吉林通化·六合盛項目專項調(diào)研報告72p課件

通化·六合盛項目專項調(diào)研報告HANGZHOUSYNERGYPLANNING.

DemonstrationFiles香港五道梁行/杭州事業(yè)部1本次專項調(diào)研目的界定目的一：較為準確的預(yù)測項目的輻射能力和潛在客群消費需求及客群特征目的二：對通化房地產(chǎn)住宅市場及競爭現(xiàn)狀和競爭未來的研究分析，界定項目輻射范圍，人均消費能力等住宅需求數(shù)值2項目認知3（一）項目區(qū)位法蘭西印象位于通化市市轄區(qū)新勝北路東側(cè)，東臨通化火車站，北連四渾公路，總用地面積約97.3萬平方米，依山臨江，上風上水，獨享離塵不離城的生態(tài)環(huán)境。4市中心江南新區(qū)火車站本案本案地處江北，緊鄰玉皇山，離火車站公里，離市中心公里，項目地理位置屬于通化項目中較偏遠的位置，與市區(qū)存在一定距離感，區(qū)域內(nèi)配套優(yōu)勢不明顯。相關(guān)配套：區(qū)幼兒園、靖宇小學(xué)、通化師范學(xué)院、新嶺小學(xué)、佐安小學(xué)、第三人民醫(yī)院、人民醫(yī)院、江東鄉(xiāng)政府、貴峰酒家、東山賓館、骨里香熟城、通鐵體育館等5一期塞納左岸位于新勝路東側(cè)，四渾公路南側(cè)，東鄰渾江，西、南兩側(cè)為通化鐵路；距著名風景區(qū)玉皇山公園僅有3公里，基地距老城區(qū)市中心僅有3.3公里，距二道江區(qū)僅有6.5公里，位于聯(lián)系新、老城區(qū)的中間地帶。塞納左岸6一：印象通化二：通化房地產(chǎn)市場三：市場競爭項目四：客群分析報告調(diào)研目錄9一：印象通化經(jīng)濟環(huán)境分析購買力分析10通化概況位于中國東北東部，吉林省東南部，屬東北亞經(jīng)濟圈腹地，東北東部大通道的重要樞紐，是我國對朝三大口岸之一，邊境線長203.5公里，是國家批準的邊境開放城市，同時也是吉林省距出?？谧罱某鞘?。地處東經(jīng)125°71'--126°44'，北緯40°52'--42°49'之間。通化市全市人口227.2萬人（2008年），其中市區(qū)人口達到50萬人。地理位置截至2005年12月，通化市轄2個市轄區(qū)、3個縣，代管2個縣級市。通化市面積15698平方千米，人口226.1萬人（2010年引）。東昌區(qū)面積383平方千米，人口50萬。二道江區(qū)面積378平方千米，人口14萬。江南新區(qū)近年來新開發(fā)的區(qū)域，目前屬東昌區(qū)域內(nèi)。行政區(qū)劃11人口情況

通化市2010年年末全市戶籍人口為2261000人，比上年末減少0.7萬人。全年出生人口1.83萬人，出生率為8.06‰，比上年上升0.19個千分點；死亡人口1.88萬人，死亡率為8.29‰，比上年上升1.91個千分點；人口自然增長率為-0.23‰，比上年下降1.72個千分點。2006-2010年總?cè)丝诤腿丝谧儎忧闆r年份年末總?cè)丝?/p>

（人）出生率

（‰）死亡率

（‰）自然增長率

（‰）200622687007.244.292.95200722690007.934.783.15200822720008.745.812.93200922680007.876.381.49201023240008.068.29-0.23通化市2006-2010年總?cè)丝谠鲩L比較緩慢，近幾年出現(xiàn)人口負增長，當?shù)厝丝诹鲃有暂^緩。12宏觀經(jīng)濟情況生產(chǎn)總值（GDP）全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）627.1億元，增長17.1%。其中,第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值65.1億元，增長6.1%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值326.8億元，增長22.8%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值235.2億元，增長12.7%。2006-2010年生產(chǎn)總值年份生產(chǎn)

總值（億元）戶籍人均生產(chǎn)總值

（元）2006290.7128152007353.6155172008455.7200712009518.0228202010627.127690通化2006-2010年生產(chǎn)總值一直保持穩(wěn)定增長，人均生產(chǎn)總值也呈相似態(tài)勢。13三大產(chǎn)業(yè)情況

通化2006-2010年第二產(chǎn)業(yè)的年均產(chǎn)值占了歷年年均總產(chǎn)值的52%左右，位列第一，其次是第三產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)值比重一直保持在37%左右，最后為第一產(chǎn)業(yè)，占較少比重11%。三大產(chǎn)業(yè)06-010年一直保持平穩(wěn)態(tài)勢。第二產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭羊趨勢愈加明顯2006-2010年各產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值（按當年價格計算）單位：億元年份生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)占總值比值第二產(chǎn)業(yè)占總值比值第三產(chǎn)業(yè)占總值比值2006290.714.3%48.6%37.1%2007353.612.9%50.8%36.3%2008455.713.2%51.5%35.3%2009518.011.0%52.80%36.20%2010627.110.4%52.10%37.50%14工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值情況2006-2010年工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值年份工業(yè)總產(chǎn)值

（億元）農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（億元）2006114.675.92007155.684.82008202.35104.62009234.17108.72010291.8114.4通化市2010年農(nóng)業(yè)實現(xiàn)較快發(fā)展。全年農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值達到114.4億元，增長14.4%。全年糧食作物播種面積達到27.37萬公頃，增長14.1%；糧食總產(chǎn)量175.1萬噸，增長8.7%。其中，玉米產(chǎn)量110.3萬噸，增長11.3%，單產(chǎn)6634公斤/公頃，下降5.4%；水稻產(chǎn)量58.2萬噸，增長6.2%，單產(chǎn)6862公斤/公頃，下降4.9%

通化2006-2008年工業(yè)總產(chǎn)值呈快速上升趨勢，2008-2010急速發(fā)展；2006-2010年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值一直保持平穩(wěn)。15消費類型恩格爾系數(shù)（％）住房消費占總支出的比重（％）溫飽型50％-59%9.4%小康型40%-50%15.5%相對富裕型30%-39%20-30%恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準通化市整體經(jīng)濟水平在吉林省較高，近5年內(nèi)工業(yè)的迅猛發(fā)展，推動了整體購房的能力，從表格也能看出住房消費需求平穩(wěn)增長。通化2010年城市居民人均可支配收入16704元，增長9.5%;

農(nóng)村居民人均純收入6572元，增長19.6%。城市居民恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重）為38.6%，比上年高出0.7個百分點。處于相對富裕型16二：通化房地產(chǎn)市場17（1）2000年~2003年起步階段2000年通化房地產(chǎn)市場開始起步，出現(xiàn)部分商品住宅。2002年商品房住宅銷售均價946元/平方米，而真正商品房住宅市場化啟動是從2003年像“麗景人家”這樣樓盤開始，市民對真正居住小區(qū)和居家環(huán)境有了感性認知，2003年住宅均價在1185元/平方米左右。（2）2004年~2005年發(fā)展階段2004年通化市房地產(chǎn)市場開發(fā)量大增，房價較快上漲，達到1351元/平方米，略高于省內(nèi)同級城市。但此時的房地產(chǎn)開發(fā)水平依然較低，無論是樓盤規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)理念、營銷推廣策略等方面都滯后于同類城市水平。（3）2006年~至今2006年開始，棚戶區(qū)開始大規(guī)模改造啟動，房地產(chǎn)市場化運作全面啟動，伺候大量外埠開發(fā)商進駐，產(chǎn)品品質(zhì)、檔次均有明顯提升。和其他城市的棚改效應(yīng)相同，大面的棚改促進了房地產(chǎn)的紅火，提升了房價。同時核心城區(qū)市場兩極分化明顯，老城區(qū)區(qū)域價格多在3000元/平方以上，而江南新城區(qū)區(qū)域價格多超過4000元/平方。但對于容量小的市場，同樣也是威脅，棚改加快了消費者換房周期，整體市場供應(yīng)量增大，使得棚改后的市場出現(xiàn)了一些下滑。通化房地產(chǎn)市場發(fā)展階段：18房地產(chǎn)市場供需水平——近幾年通化房地產(chǎn)市場整體供需相對平穩(wěn)，受市場影響較小年份房地產(chǎn)施工面積（萬平方米）竣工面積（萬平方米）2006390.6279.52007546.1402.12008647.5305.52009713.7469.82010836.5684.6近兩年通化房地產(chǎn)開發(fā)增勢迅猛。全年資質(zhì)等級以上建筑企業(yè)完成總產(chǎn)值137.7億元，比上年增長26.4%，房地產(chǎn)施工面積836.5萬平方米，比上年增加122.8萬平方米，增長17.2%；竣工面積684.6萬平方米，比上年增加214.8萬平方米，增長45.7%。

19歷年土地出讓分析年份出讓面積（公頃）2011年截止目前出讓面積（公頃）2008年128.8262119.46562009年42.95152010年120.3491合計292.1268從走勢圖可以看出，通化市住宅用地土地出讓量在2009-2011年一直呈現(xiàn)上升狀態(tài)，且2010年是一個爆增階段，同比2009年上漲180.87%。截止目前，而截至目前，今年的出讓量已經(jīng)逼近2010年全年的出讓量。20年份商品房銷售面積（萬平方米）每平米均價（元）200668.71688200790.41692200870.71838200992.921952010194.22380通化2006到2008年商品房銷售量、均價均成平穩(wěn)的上漲趨勢，到了2009年因為是受市場影響，有較為明顯的上浮，較上一年增長20%，銷售均價首次突破2000元大關(guān)，2010年較2009年任有比較大的增長，但增幅不如2009年，但2010年銷售面積大增，漲幅達到空前的110%。通化全市近年商品房銷售數(shù)據(jù)21年份商品房銷售面積（萬平方米）商業(yè)銷售面積（萬平方米）住宅銷售面積（萬平方米)住宅每平米均價(元)200870.79.161.61652200992.914.778.220562010194.224.2170.12210通化全市近年住宅銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計：通化整體區(qū)域2009年以前的住宅價格較低，在2008-2010年里有較大的增幅，超過以往每年增長300元/平米的增長速度，住宅的銷售面積在2010年突飛猛進，說明2010年通化房地產(chǎn)市場消化量過大，對之后市場消化可能產(chǎn)生影響從商品房和住宅的銷售數(shù)據(jù)來看，整個通化的房價水平保持健康的發(fā)展態(tài)勢，表明其市場供需基本以滿足當?shù)厝速彿恐脴I(yè)需求為主，在2010年以前市場幾乎不受外界各種政策經(jīng)濟環(huán)境影響。22市場總結(jié)：整體通化房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡，江南是目前整個市場發(fā)展的重心，也是高端、高價房的集中地和發(fā)源地，江北區(qū)域有待開發(fā)；目前市場處在供略大于求的狀態(tài)，房價有所上升但趨于平穩(wěn)，東昌區(qū)在售樓盤單價已經(jīng)跨5000元大關(guān)；2010年地塊出讓量迅速上升，可能導(dǎo)致2011、2012兩年將有較多房源面市；未來產(chǎn)品將面臨較大的競爭，產(chǎn)品格局將有很大的調(diào)整，整個通化市場樓盤品質(zhì)將再會上一個臺階。23三：市場競爭項目24市場板塊劃分江東區(qū)域江西區(qū)域江南區(qū)域江北區(qū)域本案目前通化市中心為江西區(qū)域，市場較為火熱，但供應(yīng)量逐年下滑。江東區(qū)緊鄰玉皇山公園，因為是老城區(qū)，目前加量有限，存在一定的潛在增長量。江南區(qū)目前擁有多個項目，及3個大型商場，是目前房市最為火熱的區(qū)域。江北區(qū)域由于項目、周邊配套缺失所以在當?shù)厥芯劾锊⒉皇軞g迎，但是由于風景和交通位置的特殊性，很多二道江和本地富裕階層均對此區(qū)域抱有很大關(guān)注度，但整體通化南遷造成此區(qū)域均價較低且發(fā)展?jié)摿ζ汀?5街道名樓盤名稱面積（平方米）總價（萬元）單價（元/平方米）老站街道鐵路家屬樓（裝修）60173000鐵北小區(qū)（裝修）75.620.52712606隊家屬樓（裝修）54.54101834佐安油庫家屬樓70152143棉紡小區(qū)（裝修）7415.52095靖宇小學(xué)對面(裝修)53142642石油化附近（裝修）58132241光明街道人民銀行家屬樓（裝修）85.56323740五月華城（精裝）120705833紅星小區(qū)（裝修）78313974佳泰園（裝修）51203922民強小區(qū)（裝修）135.16654809光明小區(qū)（精裝）99505051龍泉街道大禹康城（毛坯）89374157大禹康城（裝修）108545000鴻運家園（毛坯）87.17364130龍泉公寓（精裝）144.55654497玉皇家園（毛坯）106.927.52572萬代嘉園（精裝）97484948龍嶺花園（毛坯）150332200新站街道江東花園（裝修）60274500金城家具樓上（裝修）78232949華夏家園附近（裝修）86303488農(nóng)行集資樓（裝修）118.12534487東慶花園（裝修）134654851中行家屬樓（裝修）142503521職工新村（裝修）66.02284241通化市主要街道二手房掛牌信息江北區(qū)域房價普遍偏低江西城區(qū)房價差距幅度較大涵蓋面廣江東區(qū)域本地樓盤較多，主要為中端市場26通化市主要街道二手房掛牌信息街道名樓盤名稱面積（平方米）總價（萬元）單價（元/平方米）江南新區(qū)波爾多小鎮(zhèn)127554331大茂山下69152174山水華城114272368永安小區(qū)88232614麗園小區(qū)75233067江南新區(qū)目前主要是新房為主，是目前通化市房地產(chǎn)開發(fā)熱區(qū)。匯集了中盛山水城、中盛波爾多、江南一號、高力御景首府、龍灣會館等高端住宅。從二手房市場中我們可以大致了解通化房地產(chǎn)市場發(fā)展的格局，接下來我們來詳細分析。27通化市場調(diào)研目前均價項目高力御景首府中東江南一號中盛波爾多小鎮(zhèn)麗景人家大禹康城均價洋房5300高層4300高層4500高層4800別墅6000高層3800-4000小高層3800-4200以上五個項目是目前通化較為高端、位置較佳的項目之一，其中高力、中東、中盛均是江南項目，麗景和大禹位置離市中心較近。目前通化江南項目較多，保利等外地開發(fā)商的進駐讓此地段在當?shù)厝诵哪恐械牡匚辉俅渭又兀鶅r突破4000元，而江北最好的項目目前均價在4000左右，而普通項目均價在2500-3000元不等。江南區(qū)域均價突出，但整體市場均價仍在3600元-3800元/平方米徘徊樓盤名稱面積（平方米）總價（萬元）單價（元/平方）中盛波爾多小鎮(zhèn)127554330中盛高層101383762中盛山水城12548.3373867麗景人家1741206897麗景人家二期151654305大禹康城95434526大禹康城108545000大禹康城89374157高力御景高層102424118高力御景高層125483840高力御景洋房99.74515113康馨園120403333弘康盛世90333667億城伯瑞斯102.3424105（通化中高端項目）二手房信息28項目名稱開發(fā)商高層/小高多層洋房別墅面積區(qū)間檔次錦華東苑通化市均衡房地產(chǎn)●73-174中端月雅居通化市打的房地產(chǎn)●63-120中端鴻康盛世通化市貴隆房地產(chǎn)●●66-260中高端通化市場樓盤調(diào)研-江東區(qū)商業(yè)一般，配套齊全，路網(wǎng)通暢，為通化鐵路老站所在區(qū)域，環(huán)境一般，房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢；目前圍繞新通化站，打造新站商業(yè)區(qū)。區(qū)域由多層為主，少量高層。其中鴻康盛世由于物管的優(yōu)勢在當?shù)厝诵闹杏泻芨叩匚?，是本案一大競爭對手中端市場，均價在2500-3000元，主力面積60-120平方米江東區(qū)是通化老城區(qū)，房市發(fā)展?jié)摿τ邢?9通化市場樓盤調(diào)研-江西區(qū)項目名稱開發(fā)商高層/小高多層洋房別墅面積區(qū)間檔次康馨園通化市萬達房地產(chǎn)●38-123中端濱海佳園通化市金田房地產(chǎn)●10+-252中高端麗景人家一期通化市東寶房地產(chǎn)●●84-190高端麗景人家二期●68-240高端萬通名苑通化市萬通房地產(chǎn)●107-220中高端錦繡花園通化市大通房地產(chǎn)●●47-140中高端五月花城通化華翔置業(yè)●●40-123中低端玉皇家園通化城市房地產(chǎn)●40-170中低端學(xué)府世家通化市遠銘房地產(chǎn)●●30-130中低端億城伯瑞斯通化億城房地產(chǎn)●●●48-123中端龍泉花園長春盛達房地產(chǎn)●42-114中低端福明家園通化鼎正房地產(chǎn)●41-124中低端為市區(qū)核心城區(qū)，商業(yè)發(fā)達，配套齊全，路網(wǎng)通順，但土地的稀缺性顯露，未來供應(yīng)量極少；依據(jù)具體位置不同，樓盤定位不一，多層為主，高層增多,均價在2800-3800元本區(qū)域居住人口眾多，是通化人口集中區(qū)域，是樓盤宣傳、蓄客重點區(qū)域之一30項目名稱開發(fā)商高層/小高多層洋房別墅面積區(qū)間檔次中盛山水城吉林中盛置業(yè)●●●●83-160，別墅200-310高端江南一號吉林中東集團●80-170高端龍灣會館通化運達置業(yè)●50-180高端高力御景首府江蘇高盛集團●●●●83-145，別墅200-310高端通化市場樓盤調(diào)研-江南區(qū)江南新城，目前通化熱電區(qū)域，配套逐步完善，歐亞、中東等開發(fā)商項目極大提升區(qū)域人氣；區(qū)域內(nèi)商業(yè)和住宅整體提升市民的消費和居住品味；區(qū)域內(nèi)住宅項目多定位高端，涵蓋多層、高/小高、別墅等產(chǎn)品。此區(qū)域產(chǎn)品檔次均價高，而且產(chǎn)品覆蓋面廣是本地人購房熱電區(qū)域，至此成為本案主要競爭區(qū)域31江東區(qū)：中端為主均價：3000元以上主力面積：60-120通化東昌區(qū)區(qū)域樓盤特征小結(jié)江西區(qū)：覆蓋高中低端均價：3500-3800元主力面積：60-130江南區(qū)：高端市場普宅：4100-5800元別墅：6500-7000元主力面積：普宅：60-130別墅：240-310通化東昌區(qū)住宅均價區(qū)間維持在：3600-3800元/平方米32

通化經(jīng)過10年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場逐漸形成以江東、江西、江南為主，江北為輔的版塊格局，經(jīng)過上述羅列分析，我們可以確定本案的競品版塊：江南為核心競品區(qū)，江西、江東為次重點競品區(qū)。33通化市場樓盤調(diào)研-別墅競品市場高力御景首府中盛山水城項目別墅形態(tài)面積總量消化速度價格（元/平方）中盛山水城4聯(lián)、6聯(lián)合207-253平米102套年均50套6000御景首府雙拼250-310平米12套年均6套680034別墅競品市場-高力御景首府（英倫風格）總占地面積：30萬方開發(fā)商：吉林中盛總建筑面積：45萬方，共分四期開發(fā)建筑類型：一期規(guī)劃有多層、洋房、雙拼和聯(lián)排面積區(qū)間：多層：80-150，洋房：92-165，雙拼：243/310產(chǎn)品價格：多層均價4400元，洋房均價5300元，雙拼價格6800元定位：山水英倫，望族世家一期2010年10月開盤，推出4棟多層，3棟洋房和3棟雙拼共計300余套，目前基本售罄，去化較快35別墅競品市場-中盛山水城（法式風格）總占地面積：48萬方開發(fā)商：吉林中盛總建筑面積：80萬方（含義烏小商品城）公分三期，現(xiàn)開發(fā)二期建筑類型：一期多層、小高層、聯(lián)排；二期規(guī)劃有別墅、小高、洋房和多層面積區(qū)間：多層：80-135，小高：110-160，聯(lián)排：207-251產(chǎn)品價格：多層均價4300元，聯(lián)排價格6000元定位：目前二期“波爾多小鎮(zhèn)”定位為“醇正法國、風情洋房”一期規(guī)劃20棟別墅，5棟小高層、9棟多層，2008年10月開盤，消化周期兩年，一期售罄。二期也已經(jīng)尾聲。36通化別墅市場分析總結(jié)總結(jié)：存量?。菏袌鰟e墅產(chǎn)品稀少，僅有2項目推售，目前市場存量極少；新供應(yīng)少：目前高力項目有10套左右雙拼及規(guī)劃完畢的聯(lián)排外，市場暫無新品；價格低：別墅最高僅6800元/平方米，而部分洋房產(chǎn)品均價達5300元/平方米，別墅價值被嚴重低估；消化快：目前上市產(chǎn)品，消化速度較快，因整體供應(yīng)量小，缺產(chǎn)品類型本身屬于稀缺物業(yè)，所以一旦此類產(chǎn)品上市，消化速度較快，推出即售罄。1、區(qū)域戶型整體設(shè)計水平相對一般，特別是別墅設(shè)計理念相對落后，以雙拼產(chǎn)品為例，還處于“廳挨廳”模式，未出現(xiàn)“類獨棟”模式，本案設(shè)計別墅戶型時，需重視對先進理念的應(yīng)用。2、規(guī)劃豐富的別墅面積區(qū)間，可有效避免單一面積造成的客戶流失。3、目前別別墅市場整體景觀及規(guī)劃落后，在本地未形成口碑，是打造品牌入市的好時機。37通化市場樓盤調(diào)研-普宅競品市場中東江南一號中盛山水城麗景人家項目形態(tài)面積價格（元/平方）熱銷產(chǎn)品直銷產(chǎn)品特點中盛山水城（波爾多）高層110-2803800110平145平以上無江南一號高層60-190450090-110平140平以上平層大宅麗晶人家高層140-1964100147平170平以上平層大宅38普宅競品市場-中東江南一號江南一號60-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170180-190合計供應(yīng)量101301401575449672238625占比1.6%20.8%22.4%2.4%12.48%7.04%15.36%11.52%0.32%6.08%100%熱銷面積區(qū)間項目合計8棟高層、底三層為裙樓商業(yè)，上15層為景觀住宅，其中，沿渾江而建的住宅多以160平以上大面積為主。借鑒：沿江大面積產(chǎn)品、戶型設(shè)計較差，面積利用率不大。39普宅競品市場-麗景人家總建筑面積：40萬方，共分三期開發(fā)建筑類型：一期多層、二期高層面積區(qū)間：高層：140-190平方米產(chǎn)品價格：高層均價4200元定位：打造山城第一盤，二期全部平層大宅可取之處：1、190平米產(chǎn)品1梯1戶，開間達8米2、147屏幕產(chǎn)品開間5.1米3、戶型全明設(shè)計40通化普宅市場分析總結(jié)總結(jié)：戶型面積偏大：平層大宅較多，140平米以上產(chǎn)品去化速度較慢，主力需求面積仍在80-110平米左右產(chǎn)品同質(zhì)化：市場上，各類產(chǎn)品素質(zhì)幾近，雖有各產(chǎn)品的獨特制度，但打造思想基本類似浪費面積多：從市場各產(chǎn)品戶型可明顯發(fā)現(xiàn)，戶型設(shè)計過于追求大，而造成多數(shù)空間的浪費啟示：1、本案高層產(chǎn)品主力面積應(yīng)控制在90-110平米，可少量規(guī)劃140左右大戶型產(chǎn)品；2、本案高層戶型設(shè)計應(yīng)以大開間設(shè)計為主，但應(yīng)避免造成過多浪費面積產(chǎn)生；3、本案可打造多附加值產(chǎn)品，如贈送面積和飄窗設(shè)計，避免市場產(chǎn)品同質(zhì)化；就普通住宅市場來看，本案最大的競爭樓盤是:鴻康麗城、麗景人家、保利（潛在競爭對手）41四：客群分析報告42通化WHO在買房？通化本地人士：A：高收入階層、工商業(yè)主、政府官員：此部分是目前已購商品房的主要構(gòu)成者。收入高對居住環(huán)境有一定要求：密度小、綠化面積大、小區(qū)服務(wù)齊全，是中高度樓盤消費者的主力軍。B：政府機關(guān)單位、事業(yè)單位公務(wù)人員及工作人員：目前公務(wù)人員收入水平較高，有較好的經(jīng)濟基礎(chǔ)而且收入穩(wěn)定，絕大多數(shù)家庭居住現(xiàn)狀較差和居住觀念較為傳統(tǒng)，他們存在換房、二次購房的需求，在目前，這部分人群將成為市場主要的購買人群或者形成集體購買。C：高級管理人員：通化市效益較好的公司、工廠企業(yè)尤其是上市公司的高級管理人員會成為商品房購買人群的重要組成部分，他們一般收入較高且穩(wěn)定，通過銀行按揭等方式可以很輕松改變居住環(huán)境。D：個體經(jīng)商戶和從事藥品、食品經(jīng)銷的經(jīng)商人士：這部分群體經(jīng)常在外地工作、經(jīng)商，對于房地產(chǎn)有較多的認識和比較，對居家環(huán)境有較高的要求，且經(jīng)濟承受能力強，可以接受檔次較高的住宅項目。E：部分單位房改購房：部分單位特別是效益較好的企業(yè)通過福利方式補助職工，對商品房有一定的購房需求。F棚戶區(qū)改造工程拆遷戶：為加快城市改進步伐，改變城市形象，通化市近年來較多投入改棚戶區(qū)居住條件和生活環(huán)境。外來人士：因經(jīng)商和工作關(guān)系，長期駐扎在通化的生意人。

通化作為全國著名的醫(yī)藥城，不僅藥物資源豐富而且各類礦產(chǎn)資源也非常豐富，吸引了許多經(jīng)商人士常年駐扎于此，加上本地是著名的東北小江南，宜居山水城市，人居環(huán)境較佳，房價也較低，這部分群體一般因其收入較高，消費能力較強，多愿意在此購房居家和投資兼顧。43客群分類支付能力級別分類特征關(guān)注點熱點房型★★★★★頂級客戶高收入富豪階層、政府高官彰顯身份尊貴感別墅、大面積洋房、江景大宅★★★★高端客戶公務(wù)員、企業(yè)主、國企高官、商務(wù)人士改善居住環(huán)境產(chǎn)品、品牌、交通、配套、物業(yè)、安全130平以上舒適、奢華大戶型三局、四居為主★★★★中高端客戶白領(lǐng)階層、本地及外來常駐商務(wù)人士、個體戶、企業(yè)中高層婚房、家庭、改善產(chǎn)品、品牌、交通、配套、物業(yè)、安全80-120平兩居室為主，少量三居、四居★★★中端客戶投資客、旅游養(yǎng)老、剛需投資、剛需、改善價格、便利、安全、配套低總價，低門檻兩居★★中低端原住民、外來年輕人滿足居住需求價格、便利、安全、配套低總價，低門檻一居、兩居44客群主要來源制藥業(yè)集中區(qū)域釀酒業(yè)集中區(qū)域紡織業(yè)集中區(qū)域冶金業(yè)集中區(qū)域東昌區(qū)二道江區(qū)江北本案客戶主要來源：1、幾大支柱企業(yè)2、政府部門3、私營業(yè)主4、周邊縣市（通化縣、二道江）45客群深訪46通化人通化人淳樸得憨厚、豪放得粗獷，“俺們那旮山上有真蘑，俺們那旮特產(chǎn)高麗參,俺們那旮都是活雷鋒”。我們說一口通化味兒的普通話，自我感覺就一個字：標準！我們收入不高，但是喜歡吃喝玩樂，路上見的最多的就是飯店，下了班最喜歡的事兒就是“聚聚”，我們喜歡扎堆兒，哪熱鬧我們往哪去，新開業(yè)的超市和大商場火爆的不得了，過一陣就門可羅雀了。通化人在一塊兒喜歡侃大山，越侃關(guān)系越近，如果什么新聞你不知道，就會問你一句；“是不是通化銀？”看，我們就是這么自在。47聲音：你們這的位置偏了點，火車到不是太大的問題，就是配套跟不上，生活不是很便利，不過自己有車倒沒關(guān)系，玉皇山不錯。

江南那的波爾多排屋造的洋不洋土不土的，你們這造的好，我肯定買。第一個深訪對象：工程師甲48第一個深訪對象：工程師甲訪談項目信息及言論解析1、職業(yè)建筑工程建筑方面的內(nèi)行，對當?shù)胤慨a(chǎn)質(zhì)量品質(zhì)有非常的了解2、收入5000元/月當?shù)馗呤杖肽攴e蓄在8-10萬3、居住情況自有兩套房屋改善3、年齡38歲重點考慮安居、子女念書和養(yǎng)老的階段4、（1）對本案的基本看法1、位置較偏，周邊配套欠缺，但是風景不錯，交通還行，未來有發(fā)展前景是很多本地人的共識（2）認為的最大亮點2、鬧中取靜，是個適合高檔居住的地方改善型人群特點（3）對價格看法3、2500-3500元/平方，自己可以一次性支付（4）對客群的看法因該以本地人為主，應(yīng)該是要有車的人5、關(guān)注項目鴻康園物業(yè)管理做的最好，很看重6、對其它項目的看法波爾多小鎮(zhèn)雖然名氣大，但是做的洋不洋土不土，很難看，自己不會買。說得眉飛色舞，對建筑品質(zhì)有一定要求7、對物業(yè)管理的看法物業(yè)要好，安保、衛(wèi)生、綠化要做到位是很多當?shù)厝说墓沧R8、心目中好的住宅標準靠山靠水，配套齊全，交通便利、客廳一定要大對居住品質(zhì)要求較高9、其它只要造的好，肯定買可以作為圈子內(nèi)的影響力中心49聲音：有車的來你們這買房子是沒問題，但是沒車的可能就有點麻煩了，你們這火車軌道問題準備怎么解決，中間的島下大雨不知道會不會被淹哦？

我們通化人很注重物業(yè)的，這個一定要搞好，你們有在造樣板樓了，我很喜歡，我們經(jīng)常去那轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)看看。我覺得你們要是宣傳的話，多去小區(qū)發(fā)發(fā)傳單，這樣效果最明顯，要買的自然會去你們工地去看。第二個深訪對象：工程師乙50第二個深訪對象：工程師乙訪談項目信息及言論解析1、職業(yè)建筑工程師乙建筑方面的內(nèi)行，對當?shù)胤慨a(chǎn)質(zhì)量品質(zhì)有非常的了解2、收入5000元/月當?shù)馗呤杖肽攴e蓄在8-10萬3、居住情況自有三套房屋買給孩子3、年齡42歲重點考慮子女的住房問題4、（1）對本案的基本看法1、交通還不錯，但是配套不行，我要買就是120以上的配套是當?shù)厝朔浅Ｗ⒅氐囊稽c（2）認為的最大亮點2、排屋應(yīng)該很好賣特定人群（3）對價格看法3、2500-2700元/平方地理位置較偏是本案的一大抗性（4）對客群的看法二道江那里可能來買的會比較多，離你們遠的估計不太會過來，有車還方便點5、關(guān)注項目波爾多小鎮(zhèn)物業(yè)管理做的最好，很看重6、對其它項目的看法鴻康園他們物業(yè)很好，住起來方便而且放心7、對物業(yè)管理的看法物業(yè)要好，安保、衛(wèi)生、綠化要做到位是很多當?shù)厝说墓沧R8、心目中好的住宅標準靠山靠水靠學(xué)校，客廳要大關(guān)注小孩子的讀書問題，客廳大是當?shù)厝说墓沧R9、其它有很多朋友都非常關(guān)注你們的排屋，要造的好，成為當?shù)豊O151聲音：自己剛工作不久，買房主要考慮剛需，我們不是很喜歡高層，因為不太安全，要買還是多層吧，70-90平左右差不多。我們這樣的主要考慮還是價格吧，高了承受不起。

你們這交通一般，我們是坐公交車上班的，遠了不太方便，另外你們鐵路的隔音要做好，商業(yè)配套不知道你們有沒有，菜場、超市應(yīng)該要有的。第三個深訪對象：警察52第三個深訪對象：警察訪談項目信息及言論解析1、職業(yè)警察當?shù)匾话愎珓?wù)人員，工作不久2、收入2000元-3000/月當?shù)刂懈呤杖氪砹水數(shù)貏傂枞巳?、居住情況尚未購房剛需3、年齡24歲重點考慮多層，主要作為婚房4、（1）對本案的基本看法1、交通一般、配套不全是很多本地人的共識（2）認為的最大亮點2、可能你們的價格會便宜點，價格敏感型（3）對價格看法3、80平方30萬左右吧，太高了買不起，要貸款（4）對客群的看法公務(wù)員、退休了想要安靜的人，要么就是有錢人5、關(guān)注項目鴻康盛世，位置好，離老家近主要看中位置，覺得新站那的都不錯6、對其它項目的看法自己比較看中位置、布局、戶型、價格剛需要求7、對物業(yè)管理的看法生活配備要有，物業(yè)要能及時解決糾紛，對業(yè)主要負責，要有車庫，最好人車分流對物業(yè)有一定認識8、心目中好的住宅標準位置便利、布局合理、戶型得當主要關(guān)注居住舒適度9、其它一般都是聽朋友介紹，或者看電視了解53聲音：我在江南買房了，那里感覺位置很好，上班很方便，你們這交通很不便利，我不太會考慮購買。

如果要我提點要求，我覺得物業(yè)必須要達到國家二級標準以上，我們追求的就是穩(wěn)定、安全。第四個深訪對象：政府職員54第四個深訪對象：政府職員訪談項目信息及言論解析1、職業(yè)公務(wù)人員當?shù)匾话愎珓?wù)人員，工作不久2、收入3000元/月左右當?shù)刂懈呤杖氪砹水數(shù)貏傂枞巳?、居住情況自有一套剛需3、年齡24歲重點考慮多層，主要作為婚房4、（1）對本案的基本看法1、交通不便利，不考慮很多江南人出于生活居住習慣，不愿意去江北買房（2）認為的最大亮點2、外來開發(fā)商，希望給本地帶來一些新的東西（3）對價格看法3、2700-3000元/平（4）對客群的看法靠近你們區(qū)域的人吧，5、關(guān)注項目江南的房子不錯江南成為當?shù)厝速彿康臒狳c區(qū)域6、對其它項目的看法現(xiàn)在不關(guān)注房子了，就自己住的關(guān)心關(guān)心，我在江南那買的剛需要求7、對物業(yè)管理的看法要全封閉，服務(wù)到位，二級標準的公司，必須有車位，單行線。對物業(yè)有很高要求8、心目中好的住宅標準室內(nèi)布局、采光、位置、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理水平談了很多自己對物業(yè)的要求9、其它電視比較多，戶外經(jīng)?？吹讲柖嗟膹V告55聲音：我們自己做生意，其實地理位置來講對我們是其次的，主要是看住的舒服不舒服，你們這別墅如果好的話，可以和江南那的價格抗衡，其他估計很難，通化房價已經(jīng)到最好了，不能再高了。

我主要是想換一換居住條件了，你們一定要有別于其他樓盤，作出自己的特色，加強優(yōu)勢，你們是外來開發(fā)商，希望作出一個高品質(zhì)樓盤第五個深訪對象：個體戶56第五個深訪對象：個體戶訪談項目信息及言論解析1、職業(yè)個體戶

2、收入年收入20萬代表了當?shù)馗辉ｋA層3、居住情況自有三套，一套住宅、一套商品房、一套商鋪享受型3、年齡40歲想買套別墅改善下生活品質(zhì)4、（1）對本案的基本看法1、你們那區(qū)域還可以，有興趣，期待中就區(qū)域來看，江北屬于待開發(fā)，有很大潛力，鬧中取靜，可以成為城市隱墅（2）認為的最大亮點2、目前來看就區(qū)域吧，其他亮點沒有，看你們怎么包裝，你們那目前上班和上學(xué)都不太方便（3）對價格看法3、別墅在5000元以上吧，其他估計在3000元左右（4）對客群的看法不一定對客群沒有特別的理解5、關(guān)注項目鴻康園得小區(qū)環(huán)境很好，很喜歡本地開發(fā)商的物業(yè)做的很好6、對其它項目的看法其他樓盤不關(guān)他們，你們?nèi)绻茉谕庥^設(shè)計，整體規(guī)劃上做的出色，我就會買剛需要求7、對物業(yè)管理的看法物業(yè)一定要好，服務(wù)到位，安全對私密性有一定要求8、心目中好的住宅標準舒適、環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)計合理、主要對園林建設(shè)談了想法9、其它主要購房信息都是在大街上看到得，比如DM傳單，要么就是聽朋友說的57聲音：你們那交通不方便，配套設(shè)施比較缺，不過環(huán)境蠻好，就是位置太偏，我從我朋友那有聽說過你們，我最近有打算購房，還在考慮。

沒太關(guān)注過其他的樓盤，麗景人家還是不錯的。通化人不多，你們量這么大，不知道價格會怎么樣？我就買來自己住了。第六個深訪對象：自經(jīng)營業(yè)主58第六個深訪對象：自營業(yè)主訪談項目信息及言論解析1、職業(yè)自營業(yè)主

2、收入5000元/月當?shù)刂懈呤杖?、居住情況還未購房剛需人群3、年齡32歲4、（1）對本案的基本看法1、環(huán)境不錯，位置較偏，江北房子不多，要考慮的話只能是你們了（2）認為的最大亮點2、將來吧，（3）對價格看法3、2800-3000元/平，你們那價格比較難說剛需人群希望價格普遍較低（4）對客群的看法經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，5、關(guān)注項目麗晶人家，江南的幾個項目，環(huán)境也不錯目前通化高端樓盤6、對其它項目的看法中盛的項目和本地開發(fā)商的幾個都蠻不錯，質(zhì)量信得過，另外新站的房子比較關(guān)注剛需要求7、對物業(yè)管理的看法安全是一定要保證的，另外么就是干凈基本物業(yè)要求8、心目中好的住宅標準客廳要寬敞環(huán)境要好主要對園林建設(shè)談了想法9、其它最主要就是聽朋友推薦，其他么廣告什么的也有當?shù)刂饕噪娨?、戶外及人口相傳為?9焦點訪談：波爾多小鎮(zhèn)營銷主管（5年銷售經(jīng)驗）營銷心得：看待法蘭西我們的客戶年齡主要集中在35-50歲左右，他們都非常注重物業(yè)、配套，投資客大概占20%，一次性和貸款的各占一半，本地客戶喜歡客廳大的，小戶型還是很好賣，80平方米做2房，100左右的做3房都不錯的，大戶型比較困難的。得房率要高。二道江過來買房子的人比較多，縣里的不多。關(guān)鍵點：有產(chǎn)階級、重視物業(yè)配套、戶型、客群來源60焦點訪談：波爾多小鎮(zhèn)營銷主管營銷心得：看待法蘭西印象通化人很實際，法蘭西有一些硬傷，比如位置、配套、鐵軌，這些不要去遮掩，要解決這些問題，客戶不喜歡隱瞞。要有造城的概念，為投資客開拓升值空間，要告訴他們未來的發(fā)展，給他們一個夢。你們的客群估計主要在市里和二道江，因為居住習慣的問題，江南的人很難去你們那。交工時間要守信，規(guī)劃定了不要亂改，客戶非常不喜歡這樣，物業(yè)最好是開發(fā)商自己的公司。你們那排屋問題不大，現(xiàn)在通化多層不多了，所以你們多層可能問題也不大，但是高層會有壓力。關(guān)鍵點：正視缺點、眼界開闊、開發(fā)商守信、渠道要正確61焦點訪談：波爾多小鎮(zhèn)營銷主管營銷心得：看待通化房產(chǎn)通化物業(yè)費多數(shù)在0.7-1.2元，通化購房季節(jié)性不強，中盛的房子在3月、5月、11月、12月都有過開盤。你們定價一定要看市場，我們定價定高了，別人就立刻低一點定價。本來房子就差不多，定價就很重要，稍微低一點別人就愿意買，所以最好先別亂