物管費(fèi)用(陸虎林)

談?wù)勎飿I(yè)項(xiàng)目的費(fèi)用路虎林教授2013.7物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理學(xué)習(xí)交流1一.物管費(fèi)調(diào)價的步驟2YOURSITEHERE物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》時，就應(yīng)該有經(jīng)營的風(fēng)險意識，就應(yīng)該合理測算市場的發(fā)展可能給企業(yè)帶來的人工成本、材料成本等費(fèi)用的增長點(diǎn)，把它作為合同的條款，在物業(yè)服務(wù)合同中明確提出。3YOURSITEHERE

如果在與開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或與業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時沒有預(yù)見性的考慮物業(yè)服務(wù)費(fèi)價格的上調(diào)問題，沒有在合同中雙方約定。

則可以按照如下程序?qū)嵤?YOURSITEHERE㈠.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該提供該所管轄物業(yè)管理區(qū)域前兩年經(jīng)審計的財務(wù)報表（如果管轄沒有兩年，就提供實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)以來的）把它作為上臺物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)價格的原始憑據(jù)，同時提交擬提價的方案和方案說明。

5YOURSITEHERE㈡.采用公平、公正、公開的原則，請業(yè)主委員會自己聘請物價事務(wù)所會同成都市物業(yè)行業(yè)協(xié)會的專家組對所報的擬提價方案提供審核、召開建筑區(qū)劃的業(yè)主聽證會，請其發(fā)表意見。6YOURSITEHERE㈢.由區(qū)價格行政管理部門對所報的擬提價方案加具意見，在當(dāng)今社會政府在廣大業(yè)主的心目中還是具有一定公信力的。

7YOURSITEHERE㈣.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真履行告知的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬提價方案在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示十五日并書面征求業(yè)主意見。8YOURSITEHERE㈤.在經(jīng)過上述程序且無異議的情況下，將擬提價方案交建筑區(qū)劃的全體業(yè)主表決，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過三分之二數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過三分之二數(shù)的業(yè)主同意后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將業(yè)主表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示十五日。9YOURSITEHERE㈥.物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管的建筑區(qū)劃物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)價格上調(diào)表決通過且公示無異議后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)再將新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報區(qū)價格行政管理部門備案，并抄送居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門，履行備案的手續(xù)。10YOURSITEHERE二.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的價格11YOURSITEHERE1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價原則合理公開質(zhì)價相符12YOURSITEHERE2004年1月1日起執(zhí)行的國家計委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》：

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。13YOURSITEHERE政府指導(dǎo)價

市場調(diào)節(jié)價2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用怎樣訂價呢？14YOURSITEHERE3.那些物業(yè)適用于政府指導(dǎo)價？

住宅實(shí)行政府指導(dǎo)價

別墅和其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價15YOURSITEHERE

住宅（不含別墅）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制實(shí)行政府指導(dǎo)價，別墅和其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。住宅物業(yè)服務(wù)實(shí)行酬金制的，預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主或者業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。16YOURSITEHERE項(xiàng)目類型計費(fèi)方式適用價格方式住宅小區(qū)包干制政府指導(dǎo)價酬金制市場調(diào)節(jié)價別墅非住宅包干制市場調(diào)節(jié)價酬金制17YOURSITEHERE包干制or酬金制業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。4.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的二種計費(fèi)方式18YOURSITEHERE

5.什么是包干制？

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。

19YOURSITEHERE

6.什么是酬金制？

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。20YOURSITEHERE7.成都物業(yè)服務(wù)費(fèi)是怎樣定價的？基準(zhǔn)價+浮動價其中基準(zhǔn)價按照有無電梯來劃分21YOURSITEHERE根據(jù)《關(guān)于我市物業(yè)服務(wù)等級劃分物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問題的通知》（成發(fā)改收費(fèi)〔2012〕1345號），自2013年1月10日起施行，有效期2年。

22YOURSITEHERE物業(yè)服務(wù)等級基準(zhǔn)價（元/米2·月）浮動幅度有電梯無電梯五級區(qū)房產(chǎn)管理部門對服務(wù)等級進(jìn)行核準(zhǔn)，區(qū)價格主管部門對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行備案。四級1.901.25±15%三級1.350.85±15%二級0.950.60±15%一級——0.40±15%23YOURSITEHERE

通過這個表，我們可以知道在包干制下，即使是提供四級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，有電梯的住宅小區(qū)物管費(fèi)的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.19元/平方米·月。

其中基準(zhǔn)價1.90元/平，最高上浮15%，合計為2.19元·月/方米的計算。24YOURSITEHERE而根據(jù)原2008年1月1日起執(zhí)行的《成都市物價局成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知》。25YOURSITEHERE物業(yè)服務(wù)等級基準(zhǔn)價（元·月/平方米）浮動幅度有電梯無電梯一級1.751.15±20二級1.350.85±20三級1.000.55±20四級0.600.35+2026YOURSITEHERE

原來的定價，我們可以知道在包干制下，即使是提供一級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，有電梯的住宅小區(qū)物管費(fèi)的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.10元/平方米·月。

其中基準(zhǔn)價1.75元/平，最高上浮20%，合計為2.10元·月/方米的計算。27YOURSITEHERE三.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成28YOURSITEHERE1.包干制下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)=成本+稅費(fèi)+利潤

29YOURSITEHERE2.酬金制下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)=支出+酬金

30YOURSITEHERE四.物業(yè)成本的構(gòu)成（一）31YOURSITEHERE1.物業(yè)服務(wù)成本支出由九項(xiàng)構(gòu)成1.管理服務(wù)人員的工資社保和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)；3.清潔衛(wèi)生費(fèi)；4.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；5.秩序維護(hù)費(fèi)…32YOURSITEHERE1.管理服務(wù)人員的工資社保和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)；3.清潔衛(wèi)生費(fèi)；4.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；5.秩序維護(hù)費(fèi)；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；8.設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。33YOURSITEHERE某物業(yè)建筑面積10萬㎡，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)測算得出各項(xiàng)費(fèi)用如下：各類管理服務(wù)人員的工資、社保等60萬；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用30萬；清潔衛(wèi)生費(fèi)用15萬；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)12萬；公共秩序維護(hù)費(fèi)12萬；辦公費(fèi)6萬元；固定資產(chǎn)折舊25萬元；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)2萬元；業(yè)主委員會辦公費(fèi)、社區(qū)文化活動費(fèi)等其它費(fèi)用8萬元。34YOURSITEHERE問：1.采用酬金制約定物業(yè)管理酬金比例為15%，則該項(xiàng)目單位物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為（）元/㎡·月。A.1.43B.1.64C.1.68D.1.8235YOURSITEHERE在酬金制中：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)=支出+酬金=（工資社保等60萬+設(shè)施設(shè)備費(fèi)30萬+清潔費(fèi)15萬+綠化費(fèi)12萬+秩序維護(hù)費(fèi)12萬+辦公費(fèi)6萬元+固定資產(chǎn)折舊25萬元+保險費(fèi)2萬元+業(yè)主委員會費(fèi)8萬元）+170萬×15%=195.5萬該項(xiàng)目物管費(fèi)=195.5萬÷10萬平方米÷12個月=1.62元/平方米36YOURSITEHERE2.若采用包干制，預(yù)計該項(xiàng)目的法定稅費(fèi)和利潤合計為20萬元，則該項(xiàng)目單位物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為（）元/㎡·月。A.1.43B.1.60C.1.64D.1.68[Imageinformationinproduct]Image:Notetocustomers:ThisimagehasbeenlicensedtobeusedwithinthisPowerPointtemplateonly.Youmaynotextracttheimageforanyotheruse.37YOURSITEHERE2.什么是管理服務(wù)人員的費(fèi)用企業(yè)管理人員費(fèi)用，指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者按規(guī)定發(fā)放給在提供物業(yè)服務(wù)的建筑區(qū)劃從事經(jīng)營管理工作的人員工資及按規(guī)定提取的福利費(fèi)，繳納的各項(xiàng)社會保障費(fèi)。38YOURSITEHERE哪些費(fèi)用屬于管理服務(wù)人員的費(fèi)用？哪些費(fèi)用屬于物業(yè)服務(wù)成本或支出？討論：39YOURSITEHERE

某物業(yè)項(xiàng)目建筑面積29萬平方米，可收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用面積26萬平米，計劃成本542萬元，該項(xiàng)目投標(biāo)做了一個物業(yè)費(fèi)的核算，總共包括以下項(xiàng)目：（一）人員工工資獎金及福利包括

1.分管此項(xiàng)目的副總經(jīng)理工資

2.項(xiàng)目經(jīng)理工資

3.項(xiàng)目員工年終績效獎金

40YOURSITEHERE（二）補(bǔ)充養(yǎng)老金（三）公共區(qū)域維修保養(yǎng)費(fèi)用（四）工程保修費(fèi)用（五）管理區(qū)域保潔材料費(fèi)用（六）管理區(qū)域裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用（七）公共秩序維護(hù)費(fèi)用（八）項(xiàng)目履約金（九）公共部位公共設(shè)施公眾責(zé)任保險費(fèi)用

41YOURSITEHERE（十）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（十一）對社會的愛心捐贈問題：以上費(fèi)用哪些不能計入物業(yè)管理支出費(fèi)用？42YOURSITEHERE依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》有關(guān)條款規(guī)定，本案例中不應(yīng)計入物業(yè)管理成本的費(fèi)用有：1.獎金（顯然也包括項(xiàng)目員工年終績效獎金）不應(yīng)計入物業(yè)管理成本，而是應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)效益，從盈利中提??；2.分管此項(xiàng)目的副總經(jīng)理工資，不屬于本項(xiàng)目管理服務(wù)人員的工資，因此也不應(yīng)計入物業(yè)管理成本；43YOURSITEHERE3.工程保修費(fèi)用、項(xiàng)目履約金均為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位向施工單位收取的費(fèi)用，與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)，不應(yīng)計入物業(yè)管理成本；4.管理區(qū)域內(nèi)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用是由裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運(yùn)費(fèi)用，該費(fèi)用在裝修期間向裝修人單獨(dú)收取，也不應(yīng)計入物業(yè)管理成本；5．對社會的愛心捐贈系物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己的行為，與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)，不應(yīng)計入物業(yè)管理成本。

44YOURSITEHERE五.物業(yè)服務(wù)人員的配置45YOURSITEHERE我們先來探討一個問題：

有個區(qū)4棟30層，門崗、監(jiān)控24小時值守，每小時需巡查一次：

問1.如果1分鐘能巡查一層，每班巡查至少幾人？

問2.如果一個月按30天計算，每月工作時間為20.83天，每個保安一個月不超過36小時加班，每月上多少小時？

46YOURSITEHERE

問3.如果監(jiān)控為8人運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)行綜合計時，月工資1500元，計日工資按21.75天計算，超時工資按平時小時工資的1.5倍計算，問超時加班費(fèi)用為每小時多少元，每月超時多少時間，每月實(shí)際到手工資是多少？

47YOURSITEHERE問1.如果1分鐘層能巡查一層，每班巡查至少幾人？

答：

30*4=120層，每分鐘巡查一層，就是需120分鐘，2小時，題目要求每小時巡查一次，則每班巡查至少2人。48YOURSITEHERE2.如果一個月按30天計算，每月工作時間為20.83天，每個保安一個月不超過36小時加班，每月上多少小時？

答：20.83*8=166.64小時，166.64+36=202.64小時，約203小時。

49YOURSITEHERE3.如果監(jiān)控為8人運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)行綜合計時，月工資1500元，計日工資按21.75天計算，超時工資按平時小時工資的1.5倍計算，問超時加班費(fèi)用為每小時多少元，每月超時多少時間，每月實(shí)際到手工資是多少元？

50YOURSITEHERE

答：1500/21.75/8=8.62元

8.62*1.5=12.93

元8人運(yùn)轉(zhuǎn)，分4班，每班2人，每人每班工作6小時，6*30=180小時，

每人應(yīng)工作時間為20.83*8=166.64小時，超時為180-166.64=13.36小時

實(shí)際工資：12.93*13.36+1500=1672.74

51YOURSITEHERE問題是解決了，但他引出一個問題：物業(yè)項(xiàng)目的人員的配置52YOURSITEHERE住宅（別墅除外）面積在5萬平方米以上10萬平方米以下的，應(yīng)當(dāng)不低于1名；面積在10萬平方米以上的，應(yīng)當(dāng)不低于2名；

住宅（別墅除外）面積在5萬平方米以下的，及別墅、非住宅面積在3萬平方米以下的，應(yīng)當(dāng)配備1名物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理。

1.項(xiàng)目經(jīng)理的配備要求53YOURSITEHERE別墅、非住宅建筑區(qū)劃總建筑面積在3萬平方米以上5萬平方米以下的，應(yīng)當(dāng)不低于1名；總建筑面積在5萬平方米以上的，應(yīng)當(dāng)不低于2名。

54YOURSITEHERE物業(yè)類型面積項(xiàng)目經(jīng)理配置人數(shù)住宅＜5萬㎡15-10萬㎡1＞10萬㎡2別墅非住宅＜3萬㎡13-5萬㎡1＞5萬㎡255YOURSITEHERE《成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《成都市物業(yè)服務(wù)力量配備指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》的通知（成房發(fā)[2007]22號）》（二○○七年十二月十七日）56YOURSITEHERE2.客戶服務(wù)人員配備1.最低標(biāo)準(zhǔn)不得低于1人/30000平方米或者1人/300戶；2.參考定額人數(shù)R1=建筑區(qū)劃總建筑面積（平方米）÷20000（平方米）；3.物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高于本指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的，按照合同約定的人數(shù)和要求進(jìn)行配備。57YOURSITEHERE3.秩序維護(hù)人員配備指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)參考定額人員數(shù)R2=[主出入口數(shù)×6＋次出入口數(shù)×3＋（建筑區(qū)劃總建筑面積÷40000平方米）×3＋監(jiān)控室數(shù)×3]×4/3＋2名機(jī)動人員

58YOURSITEHERE4.設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員配備指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)參考定額人數(shù)R3=建筑區(qū)劃總建筑面積（平方米÷20000（平方米）

59YOURSITEHERE5.環(huán)衛(wèi)維護(hù)人員配備指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)環(huán)衛(wèi)維護(hù)人員配備的最低標(biāo)準(zhǔn)1.非住宅建筑區(qū)劃不得低于1人/2000平方米（公共區(qū)域）2.住宅建筑區(qū)劃不得低于1人/6000平方米（公共區(qū)域）參考定額人數(shù)R4=建筑區(qū)劃總建筑面積（平方米÷10000（平方米）

60YOURSITEHERE6.綠化維養(yǎng)人員配備指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)1.綠化維養(yǎng)人員配備的最低標(biāo)準(zhǔn)不得低于1人/10000（平方米）（綠地面積）

2.參考定額人數(shù)R5=綠地面積（平方米）÷8000（平方米）

61YOURSITEHERE7.項(xiàng)目物業(yè)公共服務(wù)人員配備總額項(xiàng)目物業(yè)公共服務(wù)人員配備總額R=R1＋R2＋R3＋R4＋R5

62YOURSITEHERE人工費(fèi)=工資+社會保險+福利費(fèi)+加班費(fèi)+服裝費(fèi)63YOURSITEHERE社會保險：基本養(yǎng)老保險20.0%8.0%28.0%基本醫(yī)療保險7.5%2.0%9.5%失業(yè)保險2.0%1.0%3.0%工傷保險0.6%0.6%生育保險0.6%0.6%合計30.7%11.0%41.7%

64YOURSITEHERE福利費(fèi)=福利基金+工會基金+教育基金福利基金=工資總額×14%工會基金=工資總額×2%教育基金=工資總額×1.5%65YOURSITEHERE加班費(fèi)：按照人均加班2-3天加班費(fèi)=日平均工資×加班天數(shù)×人數(shù)66YOURSITEHERE六.物業(yè)成本的構(gòu)成（二）67YOURSITEHERE

物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)，指為保障建筑區(qū)劃內(nèi)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需費(fèi)用和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費(fèi)等。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)，應(yīng)由建筑物及其附屬設(shè)施專項(xiàng)維修資金支出的維修、更新、改造費(fèi)用。1.設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)68YOURSITEHERE電梯運(yùn)行費(fèi)用的計算：住宅：電梯運(yùn)行費(fèi)用=電梯功率*24小時*0.2*臺數(shù)

寫字樓商場：電梯運(yùn)行費(fèi)用=電梯功率*24小時*0.4*臺數(shù)69YOURSITEHERE綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、綠化用水費(fèi)、勞保用品費(fèi)和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費(fèi)等。不包括開發(fā)建設(shè)單位支付的綠化種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。2.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)70YOURSITEHERE3.環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)，指建筑區(qū)劃內(nèi)共有部位環(huán)境衛(wèi)生經(jīng)常性保潔所需的購置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費(fèi)等。

71YOURSITEHERE七.生活垃圾費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)72YOURSITEHERE1.生活垃圾費(fèi)的收取依據(jù)根據(jù)成都市物價局、成都市市蓉環(huán)境管理局《關(guān)于我市中心城區(qū)開征生活垃圾處理費(fèi)的通知》（成價費(fèi)[2005]31號文件）。

73YOURSITEHERE城市居民住戶（含暫住人口戶），按每月每戶8元收費(fèi)。2.居民生活垃圾的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)74YOURSITEHERE3.機(jī)關(guān)等生活垃圾的收取標(biāo)準(zhǔn)國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體，按每月每人2元收費(fèi)。75YOURSITEHERE4.醫(yī)院學(xué)校生活垃圾的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)學(xué)校、醫(yī)院（醫(yī)療廢棄物除外）按生活垃圾產(chǎn)生量，每噸收110元。76YOURSITEHERE5.商鋪等生活垃圾的收取標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)經(jīng)營單位及餐飲、商鋪按生活垃圾產(chǎn)生量，每噸收120元。77YOURSITEHERE6.商鋪等垃圾產(chǎn)生量的分段征收序號日產(chǎn)垃圾量（公斤）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月）15公斤（含5公斤）以下18210公斤（含10公斤）以下36320公斤（含20公斤）以下72430公斤以上（30公斤/袋）10878YOURSITEHERE

7.自收自運(yùn)地區(qū)收取標(biāo)準(zhǔn)自收自運(yùn)地區(qū)、單位45元/噸。79YOURSITEHERE8.生活垃圾收取的減免對象對享受城市最低生活保障的居民家庭，憑民政部門發(fā)放的最低生活保障金領(lǐng)取證，免繳生活垃圾處理費(fèi)。80YOURSITEHERE八.物業(yè)成本的構(gòu)成（三）81YOURSITEHERE秩序維護(hù)費(fèi)，指維護(hù)建筑區(qū)域內(nèi)秩序所需的器材裝備費(fèi)、秩序維護(hù)人員人身保險費(fèi)、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費(fèi)等。

1.秩序維護(hù)費(fèi)82YOURSITEHERE九.機(jī)動車停車場的標(biāo)準(zhǔn)83YOURSITEHERE

1.特級室內(nèi)停車場的要求1.鋼混結(jié)構(gòu)，車位不得少于180個（住宅區(qū)車位不得少于1個/戶）；2.車輛出口、入口分開設(shè)置；3.車場內(nèi)設(shè)有溫度探測器和自動報警系統(tǒng)、自動消防噴淋系統(tǒng)、自動排煙通風(fēng)系統(tǒng)；

84YOURSITEHERE4.車場除正常照明系統(tǒng)外，還備有應(yīng)急照明系統(tǒng)；5.有完善的自動監(jiān)控系統(tǒng)，對車場及進(jìn)出口進(jìn)行24小時監(jiān)控；6.有自動化收費(fèi)系統(tǒng)和規(guī)范的標(biāo)線標(biāo)牌、防撞桿、道閘；7.地下停車場應(yīng)有2臺以上電梯，方便客人和貨物通行。注：特級停車場的所列條件必須同時具備。85YOURSITEHERE

2.普通室內(nèi)停車場要求1.磚混結(jié)構(gòu)；2.為停車場服務(wù)的通風(fēng)、照明、消防設(shè)備及標(biāo)志設(shè)施完備；3.有專業(yè)的現(xiàn)場管理人員，并實(shí)行進(jìn)出登記接待服務(wù)。86YOURSITEHERE十.物業(yè)成本的構(gòu)成（四）87YOURSITEHERE1.辦公費(fèi)辦公費(fèi)，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)建筑區(qū)劃正常的物業(yè)服務(wù)活動所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書報費(fèi)及其它費(fèi)用。

88YOURSITEHERE2.設(shè)施設(shè)備公眾責(zé)任保險物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費(fèi)為準(zhǔn)。

89YOURSITEHERE3.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在建筑區(qū)劃內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的使用年限在一年以上的資產(chǎn)，包括交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工具維修設(shè)備及其他設(shè)備等。

90YOURSITEHERE

十一.物業(yè)企業(yè)的固定資產(chǎn)91YOURSITEHERE理論上按照五年（60個月計算）但在實(shí)際中，按照物業(yè)服務(wù)合同的年限來計算。理論上按照五年（60個月計算）1.固定資產(chǎn)折舊的年限92YOURSITEHERE十二.怎樣測算物業(yè)的開辦費(fèi)93YOURSITEHERE一般物業(yè)開辦費(fèi)包括的項(xiàng)目的費(fèi)用：1.籌備時期的人工費(fèi)（工資、社保和福利費(fèi)）；2.物業(yè)管理設(shè)施和工具配置費(fèi)；3.標(biāo)識標(biāo)牌（標(biāo)識標(biāo)牌、社區(qū)宣傳欄）制作費(fèi)用；4.服裝制作費(fèi)；5.物業(yè)資料費(fèi)；6.交房費(fèi)用等。94YOURSITEHERE序號物質(zhì)名稱舉例1維修工具萬用表鉗型表電錘手槍鉆套裝扳手噴燈焊機(jī)…2辦公用具電腦打印機(jī)復(fù)印機(jī)點(diǎn)鈔機(jī)電話空調(diào)辦公桌椅文件柜…3公共秩序維護(hù)工具消防斧安全繩砂鏟消防桶消防扳手專用制服大衣對講機(jī)4環(huán)衛(wèi)維護(hù)器材洗地機(jī)塑料垃圾桶垃圾推車、清潔用品服裝。5綠化維養(yǎng)工具剪草機(jī)噴藥機(jī)個人綠化器具。2.交房時項(xiàng)目需要配置的物質(zhì)裝備95YOURSITEHERE交房時項(xiàng)目需要配置的物質(zhì)裝備的依據(jù)：《成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《成都市物業(yè)服務(wù)力量配備指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》的通知（成房發(fā)[2007]22號）》（二○○七年十二月十七日）96YOURSITEHERE十三.物業(yè)成本的構(gòu)成（五）97YOURSITEHERE經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費(fèi)用，指按規(guī)定程序，經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用。98YOURSITEHERE前面我們談到在包干制中物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)成本加上稅費(fèi)和利潤三部分組成，我們前面也討論了物業(yè)服務(wù)的成本問題，那么，物業(yè)服務(wù)的利潤和稅費(fèi)又該怎樣計算呢？99YOURSITEHERE十三.物業(yè)的營業(yè)稅和利潤100YOURSITEHERE1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅稅率：5.65%物業(yè)服務(wù)企業(yè)所得稅稅率：33%101YOURSITEHERE營業(yè)稅金及附加。包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，又稱“兩稅一費(fèi)”。目前營業(yè)稅的稅率為5%。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營業(yè)稅稅額的7%和3%。

102YOURSITEHERE項(xiàng)目應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅額=項(xiàng)目總收入×稅率103YOURSITEHERE

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的理利潤在住宅物業(yè)管理中：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤率：8%--15%104YOURSITEHERE項(xiàng)目的利潤=項(xiàng)目總成本×利潤率105YOURSITEHERE

某物業(yè)項(xiàng)目建筑面積29萬平方米，可收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用面積26萬平米，計劃成本542萬元，設(shè)營業(yè)稅及附加為5.5%，項(xiàng)目成本利潤率為8%，問：⑴.利潤⑵.