第8章土地增值稅法

jxufe第8章土地增值稅法財(cái)稅與公共管理學(xué)院伍云峰第一節(jié)土地增值稅根本原理一、土地增值稅概念土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)〔簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)〕，獲得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。二、我國土地增值稅的特點(diǎn)〔一〕以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅根據(jù)〔二〕納稅面比較廣〔三〕實(shí)行超率累進(jìn)稅率〔四〕實(shí)行按次征收第二節(jié)納稅義務(wù)人與納稅范圍一、納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)、地上建筑物及其附著物并獲得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等?！纠}?多項(xiàng)選擇題】轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)、地上建筑及其附著物并獲得收入的〔〕，都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。A.學(xué)校B.稅務(wù)機(jī)關(guān)C.外籍個(gè)人D.國有企業(yè)『正確答案』ABCD二、納稅范圍〔一〕根本納稅范圍土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為納稅。包含的三個(gè)判別規(guī)范：①轉(zhuǎn)讓的土地運(yùn)用權(quán)能否國家一切；②土地運(yùn)用權(quán)、地上建筑物及其附著物能否發(fā)消費(fèi)權(quán)轉(zhuǎn)讓；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)能否獲得收入。基本征稅范圍不屬于征稅范圍1.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，包括出售、交換和贈(zèng)與；

2.地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；

3.存量房地產(chǎn)的買賣。1.不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的行為；

2.不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，如房地產(chǎn)的出租?！捕吃敿?xì)事項(xiàng)納稅的規(guī)定有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍1.繼承、贈(zèng)予（1）繼承；不征（無收入）（2）贈(zèng)予：公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈(zèng)予，征。2.出租不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。3.房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。4.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；個(gè)人之間互換自有住房，免征。5.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營（1）房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。（2）2011年新增內(nèi)容：投資、聯(lián)營的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。(即：投資方或被投資方是房企的都要征)6.合作建房建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。7.兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)兼并時(shí)，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中，暫免征收。8.代建房不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。9.房地產(chǎn)重新評估不征（無收入）?！纠}?單項(xiàng)選擇題】以下各項(xiàng)中，應(yīng)征土地增值稅的是〔〕。〔2002年〕A.贈(zèng)予社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn)B.個(gè)人之間互換自有住房C.抵押期滿轉(zhuǎn)讓給債務(wù)人的房地產(chǎn)D.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)【答案】【例題?單項(xiàng)選擇題】以下工程中，按稅法規(guī)定可以免征或不征土地增值稅的有〔〕。A.國家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)B.稅務(wù)機(jī)關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn)C.對國有企業(yè)進(jìn)展評價(jià)增值的房產(chǎn)D.投資于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)工程【答案】CC第三節(jié)稅率土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，稅率表如下——需記憶級次增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（％）速算扣除系數(shù)（％）1

不超過50％的部分（含50%）3002

超過50％至100％的部分（含100%）4053

超過100％至200％的部分(含200%)50154

超過200％的部分6035【例題·判別題】土地增值稅運(yùn)用超率累進(jìn)稅率，累進(jìn)根據(jù)為增值額占轉(zhuǎn)讓收入的比例?！病场敬鸢浮俊纠}?單項(xiàng)選擇題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入5000萬元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)允扣除工程金額4200萬元，那么適用稅率為〔〕。A.30%B.40%C.50%D.60%『正確答案』×A土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除工程合計(jì)一、應(yīng)稅收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的方式來看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。二、確定增值額的扣除工程1.獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額〔適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓〕，包括：〔1〕納稅人為獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的地價(jià)款；〔2〕納稅人在獲得土地運(yùn)用權(quán)時(shí)按國家一致規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用?！踩纾旱怯涃M(fèi)、手續(xù)費(fèi)等(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的契稅款也包括在內(nèi))〕第四節(jié)應(yīng)稅收入與扣除工程2.房地產(chǎn)開發(fā)本錢：〔適用新建房轉(zhuǎn)讓〕是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)工程實(shí)踐發(fā)生的本錢，包括6項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)備費(fèi)、公共配套設(shè)備費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用?！策m用新建房轉(zhuǎn)讓〕〔1〕納稅人可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋[(1)＋(2)]×5%(或以內(nèi))這里的利息留意兩點(diǎn)專門規(guī)定：①利息的上浮幅度按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超越上浮幅度的部分不允許扣除；②對于超越貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。〔2〕納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝[(1)＋(2)]×10%〔或以內(nèi)〕【2021年新增內(nèi)容·關(guān)于利息的其他規(guī)定】〔1〕全部運(yùn)用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述詳細(xì)適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝〔獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)本錢〕×10%以內(nèi)〔2〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述1、2項(xiàng)所述兩種方法。4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金〔適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓〕包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。要關(guān)注計(jì)算土地增值額時(shí)可扣除稅金的詳細(xì)規(guī)定：企業(yè)狀況可扣除稅金詳細(xì)說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）營業(yè)稅（2）城建稅和教育費(fèi)附加（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%（2）由于印花稅（0.5‰）包含在管理費(fèi)用中，故不能在此單獨(dú)扣除非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）營業(yè)稅（2）印花稅（3）城建稅和教育費(fèi)附加（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%；銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房地產(chǎn)時(shí)，計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購置后受讓原價(jià)后的余額；營業(yè)稅稅率為5%（2）印花稅稅率為0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）【例題?單項(xiàng)選擇題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除工程時(shí),允許單獨(dú)扣除的稅金是〔〕?！?005年〕A.營業(yè)稅，印花稅B.房產(chǎn)稅,城市維護(hù)建立稅C.營業(yè)稅,城市維護(hù)建立稅D.印花稅,城市維護(hù)建立稅【答案】C5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除工程〔適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房轉(zhuǎn)讓〕從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：加計(jì)扣除費(fèi)用＝[(1)＋(2)]×20%【提示】1.此項(xiàng)加計(jì)扣除金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享用此項(xiàng)政策；2.獲得土地運(yùn)用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除。6.房屋及建筑物的評價(jià)價(jià)錢。舊房及建筑的評價(jià)價(jià)錢是指在轉(zhuǎn)讓已運(yùn)用的房屋及建筑時(shí)，由政府同意設(shè)立的房地產(chǎn)評價(jià)機(jī)構(gòu)評定的重置本錢價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)錢。評價(jià)價(jià)錢＝重置本錢價(jià)×成新度折扣率重置本錢的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)錢及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣構(gòu)造、同樣建立規(guī)范的新房及建筑物所需破費(fèi)的本錢費(fèi)用。【2021年新增內(nèi)容】1.凡不能獲得評價(jià)價(jià)錢，但能提供購房發(fā)票的：舊房及建筑物的評價(jià)價(jià)錢，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除工程時(shí)“每年〞按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超越一年，未滿12個(gè)月但超越6個(gè)月的，可以視同為一年。例：某公司2007年6月購入一棟房屋，價(jià)款80萬元，并獲得發(fā)票，2021年8月將房屋轉(zhuǎn)讓，獲得價(jià)款200萬元，不能獲得評價(jià)價(jià)錢，那么評價(jià)價(jià)錢＝80*〔1＋5*5%〕＝100〔萬元〕。2.對納稅人購房時(shí)交納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金〞予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。3.對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評價(jià)價(jià)錢，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收?！練w納】：從不同轉(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓行為看扣除工程的差別：企業(yè)情況轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況可扣除項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金①營業(yè)稅；②城建稅和教育費(fèi)附加5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金①營業(yè)稅；②印花稅；③城建稅和教育費(fèi)附加各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房屋及建筑物的評估價(jià)格①評估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率②不能取得評估價(jià)格的，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算扣除（新增）3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金①營業(yè)稅；②印花稅；③城建稅和教育費(fèi)附加；④購房時(shí)繳納的契稅（按發(fā)票每年加計(jì)5%的納稅人適用）各類企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金【例題·單項(xiàng)選擇題】某國有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付價(jià)款8000萬元。2021年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，獲得收入10000萬元，簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置本錢價(jià)為12000萬元，成新率70%。該企業(yè)在交納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為()。〔2021年〕A.400萬元B.1485萬元C.1490萬元D.200萬元【答案】【解析】評價(jià)價(jià)錢＝12000×70%=8400〔萬元〕，有關(guān)的稅金=〔10000-8000〕×5%×〔1+7%+3%〕+10000×0.5‰=115〔萬元〕，增值額＝10000-8400-115=1485〔萬元〕【例題·判別題】轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋的凈值、獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家一致規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金作為扣除工程金額計(jì)征土地增值稅。()〔2000年〕【答案】【解析】轉(zhuǎn)讓舊房的不會(huì)涉及房屋的凈值，僅會(huì)涉及房屋評價(jià)值。B×第五節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算一、增值額〔計(jì)稅根據(jù)〕土地增值額＝轉(zhuǎn)讓收入-扣除工程金額在實(shí)踐的房地產(chǎn)買賣過程中，納稅人有以下情形之一的，那么按照房地產(chǎn)評價(jià)價(jià)錢計(jì)算征收土地增值稅：1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)錢的；2.提供扣除工程金額不實(shí)的；3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)錢低于房地產(chǎn)評價(jià)價(jià)錢，又無正當(dāng)理由的。4.舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓。二、應(yīng)納稅額計(jì)算應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率-扣除工程金額×速算扣除系數(shù)計(jì)算土地增值稅要留意4個(gè)步驟：第一，要計(jì)算扣除工程，留意扣除工程歸集時(shí)的詳細(xì)內(nèi)容；第二，計(jì)算土地增值額，就是收入減去扣除工程；第三，計(jì)算土地增值率，前述第二工程÷第一工程；據(jù)此選出稅率和扣除率；第四，計(jì)算稅額。【例題?單項(xiàng)選擇題】2021年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，獲得銷售收入1.4萬萬元，知該公司支付與商品房相關(guān)的土地運(yùn)用權(quán)費(fèi)及開發(fā)本錢合計(jì)為4800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%；銷售商品房交納的有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)交納的土地增值稅為〔〕。A.2256.5萬元B.2445.5萬元C.3070.5萬元D.3080.5萬元『正確答案』『答案解析』根據(jù)土地增值稅法計(jì)算方法與步驟，計(jì)算過程如下：〔1〕計(jì)算扣除金額＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010〔萬元〕；〔2〕計(jì)算土地增值額＝14000－7010＝6990〔萬元〕；〔3〕計(jì)算增值率＝6990÷7010×100%＝99.71%，適用稅率為第二檔，稅率40%、速算扣除系數(shù)5%；〔4〕應(yīng)納土地增值稅＝6990×40%－7010×5%＝2445.5〔萬元〕。B【考題?計(jì)算題】〔2021年〕某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2021年6月受讓一宗土地運(yùn)用權(quán)，根據(jù)受讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款8000萬元，當(dāng)月辦妥土地運(yùn)用證并支付了相關(guān)稅費(fèi)。自2021年7月起至2021年6月末，該房地產(chǎn)開發(fā)公司運(yùn)用受讓土地60%〔其他40%尚未運(yùn)用〕的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售，根據(jù)銷售合同合計(jì)獲得銷售收入18000萬元。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和資料費(fèi)合計(jì)6200萬元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費(fèi)用700萬元、銷售費(fèi)用400萬元、利息費(fèi)用500萬元〔只需70%可以提供金融機(jī)構(gòu)的證明〕?！碴U明：當(dāng)?shù)剡m用的城市維護(hù)建立稅稅率為5%；教育費(fèi)附加征收率為3%；契稅稅率為3%；購銷合同適用的印花稅稅率為0.3‰；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的印花稅稅率為0.5‰。其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%〕要求：根據(jù)上述資料，按照以下序號計(jì)算回答以下問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)?！?〕計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)交納的印花稅〔略〕?！?〕計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的地價(jià)款和契稅。〔3〕計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的營業(yè)稅、城市維護(hù)建立稅和教育費(fèi)附加?！?〕計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的開發(fā)費(fèi)用?！?〕計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳土地增值稅的增值額。〔6〕計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)交納的土地增值稅。『答案解析』〔2〕8000×〔1+3%〕×60%=4944〔萬元〕〔3〕18000×5%×〔1+5%+3%〕=972〔萬元〕〔4〕500×70%+〔4944+6200〕×4%=795.76〔萬元〕〔5〕18000-4944-6200-972-795.76-〔4944+6200〕×20%=18000-15140.56=2859.44〔萬元〕〔6〕2859.44/15140.56=18.89%應(yīng)納土地增值稅=2859.44×30%=857.83〔萬元〕三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算要點(diǎn)主要規(guī)定清算單位（1）土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算（2）開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額清算條件納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的三種情況（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的四種情況（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況要點(diǎn)主要規(guī)定非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用2011年新增內(nèi)容：土地增值稅清算時(shí)（1）已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；（2）未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。（3）銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。要點(diǎn)主要規(guī)定扣除項(xiàng)目規(guī)定可據(jù)實(shí)扣除的項(xiàng)目（1）開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)（6）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)可核定扣除項(xiàng)目前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的不可扣除的項(xiàng)目（1）扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除（3）竣工后，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除要點(diǎn)主要規(guī)定土地增值稅的核定征收五個(gè)條件（省略）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積清算后應(yīng)補(bǔ)稅與滯納金納稅人按規(guī)定預(yù)繳土