安全利率采用中國人民銀行公布的一年期銀行定期存款利率；再根據(jù)對估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等因素確定風險調(diào)整值，根據(jù)：資本化率=安全利率+風險調(diào)整值，在估價時點時，一年期定期存款利率為3.5％，結(jié)合當?shù)氐慕?jīng)濟現(xiàn)狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等因素經(jīng)綜合