小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

工程總論本章綜合表達(dá)本申請(qǐng)報(bào)告中各局部的主要問(wèn)題和研究結(jié)論，并對(duì)工程的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。工程及工程申報(bào)單位概況工程概況工程名稱：明珠萬(wàn)福新城小區(qū)工程工程承辦單位：連云港市明珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程負(fù)責(zé)人：尚開(kāi)軍工程擬建地點(diǎn)：連云港市新浦區(qū)幸福路以西，規(guī)劃路以南建設(shè)性質(zhì)：新建工程用地面積：總用地面積57387㎡，總建筑面積12.95萬(wàn)㎡，其中住宅建筑面積9.2萬(wàn)㎡，商業(yè)辦公建筑面積5896㎡，配套面積3720㎡，人防地下室面積16929㎡。工程建設(shè)規(guī)模：本工程建設(shè)由8棟18層、7棟5層、2棟4層商業(yè)建筑、沿街商鋪，1棟3F幼兒園組成。工程總投資：30000萬(wàn)元，全部為企業(yè)自籌。聯(lián)系方式：臧千工程申報(bào)單位概況連云港市明珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成立于2000年7月，注冊(cè)資本10000萬(wàn)元。主要經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售。公司秉承“讓港城人民住得更好〞的開(kāi)發(fā)理念，發(fā)揚(yáng)“敬業(yè)、奉獻(xiàn)、拼搏、創(chuàng)新〞的企業(yè)精神，努力創(chuàng)造適宜居住的住宅區(qū)、人與自然和諧相處的生態(tài)區(qū)、充滿生機(jī)與活力的商業(yè)圈。連云港市明珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以超新的設(shè)計(jì)理念、超質(zhì)的施工保證、超強(qiáng)的品牌戰(zhàn)略，不斷為客戶創(chuàng)造超值的產(chǎn)品和超值的效勞，為港城添光增彩。連云港市明珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已初具開(kāi)發(fā)規(guī)模，站在未來(lái)開(kāi)展的新起點(diǎn)，連云港市明珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已確定“為民族創(chuàng)造豐富的財(cái)富，為員工創(chuàng)造富足的家園〞為企業(yè)愿景，實(shí)現(xiàn)企業(yè)新的跨越，為城市建設(shè)和城市形象的提升做出新的努力。承當(dāng)工程申請(qǐng)報(bào)告編制工作的單位和法人代表江蘇綠源工程設(shè)計(jì)研究法人代表：許榕研究工作依據(jù)⑴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)、定額；⑵國(guó)家發(fā)改委公布的《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)；⑶《連云港市國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)出讓成交確認(rèn)書(shū)》，連云港市國(guó)土資源局，2009年12月28日；⑷《連云港市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》，〔連規(guī)條[2023]040號(hào)〕，2009年10月18日；⑸國(guó)家的其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及工程建設(shè)單位提供的相關(guān)根底資料；⑹《連云港市城市總體規(guī)劃〔2023年-2030年〕》；⑺建設(shè)部第41號(hào)《建設(shè)房地產(chǎn)管理暫行方法》。工程的建設(shè)背景工程建設(shè)背景及地點(diǎn)連云港市地處中國(guó)沿海中部的黃海之濱，是中國(guó)沿海首批14個(gè)對(duì)外開(kāi)放城市之一，地理位置十分優(yōu)越。明珠萬(wàn)福新城小區(qū)工程位于連云港市新浦區(qū)幸福路以西，規(guī)劃路以南，區(qū)位條件優(yōu)越，開(kāi)展?jié)摿γ黠@，該地塊現(xiàn)狀為凈地。工程周邊道路條件優(yōu)越，交通非常便捷，緊鄰幸福路。該工程附近有綜合市場(chǎng)、超市、各大銀行、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院等配套設(shè)施，居住舒適，生活便捷。為了改變市容市貌，增強(qiáng)城市的城市化水平，為連云港市的大開(kāi)展、大建設(shè)創(chuàng)造更加良好的載體和空間，連云港市明珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在進(jìn)行了充分的市場(chǎng)調(diào)查情況下，投資30000萬(wàn)元開(kāi)發(fā)建設(shè)明珠萬(wàn)福新城小區(qū)工程，工程占地面積約57299m2，總建筑面積約13萬(wàn)m2工程建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模1、工程建設(shè)內(nèi)容按照總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設(shè)成為既符合國(guó)家住宅性能標(biāo)準(zhǔn)，有表達(dá)城市開(kāi)展特點(diǎn)，建筑布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅小區(qū)，為該地塊居民提供一個(gè)良好的現(xiàn)代生活環(huán)境和較舒適的居住條件，與周邊環(huán)境形成一個(gè)有機(jī)整體。2、工程建設(shè)規(guī)模工程用地面積57299平方米，總建筑面積約13萬(wàn)㎡本工程建設(shè)由8棟18層、7棟5+1層、一棟3F幼兒園和商業(yè)建筑、沿街商鋪等建筑組成。工程建設(shè)方案按照連云港市規(guī)劃局連云港市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》，〔連規(guī)條[2023]040號(hào)〕文件要求設(shè)計(jì)。整個(gè)地塊大體呈梯形，沿城市主干路幸福路展開(kāi)，住宅樓為南北朝向，既能滿足較好的日照要求，又能豐富幸福路的沿街形象，豐富了城市空間形態(tài)。工程投資和資金籌措1、工程所需總投資額根據(jù)本工程方案初步估算工程總投資額30000萬(wàn)元。2、工程資金全部由企業(yè)自籌，通過(guò)自籌和貸款方式籌措建設(shè)資金。注冊(cè)資金：10000萬(wàn)元；銀行借款：12000萬(wàn)元。股東自籌資金：8000萬(wàn)元可行性研究的范圍本可行性研究報(bào)告是對(duì)“明珠·萬(wàn)福家園小區(qū)〞工程在建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件、市場(chǎng)分析、設(shè)計(jì)方案以及經(jīng)濟(jì)效益等方面可行與否進(jìn)行研究，并作出結(jié)論。具體研究范圍包括：1、市場(chǎng)分析2、建設(shè)規(guī)模和總平面布置3、開(kāi)發(fā)條件及公用工程4、環(huán)境保護(hù)及平安平安5、投資估算和資金籌措6、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)7、結(jié)論和建議8、典型個(gè)案分析該工程總投資3億人民幣，總建設(shè)期36個(gè)月，總銷售期為26個(gè)月〔包括建設(shè)期〕，投資凈利潤(rùn)率大于10%，故我們認(rèn)為該工程是可行的。開(kāi)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入城市開(kāi)展規(guī)劃分析地理位置連云港市，江蘇省轄地級(jí)市，位于江蘇省東北部，東經(jīng)118度24分～119度48分和北緯34度～35度07分之間，東瀕黃海，與朝鮮、韓國(guó)、日本隔海相望；北與山東郯城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤；西與徐州新沂市、淮陰市沭陽(yáng)縣毗鄰；南與淮陰市漣水、鹽城市響水兩縣相連，東西長(zhǎng)129公里，南北寬約132公里，土地總面積7444平方公里，水域面積1759.4平方公里。轄東海、贛榆、灌云、灌南四縣和新浦、海州、連云三區(qū)及國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，總?cè)丝?65萬(wàn)。新浦區(qū)是連云港市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。轄區(qū)面積461.1平方公里，人口43.9萬(wàn)人。下轄3個(gè)鄉(xiāng)、2個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)街道辦事處及1個(gè)林場(chǎng)，國(guó)有云臺(tái)農(nóng)場(chǎng)、崗埠農(nóng)場(chǎng)分布于境內(nèi)。連云港市明珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)明珠萬(wàn)福新城小區(qū)工程位于連云港市新浦區(qū)西部,幸福廣場(chǎng)西南側(cè)；東臨幸福路，西側(cè)為現(xiàn)狀居住區(qū)，南北側(cè)緊鄰規(guī)劃中的居住區(qū)級(jí)道路。城市交通連云港港既是中西部地區(qū)最便捷的出?？诎?，又是新亞歐大陸橋洲際運(yùn)輸樞紐。港口現(xiàn)有萬(wàn)噸級(jí)以上泊位30余個(gè)，目前已與世界上160多個(gè)國(guó)家地區(qū)的近千個(gè)港口有著密切的通航關(guān)系和貿(mào)易往來(lái)。中國(guó)最長(zhǎng)的攔海大堤與海島圍成的30平方公里港池，可供建設(shè)上百個(gè)泊位，2023年將建成億噸大港。目前以港口為中心的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)初步形成，離市區(qū)僅20分鐘車程的民航機(jī)場(chǎng)已到達(dá)國(guó)際4D級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，鐵路建成了東隴海鐵路復(fù)線，對(duì)外公路交通已實(shí)現(xiàn)高速化，高速公路密度居全國(guó)領(lǐng)先水平。新浦區(qū)交通十分便捷，是連接西北、中原和蘇北、魯南的主要交通門戶。距港口、機(jī)場(chǎng)均在30公里以內(nèi)，隴海鐵路貫穿境內(nèi)，寧連、徐連、汾灌高速公路及204、310國(guó)道縱橫穿越，國(guó)家“十五〞規(guī)劃中的同三和連霍兩條高速公路在此交匯。城市環(huán)境連云港是一個(gè)區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)明顯的現(xiàn)代化港口城市。連云港正處于中國(guó)沿海南北過(guò)渡和海陸東西過(guò)渡的樞紐部位，既是中西部地區(qū)最便捷的出?？诎叮质沁B接太平洋西岸和大西洋東岸大陸橋運(yùn)輸?shù)膰?guó)際樞紐。連云港是一個(gè)率先對(duì)外敞開(kāi)門戶的沿海開(kāi)放城市，于1984年被國(guó)家確定為第一批沿海開(kāi)放城市，先后與日本、韓國(guó)、澳大利亞、新西蘭、俄羅斯等國(guó)家的局部城市締結(jié)了友好關(guān)系，有40個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商在連投資興辦了2000多個(gè)合作工程。連云港是一個(gè)資源豐富初具特色的新興工業(yè)城市。南北過(guò)渡的氣候條件和復(fù)雜多變的地形地貌，賦予了連云港豐富的自然資源，農(nóng)業(yè)資源、海洋資源、礦產(chǎn)資源等優(yōu)勢(shì)較為獨(dú)特。這里是中國(guó)重要的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地，有全國(guó)八大漁場(chǎng)之一的海州灣漁場(chǎng)，有全國(guó)四大海鹽產(chǎn)區(qū)之一的淮北鹽場(chǎng)，有磷礦石、蛇紋石、花崗巖、水晶等40多種非金屬礦產(chǎn)資源，硅資源礦產(chǎn)分布面積達(dá)1500平方公里，總儲(chǔ)量約6億噸左右，其中水晶質(zhì)量居全國(guó)之首，收購(gòu)量占中國(guó)一半以上，是世界著名的天然水晶交易中心。連云港是一個(gè)環(huán)境優(yōu)美風(fēng)光獨(dú)特的重點(diǎn)旅游城市。連云港旅游資源豐富，全市共有14個(gè)風(fēng)景區(qū)、116個(gè)風(fēng)景點(diǎn)。山海相擁，島港相抱，港城輝映，城傍山興，青山黛綠潤(rùn)城清，碧海湛藍(lán)洗港城。這里有神奇美妙的花果仙山，浪漫迷人的連島浴場(chǎng)，飛瀉如練的漁灣瀑布，祛病養(yǎng)身的東海溫泉，典雅古樸的海州古城，蒼松凝翠的森林公園。這里有江蘇最高的山峰、最大的島嶼、最好的漁場(chǎng)、最長(zhǎng)的公路隧道、全國(guó)最長(zhǎng)的攔海大堤以及最好的溫泉，還有中國(guó)最早原始部落文化遺存將軍巖畫(huà)和東漢佛都摩崖石刻。風(fēng)景怡人如詩(shī)如畫(huà)，游人流連如癡如醉。秀美獨(dú)特的山海風(fēng)光，璀璨奪目的人文景觀，使連云港成為全國(guó)49個(gè)重點(diǎn)旅游城市之一，江蘇省三大旅游區(qū)之一。近幾年旅游業(yè)開(kāi)展方興未艾，年接待海內(nèi)外游客1000萬(wàn)人次以上，連云港正在成為國(guó)內(nèi)外游客休閑度假的旅游勝地。新浦區(qū)是一個(gè)商貿(mào)流通業(yè)興旺的城區(qū)。全區(qū)擁有大型專業(yè)市場(chǎng)三十余個(gè)，年市場(chǎng)成交額超百億元。樂(lè)天馬特超級(jí)市場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)超級(jí)市場(chǎng)、蘇寧電器、九龍大世界等一大批專業(yè)市場(chǎng)、知名連鎖店先后落戶新浦。全長(zhǎng)1170米，集購(gòu)物、休閑、旅游、觀光為一體的隴海商業(yè)步行街被評(píng)為“江蘇省百城萬(wàn)店無(wú)假貨示范街〞和“中國(guó)最具升值前景商業(yè)街〞。新浦區(qū)正向區(qū)域性國(guó)際商貿(mào)中心闊步邁進(jìn)。宏觀經(jīng)濟(jì)概況根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2023年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值〔簡(jiǎn)稱GDP，下同〕再次創(chuàng)造歷史，全年實(shí)現(xiàn)GDP750.10億元，較上年增加131.92億元，按可比價(jià)格較上年增長(zhǎng)13.1%〔簡(jiǎn)稱同比增長(zhǎng)，下同〕，較全省平均增長(zhǎng)高出0.8個(gè)百分點(diǎn)；增幅在全省13個(gè)市中位居第8位，較上年前移4個(gè)位次。人均水平躍上新的臺(tái)階。按常住人口計(jì)算，2023年，全市人均GDP到達(dá)16808元，同比增長(zhǎng)13.8%。按現(xiàn)行匯率計(jì)算〔下同〕，在上年突破2000美元的根底上到達(dá)2457美元。其中市區(qū)人均GDP到達(dá)37308元，即首次突破5000美元到達(dá)5454美元，標(biāo)志著連云港開(kāi)展已經(jīng)上升到一個(gè)新的歷史階段。三次產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)開(kāi)展。全市三次產(chǎn)業(yè)繼續(xù)呈現(xiàn)“穩(wěn)固、提升、活潑〞的良好局面。全年第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值122.78億元，同比增長(zhǎng)5.8%，增幅居全省第2位；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值355.06億元，增長(zhǎng)14.5%，居全省第4位；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值272.26億元，增長(zhǎng)14.9%，居全省第7位。全市三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整為16.4：47.3：36.3。新浦區(qū)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展迅速，2023年GDP總量到達(dá)83093萬(wàn)元，區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平均每年增長(zhǎng)31.5%。連云港市城市總體規(guī)劃未來(lái)充分發(fā)揮連云港港口城市的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)“以港興市〞的戰(zhàn)略目標(biāo)，連云港市政府根據(jù)連云港的地勢(shì)特點(diǎn)和城市開(kāi)展趨勢(shì)提出了“一體兩翼〞的城市規(guī)劃格局：近期主要以連云區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、花果山片區(qū)和新海城區(qū)為主體，逐步向東西方向開(kāi)展，最終形成以海濱新城、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和日韓工業(yè)園為主體，贛榆青口和板橋?yàn)閮梢?，新海為鳳尾，連島為鳳頭的城市規(guī)劃格局。連云港市在新的時(shí)代背景下為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展的需求，整合城市開(kāi)展空間，引導(dǎo)了城市合理、健康地開(kāi)展和建設(shè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)開(kāi)展，進(jìn)行了到2030年城市總體規(guī)劃。近期〔2023-2023〕：城市規(guī)劃人口規(guī)模130萬(wàn)人，規(guī)劃建設(shè)用地控制在170平方公里以內(nèi)，著力打造海州灣城市濱海城區(qū)及擴(kuò)展外圍展組團(tuán)。中期〔2023-2023〕：城市規(guī)劃人口規(guī)模170萬(wàn)人，規(guī)劃建設(shè)用地控制在204平方公里以內(nèi)在完善三極的根底山，打造“一心〞飽滿兩翼的產(chǎn)業(yè)區(qū)塊，完善其配套；遠(yuǎn)期〔2023-2030〕：城市規(guī)劃人口規(guī)模200萬(wàn)人，規(guī)劃建設(shè)用地控制在240平方公里以內(nèi)。作為中國(guó)首批沿海開(kāi)放城市、“中國(guó)投資硬環(huán)境四十優(yōu)城市〞之一，連云港市具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，蘊(yùn)藏著巨大的開(kāi)展?jié)摿?，是中?guó)東部沿海最后一塊尚未完全開(kāi)發(fā)投資熱土。連云港市的區(qū)域定位1、新亞歐大陸橋的東橋頭堡；2、上海和青島之間迅速開(kāi)展的港口城市；3、江蘇省城鎮(zhèn)體系一級(jí)Ⅱ類中心城市，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市之一，在“三圈五軸〞中處于連徐城鎮(zhèn)聚合軸的交匯處，蘇北主要的出海口岸；4、江蘇沿海區(qū)域性國(guó)際商務(wù)中心城市。連云港在我國(guó)沿海港口體系中的地位1、我國(guó)沿海主樞紐港之一，我國(guó)水運(yùn)主通道、公路主骨架的重要節(jié)點(diǎn)。2、我國(guó)黃海南部的綜合性貿(mào)易港，亞歐大陸間國(guó)際集裝箱水陸聯(lián)運(yùn)的重要中轉(zhuǎn)港口。3、我國(guó)西北以及中原地區(qū)的最便捷的出?？冢瑢?duì)外貿(mào)易的重要口岸。連云港的城市性質(zhì)新亞歐大陸橋東橋頭堡和國(guó)際性海港城市，全國(guó)重點(diǎn)旅游城市，江蘇省海洋開(kāi)發(fā)基地。由城市性質(zhì)引申出的城市功能定位主要表達(dá)在三個(gè)方面：1、新亞歐大陸橋東橋頭堡和國(guó)際性海港城市，港口型工業(yè)基地。2、全國(guó)重點(diǎn)旅游城市。3、江蘇省海洋開(kāi)發(fā)基地和新能源基地。城市結(jié)構(gòu)形態(tài)由新海城區(qū)和連云城區(qū)組成的組團(tuán)式城市形態(tài)。1、新海城區(qū)：城市的行政、文化體育、商業(yè)商務(wù)中心，科研教育和創(chuàng)新研發(fā)基地；2、連云城區(qū)：城市對(duì)外交流的窗口，是區(qū)域性國(guó)際商務(wù)中心、國(guó)際海港、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅加工區(qū)、臨海產(chǎn)業(yè)區(qū)和海濱旅游基地。城市中心格局城市中心格局：規(guī)劃城市中心結(jié)合連云港組團(tuán)城市形態(tài)，形成“一主一副雙中心〞格局1、城市主中心：位于新海城區(qū)，包括實(shí)際行政、文化、體育中心和城市商業(yè)主中心功能；2、城市副中心：位于連云城區(qū)，包括城市商業(yè)副中心和區(qū)域性國(guó)際商務(wù)中心功能；城市中心體系：中心城區(qū)形成一級(jí)中心〔市級(jí)〕、二級(jí)中心〔片區(qū)級(jí)〕、三級(jí)中心〔街道社區(qū)級(jí)〕三級(jí)公共設(shè)施配置體系。開(kāi)展目標(biāo)著力提升城市功能與綜合競(jìng)爭(zhēng)力，充分發(fā)揮對(duì)我國(guó)中部沿海地區(qū)及隴海－蘭新經(jīng)濟(jì)帶的輻射帶動(dòng)作用，有效推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)振興，努力建設(shè)成為國(guó)際性的海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市。連云港市住房建設(shè)規(guī)劃住房建設(shè)總量規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)各類住房17.95～20.95萬(wàn)套，總建筑面積約1800～2000萬(wàn)平方米。套型建筑面積90平方米以下住房面積1260～1400萬(wàn)平方米，占總建筑面積的70%。新浦區(qū)建設(shè)5.01～5.76萬(wàn)套、469.2～521.2萬(wàn)平方米；海州區(qū)1.97～2.28萬(wàn)套、187.8～208.7萬(wàn)平方米；連云區(qū)〔含經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)〕10.99～12.91萬(wàn)套、1143.0～1270.1萬(wàn)平方米。各類住房安排1、保障性住房：即廉租住房〔套型面積50平方米以下〕和經(jīng)濟(jì)適用住房〔套型面積60平方米左右〕，面積約180～200萬(wàn)平方米，占住房供給總量的10%。2、政策性商品住房：即兩限普通商品住房〔套型面積90平方米以下〕和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房〔套型面積90平方米以下〕，面積約1080～1200萬(wàn)平方米，占住房供給總量的60%。其中，兩限普通商品住房面積約180～200萬(wàn)平方米，占住房供給總量的10%，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房面積約900～1000萬(wàn)平方米，占住房供給總量的50%。3、普通商品住房和高檔商品住房占住房供給總量的30%左右。4、外來(lái)務(wù)工人員由各用人單位采取多渠道、多元化方式保障其居住需求。保障性住房建設(shè)以政府為主導(dǎo)建設(shè)，包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房。1、廉租住房主要滿足城市人口低收入、住房困難家庭的住房需求，廉租住房以租賃補(bǔ)貼和租金核減為主、實(shí)物配租為輔，新建廉租住房在集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房工程中配建、插建。按需保障人群比例分配到各區(qū)。規(guī)劃期內(nèi)，新增廉租住房0.9萬(wàn)套，其中0.72萬(wàn)套〔戶〕為租賃補(bǔ)貼和租金核減。新建廉租住房0.18萬(wàn)套，9萬(wàn)平方米。其中，新浦區(qū)0.095萬(wàn)套、4.9萬(wàn)平方米；海州區(qū)0.031萬(wàn)套、1.6萬(wàn)平方米；連云區(qū)〔含經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)〕0.054萬(wàn)套、2.5萬(wàn)平方米。2、經(jīng)濟(jì)適用住房供給對(duì)象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對(duì)象銜接，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)以集中建設(shè)為主，商品房開(kāi)發(fā)工程中配建為輔。按規(guī)劃末期人口比例分配到各區(qū)。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房2.92～3.17萬(wàn)套，171～191萬(wàn)平方米。其中，新浦區(qū)1.22～1.32萬(wàn)套、70.5～78.8萬(wàn)平方米；海州區(qū)0.44～0.48萬(wàn)套、26.3～29.4萬(wàn)平方米；連云區(qū)〔含經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)〕1.26～1.37萬(wàn)套、74.2～82.8萬(wàn)平方米。政策性商品住房建設(shè)以市場(chǎng)開(kāi)發(fā)形式為主、政府采取政策扶持和政策調(diào)控方式建設(shè)，包括兩限普通商品住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。1、兩限普通商品住房建設(shè)，政府實(shí)施土地供給時(shí)在限套型、限房?jī)r(jià)的根底上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的方法，以公開(kāi)招標(biāo)的方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)行為，面向低收入家庭〔既享受不了保障住房又無(wú)力購(gòu)置商品住房〕的住房需求。按規(guī)劃末期人口比例分配到各區(qū)。建設(shè)兩限普通商品住房約180～200萬(wàn)平方米，約2.11～2.35萬(wàn)套。其中，新浦區(qū)0.88～0.98萬(wàn)套、74.8～83.1萬(wàn)平方米；海州區(qū)0.32～0.36萬(wàn)套、27.7～30.8萬(wàn)平方米；連云區(qū)〔含經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)〕0.91～1.01萬(wàn)套、77.5～86.2萬(wàn)平方米。2、中低價(jià)位、中小套型普通商品住房主要面向城市人口中等收入家庭的住房需求，按規(guī)劃期內(nèi)各區(qū)人口增長(zhǎng)比例分配到各區(qū)。建設(shè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房900～1000萬(wàn)平方米，10.00～11.25萬(wàn)套。其中，新浦區(qū)2.22～2.49萬(wàn)套、199.4～221.5萬(wàn)平方米；海州區(qū)0.92～1.03萬(wàn)套、82.6～91.8萬(wàn)平方米；連云區(qū)〔含經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)〕6.87～7.73萬(wàn)套、618.0～686.7萬(wàn)平方米。普通商品住房、高檔商品住房建設(shè)以市場(chǎng)開(kāi)發(fā)形式為主建設(shè)。普通商品住房、高檔商品住房供給中等及中等以上收入家庭。按規(guī)劃期內(nèi)各區(qū)人口增長(zhǎng)比例分配到各區(qū)。建設(shè)普通商品住房、高檔商品住房540～600萬(wàn)平方米，建設(shè)2.75～4.00萬(wàn)套。其中，新浦區(qū)0.61～0.89萬(wàn)套、119.6～132.9萬(wàn)平方米；海州區(qū)0.25～0.37萬(wàn)套、49.6～55.1萬(wàn)平方米；連云區(qū)〔含經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)〕1.89～2.75萬(wàn)套、370.8～412.0萬(wàn)平方米。外來(lái)務(wù)工人員住房安排各用人單位要積極主動(dòng)，廣開(kāi)渠道，妥善安排，為招用的外來(lái)務(wù)工人員提供符合根本衛(wèi)生和平安條件的居住場(chǎng)所，并逐步改善其居住條件。招用外來(lái)務(wù)工人員較多的企業(yè)，應(yīng)充分利用自有職工宿舍或通過(guò)租賃、購(gòu)置等方式籌集外來(lái)務(wù)工人員住房房源。在符合規(guī)劃的前提下，可在依法取得的企業(yè)用地范圍內(nèi)建設(shè)外來(lái)務(wù)工人員集體宿舍。連云港住房建設(shè)年度方案住房建設(shè)以優(yōu)先安排保障性住房、中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供給為前提，建設(shè)方案如下：1、2023年方案建設(shè)各類房屋360～410萬(wàn)平方米〔保障性住房45.0～50.0萬(wàn)平方米、兩限普通商品住房42.5～47.5萬(wàn)平方米、商品住房272.5～312.5萬(wàn)平方米〕，其中新浦區(qū)建設(shè)93.8～106.8萬(wàn)平方米，海州區(qū)建設(shè)37.5～42.8萬(wàn)平方米，連云區(qū)〔含經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)〕建設(shè)228.7～260.4萬(wàn)平方米。2、2023年方案建設(shè)各類房屋400～450萬(wàn)平方米〔保障性住房45.0～50.0萬(wàn)平方米、兩限普通商品住房47.5～52.5萬(wàn)平方米、商品住房307.5～347.5萬(wàn)平方米〕，其中新浦區(qū)建設(shè)103.8～116.8萬(wàn)平方米，海州區(qū)建設(shè)41.6～46.8萬(wàn)平方米，連云區(qū)〔含經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)〕建設(shè)254.2～286.4萬(wàn)平方米。3、2023年方案建設(shè)各類房屋440～490萬(wàn)平方米〔保障性住房34.5～39.5萬(wàn)平方米、兩限普通商品住房52.5～57.5萬(wàn)平方米、商品住房353.0～393.0萬(wàn)平方米〕，其中新浦區(qū)建設(shè)113.8～126.8萬(wàn)平方米，海州區(qū)建設(shè)45.5～50.7萬(wàn)平方米，連云區(qū)〔含經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)〕建設(shè)280.7～312.5萬(wàn)平方米。產(chǎn)業(yè)政策分析連云港獨(dú)特而重要的戰(zhàn)略地位1、鑒于連云港獨(dú)特而重要的戰(zhàn)略地位，國(guó)家開(kāi)展戰(zhàn)略向連云港傾斜。2、連云港位于隴海鐵路的起點(diǎn)，亞歐大陸橋的最東端，連云港港與國(guó)家鐵路干線的銜接是相當(dāng)方便的。3、連霍高速公路和同三高速公路交匯于連云港，使得連云港在我國(guó)高速公路網(wǎng)中占據(jù)重要地位。4、連云港也是沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶、京九經(jīng)濟(jì)帶和隴海經(jīng)濟(jì)帶的重要結(jié)合點(diǎn)。5、2007年1月1日至2日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶來(lái)連云港考察，要求中央和江蘇省搞好連云港的規(guī)劃和建設(shè)，加快連云港建設(shè)步伐，從而使連云港成為連接沿海地帶包括環(huán)渤海灣、長(zhǎng)江三角洲以及浙江、附件的一個(gè)中間環(huán)節(jié)，有使連云港成為隴海線經(jīng)濟(jì)開(kāi)展與沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)展相溝通的一個(gè)紐帶。6、2007年1月29日，江蘇省人大五次會(huì)議上的政府工作報(bào)告也明確提出要加快連云港建設(shè)步伐，逐步發(fā)揮帶動(dòng)沿海和振興蘇北的龍頭作用，連接長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶和隴海線經(jīng)濟(jì)帶的樞紐作用，形成江海聯(lián)動(dòng)、沿海與沿隴海開(kāi)展互動(dòng)的格局。政策導(dǎo)向連云港作為江蘇省唯一擁有海港資源沿海城市，位于隴海線的東端，除了輻射我國(guó)中、西部廣闊區(qū)域之外，還可以直接和歐洲內(nèi)陸各大城市連同，具有良好的港口資源優(yōu)勢(shì)，隨著國(guó)家“西部大開(kāi)發(fā)〞和“中部崛起〞的戰(zhàn)略實(shí)施，，江蘇省委、省政府對(duì)連云港提出了“以工興港、以港興市〞的開(kāi)展方針，盡快把連云港建設(shè)成為“國(guó)際性濱海城市〞、“現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市〞和“山水相擁的知名旅游城市〞，為本工程的開(kāi)發(fā)提供了堅(jiān)強(qiáng)的政策導(dǎo)向。2023年是中國(guó)房地產(chǎn)大風(fēng)大浪的一年；2023年，隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，國(guó)家宏觀調(diào)控政策開(kāi)始實(shí)行寬松的經(jīng)濟(jì)政策，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)展具有一定的刺激。2023年隨著國(guó)家穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一系列政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)趨于穩(wěn)定。政策吸引從城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的經(jīng)驗(yàn)看，沿海地區(qū)是經(jīng)濟(jì)最活潑的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)總量大，吸引外資多，對(duì)國(guó)家奉獻(xiàn)和對(duì)外影響力都十分巨大，在中國(guó)“三主四次〞七大沿海城市圈中，連云港位于山東半島城市圈〔次〕和長(zhǎng)三角城區(qū)圈〔主〕的中間，同時(shí)又是在隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶和沿海產(chǎn)業(yè)帶的交匯處，開(kāi)展前景和潛力十分巨大。近年來(lái)，連云港的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，雖然房?jī)r(jià)在進(jìn)兩年內(nèi)出現(xiàn)了較大幅度的上漲，但漲勢(shì)平穩(wěn)，市場(chǎng)井然有序。從去年至今國(guó)家連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策“國(guó)八條〞、“國(guó)六條〞“國(guó)十條〞等重大調(diào)控措施都沒(méi)有使本市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大波動(dòng)，總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)平穩(wěn)，市場(chǎng)機(jī)制相對(duì)成熟穩(wěn)定。根據(jù)連云港市城市開(kāi)展規(guī)劃和“十一五〞規(guī)劃綱要要求，連云港正在把自己的東部、西部城區(qū)重新規(guī)劃建設(shè)，使連云港成為一個(gè)非常美麗的海濱城市，在整個(gè)過(guò)程當(dāng)中，東部、西部城區(qū)的城市化、商業(yè)化是最重要的龍頭，目前，新海城區(qū)東南部、西部已成為連云港市人氣快速集聚的區(qū)域，近兩年來(lái)拆遷、開(kāi)發(fā)量最為集中的區(qū)域。連云港市委、市政府為將東部城區(qū)打造成為省內(nèi)乃至國(guó)內(nèi)獨(dú)具特色、獨(dú)具活力、環(huán)境優(yōu)美的新城區(qū)，在政策上給予了很大的支持與優(yōu)惠。市民改善住房條件要求強(qiáng)烈，市民賣舊買新、二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。行業(yè)準(zhǔn)入分析連云港市明珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成立于2002年1月，現(xiàn)注冊(cè)資金5000萬(wàn)元，公司秉承“讓港城人民住得更好〞的開(kāi)發(fā)理念，發(fā)揚(yáng)“敬業(yè)、奉獻(xiàn)、拼搏、創(chuàng)新〞的企業(yè)精神，努力創(chuàng)造適宜居住的住宅區(qū)、人與自然和諧相處的生態(tài)區(qū)、充滿生機(jī)與活力的商業(yè)圈。連云港市明珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以超新的設(shè)計(jì)理念、超質(zhì)的施工保證、超強(qiáng)的品牌戰(zhàn)略，不斷為客戶創(chuàng)造超值的產(chǎn)品和超值的效勞，為港城添光增彩。連云港市明珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已初具開(kāi)發(fā)規(guī)模，站在未來(lái)開(kāi)展的新起點(diǎn)，連云港市明珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已確定“為民族創(chuàng)造豐富的財(cái)富，為員工創(chuàng)造富足的家園〞為企業(yè)愿景，實(shí)現(xiàn)企業(yè)新的跨越，為城市建設(shè)和城市形象的提升做出新的努力。連云港市明珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已獲得建設(shè)部門及工商部門的頒證，符合該行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)?？傮w方案設(shè)計(jì)總說(shuō)明⑴根本概況本工程擬選地址位于連云港市新浦區(qū)幸福路以西，規(guī)劃路以南。⑵設(shè)計(jì)依據(jù)①城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)〔GBJ50180-93〕；②江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定〔2004版〕；③對(duì)基地現(xiàn)狀的調(diào)查；④其它現(xiàn)行有關(guān)規(guī)劃、規(guī)定、法規(guī)等。設(shè)計(jì)核心思想⑴符合連云港市總體規(guī)劃的要求。在規(guī)劃布局上，注意城市的主要道路的城市界面景觀的設(shè)計(jì)，通過(guò)建筑體量的協(xié)調(diào)，城市沿街空間的退讓來(lái)豐富城市界面景觀。⑵合理布局、因地制宜，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)的原那么。小區(qū)的出入口合理的布置，小區(qū)的道路系統(tǒng)很好與城市結(jié)合。規(guī)劃充分表達(dá)居住院落的理念，通過(guò)合理的居住院落劃分，集中地鄰里中心及公建配套為居民提供良好的居住和生活效勞條件。⑶以人為本的規(guī)劃原那么。注重建筑與人、環(huán)境與人以及人與人之間的協(xié)調(diào)和諧。在交通上適當(dāng)?shù)膶?shí)現(xiàn)人車分流。在戶型設(shè)計(jì)注重合理性，舒適性，經(jīng)濟(jì)性。⑷超前規(guī)劃意識(shí)，注重住區(qū)的可持續(xù)開(kāi)展原那么。在規(guī)劃的布局上，充分的考慮城市的開(kāi)展對(duì)小區(qū)的影響，使之到達(dá)與周邊的環(huán)境和諧共存。⑸充分考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境三方面的綜合效益原那么。在單體設(shè)計(jì)當(dāng)中，對(duì)戶型，材料和結(jié)構(gòu)等要表達(dá)出多方面的綜合考慮。規(guī)劃與建設(shè)設(shè)計(jì)⑴規(guī)劃整體布局一心、一環(huán)、三片、多節(jié)點(diǎn)①一心：小區(qū)幾何中心的4棟點(diǎn)式底層架空高層和中央公共綠地共同組成了小區(qū)內(nèi)動(dòng)靜相宜，開(kāi)合有序的水景中央景觀花園，是小區(qū)的核心。②一環(huán)：半圓形主干道形成的小區(qū)環(huán)道，高效的解決了小區(qū)內(nèi)外聯(lián)系和內(nèi)部交通，同時(shí)將各片區(qū)自然、簡(jiǎn)潔的聯(lián)為一體。③三片：圍繞小區(qū)中心布置的三個(gè)住宅片區(qū)，既各具特色、相對(duì)獨(dú)立，又互相滲透、互為對(duì)景。a〕東南側(cè)高層商住片區(qū)：地塊東南側(cè)結(jié)合幸福路的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)考慮城市主干道的沿街界面，布置3棟高層住宅；b〕西側(cè)、北側(cè)多層居住片區(qū)：地塊西側(cè)和北側(cè)考慮與外圍地塊的銜接，及防止沖突和干擾，布置11棟多層住宅；c〕東側(cè)花園洋房片區(qū)：地塊東側(cè)與現(xiàn)狀2棟六層住宅間距較大，且與地塊內(nèi)多、高層住宅通過(guò)中央公共綠地相分割，具有較好的私密性和較優(yōu)越的景觀環(huán)境，北側(cè)為多層住宅，南側(cè)布置3棟高檔花園洋房，形成坐北朝南的高檔居住環(huán)境。④多節(jié)點(diǎn)：小區(qū)內(nèi)東北側(cè)的小型社區(qū)商業(yè)街、西南側(cè)內(nèi)外兼顧的8班幼兒園、主入口處的社區(qū)會(huì)所、以及主次入口廣場(chǎng)、半地下車庫(kù)上的立體綠化等共同組成了小區(qū)內(nèi)豐富多彩的空間景觀節(jié)點(diǎn)，成為小區(qū)核心空間的延伸和拓展。⑵道路系統(tǒng)根據(jù)小區(qū)的規(guī)模和用地特點(diǎn)，并充分的利用道路，整個(gè)小區(qū)的主要機(jī)動(dòng)車道路系統(tǒng)用半圓形的道路系統(tǒng)形成環(huán)路，便捷的聯(lián)系小區(qū)各出入口以及各組團(tuán)居住院落，原那么做到人車分流，并形成有效獨(dú)立的步行系統(tǒng)。盡量防止人車交叉，噪聲干擾，提高居住環(huán)境品質(zhì)。小區(qū)內(nèi)道路分為小區(qū)主干道〔6～8m〕，宅前路〔2.5～4m〕，景觀步行道〔1～1.5m〕。①入口：結(jié)合小區(qū)基地現(xiàn)狀、規(guī)劃布局和主要人流方向，在東側(cè)幸福路設(shè)置小區(qū)的主要出入口，在北側(cè)規(guī)劃六號(hào)路設(shè)置次要出入口。②車行道路系統(tǒng)：小區(qū)道路等級(jí)分級(jí)明確，半圓形的小區(qū)主干道高效的解決交通的暢順，同時(shí)滿足消防要求。③步行道路系統(tǒng)：步行道路系統(tǒng)主要由景觀步行道以及宅間道路形成，步行道路系統(tǒng)聯(lián)系著小區(qū)中心綠地、各居住院落綠地、景觀節(jié)點(diǎn)及各住宅單元的入口，使得居民在小區(qū)內(nèi)行走時(shí)，能充分的領(lǐng)略小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，同時(shí)又置身于小區(qū)的環(huán)境當(dāng)中。④停車：為滿足機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車的要求，在小區(qū)共設(shè)置了多種停車方式：地下車庫(kù)、半地下車庫(kù)、住宅底層停車庫(kù)、室內(nèi)地面停車位。地下車庫(kù)結(jié)合中央4棟點(diǎn)式高層下的人防布置，再9#樓和10#樓之間布置辦公用地下停車，在地塊西側(cè)13#、14#及15#、16#樓間布置兩處半地下車庫(kù)，機(jī)動(dòng)車停車位按住宅每戶0.5個(gè)，公建每1萬(wàn)平方米70個(gè)配套設(shè)置。小區(qū)規(guī)劃的停車位452個(gè)，其中住宅停車367個(gè)，公建停車85個(gè)。⑶綠化景觀環(huán)境設(shè)計(jì)①多層次、豐富的景觀序列：一處中央綜合景觀區(qū)、兩個(gè)入口景觀廣場(chǎng)、三組特色院落景觀帶。小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)層次感，韻味感豐富，通過(guò)各種因素來(lái)與空間發(fā)生關(guān)系，真正做到以人為本，步移景異、景隨形走。中央綠地、宅間綠化布滿全社區(qū)；立體化的景觀設(shè)計(jì)和建筑灰空間的利用保證住戶在社區(qū)每個(gè)點(diǎn)，每個(gè)角度都能看到多種景觀。a〕一處中央綜合景觀區(qū)：中央濱水休閑區(qū)、中央公共綠化區(qū)、及中央高層住宅底層的架空區(qū)共同組成了動(dòng)靜相宜、空間豐富的中央綜合景觀區(qū)；b〕兩個(gè)入口景觀廣場(chǎng)：主、次入口的景觀廣場(chǎng)將各片區(qū)環(huán)境有機(jī)的融為一體，并形成最正確的景觀平臺(tái)；c〕三組特色院落景觀帶：多層院落的立體綠化、花園洋房的院落景觀、及高層商住區(qū)的開(kāi)敞綠化，既各具特色，又共同向中央綜合景觀區(qū)開(kāi)敞和滲透。②水景設(shè)計(jì)：水是生命之源，是小區(qū)景觀設(shè)計(jì)的主題，利用水豐富的形態(tài)，水的詩(shī)意和情感，創(chuàng)造水與人的情緒融合的和諧唯美的境界。③宜人的綠化配置：樹(shù)種配置采用形的比照映襯，色彩隨季節(jié)的變化使小區(qū)在每一個(gè)季節(jié)都有不同的色彩。桂花、臘梅等開(kāi)花植物，使人陶醉于清香之中；高大的喬木，使得居住者產(chǎn)生家的歸屬感。⑷建筑設(shè)計(jì)①住宅戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)生活細(xì)節(jié)做了相應(yīng)的細(xì)致處理；使之在均好性、多元化、趣味性的根底上，具備了現(xiàn)代生活的品質(zhì)。在設(shè)計(jì)手法上突出以下幾個(gè)特點(diǎn)：景觀性：根據(jù)花園的位置不知客廳朝向、強(qiáng)調(diào)景觀的利用。組合性：設(shè)置可變的組合空間，滿足個(gè)性需求。效勞性空間細(xì)節(jié)：細(xì)致的把握廚房、儲(chǔ)藏間、化裝間、衛(wèi)生間、景觀陽(yáng)臺(tái)等的效勞性。住宅室內(nèi)各使用空間尺度宜人，表達(dá)了以人為本的設(shè)計(jì)思想。②公建及社區(qū)商業(yè)效勞用房依據(jù)小區(qū)居住人口的規(guī)模，合理配置了公共建筑，包含幼兒園、會(huì)所、商業(yè)效勞點(diǎn)、超市、配電房等。幼兒園布置于地塊西南側(cè)，對(duì)小區(qū)內(nèi)外均設(shè)出入口；會(huì)所結(jié)合A5#樓布置于主入口附近；小區(qū)沿東北側(cè)布置局部社區(qū)商業(yè)效勞點(diǎn)；主要城市公建沿幸福路布置，形成商業(yè)特色風(fēng)情街。③建筑造型建筑立面設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔、流暢，強(qiáng)調(diào)建筑形體的光影變化，并細(xì)致入微的處理生活情趣的細(xì)節(jié)。在裝飾風(fēng)格上，采用了局部構(gòu)架與玻璃的組合使用，它們表達(dá)了現(xiàn)代生活情趣。建筑材料以面磚、涂料為主。色彩以暖色調(diào)為主，并加以透明的玻璃，金屬?gòu)?qiáng)的鋼架來(lái)襯托。可持續(xù)開(kāi)展⑴節(jié)地方面①綠化大量采用喬、灌、花、草復(fù)合種植方式。②小區(qū)配套公建，附屬各類設(shè)備用房等合理配置，合理布局。⑵節(jié)能方面節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《居住區(qū)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》〔CDBJ01-602-2004〕，采用外墻外保溫技術(shù)，采用斷橋隔熱雙層中空鋁合金外窗，減少建筑物體型系數(shù)，實(shí)現(xiàn)在1980年基準(zhǔn)水平上節(jié)能65%；⑶節(jié)水全部采用節(jié)水潔具，節(jié)水龍頭；小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)，室外停車場(chǎng)全部采用滲水磚鋪裝；中區(qū)主景觀軸集中作大型下凹式水景綠化，下設(shè)雨水儲(chǔ)存池，收集雨水供綠化和景觀用水。⑷節(jié)材提高可再生建筑材料使用率；陽(yáng)臺(tái)欄桿，樓梯欄桿，玻璃雨罩，空調(diào)室外機(jī)木色格柵，成品風(fēng)道及風(fēng)帽等全部采用工廠預(yù)制的部品現(xiàn)場(chǎng)安裝；居住區(qū)所有公共部位裝修到位；居住區(qū)內(nèi)實(shí)行生活垃圾分類收集。擬建規(guī)模及總圖布置建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容明珠萬(wàn)福新城小區(qū)工程擬開(kāi)發(fā)地塊位于連云港市新浦區(qū)幸福路以西，規(guī)劃路以南。工程占地面積為57299平方米，總建筑面積129475平方米，綠化面積為19910平方米。本工程總投資為30000萬(wàn)元人民幣，資金全部為企業(yè)自籌。工程建設(shè)方案按照連云港市規(guī)劃局《連云港市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》，〔連規(guī)條[2023]040號(hào)〕文件要求設(shè)計(jì)?？偨ㄖ娣e129475m2，其中計(jì)入容積率建筑面積103094m2，其中住宅建筑面積92270m2，小區(qū)配套公建建筑面積3720m2，沿街公建面積5896m2，底層大于2.2米的汽車庫(kù)1208m2，不計(jì)入容積率面積26381m2?？偲矫娌贾妹髦槿f(wàn)福新城小區(qū)工程位于連云港市新浦區(qū)幸福路以西，規(guī)劃路以南。小區(qū)地塊呈梯形。擬建小區(qū)設(shè)有三個(gè)出入口，位于幸福路及南側(cè)支路。工程設(shè)置大面積的綠地，此外，在保證綠地達(dá)標(biāo)的前提下，設(shè)計(jì)假設(shè)干個(gè)點(diǎn)狀綠地，區(qū)內(nèi)除了布置滿足交通消防的道路外，均為綠化和小品區(qū)用地。通過(guò)景觀區(qū)主軸線的穿插組織，形成院落空間與公共景觀活動(dòng)場(chǎng)地相結(jié)合，追求“花園里弄〞的空間與環(huán)境，使整個(gè)小區(qū)具有良好的景觀空間。綠地覆蓋率到達(dá)31.96%。工程建筑在總體風(fēng)格控制上，以通透的外墻、精致的節(jié)點(diǎn)賦予建筑現(xiàn)代、超前的氣質(zhì)。形態(tài)與布局的完美結(jié)合，共同形成了追求完美、創(chuàng)意新穎又反映時(shí)代精神的現(xiàn)代居住建筑組群。總體來(lái)講，本工程在規(guī)劃中充分結(jié)合地形地勢(shì)，并且認(rèn)真考慮了城市歷史文化特征和現(xiàn)代都市的開(kāi)展要求，在空間布局、建筑群體組合，以及公共建筑、配套設(shè)施、道路、綠化布置等方面，都圍繞整體環(huán)境作了認(rèn)真考慮。戶型平面緊湊合理而富有變化、建筑立面新穎、輪廓線上下錯(cuò)落，豐富了空間效果及建筑形象，營(yíng)造了一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、居住舒適、配套齊全，具有文化內(nèi)涵的特色生活小區(qū)。該工程平面示意圖見(jiàn)附圖2。工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)表2.6-1，工程套型面積統(tǒng)計(jì)情況見(jiàn)表2.6-2，工程戶型配比見(jiàn)表2.6-3。表2.6-1主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表工程指標(biāo)備注建設(shè)總用地面積57299m2總建筑面積129475m2容積率1.799總建筑面積/建設(shè)總用地總建筑面積〔計(jì)入容積率局部〕住宅建筑面積92270m2小區(qū)配套公建建筑面積3720m2會(huì)所、物管、幼兒園、變電室等沿街公建面積5896m2底層大于2.2米的汽車庫(kù)1208m2不計(jì)入容積率局部車庫(kù)面積26381m2其中地下車庫(kù)16929m建筑密度35.56%居住戶數(shù)729戶居住人數(shù)2552人綠地率31.96%機(jī)動(dòng)停車位地上293輛按住宅＞0.5輛/戶公建＞70輛/萬(wàn)m2地下159輛非機(jī)動(dòng)停車位-每家一個(gè)儲(chǔ)藏間表2.6-3工程戶型配比計(jì)算表建筑類型戶型類型數(shù)量(套)平均面積〔m2〕建筑面積〔m2〕住宅面積二室二廳1409792270二室二廳581110三室兩廳142143.6合計(jì)-863-92270建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置工程選址及用地方案土地是極其珍貴的稀缺資源，節(jié)約土地是我國(guó)的根本國(guó)策。工程選址和土地利用嚴(yán)格貫徹國(guó)家有關(guān)土地的法規(guī)，切實(shí)做到了依法、科學(xué)、合理、節(jié)約用地。明珠萬(wàn)福新城小區(qū)工程位于連云港市新浦區(qū)幸福路以西，規(guī)劃路以南。小區(qū)地塊呈梯形。規(guī)劃建設(shè)用地面積約62300平方米，建設(shè)基地面積為57299平方米。本地塊現(xiàn)有局部居民尚未拆遷，開(kāi)發(fā)建設(shè)前需要對(duì)現(xiàn)有居民進(jìn)行拆遷。據(jù)調(diào)查，需要拆遷面積為47戶，拆遷費(fèi)約為4000萬(wàn)元。取得土地方式競(jìng)買人連云港市明珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，于2009年12月28日在連云港市國(guó)土資源局組織的國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)出讓活動(dòng)中，經(jīng)過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)，以人民幣2155萬(wàn)元的價(jià)格成交，競(jìng)得本工程地塊使用權(quán)。土地利用合理性明珠萬(wàn)福新城小區(qū)工程嚴(yán)格按照連云港市規(guī)劃局《連云港市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》，〔連規(guī)條[2023]040號(hào)〕文件要求設(shè)計(jì)，對(duì)該地塊土地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行合理有效的使用。公用工程給排水設(shè)計(jì)說(shuō)明設(shè)計(jì)依據(jù)⑴《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》CES57：94〔2001版〕⑵《建筑給水排水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50015-2003⑶《室外給水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50013-2006⑷《室外排水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB5004-2006⑸《建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》GB50016-2006⑹《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50180-93〔2002年版〕⑺《江蘇省住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DGJ32/J26-2006⑻《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50140-2005⑼《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50084-2001〔2005年版〕⑽《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50096-1999(2003年版)⑾《住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)》GB50368-2005⑿《二次供水設(shè)施衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB17051-1997⒀《人民防空地下室設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50038-2005⒁《人民防空工程設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》GB50098-98〔2001年版〕⒂《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》GB50067-97⒃《城市居民生活用水量標(biāo)準(zhǔn)》GB50331-2002⒄建筑及其他專業(yè)提供的條件圖⒅甲方提供的外部市政管線資料設(shè)計(jì)內(nèi)容本工程給排水設(shè)計(jì)內(nèi)容包括基地內(nèi)的給水系統(tǒng)、排水〔包括污水和雨水〕系統(tǒng)、室外消防給水系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、建筑滅火器配置設(shè)計(jì)、室外給排水總平面圖以及戰(zhàn)時(shí)給排水設(shè)計(jì)。給水設(shè)計(jì)⑴水源小區(qū)內(nèi)用水由城市給水管網(wǎng)供給。在本工程基地周圍設(shè)有城市給水管道，市政供水壓力為0.20Mpa。擬從幸福路和規(guī)劃六號(hào)路城市給水管網(wǎng)引兩路供水管接入小區(qū)，在區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀供水管網(wǎng)。各棟用水均從環(huán)網(wǎng)上接出。⑵給水方式根據(jù)業(yè)主提供資料小區(qū)附近城市給水管網(wǎng)壓力較低(0.20MPa)，除一至三層直接由市政給水管提供，四層以上由區(qū)內(nèi)加壓泵房提供。生活泵采用變頻供水，水泵房設(shè)置在效勞用房的地下層。⑶給水管網(wǎng)小區(qū)內(nèi)生活給水管網(wǎng)和住宅加壓供水管網(wǎng)在小區(qū)內(nèi)均為環(huán)狀與枝狀組結(jié)合的布置形成。⑷計(jì)量方式每個(gè)商業(yè)單元、物管等分別單獨(dú)設(shè)置水表計(jì)量；住宅實(shí)行一戶一表制，水表出戶，每戶在公用部位設(shè)置水表計(jì)量。道路綠化澆灑以及室外消火栓等處均設(shè)置水表計(jì)量。排水設(shè)計(jì)排水分為污水和雨水兩局部，采用雨污分流的排放體制。⑴污水局部①污水走向：本工程基地周圍設(shè)有城市污水管道。在建筑物周圍設(shè)置污水干管收集建筑物污水，經(jīng)小區(qū)內(nèi)污水主管，進(jìn)入小區(qū)化糞池，經(jīng)過(guò)處理后到達(dá)排放標(biāo)準(zhǔn)就近排至城市污水管道。②本工程排水采用重力流排放。⑵雨水局部①雨水排放屋面雨水采用外排水形式排放，由建筑專業(yè)設(shè)計(jì)。雨水排放本著由高向低，根據(jù)小區(qū)的地形特點(diǎn)和格局，就近排放的原那么，屋面雨水采用外排水，由建筑專業(yè)統(tǒng)一設(shè)計(jì)；場(chǎng)地雨水設(shè)計(jì)在小區(qū)道路、場(chǎng)地等處均勻布置雨水口收集地面排水，在地下車庫(kù)入口處設(shè)置攔水篦子攔截雨水排至小區(qū)雨水系統(tǒng)，排至市政雨水管道。②管道敷設(shè)室外雨水污水管道在車行道下，管頂覆土厚度不小于0.70米，在非車行道下覆土厚度不小于0.50米。同時(shí)滿足與其他管線之間及建筑物之間的凈距要求。消防設(shè)計(jì)⑴綜合辦公樓均設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)室外沿小區(qū)主干道敷設(shè)環(huán)狀管道，并均勻設(shè)置室外消火栓。間距不大于120米，保護(hù)半徑150米，保證小區(qū)內(nèi)均在保護(hù)之內(nèi)，消火栓距離路邊不大于2米，距離外墻不小于5米，均設(shè)置在平安、易于發(fā)現(xiàn)并方便取用的位置。⑵消防水量室內(nèi)消防用水量15L/S，室外消防用水量30L/S，火災(zāi)延時(shí)2h，消防水量為324立方米。燃?xì)庠O(shè)計(jì)說(shuō)明設(shè)計(jì)依據(jù)⑴《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50028-2006⑵《建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》GB50016-2006⑶《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》GB50045-95(2005年版)⑷《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50180-93(2002年版)⑸《家用燃?xì)馊紵骶甙惭b及驗(yàn)收規(guī)程》CJJ12-99⑹《聚乙烯燃?xì)夤艿拦こ碳夹g(shù)規(guī)程》CJJ63-95⑺《城鎮(zhèn)燃?xì)馐覂?nèi)工程施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》CJJ95-2003⑻《輸氣管道工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50251-2003⑼《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50096-1999〔2003年版〕⑽《住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)》GB50368-2005⑾《江蘇省住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DGJ32/J26-2006⑿建筑專業(yè)提供的設(shè)計(jì)條件圖⒀其他專業(yè)提供的設(shè)計(jì)條件⒁連云港市城市燃?xì)夤芫W(wǎng)總體規(guī)劃⒂業(yè)主提供的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及其基地周圍的有關(guān)市政管道的有關(guān)數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)范圍本工程設(shè)計(jì)范圍：小區(qū)內(nèi)住宅用氣及局部商業(yè)用氣〔商業(yè)用氣只考慮預(yù)留量〕，住宅局部包括廚房燃?xì)怆p眼灶燃?xì)?。設(shè)計(jì)規(guī)模⑴氣源本工程的燃?xì)獠捎霉艿捞烊粴?，由市政管網(wǎng)接入至本小區(qū)內(nèi)燃?xì)庹{(diào)壓箱(型號(hào)為HRT-II-DN150)，調(diào)至低壓經(jīng)小區(qū)環(huán)狀低壓燃?xì)夤芫W(wǎng)至住宅樓各用戶立管經(jīng)用戶計(jì)量表供給用戶用氣。其中住宅每戶設(shè)置一只燃?xì)獗鞪MB4,公稱流量為4Nm3/h。⑵用氣量指標(biāo)住宅燃?xì)饩哂脷饬恐笜?biāo)為2300MJ/人·年，用氣時(shí)間為全年，使用戶數(shù)729戶，使用人數(shù)為2552人。年耗氣量為5869600MJ/年。未預(yù)見(jiàn)氣量取總用氣量的5%。管網(wǎng)設(shè)計(jì)⑴管網(wǎng)級(jí)制確實(shí)定：本工程燃?xì)夤芫W(wǎng)為中低壓二級(jí)管網(wǎng)系統(tǒng)。⑵管網(wǎng)布置原那么：符合《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》要求，本工程燃?xì)夤芫€采用環(huán)狀及支狀相結(jié)合的布置原那么。⑶管道材料的選擇及連接方式：本工程庭院燃?xì)夤艿啦捎萌細(xì)鈱Ｓ肞E聚乙烯埋地管道，柔性機(jī)械接口。室內(nèi)低壓燃?xì)夤艿啦捎脽徨冧\鋼管，絲扣連接。⑷在室內(nèi)設(shè)置燃?xì)庑孤﹫?bào)警器和燃?xì)庑孤┘斜O(jiān)視裝置和壓力控制裝置，室內(nèi)燃?xì)夤艿来┰綐前濉翘萜脚_(tái)、墻壁和隔墻時(shí)設(shè)置鋼套管，套管內(nèi)的管道不得有接頭，管道與套管之間用瀝青麻刀填實(shí)，管道采用支架、管卡或吊卡固定。⑸管道最小覆土厚度及敷設(shè)坡度埋設(shè)在車行道下時(shí)，不得小于0.80米。埋設(shè)在非車行道〔含人行道〕下時(shí)，不得小于0.60米。埋設(shè)在機(jī)動(dòng)車不可能到達(dá)的地方時(shí)，不得小于0.30米。敷設(shè)坡度為不小于0.003。⑹計(jì)量：在每戶住宅的廚房間設(shè)置一只燃?xì)庥?jì)量表，采用IC卡表計(jì)量。商業(yè)用氣待確定用戶點(diǎn)位置及數(shù)量再行補(bǔ)充。⑺在所有用氣點(diǎn)的房間均設(shè)置了通風(fēng)設(shè)施，并設(shè)置泄漏報(bào)警器﹑燃?xì)庑孤┘斜O(jiān)視裝置和壓力控制裝置，并設(shè)有防雷設(shè)施。⑻室內(nèi)燃?xì)夤艿腊惭b及其與其他管線設(shè)備之間的距離應(yīng)滿足標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50028-93(2002年版)的要求。電氣專業(yè)設(shè)計(jì)說(shuō)明設(shè)計(jì)依據(jù)⑴國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：⑵《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50052-95；⑶《10KV及以下變電所設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50053-94；⑷《低壓配電設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50054-95；⑸《建筑物防雷設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50057-94〔2000年版〕；⑹《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004；⑺《民用建筑電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ16-2023；⑻《建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》GB50016-2006；⑼《綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50311-2007；⑽《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；GB50314-2006；⑾《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》GB50198-94；⑿《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》GB50200-94；⒀《建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》GB50343-2004；⒁《商店建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ48-88；⒂《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50096-1999；⒃《江蘇省住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DGJ32/J26-2006；⒄《居住區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》DGJ32/J11-2005；⒅《人民防空工程設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》GB50098-98(2001版)；⒆《人民防空地下室設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50038-2005；⒇《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車庫(kù)設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》GB50067-97；(21)其它有關(guān)現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及地方標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)范圍⑴變、配電系統(tǒng)；⑵照明配電系統(tǒng)；⑶電氣節(jié)能和環(huán)保；⑷防雷；⑸接地及平安措施；⑹火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及電氣消防系統(tǒng)；⑺平安技術(shù)防范系統(tǒng)；⑻有線電視系統(tǒng)；⑼公共播送及消防緊急播送系統(tǒng)；⑽計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；⑾通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；⑿三表遠(yuǎn)傳自動(dòng)計(jì)量系統(tǒng)；⒀家庭智能化系統(tǒng)；變、配電系統(tǒng)⑴負(fù)荷等級(jí)：①計(jì)算機(jī)/電信系統(tǒng)電源、消防水泵、平安防范系統(tǒng)、地下車庫(kù)(人防)消防設(shè)備及應(yīng)急照明及疏散指示等為一級(jí)負(fù)荷；②空調(diào)及一般照明等為三級(jí)負(fù)荷。⑵負(fù)荷計(jì)算①用電負(fù)荷計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)住宅用電負(fù)荷按下表進(jìn)行計(jì)算：表4.3-1用電負(fù)荷表負(fù)荷種類建筑面積用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)住宅≤120m8kW商業(yè)1m0.1～0.15kW②供電電源及電壓等級(jí)本工程采用二路獨(dú)立10kV電源供電，應(yīng)符合一級(jí)負(fù)荷供電要求。照明配電系統(tǒng)⑴光源一般場(chǎng)所為熒光燈或節(jié)能型光源，有裝修要求的場(chǎng)所視裝修要求商定；⑵照度標(biāo)準(zhǔn)按現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004執(zhí)行。⑶應(yīng)急照明及疏散指示變配電所、電信機(jī)房、〔消防〕水泵房、地下車庫(kù)等場(chǎng)所設(shè)置應(yīng)急照明。應(yīng)急照明及疏散標(biāo)志燈具采用220V電源供電，應(yīng)急時(shí)能迅速點(diǎn)亮的光源。疏散標(biāo)志燈具自帶蓄電池，其連續(xù)供電時(shí)間不小于30分鐘。⑷節(jié)日/室外照明：小區(qū)的室外照明分為道路功能照明、小區(qū)內(nèi)景觀照明兩局部。小區(qū)內(nèi)道路照度設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)按城市支路設(shè)計(jì)，平均照度值定為5.0LX，照度均勻度大于0.3。小區(qū)內(nèi)道路照明燈具選用單壁路燈，燈高6.0米，間距20～30米。樓間道路照明燈具選用庭院燈，燈高3.0米，燈距15～25米。在樓間綠地景觀綠地上設(shè)草坪燈，燈高1.2米。草坪燈及庭院燈照明燈具選用節(jié)能型燈。道路用路燈的照明燈具選用高效節(jié)能型高壓納燈。燈具布置采用沿道路方向單(雙)側(cè)單燈布置。小區(qū)內(nèi)室外照明在門衛(wèi)內(nèi)進(jìn)行手動(dòng)控制及監(jiān)控系統(tǒng)自動(dòng)控制。照明電纜采用全塑鋼芯電力電纜，埋深0.7米，PVC管保護(hù)，過(guò)路時(shí)采用鍍鋅鋼管保護(hù)。功率補(bǔ)償采用并聯(lián)電容就地補(bǔ)償方式，補(bǔ)償后功率因數(shù)COSφ＞0.9。室外線路采用YJV22-3x16穿PVC50管敷設(shè)，室外燈具采用就地作等電位聯(lián)接。平安技術(shù)防范系統(tǒng)本工程平安技術(shù)防范系統(tǒng)由以下幾局部組成：閉路電視保安監(jiān)視系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)。⑴閉路電視保安監(jiān)視系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)一些重要區(qū)域和主要出入口對(duì)周界防越報(bào)警后的現(xiàn)場(chǎng)情況燈圖像需實(shí)時(shí)掌握。因此建立閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)小區(qū)內(nèi)一些重要區(qū)域和主要出入口及輔助周界防越報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)控。根據(jù)小區(qū)規(guī)劃總平面圖，主要針對(duì)小區(qū)周界、重要公建(如：小區(qū)出入口、公共綠地等處)進(jìn)行監(jiān)視。⑵周界報(bào)警系統(tǒng)通過(guò)在小區(qū)周界建立必要的圍欄，輔以前端探測(cè)器構(gòu)成小區(qū)外圍防線，當(dāng)非正常侵入穿越探測(cè)器防范區(qū)域即觸發(fā)報(bào)警。有線電視系統(tǒng)⑴住宅用戶共729戶，每戶按1個(gè)進(jìn)線，2個(gè)終端，加上配套商業(yè)預(yù)留，本工程共有用戶終端數(shù)約2100個(gè)。系統(tǒng)采用獨(dú)立前端系統(tǒng)〔光接點(diǎn)〕根本模式，由前端設(shè)備〔光接點(diǎn)〕、干線、放大器、分支分配器、支線及用戶終端等組成。系統(tǒng)采用〔860〕MHz全頻雙向傳輸，用戶電平要求67±4dB，圖像清晰度應(yīng)在四級(jí)以上。⑵本工程有線節(jié)目源由室外城市〔地區(qū)〕有線電視網(wǎng)引來(lái)。光纜型號(hào)由有線電視臺(tái)定。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)在小區(qū)綜合布線網(wǎng)的根底上建立小區(qū)內(nèi)部高速局域網(wǎng)，用于傳輸數(shù)據(jù)和語(yǔ)音，配置相應(yīng)的網(wǎng)站設(shè)備并通過(guò)公共配套設(shè)施，與公用網(wǎng)進(jìn)行高速連接。通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)⑴普通住宅每戶按2門設(shè)計(jì)，配套商業(yè)設(shè)施按每間2對(duì)設(shè)計(jì)。⑵本工程全部來(lái)自城市公共網(wǎng)。管線綜合設(shè)計(jì)說(shuō)明設(shè)計(jì)依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50180-93(2002版)；建筑及其他專業(yè)提供的條件圖；甲方提供的外部市政管線資料。管線綜合的目的綜合協(xié)調(diào)各類工程管線,為管線的設(shè)計(jì)施工管理提供良好的條件管線種類本工程管線綜合共包括給水﹑污水﹑雨水﹑電力﹑電信﹑電視和燃?xì)夤艿馈９芫€綜合的原那么⑴符合各種管線的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求；⑵小管線避讓大管線；⑶壓力流管線避讓重力流管線；⑷可彎曲管線避讓不可彎曲管線；⑸臨時(shí)管道避讓永久管道。各種管線布置⑴各種管線的平面位置嚴(yán)格按照管線綜合總平面及管線斷面圖要求敷設(shè)。⑵各種管線交叉時(shí)的垂直凈距按照國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程規(guī)定的地下管線之間的最小垂直凈距要求執(zhí)行。節(jié)能節(jié)水措施節(jié)能措施明珠萬(wàn)福新城小區(qū)工程建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境根底上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)開(kāi)展的目標(biāo)。建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3·屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2·k)；外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2·k)；門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2·k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2·k)；樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2·k)。建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代復(fù)原的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分戶門采用高檔實(shí)木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開(kāi)關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎肞GM2.51磁卡燃?xì)獗?；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。節(jié)水措施小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供平安。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)開(kāi)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)到達(dá)國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的平安和適用。對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配方案、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供給符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，防止雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來(lái)的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。節(jié)水器具應(yīng)用小區(qū)住宅采用節(jié)水型座便器、沖廁器和淋浴器，減少水資源的消耗。禁止使用螺旋升式鑄鐵嘴、一次沖洗水在9升以上的便器等建設(shè)部淘汰落后的產(chǎn)品；建議使用符合JC-663-1997《陶瓷片密封水嘴》及QB/T1334-98《水嘴通用技術(shù)條件》的節(jié)水型陶瓷片密封水嘴和一次沖洗水量為6升的坐便器。其它節(jié)能措施為最大限度的節(jié)約能源，本評(píng)價(jià)建議小區(qū)建設(shè)采用以下節(jié)能措施：⑴室內(nèi)采用節(jié)能型照明用具、燃?xì)庥镁叩仍O(shè)施。⑵充分利用清潔能源，如安裝太陽(yáng)能熱水器、電熱水器等。⑶居民洗浴提倡采用淋浴的方式，減少盆浴，既節(jié)約用水，又有利于居民的身體健康，防止交叉感染。通過(guò)采取上述節(jié)能措施，能有效的減少能源的浪費(fèi)，從而產(chǎn)生間接的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。綠色物業(yè)管理在環(huán)保方面，“綠色房產(chǎn)〞的物業(yè)管理主要表達(dá)在對(duì)工程生活垃圾的控制。具體為：控制生活垃圾分布面積，減少垃圾在堆放、運(yùn)輸過(guò)程中對(duì)自然環(huán)境的破壞，收集應(yīng)表達(dá)“誰(shuí)污染誰(shuí)治理，誰(shuí)堆放誰(shuí)付費(fèi)〞，處置以“無(wú)害化、減量化、資源化〞為原那么；提倡垃圾袋裝化，實(shí)行分類收集〔分有害類、可回收類和不可回收三類〕，盡量回收利用，其余的集中無(wú)害處理后回填大自然。環(huán)境保護(hù)與平安衛(wèi)生環(huán)境保護(hù)明珠萬(wàn)福新城小區(qū)工程位于連云港市新浦區(qū)幸福路以西，規(guī)劃路以南。周邊環(huán)境優(yōu)越，空氣新鮮，沒(méi)有污染。工程建成后，不從事工業(yè)性生產(chǎn)活動(dòng)，不會(huì)產(chǎn)生工業(yè)污染。污染源主要來(lái)自施工期和工程建成運(yùn)行后產(chǎn)生的污染。工程施工期對(duì)環(huán)境的影響分析及對(duì)策工程施工期間對(duì)環(huán)境不利影響工程建設(shè)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生不利影響，主要集中在工程工程施工期間。工程工程在建設(shè)期間，有土石方開(kāi)挖，有攪拌，水泥、砂、碎石堆放，因此必然會(huì)產(chǎn)生不良影響。⑴對(duì)河流水質(zhì)的影響：施工人員日常生活排出廢水、垃圾和施工產(chǎn)生的廢水對(duì)河流水質(zhì)有不良影響；施工機(jī)械的沖洗水及施工時(shí)產(chǎn)生的攪拌也會(huì)對(duì)水體造成污染，這局部污染主要是COD，石油類芳烴和SS，其中泥漿影響最大。建議施工時(shí)將泥漿外運(yùn)或臨時(shí)沉淀后廢水排放。⑵對(duì)大氣環(huán)境的影響：施工期間機(jī)動(dòng)車輛的來(lái)往，產(chǎn)生的揚(yáng)塵、廢氣、廚房油煙的排放、施工中砂漿拌合時(shí)的揚(yáng)塵，對(duì)大氣有不利影響；⑶環(huán)境噪聲影響：該工程地點(diǎn)處于居民生活區(qū)，周圍有居民居住，施工期間施工人員、機(jī)械產(chǎn)生的噪聲會(huì)對(duì)周圍的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。⑷對(duì)施工人員的影響：施工時(shí)人員集中衛(wèi)生條件較差，施工中產(chǎn)生的廢氣、揚(yáng)塵、噪聲等影響施工人員的健康。施工期間環(huán)境不利影響的對(duì)策及處理措施該工程在建設(shè)中對(duì)周圍環(huán)境的影響主要是噪聲、污水、廢氣、固廢等幾方面問(wèn)題。噪聲的來(lái)源是施工設(shè)備和運(yùn)料車輛產(chǎn)生的噪聲。施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照城管部門的要求文明施工，合理安排使用震動(dòng)的設(shè)備，嚴(yán)禁夜間進(jìn)行有噪聲的施工，以確保周圍單位和居民的工作生活不受施工的影響。為減少噪聲和揚(yáng)塵對(duì)大氣的影響，可在繁忙地段設(shè)警戒牌，加強(qiáng)對(duì)過(guò)往車輛的管理，砂石料堆放整齊，水泥包裝保持完整，防止揚(yáng)塵，減少大氣污染。施工期間施工機(jī)械不產(chǎn)生超空氣污染標(biāo)準(zhǔn)的排氣，只有建筑材料的運(yùn)輸、堆放和使用過(guò)程中的揚(yáng)塵，應(yīng)采取灑水等措施防止，以減少對(duì)附近居民學(xué)習(xí)、工作和休息的影響。生活污水經(jīng)設(shè)置的化糞池?zé)o害化處理后排入污水管網(wǎng)。固體廢物的主要來(lái)源是施工產(chǎn)生的建筑垃圾。建筑垃圾按城管部門規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)及時(shí)盡心管理。工程建成后的污染控制污染物與污染源本工程運(yùn)營(yíng)后產(chǎn)生的主要污染物為：生活污水、生活廢水和生活垃圾。生活污水經(jīng)過(guò)化糞池處理后同生活廢水一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)過(guò)隔油池處理后再排入室外生活污水管網(wǎng)。產(chǎn)生的生活垃圾袋裝化管理，集中至垃圾桶內(nèi)，有環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理綠化是環(huán)境保護(hù)的重要組成局部。本工程在工程區(qū)內(nèi)設(shè)置了大面積的綠化小品區(qū)，綠地率達(dá)31.96%?？梢杂行У奈鼔m降噪，美化環(huán)境。環(huán)境保護(hù)措施1、工程規(guī)劃對(duì)排污管網(wǎng)做了合理的設(shè)計(jì)，實(shí)行雨污分流，通過(guò)城市污水管網(wǎng)進(jìn)入墟溝污水處理廠。2、工程在規(guī)劃區(qū)域合理布置垃圾箱，以收集生活垃圾。并安排環(huán)衛(wèi)工人進(jìn)行定時(shí)清理、清掃，以保持小區(qū)的清潔、衛(wèi)生。有關(guān)部門負(fù)責(zé)將生活垃圾集中后送往城市垃圾填埋場(chǎng)處理。平安衛(wèi)生消防工程范圍內(nèi)有足夠的消防通道和消防水拴，滿足消防需要。衛(wèi)生⑴小區(qū)住宅設(shè)計(jì)中充分考慮建筑自然采光、通風(fēng)的需要，窗地比均滿足標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定。⑵商業(yè)用房、管理用房各處廁所潔具數(shù)量按標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)置。⑶按照業(yè)主提供的資料，本小區(qū)住宅建成后日照滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。平安小區(qū)設(shè)有圍墻，并設(shè)計(jì)有訪客對(duì)講系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、周邊防盜報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)及出入口車輛管理系統(tǒng)等完備的平安保衛(wèi)設(shè)施，有效地維護(hù)了小區(qū)平安。住宅區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)配備相應(yīng)的保安人員，與轄區(qū)的公安部門密切配合，切實(shí)做好平安工作。勞動(dòng)保護(hù)⑴住宅外門窗采用中空玻璃和鋁合金斷橋型框料。⑵為防止及減少漏觸電事故的發(fā)生，廚房、衛(wèi)生間等潮濕場(chǎng)所的插座回路均設(shè)置性能可靠的漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)，并專設(shè)PE線與接地體聯(lián)結(jié)。⑶電纜橋架外殼接地，電纜垂直敷設(shè)時(shí)距地1.8m以下局部加金屬〔管〕保護(hù)，所有配電線路PPR管保護(hù)，以防漏觸電事故的發(fā)生。⑷消防設(shè)備及重要機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置事故照明。⑸安裝高度低于2.4m的燈具其金屬外殼應(yīng)可靠接地。工程進(jìn)度表安排建設(shè)工期本工程將于2023年5月開(kāi)展前期工作，資金按建設(shè)進(jìn)度分段投入。工程實(shí)施進(jìn)度安排本工程建設(shè)工期：三年，將于2023年11月開(kāi)工建設(shè)，資金按建設(shè)進(jìn)度投入。2023年1月～2023年8月，完成方案及初步設(shè)計(jì)；2023年8月～2023年10月，完成施工圖設(shè)計(jì)；2023年11月，完成工程招投標(biāo)手續(xù)；2023年11月～2023年11月，完成工程施工任務(wù)，對(duì)工程竣工驗(yàn)收?？偼顿Y估算和資金籌措總投資估算建設(shè)投資估算的依據(jù)⑴江蘇省建設(shè)委員會(huì)蘇建定〔1997〕第330號(hào)文發(fā)布的《江蘇省建筑工程綜合預(yù)算定額》的通知；⑵江蘇省建設(shè)委員會(huì)蘇建定〔1997〕第416號(hào)文發(fā)布的《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程根底定額江蘇省估價(jià)表》、《江蘇省建筑安裝工程費(fèi)用定額》；⑶江蘇省建設(shè)委員會(huì)蘇建定函〔1997〕第58號(hào)文發(fā)布的《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程根底定額江蘇省計(jì)價(jià)表》、《江蘇省建筑工程綜合預(yù)算定額補(bǔ)充規(guī)定》；⑷連云港市建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的有關(guān)定額、材料價(jià)格的文件、資料；⑸現(xiàn)行《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額》。建設(shè)投資估算⑴固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資估算依據(jù)《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》〔第三版〕并考慮本工程的具體情況進(jìn)行編制，建筑工程投資根據(jù)設(shè)計(jì)的房屋結(jié)構(gòu)按當(dāng)?shù)亟趯?shí)際造價(jià)估算。該工程按工程的預(yù)計(jì)工程量及當(dāng)?shù)亟诮ú氖袃r(jià)進(jìn)行估算。⑵無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)投資包括土地使用權(quán)等費(fèi)用。⑶建設(shè)期利息工程資金全部由企業(yè)自籌，通過(guò)自籌和貸款方式籌措建設(shè)資金，本工程貸款12000萬(wàn)元。⑷其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、前期費(fèi)用等。建設(shè)投資估算見(jiàn)表8.1-1。表8.1-1建設(shè)工程開(kāi)發(fā)總本錢估算序號(hào)工程或費(fèi)用名稱合計(jì)1期工程1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資30000300001.1建筑安裝工程費(fèi)18704.6118704.611.2土地費(fèi)用〔含契稅〕215521551.3拆遷費(fèi)用285028501.4前期工程費(fèi)用502.93502.931.5根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)133.38133.381.6公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)212.21212.211.7開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)777.96777.961.8其他費(fèi)用870.01870.011.9開(kāi)發(fā)間接費(fèi)806.38806.381.10管理費(fèi)用318.31318.311.11銷售費(fèi)用255.69255.691.12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用123.08123.081.13開(kāi)發(fā)期利息2290.442290.442經(jīng)營(yíng)資金3工程總投資3000030000工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、工程總投資工程總投資30000萬(wàn)元，工程為一次性建設(shè)不考慮流動(dòng)資金。二、投資方案該工程建設(shè)期為36個(gè)月，資金根據(jù)施工進(jìn)度逐月投入。表8.2-1資金分年度投資與資金籌措方案單位：萬(wàn)元年度自籌貸款合計(jì)12000120002800038000合計(jì)180001200030000三、資金方案來(lái)源工程通過(guò)自籌和貸款方式籌措建設(shè)資金。表8.2-3資金籌措方案表序號(hào)指標(biāo)名稱單位工程1期工程1資金籌措萬(wàn)元30000300001.1工程資本金萬(wàn)元10000.0010000.00資本金投入萬(wàn)元10000.0010000.00利用上期滾動(dòng)資金萬(wàn)元返還上期滾動(dòng)資金萬(wàn)元1.2長(zhǎng)期借款萬(wàn)元12000120001.3預(yù)租售收入萬(wàn)元800080001.4短期借款萬(wàn)元四、銷售收入工程銷售收入為42334萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)12334萬(wàn)元，所得稅稅率按25%計(jì)算，應(yīng)繳納所得稅3083.5萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)9250.5萬(wàn)元。表8.2-3工程銷售收入估算表序號(hào)工程收入名稱建筑面積〔m2〕平均價(jià)格〔元〕銷售收入〔萬(wàn)元〕1住宅收入922704200387532商業(yè)用房收入5896800047163地面汽車庫(kù)收入2500400010004地下汽車庫(kù)收入4900180029555非機(jī)動(dòng)車庫(kù)收入410020008206合計(jì)--42334五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制依據(jù)本工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制依據(jù)為國(guó)家發(fā)改委頒發(fā)的《建設(shè)工