武漢房地產(chǎn)市場研究報(bào)告

武漢房地產(chǎn)市場研究報(bào)告2011年城市2011年城市房地產(chǎn)市場研究報(bào)告武漢武漢 序 6一、城市經(jīng)濟(jì) 81、GDP 82、規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì) 93、進(jìn)出口額 104、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 115、社會(huì)消費(fèi)品零售總額 126、財(cái)政收入 137、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 14二、產(chǎn)業(yè)政策 151、政策綜述 152、政策解讀 16（1）行業(yè)政策 16（2）土地政策 19（3）金融政策 21（4）稅收政策 23（5）保障房政策 243、2012年政策展望 28三、土地市場 291、供應(yīng)分析 292、成交分析 303、土地成交價(jià)格 344、2011年土地成交排行榜 355、趨勢預(yù)測 376、重點(diǎn)地塊評析 37四、行業(yè)發(fā)展 411、房地產(chǎn)開發(fā)投資 41（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資額 41（2）住宅開發(fā)投資額 422、房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模 43（1）房地產(chǎn)施工面積 43（2）房地產(chǎn)新開工面積 44（3）房地產(chǎn)竣工面積 46五、市場交易 471、商品房市場 47（1）供求走勢 47（2）年度成交量價(jià) 492、商品住宅 50（1）市場綜述 50（2）供求關(guān)系方面 52（3）供應(yīng)量分析 53（4）成交量分析 58（5）成交均價(jià)分析 633、商業(yè)市場 67（1）市場綜述 67（2）供求關(guān)系分析 68（4）市場成交量分析 69（5）成交價(jià)格分析 704、寫字樓市場 71（1）市場綜述 71（2）供求關(guān)系分析 72（3）市場供應(yīng)量分析 72（4）市場成交量分析 73（5）成交價(jià)格分析 745、別墅市場 76（1）2011年市場回顧 76（2）別墅市場價(jià)格 78（3）別墅市場成交 79（4）別墅市場版塊競爭 806、重點(diǎn)項(xiàng)目 80（1）普通住宅項(xiàng)目 80（2）商辦項(xiàng)目 1217、保障房 126六、2012年房地產(chǎn)市場預(yù)測 1281、土地市場供需預(yù)測 128（1）2012年土地供應(yīng)預(yù)測 128（2）2012年土地成交預(yù)測 1292、房地產(chǎn)市場走勢分析 130（1）商品住宅市場走勢研判 130七、區(qū)域數(shù)據(jù) 133武昌區(qū) 133供求比 133供應(yīng)量 133成交量 134成交價(jià)格 136熱銷項(xiàng)目 137洪山區(qū) 138供求比 138供應(yīng)量 139成交量 139成交價(jià)格 141熱銷項(xiàng)目 143江漢區(qū) 144供求比 144供應(yīng)量 144成交量 145成交價(jià)格 146熱銷項(xiàng)目 147江岸區(qū) 148供求比 148供應(yīng)量 148成交量 149成交價(jià)格 150熱銷項(xiàng)目 150硚口區(qū) 151供求比 151供應(yīng)量 152成交量 152成交價(jià)格 153熱銷項(xiàng)目 154東湖高新區(qū) 154供求比 154供應(yīng)量 155成交量 156成交價(jià)格 157熱銷項(xiàng)目 158漢陽區(qū) 160供求比 160供應(yīng)量 160成交量 161價(jià)格分析 162熱銷項(xiàng)目 162經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 164供求比 164供應(yīng)量 164成交量 165成交價(jià)格 166熱銷項(xiàng)目 166東西湖區(qū) 168供求比 168供應(yīng)量 168成交量 169熱銷項(xiàng)目 171黃陂區(qū) 173供求比 173供應(yīng)量 173成交量 174成交價(jià)格 176熱銷項(xiàng)目 177青山區(qū) 179供求比 179供應(yīng)量 179成交量 180成交價(jià)格 181熱銷項(xiàng)目 183江夏區(qū) 185供求比 185供應(yīng)量 185成交量 186成交價(jià)格 187熱銷項(xiàng)目 188

序號稱調(diào)控最嚴(yán)厲的2011年過去了，很多人會(huì)把剛剛過去的2011年和2008年做對比，雖然喧囂的表象看似相似，但實(shí)際上卻大有不同，前番更多為國際國內(nèi)多重金融風(fēng)險(xiǎn)下的市場自發(fā)調(diào)整，而本次則是在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境可控條件下的政府主導(dǎo)調(diào)整。08年的調(diào)整是整體性全局式而本次更多的表現(xiàn)為局部性和局限性。2011年的武漢房地產(chǎn)依然非常熱鬧，從商品房整體成交量上來看，2011年與2010年相差無幾，總量維持在1150萬平方米的水平上，所不同的是，此輪調(diào)控讓商品房的成交結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，商品住宅成交量有所萎縮，而商業(yè)辦公大幅放量。從價(jià)格上來看，雖然增幅放緩，但是商品房整體價(jià)格依然保持了13%的增幅，其中商品住宅的漲幅被成功控制在10%以內(nèi)，而辦公及商業(yè)則在2011年大放異彩，這也反映出整個(gè)行業(yè)并不想在調(diào)控之下就此收縮，而是積極開拓新的出路。對一個(gè)行業(yè)波瀾壯闊的一年做個(gè)總結(jié)，免不了要做對比。從各種排行上來看，也反映出行業(yè)發(fā)展的趨勢。首先，武漢市的房地產(chǎn)市場集中度正逐年提升，在市場形勢發(fā)生轉(zhuǎn)折時(shí)尤為明顯，2011年，武漢前10強(qiáng)市場占有率達(dá)到40%，創(chuàng)下歷史新高，并涌現(xiàn)出2個(gè)銷售額過70億的企業(yè)。萬科萬達(dá)成為整個(gè)行業(yè)的領(lǐng)頭羊，而這兩個(gè)企業(yè)又各自代表著不同的發(fā)展方向，一個(gè)作為住宅行業(yè)的翹楚，一個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)的龍頭，兩種模式兩種方向，孰優(yōu)孰劣，還是各分千秋，現(xiàn)在還難下斷言。但是萬達(dá)在武漢短短兩三年的時(shí)間便風(fēng)生水起，引來眾多跟隨者，在住宅調(diào)控日趨深入的背景下，顯然是更受歡迎。從項(xiàng)目上來看，無論是中心、近郊還是郊區(qū)，無論是豪宅、別墅還是普通住宅，都有銷售很好的代表，如萬達(dá)公館、復(fù)地東湖國際、金色城市、恒大名都以及保利十二橡樹、遠(yuǎn)洋莊園等等在如此市場背景下通過積極主動(dòng)地營銷手段依然取得了很好的銷售業(yè)績，以調(diào)控為由而無所作為以致銷售萎靡的企業(yè)和項(xiàng)目當(dāng)引以為戒。不得不說工業(yè)地產(chǎn)是2011年市場上的一朵奇葩，漢正街的搬遷正激活著盤龍城的各類物業(yè)市場，使得整個(gè)盤龍城呈現(xiàn)百花齊放之勢，卓爾、佳海、恒大、名流、漢飛等深耕此地者都有不錯(cuò)的斬獲。漢口北國際商品交易中心、佳海都市工業(yè)城、漢口北現(xiàn)代工業(yè)園等一大批工業(yè)物業(yè)在成交量上都創(chuàng)下紀(jì)錄，與商業(yè)、辦公的火熱勢頭鼎足三分。而武漢的工業(yè)地產(chǎn)在武漢市十二五規(guī)劃中的工業(yè)倍增計(jì)劃下還會(huì)有很大的發(fā)展空間。從土地市場來看，2011年的土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的3696萬平方米，同比2010年（2170.41萬方）上漲41.27%。，由于流拍及撤牌的原因，整體成交量達(dá)到規(guī)劃建面2905萬平方米，但也超過了2010年的2804萬平方米。由于市場價(jià)格漲幅放緩，開發(fā)商購地?zé)崆榻档停恋爻山粌r(jià)格（樓面地價(jià)）也相應(yīng)下降8.5%，雖然政府土地地價(jià)相比2010年并沒降低，但溢價(jià)率及開發(fā)商競拍熱情卻明顯下降，很多地塊都以底價(jià)成交。連續(xù)幾年巨量的土地供應(yīng)也意味著未來市場競爭將趨于激烈，各開發(fā)商也須對此保持警惕，提前做好應(yīng)對。2012年，如果同名電影，注定是不平凡的一年，隨著調(diào)控的繼續(xù)深入，房地產(chǎn)下行的趨勢短時(shí)間難以扭轉(zhuǎn)，而今年也是政府換屆的一年，從穩(wěn)定的角度出發(fā)，整個(gè)市場也不會(huì)大起大落，這也就意味著，只要戰(zhàn)略正確，營銷得當(dāng)，通過積極的耕耘定會(huì)有良好的收成。鑒于此，不管2012是什么的末日，武漢的房地產(chǎn)行業(yè)依然還有春天。

一、城市經(jīng)濟(jì)2011年中國經(jīng)濟(jì)面臨極為復(fù)雜的環(huán)境，高通脹、人民幣不斷升值、房價(jià)高高在上，中國經(jīng)濟(jì)潛藏的風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)。物價(jià)持續(xù)走高困擾社會(huì)各方面，貨幣政策收緊引發(fā)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”之憂，預(yù)計(jì)全年GDP增幅僅有9%，房市調(diào)控力度不斷加大但房價(jià)難降，而民眾對于降低房價(jià)的呼聲非常大。從武漢來看，政府提出的“國家中心城市”宏偉戰(zhàn)略目標(biāo)為武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添強(qiáng)勁動(dòng)力。2011年武漢各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)“穩(wěn)中有進(jìn)”，保持了穩(wěn)步的增長?！笆濉笔墙?jīng)濟(jì)發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，武漢千方百計(jì)加快發(fā)展，做大經(jīng)濟(jì)總量，在中部省會(huì)城市中率先實(shí)現(xiàn)崛起。武漢積極承接?xùn)|部沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，在招商引資領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破，率先實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)倍增。1、GDP2011年1-3季度武漢市經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長，前三季度實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4925.22億元，同比增長12.1%，躋身全國前十行列。預(yù)計(jì)2011年全市地區(qū)生產(chǎn)總值將達(dá)6500億元以上，增長13%，生產(chǎn)總值將穩(wěn)居副省級城市第一方陣。圖1-12001-2011年武漢地區(qū)生產(chǎn)總值及增幅走勢（單位：億元，%）數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局近幾年隨著武漢城市圈的建立，武漢市經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，2004-2008年武漢GDP增長速度一直保持在15%以上，高于全國GDP的增速。武漢市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大大提升了城市的整體形象，為全市房地產(chǎn)行業(yè)提供了更大的發(fā)展空間。目前武漢市已有萬達(dá)、萬科、綠地、保利等眾多知名開發(fā)商進(jìn)駐，積玉橋萬達(dá)廣場、綠地國際金融城等眾多標(biāo)桿樓盤塑造了更高層次的城市形象。隨著中部崛起的戰(zhàn)略推進(jìn)，武漢市區(qū)域核心地位不斷凸顯，將會(huì)吸引更多開發(fā)商進(jìn)行投資建設(shè)。2、規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)武漢市大力推進(jìn)“工業(yè)倍增計(jì)劃”，產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模迅速擴(kuò)大。2011年工業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展，開年工業(yè)經(jīng)濟(jì)飄紅，1月全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值首次突破200億元大關(guān)，同比勁增20.4%。1-11月，武漢市實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值2234.93億元，同比增長15.9%，在全國15個(gè)副省級城市中，武漢市排第5位，同比前移4位，在去年底超過南京的基礎(chǔ)上，再次超過大連、杭州、寧波等城市。4大支柱產(chǎn)業(yè)增長迅速。汽車產(chǎn)業(yè)加速上揚(yáng)，連續(xù)兩年位居千億產(chǎn)業(yè)，截至11月底，累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值1197.7億元，同比增長10.3%；裝備制造產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值961.92億元，同比增長24.5%；鋼鐵及深加工產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值936.73億元，同比增長17.9%；電子信息產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速增長，完成工業(yè)總產(chǎn)值891.52億元，同比增長30.6%。圖1-SEQ圖1-2-\*ARABIC22001-2011年武漢規(guī)模以上工業(yè)增加值走勢（單位：億元，%）數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動(dòng)了城市化的進(jìn)程，帶來了城市人口的集中，產(chǎn)生大量的居住需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?！笆濉逼陂g，武漢市預(yù)計(jì)新增城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口40萬人，住房需求量為1280萬方（根據(jù)現(xiàn)有人均住房面積估算），工業(yè)經(jīng)濟(jì)的欣欣向榮將持續(xù)為房地產(chǎn)業(yè)帶來具有一定購買力且有真實(shí)居住需求的購房群體。3、進(jìn)出口額2011年1-11月，武漢市進(jìn)出口總額達(dá)到209.53億美元，同比增長27.5%，超出2010年全年水平。其中，出口107億美元，同比增長33.9%，進(jìn)口102.53億美元，同比增長21.4%。貿(mào)易順差為4.47億元，比去年增長182%。實(shí)際利用外資33.7億美元，同比增長13.3%。武漢市外貿(mào)增長，受益于鋼材、船舶、電腦主機(jī)箱等重點(diǎn)商品出口回升的影響。1-11月，機(jī)電產(chǎn)品出口占全市出口總額的70%以上，高新技術(shù)產(chǎn)品出口占全市出口總額的32.3%。貿(mào)易方式上，加工貿(mào)易成為出口主導(dǎo)方式，1-11月出口58.57億美元，同比增長31.1%，占全市出口總額的54.7%。1-11月，武漢市對美國、香港、德國的出口額最大，分別達(dá)到17億美元、9.6億美元、7.1億美元，與去年同期相比分別增長49.4%、29.5%、49.6%。圖1-SEQ圖1-2-\*ARABIC32002-2011年武漢進(jìn)出口走勢（單位：億美元）數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局圖1-SEQ圖1-2-\*ARABIC42011年1-11月武漢各月進(jìn)出口額同比增長走勢（單位：%）數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局4、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2011年1-11月武漢累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資3667.99億元，比去年同期增長22.8%，增幅比去年同期下降3.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)投資21.69億元，下降8.9%；第二產(chǎn)業(yè)投資1046.77億元，增長38%；第三產(chǎn)業(yè)投資2599.53億元，增長17.7%。工業(yè)投資力度加大，共完成投資1026.25億元，增長37.8%，增幅比去年同期提高14.7個(gè)百分點(diǎn)，比1至10月提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。支柱產(chǎn)業(yè)支撐作用明顯。其中，石化行業(yè)完成投資121.88億元，增長46.7%；交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)完成投資120.18億元，增長14%。通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)完成投資86.62億元，增長44.2%；食品行業(yè)完成投資71.56億元，增長62.6%；鋼鐵行業(yè)完成投資63.13億元，增長61%。圖1-SEQ圖1-2-\*ARABIC52001-2011年武漢全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額及增長率走勢（單位：億元，%）數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策成效已初步顯現(xiàn)，開發(fā)商逐步調(diào)整戰(zhàn)略和策略應(yīng)對從緊政策，減少房地產(chǎn)開發(fā)投資、減少開工量即是對策之一。2012年隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策深入，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將會(huì)繼續(xù)減緩。5、社會(huì)消費(fèi)品零售總額1至11月，武漢市社會(huì)消費(fèi)品零售總額2659.00億元，增長17.8%，比去年同期增幅下降8.8個(gè)百分點(diǎn)，零售總額增長放緩，主要原因在于今年較高的物價(jià)水平延緩了部分消費(fèi)。按照行業(yè)分，批發(fā)零售業(yè)零售額2393.66億元，同比增長18.3%；住宿餐飲業(yè)零售額265.33億元，同比增長13.4%。圖1-SEQ圖1-2-\*ARABIC62001-2011年武漢社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增長率走勢（單位：億元，%）數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局6、財(cái)政收入1至11月武漢市全口徑財(cái)政收入為1587.85億元，增長25.6%，比去年同期增幅下降18.6個(gè)百分點(diǎn)。地方財(cái)政收入為1024.26億元，同比增長28.9%，比去年同期增幅下降28.6個(gè)百分點(diǎn)。圖1-SEQ圖1-2-\*ARABIC72001-2011年武漢全口徑財(cái)政收入及增長率走勢（單位：億元，%）數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局2011年房地產(chǎn)市場形勢的變化已經(jīng)嚴(yán)重影響到了地方財(cái)政收入，今年地方財(cái)政收入增幅已下滑至去年同期增幅的一半。目前土地財(cái)政制度下，地方仍然對房地產(chǎn)業(yè)存在較大依賴。隨著近兩年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策密集出臺(tái)，房地產(chǎn)成交量明顯下降，相關(guān)稅收減少，土地出讓金減少，房地產(chǎn)市場形勢變化對地方財(cái)政收支平衡的影響正在逐步顯現(xiàn)。7、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2001年以來武漢市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)占國民生產(chǎn)總值的比重不斷增加。2011年1-3季度，武漢GDP總量為4925.22億元，同比增長12.1%。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值114.74億元，增長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2352.68億元，增長15.2%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2457.8億元，增長9.7%。一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為2.3：47.8：49.9。圖1-SEQ圖1-2-\*ARABIC82001-2011年武漢產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)走勢（單位：%）數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局2011年武漢政府工作報(bào)告中提及“加快發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟(jì)，建成全國重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心”。大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，基本建成全國重要的物流中心、區(qū)域金融中心、會(huì)展中心和工程設(shè)計(jì)中心。加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)，鞏固提升全國性商貿(mào)中心地位，基本建成國際國內(nèi)旅游重要目的地和集散地。東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)進(jìn)入5A景區(qū)行列。打造大黃鶴樓國家級風(fēng)景名勝區(qū)。基本建成王家墩商務(wù)區(qū)、武漢四新博覽會(huì)展區(qū)、漢口沿江商務(wù)區(qū)、武昌濱江商務(wù)區(qū)、楊春湖高鐵經(jīng)濟(jì)服務(wù)區(qū)等一批服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。大力發(fā)展空港經(jīng)濟(jì)。2015年，服務(wù)業(yè)增加值力爭達(dá)到5200億元以上。隨著武漢服務(wù)業(yè)整體水平提升，將會(huì)產(chǎn)生更多的商務(wù)商貿(mào)合作機(jī)會(huì)，吸引更多外來投資目光，也有利于促進(jìn)形成更多的商圈在武漢遍地開花。二、產(chǎn)業(yè)政策1、政策綜述從2010年4月針對房地產(chǎn)行業(yè)的抑制性調(diào)控開始，在經(jīng)歷了“史上最嚴(yán)調(diào)控年”之后，2011年中國房地產(chǎn)政策不但沒有放松，反而持續(xù)加碼，“限購”是2011年樓市調(diào)控的主旋律，調(diào)控政策正在繼續(xù)維持與強(qiáng)化。總體上看，2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策以限購、房產(chǎn)稅及保障房建設(shè)為重點(diǎn)。2011年1月國務(wù)院出臺(tái)“新國八條”進(jìn)一步明確了“住房市場發(fā)展宗旨是解決城鎮(zhèn)居民的住房條件”，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的民生導(dǎo)向。其后，直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市等城市陸續(xù)推出了“限購令”，限購城市投資性需求部分“擠出”，并向二三線城市轉(zhuǎn)移，引起二三線城市房地產(chǎn)市場明顯過熱。2011年7月國務(wù)院出臺(tái)“新國五條”，明確提出已實(shí)施“限購”的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施，限購政策升級。2011年8月臺(tái)州成為首個(gè)推行“限購令”的二三線城市，2011年11月珠海推出“雙限令”（限購、限價(jià)），限購范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。從提升首付比例、提高貸款利率等上升到更為嚴(yán)厲的限制購買政策，限購城市數(shù)量逐步由2010年底的19個(gè)擴(kuò)展至2011年的46個(gè)，部分二三線城市也被納入了限購范圍。供給方面，開發(fā)商資金渠道受到擠壓，直接融資通道被封堵，同時(shí)受到緊縮性貨幣政策的負(fù)面影響，間接融資市場份額下降。在需求方面，政策調(diào)控的疊加效應(yīng)越來越大，“誤殺”了需求，需求在政策的打壓下日益萎縮，面臨高房價(jià)和政策的雙重?cái)D壓，其中包括投資需求、投機(jī)需求、非戶籍常住人口的改善性需求和非戶籍非常住人口首次購房需求。隨著年初上海和重慶兩地作為試點(diǎn)出臺(tái)房產(chǎn)稅政策，國內(nèi)房產(chǎn)稅征收對象正式引入個(gè)人所有的非營業(yè)用房，削弱住房的投資屬性。與此同時(shí)，政府加大保障房投資力度，制定“十二五”期間開工建設(shè)3600萬套保障房的動(dòng)工計(jì)劃，2011年計(jì)劃1000萬套保障房全部動(dòng)工，力圖保障中低收入家庭住房問題，實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)。限購令的加強(qiáng)與擴(kuò)容、房地產(chǎn)稅的落地、保障房大力度的建設(shè)動(dòng)工以及溫總理多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松的講話，都使得房地產(chǎn)政策在2011年一路從嚴(yán)邁進(jìn)，沒有放松跡象。2、政策解讀（1）行業(yè)政策“新國八條”出臺(tái)國務(wù)院總理溫家寶2011年1月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定八項(xiàng)政策措施：一是各地一季度要公布房價(jià)控制目標(biāo)，二是增加公共租賃住房供應(yīng)，三是住房不足5年轉(zhuǎn)手營業(yè)稅按銷售款全額征稅，四是二套房首付款比例提至60%，五是土地兩年不開工要收回使用權(quán)，六是暫停省會(huì)城市居民購第三套房，七是未完成調(diào)控目標(biāo)政府將被問責(zé)，八是散布虛假消息要追責(zé)。易居視點(diǎn)從2010年初的“國十一條”到4月的“國十條”到三季度的“二次調(diào)控”再到“新國八條”，在重申前期一些政策要點(diǎn)的同時(shí)，“新國八條”又有加碼之勢，如二套房首付比例提高至六成，統(tǒng)一部署限購政策、地方政府問責(zé)制等?！靶聡藯l”對于市場需求的強(qiáng)烈抑制，表明中央政府本次調(diào)控前所未有的嚴(yán)厲態(tài)度。但在解決地方政府全面開征房產(chǎn)稅，有效緩解“土地財(cái)政”模式之前，行政手段抑房價(jià)還將繼續(xù)存在。武漢升級版限購令2011年2月22日，武漢市在1月15日出臺(tái)的“漢版限購令”基礎(chǔ)上，進(jìn)一步落實(shí)國家樓市調(diào)控政策，出臺(tái)新版“限購令”，這是武漢樓市歷史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。按“國八條”要求，新“限購令”的執(zhí)行范圍，也從7個(gè)中心城區(qū)，擴(kuò)大至遠(yuǎn)城區(qū)。具體內(nèi)容為，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)、能夠提供本市1年納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。對已擁有2套及以上住房的本地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本地戶籍居民家庭、無法提供1年本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地戶籍居民家庭，暫停向其出售住房。易居視點(diǎn)此前1月份武漢出臺(tái)的限購令僅針對中心城區(qū)新建住宅，對于限購前居民所擁有房屋數(shù)量也未作限制。2月升級版的“限購令”不僅將新建商品房的限購范圍由此前的中心城區(qū)擴(kuò)展至遠(yuǎn)城區(qū)，還首次將二手住房納入限購范圍。雖然住宅面臨成交量回落，但是非70年產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品面臨新的機(jī)會(huì)，如商業(yè)、LOFT、公寓等。商品房一套一標(biāo)價(jià)，收效微弱3月16日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，5月1日起實(shí)施。要求：商品房銷售要實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。對違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未執(zhí)行“一房一價(jià)”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。5月16日，湖北省物價(jià)局出臺(tái)《湖北省商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定實(shí)施細(xì)則(試行)》，共16條，將從5月20日起正式施行?！岸醢妗奔?xì)則明確，商品房銷售中須標(biāo)明每套房源的總價(jià)和每平米的單價(jià)；物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，都要一一公示。易居視點(diǎn)“一房一價(jià)”政策表明樓市調(diào)控進(jìn)入深入和細(xì)化，旨在使房價(jià)透明，避免開發(fā)商任意漲價(jià)、短期大幅調(diào)價(jià)，抑制項(xiàng)目虛報(bào)價(jià)格、捂盤惜售等行為。但從目前市場看，實(shí)施效果還不盡如人意。目前，價(jià)格是開發(fā)商自行申報(bào)，只限漲不限跌，開發(fā)商可以報(bào)高再打折等；即使開發(fā)商標(biāo)了價(jià)格，價(jià)格跟實(shí)際備案價(jià)格是否一致，購房者也無從比對。所以，該政策對規(guī)范市場秩序有用，但遏制房價(jià)上漲效果不大。武漢限價(jià)令2011年3月29日，武漢市公布了2011年度的新建住房價(jià)格控制目標(biāo)：房價(jià)增幅低于全市年度生產(chǎn)總值和居民人均可支配收入的增長水平。而根據(jù)武漢市的《政府工作報(bào)告》，今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)，是生產(chǎn)總值增長12%以上，城鄉(xiāng)居民收入增長與經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持同步。這意味著，今年武漢房價(jià)增幅或控制在12%以下。易居視點(diǎn)出臺(tái)房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，是武漢市政府為執(zhí)行“國八條”而制定的本地九條樓市調(diào)控意見之一，目的是抑制投資投機(jī)性購房，穩(wěn)定市場預(yù)期，讓房價(jià)保持在合理水平?！靶聡鍡l”出臺(tái)2011年7月12日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)議提出，一要嚴(yán)格落實(shí)地方政府房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障職責(zé)。二要完善相關(guān)政策措施，加大政府投入和貸款支持力度，確保今年1,000萬套保障性住房11月底前全部開工建設(shè)。三要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機(jī)投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求。已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。四要認(rèn)真落實(shí)今年的住房用地供應(yīng)計(jì)劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。五要規(guī)范住房租賃市場，抑制租金過快上漲。加強(qiáng)市場監(jiān)測和監(jiān)管，完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。易居視點(diǎn)新國五條的出臺(tái)，基本遵循了年初國八條的政策步調(diào),仍然是從預(yù)期管理、供應(yīng)增加、需求抑制等方面再次確認(rèn)了今年的政策導(dǎo)向，除此之外還提出了對租賃市場的規(guī)范和監(jiān)督，并且表明下半年樓市調(diào)控政策的主要手段依然落在“限購”上，并且限購范圍由原來的一線城市及二線重點(diǎn)城市擴(kuò)大到了房價(jià)上漲過快的二三線城市。湖北省房價(jià)控制不達(dá)標(biāo)城市將限購湖北省住建廳2011年9月發(fā)出通知，要求在10月底之前仍不能將房價(jià)控制在全年目標(biāo)范圍之內(nèi)的城市，應(yīng)研究采取住房限購等措施。對地價(jià)房價(jià)上漲過快、社會(huì)反映強(qiáng)烈的地區(qū)，將報(bào)請省政府約談主要負(fù)責(zé)人。易居視點(diǎn)房價(jià)控制目標(biāo)的完成情況，直接關(guān)系到人民群眾對房地產(chǎn)市場調(diào)控的信心，關(guān)系著政府的公信力。對比住建部公布的限購5條標(biāo)準(zhǔn)，湖北宜昌、襄陽和荊州都已經(jīng)達(dá)到限購門檻，未來出臺(tái)限購令壓力較大。武漢調(diào)整非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)武漢于2011年12月1日起調(diào)整非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，刪除了“單價(jià)7000元”，具體標(biāo)準(zhǔn)為：建筑容積率在1.5以上、單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下、總價(jià)不超過140萬元（含140萬元）。遠(yuǎn)城區(qū)的普通住房標(biāo)準(zhǔn)為建筑容積率在1.0以下、單套建筑面積在140（含140平方米）以下、總價(jià)不超過90萬元（含90萬元）。易居視點(diǎn)根據(jù)新的標(biāo)準(zhǔn)，武漢七成住宅的契稅可減半。但享受契稅優(yōu)惠的房子，不管是新房還是二手房，都必須是家庭唯一的住房。這意味著，若家庭房屋滿足新標(biāo)準(zhǔn)，但是二套或多套房，都不能享受契稅減半，仍需按3%繳稅，對于武漢市消費(fèi)者來說，還算是比較有利的一項(xiàng)新政。（2）土地政策2011年1月19日國務(wù)院：通過《新拆遷條例》，取消行政強(qiáng)拆在國務(wù)院總理溫家寶主持召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，審議并原則通過《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草案）》。其中規(guī)定，對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。對符合住房保障條件的被征收人除給予補(bǔ)償外，政府還要優(yōu)先給予住房保障；取消行政強(qiáng)制拆遷。被征收人超過規(guī)定期限不搬遷的，由政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。易居視點(diǎn)該條例出臺(tái)將對目前強(qiáng)拆亂象產(chǎn)生相當(dāng)約束作用，推進(jìn)房屋征收與補(bǔ)償?shù)某绦蚬_透明，對拆遷中行政干預(yù)將得到善施，使拆遷工作更加人性化、穩(wěn)定社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素，對其程序公平公正的進(jìn)步意義重大。但同時(shí)，此行政法規(guī)的出臺(tái)，集體土地上的拆遷、公共利益之外非公共利益的拆遷等問題，有被各級政府比照執(zhí)行、造成司法不當(dāng)?shù)目赡堋?011年5月12日國土部：完善土地預(yù)申請制度印發(fā)《關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》，要求完善預(yù)申請制度，探索招拍掛出讓方式創(chuàng)新，保持地價(jià)平穩(wěn)合理調(diào)整。易居視點(diǎn)該意見在堅(jiān)持招拍掛出讓制度基礎(chǔ)上，貫徹中央房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，將各地開展的招拍掛出讓創(chuàng)新方式制度化、規(guī)范化，目的是指導(dǎo)各地規(guī)范開展招拍掛出讓工作，落實(shí)民生目標(biāo)。突出以“保民生、促穩(wěn)定”為重點(diǎn)，主動(dòng)解決商品住房建設(shè)項(xiàng)目供地、開發(fā)利用和監(jiān)管中出現(xiàn)的新情況、新問題，實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)綜合效益的統(tǒng)一。既是規(guī)范，也是引導(dǎo)。2011年6月24日國土部：“十二五”新增建設(shè)用地控制在3450萬畝國土部發(fā)布《國土資源“十二五”規(guī)劃綱要》。《綱要》確立的“十二五”期間土地方面的重大指標(biāo)包括：全國耕地保有量保持在18.18億畝，基本農(nóng)田不低于15.6億畝，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田4億畝，補(bǔ)充耕地2,400萬畝。新增建設(shè)用地總量控制在3,450萬畝，單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地面積降低30%等。易居視點(diǎn)隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的加快推進(jìn)，建設(shè)用地需求剛性上升，“十二五”期間我國正面臨建設(shè)用地需求集中釋放的壓力，建設(shè)用地供需矛盾更加突出。土地資源的剛性約束進(jìn)一步顯現(xiàn)，中國的基本國情和特定發(fā)展階段決定了中國未來用地形勢更加嚴(yán)峻，土地供需矛盾日益突出，過度消耗和低效利用土地資源的粗放型發(fā)展方式已難以為繼。目前國土部嚴(yán)格控制征地范圍和規(guī)模，也是為了緩解用地形式嚴(yán)峻問題?！笆濉逼陂g國土資源保障能力將明顯增強(qiáng)。2011年7月20日國務(wù)院：發(fā)布土地國五條國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，結(jié)合當(dāng)前“建設(shè)用地供需矛盾突出，嚴(yán)格保護(hù)耕地、保障必要的建設(shè)用地難度加大，用地粗放浪費(fèi)現(xiàn)象依然存在，違法違規(guī)用地、侵害群眾權(quán)益問題易發(fā)多發(fā)”的現(xiàn)狀部署五條重點(diǎn)工作。易居視點(diǎn)此輪土地“國五條”旨在加強(qiáng)土地管理的重點(diǎn)工作，切中當(dāng)前管理問題要害，體現(xiàn)了對耕地保護(hù)、管地用地、農(nóng)村土地征用、保障安居的重申。對于城鎮(zhèn)化過程中源于“二元土地結(jié)構(gòu)”的諸多矛盾，亟待土地制度改革與社會(huì)其他領(lǐng)域的改革步伐保持一致予以緩解。2011年8月31日武漢：土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新，真實(shí)反映土地價(jià)值武漢新的土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)新增了商務(wù)辦公用地，共分為商業(yè)、住宅、商務(wù)辦公、工業(yè)四類用地，分別為9級、7級、6級、5級，規(guī)定與8月1日起執(zhí)行。武漢市商業(yè)用地最高土地級別分布在漢口中山大道、解放大道、建設(shè)大道沿線，Ⅰ級地級別基準(zhǔn)地價(jià)為22602元/㎡；住宅用地最高級別主要分布在漢口永清片、沿江片、武昌中南路等地區(qū)，Ⅰ級地級別基準(zhǔn)地價(jià)為11635元/㎡；商務(wù)辦公用地最高級別主要分布在漢口建設(shè)大道、新華路、解放大道沿線，Ⅰ級地級別基準(zhǔn)地價(jià)為15880元/㎡；工業(yè)用地高級別主要分布在城市內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，Ⅰ級地級別基準(zhǔn)地價(jià)為1640元/㎡。易居視點(diǎn)與2008年3月1日起執(zhí)行的基準(zhǔn)地價(jià)，武漢市地價(jià)有了大幅上升。一級商業(yè)用地從12983元/平方米上升至最新的22602元/平方米，一級住宅用地從5848元/平方米上升至11635元/平方米，幾乎翻了一倍。2008年制定的基準(zhǔn)地價(jià)已經(jīng)無法適應(yīng)武漢當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r。此次基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整后，更加貼近武漢市土地市場的實(shí)際情況，能客觀真實(shí)地反映不同區(qū)位的土地價(jià)值，為土地招拍掛底價(jià)以及拆遷安置成本的確定提供更可靠的依據(jù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)的更新對房價(jià)產(chǎn)生的影響不大。土地基準(zhǔn)地價(jià)更新并不左右土地成交價(jià)格。實(shí)際中的土地價(jià)格往往通過公開招標(biāo)、拍賣競價(jià)方式獲得，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)只是一個(gè)參考，房價(jià)還是由市場供需決定。2011年12月21日國土部：《閑置土地處置辦法》12年來首次修改修訂草案在中國政府法制信息網(wǎng)公布，開始征求社會(huì)各界意見。規(guī)定閑置土地延長動(dòng)工期限不得超過一年，土地閑置兩年無償收回土地使用權(quán)，新辦法增加土地官員的法律責(zé)任，同時(shí)“閑置土地”涉及范圍更廣、可適用范圍也更廣。易居視點(diǎn)此次修改，大方面不過是新瓶子裝舊酒，在大方面幾乎沒有大的變動(dòng)。許多媒體在報(bào)道時(shí)，將“約定竣工時(shí)間”作為本此修訂的一大亮點(diǎn)重點(diǎn)詮釋，大力宣傳土地閑置兩年將無償收回，但其實(shí)關(guān)于土地出讓約定竣工時(shí)間的相關(guān)規(guī)定，在2008年時(shí)就已出臺(tái)。較之老辦法，新辦法特別規(guī)范了導(dǎo)致土地閑置的政府原因，并提出，國土官員及工作人員在閑置土地處置上出現(xiàn)違法違規(guī)問題將追究法律責(zé)任，此乃新辦法的一大亮點(diǎn)。（3）金融政策存款準(zhǔn)備金率6次上調(diào)，1次下調(diào)2011年6月20日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，合計(jì)上調(diào)300個(gè)基點(diǎn)，并達(dá)到21.5%的歷史高點(diǎn)。在2011年12月5日，央行下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，存款準(zhǔn)備金率為21%。2011年央行全年共上調(diào)6次存款準(zhǔn)備金率，下調(diào)一次存款準(zhǔn)備金率。易居視點(diǎn)6月的全年第六次上調(diào)準(zhǔn)備金率，意在進(jìn)一步回籠流動(dòng)性，以緩解當(dāng)前居高不下的通脹壓力，但是準(zhǔn)備金率攀至高位會(huì)影響中小企業(yè)融資。12月下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這次離央行上次2008年12月份下調(diào)存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)時(shí)隔35個(gè)月，也意味著自2010年以來的緊縮貨幣政策或正式轉(zhuǎn)向，而未來信貸可能進(jìn)一步放松。3次加息2011年2月、4月和7月隨著存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率也做著相應(yīng)調(diào)整，全年共加息3次，7月加息之后，一年期的存、貸款利率分別提高至3.5%和6.56%。易居視點(diǎn)加息的目的不是經(jīng)濟(jì)過熱而抑制，而是為了控制通脹，另外，單次加息的預(yù)期效果不會(huì)特別明顯，但是對于房地產(chǎn)市場來說無疑增加了有力的調(diào)控砝碼，房地產(chǎn)市場下行壓力在未來一段時(shí)間會(huì)增加。銀行保證金存款存量將納入準(zhǔn)備金上繳基數(shù)2011年8月央行下發(fā)通知，擬將商業(yè)銀行的信用證保證金存款、保函保證金存款以及銀行承兌匯票保證金存款等三類保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍。銀行將獲得3-6個(gè)月的過渡期來適應(yīng)新的支付規(guī)則。大型銀行將在9月5日、10月5日和11月5日之后分別按20%、60%、100%的保證金存款基數(shù)支付21.5%的存款準(zhǔn)備金，而中小型銀行則將在未來6個(gè)月中按15%、30%、45%、60%、80%和100%的保證金存款基數(shù)支付19.5%的存款準(zhǔn)備金。易居視點(diǎn)盡管上繳準(zhǔn)備金總量很大，但需上繳量最多的前幾個(gè)月每月需上繳量僅為2000億左右，且時(shí)間上分布較為均勻，央行新規(guī)意在管理快速增長的表外活動(dòng)，這并不表明央行流動(dòng)性管理出現(xiàn)進(jìn)一步收緊，也不意味著宏觀政策基調(diào)發(fā)生改變。首套房利率10月上調(diào)，12月又下調(diào)2011年10月，據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)已經(jīng)有14個(gè)城市開始上調(diào)首套房貸款利率，包括北京、廣州、深圳、上海、武漢、長春、無錫等城市。以東部一線城市為主，其次為中部城市，西部城市除了成都外，其他還未見有相關(guān)報(bào)道。大部分銀行上調(diào)幅度普遍在5%—10%，部分股份制銀行最高上調(diào)50%，利率高達(dá)10.575%。2011年12月，北京、廣州等地樓市的首套房貸利率，又出現(xiàn)了9折優(yōu)惠，首套房貸利率回調(diào)至基準(zhǔn)利率。易居視點(diǎn)市場上房價(jià)有下跌趨勢，房貸風(fēng)險(xiǎn)高，銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)利率，上浮房貸利率在情理之中。而年末首套房利率的下調(diào)，主要原因還是12月下調(diào)的存款準(zhǔn)備金率，銀行的信貸額度有所恢復(fù)造成的。（4）稅收政策營業(yè)稅調(diào)整，增加不足5年普通住房營業(yè)稅稅額1月27日,財(cái)政部、國稅總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》,個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。易居視點(diǎn)與2009年末的政策相比，2011年?duì)I業(yè)稅調(diào)整加強(qiáng)了對住宅市場的管理力度。對于購買不足5年的普通住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅，由差額調(diào)整為全額征收。2009年，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，通知中營業(yè)稅減免年限由2年提高到5年，今年1月又對購買不足5年的普通住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征收由差額變?yōu)槿~，逐步提高住宅交易營業(yè)稅減免年限和征收要求，有利于遏制投資需求。房產(chǎn)稅“鞭子”落地，嚴(yán)格控制房價(jià)，打擊投資客今年1月份，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議同意在部分城市進(jìn)行對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn),上海市和重慶市的試點(diǎn)方案同時(shí)亮相，兩地均于1月28日開始正式實(shí)行征收辦法。上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案明確,對在滬居民家庭新購且屬第二套及以上的住房和非在滬居民家庭新購住房(即“應(yīng)稅住房”)征收房產(chǎn)稅,稅率因房價(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%。試點(diǎn)初期,暫以應(yīng)稅市場交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。市場交易單價(jià)低于上海上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的,稅率暫減為0.4%。重慶的房產(chǎn)稅方案規(guī)定,對包括存量及新增獨(dú)棟別墅、新購的價(jià)格是重慶主城區(qū)均價(jià)2倍及以上高檔公寓、三無人員(在渝無戶口、無工作、無投資)在渝購買的第二套及以上住房,征收房產(chǎn)稅。稅率施行累進(jìn)稅率,即住房交易單價(jià)為重慶主城區(qū)房屋均價(jià)2-3倍的,稅率為0.5%;單價(jià)為均價(jià)3-4倍的,稅率為1%;單價(jià)在均價(jià)4倍以上的,稅率為1.2%。易居視點(diǎn)兩地房產(chǎn)稅的側(cè)重點(diǎn)不同。上海僅針對新購且屬于居民第二套住房的征收，并對家庭全部住房面積人均高于60平米的部分征稅。重慶對獨(dú)棟商品住宅、新購高檔住房（交易單價(jià)為兩年平均交易價(jià)格兩倍以上）和“三五人員”（無戶籍、無企業(yè)、無工作）新購的第二套普通住房進(jìn)行征稅，并設(shè)計(jì)了不同的免稅面積。從征收范圍上看，上海的征收人群更廣，目的是實(shí)現(xiàn)全面降價(jià)的目的，重慶則重點(diǎn)在打擊投資性住房客戶。上海、重慶兩市分別出臺(tái)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)暫行辦法，標(biāo)志這我國房產(chǎn)稅改革邁出了實(shí)質(zhì)性步伐。房產(chǎn)稅將是我國未來樓市的調(diào)控大方向和重要的經(jīng)濟(jì)手段，將代替限購令等行政手段。開征房產(chǎn)稅將會(huì)促使我國的房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)更加均衡、更加合理,將有助于抑制投資投機(jī)需求,有利于穩(wěn)定房價(jià)。房產(chǎn)稅被視為打擊投資投機(jī)、穩(wěn)定房價(jià)最有力的措施，“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。從上海、重慶已公布的方案看，推行的是漸進(jìn)策略，從擁有多套或大面積的房子入手，不求一步到位。從目前來看，武漢等二線城市暫時(shí)不會(huì)進(jìn)入試點(diǎn)名單。（5）保障房政策2011年1月7日財(cái)政部：明確中央補(bǔ)助廉租住房保障專項(xiàng)資金補(bǔ)助范圍根據(jù)城市廉租住房保障工作進(jìn)展新情況、新要求，為支持財(cái)政困難地區(qū)及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)做好城市廉租住房保障工作，財(cái)政部發(fā)布了重新制定的《中央補(bǔ)助廉租住房保障專項(xiàng)資金管理辦法》，明確中央補(bǔ)助廉租住房保障專項(xiàng)資金補(bǔ)助范圍。新管理辦法指出，中央補(bǔ)助廉租住房保障專項(xiàng)資金的具體補(bǔ)助范圍包括西部12個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)，中部10個(gè)省及遼寧、山東、福建3省(不含省會(huì)城市和計(jì)劃單列市)。易居視點(diǎn)新管理辦法中較修訂前2008年印發(fā)的《中央廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金實(shí)施辦法》中“分配給財(cái)政困難地區(qū)及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)”的表述更加具體，補(bǔ)助范圍也更加明確。此外，在專項(xiàng)資金使用范圍上，新管理辦法明確，專項(xiàng)資金在優(yōu)先滿足發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼的前提下，可用于購買、改建或租賃廉租住房支出。新版《管理辦法》在進(jìn)一步擴(kuò)大專項(xiàng)資金的使用范圍同時(shí)，也凸顯財(cái)政部門提高財(cái)政資金使用效益的修改意圖。2011年5月12日國土部：今年計(jì)劃供地21.8萬公頃，保障房超三成國土資源部召開2011年保障房用地計(jì)劃新聞發(fā)布會(huì)。國土資源部土地利用管理司司長廖永林于會(huì)上公布2011年全國住房用地計(jì)劃，今年全國用地計(jì)劃供應(yīng)21.80萬公頃，其中保障性安居工程用地計(jì)劃是7.74萬公頃，占住房用地供應(yīng)計(jì)劃的35.5%。保障性安居工程用地和中小套型商品房合計(jì)用地計(jì)劃是17.13萬公頃，占住房用地供應(yīng)計(jì)劃的78.6%。易居視點(diǎn)2011年供應(yīng)21.8萬公頃與2010年全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃（18.47萬公頃）和實(shí)際供地量（12.63萬公頃）相比，分別增加18.5%和72.6%，超過前兩年年均10.17萬公頃的實(shí)際供地量。其中保障性用地7.74萬公頃，與2010年計(jì)劃（6.58萬公頃）和實(shí)際供地（3.24萬公頃）相比，分別增加17.6%和138.9%?？梢钥闯?，中央房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)非常明確，國土部為繼續(xù)落實(shí)中央遏制房價(jià)過快上漲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，沒有手軟，大大影響商品房市場表現(xiàn)。在調(diào)控政策沒有放松跡象的大背景下，土地市場難以恢復(fù)去年的狀態(tài)。2011年6月21日發(fā)改委：各地利用債券融資支持保障房建設(shè)國家發(fā)改委在6月9日制定的《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》已下發(fā)，明確要求各地方政府規(guī)范投融資平臺(tái)公司申請發(fā)行企業(yè)債券，募集資金應(yīng)優(yōu)先用于保障房建設(shè)。《通知》明確強(qiáng)調(diào)，“只有在滿足當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)融資需求后，投融資平臺(tái)公司才能發(fā)行企業(yè)債券用于當(dāng)?shù)仄渌?xiàng)目的建設(shè)。”易居視點(diǎn)截至5月底，今年我國1000萬套保障房的建設(shè)任務(wù)實(shí)際開工率為34％，其中，70％城市的開工率不足30％。但住建部要求各地務(wù)必在11月底之前全部開工。這是個(gè)硬任務(wù)。據(jù)估計(jì)完成保障住房資金至少需要1.3萬億，其中政府承擔(dān)5千億左右，剩余8千億需要通過社會(huì)籌集；同時(shí)土地出讓金大幅萎縮，資金上捉襟見肘。國家在此時(shí)適度放寬保障房融資渠道，意味著保障房融資創(chuàng)新和開拓工作的啟動(dòng)，也表明對地方融資平臺(tái)不會(huì)采取斷血措施，這讓曾令人擔(dān)憂的融資平臺(tái)債務(wù)有了喘息之機(jī)，也為銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)降低了壓力。這條渠道的開通在當(dāng)下十分重要，保障房建設(shè)專項(xiàng)融資瓶頸有望得到根本性突破。2011年7月11日財(cái)政部：各地應(yīng)多渠道籌措公租房建設(shè)資金財(cái)政部網(wǎng)站掛出近日財(cái)政部與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部為了推進(jìn)保障房建設(shè)中資金最匱乏的公租房建設(shè)印發(fā)的《關(guān)于多渠道籌措資金確保公共租賃住房項(xiàng)目資本金足額到位的通知》。《通知》稱，各地應(yīng)多渠道籌措資金確保公租房建設(shè)，盡快確定具體投資模式和投資主體，并可按照20%比例測算公租房項(xiàng)目資本金需求。易居視點(diǎn)隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，保障房建設(shè)被提到了前所未有的高度，但資金瓶頸卻至今沒有得到大的突破，因此，財(cái)政部今年以來多次發(fā)文要求加大對保障房建設(shè)的資金投入，給予稅收優(yōu)惠。該通知為提高開發(fā)商建設(shè)公租房熱情、確保順利完成公租房建設(shè)任務(wù)、確保公租房項(xiàng)目資本金及時(shí)足額到位有積極意義。2011年8月18日央行和銀監(jiān)會(huì)：鼓勵(lì)放貸支持保障房建設(shè)綜合媒體消息，央行和銀監(jiān)會(huì)日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》，鼓勵(lì)銀行等金融機(jī)構(gòu)對保障性住房建設(shè)予以貸款支持，對于政府投資建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目，凡是實(shí)行公司化管理、商業(yè)化運(yùn)作、項(xiàng)目資本金足額到位、項(xiàng)目自身現(xiàn)金流能夠滿足貸款本息償還要求的，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的有關(guān)要求，直接發(fā)放貸款給予支持。易居視點(diǎn)在保障性住房中最需要資金支持的是公租房，其投資回報(bào)總需求量大、投資回報(bào)時(shí)間長，因此更需要政府投資及銀行扶持。該項(xiàng)通知對做好公租房金融服務(wù)、使金融對公租房等保障性安居工程建設(shè)起到支持作用。同時(shí)，這次要求項(xiàng)目建成后，貸款一年兩次還本，利隨本清，與此前到期還本付息操作方式不同，這樣也可以實(shí)現(xiàn)有能力的還款，風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)確暴露和穩(wěn)步緩釋，減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)。2011年8月19日住建部：鼓勵(lì)并表彰保障房超額開工者住建部發(fā)文要求保障性安居工程開工杜絕形式主義，在今年10月底前，要有1/3的項(xiàng)目做到主體基本完工，1/3的項(xiàng)目進(jìn)入地上施工階段，1/3項(xiàng)目進(jìn)入基礎(chǔ)施工階段，對于超額開工的地方，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將在今年年底向社會(huì)公布，進(jìn)行表彰，同時(shí)巡查聯(lián)絡(luò)工作重點(diǎn)要從初期的促開工向開工項(xiàng)目的質(zhì)量安全監(jiān)管逐步轉(zhuǎn)移。易居視點(diǎn)此項(xiàng)要求在杜絕保障性安居工程的形式主義、提高建設(shè)保障房建設(shè)積極性、把控住建系統(tǒng)質(zhì)量安全水平等方面有重要意義，真正落實(shí)保障房建設(shè)工程政策要求。2011年9月28日國務(wù)院：保障房建設(shè)要增加政府投入和信貸支持國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，要求健全退出機(jī)制，到“十二五”期末，全國保障性住房覆蓋面將達(dá)到20%左右，同時(shí)盡快明確2012年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)、投資計(jì)劃、用地計(jì)劃以及資金來源渠道。易居視點(diǎn)該意見對保障性安居工程有關(guān)住房保障供應(yīng)體系、配套政策、建設(shè)規(guī)劃、工程質(zhì)量、分配監(jiān)管等方面內(nèi)容進(jìn)行全面指導(dǎo)及重點(diǎn)部署，確立住房保障建設(shè)的基本原則，強(qiáng)調(diào)保障用房建設(shè)的重要性、重點(diǎn)建設(shè)公租房、合理制定保障房標(biāo)準(zhǔn)與方式、多種手段建立融資機(jī)制，為今明年住房保障規(guī)劃工作制定良好方針政策。2011年12月23日住建部：明年保障房新開工量700萬套以上12月5日住建部副部長齊驥接受媒體采訪時(shí)表示，明年新開工的保障房項(xiàng)目不會(huì)有今年1,000萬套這么多，但也要比去年的590萬套要大幅度地增加。12月23日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新表示，明年新開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬套以上，基本建成500萬套以上，竣工量要高于今年。易居視點(diǎn)明年計(jì)劃建設(shè)700萬套保障性住房并不意味著政府保障房建設(shè)力度減弱，雖然新建房數(shù)量減少，但要看到2012年在建的實(shí)際工程量相當(dāng)巨大、建設(shè)資金實(shí)際投入也超過今年。據(jù)估算，明年實(shí)際在建工程有1800萬套，其中包括09年開工到明年竣工的工程及11年新動(dòng)工的絕大多數(shù)工程。同時(shí)在減少新開工數(shù)量，可以在資金投入上可以更多用于保證竣工質(zhì)量，使低收入家庭盡早享受到住房保證。該計(jì)劃釋放的信號相當(dāng)明顯，國家為實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)、大大緩解中低收入家庭對房價(jià)過快上漲的恐慌心理起到積極作用。3、2012年政策展望2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了“穩(wěn)中求進(jìn)”的工作總基調(diào)，明確了中央對于“進(jìn)”的訴求，但要確?！胺€(wěn)”的前提，兩者之間先“穩(wěn)”后“進(jìn)”的主次關(guān)系也決定了明年中央工作總基調(diào)將以“穩(wěn)”為主，政策面將不會(huì)有大的變動(dòng)，政府將“繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展”。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)了“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”、“要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”和“要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營、管理工作”等等。比較前幾年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，此次強(qiáng)調(diào)的“調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”和“推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”是以往都沒有出現(xiàn)過的，可見本次會(huì)議對于這兩點(diǎn)的重視程度。由此，可以得出兩方面結(jié)論：一方面，此次會(huì)議對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的表述和此前中央高層及政治局會(huì)議的表態(tài)呼應(yīng)，足見中央堅(jiān)持調(diào)控的決心。調(diào)控的主基調(diào)將得以延續(xù)，限購政策仍將存在，2012年政策的實(shí)質(zhì)放松仍難以看到；另一方面，房產(chǎn)稅極有可能在2012年進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)城市范圍，為限購的最終退出提前鋪路。此外，對于保障房的表述也較去年出現(xiàn)了變化，去年的表述為重在建設(shè)，“要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，強(qiáng)化政府責(zé)任，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度”，而今年的表述將保障房重心往后移，“運(yùn)營、管理工作”提上了議程，工作重心將更加切實(shí)地延伸至保障房制度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)——分配和管理?？傮w來看，2012年針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策仍然偏緊，調(diào)控政策的實(shí)質(zhì)放松仍不可見，實(shí)體市場的調(diào)整和行業(yè)的整合將進(jìn)一步深化。縱觀2011年武漢實(shí)施的地方調(diào)控政策，始終與中央保持步調(diào)一致，謹(jǐn)記“從緊字訣”。從對最初的寬松版“限購令”的“自我否定”到后來的新版“限購令”從嚴(yán)執(zhí)行，從按國家要求3月底前出臺(tái)“限價(jià)令”到后來的緊跟國家步伐出臺(tái)“一房一價(jià)”政策，都體現(xiàn)了武漢地方政府對國家宏觀調(diào)控政策的快速響應(yīng)和按時(shí)執(zhí)行。從緊的調(diào)控政策使得武漢商品住宅整體成交量減少，成交均價(jià)環(huán)比停漲，同比漲幅控制在12%以內(nèi)，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。為穩(wěn)定已有的調(diào)控成果，2012年武漢將繼續(xù)堅(jiān)定執(zhí)行國家調(diào)控政策，推出反映不同價(jià)位、不同類型住房價(jià)格變動(dòng)情況的房價(jià)指數(shù)，增加普通新住房和保障房的供應(yīng)，嚴(yán)格落實(shí)住房限購政策，從嚴(yán)審核貸款人住房套數(shù)，并研究將住房征稅重點(diǎn)從開發(fā)環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變，從根本上抑制投資投機(jī)性住房需求。此外，新上市樓盤在預(yù)售時(shí)申報(bào)的價(jià)格，其漲幅不得超過武漢市房價(jià)控制目標(biāo)，對銷售價(jià)格明顯高于同地段、同品質(zhì)住房平均交易價(jià)格的，進(jìn)行跟蹤監(jiān)測，防止價(jià)格炒作。三、土地市場1、供應(yīng)分析（1）2011武漢土地供應(yīng)總量創(chuàng)造新的歷史高峰截至2011第22公告，武漢市整體土地供應(yīng)總量（除工業(yè)）占地約1160萬方，建筑面積約3695.5萬方，已超過10年土地供應(yīng)高峰的量，創(chuàng)造了新的土地供應(yīng)量最高記錄。圖3-1武漢2005年-2011年中心城區(qū)土地供應(yīng)量（除工業(yè)）走勢（單位：萬方）數(shù)據(jù)來源：CRIC除開郊區(qū)土地供應(yīng)的影響，武漢市中心城區(qū)的土地供應(yīng)量（除工業(yè)）規(guī)劃建筑面積為3695.5萬方，同比2010年（2170.41萬方）上漲41.27%。從供應(yīng)土地占地面積來看，中心城區(qū)11年比10年供應(yīng)量上漲了107.3%。11年武漢中心土地供應(yīng)量有所減小。（備注：武漢中心城區(qū)包括漢陽區(qū)、江漢區(qū)、江岸區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)、硚口區(qū)等7個(gè)行政區(qū)。武漢整體供應(yīng)量不包含：蔡甸，漢南，新洲3個(gè)行政區(qū)。下同）（2）2011年武漢市住宅用地供應(yīng)比例大幅增加2011年武漢市整體供應(yīng)的住宅用地（含綜合）占地面積約為1094.7萬方，規(guī)劃建筑面積約3455.5萬方。其中，武漢市中心城區(qū)住宅用地占地面積近946萬方，低于2010年的住宅用地約1798.37萬方?？傮w來看11年武漢市土地供應(yīng)中住宅用地的比例明顯大幅提升，且中心城區(qū)住宅用地比例與10年比有所上升。圖3-2武漢市2005-2011年中心城區(qū)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC2、成交分析（1）2011年武漢市土地成交量大幅上升，總體成交量超過10年，成為歷史新高截止至2011年第17號公告，武漢市（含遠(yuǎn)城區(qū)）全年土地總成交量（除工業(yè)）占地面積約941.2萬方，規(guī)劃建筑面積達(dá)到2905.9萬方，與11年土地交易時(shí)期的成交量—占地面積約865.90萬方，規(guī)劃建筑面積約2803.52萬方相比，建面提高101.6萬方，用地面積提高了75.3萬方。圖3-3武漢市2006-2011年中心城區(qū)土地成交量（除工業(yè)）走勢（單位：萬方）數(shù)據(jù)來源：CRIC11年武漢市中心城區(qū)土地成交建筑面積同比10年上漲了15.9%。雖然成交土地占地面積未超過09年，但11年平均容積率有明顯上升。（2）2011年土地成交主要集中在2-3環(huán)，而3環(huán)外土地成交也顯著增加圖3-4武漢2005-2011年各環(huán)線土地成交比例數(shù)據(jù)來源：CRIC從圖中可以看到，2011年3環(huán)外的土地成交量有大幅度提升，其3環(huán)外土地成交建筑面積占總體成交量比例達(dá)到30%，同比10年占比提高了15%，而1-2環(huán)的土地成交占比則大幅度下降了17%，土地成交范圍呈現(xiàn)出明顯的郊區(qū)擴(kuò)張趨勢。近3年隨著城市向外圍拓展，市中心地塊主要發(fā)展商務(wù)商貿(mào)，所以2011年一環(huán)內(nèi)土地出讓僅5宗，而住宅性質(zhì)用地僅信合洞庭街地塊一宗。一二環(huán)間有部分儲(chǔ)備地塊釋放，土地成交更多集中在二三環(huán)間和三環(huán)外，且城中村地塊占較大部分成交面積（該數(shù)據(jù)不包含蔡甸，漢南，新洲等3個(gè)行政區(qū)）。圖3-5武漢2007-2011年城中村土地成交面積占比對比數(shù)據(jù)來源：CRIC武漢市城中村土地成交面積占比下降。城中村仍是是2011年土地出讓的重點(diǎn)，近5年城中村改造土地出讓建筑面積超過3000萬方。伴隨2011年底大量城中村地塊的釋放，武漢城中村地塊的供應(yīng)已完成大部分規(guī)劃二環(huán)內(nèi)的城中村地塊改造，未來城中村改造土地供應(yīng)窗口將會(huì)逐漸縮小。（3）2011年漢陽、洪山區(qū)土地成交量最大，江漢區(qū)域平均容積率偏高，近郊板塊依然是土地市場熱點(diǎn)2011年漢陽、洪山區(qū)的土地成交量放大，漢陽墨水湖南岸地塊約109萬方被招商地產(chǎn)競得。漢口區(qū)域中江漢區(qū)成交量最大、硚口區(qū)的土地成交量雖然不大，但平均容積率比偏高，土地資源顯得比較稀缺。今年漢陽區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)等幾個(gè)近郊區(qū)域也成為土地成交的熱點(diǎn)區(qū)域，因近郊地塊開發(fā)條件較好，土地價(jià)格較低，具有較強(qiáng)的升值潛力，而其中漢陽區(qū)地段由于獨(dú)特的地理優(yōu)勢以及大面積有待開發(fā)的地塊成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)，吸引眾多開發(fā)商爭相拿地，招商、萬科等實(shí)力開發(fā)商均在近郊板塊取得土地儲(chǔ)備。圖3-6武漢市2011年各區(qū)域土地成交量分布數(shù)據(jù)來源：CRIC圖3-7武漢2010與2011土地成交規(guī)模對比數(shù)據(jù)來源：CRIC2011年土地成交規(guī)模維持中小型占大頭的趨勢。11年土地成交規(guī)模與10年土地成交規(guī)?；鞠嗤?，但從總量來看，11年土地成交宗數(shù)為203宗，5萬方以下土地成交占比位居第一位，為87宗。5萬方-10萬方成交宗數(shù)為28宗，10萬方-30萬方成交宗數(shù)為60宗，30萬方以上成交宗數(shù)為28宗。較10年土地成交宗數(shù)154宗數(shù)而言上升了31.8%。3、土地成交價(jià)格（1）11年武漢市成交土地樓面地價(jià)比10年下降8.5%圖3-8武漢2005-2011中心城區(qū)成交價(jià)格走勢（單位：億元，元/㎡）數(shù)據(jù)來源：CRIC11年武漢市土地市場交易較為平穩(wěn)，成交量遠(yuǎn)超過10年水平，同時(shí)開發(fā)商又恢復(fù)到謹(jǐn)慎理性的拿地態(tài)度，土地成交價(jià)格呈現(xiàn)略降的趨勢，土地價(jià)格已接近09年水平。2011年成交土地樓面地價(jià)為1997元/平米，比2010年下降約8.5%（2）武漢市中心城區(qū)地價(jià)保持平穩(wěn)，溢價(jià)地塊明顯減少。圖3-9武漢2011年各區(qū)域土地成交價(jià)格分布數(shù)據(jù)來源：CRIC從各區(qū)域的成交價(jià)格來看，成交金額較大區(qū)域是武昌區(qū)和江漢區(qū)，樓面地價(jià)最高的是江岸區(qū)13580元/平米。武漢市中心城區(qū)的樓面地價(jià)基本在2000-3000元/平米的范圍內(nèi)，與10年、09年相比小幅略降，溢價(jià)地塊明顯減少?？傮w來說，武漢中心城區(qū)樓面地價(jià)保持平穩(wěn)，個(gè)別區(qū)域如江岸區(qū)地價(jià)較10年明顯上漲，主要是成交地塊大多為二環(huán)內(nèi)商業(yè)用地，樓面價(jià)較高，其中精武片P(2011)185號地塊以8355元/平方米樓面價(jià)被南國置業(yè)競得，為本年度以來除吉慶街地塊外樓面價(jià)第二高的地塊。4、2011年土地成交排行榜表3-1武漢2011年土地成交金額前十排名排名土地名稱成交金額（億元）1P（2011）157號青山區(qū)紅衛(wèi)路街東興洲村地塊20.092P（2011）010號江岸區(qū)新春村A包地塊203P（2011）011號江岸區(qū)新春村B包地塊16.524P（2011）057號漢陽區(qū)鄧甲村地塊14.2865P（2011）073號民生路與沿江大道交匯處地塊12.6916P（2011）013號洪山區(qū)毛坦村B包地塊10.827P（2011）012號洪山區(qū)毛坦村A包地塊10.4968P（2011）053號江岸區(qū)后湖路與建設(shè)渠路交匯處地塊10.4099P(2011)186號江岸區(qū)二七村地塊9.5110P（2011）060號漢陽區(qū)潮江村地塊8.98

表3-2武漢2011年土地成交面積（建筑面積）前十排名排名土地名稱成交建筑面積（萬方）1P（2011）096號江夏區(qū)江夏大道與北華街交匯處地塊141.602P（2011）157號青山區(qū)紅衛(wèi)路街東興洲村地塊95.673P（2011）076號漢陽區(qū)磨山村B包地塊56.914P（2011）058號洪山區(qū)紅旗村（A包）地塊51.405P（2011）057號漢陽區(qū)鄧甲村地塊46.776P（2011）046號新洲區(qū)汪集街汪集村地塊45.197P(2011)186號江岸區(qū)二七村地塊40.478P（2011）075號漢陽區(qū)磨山村A包地塊39.469P（2011）045號江夏區(qū)紙坊街紅旗村地塊36.5610P（2011）155號漢陽區(qū)江城大道以東、三環(huán)線以北地塊36.10表4-3武漢2011年企業(yè)新增土地儲(chǔ)備金額前十排名排名企業(yè)名稱新增土地金額（億元）1招商地產(chǎn)38.202萬科24.653武漢三鎮(zhèn)實(shí)業(yè)21.324大華20.095武漢城開20.006武漢百步亭16.527名流14.298保利13.939武漢中洪航測13.7910武漢新港建設(shè)12.69表4-4武漢2011年企業(yè)新增土地儲(chǔ)備面積（建筑面積）前十排名排名企業(yè)名稱新增土地面積（萬平方米）1武漢三鎮(zhèn)實(shí)業(yè)134.362招商地產(chǎn)123.283萬科117.144大華95.675保利87.066名流75.057廣電64.218武漢藍(lán)空59.829武漢祥泰源56.9110武漢城開54.30數(shù)據(jù)來源：CRIC5、趨勢預(yù)測11年武漢土地供應(yīng)再創(chuàng)新高，特別年末，大量城中村地塊批量集中推出；但全年綜合用地實(shí)際供應(yīng)僅完成計(jì)劃的43.50%，且大部分地塊遭遇延期，說明市場壓力下政府被迫放緩供地速度。由于房產(chǎn)市場進(jìn)入低迷階段，土地市場成交供應(yīng)比明顯下滑，并且多數(shù)地塊均以掛牌底價(jià)成交，無明顯溢價(jià)。隨著房產(chǎn)市場調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行，土地市場將持續(xù)底價(jià)成交的低迷狀態(tài)。一二環(huán)內(nèi)土地資源較以往更為稀缺，且多為商業(yè)性質(zhì)的儲(chǔ)備用地；二、三環(huán)間供應(yīng)地塊多集中為城中村地塊，隨著大部分規(guī)劃二環(huán)內(nèi)的城中村地塊改造完成，未來城中村改造土地供應(yīng)窗口將會(huì)逐漸縮小隨著調(diào)控逐漸落實(shí)深入以及對市場后期走勢持保守態(tài)度，開發(fā)商開始量入為出，大多企業(yè)縮減土地開支；其中新進(jìn)入武漢的大型房企引人注目，將提升武漢房地產(chǎn)發(fā)展品質(zhì)，并影響企業(yè)競爭格局6、重點(diǎn)地塊評析（1）P(2011)053號—江岸區(qū)后湖路與建設(shè)渠路交匯處地塊規(guī)劃用地情況1、規(guī)劃凈用地面積：92340平方米；容積率：控制在3.0以內(nèi)；建筑密度：不大于30%2、規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地；3、用地位置：江岸區(qū)后湖路與建設(shè)渠路交匯處（詳見規(guī)劃用地范圍線）。4、沿后湖路控制15米寬的綠化帶，沿建設(shè)渠路控制20米寬的綠化帶；5、住宅建筑戶型結(jié)構(gòu)比例符合國家要求，其中套型建筑面積90平方米以下戶型住宅建筑面積占住宅建筑面積比例不低于60%。地塊優(yōu)勢項(xiàng)目用地位于江岸區(qū)后湖路與建設(shè)渠路交匯處，其四至關(guān)系為：東臨30米寬百步亭花園路，南臨40米寬后湖路，西臨50米寬建設(shè)渠路，北臨20米寬規(guī)劃道路。項(xiàng)目屬后湖新城范圍，后湖新城是武漢城市總體規(guī)劃確定的四大居住新城之一，規(guī)劃總面積23.6平方公里，總?cè)丝?0萬人，將建設(shè)成為一個(gè)功能完善、交通便利的生態(tài)型居住新區(qū)，同時(shí)也是武漢市政府投資上百億元重點(diǎn)打造的綜合性居住組團(tuán)。周邊配套項(xiàng)目所在區(qū)域道路設(shè)施基本形成，配套初具規(guī)模，已建設(shè)了塔子湖體育中心、竹葉山中環(huán)商貿(mào)城、塔子湖公園等大型公建，武漢市著名的百步亭居住社區(qū)、同安家園片與之緊密相連，教育、醫(yī)療、商業(yè)、公交設(shè)施一應(yīng)俱全，為開發(fā)建設(shè)高尚居住社區(qū)提供了全面的配套服務(wù)。根據(jù)城市規(guī)劃，未來后湖地區(qū)擬建32條公交首發(fā)線路、五座立交停車場，后湖公園等大型公園及大大小小的社區(qū)游園，28所學(xué)校、3所醫(yī)院，9處獨(dú)立商業(yè)中心配套設(shè)施和便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，這無疑將使后湖新城發(fā)生翻天覆地的變化，變得暢通、快速、便利、后湖新城的宜居指數(shù)也將得到很大提升。（2）P（2011）185號：武告字（2011）16號江漢區(qū)解放大道精武路片地塊土地位置：地塊位于江漢區(qū)解放大道精武路片，位于解放大道與江漢北路交匯處。土地現(xiàn)狀：規(guī)劃凈用地面積為17620平方米（含軌道交通控制用地3009平方米，以實(shí)測為準(zhǔn)）；規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地，土地分類為商服用地；最大建筑面積為88200平方米（其中地上建筑面積不超過79200平方米，地下建筑面積9000平方米）；最高容積率按照建筑面積與凈用地面積的比值計(jì)算（地上約4.5，地下約0.5）；建筑密度不大于42%；出讓年限為商服用地40年。地塊優(yōu)勢：交通便利：項(xiàng)目位于一二環(huán)間解放大道與江漢北路交匯處。四通八達(dá)，有多路公交直達(dá)武昌中心，漢陽區(qū)域。地塊劣勢：西北湖區(qū)域已形成建設(shè)大道商務(wù)圈（含新世界國貿(mào)大廈，民生銀行大廈，建銀大廈，武銀大廈等），該地塊從區(qū)位上來看脫離了該商務(wù)圈，且該商圈在建項(xiàng)目如國際金融中心，鈺龍大廈的建成對該地塊建成后的銷售存在一定影響。2011年城市2011年城市房地產(chǎn)市場研究報(bào)告2011年城市2011年城市房地產(chǎn)市場研究報(bào)告四、行業(yè)發(fā)展2011年是中國房地產(chǎn)市場比較艱難的一年，在“控物價(jià)、調(diào)結(jié)構(gòu)”的大背景下，中央政府不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控?！靶聡藯l”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級，始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化。2011年1-11月，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)走高，增長率達(dá)到28.8%，與去年同期相比增幅有所下降，但房地產(chǎn)開發(fā)投資額在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中的比重繼續(xù)提高。商品房和住宅施工面積同比呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，增長率分別為19.5%、16.8%，增幅較去年同期提高。商品房和住宅新開工、竣工面積下滑，增長率為歷年最低，2011年房地產(chǎn)開發(fā)速度放緩。從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策成效已初步顯現(xiàn)，開發(fā)商逐步調(diào)整戰(zhàn)略和策略應(yīng)對從緊政策，減少房地產(chǎn)開發(fā)投資、減少開工量即是對策之一。2012年隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策深入，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將會(huì)繼續(xù)減緩。1、房地產(chǎn)開發(fā)投資（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長28.8%。2010年1-11月，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)回升，共完成投資1080.27億元，增長28.8%，增幅比去年同期下降7.6個(gè)百分點(diǎn)。近十年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)上升，2008年受到金融危機(jī)的影響有所放緩，2009年又達(dá)到增幅最大，之后增幅逐年減緩。圖4-12002-2011年武漢房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增長率走勢（單位：億元，%）數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局（2）住宅開發(fā)投資額住宅開發(fā)投資額同比上漲25.8%2011年1-11月，武漢市住宅開發(fā)投資額完成623.83億元，同比增長25.8%，增幅同比提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，2011年住宅開發(fā)投資一改增幅下降趨勢，投資總額保持平穩(wěn)上漲。圖4-SEQ圖1-3-\*ARABIC22002-2011年武漢住宅開發(fā)投資額及增長率走勢（單位：億元，%）數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局2、房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模（1）房地產(chǎn)施工面積全市房屋施工面積同比增長19.5%2011年1-11月，武漢市房屋施工面積為5659.22萬平方米，同比上漲19.5%，增幅較去年年底增加6.6個(gè)百分點(diǎn)，全市房屋施工面積增幅呈淺“V”字型走勢。圖4-32002-2010年武漢房屋施工面積及增長率走勢（單位：萬平方米，%）數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局住宅施工面積同比增長16.8%2011年1-11月，武漢市住宅施工面積為4238.96萬平方米，同比上漲16.80%，較去年全年增幅提高10.4個(gè)百分點(diǎn)。住宅施工面積占全部房屋施工面積總量的74.9%，比重較去年全年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。圖4-42002-2011年武漢住宅施工面積及增長率走勢（單位：萬平方米，%）數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局（2）房地產(chǎn)新開工面積房屋新開工面積同比下降17.8%2011年1-11月，房屋新開工面積出現(xiàn)負(fù)增長，僅為1881.16萬平方米，同比下降17.8%，剛剛超越2009年水平，增幅與去年年底相比下降76.9個(gè)百分點(diǎn)，新開工面積增長率為歷年最低值，其原因主要是受到了住宅市場不景氣的影響。1-11月房屋新開工面積占總施工面積的33.24%，比重與去年年底相比下滑18.6個(gè)百分點(diǎn)，未來商品房供應(yīng)量可能有所下降。2011年城市2011年城市房地產(chǎn)市場研究報(bào)告PAGE地址：武漢建設(shè)大道568號新世界國貿(mào)大廈26F地址：武漢建設(shè)大道568號新世界國貿(mào)大廈26F電話4-52002-2011年武漢房屋新開工面積及增長率走勢（單位：萬平方米，%）數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局住宅新開工面積同比下降16.2%2011年1-11月，住宅新開工面積為1388.26萬平方米，同比下降16.2%，與去年年底相比增幅下滑71個(gè)百分點(diǎn)，增幅歷年最低。1-11月，住宅新開工面積占全部房屋新開工面積的73.80%，比重比去年年底提高0.25個(gè)百分點(diǎn)。圖4-62002-2011年武漢住宅新開工面積及增長率走勢（單位：萬平方米，%）數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局（3）房地產(chǎn)竣工面積房屋竣工面積同比下降14.20%2011年1-11月，全市房屋竣工面積為674.81萬平方米，同比下降14.20%，增幅與去年年底相比下降11.5個(gè)百分點(diǎn)，增幅為歷年最低。在國家宏觀政策的干預(yù)下，2011年樓市不樂觀，開發(fā)商紛紛放緩開發(fā)速度。圖4-72002-2011年武漢房屋竣工面積及增長率走勢（單位：萬平方米，%）數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局住宅竣工面積同比下降13.7%2011年1-11月，武漢市住宅竣工面積為542.11萬平方米，同比下降13.7%，增幅與去年年底相比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)，增長率達(dá)歷年最低值。圖4-82002-2011年武漢住宅竣工面積及增長率走勢（單位：萬平方米，%）數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局五、市場交易1、商品房市場（1）供求走勢近三年武漢商品房市場發(fā)展進(jìn)入高峰期，除09年外，連續(xù)2年供應(yīng)超過1200萬方，今年達(dá)到歷史頂峰1453萬方，而成交基本保持在1000萬方以上的水平，但今年商品房成交與去年保持相同水平為1154.50萬方，其中商品住宅成交萎縮，商業(yè)辦公市場逐漸崛起。年度供求比從09年0.65逐漸升至1.26，市場壓力及風(fēng)險(xiǎn)越來越高。圖5-1武漢2009-2011商品房供求走勢（單位：萬㎡）數(shù)據(jù)來源：CRIC從2011年月度供求走勢看，從5月開始，市場供應(yīng)開始大規(guī)模釋放，連續(xù)7個(gè)月供應(yīng)在120萬方以上，成交并未因供應(yīng)而帶動(dòng)，基本在100萬方左右。圖5-2武漢2011年商品房分月度供求走勢（單位：萬㎡）數(shù)據(jù)來源：CRIC （2）年度成交量價(jià)在調(diào)控壓力下，雖然供應(yīng)激增，但成交不見起色。2011年商品房成交量1154.50萬方，與去年維持相同水平；成交均價(jià)7735.08元/㎡，同比增長14.36%，主要由于2011年商業(yè)辦公類成交占比增加從而提升整體成交均價(jià)。圖5-3武漢2007-2011年商品房成交量價(jià)走勢（單位：萬㎡，元/㎡）數(shù)據(jù)來源：CRIC2011年商品房市淡季不淡，在6月份達(dá)到成交頂峰，7-8月也保持80萬方以上成交水平，而“銀十”褪色，在調(diào)控壓力下，市場下行信號從“銀十”開始凸顯。成交價(jià)格基本在7000-8500元/㎡之間波動(dòng)。圖5-4武漢2011年分月度商品房成交量價(jià)走勢（單位：萬㎡，元/㎡）數(shù)據(jù)來源：CRIC

2、商品住宅（1）市場綜述供求方面2008-2011年，武漢商品住宅市場供求比經(jīng)歷由高走低再逐漸拉高的過程。2011年，武漢商品住宅市場供求關(guān)系受調(diào)控影響，形成供大于求的局面供應(yīng)量分析09年供應(yīng)銳減，10年熱度回歸，11-12年持續(xù)增長，武漢商品住宅市場供應(yīng)量呈增長狀態(tài)，今年達(dá)到峰值，2010年和2008年供應(yīng)量基本持平2011年1-11月商品住宅市場新增供應(yīng)量為1132萬平方米，同比增長24%，供應(yīng)井噴出現(xiàn)在四季度2011年80-100平米二房和100-130平米三房這兩個(gè)面積段供應(yīng)量最大，其中二房全市占比近半2011年，商品住宅新增供應(yīng)以90平米以下首次置業(yè)產(chǎn)品以及90-120平米首次改善產(chǎn)品為主，占據(jù)市場八成的份額2011年，商品住宅新增供應(yīng)量主要分布在二三環(huán)間和三外環(huán)間，占比71%，供應(yīng)外移趨勢更加明顯2011年，商品住宅新增供應(yīng)以武昌區(qū)、東湖高新區(qū)和洪山區(qū)為主，區(qū)域分布不平衡成交量分析商品住宅成交量08年降幅較大，09年反彈并大幅增長，而自10年起開始萎縮，本年因政策影響成交量持續(xù)下滑2011年1-11月，商品住宅市場成交面積為737萬平方米，比去年下降8%2011年1-11月，80-100平米二房和100-140平米三房成交面積為各面積段的最高值，其中二房成交全市占比48%，是最受歡迎的戶型2011年1-11月，商品住宅成交品類以90平米以下的首次置業(yè)產(chǎn)品和90-120平米的首次改善產(chǎn)品為主，占據(jù)78%的市場份額2011年1-11月，商品住宅市場成交量主要分布在二三環(huán)間和三外環(huán)間，占比77%，成交從中心區(qū)溢出的現(xiàn)象愈加明顯2011年1-11月，商品住宅成交以黃陂區(qū)、洪山區(qū)、東湖高新區(qū)最多，占成交總量的44%成交均價(jià)分析2008-2011年，商品住宅市場成交均價(jià)呈上行趨勢，今年漲幅明顯減緩2011年11月，商品住宅成交均價(jià)為7420元/平方米，四季度價(jià)格停漲2011年1-11月，160-180平米以上高端產(chǎn)品價(jià)格上漲17%，而其他面積段價(jià)格波幅不大，低于去年平均水平2011年內(nèi)環(huán)均價(jià)13346元/平米，增幅27%，價(jià)格水漲船高；三外環(huán)間開發(fā)量擴(kuò)大，熱度提升，關(guān)注度高2011年1-11月，武昌區(qū)、江漢區(qū)和江岸區(qū)的成交價(jià)格位列商品住宅市場的前三甲

（2）供求關(guān)系方面供求比走高，新增供應(yīng)去化緩慢2011年武漢商品住宅（除經(jīng)濟(jì)適用房）供求比為1：0.66，對比