合富輝煌2012銅陵市景尚花園1號(hào)樓價(jià)格建議51p課件

景尚花園1號(hào)樓價(jià)格建議2012年3月18日銅冠事業(yè)部景尚花園項(xiàng)目組謹(jǐn)呈：銅陵有色銅冠房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)銷售價(jià)格建議項(xiàng)目宣傳推廣執(zhí)行住宅市場(chǎng)分析住宅本體分析住宅價(jià)格建議商業(yè)本體分析第一部分第二部分項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)銷售價(jià)格建議項(xiàng)目宣傳推廣執(zhí)行住宅市場(chǎng)分析住宅本體分析住宅價(jià)格建議商業(yè)本體分析第一部分第二部分春節(jié)后，各地樓市人氣和成交量出現(xiàn)較明顯回升春節(jié)后，各地樓市成交量持續(xù)攀升，3月第一周的成交量比2月第一周增長(zhǎng)200%近期的周度成交量已達(dá)到去年下半年的平均水平，高于去年國(guó)慶后的成交量水平成交以首置等剛性需求占主導(dǎo)監(jiān)測(cè)城市：上海、廣州、深圳、天津、沈陽(yáng)、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、成都、貴陽(yáng)、昆明、佛山、東莞、中山宏觀市場(chǎng)分析限購(gòu)限貸后成交量大幅萎縮，購(gòu)買需求積壓時(shí)間長(zhǎng)從重點(diǎn)城市整體走勢(shì)來(lái)看，自2011年2月限購(gòu)以來(lái)，各地成交量下滑趨勢(shì)持續(xù);現(xiàn)時(shí)的成交量只相當(dāng)于限購(gòu)前的約5成，購(gòu)房需求積壓時(shí)間長(zhǎng)監(jiān)測(cè)城市：北京、上海、廣州、深圳、天津、沈陽(yáng)、濟(jì)南、南京、長(zhǎng)沙、合肥、西安、成都、貴陽(yáng)、昆明、

佛山、東莞、中山宏觀市場(chǎng)分析政策預(yù)調(diào)微調(diào)，流動(dòng)性有所好轉(zhuǎn)，信貸對(duì)首次置業(yè)需求放松

第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。2月24日央行再次下調(diào)存準(zhǔn)率0.5個(gè)點(diǎn)，繼上年12月份第二次下調(diào)；各地首套房貸款利率已經(jīng)回到基準(zhǔn)利率，部分銀行還出現(xiàn)一定幅度的利率優(yōu)惠。宏觀市場(chǎng)分析2012年兩會(huì)主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率8年來(lái)首次低于8%經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)8年來(lái)首次低于8%，一方面來(lái)自經(jīng)濟(jì)下行壓力確實(shí)有所加大，另一方面亦是為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供空間。對(duì)于管理層來(lái)說(shuō)，“拐彎”時(shí)的適當(dāng)減速符合宏調(diào)預(yù)期，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之下，全國(guó)赤字安排較前兩年有所減縮，M2亦有所下降。但失業(yè)率控制線繼續(xù)保持在4.6%的水平，所以，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景之下，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以不造成顯著的失業(yè)率提升為前提。宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析2012年兩會(huì)定調(diào)房地產(chǎn)：調(diào)控不動(dòng)搖、價(jià)格回理回歸2012年兩會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)的表述：我們堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，確保調(diào)控政策落到實(shí)處、見(jiàn)到實(shí)效。投機(jī)、投資性需求得到明顯抑制，多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控處于關(guān)鍵階段繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。采取有效措施，增加普通商品住房供給。繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成500萬(wàn)套，新開(kāi)工700萬(wàn)套以上。抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度。加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。定調(diào)樓市調(diào)控不動(dòng)搖，估計(jì)未來(lái)地方調(diào)控政策難以松動(dòng)當(dāng)前樓價(jià)仍有下降空間，對(duì)首次、合理購(gòu)買需求有可能定向放松樓市調(diào)控將長(zhǎng)期化限購(gòu)/限價(jià)等行政手段的退出要等到房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制全面鋪開(kāi)調(diào)控政策再加碼可能性低滿足剛性買家購(gòu)房需求或成2012年樓市機(jī)會(huì)發(fā)改委副秘書(shū)長(zhǎng)、新聞發(fā)言人李樸民3月7日接受中國(guó)政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合訪談時(shí)表示：今年要完善居民購(gòu)買首套自住普通商品住房貸款優(yōu)惠政策，支持居民的合理購(gòu)房需求。2月7日，央行召開(kāi)金融市場(chǎng)工作座談會(huì)，央行表示今年將繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，加大對(duì)保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求，對(duì)第一套自住性購(gòu)房給予政策性貸款優(yōu)惠。

工、農(nóng)、中、建四大行在內(nèi)部召開(kāi)了研究全面落實(shí)差別化房貸政策的座談會(huì)，會(huì)上，四大行共同提出，將切實(shí)滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求，合理權(quán)衡定價(jià)，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)原則合理定價(jià)首套房貸款利率，但首套房首付比例仍然執(zhí)行30%的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。此外，還將提高住房貸款審批效率。四大行在討論會(huì)上還表示，將積極支持資質(zhì)良好的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行有市場(chǎng)需求的普通商品住房建設(shè)，增加普通商品房的有效供給。發(fā)改委央行四大銀行房貸額度將對(duì)首次置業(yè)者傾斜，首套房貸利率重回基準(zhǔn)，不排除重現(xiàn)優(yōu)惠利率。從兩會(huì)上關(guān)于“采取有效措施，增加普通商品住房供”給的調(diào)性，及四大銀行座談會(huì)內(nèi)容來(lái)看，房企開(kāi)發(fā)中小戶型、低總價(jià)產(chǎn)品有可能獲得一定程度的信貸資金支持。地方政府也有可能對(duì)房企購(gòu)買中小戶型地塊給予優(yōu)惠政策。宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析購(gòu)買需求積壓一年，政策預(yù)調(diào)微調(diào)，帶動(dòng)剛性需求釋放；破八定調(diào)，開(kāi)發(fā)公司應(yīng)順應(yīng)政策導(dǎo)向，降價(jià)促銷，以價(jià)換量；兩會(huì)后市場(chǎng)調(diào)整持續(xù)，關(guān)注政策微調(diào)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，積極出貨。宏觀市場(chǎng)總結(jié)2012年1月，銅陵量?jī)r(jià)齊跌，累計(jì)成交量為210套，環(huán)比上月數(shù)減少154套，環(huán)比跌幅達(dá)42.3%，同比2011年1月減少682套，跌幅達(dá)76.46%，2月份住宅成交292套，環(huán)比增加82套，漲幅為26.11%，同比減少22套，跌幅為7%，住宅銷量為兩年多期間最低水平；2012年1月，銅陵市住宅均價(jià)為4683.8元/平米，環(huán)比2011年12月增加183.4元/平米，漲幅4.1%；同比2011年1月增加89.8元/平米，漲幅為2.0%；2月份住宅均價(jià)為4525.0元/平米，環(huán)比減少158.8元/平米，跌幅為11.49%，同比減少630元/平米，跌幅為11.49%；主要原因在于1月份到2月份開(kāi)發(fā)公司推盤力度大幅下滑，市場(chǎng)仍深受政策影響，客戶觀望依然嚴(yán)重，近期購(gòu)房意愿持續(xù)降低，市中心高價(jià)樓盤銷售不佳，郊區(qū)盤低價(jià)入市，銷量激增，如柏莊香域、高速銅都天地項(xiàng)目1、2月份集中備案，拉低了整個(gè)銅陵市房?jī)r(jià)。微觀房地產(chǎn)分析市中心板塊微觀房地產(chǎn)分析市中心板塊微觀房地產(chǎn)分析環(huán)天井湖板塊微觀房地產(chǎn)分析經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊微觀房地產(chǎn)分析經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊微觀房地產(chǎn)分析微觀市場(chǎng)總結(jié)：2012年第一季度銅陵房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)同比2011年，量?jī)r(jià)齊跌；各項(xiàng)目受市場(chǎng)影響，普遍銷售不暢，積壓房源較多，后續(xù)推貨壓力增大；以多重優(yōu)惠帶動(dòng)項(xiàng)目銷售，銷量較好的樓盤均為優(yōu)惠較大的項(xiàng)目或直接降價(jià)的樓盤，如高速銅都天地享受多重優(yōu)惠，瑞龍公館直接補(bǔ)差價(jià)近1000元/平米；在售新盤均于較低的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，普遍低于客戶心理預(yù)期價(jià)位，贏得了一定的市場(chǎng)份額，如銅都高速天地以4306元/平米入市，銷售均價(jià)在5000元/平米；瑞龍公館5208元/平米入市，近期更以3998元/平米入市，柏莊香域3708元/平米入市等。微觀房地產(chǎn)分析1號(hào)樓本體分析1號(hào)樓處于項(xiàng)目西北角，位居銅官大道與北京西路交匯處；1#樓總建筑面積7981.98平米，其中商業(yè)1575.59平米，住宅4969.96平米，為商住一體樓1號(hào)樓共25層，1-3層為商業(yè)，4-25層為住宅，為整個(gè)項(xiàng)目最高的一棟樓；1號(hào)樓總共有91套房源，整棟樓共有B1、B3兩種戶型，其中B1戶型共42套，B3戶型為49套，以B1戶型為78平米、B3戶型96平米為主，戶型均為二室二廳一衛(wèi)。2#3#4#9#6#7#5#8#商業(yè)商業(yè)1#幼兒園1號(hào)樓本體分析戶型以B3、B1戶型為主，戶型面積較小且單一，通過(guò)與在售房源對(duì)比來(lái)看，1號(hào)樓戶型不利于市場(chǎng)去化；1號(hào)樓位于交通主干道，噪聲影響較大；1號(hào)樓商住一體，公攤大，得房率低，且其中40套為經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房，價(jià)格相對(duì)較低，會(huì)對(duì)客戶心理產(chǎn)生較大的抗性；1號(hào)樓居于項(xiàng)目西北端，從居住舒適度來(lái)看，較6、8、9號(hào)樓位置較差、景觀差、視野差。（一）以競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為參考：目前在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中，物業(yè)多為高層，市中心主要以銅冠花園、銅都公館、山水佳園、君悅印象這幾個(gè)樓盤為主，所以本案要以目前在售且是本案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銅冠花園、銅都公館為參考項(xiàng)目；（二）以銷售為導(dǎo)向：以銷售較好的瑞龍公館、高速銅都天地為主要參照對(duì)象；（三）同時(shí)結(jié)合1號(hào)樓所處項(xiàng)目位置、景觀、戶型、公攤、視野等多重因素定價(jià)。（四）采用市場(chǎng)比較法對(duì)1號(hào)樓進(jìn)行合理定價(jià)。1號(hào)樓定價(jià)原則1號(hào)樓價(jià)格建議7000元/平米綜合市場(chǎng)因素及1號(hào)樓自身優(yōu)劣勢(shì)建議1號(hào)樓銷售面價(jià)為：項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)銷售價(jià)格建議項(xiàng)目宣傳推廣執(zhí)行住宅市場(chǎng)分析住宅本體分析住宅價(jià)格建議商業(yè)本體分析第一部分第二部分銅陵商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局根據(jù)銅陵市“十二五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃所知，銅陵商圈規(guī)劃為：“一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、五個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心副和十六個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心”。

一市級(jí)：主城區(qū)中心區(qū)市級(jí)商業(yè)中心；

五區(qū)域級(jí)：東部城區(qū)商業(yè)中心、南部城區(qū)商業(yè)中心、環(huán)湖新區(qū)商業(yè)中心、西湖新區(qū)商業(yè)中心、車站新區(qū)商業(yè)中心；

十六個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心：結(jié)合城市居住區(qū)中心規(guī)劃布置；12條特色商業(yè)街，加快城市中心區(qū)的形成和城市新區(qū)的建設(shè)。銅陵商業(yè)市場(chǎng)/總體規(guī)劃銅陵未來(lái)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃將形成“1-5-16”金字塔形結(jié)構(gòu)，銅陵將發(fā)展成為皖中南區(qū)域性商貿(mào)中心城市環(huán)湖新區(qū)商業(yè)中心東部城區(qū)商業(yè)中心西湖新區(qū)商業(yè)中心南部城區(qū)商業(yè)中心主城區(qū)商業(yè)中心車站新區(qū)商業(yè)中心春江花月雙星國(guó)際置地財(cái)富廣場(chǎng)銅陵大市場(chǎng)幸福家園柏莊春暖花開(kāi)金域·華府井湖大市場(chǎng)濱江花園商業(yè)街金獅苑·民生廣場(chǎng)銅陵商業(yè)市場(chǎng)/在售商業(yè)分布全市商業(yè)項(xiàng)目分布較散，占據(jù)主城區(qū)絕版地段商業(yè)，多采用對(duì)外招租的形式，僅少量房源出售占據(jù)絕版地段的商業(yè)在售項(xiàng)目（置地·財(cái)富廣場(chǎng)、雙星國(guó)際）多采用對(duì)外招租方式，但租金較高，部分二、三樓對(duì)外銷售，價(jià)格約為8000元/平米左右；全市在售商業(yè)較為分散，且純商業(yè)項(xiàng)目較少，多為住宅底商。其他區(qū)域級(jí)商圈在售項(xiàng)目均采取對(duì)外銷售的方式，均價(jià)約1.5萬(wàn)元/平米，后期租金約在30-60元/平米左右；目前銅陵市商業(yè)發(fā)展并不成熟，除了主城區(qū)，不同地段商業(yè)價(jià)格差并未拉開(kāi)。主要在售對(duì)比項(xiàng)商業(yè)目分布從位置、物業(yè)類型、商業(yè)特征等方面進(jìn)行綜合考慮，選擇以下在售項(xiàng)目作為商業(yè)定價(jià)參照緊鄰項(xiàng)目的有銅都公館、項(xiàng)目由北延伸的有國(guó)際華城、豪邦康城、柏莊春暖花開(kāi)、項(xiàng)目南部的有銅冠花園、民悅大興城。本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)分析銅都公館國(guó)際華城豪邦康城柏莊春暖花開(kāi)銅冠花園民悅大興城銅都公館本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)分析銅都公館義安大道2F1F銅都公館底商共計(jì)8套，其中四套對(duì)外出售，其余為回遷，50-1500平米；其中有套對(duì)外出售，面向義安大道2套，均價(jià)50000元/平米，里面2套30000元/平米，開(kāi)間為4.2-5.4米，進(jìn)深約13米，一層層高為3.9米，二層為3.5米。二層1480米，整層出售，單價(jià)14800元/平米分析：銅都公館為本項(xiàng)目最直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但由于項(xiàng)目商鋪體量少，競(jìng)爭(zhēng)力弱，目前在售四套，整體銷售均價(jià)為3.5萬(wàn)，因總價(jià)較高，推廣1個(gè)多月，一套未售。豪邦康城本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)分析豪邦康城豪邦康城商業(yè)為三層社區(qū)底商，，一層在售70-160平米，單價(jià)為9000-12000元/平米，二三層抵押700-2600平米；在售一層：70-160平，21套，以120平為主力，均價(jià)2.7萬(wàn)；27-60平，27套，以50平為主力，均價(jià)為2.8萬(wàn)；目前備案顯示簽約2套，均為50平，單價(jià)3.8萬(wàn)（位置較好，且戶型小）。已售備案2套，均為73平，單價(jià)2.7萬(wàn)，共計(jì)銷售4套。分析：豪邦康城商業(yè)分布在石城大道與翠湖一路沿街。積聚新城與老城區(qū)客戶群，位置較好，且產(chǎn)品本身戶型較小，總價(jià)較低，整體均價(jià)在2.7-2.8左右。本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)分析國(guó)際華城本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)分析國(guó)際華城1、國(guó)際華城目前在售三期商業(yè)沿北面運(yùn)機(jī)路，為6#、19#、20#、21#的1層底商，其中21#底商靠近石城大道。總共25套商業(yè)，目前6#、21#兩棟底商13套顯示抵押凍結(jié)，均價(jià)為3.8萬(wàn)/平。剩余12套未對(duì)外銷售，預(yù)售均價(jià)為2.6萬(wàn)/平，多為50平，實(shí)際對(duì)外售價(jià)1.6-2.6萬(wàn)/平。分析：國(guó)際華城一期商業(yè)已經(jīng)交付使用，社區(qū)商業(yè)氛圍已經(jīng)成型。目前三期預(yù)售商鋪沿北，鋪面位置一般。運(yùn)機(jī)路相對(duì)較臟亂。預(yù)售均價(jià)為2.6萬(wàn)/平，多為50平小戶。產(chǎn)品本身戶型較小，總價(jià)較低，易去化。本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)分析柏莊春暖花開(kāi)本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)分析柏莊春暖花開(kāi)1、柏莊春暖花開(kāi)二期在售商鋪為石城大道北段沿街商鋪，為2層聯(lián)體銷售2、二期商鋪共計(jì)25套，大部分鋪面上下兩層面積差不多，一層預(yù)售4萬(wàn)元/平米，二層預(yù)售3萬(wàn)元/平米。但從成交備案（3套）來(lái)看，180平米（90+90），成交均價(jià)1.76萬(wàn)/平。分析：柏莊春暖花開(kāi)沿石城大道中段鋪面大多已招租，且一期商鋪已經(jīng)交付，加之項(xiàng)目對(duì)面萬(wàn)泰翡翠城的商業(yè)帶動(dòng)，整體商業(yè)氛圍相成熟。但由于鋪面為兩層聯(lián)賣，預(yù)售備案1層比2層貴1萬(wàn)左右。但主力面積為多180平，上下各90平。大多均為90平，整個(gè)面積較大，總價(jià)較高。通過(guò)成交備案得知，鋪面成交價(jià)在1.76萬(wàn)/平石城大道本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)分析銅冠花園本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)分析銅冠花園1、銅冠花園自2010年12月初拍賣21間商鋪，當(dāng)天拍賣17間，拍賣成交均價(jià)在1.7168萬(wàn)，面積主力為150-300平。其中大部分鋪面2層面積大于1層商業(yè)。非拍賣的商鋪成交均價(jià)為1.6049萬(wàn)（流拍的鋪面大多面積較大，位置相對(duì)較偏，單價(jià)較低），面積在200平以上。分析：通過(guò)銅冠花園上次商鋪銷售情況梳理，對(duì)于大面積、高總價(jià)，首付50%及貸款壓力，客戶更容易接受小面積鋪面，拍賣成交價(jià)1.7萬(wàn)，非拍賣成交價(jià)在1.6萬(wàn)，單價(jià)相對(duì)較低，但總價(jià)高，且商鋪結(jié)構(gòu)一般。成交客戶以投資居多。民悅大興城本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)分析民悅大興城商鋪以二層引進(jìn)合家福超市做市場(chǎng)引爆點(diǎn)，一層單層對(duì)外銷售。分內(nèi)、外鋪銷售。內(nèi)鋪成交均價(jià)1.1-1.2萬(wàn)/平，價(jià)格區(qū)間為8000-1.2，目前還剩2套200平大面積內(nèi)鋪；外鋪成交均價(jià)為2.7萬(wàn)/平，價(jià)格區(qū)間為2.3-3.2，目前還剩4套外鋪，位置及面都相對(duì)較大。分析：民悅大興城位處項(xiàng)目南面，分流部分市區(qū)客源，但南邊整體區(qū)域較差，商業(yè)氛圍相對(duì)較低端，項(xiàng)目附近六中也即將搬走。但由于其產(chǎn)品面積以50左右小戶型主力為主，內(nèi)鋪均價(jià)1.1-1.2；外鋪價(jià)格2.7，總價(jià)低，且項(xiàng)目引進(jìn)合家福超市，吸引了部分小型投資客。民悅大興城商業(yè)位置：沿北京西路與銅官大道主干道分布地段研判一：本項(xiàng)目受茂源大市場(chǎng)及北京路菜市場(chǎng)、及兩條主干道商業(yè)輻射；受北京西路下穿立交橋、長(zhǎng)途汽車站搬遷、家樂(lè)福意向進(jìn)駐，遠(yuǎn)景升值潛力大；地段研判二：本項(xiàng)目位于城市場(chǎng)干道北京西路與銅官大道交匯，車流量大，人流難于聚焦，商業(yè)氛圍不易形成。商業(yè)本體分析商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)1、從目前在售的主要底鋪?lái)?xiàng)目來(lái)看，整體分散零散，無(wú)特色的商業(yè)氛圍包裝，無(wú)商業(yè)定位，且整體貨量不多，無(wú)太多入市推廣。2、多數(shù)以小面積、低總價(jià)，以分割銷售為主，2層聯(lián)售的鋪面一般總價(jià)較高。目前大部分底鋪已經(jīng)交付使用，形成了一定的商業(yè)氛圍。本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)分析項(xiàng)目本體分析1號(hào)樓商業(yè)：結(jié)構(gòu)、開(kāi)間均較為合理，利用率較高，主力面積在90-155平之間，相比其他樓盤，商鋪鋪面偏大，可購(gòu)買客戶群趨窄；商業(yè)價(jià)值：位于主干道交匯處，商業(yè)價(jià)值潛力大，利于多業(yè)態(tài)組合。項(xiàng)目本體分析位居北京西路與銅官大道交匯處，后續(xù)發(fā)展?jié)摿Υ缶o鄰茂源大市場(chǎng)、北京路菜場(chǎng)、家樂(lè)福（規(guī)劃中），可與商業(yè)廣場(chǎng)形成業(yè)態(tài)互動(dòng)；景尚花園為較高檔社區(qū)之一，客戶對(duì)項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)有一定的心里期望值；商業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)正，利用率高；目前項(xiàng)目所沿北京西路、銅官大道，均為城市主干道，人流量較少；周邊居民區(qū)較少，人流難聚集，商業(yè)氛圍弱；商業(yè)車位配比較少，不利于業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，如餐飲類。劣勢(shì)——優(yōu)勢(shì)————項(xiàng)目SWOT分析——項(xiàng)目本體分析——項(xiàng)目SWOT分析——機(jī)會(huì)——威脅——國(guó)家對(duì)住宅投資抑制，利好商鋪投資；市政府對(duì)市中心商圈規(guī)劃前景利好；家樂(lè)福意向進(jìn)駐，將對(duì)項(xiàng)目商業(yè)形成帶動(dòng)現(xiàn)住宅底商尚無(wú)定位，項(xiàng)目存在一定炒作空間2012年度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不穩(wěn)定，抑制