商業(yè)地產(chǎn)中的餐飲招商詳解

商業(yè)地產(chǎn)中的餐飲招商詳解說(shuō)到餐飲的招商，因?yàn)橛泻芏嗟牟淮_定性因素，導(dǎo)致餐飲招商給人難度大的印象。與百貨超市相比，大部分餐飲企業(yè)特別是中餐的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度、從業(yè)人員的整體文化素質(zhì)都相差很遠(yuǎn)。加上地域因素帶來(lái)的飲食習(xí)慣和文化差異，導(dǎo)致餐飲企業(yè)除了快速餐飲外，店鋪的標(biāo)準(zhǔn)化和復(fù)制都相對(duì)較難。下面就商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的餐飲招商問(wèn)題簡(jiǎn)單談一談我的理解。一、餐飲業(yè)的分類(lèi)和常見(jiàn)商家資源按照對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃影響和餐飲商家自身的特點(diǎn)，我們可以把餐飲分為快速餐飲和正餐，而快速餐飲又可以分為洋快餐、中式快餐和快速飲品店；正餐又可以分為中餐、異國(guó)餐飲、咖啡/茶館/酒吧。洋快餐的整體品牌影響力比中式快餐大很多，在中國(guó)很多地區(qū)，快餐行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化和連鎖化經(jīng)營(yíng)就是受洋快餐進(jìn)駐的影響開(kāi)始的，如肯德基、麥當(dāng)勞已經(jīng)根深蒂固的影響了和正在繼續(xù)的影響著中國(guó)的青少年一代，有些甚至把到洋快餐里吃一個(gè)漢堡和喝一±穎衫值背墑槍諶盞慕鄙?。乘钥N誚脛泄目系祿吐蟮崩屯猓渙僥昀矗罌觳突褂斜厥た停òㄕ彼停⒍郊勸?、丝社?、味千拉面、棒約翰等，他們的店鋪數(shù)量也在飛速發(fā)展。截止06年初，肯德基從1987年進(jìn)入中國(guó)共約開(kāi)出了1400家門(mén)店，麥當(dāng)勞從1990年進(jìn)入中國(guó)共約有700家門(mén)店，永和大王從1995進(jìn)入大陸約開(kāi)出了100家門(mén)店。中式快餐相對(duì)洋快餐發(fā)展較慢，而且在傳統(tǒng)印象中不如洋快餐高檔、時(shí)尚，而且大部分中式快餐的全國(guó)化的連鎖網(wǎng)絡(luò)并不完善，主要以區(qū)域發(fā)展為主，不過(guò)近幾年來(lái)也有突破的趨勢(shì)，比如廣東的真功夫從1997年的雙種子發(fā)展到今天，除了廣東省的約100家門(mén)店外，還在上海、浙江和江蘇開(kāi)出了8家門(mén)店，并在杭州建立了大型的配送中心，開(kāi)始了華東的拓展步伐。除此外，還有面點(diǎn)王、大娘水餃、7+7、藍(lán)與白等也在逐步開(kāi)始全國(guó)化的連鎖歷程?？焖亠嬈返杲昱d起，成為小資一族的鐘情去處，不論是簡(jiǎn)單的商務(wù)會(huì)見(jiàn)，還是工作休閑，一±Х?、一个雪糕或者缿倜想讣嗋来一±须S便的雜果飲料，就可以換來(lái)一個(gè)好心情。星巴克、哈根達(dá)斯成為高檔商業(yè)項(xiàng)目的象征和標(biāo)準(zhǔn)配備。除此外，臺(tái)灣的仙蹤林、香港的福記甜品、街客、DQ、還有深圳寫(xiě)字樓底商的AODESCAF等。正餐商家的分類(lèi)相對(duì)較為復(fù)雜，而且各個(gè)類(lèi)別之間的界定也相對(duì)較難，只能簡(jiǎn)單的分成中餐（包括中國(guó)八大菜系在內(nèi)的各個(gè)地方特色的餐廳）、異國(guó)餐廳（包括各國(guó)風(fēng)情餐廳、日韓料理、港澳臺(tái)餐廳等）和咖啡/茶館/酒巴。中餐的連鎖在慢慢的走向規(guī)模和成熟，出現(xiàn)了一個(gè)個(gè)的大型餐飲集團(tuán)企業(yè)，中式商務(wù)正餐有廣東的麥廣帆集團(tuán)、北京的俏江南、重慶的陶然居、杭州的西湖春天等等，地方特色餐飲有小尾羊、小肥羊、毛家普遍裝修豪華、層高要求較高，凈高一般在4.5米以上，單層面積都要求比較大。普遍在2000平方米以上。中式特色餐飲與商務(wù)正餐不同的是，一般店面規(guī)模不算太大，面積從200平方到2000平方不等。4、異國(guó)風(fēng)情餐廳異國(guó)風(fēng)情餐廳在很多方面與中餐的物業(yè)要求比較相近，一部分的國(guó)外餐廳就是中國(guó)人開(kāi)的，而且在出品和口味上作了改良，不僅僅針對(duì)特定的外國(guó)客人，很多的時(shí)尚和白領(lǐng)階層也開(kāi)始進(jìn)入異國(guó)餐廳，聽(tīng)聽(tīng)音樂(lè)、看看表演，嘗嘗鮮，領(lǐng)略一番異國(guó)文化和情調(diào)。這類(lèi)餐廳的選取址上會(huì)選取外國(guó)人比較集中的商務(wù)區(qū)、工業(yè)園區(qū)或者口岸區(qū)以及其他一些外國(guó)人聚集的區(qū)域或者主題街區(qū)。5、咖啡/茶館/酒吧一般咖啡/茶館/酒吧選址的地方主要有：1）集中點(diǎn)，也就是所謂的咖啡/茶館/酒吧一條街，或者是附近的地方。因?yàn)檫@里有群體的優(yōu)勢(shì)和氛圍，是咖啡/茶館/酒吧最繁榮的地方，這里顧客云集，吞吐量很大。但此類(lèi)地方存在競(jìng)爭(zhēng)太強(qiáng)的弱點(diǎn)，因此小型咖啡/茶館/酒吧在這種情況下一定要經(jīng)營(yíng)有特色，產(chǎn)品有個(gè)性。只有這樣，才能在咖啡/茶館/酒吧的集中群有立足之地，還可以借上有利的東風(fēng)。2）文化層次較高，居民又較為集中的地段，可經(jīng)營(yíng)一些大眾化的咖啡/茶館/酒吧等休閑場(chǎng)所，消費(fèi)不宜太高。3）臨近旅游及商務(wù)往來(lái)頻繁的賓館附近，客源穩(wěn)定，并且方便住店客人選擇。4）高檔住宅區(qū)及通往商業(yè)區(qū)的路段。此種地段較為理想，每當(dāng)夜幕降臨，這些區(qū)域便呈現(xiàn)出無(wú)限生機(jī)。5）外事機(jī)構(gòu)較為集中的地段，最好是大使館附近。此類(lèi)地區(qū)是開(kāi)酒吧的最理想位置，因?yàn)檫@里往往是那些外國(guó)人款待朋友的最佳地方。另外還應(yīng)考慮：1）避免與其他咖啡/茶館/酒吧門(mén)對(duì)門(mén)地經(jīng)營(yíng)，這會(huì)對(duì)銷(xiāo)售造成不利的影響。2）咖啡/茶館/酒吧選址在可能的情況下，要選擇距商業(yè)中心、購(gòu)物中心、文化中心、交通終點(diǎn)、旅游景點(diǎn)等較近的地點(diǎn)。三、餐飲招商的策略和方法按照餐飲商家出現(xiàn)的地方，我們且把它分成三大類(lèi)：食街或者特色街區(qū)、大型賣(mài)場(chǎng)或者購(gòu)物中心、一般住宅底商或者寫(xiě)字樓底商。每個(gè)地方針對(duì)不同類(lèi)別的商家，也有不同的顧客群體，從招商策略來(lái)講，也是不一樣的。食街或者特色街區(qū)餐飲招商的對(duì)象最為復(fù)雜和零亂，商家檔次的差距較大，一般為中低檔，以各種地方特色餐飲或者特色小吃為主，消費(fèi)對(duì)象以普通大眾和外來(lái)人員為主。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)者多為初次創(chuàng)業(yè)或者小投資為主，所以才扎堆選擇食街，看中的是旺場(chǎng)和人氣，跟在別人身后賺錢(qián)或者看著別人賺了錢(qián)去搶一份額的心理突出。所以這類(lèi)物業(yè)的招商，講的是突破，就是要先招一兩家有一定知名度和實(shí)力的商家，哪怕是條件低一點(diǎn)，也給后面再談和想進(jìn)的商家一個(gè)定心丸，大的商家有一定的帶動(dòng)作用，同時(shí)也是這條街的標(biāo)桿企業(yè)，是檔次和顧客定位的象征。目標(biāo)商家的選擇以同類(lèi)食街為主，因?yàn)橐话阒械蜋n食街的招商目標(biāo)幾乎可以是所有社區(qū)和其他食街的現(xiàn)有商家和從業(yè)人員，所以一面要出擊同類(lèi)項(xiàng)目和街區(qū)，另一方面要配合一定的廣告宣傳，以期覆蓋初次投資創(chuàng)業(yè)的人群，給招商工作帶來(lái)便利。大型賣(mài)場(chǎng)或者購(gòu)物中心的餐飲商家招商的任務(wù)量比較大，特別是購(gòu)物中心中，餐飲娛樂(lè)的比例一般在35%左右，而且要求商家有一定的品牌知名度，能夠帶動(dòng)商場(chǎng)的人氣和消費(fèi)，這類(lèi)招商一般以中西快速餐飲商家和特色餐飲商家為主，并配以一兩家檔次和形象較好的大型酒樓?？系禄Ⅺ湲?dāng)勞、必勝客、星巴克、永和大王、哈根達(dá)斯是快餐類(lèi)商戶(hù)的標(biāo)準(zhǔn)配備，一茶一座、塔可鐘、仙蹤林、棒約翰、巴西烤肉、日本料理等加以補(bǔ)充，再加上一些地方特色的商家進(jìn)駐。在招商的過(guò)程中，最主要的是如何規(guī)劃這些商家的位置，使他們?cè)敢膺M(jìn)駐并能對(duì)項(xiàng)目起到一定的帶動(dòng)作用，而且他們是貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)樓層和角落，盡量是人流分布達(dá)到平衡，一般是在人流主動(dòng)線的起止和拐點(diǎn)，起到人氣中心的作用。這類(lèi)招商一般以當(dāng)?shù)刂碳覟橹?，再挑選一些進(jìn)駐國(guó)內(nèi)、但未完全鋪開(kāi)的國(guó)際品牌商家，進(jìn)行攻關(guān)，使其進(jìn)駐成為一個(gè)亮點(diǎn)并提升商場(chǎng)檔次。同樣，對(duì)于商家，進(jìn)駐一個(gè)位置、檔次都很好的購(gòu)物中心對(duì)商家本身也是一個(gè)檔次和實(shí)力的體現(xiàn)，他們也是很樂(lè)意接受你的招商邀請(qǐng)的，有時(shí)條件高一點(diǎn)他們也能接受，關(guān)鍵是購(gòu)物中心自身的規(guī)劃及其他零售大商家的進(jìn)駐情況，要讓商家感受到品牌扎堆以及商場(chǎng)長(zhǎng)期繁榮的景象。相對(duì)前面兩者來(lái)講，寫(xiě)字樓和裙樓底商的餐飲招商難度最大，特別是新建小區(qū)的底商，一是商家沒(méi)有太多的想象空間，顧客群體基本是可以確定的，就是本物業(yè)小區(qū)的住戶(hù)和租戶(hù)；二是商家菜系和價(jià)格定位難，再加上各種物業(yè)條件的制約，交通和停車(chē)不便利的更不敢輕易在社區(qū)開(kāi)店。這類(lèi)物業(yè)的招商，要先做一下顧客群體的分析，找準(zhǔn)定位，然后再找相應(yīng)檔次的目標(biāo)商家，一般情況下，這些底商的餐飲招商承租戶(hù)會(huì)要求較長(zhǎng)的免租培育期。說(shuō)回來(lái)，所有招商的前提都是商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)定位，也包括建筑的規(guī)劃和設(shè)計(jì)等，餐飲也不例外，甚至是這些工作變得比在其他業(yè)態(tài)的招商中更為重要。下面是一般的餐飲店在規(guī)劃中的硬件要求，得事前充分考慮，才有可能使餐飲招商順利進(jìn)行。（見(jiàn)表4）1、給排水：一般應(yīng)按餐廳面積配備合理的進(jìn)水管徑大小，并保證供水水壓；2、電源：一般中等以上餐廳要求必須配有380V三相動(dòng)力電源，主要是招牌和照明、廚房設(shè)備和空調(diào)等用電；一般要求約在每平方200瓦左右；3、管道煤氣：一般大型餐廳都要求接通商業(yè)管道煤氣；4、排煙煙道：一般餐飲要求設(shè)立專(zhuān)用的煙道，以符合環(huán)保局對(duì)餐飲企業(yè)排煙的硬性規(guī)定；5、排污設(shè)施：一般要求有專(zhuān)用的隔油池和化糞池；6、隔熱和隔音設(shè)施：一般與住宅或者寫(xiě)字樓相鄰的樓層不得經(jīng)營(yíng)餐飲和娛樂(lè)設(shè)施，主要是要考慮噪音和熱量污染，通常在餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目相鄰的樓層要求設(shè)置架空層，實(shí)在無(wú)法設(shè)置的，要在樓頂和煙道內(nèi)作