章江新區(qū)樓盤產(chǎn)品分析

2024/1/822024/1/8版權(quán)聲明：本工程是深圳黑馬/江西黑馬共同研究的成果。未經(jīng)本公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的局部或全部?jī)?nèi)容。章江新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品分析3森林公館中航公元80公社代表工程：中航公元華潤幸福里尚江尊品中央星城森林公館江韻華府麗江豪庭玖龍灣公園1號(hào)公園首府公園１號(hào)中央星城玖瓏灣尚江尊品麗江豪庭江韻華府集行政、商務(wù)、文化、博覽、居住等多功能的綜合新區(qū)，贛州城市開展的核心區(qū)域。片區(qū)市場(chǎng)呈現(xiàn)“雙高〞特性：高品質(zhì)，高價(jià)格。地段優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、公園優(yōu)勢(shì)、江景優(yōu)勢(shì)是章江新區(qū)高端工程重點(diǎn)挖掘的方向。章江新區(qū)公園首府華潤幸福里江山里三和悅城4公園1號(hào)核心賣點(diǎn)：地段+生態(tài)公園+上萬平方米中心庭院景觀+產(chǎn)品特色+artdeco法式建筑該工程規(guī)劃有5棟高層、1棟公寓。占地面積：26593.5㎡建筑面積：約106158㎡〔計(jì)容積率〕總戶數(shù)：901戶容積率：4.0綠化率：40%戶型面積區(qū)間（m2）套數(shù)（套）套數(shù)比例二房二廳一衛(wèi)87.38－87.499410.43%三房二廳二衛(wèi)114.65－135.5347752.94%四房二廳二衛(wèi)153.98262.89％復(fù)式237.01－258.0250.55％公寓37.08—52.3129933.19%合計(jì)901100%

戶型以114.65—135.53平米的

三房和37.08—52.31平米的小公寓為主，7月28日推出2#、3#樓，共168套，5980元/平米起，實(shí)收均價(jià)6400左右。2#3#122-135㎡三房114㎡三房入戶花園連花池，偷面積做法三陽臺(tái)設(shè)計(jì)，增加贈(zèng)送面積和實(shí)用性94㎡三房87㎡兩房衛(wèi)生間干濕別離，其他無明顯亮點(diǎn)中洋·公園首府◆園林景觀面積大和超寬樓間距◆智能家居◆得房率高，為85%

產(chǎn)品戶型沒有顯著優(yōu)勢(shì)

展示區(qū)豪氣缺乏，調(diào)性欠缺中洋公園首府工程位于章江新區(qū)章貢區(qū)政府西側(cè)，興國路與贛康路交匯處，南臨城市中央公園和新贛南大道。工程占地面積21萬方，由12幢經(jīng)典ArtDeco風(fēng)格的高層建筑圍合而成，2021年開始開工，展示中心位于黃金廣場(chǎng)南中航城主入口旁，展示中心于3月18日正式開放。12345678910111280㎡兩房141㎡四房面積控制合理，浪費(fèi)空間明顯主臥連書房，保證私密性入戶花園設(shè)置119㎡三房108㎡三房陽臺(tái)局部可打通，連通客廳，增加室內(nèi)面積入戶花園設(shè)置12華潤憑借其品牌優(yōu)勢(shì)，在贛州市場(chǎng)已積累到了一定人氣和美譽(yù)度，快速的開發(fā)節(jié)奏的也為其爭(zhēng)取到了大量片區(qū)內(nèi)的客戶，1#開盤一周銷售50%工程地址：登峰大道〔城市中央公園對(duì)面〕開發(fā)公司：華潤置地總占地面積：19萬㎡總建筑面積：85萬㎡總戶數(shù)：約4000套容積率：整體4.5住宅5.01銷售進(jìn)度：目前已推1#樓共計(jì)240套房源銷售均價(jià)：實(shí)收均價(jià)7800元/㎡華潤·幸福里核心賣點(diǎn)：開發(fā)商品牌+中央生態(tài)公園+大型商業(yè)配套；產(chǎn)品特點(diǎn)：產(chǎn)品線豐富，針對(duì)不同層次客戶能滿足其需求。13戶型面積區(qū)間（m2）套數(shù)（套）套數(shù)比例兩房?jī)蓮d一衛(wèi)8618021%三房?jī)蓮d一衛(wèi)9812014%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)11224029%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)125304%四房?jī)蓮d兩衛(wèi)14221025%四房?jī)蓮d兩衛(wèi)154607%合計(jì)840100%中航?公元戶型配比〔K25地塊〕產(chǎn)品線豐富，大面積的四房和小三房占據(jù)大的比例。14南向景觀大陽臺(tái)設(shè)計(jì)，臨一線湖景，增加產(chǎn)品附加值主臥帶衣帽間設(shè)置，為小戶型的亮點(diǎn)設(shè)計(jì)產(chǎn)品分析142㎡四房112㎡三房15無明顯亮點(diǎn)，面積控制合理含贈(zèng)送面積，可改三房，面積控制合理產(chǎn)品分析98㎡三房86㎡兩房16章江新區(qū)：尚江尊品核心賣點(diǎn)：一線江景+規(guī)劃＋ART-DECO建筑風(fēng)格+室內(nèi)恒溫泳池該工程規(guī)劃有5棟高層、1棟公寓。半圍合式建筑布局，戶戶看江。工程地址：章江新區(qū)梅關(guān)大道18號(hào)開發(fā)商：贛州嘉福地產(chǎn)總占地面積：120畝總建筑面積：28萬㎡總戶數(shù)：1086戶容積率：2.8目前進(jìn)度：一期在售，實(shí)收均價(jià)7800元左右17戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)（套）套數(shù)比例一房4935032%兩房（可變?nèi)浚?924823%三房11924823%127303%13012011%132302.5%143605.5%合計(jì)1086100%尚江尊品戶型配比該工程以三房為主打產(chǎn)品，其中119平米的中等面積的3房占了23％的比重。18臥室?guī)涞赝勾埃得娣e陽臺(tái)偷面積，可并入增加房間面積陽臺(tái)偷面積陽臺(tái)偷面積，增加附加值主臥室轉(zhuǎn)角大飄窗入戶花園＋花池設(shè)計(jì)，偷面積的合理做法產(chǎn)品分析89㎡兩房143㎡三房陽臺(tái)＋花池設(shè)計(jì)，偷面積的合理做法臥室?guī)涞赝勾?，偷面積193#4#工程地址：章江南大道與贛江源大道交匯開發(fā)公司：澳門路福總戶數(shù)：677套容積率：3.4銷售均價(jià)：折后均價(jià)8200元/㎡公寓樓4.8層高，贈(zèng)送面積大推盤情況：1＃，3＃，4＃樓盤核心賣點(diǎn)：高端綠色科技人居概念、江景資源。戶型特點(diǎn)：以陽光花房、入戶花園、大陽臺(tái)的形式贈(zèng)送面積較多，戶型的可變性較強(qiáng)。章江新區(qū)：路福.江韻華府1#20戶型面積區(qū)間（m2）套數(shù)（套）套數(shù)比例一房?jī)蓮d40-6728561%兩房?jī)蓮d95-1089420%三房?jī)蓮d126-1418618%復(fù)式229-23241%合計(jì)469100%江韻華府戶型配比〔已推樓棟〕該工程以40-67平米的一房為主打產(chǎn)品。贈(zèng)送面積大，戶型方正實(shí)用，設(shè)計(jì)合理128平米：4房2廳2衛(wèi)109平米：3房2廳2衛(wèi)產(chǎn)品分析客廳帶超大轉(zhuǎn)角陽臺(tái)臥室全飄窗設(shè)計(jì)，贈(zèng)送空間大陽光花房獨(dú)特贈(zèng)送贈(zèng)送入戶花園工程地址：贛江源大道與瑞金路交匯處開發(fā)公司：廣州云星地產(chǎn)集團(tuán)全資公司江西云星房地產(chǎn)開發(fā)占地面積：8.33萬㎡總建筑面積：33萬㎡總戶數(shù)：1674套容積率：3.2銷售均價(jià)：折后均價(jià)約6600元/㎡目前在售：2＃，8＃，9＃核心賣點(diǎn)：開發(fā)商品牌+章江新區(qū)大盤+完善的高檔配套；配套：1000㎡的高尚中央會(huì)所、近900㎡的幼兒園、30000㎡集中商業(yè)、大型游泳池、1：0.9的停車位

。章江新區(qū)：中央星城23戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)（套）套數(shù)比例二房二廳一衛(wèi)D/D18823031.94%三房一廳二衛(wèi)A/A1122567.78%三房二廳二衛(wèi)C/C1/F114--11523031.94%三房二廳二衛(wèi)B/B1/E135--14020428.33%合計(jì)720100%中央星城戶型配比(已推戶型〕該工程以114-140㎡的三房為主打產(chǎn)品。24產(chǎn)品分析3房1廳2衛(wèi)：約122㎡臥室均帶凸窗設(shè)計(jì)廚房帶生活陽臺(tái)，增加戶型實(shí)用性此處與隔壁戶型還有一個(gè)共有陽臺(tái)電梯井3房2廳2衛(wèi)：約140㎡L型陽臺(tái)設(shè)計(jì)，增加可變空間。臥室均帶凸窗設(shè)計(jì)252房2廳1衛(wèi)：約87㎡2.35米超大進(jìn)深陽臺(tái)3房2廳2衛(wèi)：約135㎡270°轉(zhuǎn)角低臺(tái)凸窗產(chǎn)品分析臥室均帶凸窗設(shè)計(jì)廚房帶生活陽臺(tái)設(shè)計(jì)廚房帶生活陽臺(tái)設(shè)計(jì)臥室均帶凸窗設(shè)計(jì)26占地面積：1.8萬㎡建筑面積：6萬㎡容積率：2.67綠化：56%規(guī)劃套數(shù)：283銷售進(jìn)度：全部推出，價(jià)格堅(jiān)挺，目前處于滯銷階段銷售價(jià)格：均價(jià)8316元/平米

三面臨水，奢享270度無敵江景，創(chuàng)始贛州的“灣區(qū)物業(yè)〞住宅首層均設(shè)有5米挑高的雙入戶大堂，1#3#樓層高為3.2米；小區(qū)近千平方米的五星級(jí)會(huì)所，內(nèi)設(shè)國際領(lǐng)先的恒溫泳池系統(tǒng)和高級(jí)健身房。章江新區(qū)：麗江豪庭27戶型配比該工程以150-168平米的三房為主打產(chǎn)品。戶型面積區(qū)間（m2）套數(shù)（套）套數(shù)比例二房二廳二衛(wèi)1376222%三房二廳二衛(wèi)150--16822077.7%復(fù)式40010.3%合計(jì)283100%28產(chǎn)品分析121兩梯兩戶，獨(dú)立電梯間25陽臺(tái)設(shè)計(jì)2梯2戶，4陽臺(tái)設(shè)計(jì)3落地飄窗設(shè)計(jì)32911超大入戶花園22梯4戶，蝶形設(shè)計(jì)2落地飄窗設(shè)計(jì)3產(chǎn)品分析30章江新區(qū)：森林公館占地面積：64.85畝建筑面積：13萬㎡容積率：2.15綠化率：41%規(guī)劃套數(shù)：672銷售進(jìn)度：10月30日推出2期185套房源銷售價(jià)格：均價(jià)8960元/平米〔含精裝修〕核心賣點(diǎn)：地段+戶型＋豪華裝修+規(guī)劃中的公園該工程地段優(yōu)勢(shì)明顯，但社區(qū)規(guī)劃較為傳統(tǒng)，且社區(qū)內(nèi)自身景觀優(yōu)勢(shì)缺乏。31戶型面積區(qū)間（m2）套數(shù)（套）套數(shù)比例二房二廳二衛(wèi)84416.1%三房二廳二衛(wèi)120-13556183.4%四房二廳二衛(wèi)135-145284.2%復(fù)式260426.3%合計(jì)672100%森林公館戶型配比該工程以120-135平米的三房為主打產(chǎn)品。323232139.23平：4房2廳2衛(wèi)森林公館產(chǎn)品分析117平：3房2廳2衛(wèi)主臥帶轉(zhuǎn)角大飄窗陽臺(tái)帶花架設(shè)計(jì)，偷面積的合理做法南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，戶型通透南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，戶型通透主臥均帶飄窗設(shè)計(jì)入戶花園帶花架設(shè)計(jì)，預(yù)留超大的贈(zèng)送空間。33#11工程地址：章江新區(qū)興國路市政府西側(cè)開發(fā)公司：江西德潤置業(yè)投資開展總占地面積：24564㎡總建筑面積：64641㎡總戶數(shù)：270套容積率：1.948住宅均價(jià)：8500元/㎡章江新區(qū)：富地中心核心賣點(diǎn)：開發(fā)商品牌+市政配套；配套：7500㎡的中央園林、周邊章江新區(qū)市政核心配套、高級(jí)建筑材料、廈門交房標(biāo)準(zhǔn)#8#634戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)（套）套數(shù)比例二房二廳二衛(wèi)80-9517264%三房二廳二衛(wèi)130-1479836%合計(jì)270100%富地中心戶型配比該工程以80-95平米的兩房為主打產(chǎn)品。35次臥帶生活陽臺(tái)，與客廳景觀大陽臺(tái)相連通。客廳帶景觀陽臺(tái)

141平：3房2廳2衛(wèi)84平：2房2廳1衛(wèi)產(chǎn)品分析廚房帶生活陽臺(tái)設(shè)計(jì)臥室均為凸窗設(shè)計(jì)臥室?guī)б徊疥柵_(tái)設(shè)計(jì)36362021年章江新區(qū)推售產(chǎn)品特點(diǎn)

公寓兩房三房四房復(fù)式合計(jì)

面積區(qū)間（㎡）33-6775-13987-170139-160158-240推售套數(shù)（套）50810912156169473971累積銷售套數(shù)（套）2205561120125312052去化率43%51%52%74%66%52%由上表可看出：章江新區(qū)2021年商品房市場(chǎng)產(chǎn)品推售以三房戶型為主。兩房、三房產(chǎn)品面積區(qū)間跨度較大，主要是因?yàn)榫植抗こ坍a(chǎn)品規(guī)劃較早，有很大的贈(zèng)送空間，得房率較高，但從2021起，偷面積行為已不再被允許。新區(qū)四房和復(fù)式單位由于推售量較小，去化率較高，成為熱銷產(chǎn)品。新區(qū)產(chǎn)品整體去化率不高，只到達(dá)52%。3737章江新區(qū)三房產(chǎn)品特點(diǎn)比照戶型中航公元麗江豪庭狀元府邸尚江尊品中央星城建面125133135139137149131131127130132135141戶型三房?jī)蓮d三房?jī)蓮d三房?jī)蓮d三房?jī)蓮d三房?jī)蓮d三房?jī)蓮d三房?jī)蓮d三房?jī)蓮d三房?jī)蓮d三房?jī)蓮d三房?jī)蓮d三房?jī)蓮d三房?jī)蓮d使用面積101109111119117117106104100102105107109公攤率19%18%18%14%15%21%19%21%約21%約22%約22%21%23%剩余套數(shù)313129521899813301203012330單價(jià)78307620868080908210849066007000---76508000總價(jià)97875010134601171800112451011247701265010864600917000---10327501128000朝向南向南北東南南北南北南北西北東南南北南北南北南向南北景觀贛州中學(xué)小區(qū)園林、贛州中學(xué)小區(qū)園林小區(qū)園林/江景江景小區(qū)園林、江景小區(qū)園林小區(qū)園林江景、小區(qū)園林江景、小區(qū)園林江景、小區(qū)園林小區(qū)園林小區(qū)園林通透性較好良佳良良佳良佳佳佳佳良佳空間布局動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離動(dòng)靜分區(qū)沒有浪費(fèi)空間人性化設(shè)計(jì)，衛(wèi)生間布局合理衛(wèi)生間對(duì)著主臥的床，有一定的空間浪費(fèi)空間利用率高空間利用率高分區(qū)不夠明顯動(dòng)靜分區(qū)、主臥通透，只有一個(gè)衛(wèi)生間動(dòng)靜分區(qū)、主臥通透動(dòng)靜分區(qū)、主臥通透浪費(fèi)餐廳部分空間通透主臥、功能區(qū)分明顯附加值架空結(jié)構(gòu)、可拆卸飄窗架空結(jié)構(gòu)、可拆卸飄窗架空結(jié)構(gòu)、可拆卸飄窗超大入戶花園、小陽臺(tái)超大入戶花園4個(gè)陽臺(tái)儲(chǔ)藏間、花池儲(chǔ)藏間、花池轉(zhuǎn)角飄窗、架空空間轉(zhuǎn)角飄窗、架空空間轉(zhuǎn)角飄窗、架空空間無超大面積陽臺(tái)功能區(qū)間尺寸廚房面積5.87.87.46.47.37.57.677.37.47.46.97.3客廳開間44.84.2554.74.54.54.24.34.34.54.6餐廳開間434.23.9332.93.233.43.43.52.9陽臺(tái)開間6.96.88554.74.54.54.24.34.34.54.6衛(wèi)生間開間2.2、2.61.8、1.92、2.11.82.22.21.51.62.42.22.21.81.6次臥開間2.9、3.13.12.9、3.43.63.33.63.233.33.33.33.42.9、3.3主臥開間3.73.74.13.63.64.63.83.653.63.63.63.63.7總結(jié)：三房客廳開間在4-5米，陽臺(tái)開間普遍在4.2-8米，衛(wèi)生間開間在米，主臥開間在米。主力三房?jī)蓮d戶型面積約在125-149㎡，平均公攤率約為19%。3838戶型中航公元麗江豪庭尚江尊品建面160163177186186170143戶型四房?jī)蓮d四房?jī)蓮d四房?jī)蓮d四房?jī)蓮d四房?jī)蓮d三房?jī)蓮d四房?jī)蓮d使用面積130133146153151134112公攤率19%18%18%18%19%21%22%剩余套數(shù)58295831294818單價(jià)9100920093009400870084008900總價(jià)1456000149960016461001748400161820014280001272700朝向西北西北西北東南西北南北南北景觀中央公園、小區(qū)園林中央公園