2008年房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品綜述

2008年房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品綜述一．規(guī)模大幅增長(zhǎng)政策市場(chǎng)共創(chuàng)利潤(rùn)空間從2003以來(lái)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展軌跡，可以將房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展劃分為3個(gè)階段，而每個(gè)階段其所表現(xiàn)出來(lái)的特征與房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)、房地產(chǎn)其他融資工具的替代效應(yīng)、房地產(chǎn)信托相關(guān)法律政策的實(shí)施、信托行業(yè)其他盈利模式的替代效應(yīng)密切相關(guān)：第一階段，2003至2005年，發(fā)展階段。由于央行出臺(tái)政策限制信貸規(guī)模，地產(chǎn)商特別是小型的地產(chǎn)企業(yè)陷入融資困境，由此信托渠道成為解困的可行路徑。雖然通過(guò)信托渠道融資成本較高，但信托公司高效而靈活的融資機(jī)制仍然吸引了不少地產(chǎn)企業(yè)的青睞。而面對(duì)高額的利潤(rùn)與并不復(fù)雜的產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求，信托公司也樂于從事此類業(yè)務(wù)，這樣，在雙方的共同意愿下，房地產(chǎn)投資信托在這一階段呈爆炸式增長(zhǎng)，發(fā)行規(guī)模由2003年的60億元增長(zhǎng)到2005年的157.27億元，增幅為162.12%。第二階段，2006至2007年，調(diào)整回歸階段。經(jīng)歷了近3年快速發(fā)展，在2005年9月，正當(dāng)房地產(chǎn)投資信托躊躇滿志之時(shí)，卻遇到了政策的當(dāng)頭棒喝。為落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，并規(guī)避房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（212號(hào)文）。通知要求信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。但信托業(yè)利用信托制度的靈活性，很快在房地產(chǎn)投資信托上采用股權(quán)投資附加回購(gòu)承諾的形式以繞開政策限制。但2006年8月，銀監(jiān)會(huì)再次下發(fā)被業(yè)界稱為54號(hào)文的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》，指出信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購(gòu)承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行“212”號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定。在政策的制約下，2006年房地產(chǎn)投資信托規(guī)模出現(xiàn)下滑情況，國(guó)內(nèi)集合資金信托市場(chǎng)共募集資金規(guī)模146.47億元，與2005年相比，發(fā)行規(guī)模下降了約6.9%。而2007年3月信托新政規(guī)定的“他人提供貸款不得超過(guò)其管理的所有信托計(jì)劃實(shí)收余額的30%”，使得依靠貸款所進(jìn)行的房地產(chǎn)投資信托受到更嚴(yán)格的限制。內(nèi)憂未除又遇外患，2007年罕見的大牛市將信托業(yè)的目光吸引至了證券市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資信托情況跌入低谷，全年僅發(fā)行產(chǎn)品47款，募集資金75.88億元。第三階段，2008年，反彈階段。歷史總具有相似性，與2003年由于產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控引起的房地產(chǎn)投資信托快速發(fā)展極為相似，經(jīng)歷了2007年非理性擴(kuò)張的房地產(chǎn)行業(yè)，在2008年正面臨著監(jiān)管層以引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)回歸理性發(fā)展為目的的不斷緊縮的行業(yè)政策，房地產(chǎn)通過(guò)銀行信貸融資的難度加大，對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，這是致命的。部分大型地產(chǎn)公司，具有較寬的融資渠道，通過(guò)銀行融資的難度也相對(duì)較小，而小規(guī)模的地產(chǎn)商，則陷入融資無(wú)門的困境。這時(shí)信托再次走進(jìn)地產(chǎn)商的視線，房地產(chǎn)投資信托在2008年火爆發(fā)展。上半年產(chǎn)品成立規(guī)模便已超過(guò)了2007年全年，而2008年產(chǎn)品發(fā)行總量為117款，募集總額達(dá)到了228.51億元，創(chuàng)下房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品規(guī)模的歷史新高。

圖12003年以來(lái)房地產(chǎn)投資信托規(guī)模變化資料來(lái)源：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所、普益財(cái)富房地產(chǎn)投資信托在2008年的巨大增長(zhǎng)，其原因源于其組織資金供給滿足各方需求的高效率。就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言：其一、2007年全國(guó)商品房銷售收入約為2.9萬(wàn)億元，而當(dāng)年開發(fā)商拿地所用去的資金為3萬(wàn)億元，各地“地王”現(xiàn)象頻現(xiàn)。拿地的高成本占據(jù)著開發(fā)企業(yè)的大量資金，這本身就造成開降到12月的9款，降幅達(dá)到40%。圖32008年各月房地產(chǎn)投資信托成立情況資料來(lái)源：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所、普益財(cái)富產(chǎn)品成立情況方面，從整體看，2008年3月后房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品成立規(guī)模遠(yuǎn)超2007年。2008年9月份產(chǎn)品募集規(guī)模達(dá)到89.81億元，創(chuàng)下2008年的最高紀(jì)錄。圖42008年各月房地產(chǎn)投資信托發(fā)行情況（上圖X軸中“08.1”代表2008年1月）資料來(lái)源：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所、普益財(cái)富圖4描述了2008年各月房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的發(fā)行情況與其下個(gè)月成立情況的對(duì)應(yīng)關(guān)系。根據(jù)對(duì)2008年成立的117款房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，58.97%的產(chǎn)品在發(fā)行日的次月成立，36.75%的產(chǎn)品在發(fā)行日當(dāng)月成立。通常，在基本遵守上述比例的前提下，當(dāng)月產(chǎn)品發(fā)行與其下個(gè)月成立情況由于傳導(dǎo)效應(yīng)，變化趨勢(shì)基本吻合。但是，也有特殊情況存在，如2月發(fā)行數(shù)量較1月并無(wú)明顯波動(dòng)，可3月的成立數(shù)量卻出現(xiàn)了大幅的增長(zhǎng)。原因是3月份發(fā)行的9款產(chǎn)品中，有5款在當(dāng)月成立，比例大于2008年平均值，而2月發(fā)行的3款產(chǎn)品有2款在3月成立，比例稍大，因此導(dǎo)致了3月產(chǎn)品成立數(shù)量的井噴，當(dāng)然，這也引起了4月產(chǎn)品成立數(shù)量的萎縮。另外，12月的產(chǎn)品成立也出現(xiàn)了同樣的情況，因?yàn)?2月份發(fā)行的6款產(chǎn)品均在本月成立，導(dǎo)致了當(dāng)月產(chǎn)品成立情況與趨勢(shì)不符。2．產(chǎn)品收益能力優(yōu)勢(shì)明顯房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品不僅受到信托公司的關(guān)注，同時(shí)也得到了投資者的追捧，根本原因在于其高額的收益水平。據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所統(tǒng)計(jì)，2008年運(yùn)用于各領(lǐng)域產(chǎn)品的預(yù)期年收益情況如下：圖52008年運(yùn)用于各領(lǐng)域的信托計(jì)劃收益水平比較資料來(lái)源：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所、普益財(cái)富（上圖采用2008年成立的透露募集規(guī)模及預(yù)期年收益信托產(chǎn)品的加權(quán)平均預(yù)期年收益。統(tǒng)計(jì)中去掉了極端值以排除其可能帶來(lái)的統(tǒng)計(jì)誤差。本統(tǒng)計(jì)中證券投資信托產(chǎn)品系指具有明確產(chǎn)品期限及預(yù)期收益的證券投資信托產(chǎn)品）2008年投資于房地產(chǎn)、證券市場(chǎng)、工商企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施的信托產(chǎn)品收益率分別為：10.57%、8.87%、8.84%、8.06%，與其他投資領(lǐng)域的產(chǎn)品相比，房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品是全年加權(quán)預(yù)期年收益唯一超過(guò)10%的產(chǎn)品。在產(chǎn)品期限方面，投資于房地產(chǎn)、證券市場(chǎng)、工商企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施的信托產(chǎn)品的平均期限分別為21.07月、16.23月、24月、22.95月，4類產(chǎn)品中，房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的平均期限僅大于證券投資類產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托高于行業(yè)平均水平的收益能力，主要來(lái)源于其投資標(biāo)的——房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性：（1）資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線，房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金鏈的要求相對(duì)較高，在無(wú)法選擇更為高效融資途徑的情況下，只能接受讓利于信托公司。（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，這也使受托人在項(xiàng)目洽談時(shí)具有更大的議價(jià)空間。（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目往往具有高風(fēng)險(xiǎn)性，在2008年這種態(tài)勢(shì)則更為明顯。融資方將資金運(yùn)用于高風(fēng)險(xiǎn)性項(xiàng)目需要支付更高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。圖62006年來(lái)房地產(chǎn)投資信托收益水平變化資料來(lái)源：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所、普益財(cái)富根據(jù)2006年以來(lái)房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品的收益率變化趨勢(shì)，可以發(fā)現(xiàn)，該類產(chǎn)品收益水平呈逐年上升趨勢(shì)，且上升幅度較大，房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品加權(quán)預(yù)期年收益由2006年的4.75%上升至2008年的10.57%。3．貸款運(yùn)用最受青睞2008年以來(lái)房地產(chǎn)領(lǐng)域信托產(chǎn)品的資金運(yùn)用方式，可以歸納為4種：貸款運(yùn)用、股權(quán)投資、受益權(quán)投資、組合運(yùn)用。而其中最為常見的方式為貸款運(yùn)用，其次為股權(quán)投資。圖72008年房地產(chǎn)投資信托資金運(yùn)用方式資料來(lái)源：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所、普益財(cái)富如圖7，2008年發(fā)行的貸款類房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品數(shù)量為48款，超過(guò)數(shù)量排名次席的股權(quán)投資類產(chǎn)品20款，可見信托公司在運(yùn)用信托資金時(shí)最傾向于使用貸款方式。4．產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)不容忽視2008年，房地產(chǎn)投資信托成為信托行業(yè)新的業(yè)務(wù)重心，為信托公司帶來(lái)了可觀的利潤(rùn)，成為替代2007年證券投資類產(chǎn)品領(lǐng)銜地位的“接班人”。不過(guò)在產(chǎn)品火熱發(fā)行的同時(shí)，房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。與其他信托產(chǎn)品相比，房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)的特殊性來(lái)源于其投資領(lǐng)域的特殊性：（1）項(xiàng)目本身運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目與基礎(chǔ)設(shè)施及普通的工商企業(yè)項(xiàng)目有所不同，其往往具有高杠桿性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常以較少的自有資金，通過(guò)貸款等方式撬動(dòng)大規(guī)模的地產(chǎn)項(xiàng)目。這種經(jīng)營(yíng)方式本身具有高風(fēng)險(xiǎn)性，而房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金鏈的高要求，也導(dǎo)致了一旦融資受阻，項(xiàng)目將面臨巨大的困境。另外，即使未遇融資困境，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目本身運(yùn)作不順、市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，將來(lái)的銷售就會(huì)出現(xiàn)問題，資金極有可能無(wú)法及時(shí)回籠。這時(shí)，投資者的利益能否得到保障，只能寄希望于擔(dān)保方或抵押物等風(fēng)險(xiǎn)控制手段。如果投資者未能謹(jǐn)慎選擇產(chǎn)品，融資方無(wú)法順利還款且擔(dān)保方實(shí)力較弱或抵押物出現(xiàn)異常，那么投資者的利益將無(wú)法得到保障。（2）房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。2008年是房地產(chǎn)行業(yè)陷入困境的一年。上半年行業(yè)宏觀調(diào)控導(dǎo)致了信貸緊縮、外資受限、投資需求與自住需求的消費(fèi)者持幣觀望，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。9月份之后，國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)，國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻。雖然信貸政策轉(zhuǎn)向，但各商業(yè)銀行基于自身風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮仍謹(jǐn)慎放貸，房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況未有明顯改觀。此后，中央采取積極政策拉動(dòng)消費(fèi)者購(gòu)房熱情，但隨著金融危機(jī)的深化，消費(fèi)者觀望態(tài)度并未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。在困境之中，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不通過(guò)降價(jià)銷售等手段防止資金鏈斷裂。在這種行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)暴露的情況下，為資金鏈告緊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資，無(wú)疑會(huì)面臨著不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)。而在資金鏈趨緊的背景下借道信托融資，融資方也不得不支付較平常更高的融資成本，這更加大了項(xiàng)目的兌付風(fēng)險(xiǎn)。另外，隨著金融危機(jī)的肆虐，各類金融資產(chǎn)普遍貶值、企業(yè)信用等級(jí)和擔(dān)保能力有所下降，一方面導(dǎo)致了存續(xù)產(chǎn)品抵押、擔(dān)保等保障措施的有效性縮水，一旦第一還款來(lái)源出現(xiàn)異常，投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)加大；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資時(shí)需要將更多的資產(chǎn)設(shè)置抵/質(zhì)押，間接拉升了融資成本。（3）合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)。主要包括對(duì)融資方資質(zhì)的審查、項(xiàng)目運(yùn)作前景的分析、抵押或質(zhì)押物的估值是否客觀、審慎、科學(xué)等。另外，在部分產(chǎn)品的運(yùn)行過(guò)程中，由于受托人追逐利潤(rùn)而出現(xiàn)的違規(guī)操作、打擦邊球等問題也可能對(duì)投資者利益造成損害。可見，在目前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)整體面臨著較大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。但客觀看來(lái)，并非所有此類產(chǎn)品均會(huì)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，如有政府信用或大型集團(tuán)擔(dān)保的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在小幅降低預(yù)期收益率的同時(shí)，其風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也大大減少。因此，在購(gòu)買此類產(chǎn)品的時(shí)候，理性判斷產(chǎn)品的各個(gè)要素就顯得尤為重要。5．產(chǎn)品發(fā)行的機(jī)構(gòu)集中度高2008年，共有27家信托公司參與了房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品的發(fā)行。但是，接近50%的產(chǎn)品由5家信托公司發(fā)行?？梢?，2008年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行的機(jī)構(gòu)集中度仍然較高。表12008年主要信托公司房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品發(fā)行情況發(fā)行機(jī)構(gòu)產(chǎn)品數(shù)量數(shù)量占比中鐵信托1714.53%中誠(chéng)信托1210.26%北方信托97.69%天津信托86.84%北京國(guó)投86.84%產(chǎn)品總數(shù)5446.15%資料來(lái)源：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所、普益財(cái)富值得強(qiáng)調(diào)的是，部分以房地產(chǎn)投資信托為業(yè)務(wù)重心的公司形成了產(chǎn)品特色，如北京國(guó)投的財(cái)富系列，華信信托的星海系列等，均具有行業(yè)代表性。另外，中信信托也憑借著優(yōu)秀的資產(chǎn)管理能力成為房地產(chǎn)投資信托理財(cái)市場(chǎng)的重要角色。中信信托2008年雖然僅發(fā)行了4款他投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品，但其中3款以基金化方式運(yùn)作。同時(shí)，2008年9月5日公司發(fā)行的“6．亮點(diǎn)產(chǎn)品頻現(xiàn)2008年房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品在以下幾方面出現(xiàn)了亮點(diǎn)：（1）投資標(biāo)的。2008年部分信托公司進(jìn)行了將信托資金組合運(yùn)用于多個(gè)投資標(biāo)的的嘗試，并設(shè)計(jì)出部分具有亮點(diǎn)的產(chǎn)品，包括投資領(lǐng)域橫跨實(shí)業(yè)與資本市場(chǎng)的杭州工商信托“杭信·飛鷹一號(hào)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”；投資于中國(guó)重點(diǎn)城市科技園區(qū)內(nèi)用于辦公、研發(fā)等用途的處于開發(fā)或運(yùn)營(yíng)階段的商務(wù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的中信信托“中信-凱德1號(hào)科技園區(qū)股權(quán)投資信托計(jì)劃”等。（2）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。在產(chǎn)品機(jī)構(gòu)方面，以下產(chǎn)品成為了2008年的亮點(diǎn)產(chǎn)品：中原信托發(fā)行的“陽(yáng)光新城財(cái)產(chǎn)權(quán)信托受益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，融資方將所持資產(chǎn)設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托，信托公司將信托資金用于受讓財(cái)產(chǎn)權(quán)信托受益權(quán)以達(dá)到為相關(guān)企業(yè)融資的目的。中信信托發(fā)行的“中信-凱德1號(hào)科技園區(qū)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”由中信信托與新加坡嘉德置地集團(tuán)共同設(shè)立“中信凱德(北京)管理咨詢有限公司”，作為產(chǎn)品投資管理人，且每個(gè)投資項(xiàng)目嘉德置地均以自有資金與信托計(jì)劃按4：6的比例共同投資。引入知名管理咨詢公司作為投資管理人，一方面可以提升產(chǎn)品吸引力，另一方面，可以引入國(guó)際先進(jìn)管理模式，提升產(chǎn)品的盈利能力。（3）流動(dòng)性設(shè)計(jì)。杭州工商信托發(fā)行的“杭信·飛鷹一號(hào)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”，產(chǎn)品期限5年，為解決流動(dòng)性問題，產(chǎn)品引入了贖回期權(quán)的概念，產(chǎn)品約定認(rèn)購(gòu)不少于1千萬(wàn)信托單位的認(rèn)購(gòu)人有權(quán)以人民幣0.01元/份的價(jià)款認(rèn)購(gòu)提前退出權(quán)，提前退出權(quán)人行權(quán)時(shí)需支付行權(quán)贖回費(fèi)，贖回費(fèi)隨著行權(quán)期的遞延而遞減。這種設(shè)計(jì)的可行性及可復(fù)制性尚需實(shí)踐檢驗(yàn)，但毫無(wú)疑問的是，其創(chuàng)新嘗試值得肯定。表22008年房地產(chǎn)投資信托亮點(diǎn)產(chǎn)品例舉發(fā)行機(jī)構(gòu)發(fā)行日期產(chǎn)品名稱亮點(diǎn)杭工商信托2008-07-16杭信·飛鷹一號(hào)房地產(chǎn)投資引用了贖回期權(quán)的設(shè)計(jì)；實(shí)現(xiàn)組合投資；投資領(lǐng)域橫跨實(shí)業(yè)與資本市場(chǎng)。（詳見表10）天津信托2008-05-19中信翔達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可轉(zhuǎn)換公司股權(quán)投資對(duì)融資方進(jìn)行可轉(zhuǎn)換公司股權(quán)投資；產(chǎn)品到期時(shí)融資方有權(quán)選擇信托投資資金轉(zhuǎn)換股權(quán)，屆時(shí)，指定公司將受讓全部受益人的信托受益權(quán)。中原信托2008-12-17陽(yáng)光新城財(cái)產(chǎn)權(quán)信托受益權(quán)投資融資方將所持資產(chǎn)設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托；信托公司將信托資金用于受讓財(cái)產(chǎn)權(quán)信托受益權(quán)以達(dá)到為相關(guān)企業(yè)融資的目的。中信信托2008-06-06中信-凱德1號(hào)科技園區(qū)股權(quán)投資投資于中國(guó)重點(diǎn)城市科技園區(qū)內(nèi)用于辦公、研發(fā)等用途的處于開發(fā)或運(yùn)營(yíng)階段的商務(wù)房地產(chǎn)項(xiàng)目；由中信信托與新加坡嘉德置地集團(tuán)共同設(shè)立“中信凱德(北京)管理咨詢有限公司”，作為產(chǎn)品投資管理人；每個(gè)投資項(xiàng)目，嘉德置地均以自有資金與信托計(jì)劃按4：6的比例共同投資。中信信托2008-09-05中信盛景星耀地產(chǎn)基金68.9億元人民幣的產(chǎn)品規(guī)模在集合資金信托領(lǐng)域極其罕見；3層受益權(quán)分級(jí)，優(yōu)先級(jí)和次級(jí)受益權(quán)規(guī)模為57.4億元，由指定方認(rèn)購(gòu)，為超優(yōu)先級(jí)收益權(quán)提供穩(wěn)健保障。資料來(lái)源：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所、普益財(cái)富表3杭信·飛鷹一號(hào)房地產(chǎn)投資集合資金信托計(jì)劃亮點(diǎn)介紹產(chǎn)品特點(diǎn)詳細(xì)說(shuō)明引用了贖回期權(quán)的設(shè)計(jì)委托人可以通過(guò)購(gòu)買此期權(quán)獲得在指定日期提前贖回信托份額的權(quán)利。認(rèn)購(gòu)不少于1000萬(wàn)信托單位的認(rèn)購(gòu)人有權(quán)以人民幣0.01元/份的價(jià)款認(rèn)購(gòu)提前退出權(quán)，產(chǎn)品提前退出權(quán)最高份額為1800萬(wàn)。該提前退出權(quán)的行權(quán)期為計(jì)劃成立日后十五個(gè)月屆滿之日起的十個(gè)工作日內(nèi)及首個(gè)行權(quán)期首日后每十二個(gè)月屆滿之日起十個(gè)工作日內(nèi)；提前退出權(quán)人行權(quán)時(shí)需支付行權(quán)贖回費(fèi)，隨著行權(quán)日期的遞延，贖回費(fèi)逐漸降低。實(shí)現(xiàn)組合投資投資方向?yàn)閿M上市房地產(chǎn)企業(yè)、成熟企業(yè)、區(qū)域中心城市成熟項(xiàng)目，以及優(yōu)質(zhì)上市房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券。投資領(lǐng)域橫跨實(shí)業(yè)與資本市場(chǎng)投資方式為財(cái)務(wù)性股權(quán)投資、高流動(dòng)性債權(quán)及證券投資。資金配置比例為股權(quán)投資比例不超過(guò)70%，債權(quán)投資比例不超過(guò)50%，證券投資比例不超過(guò)30%。委托人享有共同投資權(quán)委托人可以自有資產(chǎn)參與計(jì)劃對(duì)投資項(xiàng)目的共同投資。委托人享有優(yōu)先融資權(quán)委托人自有或控制項(xiàng)目從計(jì)劃資產(chǎn)獲得投資。資料來(lái)源：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所、普益財(cái)富三．2009趨勢(shì)分析：市場(chǎng)潛力巨大，基金化產(chǎn)品有望加速發(fā)展1．融資需求不減房地產(chǎn)信托市場(chǎng)空間仍存房地產(chǎn)信托的發(fā)展情況如何，取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況，取決于消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，取決于開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的信心，最主要的是取決于房地產(chǎn)開發(fā)商資金供求狀況。2008年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)“要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來(lái)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用”，證明中央對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)在擴(kuò)大內(nèi)需中的功能寄予厚望。之后出臺(tái)的相關(guān)政策有利地支持著居民合理改善需求的增長(zhǎng)。但是盡管政府對(duì)房地產(chǎn)在政策上有所放寬，消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)還是大多持觀望態(tài)度；開發(fā)企業(yè)資金鏈依然緊張，同時(shí)有持續(xù)降價(jià)的意愿。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)在降價(jià)的過(guò)程中，消費(fèi)者還會(huì)觀望。隨著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌，消費(fèi)者的對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期減弱，在一定時(shí)候成交量會(huì)逐步有所增長(zhǎng)。雖然開發(fā)商們經(jīng)過(guò)了2008年資金緊張的一年，但在2009年，這種狀況仍未發(fā)生本質(zhì)變化，隨著市場(chǎng)的逐步恢復(fù)，開發(fā)企業(yè)為了生存或擴(kuò)張，對(duì)資金的渴望會(huì)更大。盡管房地產(chǎn)信托融資占開發(fā)企業(yè)融資比例還很小，但在目前銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款謹(jǐn)慎的情況下，房地產(chǎn)信托融資還是開發(fā)企業(yè)融資的一個(gè)重要來(lái)源。若房地產(chǎn)開發(fā)商們對(duì)2009年市場(chǎng)有信心的話，房地產(chǎn)信托融資會(huì)創(chuàng)出新高。判斷房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品發(fā)行量與房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)變化的相互關(guān)系，有助于分析房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展趨勢(shì)。從圖8、圖9可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)信托的發(fā)展與投向?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的銀行信貸總量、房地產(chǎn)開發(fā)投資總額在一定程度上呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)景氣、銀行信貸環(huán)境寬松時(shí)，鮮有房地產(chǎn)公司通過(guò)高成本的信托渠道融資，房地產(chǎn)信托的發(fā)展往往受阻；外界環(huán)境稍變，房地產(chǎn)信托便呈“春風(fēng)吹又生”之勢(shì)，生命力頑強(qiáng)。

圖82004至2