【居民小區(qū)停車(chē)位（庫(kù)）的權(quán)屬及利益分配分析8800字】

ii居民小區(qū)停車(chē)位（庫(kù)）的權(quán)屬及利益分配研究目錄TOC\o"1-3"\h\u13618摘要 39906一、小區(qū)停車(chē)位概述 4539（一）小區(qū)停車(chē)位的定義 48783（二）小區(qū)停車(chē)位的類(lèi)型 49173二、對(duì)小區(qū)不同類(lèi)型停車(chē)位權(quán)屬的分析 519601（一）小區(qū)地面停車(chē)位 53944（二）小區(qū)地下停車(chē)位 5243（三）樓房首層架空層停車(chē)位 527281（四）樓房屋頂平臺(tái)停車(chē)位 628073三、小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬法律現(xiàn)狀與問(wèn)題分析 629816（一）法律現(xiàn)狀分析 632759（二）存在的法律問(wèn)題分析 7197481.相關(guān)法律法規(guī)不健全 7267072.《民法典》物權(quán)編存在一定缺陷 822931四、解決小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬及利益分配的建議 97321（一）應(yīng)立法明確各類(lèi)業(yè)主共有停車(chē)位的法律權(quán)屬 912709（二）小區(qū)業(yè)主共有停車(chē)位的費(fèi)用分擔(dān)和利益歸屬分配 1012503（三）建立小區(qū)業(yè)主的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及承租權(quán)制度 1111828（四）設(shè)立法定停車(chē)位和增設(shè)停車(chē)位、公共事業(yè)停車(chē)位 11254631.法定停車(chē)位 1184602.增設(shè)停車(chē)位 11245403.公共事業(yè)停車(chē)位 1219887（五）在法律上強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商有設(shè)置一定比例的停車(chē)位的義務(wù) 124770（六）建立完善的空間權(quán)制度 1212533五、結(jié)語(yǔ) 131315參考文獻(xiàn) 14摘要我國(guó)理論界和司法界對(duì)小區(qū)停車(chē)位的性質(zhì)存有一定的爭(zhēng)議。本文將小區(qū)停車(chē)位分為地面停車(chē)位，地下停車(chē)位，首層架空停車(chē)位，樓房頂層停車(chē)位，并運(yùn)用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論及房地產(chǎn)制度，針對(duì)不同類(lèi)型車(chē)位的特點(diǎn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主間有關(guān)費(fèi)用分擔(dān)及利益分配問(wèn)題提出了具體方法。然而，對(duì)于停車(chē)位的權(quán)屬和利益分配問(wèn)題，新頒布的《中華人民共和國(guó)民法典》承繼《物權(quán)法》第74條規(guī)定，內(nèi)容過(guò)于原則、粗略，不能適用現(xiàn)實(shí)生活中實(shí)踐需要。因此，本文對(duì)相關(guān)法律法規(guī)和制度中存在的系列法律問(wèn)題進(jìn)行分析，最后，提出了通過(guò)借鑒國(guó)外以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)立法和經(jīng)驗(yàn)，來(lái)完善我國(guó)車(chē)位所有權(quán)制度的建議。關(guān)鍵詞:小區(qū)停車(chē)位；權(quán)利歸屬；物權(quán)法一、小區(qū)停車(chē)位概述小區(qū)停車(chē)位的定義所謂小區(qū)停車(chē)位,是指一般車(chē)庫(kù)中的小停車(chē)位,另外還有規(guī)劃用于停車(chē)位的具體位置。居民停車(chē)小區(qū)停車(chē)位,作為區(qū)分各種建筑類(lèi)型的配套服務(wù)設(shè)施,為了解決小區(qū)業(yè)主的日常生活需求,起著不可分割的功能[[][]梅夏英，王亞西.論高層建筑物的車(chē)庫(kù)權(quán)屬[J]煙臺(tái)大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2018(4).小區(qū)停車(chē)位的類(lèi)型當(dāng)前，我國(guó)停車(chē)小區(qū)停車(chē)位可大體分為兩類(lèi)共四種形式:第一類(lèi),分為三類(lèi)形式,它們是在停車(chē)小區(qū)內(nèi)的建筑地面停車(chē)場(chǎng)、房屋首層至架空層的停車(chē)場(chǎng)和建筑地下室停車(chē)場(chǎng)。該類(lèi)停車(chē)場(chǎng)由于是為區(qū)分與所有建筑相連接,并非單獨(dú)建設(shè)的構(gòu)筑物,所以若要判斷其所有權(quán)是歸屬于住宅業(yè)主共有,又或是歸屬于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)者所擁有,或是由他人法律主體所擁有,就需要仔細(xì)分析停車(chē)區(qū)域停車(chē)位的法律屬性。另一類(lèi)則是在停車(chē)小區(qū)里,獨(dú)立建成的多層經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)[[][]羅毅.基于城市小區(qū)地面停車(chē)位確權(quán)的研究[J].城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì),2019:39-41.二、對(duì)小區(qū)不同類(lèi)型停車(chē)位權(quán)屬的分析小區(qū)地面停車(chē)位地面停車(chē)場(chǎng)是直接建立在物業(yè)共同占有使用權(quán)的土地表面上,其既無(wú)建筑設(shè)計(jì)或結(jié)構(gòu),也不存在結(jié)構(gòu)與用途上的獨(dú)特性,依建筑分類(lèi)與所有權(quán)學(xué)說(shuō)并不會(huì)作為獨(dú)有權(quán)的客觀,而是構(gòu)成共有權(quán)的客觀。因此地面停車(chē)場(chǎng)并不能夠取得房地產(chǎn)權(quán)的初始登記或者房產(chǎn)證書(shū)。并且,由于該類(lèi)停車(chē)場(chǎng)的土地所有權(quán)分?jǐn)傆谟?jì)量建筑工程容積率的建筑工程之上,而應(yīng)該計(jì)量建筑工程容積率的建筑物所有權(quán)人或居民小區(qū)所有或部分物業(yè)共用。所以,地面停車(chē)場(chǎng)的土地法律使用權(quán)毫無(wú)疑問(wèn)地歸屬居民小區(qū)所有物業(yè)。而一旦房屋開(kāi)發(fā)商私自將其沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的地面停車(chē)場(chǎng)土地對(duì)外銷(xiāo)售,將對(duì)居民小區(qū)所有物業(yè)權(quán)利構(gòu)成侵犯。物業(yè)可依法追究項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的違法侵權(quán)負(fù)責(zé),并可請(qǐng)求購(gòu)買(mǎi)人賠償停車(chē)位。而當(dāng)前關(guān)于地面停車(chē)場(chǎng)的法律使用權(quán)問(wèn)題,在基礎(chǔ)理論上與實(shí)踐中的爭(zhēng)論都比較小。小區(qū)地下停車(chē)位停車(chē)小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)(指公共地下停車(chē)位,不含每單元地下獨(dú)立的車(chē)庫(kù)),應(yīng)實(shí)行收費(fèi)由所有業(yè)主共同負(fù)擔(dān)的辦法,即由開(kāi)發(fā)商建設(shè)地下車(chē)庫(kù)的管理費(fèi),由每一個(gè)業(yè)主按其房屋專(zhuān)有部分的面積加以負(fù)擔(dān)。地下車(chē)庫(kù)作為一種小區(qū)的主要配套基礎(chǔ)設(shè)施,給小區(qū)業(yè)主們帶來(lái)了便利,業(yè)主在選擇后,也應(yīng)付出一定的對(duì)價(jià)。樓房首層架空層停車(chē)位首層與架空層停車(chē)位的管理費(fèi)分擔(dān),但必須實(shí)行誰(shuí)用誰(shuí)付的原則。我們也可以選擇,由在買(mǎi)房時(shí)隨便需要車(chē)位的居民率先進(jìn)行分?jǐn)傎M(fèi)用,先行利用。今后如果其他業(yè)主再次要求車(chē)位的,也可以通過(guò)給予先前各分擔(dān)的住戶(hù)以合理補(bǔ)償?shù)姆绞?取得車(chē)庫(kù)的所有權(quán)。由于此類(lèi)建筑物的住戶(hù)相對(duì)較小,所以實(shí)際上也是可行的。樓房屋頂平臺(tái)停車(chē)位樓房建筑的施工管理費(fèi)自然應(yīng)該包括到所有樓房施工收費(fèi)里面。所以,開(kāi)發(fā)商應(yīng)該不再向物業(yè)繳納其他費(fèi)用。樓頂平臺(tái)隸屬于該建筑內(nèi)的所有建筑或區(qū)分所有權(quán)人共享,所以,假如只有部分所有人需要車(chē)庫(kù)的話(huà),就必須設(shè)置專(zhuān)用權(quán)。而專(zhuān)用權(quán)的使用費(fèi),就必須支付給那些不需要車(chē)庫(kù)的建筑物區(qū)分所有權(quán)人。而開(kāi)發(fā)者如把樓頂平臺(tái)設(shè)置為停車(chē)位,就必須事先征求項(xiàng)層物業(yè)的意見(jiàn)。而在其后獲得的樓項(xiàng)使用補(bǔ)償中,頂層住戶(hù)也應(yīng)得到更多補(bǔ)償。由于我國(guó)城市化水平較發(fā)達(dá)國(guó)家較低，商品住宅的起步較晚，因此，在有關(guān)車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題上的立法還不完善。隨著城市化和商品住宅的蓬勃發(fā)展，我國(guó)原有的《物權(quán)法》中的相關(guān)條款相對(duì)滯后，其中涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)方面的規(guī)范也無(wú)法完全適應(yīng)社會(huì)現(xiàn)實(shí)情況的需要，有待于進(jìn)-一步修改、完善并加強(qiáng)有關(guān)配套法規(guī)制度的建設(shè)[[][]陳廣華.機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬一兼評(píng)《物權(quán)法》第74條[J].經(jīng)濟(jì)與法,2019:157-158.三、小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬法律現(xiàn)狀與問(wèn)題分析法律現(xiàn)狀分析就中國(guó)目前的實(shí)際狀況分析,如上文所述,稱(chēng)為停車(chē)位居民小區(qū)的停泊主要可包括這樣四種情形:一是泊車(chē)位居民小區(qū)地板停泊,所說(shuō)地板停泊是指垂直設(shè)定于居民小區(qū)地表上,以劃線(xiàn)分割的方法標(biāo)定停放設(shè)備,二是泊車(chē)位居民小區(qū)地下室停泊,所說(shuō)泊車(chē)位居民小區(qū)地下室停泊是指由房屋開(kāi)發(fā)商使用地下室空隙所建立的停泊;三是房屋首層及建筑地面架空線(xiàn)路停車(chē)位,所說(shuō)房屋首層架空層停車(chē)位,是指將建筑地面上的首.樓層架空所形成的停泊;四是住宅屋頂平臺(tái)停車(chē)位,所說(shuō)房屋頂部停車(chē)位,是指在新建小區(qū)房屋樓頂平臺(tái)上設(shè)有的停泊。因?yàn)閲?guó)家并未制定關(guān)于停車(chē)場(chǎng)使用權(quán)的統(tǒng)一立法標(biāo)準(zhǔn),導(dǎo)致了當(dāng)前的停車(chē)場(chǎng)使用權(quán)模式可謂是錯(cuò)亂繁雜的狀況?？偨Y(jié)起來(lái)一般有下列幾項(xiàng):1.捆綁銷(xiāo)售:即車(chē)庫(kù)足夠,一個(gè)就可以占有一個(gè)車(chē)庫(kù),當(dāng)買(mǎi)房時(shí)車(chē)庫(kù)當(dāng)作商品房的附帶部分售賣(mài),車(chē)庫(kù)無(wú)自主所有權(quán),不能獨(dú)立登記。2.分開(kāi)售賣(mài):即開(kāi)發(fā)商的車(chē)庫(kù)和商品房分別俏售,車(chē)庫(kù)的購(gòu)買(mǎi)和商品房交易無(wú)直接關(guān)聯(lián)。即車(chē)位擁有自己的所有權(quán),企業(yè)可以自己決定收購(gòu)與否。3.分擔(dān)銷(xiāo)售主要問(wèn)題:指在居民小區(qū)車(chē)位緊缺時(shí)期,由于沒(méi)法確保每戶(hù)都有車(chē)位,于是房屋開(kāi)發(fā)者把車(chē)位售賣(mài)給各個(gè)業(yè)主,由各個(gè)業(yè)主共同負(fù)擔(dān)車(chē)房的購(gòu)置費(fèi)用。"停車(chē)位難"早已變成當(dāng)今停車(chē)居民小區(qū)的普遍性提問(wèn),近年來(lái)關(guān)于車(chē)位權(quán)屬的爭(zhēng)議也日益增多。中國(guó)《財(cái)產(chǎn)權(quán)法》出臺(tái)后,其第七十四條明文規(guī)定:"建設(shè)區(qū)劃內(nèi),城市規(guī)劃用來(lái)停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)必須首先保證業(yè)主利益的要求。建設(shè)區(qū)劃內(nèi),城市規(guī)劃用來(lái)停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的所屬,由雙方采用買(mǎi)賣(mài)、附贈(zèng)或或租賃等形式協(xié)議。侵占業(yè)主利益共同的通道或或他人地盤(pán)用來(lái)停放汽車(chē)的車(chē)位,歸于業(yè)主利益共享[[][]徐生鈺,張競(jìng)妍.城市住宅小區(qū)人防車(chē)位的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題分析[J].地下空間與工程學(xué)報(bào),2019(1):17-24.理論與實(shí)際均指出,確定小區(qū)停車(chē)位的權(quán)利非常關(guān)鍵,其觸及到開(kāi)發(fā)商、業(yè)主以及物業(yè)管理人等多方面的權(quán)益,需要一個(gè)具體、清晰、具體的立法標(biāo)準(zhǔn),能夠處理由此產(chǎn)生的各類(lèi)爭(zhēng)議。所以,我覺(jué)得應(yīng)該先從小區(qū)車(chē)位的法律性質(zhì)出發(fā),來(lái)尋找更合適的處理渠道。存在的法律問(wèn)題分析盡管在中國(guó)小區(qū)停車(chē)位的種類(lèi)爭(zhēng)論較小,不過(guò)對(duì)于各種形式的歸屬卻缺乏統(tǒng)一的法律規(guī)范。而且,混亂的小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題還引起了不少的爭(zhēng)論。相關(guān)法律法規(guī)不健全目前以前中國(guó)對(duì)于關(guān)于停車(chē)小區(qū)停車(chē)位的土地使用權(quán)的糾紛,已經(jīng)迫切需要得到處理了。從總體來(lái)說(shuō),目前中國(guó)已經(jīng)立法了對(duì)于小區(qū)停車(chē)場(chǎng)的土地使用權(quán)的法律規(guī)范,但是用墨還是太少。翻遍了《物權(quán)法》、《房地產(chǎn)法》、《土地管理法》及其他地方法律法規(guī),也都是有寥寥可數(shù)的兒條法規(guī)。但由于小區(qū)停車(chē)場(chǎng)的特殊現(xiàn)狀,人們急切的要求根據(jù)小區(qū)停車(chē)場(chǎng)的功能劃分,將有關(guān)其權(quán)為、物業(yè)與可開(kāi)發(fā)商之間各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系等具體的條款在地方立法中做到有法必依,以減輕由于小區(qū)停車(chē)場(chǎng)權(quán)為所造成的社會(huì)紛亂局勢(shì)。但同時(shí),也迫切需要地方性條例充分發(fā)揮其功能,作出更具體的條款,以迅速的解決因停車(chē)小區(qū)停車(chē)位的權(quán)為糾紛而造成的社會(huì)爭(zhēng)議。《民法典》物權(quán)編存在一定缺陷在已經(jīng)廢止的物權(quán)法僅第74條中有關(guān)于“業(yè)主優(yōu)先權(quán)、約定優(yōu)先、明確規(guī)定占用小區(qū)公共道路停放車(chē)輛的車(chē)位由業(yè)主共有”等觸及車(chē)庫(kù)、車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題的規(guī)定。但新頒布的《中華人民共和國(guó)民法典》因襲物權(quán)法第74條規(guī)定，條文內(nèi)容未作任何改動(dòng)。同時(shí)，現(xiàn)行條文規(guī)范過(guò)于概念化，難以囊括當(dāng)前小區(qū)停車(chē)位引發(fā)的權(quán)屬問(wèn)題。（1）有關(guān)業(yè)主優(yōu)先的規(guī)定，實(shí)際生活中操作性不強(qiáng)《民法典》第二百七十五條中是關(guān)于小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題的規(guī)定，條款中雖然規(guī)定了用于停泊汽車(chē)的車(chē)位必須事先滿(mǎn)足業(yè)主需耍,不過(guò)這一條款太過(guò)于原則,而且沒(méi)有操作性。在司法實(shí)務(wù)中,如果出現(xiàn)了業(yè)主無(wú)能承受開(kāi)發(fā)商的過(guò)高的車(chē)庫(kù)購(gòu)置、出租價(jià)格時(shí),儷開(kāi)發(fā)商就可以將車(chē)庫(kù)出賣(mài)或是租給居民小區(qū)之外的非物業(yè)的情形。此外,關(guān)于"業(yè)主無(wú)能購(gòu)置或是出租車(chē)庫(kù)是不是等同于取消優(yōu)先權(quán)"的法律規(guī)定,還存在一定歧義[[][]何麗新池騁.結(jié)建人防車(chē)庫(kù)物權(quán)歸屬法律問(wèn)題研究[]北方法學(xué),2018,12(04):48-58.（2）對(duì)于“約定不明”以及“約定不合理”的法律后果未作明確規(guī)定《民法典》第二百七十五條中雖然規(guī)定了將小區(qū)內(nèi)的車(chē)庫(kù)歸屬交由當(dāng)事人協(xié)議,但并沒(méi)有規(guī)定在協(xié)議內(nèi)容不明或者缺乏協(xié)議情形下車(chē)庫(kù)的歸屬。其實(shí)際上是問(wèn)避了這一問(wèn)題,造成確定車(chē)庫(kù)所有權(quán)的歸屬似乎又無(wú)法可依。另外,對(duì)于有證據(jù)證明雙方的協(xié)議并不合理,包括按照協(xié)議購(gòu)買(mǎi)、出租的車(chē)庫(kù)確實(shí)并不歸屬開(kāi)發(fā)商所有,但物權(quán)法并未確定是根據(jù)意思口治原則判斷協(xié)議成立,是根據(jù)合同法的相關(guān)條款進(jìn)行撤銷(xiāo)。（3）沒(méi)有考慮特殊及緊急情形下的需耍如果在戰(zhàn)時(shí)及其他緊急情況下,政府對(duì)于按照《物權(quán)法》的規(guī)定,將地卞庫(kù)全部予以買(mǎi)賣(mài)、租賃和附贈(zèng)給了業(yè)主個(gè)人,而設(shè)立了個(gè)人產(chǎn)權(quán),那么到了實(shí)際需要的時(shí)候,沒(méi)有地下車(chē)庫(kù)的物業(yè)則可以無(wú)處避險(xiǎn)。而應(yīng)參照的中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《公寓大廈管理?xiàng)l例》中,則明文規(guī)定了地卜-停車(chē)位不得分給個(gè)人所有。（4）對(duì)于“業(yè)主共有的道路或者具他場(chǎng)地”的表述，含糊不清全部業(yè)主"共享",問(wèn)題一是聯(lián)合共有或者按分共享,二是由全部的道路或者其他地方都聯(lián)合共有或者部分聯(lián)合共有部分都按分共享,三是由全部的小區(qū)業(yè)主一起進(jìn)行共有,或者由一個(gè)單位的全部建筑物區(qū)分給所有權(quán)人一起進(jìn)行共有。此外,關(guān)于共享的使用權(quán)性質(zhì)也并未作出規(guī)范,到底共享的是所有權(quán)抑或使用權(quán),也未作必要的說(shuō)明。如果杲為所有業(yè)主共享,如何可以設(shè)定部分的專(zhuān)有權(quán),如何設(shè)定和實(shí)現(xiàn)及設(shè)定專(zhuān)有權(quán)的利潤(rùn)怎么分成,都缺乏具休的規(guī)定。小區(qū)共有或?qū)Ｓ熊?chē)位的規(guī)則界定不完善《民法典》物權(quán)編中規(guī)定過(guò)，在公用道路上或所有者共有的其他區(qū)域上建造的停車(chē)位歸所有業(yè)主共有。而在《民法典》物權(quán)編的補(bǔ)充說(shuō)明，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》中指出，停車(chē)位的構(gòu)建和用途都是具有獨(dú)立性的，可以注冊(cè)為特定業(yè)主所有的停車(chē)位會(huì)與所有建筑物有所區(qū)分，屬于專(zhuān)有部分；其中第3條也列出了區(qū)分所有建筑物公用部分的具體條件，當(dāng)然法律和行政法規(guī)規(guī)定的公用部分除外。其中可以看出，在法律層面上，停車(chē)位被認(rèn)為是建筑物財(cái)產(chǎn)的專(zhuān)有或公共部分，這闡明了確定停車(chē)位是可以判定為專(zhuān)有還是共享的規(guī)則，這有利于停車(chē)位的交易和流通以及財(cái)產(chǎn)糾紛。但是，僅僅是立法的初衷如此，由于上述條款原則上確定了確定專(zhuān)有部分的規(guī)則，并且在枚舉模式中提到的公共部分不可避免地會(huì)有遺漏，因此某些部分的界限其實(shí)很難區(qū)分：在某些住宅社區(qū)中，停車(chē)位屬于專(zhuān)有部分還是公共部分，確定其所有權(quán)的難度都難以簡(jiǎn)單評(píng)判，因此上述立法中的初衷未能完美呈現(xiàn)。約定車(chē)位權(quán)屬規(guī)則不完善作為住宅配套設(shè)施的特殊產(chǎn)品，必須在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和資源配置持續(xù)優(yōu)化的前提下，才能更好地對(duì)停車(chē)位進(jìn)行管理、使用和交易。市場(chǎng)的獨(dú)立調(diào)整必須是主要基礎(chǔ)，當(dāng)事人各方必須達(dá)成一致。《民法典》物權(quán)編中有條例將“意思自治原則”引入停車(chē)場(chǎng)所有權(quán)制度，規(guī)定建設(shè)區(qū)內(nèi)的當(dāng)事人可以通過(guò)買(mǎi)賣(mài)，捐贈(zèng)，出租等方式約定規(guī)劃停車(chē)位的所有權(quán)，這說(shuō)明《民法典》物權(quán)編已經(jīng)制定了確定停車(chē)位所有權(quán)的規(guī)則，反映了財(cái)產(chǎn)的最佳使用和私法自治的特征，但是由于上述條款的內(nèi)容仍不清楚，因此確定所有權(quán)的規(guī)則仍然不夠。首先，在上述條款中的當(dāng)事人的范圍規(guī)定不清楚，這個(gè)范圍是否不僅包括開(kāi)發(fā)商和住戶(hù)，還包括除住戶(hù)以外的第三方。如果包括第三方，則可以將停車(chē)位放棄給非住戶(hù)，如果不包括則不可以。其次，當(dāng)所有權(quán)協(xié)議未知或尚未達(dá)成協(xié)議時(shí)，就不清楚如何確定停車(chē)位的所有權(quán)。因此，即使是同樣一起案件，同一法院在兩次審判中就同一停車(chē)場(chǎng)的所有權(quán)也可能會(huì)得出兩個(gè)相互矛盾的結(jié)論。最后是商定的停車(chē)位的范圍大小不清楚，也不清楚是否包括屬于區(qū)分所有建筑物共有部分的停車(chē)位。沒(méi)有首先考慮滿(mǎn)足業(yè)主需要的原則停車(chē)位的主要用途是為了滿(mǎn)足住戶(hù)的方便和需求，屬于是社區(qū)中的一種配套服務(wù)設(shè)施?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編中將住宅小區(qū)停車(chē)位“須首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”法定化了，在確定的建筑物分區(qū)方面，規(guī)劃停車(chē)位必須首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要；同時(shí)，該條款更深層含義是將“禁止濫用權(quán)利”的原則引入停車(chē)位所有制管理中，以限制開(kāi)發(fā)商對(duì)停車(chē)位任意處置的行為，進(jìn)而促進(jìn)小區(qū)內(nèi)停車(chē)位的管理和使用。在當(dāng)今社會(huì)中，為了降低商品房的開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)商有意增加居住地的比例，以在居住社區(qū)的土地面積一定的情況下增加商品房的數(shù)量，但這樣的數(shù)量是停車(chē)位比例跟不上的。這就是為什么許多社區(qū)擁有的汽車(chē)多，而停車(chē)位不足的問(wèn)題。建立停車(chē)位必須首先滿(mǎn)足所有者需求的規(guī)則，在一定程度上限制了社區(qū)所有者以外的第三方擁有權(quán)或使用權(quán)，但是這一規(guī)則并不完善，小區(qū)住戶(hù)的停車(chē)需求仍然沒(méi)有得到解決。在《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》中，第5條對(duì)此做了解釋性規(guī)定，規(guī)定了“首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”的三種形式，分別為開(kāi)發(fā)商將根據(jù)建筑物數(shù)量比例，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)，租賃或贈(zèng)與三種形式，將停車(chē)位分到住戶(hù)手中供他們使用。但是說(shuō)明的內(nèi)容過(guò)于籠統(tǒng)，操作性不強(qiáng)，不易應(yīng)用，需要進(jìn)一步說(shuō)明。四、解決小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬及利益分配的建議由于民法典已經(jīng)頒布并實(shí)施,在有關(guān)小區(qū)車(chē)庫(kù)的法律權(quán)屬以及有關(guān)問(wèn)題等方面,有了更加具體的法律要求。但筆者認(rèn)為,雖然民法典物權(quán)編中關(guān)于小區(qū)停車(chē)位歸屬權(quán)的規(guī)定比以往條款有所提高,但仍有需要改進(jìn)之處,具體如下:應(yīng)立法明確各類(lèi)業(yè)主共有停車(chē)位的法律權(quán)屬《民法典》第二百七十五條中有關(guān)車(chē)位權(quán)利的規(guī)范,對(duì)于與業(yè)主共享的,并沒(méi)有根據(jù)不同類(lèi)別的車(chē)庫(kù)進(jìn)行規(guī)定,在具體操作流程中會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的法規(guī)問(wèn)題。所以,我們有必要從立法上予以具體的規(guī)范。第一,住宅地上停車(chē)場(chǎng)和住宅地下停車(chē)場(chǎng),其所有權(quán)屬于小區(qū)全體物業(yè)共有。在土地登記上,住宅地面停車(chē)場(chǎng)必須在業(yè)主所領(lǐng)取的土地使用證上予以標(biāo)明,而住宅地下停車(chē)場(chǎng)在土地登記上,也應(yīng)該采取方式在土地使用證上予以標(biāo)明[[][]李波.小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬的法律問(wèn)題研究[J].吉首大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2018,39(S1):44-46.第二,對(duì)于房屋的首層架空層停車(chē)位,其所有者歸本單位或所有建筑區(qū)分的產(chǎn)權(quán)人所有。在辦理上,可在房產(chǎn)證明文件上附有有關(guān)首層架空線(xiàn)路車(chē)位的產(chǎn)權(quán)許可證明文件。這也就是,在首層的架空車(chē)庫(kù)其木身是沒(méi)有產(chǎn)權(quán),而其所有者則依附于原業(yè)主的房屋所有權(quán)上。這才能說(shuō)明車(chē)庫(kù)與房屋產(chǎn)權(quán)之間的主物和從物的關(guān)系,也使得其所有者的產(chǎn)有權(quán)源。第三,樓房項(xiàng)層停車(chē)位,其產(chǎn)權(quán)屬于木樓建筑的區(qū)分產(chǎn)權(quán)人所有。在登記上,可以通過(guò)該物業(yè)的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)上進(jìn)行標(biāo)明。樓頂車(chē)位可以采取形式在物業(yè)的產(chǎn)權(quán)證上予以標(biāo)明,因?yàn)闃琼斠彩撬薪ㄖ飫澐之a(chǎn)權(quán)的共有部分。在建筑物劃分產(chǎn)權(quán)證上予以注明,就可以說(shuō)明在本樓所有物業(yè)都擁有樓頂車(chē)位使用權(quán)的情況原因[[][]劉閱春.住宅小區(qū)地下車(chē)位的歸屬界定研究[J].學(xué)術(shù)論壇,2018(2):96-101.小區(qū)業(yè)主共有停車(chē)位的費(fèi)用分擔(dān)和利益歸屬分配地面停車(chē)場(chǎng),通常開(kāi)發(fā)商會(huì)把購(gòu)置場(chǎng)地使用權(quán)的稅費(fèi)分擔(dān)到業(yè)主的購(gòu)車(chē)費(fèi)中,所以,應(yīng)該明確規(guī)定采取由所有業(yè)主根據(jù)具各自購(gòu)置住宅的建筑面積進(jìn)行分擔(dān)。地下停車(chē)場(chǎng),應(yīng)該實(shí)行所有業(yè)主按照相應(yīng)住宅建筑面積進(jìn)行分擔(dān)的方式。同時(shí),法規(guī)應(yīng)該進(jìn)行強(qiáng)制性規(guī)定,不可以采用其他的方式,避免開(kāi)發(fā)商的收取。首層為架空線(xiàn)路停車(chē)場(chǎng),有需要車(chē)庫(kù)的居民進(jìn)行分享。為樓頂停車(chē)場(chǎng),由本樓的所有物業(yè)按照各自住房情況而積予以分享。在由小區(qū)車(chē)庫(kù)所獲得的收益上,應(yīng)確定出歸小區(qū)業(yè)主的所有。居民的小區(qū)停車(chē)位也是一種很重要的不動(dòng)產(chǎn)。雖然不動(dòng)產(chǎn)物因合法行為所產(chǎn)生變化,但非經(jīng)登記注冊(cè),不產(chǎn)生司法效用,登記注冊(cè)才是不動(dòng)產(chǎn)物產(chǎn)生變化的最有效條件。可是中國(guó)的房產(chǎn)登記制度卻在對(duì)小區(qū)停車(chē)場(chǎng)所有權(quán)的記錄.上很不健全。沒(méi)有單獨(dú)辦理停車(chē)場(chǎng)的所有權(quán)登記。建立小區(qū)業(yè)主的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及承租權(quán)制度小區(qū)停車(chē)位由開(kāi)發(fā)商出賣(mài)或租用,由于小區(qū)業(yè)主利益占據(jù)了絕對(duì)劣勢(shì),所以立法主體是利用了《民法典》第二百七十五條中"首先保證業(yè)主的需求"的條文來(lái)保障小業(yè)主權(quán)益的目的,不過(guò)也因?yàn)橐?guī)定的不明確度而造成了業(yè)務(wù)權(quán)益很容易落空[[][]陳德豪.住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)所有權(quán)歸屬法定與約定之選擇辨析一從《物權(quán)法》對(duì)車(chē)庫(kù)歸屬的立法談起[J]住宅與房地產(chǎn),2020(1):100-104.設(shè)立法定停車(chē)位和增設(shè)停車(chē)位、公共事業(yè)停車(chē)位法定停車(chē)位要克服機(jī)動(dòng)車(chē)急速增長(zhǎng)和小區(qū)車(chē)庫(kù)供應(yīng)緩慢的供求矛盾,就必須靠山區(qū)調(diào)節(jié)相當(dāng)數(shù)量的停車(chē)場(chǎng)。也便是"法定停車(chē)位"。這樣,才能確保與小區(qū)內(nèi)的一定數(shù)量的物業(yè)共有停車(chē)場(chǎng),使小區(qū)的停車(chē)場(chǎng)在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都能夠滿(mǎn)足社會(huì)物業(yè)的需求。法律規(guī)定停車(chē)場(chǎng)應(yīng)當(dāng)由小區(qū)內(nèi)的社會(huì)物業(yè)共同使用,不準(zhǔn)許開(kāi)發(fā)商將其所有權(quán)轉(zhuǎn)移給小區(qū)業(yè)主之外的第三人。但如果社會(huì)物業(yè)要將其車(chē)位轉(zhuǎn)移時(shí),就應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)的社會(huì)物業(yè)內(nèi)部完成。當(dāng)確有剩余的,物管部門(mén)可在征求物業(yè)建議的情形下將其對(duì)外出租,且租賃合同一般為不定期,但如果小區(qū)內(nèi)物業(yè)要求長(zhǎng)期使用時(shí),則租賃協(xié)議可以自行解除,以小區(qū)內(nèi)物業(yè)使用為優(yōu)先。出租取得之收益,歸小區(qū)所有物業(yè)所有。增設(shè)停車(chē)位這里的增設(shè)停車(chē)場(chǎng),相對(duì)于在臺(tái)灣的單口曲增設(shè)停車(chē)場(chǎng)。也就是開(kāi)發(fā)商在達(dá)到了法定.停車(chē)位標(biāo)準(zhǔn)的前提下,還可以繼續(xù)興建的停車(chē)場(chǎng)。因?yàn)樵黾油＼?chē)場(chǎng)是在法定停車(chē)場(chǎng)己經(jīng)基木以滿(mǎn)足小區(qū)內(nèi)的業(yè)主需求時(shí)再建設(shè)的,所以我們也應(yīng)該視為小區(qū)業(yè)主已經(jīng)授權(quán)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行管理。所以,開(kāi)發(fā)商既可以將增加停車(chē)場(chǎng)交曲小區(qū)業(yè)主使用,也可將之交給除小區(qū)業(yè)主之外的第三人利用,所取得之收入,歸小區(qū)業(yè)主所有。公共事業(yè)停車(chē)位此類(lèi)車(chē)庫(kù)通常是為如保潔車(chē)輛、郵政車(chē)、消防機(jī)器人等公務(wù)用車(chē)而留出的車(chē)庫(kù),使得這些車(chē)輛在一般開(kāi)進(jìn)居民小區(qū)時(shí)會(huì)有一定的停車(chē)位置。而此類(lèi)公共用車(chē)在一般開(kāi)進(jìn)居民小區(qū)時(shí)都是執(zhí)行公務(wù),若上述要為了找到某個(gè)合適的甚至是可能停車(chē)的地方而耽擱工作,其消極影響也是非常明顯的。[9]于是,人們就需要在居民小區(qū)為這種特別的機(jī)動(dòng)車(chē)找到一處穩(wěn)定的停放位置,以利于它們方便快捷地停車(chē)。而公共停車(chē)場(chǎng)則僅供特定的機(jī)動(dòng)車(chē)停放,如果時(shí)空閑時(shí),也不允許其他機(jī)動(dòng)車(chē)侵占。在法律上強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商有設(shè)置一定比例的停車(chē)位的義務(wù)這種停車(chē)場(chǎng)從性質(zhì)上為區(qū)分所有建筑的專(zhuān)用部分,只供木小區(qū)主業(yè)使用,不得出賣(mài)給居民小區(qū)業(yè)主之外的人,但其實(shí)際所有權(quán)人仍可作出租、買(mǎi)賣(mài)等處分。另設(shè)相應(yīng)比例的共用停車(chē)場(chǎng)時(shí),可容許住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在解決了所有小區(qū)業(yè)主的停車(chē)場(chǎng)要求后隨意處分,而不會(huì)妨礙其他土地使用權(quán)人的正常依法行使具權(quán)益。比較理想的模式是在共用的停車(chē)場(chǎng)上設(shè)置一定數(shù)量的專(zhuān)用使用權(quán)供木小區(qū)業(yè)主及業(yè)主以外的人專(zhuān)人使用。[10]小區(qū)停車(chē)場(chǎng)的使用權(quán)歸屬方式并不是惟一的,在許多情形下,它既可以作為