世聯(lián)-中國五礦長沙暮云項目整體定位報告

中國五礦長沙暮云工程

整體定位報告謹呈：中國五礦集團公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部運用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問〔中國〕一切，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問〔中國〕書面答應(yīng)，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、援用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。00工程背景0201050403客戶目的是五礦的第一個工程，規(guī)模型的住宅大盤，對于開發(fā)商具有很大意義關(guān)鍵是工程的勝利開發(fā)，提升五礦的品牌籠統(tǒng)，成為鵬欣在房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)名片根本開發(fā)周期5年，2007-2021年，一期08年銷售我們對客戶目的的了解價值最大化的盈利目的長沙的標桿型高端工程用地規(guī)劃目的：規(guī)模型工程，但有較多限制1、總體目的占地：912.31畝容積率：<2.22、規(guī)劃條件建筑密度<30％綠地率≥35％限高18層不能出現(xiàn)獨棟產(chǎn)品受90/60限制工程屬性界定地塊：內(nèi)部山水資源豐富，地勢高差明顯工程屬性界定區(qū)位：長株潭一體化的融城點，但區(qū)域認知及成熟度低工程屬性界定工程位于位于長沙暮云鎮(zhèn)區(qū)域范圍。間隔長沙市中心約15公里。西面位處建設(shè)中貫穿長沙市南北主干道的芙蓉南路,北面為火星大道。但目前都未正式通車。區(qū)域?qū)儆谀涸奇?zhèn)的邊緣區(qū)域，原有開發(fā)度不強，認知有限四至：大盤環(huán)繞，居住氣氛較濃，但區(qū)域開發(fā)度低工程屬性界定工程宗地四至北臨格蘭小鎮(zhèn)一期西臨橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)別墅用地東臨達云路南接北京怡?；▓@及三湘地產(chǎn)工程都為未開發(fā)或待開發(fā)工程。西北面臨近中信新城屬性詮釋區(qū)域?qū)傩砸?guī)劃中的長株潭融城核心高起點規(guī)劃，熱點開發(fā)區(qū)域距離長沙市中心約15公里可以輻射市區(qū)置業(yè)人口周邊大盤環(huán)繞項目周邊基本為空地，未開發(fā)未來可形成較濃的居住氛圍區(qū)域較為陌生，周邊生活配套缺乏項目屬性占地約912.31畝，容積率2.2以下中低密度規(guī)模大盤社區(qū)限高18層、不能出現(xiàn)獨棟、受90/60限制限制因素多，規(guī)劃空間受限不鄰城市主干道，且道路目前還未全面開通項目進入性及昭示性較弱內(nèi)部山水資源豐富，地勢高差明顯可利用的景觀資源，但非稀缺性資源區(qū)域?qū)傩院凸こ虒傩缘慕缍ǚ治觯嚎梢詤f(xié)助我們明確研討方向和方法工程屬性界定：城市開展趨勢下的新城區(qū)，相對陌生區(qū)域的大規(guī)模中低密度房地產(chǎn)工程省府融城住區(qū)認知度較低大盤資源豐富區(qū)域?qū)傩怨こ虒傩怨こ趟妓?：眾多利好下的區(qū)域價值？問題：規(guī)劃中與現(xiàn)實的差距，區(qū)域的支撐度01區(qū)域價值0201050403長沙——珠三角三小時經(jīng)濟圈范圍內(nèi)，發(fā)揚著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，屬于中部開展的重點城市長沙珠三角經(jīng)濟圈長三角經(jīng)濟圈中部六省長沙是內(nèi)陸交通樞紐城市，是通向兩廣沿海和西南邊陲的前緣地帶；位于上海、廣州、重慶、武漢四大全國性商貿(mào)中心聚輻的交錯地帶，東南西北四大城市的輻射作用可在長沙地域產(chǎn)生疊加效應(yīng)長沙在全國的戰(zhàn)略規(guī)劃中發(fā)揚著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，既得益于沿海市場的強勁輻射，又受惠于內(nèi)陸市場的全面聯(lián)動影視文化、山水洲城——長沙是中國影視傳媒最興隆的城市之一，中國第一批歷史文化名城，活力的城市岳麓山、岳麓書院、橘子洲頭、湘江是長沙最重要的景觀和歷史人文資源；是長沙幾千年歷史的見證，長沙市民對她們有著深沉的感情；影視傳媒是長沙最具競爭力的產(chǎn)業(yè)，是長沙最值得驕傲和驕傲的招牌，湖南衛(wèi)視是中國收視率最高的省級電視臺，“超女〞更是近年來長沙吸引世人的“亮點〞長沙近年來GDP和固定資產(chǎn)投資快速增長，國民經(jīng)濟穩(wěn)定快速開展長沙市歷年GDP與固定資產(chǎn)投資情況近6年長沙市GDP增長率堅持在12%以上，2006年城市GDP到達1790.66億元；近年來長沙市固定資產(chǎn)投資年穩(wěn)定快速增長，2006年已達1089.8億元，增幅高達22.57%大量固定資產(chǎn)投資在城市根底設(shè)備建立方面發(fā)揚了成效長沙市人均GDP快速增長，人均可支配收入程度較高長沙市歷年人均GDP開展情況長沙市歷年人均可支配收入長沙市人均GDP堅持高速增長，近6年來增長速度均超越10%，而且增速不斷加快；2006年人均GDP到達27853元,人均GDP增長速度為16.2%可支配收入堅持較高速度增長，近三年來的增長率都超越10%程度，06年人均可支配收入為12924元，增長12.0%中部省會城市中，長沙GDP與社會消費品零售總額較高，人均可支配收入處于最高程度長沙市GDP與社會消費品零售總額與其他城市比較周邊省會/直轄市長沙鄭州南昌武漢人均可支配收入（元）13924118001124312360周邊省會/直轄市合肥太原成都廣州人均可支配收入（元）11013117411278912360在中部六省會城市中，長沙的GDP和社會消費品零售總額均列第三位，低于武漢和鄭州，但明顯高于太原、合肥和南昌；與廣州和成都相比，長沙市的GDP和社會消費品零售總額都有較大差距；長沙市人均可支配收入在中部六省會城市中處于最高程度，而且高出成都1元隨著城市的開展，長沙在原有的根底上進展著新一輪的擴張，城市往外環(huán)開展市民觀念“如今的長沙比以前大多了〞市府西移省府南遷新河三角洲崛起東：高橋市場群、星沙板塊南：省府南遷，大量土地供應(yīng)西：市府西移，岳麓資源、人文并舉北：新河三角洲崛起，兩館一廳打造高橋市場群"一主二次四組團"，河東主城區(qū)，河西新城、星沙馬坡嶺新城，撈霞組團、高星塘嶺組團、含浦組團、暮云組團據(jù)長沙市2001年修編后的城市總體規(guī)劃規(guī)定，到2020年長沙市人口將添加到350萬，城市用地規(guī)模由原來的250平方公里添加至350平方公里。城市空間構(gòu)造為“一主二次四組團〞，即一主--河東主城區(qū)，二次--河西新城、星沙馬坡嶺新城，四組團--撈霞組團、高星塘嶺組團、含浦組團、暮云組團。城市規(guī)劃區(qū)由原來的966平方公里擴展到2890平方公里，其中都市區(qū)1450平方公里。按照長沙整體規(guī)劃修編后的藍圖，長沙經(jīng)過10-15年的努力，將建立成一個人口300萬，城區(qū)面積350平方公里的大都市，按此速度，長沙還要添加住宅面積4000萬平方米，每年要新增住宅面積200多萬平方米，房地產(chǎn)市場仍有宏大的開展空間。

城際角度：長株潭一體化，區(qū)域競爭力提升的必然之選，南向交融成為趨勢長株潭一體化目的：經(jīng)過長株潭地域產(chǎn)業(yè)的集群化，推進本區(qū)域經(jīng)濟一體化，支持湖南省發(fā)揚后發(fā)優(yōu)勢，實施反梯度戰(zhàn)略，統(tǒng)籌區(qū)域開展，提高湖南省在國內(nèi)省份中的中心競爭力和區(qū)域整體實力。努力開展成為我國中西部地域具有綜合優(yōu)勢和強大競爭力的主要城市密集區(qū)之一，成為輻射與效力中南地域的經(jīng)濟引擎之一，能在更大范圍、更寬領(lǐng)域、更高層次參與國內(nèi)外競爭和直接對外開放的區(qū)域。

多中心開展是城市開展的重要過程，是城市向城市群開展的重要過渡長沙05年以前的開展方式是典型的單中心開展方式，五一廣場是城市獨一的中心區(qū)，承載整個城市的中心功能多中心開展有利于城市的平衡開展，分散城市開展壓力，新中心區(qū)開展成為城市開展的動力源，將拉動城市快速開展第一階段：單中心擴張第二階段：多核化開展第三階段：都市群構(gòu)成主城中心中心中心中心長沙、湘潭、株洲的“一體化〞開展是城市開展成為“都市群〞的結(jié)果。多中心開展有利于城市群的構(gòu)成在多核開展下會構(gòu)成的六種新城方式模式名稱驅(qū)動因素典型案例田園新城以國家立法為基準，政府主導下的由新城開發(fā)公司進行規(guī)劃建設(shè)的新城Stevenage(英國，倫敦)邊緣新城城市郊區(qū)化，中心城功能外遷，在都市外緣形成相對獨立的新城鎮(zhèn)Columbia（美國，馬里蘭州）TOD新城通過捷運系統(tǒng)與城市中心區(qū)快速連接來縮短交通時間，吸引中心城部分功能的轉(zhuǎn)移千里新城（日本，大阪）產(chǎn)業(yè)新城以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的形式上建立起來的相對獨立的新城鎮(zhèn)PortSunlight（英國利物浦）副中心新城通過分擔核心區(qū)部分城市功能來實現(xiàn)城市多中心結(jié)構(gòu)的目標東京副中心新城（日本東京）行政中心新城指隨著一國首都或重要政府機關(guān)的遷移，而建立起來的行政驅(qū)動的新城市堪培拉（澳大利亞首都）澳大利亞定都堪培拉，行政中心新城建立拉開序幕澳大利亞首都堪培拉位于澳大利亞阿爾卑斯山的山麓平原上，跨莫朗河兩岸邊，整個地域約2330平方公里，人口三十幾萬，是舉世出名的花園城市。新城堪培拉的建立可以劃分為三個階段：第一階段——選址奠基，定都堪培拉；第二階段——鐵路、公路、電廠等市政根底設(shè)備的建立；第三階段——住宅開工、商業(yè)逐漸成型。CASE區(qū)域逐漸成為功能豐富的城市中心，高端人群的聚集地堪培拉在經(jīng)濟的關(guān)鍵目的，如消費、收入、消費、投資和財富方面表現(xiàn)很出色，只占到澳大利亞1.6%的人口發(fā)明了超越全國平均程度20%的價值，并且堪培拉的平均家庭可支配總收入為3.43萬美圓，超越國家平均程度的40%。跟隨政府的效力業(yè)，日益興隆。專業(yè)人士是推進經(jīng)濟開展的動力淵源：大量的白領(lǐng)專業(yè)人士推進了經(jīng)濟的開展，他們的技藝更為嫻熟。在就業(yè)人口中，經(jīng)理人、行政管理人員、專業(yè)工人和辦事員占了相當大的比例。省府南遷，配套跟進，南部新城初具雛形推行長株潭一體化戰(zhàn)略，省府南遷。附近推盤量明顯上升。南北向的長沙大道、東西向的火星大道正加緊施工。省府文化公園、省地質(zhì)博物館、省群眾藝術(shù)館、省科技館、省青少年活動中心陸續(xù)破土開工。中信新城是以超大型SuperMall商業(yè)集群為中心，以現(xiàn)代數(shù)碼港工業(yè)經(jīng)濟方式為功能突破，以高檔多功能的企業(yè)會所為開發(fā)配套的三大功能組團構(gòu)成的城市綜合商業(yè)體。投資54億，欲打造大長沙新中心。省府南遷托斯卡納湘府東苑中信新城火星大道長沙大道呼應(yīng)長株潭一體化，暮云政府高調(diào)出擊暮云組團位于107國道以東、京珠高速以西、三環(huán)線以南、四環(huán)線以北，規(guī)劃面積30平方公里北部火星大道兩側(cè)以科技、教育工程為中部芙蓉南路兩廂以房地產(chǎn)開發(fā)、生態(tài)旅游和第三產(chǎn)業(yè)工程為主南部為暮云工業(yè)園，以工業(yè)工程為主。再往南為城市綠心。生態(tài)綠地工業(yè)園區(qū)高尚住宅中信新城生態(tài)動物園長沙理工招商引資，暮云工業(yè)園努力打造長株潭“金三角〞總規(guī)劃面積10km22000年，暮云工業(yè)園被長沙市同意為市級工業(yè)園，納入長沙縣“一區(qū)五園〞的重點建立范疇;2003年元月，暮云工業(yè)園被同意為國家級鄉(xiāng)鎮(zhèn)科技工業(yè)園。工業(yè)園進駐企業(yè)已達近百家，其中包括三家世界五百強企業(yè)。雖然剛起步，但未來暮云經(jīng)濟開展可期伊萊克斯是全球最大的家電制造商，歐洲的家電先驅(qū)，是全球獨一一家以白色家電為主進入世界500強的大型跨國集團公司。萊克斯中意〔長沙〕電冰箱是由瑞典伊萊克斯集團在中國的主力分公司。公司配備當今世界最先進的無氟冰箱專業(yè)制造設(shè)備，按照國際質(zhì)監(jiān)規(guī)范消費無氟電冰箱。目前公司擁有從業(yè)人員1600余人。長沙正大，隸屬泰國獨資的大型飼料綜合消費企業(yè)。湖南南托建筑股份企業(yè)。國家一級施工企業(yè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)中的明星企業(yè)。圍繞生態(tài)主題，打造暮云高尚住宅區(qū)生態(tài)綠地中信新城高尚住宅中洋橘郡格蘭小鎮(zhèn)三湘地產(chǎn)北京怡海保利工程中信新城生態(tài)動物園暮云組團的未來：行政文化、高尚住宅、休閑養(yǎng)生、生態(tài)產(chǎn)業(yè)、融城中心一主兩副環(huán)綠心暮云片區(qū)開展方向定為集合生態(tài)型的省級行政文化中心、長株潭中心區(qū)域的高尚住宅區(qū)和長沙最富吸引力的城市休閑場所、環(huán)保型工業(yè)消費基地于一體的２１世紀人與自然調(diào)和開展的新型生態(tài)城。省府行政中心野生動物園長沙理工大學中信新城。。。。。。工程思索2：我們更關(guān)懷能否成為焦點市場？問題：區(qū)域的城市化與房地產(chǎn)焦點市場的問題工程思索1：向南開展，未來的高尚住宅區(qū)問題：工程思索1：眾多利好下的區(qū)域價值？區(qū)域城市化與構(gòu)成行業(yè)焦點市場的構(gòu)成需求中心驅(qū)動要素，并不是有一個規(guī)劃就可以的區(qū)域供應(yīng)量標桿工程市政設(shè)備規(guī)劃上的說法城市視野：城市化行業(yè)視野：焦點市場CASE：深圳西岸寶安中心區(qū)——快速的城市化進程，深圳焦點市場規(guī)劃上的說法：寶安區(qū)政府中心、深圳西岸6500-70006000-65006000以下9000以上供應(yīng)逐漸放量，成為全市主要供應(yīng)片標桿工程：鴻榮源引領(lǐng)市場：尚都、西岸官邸、熙龍灣各開發(fā)商積極跟進：金泓凱旋城、天悅龍庭、宏發(fā)領(lǐng)域13各區(qū)銷售面積2004年2005年2006年龍崗145273318248942101200鹽田174152217686186400羅湖8446821001523541900福田128255217272781244700南山273837515774641314600寶安180884726624682587600全市8301339901131379764002遠景上：城南的規(guī)劃利好已十清楚顯，關(guān)鍵在于相應(yīng)的落實時間，城市容顏的問題1湘府文化公園年底開園；三館一中心估計09年將陸續(xù)完工并對社會開放；長沙大道已修至工程附近；長沙理工新校區(qū)三期估計本月完工，新生入住。2007年2021年2021年2021年湘府文化公園省地質(zhì)博物館省群眾藝術(shù)館省科技館長沙理工大學新校區(qū)省青少年活動中心長沙大道區(qū)域標桿：中信新城將使城市進一步往南超大規(guī)模的城市綜合體，中信在造城工程占地146萬平米〔合2198畝〕總建面219萬平米，包括11萬平米的購物中心3萬平米的寫字樓14萬平米的商業(yè)6萬平米的酒店6萬平米的文化廣場34萬屏幕的數(shù)碼信息港92萬平米的住宅46萬平米的地下車庫定位為集購物、文娛、文化、旅游、金融、數(shù)碼信息港及綠色生態(tài)會所為一體的融城中央商務(wù)區(qū)，總投資達54.09億元。2一號地：商業(yè)+公寓+文化廣場二號地：數(shù)碼信息港五號地：高檔住宅〔r=1.4〕四號地：酒店+公寓六號地：低密度住宅三號地：購物廣場+公寓中信新城工程進程表配套先行、公寓為主、先北后南2007年2021年2021年2021年一號地：商業(yè)+公寓+文化廣場二號地：數(shù)碼信息港五號地：高檔住宅〔r=1.4〕四號地：酒店+公寓六號地：低密度住宅三號地：購物廣場+公寓工程整體開發(fā)時間約5年左右，2021年實現(xiàn)北片商業(yè)根本可以營業(yè)目前三號地定于08年4月賣一號地與四號地根本進入方案階段二號號與五號地處于前期定位階段六號較遠期2區(qū)域未來供應(yīng)情況區(qū)域知總存量超越500萬建面，且多為中低密度工程3中洋橘郡格蘭小鎮(zhèn)三湘地產(chǎn)北京怡海保利工程中信新城立達人工程尚南苑工程已知項目項目情況推售預(yù)期中信新城六號地塊、低密度社區(qū)遠期項目，預(yù)計2010年左右立達人項目共400多畝地，600多套，一期150多套，TH為主，少量洋房一期07年10月推尚南苑項目總建面5.5萬平米，多層、小高，酒店式公寓一批7月開盤，后續(xù)預(yù)計9月對外發(fā)售中洋橘郡一期以聯(lián)排、花園洋房、小高層為主，以獨棟別墅為輔，少量疊式住宅形式，建筑面積約40萬平米一期07年底-08年初格蘭小鎮(zhèn)別墅、多層、高層一期07年底三湘地產(chǎn)06年底項目處于前期定位階段一期最早預(yù)計08年中北京怡?！＠椖扛叨思儎e墅區(qū)07年中推區(qū)域未來供應(yīng)情況07-08年開場有零星供應(yīng)，09年左右逐漸放量2007年2021年2021年2021年中信新城中洋橘郡北京怡海三湘地產(chǎn)保利工程格蘭小鎮(zhèn)開場零星供應(yīng)開場逐漸放量立達人工程區(qū)域08年開場逐漸往南拓展、至2021年左右到達頂峰2007年2021年2021年2021年一號地：商業(yè)+公寓+文化廣場二號地：數(shù)碼信息港五號地：高檔住宅〔r=1.4〕四號地：酒店+公寓六號地：低密度住宅三號地：購物廣場+公寓湘府文化公園省地質(zhì)博物館省群眾藝術(shù)館省科技館長沙理工大學新校區(qū)省青少年活動中心長沙大道區(qū)域供應(yīng)情況中信新城情況區(qū)域配套情況中洋橘郡北京怡海三湘地產(chǎn)保利工程格蘭小鎮(zhèn)立達人工程工程思索2：2021-2021年焦點市場逐漸成型問題：我們更關(guān)懷能否成為焦點市場？工程思索1：向南開展，未來的高尚住宅區(qū)問題：眾多利好下的區(qū)域價值？工程思索3：市場成型中將面對怎樣的客戶演化？問題：客戶的演化問題市場的特征客戶的特征客戶的定位02市場客戶02010504031.房地產(chǎn)市場的整體運轉(zhuǎn)情況？2.市場的供應(yīng)格局劃分？3.市場的特征表現(xiàn)？市場特征從長沙經(jīng)濟開展情況判別，長沙房地產(chǎn)市場穩(wěn)定開展高速開展階段長沙市近六年來經(jīng)濟增速均堅持在10%以上，近3年來更是14%以上，按照國民經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)開展關(guān)系，長沙市房地產(chǎn)處于高速開展時期長沙2006年人均GDP約3665美圓，闡明長沙房地產(chǎn)處于快速開展期，房地產(chǎn)市場需求旺盛房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判別——GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系長沙超越11%長沙3665美圓啟動期快速開展期穩(wěn)開展期減緩開展期4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定開展高速開展與其他城市相比，雖然長沙的經(jīng)濟總量較小，但人均GDP高，恩格爾系數(shù)小。房地產(chǎn)市場開展的空間大周邊省會/直轄市廣州武漢長沙南昌成都GDP（億元）60682590179111852750人均可支配收入（元）1985012360139241124312789社會消費品零售總額（億元）2188.81293.3865.6358.41155.3恩格爾系數(shù)（2006年）37.3％38.8％32.6％44.0％34.9%恩格爾系數(shù)越小，闡明居民用于食物支出的比例越小，用于其他消費的支出越多，經(jīng)過消費構(gòu)造調(diào)整能用于居住消費的支出也就越多。長沙居民的恩格爾系數(shù)在中部城市中最小，闡明長沙市房地產(chǎn)開展空間大。與其他直轄市和省會城市相比，長沙市的經(jīng)濟總量偏小，但人均可支配收入程度高，僅僅低于廣州；長沙社會消費品零售總額與鄰省大型城市還有較大差距，但已超出南昌近一倍。固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資依然高歌猛進，闡明國內(nèi)外對長沙經(jīng)濟開展的自信心長沙房地產(chǎn)投資歷年來堅持較快的增長，2006年到達300億以上。房地產(chǎn)投資的比例，歷年來占固定資產(chǎn)比例均較高，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟的開展占有越來越重要的作用。長沙的房價呈相對平穩(wěn)增長形狀，成交面積也是穩(wěn)定添加，市場開展平穩(wěn)2002~2006年商品住宅銷售價與面積從2001-2006年，長沙市商品房銷售面積快速增長，年均增長率約為38%2006年商品房銷售面積較2005年有小幅增長。近年來，長沙國民經(jīng)濟開展速度和人均可支配收入的增長速度都快于房價的增長速度長時間的房價增長速度低于可支配收入的增長速度，闡明市民的消費才干得到積存，房價有較大的上漲潛力。六年來，長沙GDP平均增長14.8%；人均GDP平均增長13.2%；人均可支配收入平均增長11.45%。房價收入比——長沙市為6.15∶1，根本處于合理范圍4.16.1房價收入比合理范圍；房地產(chǎn)開展平穩(wěn)房價收入比偏低，房價偏低，需求添加房價收入比偏高，房價偏高，需求減少房價收入比開展中國家房價收入比與房地產(chǎn)市場開展4.16.1市場供應(yīng)市場供應(yīng)市場需求市場需求長沙房價收入比6.15房價收入比城市北京深圳上海杭州長沙房價收入比131212.110.16.15武漢南昌合肥太原鄭州7.88.49.18.778.4普通研討以為，興隆國家的房價收入比在1.8-5.5之間，而開展中國家由于人口添加和城市化進程加快，房價收入比興隆國家大，研討以為開展中國家房價收入比在4.1-6.1之間是比較合理的范圍在中南六省會城市中，長沙“環(huán)房匹配指數(shù)〞僅大于鄭州，與其他城市相比，房價上漲空間較大城市鄭州?？诒本V州長沙環(huán)房匹配指數(shù)-0.330.44-0.46-0.541.43城市武漢南昌合肥太原成都環(huán)房匹配指數(shù)8.510.2512.4820.177.68部分城市環(huán)房匹配指數(shù)〔2001~2004〕長沙的環(huán)房匹配指數(shù)接近于零，表示長沙的房價增長根本符合經(jīng)濟開展要求，隨著經(jīng)濟開展，房價也將穩(wěn)定增長環(huán)房匹配指數(shù)反映房價變化與房地產(chǎn)市場供求環(huán)境變化匹配的指數(shù)。指數(shù)接近于零，房價變化與房地產(chǎn)環(huán)境變化匹配，兩者未出現(xiàn)偏向；指數(shù)為負，表示房地產(chǎn)價錢變化速度低于房地產(chǎn)市場供求環(huán)境提供的變化空間，房價上漲的空間較大；指數(shù)為正，表示房價變動速度高于房地產(chǎn)供求環(huán)境提供的變化空間，房價商戰(zhàn)空間較小。資料來源：<2006年房地產(chǎn)藍皮書>城南板塊：湘江以東，車站路以西，勞動路以南的城市區(qū)域。擁有省政府及各職能部門、長株潭交融的城市開展優(yōu)勢；但缺乏優(yōu)勢景觀資源。城東板塊：長沙市東二環(huán)以東的城區(qū)范圍；隨著體育新城的建立，板塊開展迅速，但道路交通系統(tǒng)不完善，且無優(yōu)勢景觀資源。麓谷板塊：岳麓大道以南，岳麓山以北，二環(huán)以西的區(qū)域，屬于長沙高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大量的企業(yè)員工成為該區(qū)域的主要置業(yè)人群，該區(qū)域環(huán)境較好，但是配套設(shè)備較差。麓南板塊：岳麓山以南，湘江以西的城市區(qū)域。該區(qū)域景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，各大高校及岳麓山科技園提供了大量的高收入消費者。城北板塊：湘江以東，車站路以西，八一路、中山路以北的城市區(qū)域。景觀資源較為豐富，但區(qū)域內(nèi)存在較多的工業(yè)廠房，使得區(qū)域籠統(tǒng)較差，長沙市區(qū)居民對區(qū)域認同度低。星沙板塊：東二環(huán)以東，三一九國道以北，以星沙鎮(zhèn)為中心的城市區(qū)域。擁有興隆的工業(yè)根底，大量的企業(yè)購買人群，但間隔市區(qū)相對間隔較遠，且配套設(shè)備需進一步完善。市府板塊：市府周邊區(qū)域，主要依托市府搬遷的利好。目前長沙市場根本從中心板塊向周邊延伸，構(gòu)成典型的多板塊格局，東南西北四處開花麓谷板塊市府板塊麓南板塊中心板塊城南板塊東城板塊金鷹、星沙板塊城北板塊產(chǎn)業(yè)政府資源地段產(chǎn)業(yè)政府政府政府05、06年土地供應(yīng)格局：外圈層供應(yīng)量增大，出讓土地樓面均價變化不大07年外圈層供應(yīng)照舊較大，且地價也有了明顯的提升受國家宏觀調(diào)控影響，06年出讓土地樓面均價比05年略低，隨著長沙房地產(chǎn)市場復蘇，07年來樓面均價有明顯提升。北區(qū)新河三角洲拍出92億地王，大幅拉升北區(qū)平均地價。從供應(yīng)量看，06年開場外圈層供應(yīng)量逐漸增大，構(gòu)成多足鼎立格局北城在售103萬將售353萬麓南在售132萬將售96萬市府麓谷在售231萬將售240萬中心在售199萬將售萬南城在售210萬將售241萬東城在售170萬將售213萬星沙在售94萬將售196萬2006年供應(yīng)情況07年6月份的數(shù)據(jù)顯示，城市供應(yīng)從城市中心區(qū)向各郊區(qū)次中心轉(zhuǎn)移的趨勢越發(fā)明顯，長沙幅員不斷擴展長沙在售市場情況：分布于長沙三大方位的城、麓南、星沙、市府麓谷四大板塊領(lǐng)軍群雄，合計816.65萬㎡，占全市總占地面積的近七成長沙即將推出市場情況：省府的南遷，長株潭一體化的不斷推進，使得未來南城板塊的推盤量明顯勝出，焦點化趨勢愈加明顯。從分布特征看，大盤70%分布在二環(huán)以外，二環(huán)以內(nèi)的大盤那么集中在河西11152346789101213二環(huán)線城市中心1435211741310128169汀湘十里圣爵菲斯長沙玫瑰園比華利山綠城青竹園珠江花城威尼斯小城長奧園同升湖蔚藍海岸岳麓山公館麓山別墅陽光100南山蘇迪亞諾振業(yè)麓谷工程〔占地900畝左右〕藏瓏保利閬峰云墅14151516161717市場特征一長沙市主要別墅工程分布情況——90%分布在二環(huán)以外，主要集中在開福、岳麓35274816汀湘十里世紀春天三期長沙玫瑰園比華利山綠城青竹園青竹湖畔威尼斯小城長泰豪園山水英倫莊園二期二環(huán)線水印山城岳麓山公館麓山別墅早安星城櫻之谷·花墅水云間圣爵菲斯藏瓏比華利山123451167891012151413城市中心1611131012151416179181817市場特征一2006年后，長沙高端工程供應(yīng)根本向外圈層轉(zhuǎn)移，但仍未構(gòu)成成熟的高端居住片，以各點式的標桿工程為主2006年前高端工程分布圖圣爵菲斯3000元同升湖山莊2800元水云間3000-4000麓山別墅5000南山蘇迪亞諾30002006年以后高端工程分布圖圣爵菲斯水云間7500-8000同升湖山莊威尼斯4800-7000鵬基諾亞山林藏瓏國際6000-12000托斯卡納4500-6500元比華利山4000-5700閬峰云墅7000-8000汀湘十里4000-8000岳麓山公館杰出蔚藍海岸7000長沙玫瑰園9000綠城青竹園9500-12500市場特征二各高端工程特有的價值點較散，并未構(gòu)成價錢體系，主要集中在地段、品牌、產(chǎn)品、資源項目名稱所屬板塊價值點洋房及小高層聯(lián)排獨棟比華利山暮云板塊產(chǎn)品、資源雙拼5200-5300，聯(lián)排4000-4700保利·閬峰云墅暮云板塊品牌、產(chǎn)品8500長沙奧林匹克花園城南板塊地段、品牌、產(chǎn)品4000-5400托斯卡納城南板塊概念、產(chǎn)品4500-5000均價6500，靠湖7000以上碧桂園威尼斯城星沙板塊品牌、資源400048006500起價（精裝）美林·水郡星沙板塊產(chǎn)品、品牌3300藏瓏星沙板塊資源6000-70001.1至1.2萬星城世家城東板塊地段4200萬科·西街花園城東板塊地段、品牌5400水云間城東板塊地段、資源疊拼7500，聯(lián)排8000陽光100國際新城麓南板塊品牌、建筑設(shè)計4500汀湘十里麓南板塊中式風格臨湖4700，非臨湖40007000綠城青竹園城北板塊品牌、高爾夫9500-12500長沙玫瑰園市府板塊產(chǎn)品、資源均價3300（臨湖4000）均價9000多，臨湖的1.1至1.2萬卓越蔚藍海岸市府板塊品牌、產(chǎn)品4000多一期南組團5000，后期北組團預(yù)計7000綠城·桂花城城東板塊地段、品牌、產(chǎn)品5600洋房及小高層產(chǎn)品價錢較集中，4000-5500，受地段影響較明顯聯(lián)排及獨棟類別墅產(chǎn)品價錢較散，受工程籠統(tǒng)及資源影響明顯市場特征三平面產(chǎn)品受地段影響明顯，別墅類產(chǎn)品依賴資源及工程籠統(tǒng)，價錢提升空間大單價:元/M23000400050006000700080009000100001100012000面積：M2801201402002201601805001002402602803004001823745614109111213151716比華利山雙拼比華利山聯(lián)排保利閬峰云墅奧林匹克花園托斯卡納大平面托斯卡納聯(lián)排威尼斯城大平面威尼斯城獨棟美林水郡大平面綠城桂花城萬科西街花園水云間陽光100國際新城汀湘十里獨棟汀湘十里聯(lián)排綠城青竹園長沙玫瑰園大平面長沙玫瑰園獨棟12345678109111213141516171818獨立別墅區(qū)7000-12000300-500平米TH別墅區(qū)4500-8000240-350平米多層、小高產(chǎn)品區(qū)3500-5500100-200平米市場特征四提升空間：獨立別墅＞TH別墅＞洋房、多層、小高層市場給工程留下了足夠的想象空間市場特征板塊格局明顯，各板塊特征鮮明，外層板塊逐漸成為熱點供應(yīng)向外圈層轉(zhuǎn)移，大盤及別墅工程根本集中在二環(huán)外高端工程價值點較散，并未構(gòu)成價錢體系，標桿工程引領(lǐng)市場平面產(chǎn)品受地段影響明顯，別墅類產(chǎn)品依賴資源及工程籠統(tǒng)，價錢提升空間大1.市場下的置業(yè)群體特征？〔普通工程客戶/中端工程客戶/高端工程客戶〕2.暮云的現(xiàn)狀置業(yè)群體？3.本工程的目的客戶構(gòu)成？工程客戶城界雖快速擴張，但受區(qū)域配套及成熟度的影響，長沙各區(qū)整體的客戶仍以區(qū)域客戶為主，客戶地緣性較強對比項目片區(qū)區(qū)域的核心驅(qū)動力物業(yè)類型戶型（m2）主要客戶當前均價（元/m2）岳麓區(qū)長沙的大學城，大學聚集區(qū)多層27%；小高層40%高層13%；別墅20%2房90-100；3房120-150；4房150-160；復式180；連排200-300；獨棟350-500區(qū)域內(nèi)教師、公務(wù)員、企業(yè)主，主要是河西的客戶，河東客戶很少2736天心區(qū)以新搬遷的省政府為核心的政務(wù)新區(qū)多層16%；小高層47%高層34%；別墅3%2房90；3房110-130；4房150；復式210；連排-；獨棟-區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、事業(yè)單位、教師、醫(yī)生2788雨花區(qū)城市傳統(tǒng)體育、文化中心，城市南拓帶來區(qū)域發(fā)展利好多層16%；小高層35%高層41%；別墅8%2房80-90；3房120-140；4房150-170；復式300；連排-；獨棟-區(qū)域內(nèi)公務(wù)員及事業(yè)單位，市區(qū)內(nèi)的私營業(yè)主3200芙蓉區(qū)城市傳統(tǒng)商業(yè)、商務(wù)、文化教育中心區(qū)域多層20%；小高層22%高層56%；別墅2%2房100；3房130-150；4房140-170；復式180-200；連排250-280；獨棟300以上城市內(nèi)公務(wù)員、事業(yè)單位、企業(yè)主3353開福區(qū)以物流和影視文化為產(chǎn)業(yè)主導多層21%；小高層31%高層24%；別墅24%2房90；3房130-140；4房150-170；復式200；連排180-210；獨棟300區(qū)內(nèi)大學老師，科研單位，廣電集團，較多城區(qū)客戶3214從調(diào)研數(shù)據(jù)上也顯示，受任務(wù)及區(qū)域認知的影響，客戶普遍有較強的置業(yè)區(qū)域傾向受調(diào)客戶的居住區(qū)域構(gòu)成：受調(diào)客戶置業(yè)傾向區(qū)域構(gòu)成：受調(diào)客戶置業(yè)關(guān)注要素：客戶雖注重區(qū)域前景，但受任務(wù)及居住習慣等影響，大多傾向選擇原居住區(qū)或較成熟的區(qū)域接受總價50萬以內(nèi)的普通工程客戶群體，多為積存有限的一次置業(yè)客戶，主要在任務(wù)地周邊或交通便利的熟習地段置業(yè)，對價錢及地段較依賴項目名稱項目規(guī)模位置戶型價格（元/平米）銷售情況客戶情況賣點分析小家碧寓占地面積：3493平方米總建筑面積：17575平方米長沙市雨花區(qū)赤新路37號1室1廳、2室兩廳，41平米左右的1室1廳約占總套數(shù)的50%起價3300均價3900最高45006月23號開盤，當天銷售火爆首次置業(yè)的青年男女居多主力戶型總價低，約16萬。地段好，交通便捷，受年輕人青睞。尚南苑占地面積：28950平方米總建筑面積：55000平方米長沙市天心區(qū)芙蓉南路邊，中信新城南側(cè)45-65平米的酒店式公寓，95平米的小高，155-210平米的多層。酒店式公寓3200起，95平米主力戶型2700-2800。7月開盤，95平米的主力戶型開盤當天2小時售罄。酒店式公寓滯銷。近40%為長沙理工大學教師購買臨近長沙理工大學新校區(qū)，95平米戶型性價比較好。普通工程客戶普通工程客戶描畫：只為了有個房子，置業(yè)區(qū)域受限大購房需求特征購特點寫真主要參數(shù)特點描述年齡及家庭構(gòu)成25-35歲的中青年群體,一般為兩口或者或處于戀愛期物業(yè)擁有數(shù)量多數(shù)屬于一次置業(yè)，部分為二次置業(yè)經(jīng)濟能力家庭年收入5萬左右價格承受能力一般能承受的總價范圍在50萬以內(nèi),部分能夠承受更高的價格需求房型偏向選擇規(guī)模較工作區(qū)域或熟悉區(qū)域周邊的平面戶型私車擁有情況大部分無車，部分有1輛車消費傾向從眾現(xiàn)象較明顯，容易被標桿牽引獲取資訊情況長沙主流報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視等以及周邊親朋好友的口碑傳播主要參數(shù)特征描述目的擁有自己的住宅功能面積中等偏經(jīng)濟，能滿足1-2人的使用功能價格講求實惠實用付款方式多為按揭或者分期，少部分采用一次性付款戶型小面積的平面產(chǎn)品建筑生活氣氛較濃園林觀賞性功能，基本無太多要求配套能滿足生活必須設(shè)施，上下班便利交通普通工程客戶接受總價100萬下內(nèi)的中端工程客戶群體，主要以教師為主，涵蓋了傳媒人士、高級白領(lǐng)、醫(yī)生等多種階層，是長沙市場的中心客戶群，板塊特征決議了客戶構(gòu)造對比項目片區(qū)區(qū)域的核心驅(qū)動力主要客戶岳麓區(qū)長沙的大學城，大學聚集區(qū)區(qū)域內(nèi)教師、公務(wù)員、企業(yè)主，主要是河西的客戶，河東客戶很少天心區(qū)以新搬遷的省政府為核心的政務(wù)新區(qū)區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、事業(yè)單位、教師、醫(yī)生雨花區(qū)城市傳統(tǒng)體育、文化中心，城市南拓帶來區(qū)域發(fā)展利好區(qū)域內(nèi)公務(wù)員及事業(yè)單位，市區(qū)內(nèi)的私營業(yè)主芙蓉區(qū)城市傳統(tǒng)商業(yè)、商務(wù)、文化教育中心區(qū)域城市內(nèi)公務(wù)員、事業(yè)單位、企業(yè)主開福區(qū)以物流和影視文化為產(chǎn)業(yè)主導區(qū)內(nèi)大學老師，科研單位，廣電集團，較多城區(qū)客戶中端工程客戶中端工程客戶描畫：開場追求溫馨的生活，但仍受任務(wù)及經(jīng)濟實力的制約無法完全突破地域主要參數(shù)特點描述年齡及家庭構(gòu)成35-45歲的中年群體,一般為三口之家物業(yè)擁有數(shù)量一般擁有一套的住宅物業(yè)，多數(shù)屬于二次置業(yè)經(jīng)濟能力家庭年收入10萬左右價格承受能力一般能承受的總價范圍在100萬以內(nèi),部分能夠承受更高的價格需求房型偏向選擇規(guī)模較大、環(huán)境好的社區(qū)，市郊洋房或聯(lián)排私車擁有情況一般家庭擁有一輛車消費傾向好面子，喜歡追趕潮流、惟恐落后的心理獲取資訊情況長沙主流報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)以及圈子內(nèi)的口碑傳播主要參數(shù)特征描述目的享受生活，提高自己的身份和價值功能面積偏大，能滿足3-4人的使用功能價格對價格不是較敏感付款方式多按揭付款，一部分為一次性付款戶型大平面、洋房、聯(lián)排建筑有檔次感和一定文化情調(diào)，生活氣氛較濃園林休閑、舒服、安逸，具有適合散步、平緩體育鍛煉的活動場所、人與環(huán)境共生配套除能滿足生活必須設(shè)施，具有一定品位和檔次的休閑會所、以及有一定水準的教育設(shè)施也顯得非常重要。購房需求特征購特點寫真中端工程客戶高端工程客戶就根本沒有區(qū)位限制，客戶覆蓋面廣項目名稱所屬板塊規(guī)模產(chǎn)品客戶比華利山暮云板塊占地1500畝復式洋房、高層洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨棟別墅本地南城區(qū)60-70%，株洲、湘潭15%左右，部分深圳炒房團保利·閬峰云墅暮云板塊占地583畝獨棟別墅外地人較多，北京、上海、廣深工作的湘籍人長沙奧林匹克花園城南板塊占地500畝35棟小高層于廣深工作的湘籍人，長沙人與附近縣市湖南人托斯卡納城南板塊占地270畝多層洋房、聯(lián)排別墅區(qū)域性客戶較多，中央政務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的政府機關(guān)客戶以及私營企業(yè)主碧桂園威尼斯城星沙板塊占地2700畝獨立別墅、聯(lián)排別墅、洋房外地工作湘籍人士，長沙本地人，周邊縣市湖南人美林·水郡星沙板塊占地150畝花園洋房金鷹影視城傳媒人士、湘雅醫(yī)院醫(yī)生、三一重工職員、南航、國防科大老師藏瓏星沙板塊占地1500畝雙拼、小高、高層別墅70-80%為本地人（開福區(qū)20%芙蓉區(qū)30%）周邊縣市20-30%；廣州深圳約15%星城世家城東板塊占地175畝不帶電梯多層，帶電梯小高層，全部頂層復式公務(wù)員、事業(yè)有成者，私營業(yè)主，國外客戶萬科·西街花園城東板塊占地250畝多層，以4-5層為主公務(wù)員，私營業(yè)主水云間城東板塊占地200畝疊拼、聯(lián)排周邊區(qū)域的企業(yè)主陽光100國際新城麓南板塊占地1000畝電梯小高層、酒店式公寓、洋房、別墅一期客戶20-35歲居多，二期30-50歲居多。兩期共有幾千老師購買，一期北部有湖南大學團購。汀湘十里麓南板塊占地825畝中式別墅，獨棟、雙批、聯(lián)排中國情結(jié)的外籍華人、華僑和周邊經(jīng)商的企業(yè)主綠城青竹園城北板塊占地2700畝獨棟別墅地域性較廣，全國各地都有長沙玫瑰園市府板塊占地1000畝高層、別墅——卓越蔚藍海岸市府板塊占地550畝小高、花園洋房、聯(lián)排長沙本地，周邊縣城，在廣州深圳工作的湘籍人綠城·桂花城城東板塊占地260畝多層洋房，電梯小高，小胖樓湘籍外地人，本地人，自住居多。高端工程客戶在別墅大盤郊區(qū)化背景下，高端工程的客戶從地域上看，均由周邊、城區(qū)、湘籍三大部分組成，覆蓋全市所屬板塊項目名稱周邊客戶城區(qū)客戶湘籍客戶麓南板塊麓山別墅大學城內(nèi)高級教師、教授雷鋒鎮(zhèn)周邊人群個體戶、企業(yè)主、公務(wù)員、金融或事業(yè)單位高層與長沙城區(qū)有關(guān)的生意人、各縣市公務(wù)員、深圳廣州等地的湘籍人士金鷹星沙板塊圣爵菲斯廣電中心管理人員個體戶、企業(yè)主、公務(wù)員、IT、金融或事業(yè)單位高層東城板塊水云間芙蓉區(qū)政府公務(wù)員、醫(yī)生、萬家麗一帶生意人個體戶、企業(yè)主、公務(wù)員南城板塊比華利山天心區(qū)的私營業(yè)主、省政府公務(wù)員金融單位管理人員、個體戶、公務(wù)員市府麓谷板塊蔚藍海岸市政府的官員、腫瘤醫(yī)院、醫(yī)專的醫(yī)生企業(yè)主、公務(wù)員、IT、金融或事業(yè)單位高層周邊客戶群體主要為周邊主要任務(wù)單位的中、高層〔管理、技術(shù)、行政等〕與生意人城區(qū)客戶較為一致，主要為個體戶、企業(yè)主、公務(wù)員、教育、IT、金融或事業(yè)單位管理人員湘籍客戶高度一致，與長沙城區(qū)有關(guān)的生意人、各縣市公務(wù)員、深圳廣州等地的湘籍人士，無地緣妨礙高端工程客戶私營企業(yè)主是長沙房地產(chǎn)市場高端客戶的中心力量長沙私營企業(yè)主在當前長沙房地產(chǎn)市場高端客戶主要構(gòu)成情況．雖然各工程在主要客戶構(gòu)成成分上有一定出入，但不可否認私營企業(yè)主絕對是其中的中心力量，其次是醫(yī)生、公務(wù)員、教師、公司高級白領(lǐng)。高端工程客戶高端客戶特征2006年中，高端客戶調(diào)研資料年收入30萬以上涉及房地產(chǎn)、金融、貿(mào)易、IT等行業(yè)以經(jīng)理人及私營老板為主體行業(yè)分布年收入職位特征高端客戶特征35-45歲，有年輕化趨勢，本科及大專高學歷，見識廣年齡特征：35-45、25-35學歷特征：本科、大專來往于沿海興隆地域，見識廣陳先生：我在深圳闖了十幾年了，如今那里的房價太高了，再買房不劃算，還是回家鄉(xiāng)買房，先給父母住。劉女士：別墅我見過的多了，香港的半山、廣州的鳳凰城，我都看過。要買別墅就要買好的。高端客戶特征家庭人口較多，在城市中有多套物業(yè)，置業(yè)閱歷豐富，對現(xiàn)狀居住條件根本稱心居住特征：高層、小高層、多層平面中家庭構(gòu)造：3-4口之家擁有多套物業(yè)，置業(yè)閱歷豐富現(xiàn)狀稱心度：根本稱心現(xiàn)有居住條件姚小姐：就沿著這條芙蓉路我都投資了好幾套房子，暫時不想再買，房子太多都打理不過來。高端客戶特征再購房主要為追求溫馨生活，且認同房產(chǎn)作為投資工具的優(yōu)勢，多項選擇擇別墅類物業(yè)再購房目的：享用更好的生活購房首要思索要素：溫馨、平安再置業(yè)多喜歡別墅類物業(yè)，兼具度假功能首要投資選擇：房產(chǎn)王先生：別墅挺不錯的，可以提升生活質(zhì)量，周末可以和家人出去放松放松，關(guān)鍵是環(huán)境要好。間隔及配套不是絕對的影響要素，品牌、資源及前景更受關(guān)注，物業(yè)用途決議關(guān)注點陳小姐〔某董事長夫人〕劉女士〔某企業(yè)主妻子〕羅先生〔地產(chǎn)企業(yè)高層〕品牌地段資源產(chǎn)品“我們都有車，去哪都方便，有路就行〞“窮人住市里，富人住郊外〞“住慣高層了，城市里沒有太好資源的〞“沖著保利的品牌去看閬峰云墅，……想買麓山別墅三期，由于杰出操盤的〞“別墅畢竟不是小房子，價錢這么高了，會慎重選擇，品牌很重要〞“雖然品牌不是決議一切的，但知名的開發(fā)商還是做的較好〞“主要會關(guān)注環(huán)境，就是綠化等，還有產(chǎn)品〞“環(huán)境一定要好，水很重要，多做些綠化〞“別墅最重要的是周邊的自然環(huán)境，要環(huán)境優(yōu)美安靜，……特別是要有水““本人會去住，半度假性質(zhì)，平常婆婆他們住〞“本人住的，也可以用來款待朋友嘛〞“自住為主，但配套沒成熟前可以先用來度假，偶爾住住〞高端客戶特征高端工程客戶描畫：房產(chǎn)不再是困難的負擔，而是提高生活質(zhì)量的工具和金融理財?shù)氖侄沃饕獏?shù)特點描述年齡及家庭構(gòu)成35-45歲的中年群體,一般為三口之家物業(yè)擁有數(shù)量一般擁有兩套或者以上的住宅物業(yè)經(jīng)濟能力家庭年收入20萬以上，部分在100萬以上，差距較大價格承受能力總價承受范圍較廣，在100-500萬,部分能夠承受更高的價格需求房型偏向選擇規(guī)模較大、資源好的社區(qū)，聯(lián)排或者獨棟別墅私車擁有情況一般擁有一至兩輛進口中檔轎車消費傾向穿著高檔名牌、經(jīng)常出入一些較為高檔的酒店社會交往頻繁而廣泛獲取資訊情況長沙主流報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)以及圈子內(nèi)的口碑傳播主要參數(shù)特征描述目的享受生活，兼具度假功能功能面積偏大，能滿足3-5人的使用功能價格對價格不敏感付款方式多為一次性付款戶型聯(lián)排、獨棟或者核心地段的小公寓建筑有檔次感和一定文化情調(diào)，生活氣氛較濃園林休閑、舒服、安逸，具有適合散步、平緩體育鍛煉的活動場所、人與環(huán)境共生配套除能滿足生活必須設(shè)施，具有一定品位和檔次的休閑會所、以及有一定水準的教育設(shè)施也顯得非常重要。購房需求特征購特點寫真高端客戶特征隨著客戶層級的上升，置業(yè)目的在改動，對地段的需求減弱，對物業(yè)的類型的要求更高，也更能接受高價主要參數(shù)普通項目客戶描述中端項目客戶高端項目客戶年齡及家庭構(gòu)成25-35歲的中青年群體,一般為兩口或者或出于戀愛期35-45歲的中年群體,一般為三口之家35-45歲的中年群體,一般為三口之家物業(yè)擁有數(shù)量多數(shù)屬于一次置業(yè)，部分為二次置業(yè)一般擁有一套的住宅物業(yè)，多數(shù)屬于二次置業(yè)一般擁有兩套或者以上的住宅物業(yè)經(jīng)濟能力家庭年收入6萬左右家庭年收入10萬左右家庭年收入20萬以上，部分在100萬以上，差距較大價格承受能力一般能承受的總價范圍在50萬以內(nèi),部分能夠承受更高的價格一般能承受的總價范圍在100萬以內(nèi),部分能夠承受更高的價格總價承受范圍較廣，在100-500萬,部分能夠承受更高的價格需求房型偏向選擇規(guī)模較工作區(qū)域或熟悉區(qū)域周邊的平面戶型偏向選擇規(guī)模較大、環(huán)境好的社區(qū)，市郊洋房或聯(lián)排偏向選擇規(guī)模較大、資源好的社區(qū)，聯(lián)排或者獨棟別墅消費傾向從眾現(xiàn)象較明顯，容易被標桿牽引好面子，喜歡追趕潮流、惟恐落后的心理穿著高檔名牌、經(jīng)常出入一些較為高檔的酒店社會交往頻繁而廣泛目的擁有自己的住宅享受生活，提高自己的身份和價值享受生活，兼具度假功能功能面積中等偏經(jīng)濟，能滿足1-2人的使用功能面積偏大，能滿足3-4人的使用功能面積偏大，能滿足3-5人的使用功能價格講求實惠實用對價格不是較敏感對價格不敏感戶型小面積的平面產(chǎn)品大平面、洋房、聯(lián)排聯(lián)排、獨棟或者核心地段的小公寓地段仍是重要要素，隨著與城市間隔的遞減，提升產(chǎn)品檔次等方式是實現(xiàn)價值的保證，別墅產(chǎn)品是最正確選擇城內(nèi)由于已有物業(yè)，主要思索投資型平面產(chǎn)品，用于出租受別墅供應(yīng)外移影響，城外主要思索自住及度假型別墅物業(yè)對地段依賴度降低對資源及產(chǎn)品等附加值增高高端客戶中端客戶普通客戶城內(nèi)主要思索投資，但溫馨的洋房產(chǎn)品也是其思索的范圍對城市依賴但又追求物業(yè)溫馨性，受供應(yīng)構(gòu)造影響會傾向于城郊的TH社區(qū)城區(qū)中近郊遠郊受任務(wù)地影響，對城市交通配套等較依賴，普通不會分開城區(qū)但受價錢影響會向城市邊緣區(qū)遷移暮云目前中端的客戶缺失，對區(qū)域外的中端客戶吸引力缺乏普通住宅普通白領(lǐng)階層高端客戶企業(yè)家階層中端客戶企事業(yè)單位中高收入階層暮云產(chǎn)業(yè)園區(qū)剛起步不久，與星沙相比還未成熟，且員工多為湘潭株洲人，在暮云無明顯置業(yè)需求城內(nèi)中端客戶區(qū)域城市容顏、交通、配套等都不成熟，對客戶吸引力有限廠區(qū)員工：“這里去湘潭很近的，家里都有房啊〞廠區(qū)員工：“干嘛在這買房，我回家〔湘潭〕就30分鐘〞銷售代表：“廠區(qū)的客戶一定有，但不算太多，有一些是城里來的〔廉價〕〞尚南苑銷售代表：“南邊〔城南〕的工程還是比較吸引他們，政府在那〞暮云概略歷史為苗木養(yǎng)殖鎮(zhèn)區(qū)，無強勢產(chǎn)業(yè)根底居長沙市區(qū)較遠，交通未全面打通，客戶認知有限近年產(chǎn)業(yè)剛開展，不構(gòu)成支撐實力省府板塊強勢啟動，暮云競爭力缺乏目前客戶構(gòu)成呈現(xiàn)兩端化的表現(xiàn)，低端工程吸引周邊價錢敏感型客戶，高端工程吸引全市高端客戶低端工程：價錢牽引，工程籠統(tǒng)難以建立，價值實現(xiàn)度弱高端工程：資源及高端產(chǎn)品牽引，全市推行，客戶覆蓋面廣項目名稱項目規(guī)模位置戶型價格（元/平米）銷售情況客戶情況賣點分析三城花苑占地面積：13902.34平方米；總建筑面積：24861.34平方米長沙縣暮云鎮(zhèn)暮云工業(yè)園一房55；兩房：85-96；三房：106-1241800（開盤起至現(xiàn)在價格未變）二期四月份開盤，開盤當天銷80%。80、90平米暢銷。3成暮云鎮(zhèn)客戶，其他是長沙市內(nèi)。單價便宜，總價不高，符合周邊居民的購買力。尚南苑占地面積：28950平方米總建筑面積：55000平方米長沙市天心區(qū)芙蓉南路邊，中信新城南側(cè)45-65平米的酒店式公寓，95平米的小高，155-210平米的多層。酒店式公寓3200起，95平米主力戶型2700-2800。7月開盤，95平米的主力戶型開盤當天2小時售罄。酒店式公寓滯銷。近40%為長沙理工大學教師購買臨近長沙理工大學新校區(qū)，95平米戶型性價比較好。項目名稱項目規(guī)模位置戶型價格（元/平米）銷售情況客戶情況賣點分析比華利山占地100萬平米，一期總建面8萬平米天心南107國道大托收費站東側(cè)雙拼308；聯(lián)排231-264；獨棟418雙拼5200-5300，聯(lián)排4200左右現(xiàn)臨水聯(lián)排已售完，剩余鄰國道的聯(lián)排本地南城區(qū)60-70%，株洲、湘潭15%左右，部分深圳炒房團大面積保留原生地貌，逾萬平米超大內(nèi)湖保利項目占地40萬平米，總建面20萬平米天心省政府以南6公里(芙蓉南路暮云段)獨棟，340-560平米，小于400平米僅幾套8500一期推出97套，認購號已排到一百多一半為內(nèi)部認購，其余客戶各地都有，多數(shù)是慕名而來保利品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、緊靠生態(tài)動物園客戶構(gòu)造2007-2021年區(qū)域城市化過程中暮云將閱歷區(qū)域?qū)傩缘淖兓?，置業(yè)客戶構(gòu)造也將有相應(yīng)的轉(zhuǎn)變遠郊近郊城市區(qū)域?qū)傩再Y源型度假居住資源型度假居住溫馨型居住成熟居住區(qū)投資型物業(yè)功能全市及株洲湘潭的私營企業(yè)主周邊政府及廠區(qū)高收入人群全國湘籍人士全市中產(chǎn)階層傳媒人士、高級白領(lǐng)、私營企業(yè)主、醫(yī)生等多種階層高端客戶高端客戶+中高端客戶高端客戶+中高端客戶+普通客戶全市置業(yè)群體南城及暮云的廠區(qū)及企業(yè)的員工投資型客戶類別行為及生活特征特征置業(yè)目的需求產(chǎn)品置業(yè)關(guān)注點項目契合度客戶攻略高端項目客戶占有型頂端富豪富豪、多處房產(chǎn)，或投資或居住好面子，講究身份、專屬對好的東西具有強烈的占有欲望很理性，但感性消費關(guān)注尊貴感、環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、內(nèi)部交通、社區(qū)物管及安全性第二居所可能性大于第一居所對價格不敏感，能承受高價位對配套依賴性弱居住兼度假獨棟300-400TH200-300資源、環(huán)境首期以高端舒適產(chǎn)品帶動投資小戶型100以下地段，投資回報中后期隨著區(qū)域成熟來帶動地州縣客戶富裕，有不錯的經(jīng)濟基礎(chǔ)喜歡城市生活追求物質(zhì)享受，關(guān)注身份關(guān)注產(chǎn)品、配套、教育；絕大多數(shù)為二次及以上置業(yè)多數(shù)以第二居所為主多數(shù)為第二居所別墅類300左右洋房180-200左右環(huán)境、產(chǎn)品首期以高端舒適產(chǎn)品和項目形象來帶動中端項目客戶改變生活方式的富裕階層有一定財富積累，35歲以上視野廣，對城區(qū)依賴性較弱對城市喧雜、擁擠的生活有一定厭煩有一輛以上的車，不存在子女教育負擔關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)生活理念、環(huán)境、基本配套第一居所可能性大于第二居所對價格不過度敏感，能承受較高價位對教育及日常生活配套依賴性弱第一居所TH200-250洋房200左右社區(qū)、配套、地段中期先期建立項目價值，以高端客戶來帶動投資小戶型100以下地段、投資回報中后期隨著區(qū)域成熟來帶動追求文化和品味的泛公務(wù)員中高層次，事業(yè)基本有成分布于有權(quán)利的單位或部門基本有車內(nèi)斂，不喜張揚對城區(qū)的依賴相對較弱關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)文化和品味，精神層面大于物質(zhì)層面第二次置業(yè)會關(guān)注價格對生活及交通配套有一定要求第一居所洋房180-200左右大平面160-180社區(qū)、配套、地段中期先期建立項目價值，以高端客戶來帶動普通項目客戶白領(lǐng)及普通職員財富積累階段，25-35歲居住首選離工作圈，生活圈較近的區(qū)域觀念較為開放，容易引導相當多人當前住在其父母已有的較大面積住房中關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、價格、配套以第一居所為主部分一次置業(yè)，部分第二次置業(yè)價格特別敏感受其它觀點影響大，自身沒有非常理性的置業(yè)觀念，很容易跟風，背應(yīng)到第一居所普通居家戶型120以下價格、地段、產(chǎn)品中后期隨著區(qū)域的配套等完善和成熟來帶動大盤的客戶定位是復合的，不能只針對某一窄眾市場

啟動期的客戶成為大盤的關(guān)鍵思索要素中高檔復合型住宅多層+洋房普通住宅高層+小高層占有型頂端富豪地州縣客戶改動生活方式的富有階層追求文化和品味的泛公務(wù)員白領(lǐng)及普通職員客戶關(guān)注點低密度豪宅別墅類資源屬性及占有度城市屬性及便利度競爭的判別經(jīng)過牽引資源偏好型的高端“第一圈層客戶〞啟動，來樹立標桿，建立工程籠統(tǒng)隨著城市化進程，隨后吸引城市中跟風的“第二圈層客戶〞在工程籠統(tǒng)及區(qū)域成熟后輻射“第三圈層客戶〞，整個城市客戶群城市化陌生區(qū)域中的大盤操作思緒：工程思索2：2021-2021年焦點市場逐漸成型問題：我們更關(guān)懷能否成為焦點市場？工程思索1：向南開展，未來的高尚住宅區(qū)問題：眾多利好下的區(qū)域價值？工程思索4：如何在競爭中爭取這幫客戶？問題：在競爭中建立優(yōu)勢工程思索3：一期以高端客戶啟動，逐漸走向復合問題：市場成型中將面對怎樣的客戶演化？03競爭優(yōu)劣0201050403區(qū)域多為規(guī)模工程，目的類似，且08-09年集中供應(yīng)，與本工程根本重合2007年2021年2021年2021年中信新城中洋橘郡北京怡海三湘地產(chǎn)保利工程格蘭小鎮(zhèn)開場零星供應(yīng)開場逐漸放量立達人工程本工程一期推售時間低密度社區(qū)共400多畝地，600多套，一期150多套，TH為主，少量洋房近千畝，一期以TH、洋房、小高層為主，以獨棟為輔，少量疊加近千畝，別墅、多層、高層，一期以TH為主約600畝，純獨棟別墅區(qū)近千畝，r=1.5左右近千畝中信新城：城市名片，綜合體工程，先期以公寓和商業(yè)配套為主工程占地146萬平米〔合2198畝〕總建面219萬平米，包括11萬平米的購物中心3萬平米的寫字樓14萬平米的商業(yè)6萬平米的酒店6萬平米的文化廣場34萬屏幕的數(shù)碼信息港92萬平米的住宅46萬平米的地下車庫一號地：商業(yè)+公寓+文化廣場二號地：數(shù)碼信息港五號地：高檔住宅〔r=1.4〕四號地：酒店+公寓六號地：低密度住宅三號地：購物廣場+公寓工程整體開發(fā)時間約5年左右，2021年實現(xiàn)北片商業(yè)根本可以營業(yè)目前三號地定于08年4月賣一號地與四號地根本進入方案階段二號號與五號地處于前期定位階段六號較遠期品牌、地段、配套保利工程：純獨棟高端別墅群，品牌開發(fā)商工程，片區(qū)標桿工程總占地583畝，一期推出一百多畝，共97套。9月8號開盤，排號曾經(jīng)排到一百多。其中有50幾套是內(nèi)部認購。獨棟別墅，面積區(qū)間340-560平米。以四百平米以上為主，少于四百平米的總共只需幾套，臨水，很早就內(nèi)部認購完。一期營銷低調(diào)，很多客戶是因保利品牌慕名而來。二期明年4、5月推出，共二百多套別墅，估計將加大宣傳力度，在長沙市場強勢推行。獨棟、品牌格蘭小鎮(zhèn)：規(guī)模大盤，規(guī)劃規(guī)律，別墅面積偏大，平面戶型多樣化，先期別墅類產(chǎn)品啟動6F洋房會所12F-18F小高層5F洋房獨棟幼兒園5F洋房雙拼雙拼雙拼獨棟雙拼雙拼聯(lián)排11F小高層聯(lián)排規(guī)劃規(guī)劃根本構(gòu)成兩大組團：東部高層組團；西部別墅組團別墅區(qū)物業(yè)類型排布根據(jù)資源分布：獨棟位于資源最好區(qū)域，雙拼次之，聯(lián)排再次之，洋房處于地塊外圍別墅面積偏大，平面戶型多樣化：獨棟面積400多㎡及600多㎡，聯(lián)排及雙拼200-400㎡面積；平面戶型從一房一廳25㎡到大平面200多㎡沿火星大道底層商業(yè)銀行資源、低密度產(chǎn)品中洋橘郡：規(guī)模大盤，坡地特征別墅，規(guī)劃因地制宜略顯雜亂規(guī)劃規(guī)劃根本構(gòu)成三大組團：沿湖景對外商業(yè)組團；沿芙蓉路高層組團；坡地別墅組團別墅區(qū)物業(yè)類型排布較為混亂：獨棟+雙拼+聯(lián)排+5層洋房，各物業(yè)類型交錯布置無獨立分區(qū)坡地別墅因地制宜，面積偏?。簞e墅面積估算在200-300㎡之間，別墅面積及方式根據(jù)坡地的變化而各有不同，部分聯(lián)排為L型溫馨產(chǎn)品小高層18F小高層18F小高層18F獨棟會所商業(yè)+旅館會所坡地聯(lián)排+雙拼5F洋房5F洋房5F洋房5F洋房5F洋房5F洋房5F洋房5F洋房5F洋房5F洋房5F洋房5F洋房5F洋房獨棟湖景坡地聯(lián)排+雙拼+部分獨棟沿街底層商業(yè)坡地聯(lián)排+雙拼+部分獨棟坡地聯(lián)排+雙拼+部分獨棟小高層面積約120㎡配套、低密度產(chǎn)品、創(chuàng)新產(chǎn)品立達人工程：常規(guī)規(guī)劃，TH為主，定位較低端，資源溫馨度等都較差共400多畝地，600多套，200平米左右的TH為主，少量洋房一期150多套，07年10月推出價錢估計4000左右低密度產(chǎn)品、價錢規(guī)劃常規(guī)，聯(lián)排溫馨度低：兵營式排布，根本無中央園林，部分聯(lián)排做到8聯(lián)都享有暮云居住組團的大利好，且都為規(guī)模工程，本工程雖在內(nèi)部湖景資源上占優(yōu)，但不稀缺中心競爭力矩陣環(huán)境要素南北向中央湖景小面積中央湖景東西向中央湖景格蘭小鎮(zhèn)中洋橘郡本工程長沙城市包容性強，對各類風格及概念兼容并蓄，存在一定空間中心競爭力矩陣人文要素城市特性男性女性排外的、強勢的包容的、兼容的產(chǎn)業(yè)及大企業(yè)為主的城市小企業(yè)和商業(yè)為主的城市長沙、成都上海、北京代表城市城市屬性城市特征綠城、陽光一百、萬科、碧桂園等全國各地開發(fā)商都可以生存汀湘十里、陽光100、桂花城、融科三萬英尺等各類風格及理念兼容并蓄先期品牌優(yōu)勢不明顯，需求積累，可以成為后期價值點中心競爭力矩陣效力要素發(fā)展商公司概況當?shù)仨椖客獾刂椖科放菩?yīng)保利中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力TOP10前五強。保利閬峰云墅溫泉新城、十二橡樹莊園等低調(diào)進入長沙，客戶慕名而來。中洋創(chuàng)業(yè)北京知名開發(fā)商，專業(yè)從事高檔別墅開發(fā)。長沙橘郡北京橘郡、水印長灘不詳湖南嘉盛湖南省房地產(chǎn)名企10強中第6位。嘉盛奧美城、嘉盛逸林園、嘉盛華庭、格蘭小鎮(zhèn)等無在長沙本地有多個項目操盤經(jīng)驗，有一定的知名度。五礦建設(shè)央企旗下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。集團實力雄厚，在中國最大500家企業(yè)排名中列第13位。但暮云項目為第一個項目，市場知名度與保利相比不具優(yōu)勢物業(yè)類型較同質(zhì)，但產(chǎn)品面積及資源等細項存在差別，有差別化空間中心競爭力矩陣產(chǎn)品要素產(chǎn)品類型產(chǎn)品數(shù)量產(chǎn)品特征獨棟保利項目：主力中洋橘郡：少量格蘭小鎮(zhèn)：少量保利項目：300-500平米，純獨棟社區(qū)中洋橘郡：200-300平米，分布零散，資源一般格蘭小鎮(zhèn)：400-600平米，大面積別墅，臨湖分布聯(lián)排中洋橘郡：主力格蘭小鎮(zhèn)：主力立達人項目：主力中洋橘郡：200-300平米，坡地資源為主格蘭小鎮(zhèn)：200-400平米，坡地資源為主立達人項目：200平米左右，資源有限疊拚洋房中洋橘郡：少量格蘭小鎮(zhèn)：少量立達人項目：少量中洋橘郡：140-200平米，點式分布，坡地資源格蘭小鎮(zhèn)：120-200平米左右，邊角位置產(chǎn)品立達人項目：后期產(chǎn)品，未規(guī)劃平面中洋橘郡：后期主力格蘭小鎮(zhèn)：后期主力立達人項目：少量中洋橘郡：120平米，后期產(chǎn)品格蘭小鎮(zhèn)：60-180平米，后期產(chǎn)品立達人項目：后期產(chǎn)品，未規(guī)劃公寓格蘭小鎮(zhèn)：少量中信新城：先期主力格蘭小鎮(zhèn)：25-60平米，面積偏小，可能考慮拼合中信新城：100平米以下，地段價值明顯供應(yīng)量少，面積差別大初期主力競爭產(chǎn)品，坡地資源為主初期搭配產(chǎn)品，產(chǎn)品資源性較弱后期產(chǎn)品，依托先期工程價值推售地段型產(chǎn)品，中信新城主力先期經(jīng)過工程籠統(tǒng)及產(chǎn)品制勝、后期逐漸樹立品牌價值及工程價值『客觀性』自動式被動式『客觀性』產(chǎn)品效力人文環(huán)境新進者品牌和影響力社會資源和氣氛區(qū)域價值自然資源1423環(huán)境：都享有暮云居住組團的大利好，且都為規(guī)模工程，本工程雖在內(nèi)部湖景資源上占優(yōu)，但不稀缺人文：長沙城市包容性強，對各類風格及概念兼容并蓄，存在一定空間效力：先期品牌優(yōu)勢不明顯，需求積累，后期可以利用產(chǎn)品：物業(yè)類型較同質(zhì)，但產(chǎn)品面積及資源等細項存在差別，有差別化空間中心競爭力矩陣競爭戰(zhàn)略以挑戰(zhàn)者籠統(tǒng)，經(jīng)過產(chǎn)品創(chuàng)新的方式，比肩保利中心競爭力矩陣競爭戰(zhàn)略指點者保利工程跟隨者中洋工程等補缺者挑戰(zhàn)者本工程片區(qū)領(lǐng)袖/價錢制定者完全差別化定位/市場拾遺者差別化特征/借勢而上改動規(guī)那么/強調(diào)本身差別性工程思索2：2021-2021年焦點市場逐漸成型問題：我們更關(guān)懷能否成為焦點市場？工程思索1：向南開展，未來的高尚住宅區(qū)問題：眾多利好下的區(qū)域價值？工程思索4：產(chǎn)品創(chuàng)新制勝問題：如何在競爭中爭取這幫客戶？工程思索3：一期以高端客戶啟動，逐漸走向復合問題：市場成型中將面對怎樣的客戶演化？工程思索5：如何打造我們的產(chǎn)品競爭戰(zhàn)略？問題：產(chǎn)品的方式問題04產(chǎn)品方案0201050403產(chǎn)品類型產(chǎn)品特征獨棟保利項目：300-500平米，純獨棟社區(qū)中洋橘郡：200-300平米，分布零散，資源一般格蘭小鎮(zhèn)：400-600平米，大面積別墅，臨湖分布聯(lián)排中洋橘郡：200-300平米，坡地資源為主格蘭小鎮(zhèn)：200-400平米，坡地資源為主立達人項目：200平米左右，資源有限疊拚洋房中洋橘郡：140-200平米，點式分布，坡地資源格蘭小鎮(zhèn)：120-200平米左右，邊角位置產(chǎn)品立達人項目：后期產(chǎn)品，未規(guī)劃平面中洋橘郡：120平米，后期產(chǎn)品格蘭小鎮(zhèn)：60-180平米，后期產(chǎn)品立達人項目：后期產(chǎn)品，未規(guī)劃公寓格蘭小鎮(zhèn)：25-60平米，面積偏小，可能考慮拼合中信新城：100平米以下，地段價值明顯供應(yīng)量少，面積差別大初期主力競爭產(chǎn)品，坡地資源為主初期搭配產(chǎn)品，產(chǎn)品資源性較弱后期產(chǎn)品，依托先期工程價值推售地段型產(chǎn)品，中信新城主力本工程產(chǎn)品定位原那么：尋覓市場空缺與產(chǎn)品創(chuàng)新的方向保證資源、控制面積、建立標桿保證資源、創(chuàng)新產(chǎn)品競爭控制數(shù)量，加強資源性以樓王產(chǎn)品帶動，后期依托工程價值推售區(qū)域支撐度弱，控制數(shù)量本工程的物業(yè)類型：差別化的創(chuàng)新產(chǎn)品物業(yè)類型產(chǎn)品特征面積主力客戶產(chǎn)品攻略對于項目的貢獻產(chǎn)品類型常規(guī)產(chǎn)品的升級小高層后期產(chǎn)品的主力市場主流面積2房85-903房110-1404房及以上140-180追求文化和品味的泛公務(wù)員白領(lǐng)及普通職員依托前期樹立的項目價值銷售，小組團形式保證產(chǎn)品價值做足容積率，出面積后期現(xiàn)金牛疊拼洋房類別墅產(chǎn)品、中端市場主力市場主流面積160-200改變生活方式的富裕階層追求文化和品味的泛公務(wù)員控制數(shù)量，增強資源性，左右錯開，提升別墅屬性增加面積，平衡社區(qū)形象策略型產(chǎn)品聯(lián)排高端產(chǎn)品主要的形式控制在主流面積內(nèi)200-250改變生活方式的富裕階層追求文化和品味的泛公務(wù)員保證資源、增加的贈送面積主流產(chǎn)品，單位成本潤率較高前期現(xiàn)金牛獨棟或者雙拼豪宅象征控制面積，形成差異，250-400占有型頂端富豪地州縣客戶最優(yōu)資源、控制面積、L型產(chǎn)品樹立高端形象明星創(chuàng)新產(chǎn)品情景洋房強調(diào)親情化鄰里住區(qū)模式洋房主流面積140-160改變生活方式的富裕階層追求文化和品味的泛公務(wù)員特色產(chǎn)品，差異化競爭贈加面積，樹立形象中期現(xiàn)金?？罩袆e墅杭州九樹式的大平面別墅高層化200-220占有型頂端富豪地州縣客戶創(chuàng)新方向，建立差異化樹立高端形象明星高層蝶樓特色立面、景觀面廣別墅高層化180左右占有型頂端富豪地州縣客戶創(chuàng)新方向，建立差異化帶動后期產(chǎn)品銷售，樹立高端形象后期明星根據(jù)現(xiàn)狀地塊的地形特征，根本構(gòu)成三大區(qū)域：東部平地域，中部坡地湖景區(qū)及西南部山腳平地域進入性可塑性獨立性地形景觀A一般無較強平地無B好一般一般平地小水溪、水塘C好一般一般平地小水溪、水塘D一般較強較強山谷平地湖景、山景E較差強強坡底湖景、山景F較差一般一般坡地湖景、山景G好強一般山谷湖景、山景H較差一般較強坡地局部湖景、山景I好一般一般坡底山景J一般一般一般坡地山景K一般一般一般坡地山景L一般一般較強坡地山景M好一般強山腳平地山景ABCDIHGJMKFEL中部坡地湖景區(qū)東部平地域西部山腳平地域因地制宜的規(guī)劃地塊資源分析物業(yè)規(guī)劃分析ABCDIHGJMKFEL昭示性進入性好，適宜商業(yè)建筑和主入口的設(shè)計/地塊平整，可借助內(nèi)部水體打造水景園林/臨路有噪音影響產(chǎn)品方式：小高層產(chǎn)品+公共建筑西部為警犬基地/地塊平整/獨立/無獨特景觀資源/可布置配套公建構(gòu)成社區(qū)運動中心產(chǎn)品方式：小學、幼兒園、社區(qū)運動場所山陰面/山勢緩和/相對私密獨立產(chǎn)品方式：高層產(chǎn)品，看遠景/低密度TH，構(gòu)成坡地別墅山谷平地/西部臨湖/景觀優(yōu)美/可改造水體構(gòu)成湖濱半島產(chǎn)品方式：獨棟、雙拼、聯(lián)排等高端低密度產(chǎn)品獨立小山包/北部可觀湖景/可改造構(gòu)成山體別墅區(qū)產(chǎn)品方式：坡地聯(lián)排等高端低密度產(chǎn)品山腳坡地/高差較大/面積較小/昭示性較強/建議部分地形改造后設(shè)置5層疊拼洋房，作為別墅入口的昭示產(chǎn)品方式：多層洋房、疊拼山谷坡地/為南部進入地塊中部的山門處/獨特林地景觀/北部可望湖景/建議設(shè)置創(chuàng)新產(chǎn)品產(chǎn)品方式：空中別墅環(huán)湖坡地/二線景觀資源/相對私密產(chǎn)品方式：面積偏大的聯(lián)排別墅產(chǎn)品，部分雙拼湖畔平地/私密性強/一覽山湖風光/景觀資源最優(yōu)產(chǎn)品方式：高端物業(yè)，獨棟臨湖別墅及部分雙拼南向坡地/有一定高差/無獨特景觀資源/建議部分地形改造構(gòu)成坡地聯(lián)排別墅組團產(chǎn)品方式：坡地聯(lián)排地勢平坦/北部靠山/相對獨立該地塊可塑性較強，可構(gòu)成多種物業(yè)組合產(chǎn)品方式：小高層產(chǎn)品/多層產(chǎn)品/類別墅產(chǎn)品產(chǎn)品分布綜合評價地塊屬性景觀評價特征分析宜建物業(yè)類型規(guī)劃方案建議A平地型景觀一般西部為警犬基地，地塊平整，獨立，無獨特景觀資源公共活動區(qū)域、公建配套24班小學，幼兒園，社區(qū)學校公用運動場、網(wǎng)球場等B\C臨路型景觀一般東部為道路，地塊平整，面積較大，內(nèi)部局部有小水溪即水塘，可以改造為內(nèi)部水景高層、小高層、商業(yè)、公建18層小高層、商業(yè)街、高層區(qū)會所D臨湖型景觀優(yōu)山谷平地，地塊平整，面積較小，西部臨湖，南北山景獨棟、雙拼、聯(lián)排等高端低密度物業(yè)局部地形改造，順接西部湖區(qū)形成環(huán)狀水體，地塊內(nèi)部設(shè)置獨棟及雙拼別墅，形成高端低密度別墅半島區(qū)E臨湖型景觀最佳山谷湖畔，地塊局部有小高差，容易制造別墅情趣；一線湖景區(qū)，群山環(huán)繞獨棟、雙拼、聯(lián)排等高端低密度物業(yè)局部地形改造，形成錯落有致，獨享景觀資源的高端別墅組團；建議布置獨棟（雙拼拼合）加雙拼別墅F坡地型景觀優(yōu)湖畔坡地，地塊高差較大，二線湖景區(qū)，景觀優(yōu)美獨棟、雙拼、聯(lián)排等高端低密度物業(yè)局部地形改造，形成錯落有致的觀湖聯(lián)排別墅組團；建議布置面積較大的聯(lián)排別墅產(chǎn)品，聯(lián)排棟數(shù)不