揚(yáng)州基準(zhǔn)地價(jià)簡報(bào)

2-4-4商業(yè)用地一級地容積率修正系數(shù)表容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)M0.40.4241.40.8282.41.1533.41.3994.41.5670.50.4681.50.8642.51.1813.51.4204.51.5800.60.5121.60.8992.61.2083.61.4394.61.5910.70.5541.70.9342.71.2353.71.4584.71.6020.80.5951.80.9682.81.2613.81.4764.81.6120.90.6361.91.0002.91.2863.91.4934.91.6211.00.6762.01.0323.01.3104.01.510m5.01.6301.10.7152.11.0643.11.3344.11.5251.20.7542.21.0943.21.3564.21.5401.30.7912.31.1243.31.3784.31.5542-4-5商業(yè)用地二級地容積率修正系數(shù)表容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)M0.40.4721.30.8792.21.2163.11.4834.01.6780.50.5201.40.9212.31.2493.21.5084.11.6950.60.5691.50.9602.41.2823.31.5324.21.7120.70.6161.61.0002.51.3133.41.5564.31.7280.80.6621.71.0382.61.3443.51.5784.41.7420.90.7071.81.0762.71.3733.61.600m4.51.7561.00.7511.91.1122.81.4023.71.6211.10.7952.01.1482.91.4303.81.6411.20.8382.11.1823.01.4573.91.6602-4-6商業(yè)用地三級地容積率修正系數(shù)表容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)M0.40.5121.10.8641.81.1692.51.4273.21.6380.50.5651.20.9101.91.2082.61.4603.31.6640.60.6181.30.9552.01.2472.71.4923.41.6900.70.6691.41.0002.11.2852.81.523沱3.51.7150.80.7191.51.0432.21.3212.91.5530.90.7681.61.0862.31.3573.01.5831.00.8161.71.1282.41.3923.11.611第四節(jié)土地開發(fā)水平修正值的確定土地開發(fā)費(fèi)用主要是指宗地紅線內(nèi)外通路、通電、供水、排水、通氣、供熱、通訊等方面的費(fèi)用和場地平整費(fèi)用。本次評估設(shè)定了市區(qū)各級別的平均土地開發(fā)程度為“六通一平”“五通一平”、“四通一平”不等，而各宗地的實(shí)際開發(fā)程度可能與平均開發(fā)程度一致，也可能與平均開發(fā)程度不一致，對于與平均開發(fā)程度不一致的宗地，必須將其實(shí)際開發(fā)程度修正到所在級別平均開發(fā)程度。據(jù)調(diào)查，市區(qū)中心區(qū)域宗地紅線外達(dá)到通路、通電、供水、排水、通訊、通氣“六通”的費(fèi)用平均為170元/m2，宗地紅線內(nèi)達(dá)到通路、通電、供水、排水、通訊、通氣“六通”和場地平整“一平”的費(fèi)用平均為85元/m2；市區(qū)邊緣鎮(zhèn)區(qū)宗地紅線外達(dá)到通路、通電、供水、排水、通訊、通氣“六通”的費(fèi)用平均為145元/m2，宗地紅線內(nèi)達(dá)到通路、通電、供水、排水、通訊、通氣“六通”和場地平整一平”的費(fèi)用平均為75元/m2；市區(qū)邊緣農(nóng)村地區(qū)宗地紅線外達(dá)到通路、通電、供水、排水、通訊、通氣“六通”的費(fèi)用平均為95元/m2，宗地紅線內(nèi)達(dá)到通路、通電、供水、排水、通訊、通氣“六通”和場地平整“一平，，的費(fèi)用平均為63元/m2；各項(xiàng)費(fèi)用的分?jǐn)傄姳?-4-28至表2-4-30。表2-4-28市區(qū)商業(yè)用地級別土地開發(fā)費(fèi)用分項(xiàng)一覽表土地開發(fā)項(xiàng)目通路通電供水排水通氣通訊場地平整合計(jì)—、 、三級地紅線外費(fèi)用（元/m2）503530252010**170紅線內(nèi)費(fèi)用（元/m2）25151312105585四、五、六級地紅線外費(fèi)用（元/m2）453025201510**145紅線內(nèi)費(fèi)用（元/m2）20121310105575

七、八級地紅線外費(fèi)用（元/m2）252015151010**95紅線內(nèi)費(fèi)用（元/m2）1510108105563表2-4-29市區(qū)住宅用地級別土地開發(fā)費(fèi)用分項(xiàng)一覽表土地開發(fā)項(xiàng)目通路通電供水排水通氣通訊場地平整合計(jì)—、 、級地紅線外費(fèi)用（元/m2）503530252010**170紅線內(nèi)費(fèi)用（元/m2）25151312105585三、四、級地紅線外費(fèi)用（元/m2）453025201510**145紅線內(nèi)費(fèi)用（元/m2）20121310105575五、六級地紅線外費(fèi)用（元/m2）252015151010**95紅線內(nèi)費(fèi)用（元/m2）1510108105563表2-4-30市區(qū)工業(yè)用地級別土地開發(fā)費(fèi)用分項(xiàng)一覽表土地開發(fā)項(xiàng)目通路通電供水排水通氣通訊場地平整合計(jì)—、 、級地紅線外費(fèi)用（元/m2）503530252010**170紅線內(nèi)費(fèi)用（元/m2）25151312105585三、四級地紅線外費(fèi)用（元/m2）453025201510**145

紅線內(nèi)費(fèi)用（元/m2）20121310105575五級地紅線外費(fèi)用（元/m2）252015151010**95紅線內(nèi)費(fèi)用（元/m2）1510108105563在評估級別或區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，如地價(jià)樣點(diǎn)的實(shí)際開發(fā)程度與級別或區(qū)段平均開發(fā)程度一致時(shí)，不作修正；如不一致，則需進(jìn)行修正，即在樣點(diǎn)地價(jià)基礎(chǔ)上加上（指地價(jià)樣點(diǎn)開發(fā)程度低于級別或區(qū)段平均開發(fā)程度）或減去（指地價(jià)樣點(diǎn)開發(fā)程度高于級別或區(qū)段平均開發(fā)程度）相應(yīng)項(xiàng)目的費(fèi)用。表2-9-4市區(qū)商業(yè)用地級別地面基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/m2土地級別一二三四五六七八基準(zhǔn)地價(jià)53003500250018001200750550350變幅3000-76001500-5500900-3600800-2800600-1800400-1100300-800200-500容積率1.91.61.41.21.00.90.90.8表2-9-7市區(qū)住宅用地級別地面基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/m2土地級別一二三四五六基準(zhǔn)地價(jià)230016201030720520325變幅1700-29001240-2000760-1300540-900400-640225-425容積率1.41.31.10.90.80.7表2-9-11市區(qū)工業(yè)用地級別基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/m2土地級別一二三四五基準(zhǔn)地價(jià)600450350270210變幅400-800250-650200-500140-400120-300第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的設(shè)定一、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的設(shè)定基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定本次評估更新的基準(zhǔn)地價(jià)是在某評估基準(zhǔn)日各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)、在現(xiàn)狀平均土地開發(fā)程度和平均容積率下，同一用途的完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格。地類按商業(yè)、住宅、工業(yè)用地區(qū)分，各類用地的使用年期均為法定出讓最高使用年限?；鶞?zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定的具體條件2.1評估基準(zhǔn)日本次評估基準(zhǔn)日為2003年1月1日。土地使用年期土地使用年期按法定最高出讓年限設(shè)定，即商業(yè)用地40年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年。土地開發(fā)水平根據(jù)各土地級別或均質(zhì)區(qū)域（商業(yè)路線、住宅區(qū)片、工業(yè)區(qū)片）內(nèi)同一用途現(xiàn)狀平均土地開發(fā)程度或2/3以上面積已經(jīng)達(dá)到的宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施平均水平，宗地紅線內(nèi)“場地平整”設(shè)定。具體設(shè)定條件見表2-10-1。表2-10-1市區(qū)綜合級別土地開發(fā)程度表土地級土地開發(fā)程度一宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通氣、通訊，宗地紅線內(nèi)土地平整“六通一平”二宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通氣、通訊，宗地紅線內(nèi)土地平整“六通一平”三宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊，宗地紅線內(nèi)土地平整“五通一平”四宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊，宗地紅線內(nèi)土地平整“五通一平”五宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊，宗地紅線內(nèi)土地平整“五通一平”六宗地紅線外通路、通電、