23#樓王推廣方案

23棟樓王營(yíng)銷計(jì)劃一、市場(chǎng)分析目前城區(qū)在售有130-200平方米戶型的項(xiàng)目不少，本案樓王單價(jià)和北江一線望江戶型接近，總價(jià)接近，客戶群體相對(duì)重疊，鑒于清遠(yuǎn)市民對(duì)北江有一定的母親河情節(jié)，因此附近江邊創(chuàng)富御水灣形成了一定的競(jìng)爭(zhēng)力；而一部分需求學(xué)位和大戶型的客戶總價(jià)更傾向接受臥龍五洲世紀(jì)城；至于本地高端人群對(duì)本案認(rèn)可度不夠天湖酈都及中央首座高，因此在一定的人群扎推消費(fèi)中這兩個(gè)項(xiàng)目也是有一部分競(jìng)爭(zhēng)力的。創(chuàng)富御水灣產(chǎn)品定位為江景樓盤，戶型面積自83方兩房116方三房168-191方四房不等，目前單價(jià)5200元/㎡起-6300元/平米；其產(chǎn)品形態(tài)與樓王有相近，產(chǎn)品總價(jià)差異接近，會(huì)形成一定的競(jìng)爭(zhēng)；臥龍五洲世紀(jì)城：戶型面積由80平米至240平米不等型，平均價(jià)格4700元/㎡，大戶型4500元/㎡送車位，小戶型4800元/㎡左右，其位置距本案較近，大戶型產(chǎn)品總價(jià)與本案樓王區(qū)接近，競(jìng)爭(zhēng)人群有一定重疊；天湖酈都產(chǎn)品是模擬法式古典貴族風(fēng)格的豪宅，定位高端，其樓王平均價(jià)格在5500元/㎡望內(nèi)湖和山，吸引尖端人士，客戶群包含本案目標(biāo)人群，與本案樓王產(chǎn)品在人群上形成一定爭(zhēng)奪；凱景中央首座是清遠(yuǎn)地標(biāo)AREDECO風(fēng)格建筑，定位高端，其均價(jià)在7000元/㎡左右，南向望江，吸引大部分廣州，珠三角地區(qū)以及本地的高端人士，客戶群與本案樓王客戶群體定位有一定重疊，因此也形成一定的競(jìng)爭(zhēng)。二、消費(fèi)者分析從目前成交客群分析，主要來(lái)自三個(gè)層面：三口之家，或者是三代同堂的家庭住房改善型的客戶。本地財(cái)富人士他們對(duì)項(xiàng)目的需求絕不僅僅局限于項(xiàng)目的產(chǎn)品，對(duì)項(xiàng)目的精神層面的需求更高，客戶更加注重服務(wù)方面的品質(zhì)。他們?cè)谔舴繒r(shí)更加理性，并不急于下單。要打動(dòng)這部分消費(fèi)者，可以打造有特色的大戶型樣板房、樣板景觀，讓客戶切身感受到大戶型的舒適與愜意。在打造樣板間時(shí)，注意現(xiàn)代科技氛圍的營(yíng)造，使得購(gòu)房者在親身感受到如此舒適溫馨的大戶型后，愿意為此買單，以便一步到位，省得日后再為換房奔波勞累。三、我們的產(chǎn)品：現(xiàn)在23棟一共84套單位，面積為134.39和186.22㎡，每套價(jià)格在80萬(wàn)—120萬(wàn)之間，而這部分市場(chǎng)需求在清遠(yuǎn)住宅市場(chǎng)接近金字塔上端，市場(chǎng)需求量相對(duì)30-60萬(wàn)客群較少。（而早前推出的24棟樓王整體銷售較滯緩，原因歸于：沒有特別針對(duì)樓王的宣傳，來(lái)訪客流總量少——有效客戶溝通機(jī)會(huì)相應(yīng)少；來(lái)訪主要是為三房而來(lái)，偶爾會(huì)順帶推大戶型單位，但由于單價(jià)較高，導(dǎo)致客戶與預(yù)想中不符而流失。）項(xiàng)目所在區(qū)位的價(jià)值差異：新城西核心位置——不可再生的稀缺土地資源離省級(jí)重點(diǎn)學(xué)府最近的成熟大型品質(zhì)社區(qū)——周邊濃郁的人文氛圍交通便捷的高純度富人居住區(qū)一個(gè)隱性價(jià)值：風(fēng)水獨(dú)特的地中海風(fēng)情樓王產(chǎn)品的價(jià)值差異：中央園林地標(biāo)豪宅——獨(dú)享270°三重園林疊景高純度財(cái)富頂層——奢適大享受三、項(xiàng)目推廣策略：按下半年推廣策略和執(zhí)行重心，主推是樓王單位——“疊景樓王”以及為二期鋪墊；因而9、10、11月相應(yīng)資源配比、投入力量主要體現(xiàn)在大戶型樓王單位上。以現(xiàn)場(chǎng)為主載體，線上與線下相互配合。為營(yíng)造健康向上的社區(qū)文化氛圍，引進(jìn)陳氏太極進(jìn)社區(qū)，因而分兩條推廣線——明線：樓王線，暗線太極線。（太極文化前期以軟文形式宣傳，后期結(jié)合社區(qū)活動(dòng)進(jìn)行。）現(xiàn)場(chǎng)：1、樓王動(dòng)線引導(dǎo)、指示牌、精神堡壘、看樓通道需要完善;2、售樓處的接待安排，引客流線服務(wù)做出可以參考的標(biāo)準(zhǔn)；3、調(diào)整樣板間布置，營(yíng)造足夠的銷售氛圍；氛圍營(yíng)造：現(xiàn)場(chǎng)包裝認(rèn)籌形式：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)+樓王雙卡機(jī)制+日進(jìn)斗金程序第三階段：10月1-31日推廣階段：認(rèn)購(gòu)期（10.25開盤）階段任務(wù)：建立樓王形象+大量快速吸籌推廣主題：加冕給王者的功勛傳播要點(diǎn)：1、富人聚居彰顯峰層人士的份量；2、財(cái)富人士家族的圖騰；3、土地的價(jià)值、房子的價(jià)值——峰層人士的首選價(jià)值主題活動(dòng)1：關(guān)懷活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：10月1、2日活動(dòng)設(shè)定：美食、表演助興、及適合小朋友或老人的各種互動(dòng)邀約對(duì)象：圈層內(nèi)客戶及其家人、朋友、親戚活動(dòng)類型：歡樂熱鬧主題活動(dòng)2：樓王品鑒會(huì)活動(dòng)時(shí)間：10月18日活動(dòng)地點(diǎn)：營(yíng)銷中心活動(dòng)主題：解構(gòu)疊景樓王，體驗(yàn)王者風(fēng)范——翔隆·七色城邦樓王品鑒會(huì)活動(dòng)形式：產(chǎn)品解析/藝術(shù)表演/冷餐主題活動(dòng)3：樓王盛大開盤活動(dòng)時(shí)間：10月25日活動(dòng)地點(diǎn)：營(yíng)銷中心活動(dòng)主題：三重疊景，刻入史冊(cè)的榮耀——翔隆·七色城邦23#樓王盛大開盤活動(dòng)形式：根