物業(yè)管理調(diào)研報告4000字(十五篇)

第頁共頁物業(yè)管理調(diào)研報告4000字(十五篇)物業(yè)管理調(diào)研報告4000字篇一去年9月，我市將物業(yè)管理職能進展下劃，包河區(qū)認真貫徹落實市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項要求，努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、平安、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊伍，建立區(qū)、街〔鎮(zhèn)〕物業(yè)管理聯(lián)動機制，調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作?！惨弧炒罱ü芾頇C構(gòu)。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū)，實行“兩級政府，三級管理，四級網(wǎng)絡(luò)”的形式，落實屬地管理，區(qū)政府把物業(yè)管理職責賦予區(qū)住建局，在區(qū)住建局設(shè)立物業(yè)管理和住房保障科。各街〔鎮(zhèn)〕對應(yīng)在大建辦設(shè)立了物業(yè)管理機構(gòu)。〔二〕各類住宅小區(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個，其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個，物業(yè)管理面積約20xx萬平方米，物業(yè)管理程度參差不齊，其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理程度相對較高。〔三〕物業(yè)效勞企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進展物業(yè)效勞企業(yè)共129家，其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)效勞企業(yè)的運行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)效勞企業(yè)，為居民提供的效勞質(zhì)量滿意度也越高。〔四〕業(yè)主委員會的成立情況。包河區(qū)共有55個住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會。大多數(shù)業(yè)主委員會發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)效勞企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。由于物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，面臨較多的復(fù)雜情況和問題，因此____量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區(qū)共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長____361件，政民直通車45件，市長信箱12件，投訴141件，接待來訪群眾257人次，存在的主要問題有：一是物業(yè)管理主管部門力量缺乏。目前，包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門，僅有3人專職從事物業(yè)管理工作。各街〔鎮(zhèn)〕繼去年市開展物業(yè)管理專項整治百日行動后，雖相應(yīng)成立了機構(gòu)，但裝備人員均為兼職人員，不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應(yīng)。二是業(yè)主委員會運作缺乏監(jiān)視。業(yè)主大會是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，在業(yè)主大會閉會期間，主要工作由業(yè)主委員會負責執(zhí)行和落實。由于局部業(yè)主委員會成員從相關(guān)活動中撈取好處，易與物業(yè)效勞企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比方對小區(qū)公共收益的管理監(jiān)視就是一大難點，也是業(yè)主委員會成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點，而解決類似的矛盾業(yè)主大會最有權(quán)威，但由于業(yè)主大會召開的條件要求很高，無法及時召開，因此很多矛盾不能及時解決，甚至造成反復(fù)上訪，影響和諧穩(wěn)定。三是前期物業(yè)存在諸多弊端?！段飿I(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“要按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相別離的原那么，通過招投標的方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)”。實際操作中前期物業(yè)效勞企業(yè)通常是由開發(fā)公司的一個部門演變而來，與開發(fā)商有著上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟利益關(guān)系。一旦開發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護開發(fā)商的利益，又要維護業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當權(quán)益得不到保障，就把該打在開發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)效勞公司身上。造成監(jiān)管部門及時協(xié)調(diào)糾紛難，業(yè)主和物業(yè)效勞公司的“心結(jié)”越結(jié)越深，導致物業(yè)費收繳難等問題，影響物業(yè)效勞程度，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。四是物業(yè)企業(yè)收費難與運行本錢高的矛盾突出。近年來，物價上漲較快，使物業(yè)公司的運作本錢不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至0元，近期出臺的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)效勞收費管理方法》，取消了公攤費收取工程〔二次供水用電除外〕。同時局部業(yè)主對繳費義務(wù)認識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費，而物業(yè)效勞企業(yè)在收取的費用不能維持其正常運行時，要么降低效勞標準，要么在合同到期前撤離，造成廣闊業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會不穩(wěn)定因素?！惨弧臣哟笈嘤柫Χ?，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚，但為標準物業(yè)管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規(guī)。有關(guān)部門及街鎮(zhèn)要主動承當責任，加大對這些法律法規(guī)的培訓力度，擴大培訓范圍，使全社會都能理解、關(guān)心物業(yè)管理工作，自覺履行義務(wù)，保障業(yè)主權(quán)益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)效勞企業(yè)的社會責任、積極繳納物業(yè)效勞費與進步物業(yè)效勞質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責等相關(guān)內(nèi)容進展全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)效勞企業(yè)以及政府部門之間能統(tǒng)一認識，自覺做到互相理解、互相支持?！捕辰y(tǒng)一裝備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮，為各街鎮(zhèn)裝備專職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問題，讓專職的人干專業(yè)的事，實在把物業(yè)管理的各項工作做扎實?！踩嘲押们捌谖飿I(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開發(fā)商通過各種形式選聘的，而且在售房時就已經(jīng)定下，在小區(qū)沒有交付，業(yè)主沒有入住的情況下，區(qū)級物業(yè)管理主管部門目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運作機制，使有關(guān)部門和業(yè)主可以本質(zhì)參與開發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗和物業(yè)交付工作，減少因開發(fā)遺留問題對后期物業(yè)管理帶來的困擾，維護業(yè)主利益。〔四〕大力扶持村〔居〕屬物業(yè)效勞企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村〔居〕屬物業(yè)效勞企業(yè)10余家，目前管理效勞都比擬好，且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村〔居〕范圍內(nèi)，管理優(yōu)勢明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區(qū)居民提供效勞，同時因其帶有政府的“影子”，管理起來比擬容易，且不以營利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”，一般不會產(chǎn)生糾紛，尤其在三無小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應(yīng)在政策上予以扶持，如設(shè)獎補資金，鼓勵該類企業(yè)做大做強，在效勞自管小區(qū)的同時，逐步把效勞向更多的“三無”小區(qū)延伸，解決當前“三無”小區(qū)物業(yè)管理難問題。物業(yè)管理調(diào)研報告4000字篇二嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委調(diào)研小組物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其別人對物業(yè)以及區(qū)域內(nèi)與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進展管理和維護的活動。物業(yè)管理是我國住房私有化的產(chǎn)物，是90年代中期產(chǎn)生的一個新興行業(yè)。1992年，我區(qū)成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理。經(jīng)過十多年來政府、企業(yè)、業(yè)主和社會各方不懈努力，我區(qū)住宅小區(qū)管理獲得了一定的成效。主要表現(xiàn)為：全面改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制，初步建立了物業(yè)管理的市場機制，實在加大了為民辦實事力度，逐步推進了住宅小區(qū)綜合管理。但是隨著我區(qū)經(jīng)濟社會迅速開展，人民群眾對住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)效勞的要求也越來越高。如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理，解決老百姓反映熱難點問題是我們各級政府和社會相關(guān)方面〔單位〕研究的課題。根據(jù)市委完善民生政策措施、力促和諧社會建立的要求以及關(guān)于加強居住區(qū)物業(yè)管理的工作精神，嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委組織局部人大代表對我區(qū)老居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理根本情況進展工作調(diào)研。通過對我區(qū)物業(yè)管理、老住宅小區(qū)居住環(huán)境、業(yè)委會運作等調(diào)查，為區(qū)政府有關(guān)部門解決物業(yè)管理中存在的熱難點問題提供第一手資料，為政府有關(guān)部門安排解決民生民需實事提供根據(jù)，使我區(qū)城市開展和管理上一個新的臺階，為構(gòu)建和諧社會奠定良好根底?！捕痴{(diào)研對象、方法和內(nèi)容調(diào)研對象：基層群眾、業(yè)主委員會成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負責人、社會各界人士。調(diào)研方法：本次調(diào)研采取問卷、訪問、個別訪談、實地觀察等方法。共發(fā)放調(diào)查問卷100份，人員采取隨機抽樣形式。訪問由訪問者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機抽取。個別訪談對象，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會成員、居委干部和業(yè)主代表。調(diào)研內(nèi)容：重點圍繞物業(yè)公司的行風建立、老式住宅居民區(qū)的生活環(huán)境、業(yè)主委員會運作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費的收繳等五個方面。另外，還包括老居民區(qū)人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點問題、老百姓急需政府部門幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問題?！踩痴{(diào)研過程5月下旬，街道區(qū)人大代表工委建立了由街道區(qū)人大代表工委主任、5名區(qū)人大代表等組成的調(diào)研小組，擬訂了調(diào)研提綱。自6月上旬開場，主要對老住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀展開調(diào)研。調(diào)研過程中，聽取了區(qū)房地局有關(guān)部門對我區(qū)居住區(qū)物業(yè)管理的工作匯報；走訪城南小區(qū)、迎園十坊、菊園嘉富三個老式住宅居民小區(qū)；實地觀察了廣廈物業(yè)公司、明達物業(yè)公司、萬涓物業(yè)公司、嘉定區(qū)房屋修理應(yīng)急中心物業(yè)效勞狀況；召開群眾座談會8個〔參加人員71人次〕，個別訪談18人次，搜集群眾意見35條，〔隨機〕征求業(yè)主意見7人次，檢查物業(yè)工作臺帳18本；發(fā)放問卷100份。廣泛聽取各個方面對我區(qū)〔尤其是老居住區(qū)〕物業(yè)管理的意見和建議。據(jù)統(tǒng)計，我區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)250多個，建筑面積1100萬平方米〔見表1〕。目前已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)有226多個，占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的92%。本區(qū)經(jīng)過工商登記、獲得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家：其中注冊在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家；注冊在外區(qū)，在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)15家，其中骨干企業(yè)有上房、萬科、金地、東湖等。目前我區(qū)物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養(yǎng)護等人員近3500人。表1全區(qū)居住用房分類、特征、分布區(qū)域、總面積、總量等統(tǒng)計表名稱特征一層或二層/平房/70年代以前〔保障型〕80年代以后開發(fā)、80m2以下〔改善型〕90年代以后開發(fā)、120m2以下〔根本型〕90年代末以后開發(fā)、90m2以上〔舒適型〕90年代末以后開發(fā)、90m2以上〔舒適型〕90年代末以后開發(fā)、140m2以上〔豪華型〕分布區(qū)域嘉定鎮(zhèn)街道街道、婁塘鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、真新街道、工業(yè)區(qū)、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、菊園新區(qū)、真新、江橋、工業(yè)區(qū)、安亭、黃渡鎮(zhèn)等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020239戶數(shù)〔戶〕400035555總面積〔萬m2〕總量〔%〕114里弄住宅60售后公房商品住宅〔早期〕商品住宅〔晚期〕農(nóng)民集中住宅別墅住宅合計以上數(shù)據(jù)分析^p，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區(qū)居民家庭總戶數(shù)的50%左右，因此，解決我區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理的問題是我們工作的重點。為詳細理解和掌握業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)的意見，調(diào)研小組發(fā)放問卷調(diào)查100份，回收98份，有效問卷95份，隨機調(diào)查結(jié)果如下：將近63%的居民認為，居住的小區(qū)各方面很一般，其中有10%的居民認為很不滿意。表2對目前居住小區(qū)滿意率的情況統(tǒng)計表問卷題目你對目前居住的小區(qū)各方面還滿意嗎？選項1、非常滿意2、滿意百分比〔%〕026.63、一般4、不滿意63.410%其中，居民反映最突出的問題是小區(qū)環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴重虧損、業(yè)委會作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費收支矛盾突出等，分析^p上述問題的產(chǎn)生原因，主要是以下幾方面因素：〔一〕物業(yè)管理體制尚未完全理順主要表如今：一是本區(qū)物業(yè)管理工作機制尚不健全。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，有較強的綜合性和區(qū)域特點，涉及房地、建立、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、公安、消防等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，為此光靠行政主管部門難以協(xié)調(diào)各方，難以發(fā)揮對居住物業(yè)的管理、協(xié)調(diào)、指導、監(jiān)視等作用，許多工作還停留在應(yīng)付上級檢查、突發(fā)性矛盾的應(yīng)急處理上。社會、政府、業(yè)主對物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中進犯業(yè)主權(quán)利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區(qū)保安管理，小區(qū)的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營好壞掛鉤；二是物業(yè)管理沒有從真正意義上納入社區(qū)管理范圍。不少居住小區(qū)內(nèi)居委會、物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方各自為政，缺乏溝通、協(xié)調(diào)渠道，遇到矛盾和問題經(jīng)常出現(xiàn)互相抱怨、指責，或一推了之的現(xiàn)象；三是對小區(qū)內(nèi)違法裝修、違法搭建等行為處置難度大?！段飿I(yè)管理條例》中早就明確規(guī)定了業(yè)主的制止行為，并規(guī)定了相應(yīng)處分方法，但是在處理違法行為時，有關(guān)部門卻缺乏有效方法，甚至不作為。房地、規(guī)劃與市政部門都有其執(zhí)法職能，但由于職責尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現(xiàn)象，物業(yè)公司行使的權(quán)利僅僅是制止，不能“強迫”，而居委會又沒有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增?！捕硽v史遺留問題沒有及時解決據(jù)統(tǒng)計，76%的業(yè)主認為居住區(qū)的環(huán)境差，歷史遺留問題多。主要表如今：一是老居住區(qū)建立較早，大多數(shù)都建造于80年代以前，當時規(guī)劃標準低，開發(fā)企業(yè)見縫插針，因此造成綠化少、沒有停車場地、住宅密度高；二是老住宅區(qū)中尚存在著相當數(shù)量的不成套公房，沒有單獨的煤衛(wèi)設(shè)施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經(jīng)濟條件的住戶都另買住房，留下的老住宅除出售外，大多數(shù)都用于出租，如桃園、葉池社區(qū)，出租戶占居住總數(shù)的30%以上。外來人員的生活習慣還不能適應(yīng)城市化生活的要求，亂扔垃圾的現(xiàn)象隨時可見，衛(wèi)生狀況不盡人意；三是小區(qū)出入口多，沒有公共的停車庫，加上保安管理不到位，“三車”失竊現(xiàn)象時而發(fā)生，老百姓怨聲載道；四是公共設(shè)施老化，如路燈不亮、下水道管徑細經(jīng)常發(fā)生堵塞等。老居民區(qū)存在的普遍問題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費低0%0%3:保安不到位〔三〕物業(yè)管理市場化機制尚不成熟主要表如今：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制。由于前期開發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區(qū)物業(yè)管理收費標準太低等因素，使物業(yè)管理招投標工作很難施行，致使市場化運作機制尚不成熟，難以實現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此，目前企業(yè)規(guī)模小、管理程度差、效勞方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區(qū)物業(yè)管理正常開展的瓶頸。老居住區(qū)物業(yè)管理中沒有一家品牌企業(yè)，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規(guī)模經(jīng)營外，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)停留在過去房管所或開發(fā)商附屬的形式中苦心經(jīng)營，企業(yè)經(jīng)營收入還是以物業(yè)管理費和過去存量房租金為主。企業(yè)對如何效勞好業(yè)主研究不深，特別是對物業(yè)管理中專業(yè)化效勞保安、保綠、保潔這三個方面興趣不大，且效勞質(zhì)量差，已引起廣闊業(yè)主的反感。據(jù)統(tǒng)計，68%的業(yè)主認為居住區(qū)的保安不到位。究其原因：客觀上，老居住區(qū)環(huán)境差，物業(yè)收費標準低，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用，引起保安不到位；主觀上，有的物業(yè)公司管理程度差，對保安人員管理不嚴，保安人員缺乏責任心，引起工作不到位。局部小區(qū)雖安裝了監(jiān)控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說做監(jiān)控值班記錄了。二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場化。老小區(qū)物業(yè)收費標準低、收繳率低，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低效勞標準，引起業(yè)主不滿，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收缺乏費而無法效勞，業(yè)主抱怨效勞低劣而不愿交費的怪圈。目前老居住區(qū)物業(yè)管理費收費標準最低的〔每戶按大、中、小套三種標準收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費每戶分別按3元-6元/月標準收取。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月，這在全市范圍內(nèi)也是最低的，而且近10年標準沒有進步，而職工的平均工資在逐年進步。例：溫宿路16弄小區(qū)共有134戶居民。假如用四班三運轉(zhuǎn)物業(yè)保安管理工作方式，至少用4個人，按人均費用1.5萬元/年，每年物業(yè)保安人頭費要6萬元。小區(qū)物業(yè)管理費標準4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236〔元〕，那么這52164元缺口誰來付？這樣的小區(qū)由誰愿意管？于是出現(xiàn)撤走了保安人員現(xiàn)象發(fā)生〔如葉池小區(qū)〕。在調(diào)研過程中，我們理解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對物業(yè)管理費這個問題有完全不同看法〔見圖２〕。物業(yè)公司主要觀點：一、我市最低工資標準從90年代末420元進步到如今750元，幾乎翻了一翻，可是物業(yè)管理費卻近10年來沒有增長過，因此，物業(yè)管理費有必要進展調(diào)整。二、物業(yè)管理企業(yè)在市場經(jīng)營中，地位不平等。其他企業(yè)可以根據(jù)本錢進步自己的產(chǎn)品價格，而物業(yè)管理費的進步卻受到方案經(jīng)濟形式控制。物價部門不松口，永遠也解決不了。從某種意義來說，政府把局部責任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上。關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費的主要原因，我們也進展了問卷調(diào)查，結(jié)果是：認為維修不及時占34%；收費不合理占30%；生活困難交不起占21%；效勞態(tài)度差占15%。從圖２分析^p，要進步物業(yè)管理費標準，讓老百姓多出錢，困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費的另一個原因是動遷居民，據(jù)葉城物業(yè)公司反映，在工業(yè)區(qū)南區(qū)動遷戶不交物業(yè)管理費〔達800多戶〕已經(jīng)成為多數(shù)動遷戶從眾行為，動遷戶不交物業(yè)管理費的主要理由是：都是農(nóng)民安置，北區(qū)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理費由政府或集體補貼，所以我們也不交。工業(yè)區(qū)南區(qū)安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業(yè)區(qū)北區(qū)安置的房屋是不可以上市的農(nóng)民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結(jié)算，但性質(zhì)是完全不同的。物業(yè)公司員工工資在漲，物業(yè)管理費卻不增長，你說怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%c：物業(yè)公司自行消化d：進步物業(yè)費標準40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%a：重新選聘物業(yè)公司b：降低效勞程度〔四〕街坊基金虧損現(xiàn)象嚴重街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標準歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費、道路維修、綠化養(yǎng)護、下水道的疏通和公共設(shè)施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補充外，街坊基金幾乎沒有增值渠道。就是有其他收益，如汽車停放收費，也根本用于彌補保安人員費用缺乏。10多年來街坊基金只有支出，沒有進帳，加上街坊基金使用很標準，所以我區(qū)80%的售后公房小區(qū)面臨著虧損，虧損最大的小區(qū)接近100萬元。例：桃園小區(qū)街坊基金每年固定費用，交納路燈電費、道路維修、綠化養(yǎng)護、下水道的疏通和局部保安人員費用〔不含設(shè)施改造，按20xx年價格標準計算〕，應(yīng)為20萬元。在沒有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達70萬元，20xx年將達90萬元，以次類推街坊基金虧損將會越來越嚴重。按照《物業(yè)管理條例》第十一條規(guī)定：業(yè)主大會履行決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)視施行職責；第十二條規(guī)定：專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。假如街坊基金減少虧損，那只有經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的三分之二以上同意通過，那么業(yè)主大會才能履行專項維修資金續(xù)籌方案。調(diào)查顯示：在對假如街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認識上〔表3〕愿意籌集的人數(shù)只有26%，距全體業(yè)主三分之二〔67%〕以上業(yè)主同意的要求相差太遠，顯然要每戶業(yè)主出資來續(xù)籌街坊基金困難很大。表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統(tǒng)計表問卷題目選項1、我愿意假如街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比〔%〕26134912〔五〕業(yè)委會隊伍的專業(yè)素質(zhì)不高在當前解決物業(yè)管理中最難的問題是什么？調(diào)研中我們從四個方面提出問題：1、兩項基金的歸并；2、物業(yè)管理費的等級收費；3、業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事；4、街坊〔維修〕基金的籌集。調(diào)查結(jié)果:業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事和街坊〔維修〕基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問題。目前解決社區(qū)物業(yè)管理中最難的是：a:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%b:業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事c:物業(yè)管理費的等級收費31.25%d：二項基金歸并關(guān)于〔維修〕基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過，這里我們主要分析^p業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事。分析^p原因主要是：一、業(yè)委會地位問題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權(quán)利，同時還代表全體業(yè)主維護業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會粉墨倒置，同物業(yè)企業(yè)一起損害業(yè)主利益；二、業(yè)委會成員素質(zhì)問題。缺少房屋保養(yǎng)和維修，資金使用和管理方面的專業(yè)人才。特別是業(yè)委會主任假如不懂物業(yè)方面的專業(yè)知識，就很難代表業(yè)委會或全體業(yè)主說話。我們從問卷中理解到：你對你小區(qū)業(yè)委會工作滿意嗎？滿意的占27%；不滿意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說明的是，這次問卷的對象中業(yè)委會成員占很大的比例，假如是一般業(yè)主，打分的結(jié)果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會成員，進步業(yè)委會成員辦事才能，是我們在當前在社區(qū)管理中應(yīng)該認真考慮的問題。近幾年來，區(qū)政府及有關(guān)職能部門圍繞《物業(yè)管理條例》，結(jié)合我區(qū)實際，圍繞居民群眾反映突出的問題，采取一系列措施，獲得了一定成效。詳細表達在：1、加大舊住宅整治力度，全面落實住宅“平改坡”綜合改造。今年我區(qū)將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理程度的根底工作，并創(chuàng)新觀念，標準管理，完善房屋修繕標準，力爭建立與時代相適應(yīng)的，具有我區(qū)特色的居住房屋修繕和管理的長效機制。年內(nèi)將結(jié)合新城建立的總體工作部署，突出嘉定老城區(qū)綜合改造，力爭完成30萬平方米房屋綜合“平改坡”工程，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬建筑面積的住宅進展綜合整治，總計投入資金1600多萬元。2、設(shè)立售后公房的補貼。區(qū)房地部門會同區(qū)地區(qū)辦向區(qū)人民政府提出專題報告，要求區(qū)政府參照周邊區(qū)對售后公房給予管理費補貼的形式，實在進步售后公房為主的住宅小區(qū)的管理程度。3、擴大物業(yè)管理社區(qū)黨建的試點工作。區(qū)房地局在認真總結(jié)新成路街道的試點經(jīng)歷根底上，在有條件的街道、鎮(zhèn)繼續(xù)開展物業(yè)管理社區(qū)黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮(zhèn)街道、南翔鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)為物業(yè)管理社區(qū)黨建工作的街道、鎮(zhèn)，繼續(xù)深化物業(yè)管理社區(qū)黨建工作。4、今年7、8月開展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)效勞“雙月”競賽活動?；顒幼?月1日到8月31日，將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民效勞、防汛防臺四級響應(yīng)演練及實戰(zhàn)等工程，倡導優(yōu)質(zhì)效勞，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)效勞內(nèi)涵，加快進步物業(yè)管理行業(yè)職工技能，提升物業(yè)管理行業(yè)人員效勞程度。5、配合市有關(guān)部門關(guān)于《加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動方案〔20xx-2023〕》在我區(qū)的貫徹落實，力爭區(qū)里建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，做好小區(qū)綜合管理的各項工作。總的來說，我區(qū)的物業(yè)管理趨勢向好。在近幾年行風測評中，群眾滿意度高于全市平均程度。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達、磊成等，這些公司的主要成績是以業(yè)主利益為重，認真做好自己效勞工作，在經(jīng)濟和社會效益方面獲得雙贏。我們認為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著一定問題，群眾意見較多，但是領(lǐng)導重視，社會各方面為解決這些問題有成功的案例，而且獲得了突出成績，所以我們應(yīng)予充分肯定。物業(yè)問題是加強社區(qū)建立、構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容之一。物業(yè)管理的最終目的是向社會化、市場化、專業(yè)化的方向開展，要做到“嚴格管理、科學管理、長效管理”，為進一步進步我區(qū)物業(yè)管理程度，尤其是加強老舊小區(qū)的物業(yè)管理，提出如下建議：〔一〕進一步明確工作責任主體，建立長效管理機制物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要在明確責任主體、理順各方關(guān)系的根底上，建立一套行之有效的物業(yè)管理長效機制，形成職責清楚、措施得力、政令暢通、信息及時、辦事高效的管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。一是要建立健全組織機構(gòu)，明確責任主體。建議建立以區(qū)地區(qū)辦為牽頭，其他職能部門為成員單位的領(lǐng)導機構(gòu)，加強對住宅小區(qū)的綜合管理。其主要職能是：制定相關(guān)的我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理方面的政策；研究我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理開展方向；審核和批準住宅小區(qū)綜合管理改造和建立規(guī)劃和社會開展規(guī)劃；解決和協(xié)調(diào)住宅小區(qū)綜合管理中存在的問題。其工作總體思路是以標準居住房屋租賃為抓手，以加強住宅小區(qū)綜合管理為重點，以為廣闊市民創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境為目的，堅持屬地管理和綜合治理相結(jié)合，層層落實管理責任，按照《上海市加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動方案》，進一步理順住宅小區(qū)綜合管理的體制、機制和法制，根本消除住宅小區(qū)綜合管理中的政府的缺位。另外，建議建立由社會各方有關(guān)人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會，起到調(diào)查研究、社會監(jiān)視的作用。二是要對全區(qū)物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區(qū)售后公房或商品房詳細、準確的數(shù)據(jù)，理解他們在兩項基金上的使用情況以及目前存在的問題，管理部門應(yīng)該主動去發(fā)現(xiàn)問題，尋找解決問題的方法。有些問題確屬本部門不能解決的，應(yīng)及時上報區(qū)政府。如，南門開發(fā)區(qū)多數(shù)業(yè)主不交物業(yè)管理費之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進展專題調(diào)研，制定有效解決問題的方法。三是要調(diào)整健全物業(yè)管理的相關(guān)制度。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，要及時制訂并出臺我區(qū)關(guān)于物業(yè)管理的相應(yīng)制度，進一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司在日常管理中各自的權(quán)利和義務(wù)。當前，我區(qū)正值小區(qū)業(yè)主委員會換屆頂峰，房地部門要指導好業(yè)委會的組建及物業(yè)公司的選聘工作，特別是過去在業(yè)委會和物業(yè)公司簽訂的效勞合同中沒有明確的`權(quán)利和義務(wù)，這次要落實完善。如，保綠、保潔、保安三項效勞要明確效勞主體和責任，將完成質(zhì)量與業(yè)績考核相掛鉤。又如，物業(yè)費到底應(yīng)該由誰來收取，在效勞合同中應(yīng)該詳細說明。為此，區(qū)房地部門要盡快拿出這方面的指導意見。四是要實在采取行之有效的考核方法。要增加物業(yè)管理考核工程，如，業(yè)主委員會運作行為是否標準，業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的效勞合同是否全面或完好，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等?？己瞬扇《ㄆ跈z查和不定期巡查相結(jié)合的方式，強化日常管理，對違背有關(guān)考核規(guī)定的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì)，把考核和獎懲掛起鉤來，確保整個物業(yè)管理工作程度的不斷進步?！捕尺M一步加大政府支持力度，改善居民居住環(huán)境本次調(diào)查中，在對“當前老的住宅居住區(qū)物業(yè)管理最應(yīng)該解決的事”選項中，認為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認為政府應(yīng)該怎么做”選項中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺相關(guān)的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調(diào)查中我們理解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入。一是要出臺相應(yīng)的政策方法，依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧損的問題上應(yīng)該出臺相關(guān)的政策，特別是依靠廣闊業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來補充街坊基金缺乏和道路使用補償〔停車〕費來充抵街坊基金虧損，政府部門一定要拿出指導性意見。另外，我們從〔表３〕中理解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數(shù)據(jù)告訴我們隨大流的業(yè)主近半數(shù)達49%，所以重新籌集關(guān)鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)開工作。又如，政府每年除對集中的售后公房進展補貼外，要擴大其他售后公房或動遷用房補貼范圍，政府對售后公房進展補貼，應(yīng)該公開補貼工程；同時要評估被補貼的小區(qū)物業(yè)管理程度是否提升和群眾的滿意度。再如，對外來人員在住宅小區(qū)“群租”隱患，公安、工商、規(guī)劃、人口辦、消防衛(wèi)生、地稅、綜治等相關(guān)部門要提出相關(guān)工作方案，采取爭取早日施行。二是要在財政上予以支持，加快舊區(qū)綜合改造。目前，我區(qū)老居住區(qū)大概有50萬平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內(nèi)部大局部沒有獨立的煤衛(wèi)設(shè)備，存在著下水道堵塞、亂拉線路，電線老化裸露，沒有足夠的消防設(shè)施等，在外部沒有圍墻、沒有綠化、沒有停車場地、沒有自行車棚、晚上沒有燈光等。我們在葉池社區(qū)實地看到的，這些老的住宅大局部都是出租戶，外來人員占90%，住在這里的本地人大多數(shù)是退休工人、低保戶或低收入者。據(jù)反映，這里治安情況復(fù)雜，平安系數(shù)低，當?shù)鼐用裆罘浅Ｘ毢＝┠陙韰^(qū)政府為嘉定的建立花了大量的精力，但這里卻成為一個被遺忘的角落。為了真正表達解決民生問題，讓改革開放的成果受益于廣闊居民群眾，我們希望政府部門加快對老居住區(qū)改造的步伐。詳細的措施：一是落實機制。區(qū)、街道兩級建立老居住區(qū)改造辦公室，并形成相關(guān)部門各司其責、協(xié)同配合、依法處置的工作機制和綜合協(xié)調(diào)機制；二是本著早改造、早得益、本錢輕的原那么，盡快制訂相應(yīng)動遷安置政策〔通過業(yè)主自我管理的作用，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學性〕和規(guī)劃建立方案；三是開展老居住區(qū)改造調(diào)查工作，實在掌握我區(qū)老居住區(qū)的根本情況，以點帶面，分類改造，另外對群眾反映強烈的突出問題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實施行。〔三〕進一步完善物業(yè)管理市場機制，培育品牌效勞企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)。堅持運用市場競爭機制，標準運作，優(yōu)勝劣汰。堅持標本兼治、重在治本的原那么，嚴格市場準入和清出制度。進一步完善投訴舉報制度，加大日常監(jiān)管力度，健全市場監(jiān)視機制，對違法、違規(guī)經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴厲查處。物業(yè)管理小區(qū)逐步實行招投標和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)效勞實行“明碼標價”。二是要實現(xiàn)分等級物業(yè)管理標準收費。加快建立適應(yīng)市場經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制。由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費方法沒有從根本上按經(jīng)濟規(guī)律辦事，因此，必須盡快建立適應(yīng)市場經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制和盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系，逐步進步物業(yè)效勞收費標準，在進步效勞質(zhì)量的前提下，逐步改變物業(yè)管理企業(yè)長期虧損的場面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、安康開展。三是要進一步標準業(yè)主委員會運作行為。我們希望政府有關(guān)部門在進一步完善我區(qū)物業(yè)管理的市場機制同時，特別是對業(yè)主委員會運作行為要進一步標準，明確相應(yīng)措施，不能放任自流，對業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的效勞合同全面或完好，要有審核的部門，使業(yè)主委員會真正成為全體業(yè)主利益的維護者。四是要公開物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明？包括物業(yè)效勞實行“明碼標價”?！舱f明：我區(qū)外鄉(xiāng)物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個網(wǎng)頁外，其他物業(yè)好象沒有什么網(wǎng)站？〕要化大力氣、要制定相應(yīng)考核指標。同時，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的開展，引導我區(qū)物業(yè)企業(yè)之間進展強強結(jié)合，做強外鄉(xiāng)物業(yè)的品牌為我區(qū)廣闊業(yè)主更好的效勞?！菜摹尺M一步做好其他根底工作，提升我區(qū)物業(yè)管理程度一是要進步物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區(qū)以非正規(guī)就業(yè)方式建立專業(yè)化保安、保綠、保潔效勞公司，加強對社區(qū)管理人員、房地所管理人員、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會等方面相關(guān)人員的培訓，進步從業(yè)人員的整體素質(zhì)。二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機構(gòu)情況、在我區(qū)施行物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有物業(yè)的根底情況、業(yè)委會相關(guān)情況等等內(nèi)容，建立數(shù)據(jù)庫進入電腦信息系統(tǒng)，保證該根底資料信息的系統(tǒng)性、及時性、準確性。各有關(guān)部門和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng)，各自建立好自己的管理系統(tǒng)，為進步效勞程度打下一個良好的根底，為各級領(lǐng)導作決策提供根據(jù)。三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。實在加強物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專戶儲存、業(yè)主所有、?？顚Ｓ玫脑敲矗蓞^(qū)物業(yè)主管部門詳細負責維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關(guān)的管理工作，統(tǒng)一核算到戶、計息到戶，并按規(guī)定建立健全相關(guān)的監(jiān)視檢查制度。小區(qū)的公共維修部位進展維修時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提出申請，經(jīng)業(yè)主委員會通過、主管部門審批前方可使用。有關(guān)部門要進一步加強對公共維修基金的有效監(jiān)視，加大對挪用基金現(xiàn)象的查處力度，對挪用物業(yè)公共維修基金的行為進展嚴厲處分，情節(jié)嚴重的，依法追究有關(guān)責任人的刑事責任，實在保障公共維修基金的正當使用，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，防止產(chǎn)生不必要的社會糾紛。以上是關(guān)于嘉定區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調(diào)查活動時間短，而物業(yè)管理內(nèi)容多、涉及面廣，加上我們調(diào)查小組的思想認識和業(yè)務(wù)程度有限，調(diào)研的深度和廣度都存在著局限性，因此本報告中難免會存在著不妥之處，為此懇請大家批評指正。本次調(diào)查工作，我們得到了區(qū)房地局、廣廈、明達、磊成、萬涓、葉城等物業(yè)公司和局部社區(qū)居委會積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。物業(yè)管理調(diào)研報告4000字篇三做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關(guān)系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作安康、標準開展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員，深化我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子東街社區(qū)，通過實地觀察、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進展了調(diào)查，詳細情況如下：據(jù)縣房管部門統(tǒng)計，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個，住房近10000套，這局部住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過6萬人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。從調(diào)查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：主要有以下六類：一是早期由政府建立的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數(shù)已實行房改，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建立的住宅小區(qū)，即如今所稱的小產(chǎn)權(quán)房，一般規(guī)模也比擬小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。在調(diào)查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi)，有的僅十幾套住房。主體建筑方面，2023年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房，2023年以后所建小區(qū)大多為磚混構(gòu)造、半框架構(gòu)造、框架構(gòu)造、剪力墻構(gòu)造等。配套設(shè)施建立方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數(shù)配套設(shè)施建立不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比擬普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重缺乏等突出問題，還有極個別小區(qū)進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的平安隱患。從紫苑房產(chǎn)進入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于開展的初級階段?，F(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個，面積達86萬平方米。目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設(shè)，還沒有步入正軌。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)效勞較為標準，業(yè)主較為滿意；金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)效勞只負責清掃衛(wèi)生和看大門，沒有明確的效勞標準，效勞質(zhì)量相對較差，效勞制度落實不到位，好一點的小區(qū)也僅有保安效勞和維修效勞。有的小區(qū)因為亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴重對立，出現(xiàn)拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的為難場面。我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的開展，初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經(jīng)濟的開展而產(chǎn)生的新型效勞產(chǎn)業(yè)，因開展時間不長，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題，主要表如今以下幾個方面：調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開發(fā)建立過程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過程中不能實時監(jiān)管，開工后不能嚴格按照規(guī)劃要求進展驗收，導致規(guī)劃設(shè)計被更改的現(xiàn)象非常普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益遭受損失；二是開發(fā)企業(yè)不嚴格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設(shè)施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設(shè)計要求的配套工程在建立過程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重損害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、平安留下了隱患。目前，我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應(yīng)的物業(yè)管理條例施行細那么，給物業(yè)管理工作帶來很多不便，在詳細操作中存在較大的局限性和制約性。主要表如今：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計、建立、驗收、移交沒有詳細的要求和標準；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標不夠標準，誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)效勞的時機和權(quán)利。四是業(yè)主委員會的組建程序不標準，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)視和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主因為得不到合理有效的效勞而有意見，一些沒有繳費的業(yè)主那么可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些詳細問題的處理和解決缺少實在可行的政策、法規(guī)根據(jù)。從調(diào)查情況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表如今：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權(quán)限不明確，對相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會不透，經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“效勞型”轉(zhuǎn)變，不按照物業(yè)效勞合同的規(guī)定履行義務(wù)，對待業(yè)主“生、冷、硬”，效勞意識差，簡單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不效勞，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、平安保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來維護自身的權(quán)利，遇到了問題無所適從，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的回絕交費等方法來激化矛盾。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有承受過專門培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進展培訓，也還是停留在根本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)效勞工作不到位，不按標準操作。另外，從業(yè)人員流動性大、個人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)效勞程度的進步。局部物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人清掃衛(wèi)生，效勞工作遠不能滿足居民的實際需求。針對當前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題，為進一步加強和改良我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，進步物業(yè)管理程度，提出以下建議意見：小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建立城市、提升xxxx形象的高度，科學規(guī)劃并嚴格監(jiān)管，重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建立。要引進幾家有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建立幾個高檔次的樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實際，制定好實在可行的小區(qū)建立管理方法和建立標準并嚴格組織施行。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建立要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程〔含地下管道隱蔽工程〕列入驗收內(nèi)容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步施行，穩(wěn)妥推進已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除平安隱患和不穩(wěn)定因素。一要嚴格落實前期物業(yè)招投標制度，催促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理效勞企業(yè)，制定臨時管理方法并將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業(yè)承接查驗制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)開工驗收，嚴格審查各項物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況，凡未完成配套設(shè)施建立的小區(qū)一律不能通過開工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴格落實物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類開工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關(guān)職能部門要與居委會互相配合，組織不定期巡查，對管理程度低、信譽等級差、效勞不到位、收費不標準的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護廣闊業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴格落實矛盾糾紛調(diào)處制度，對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲，及時予以解決和調(diào)處。要通過電視、網(wǎng)絡(luò)、會議、板報等多種形式，廣泛深化宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，營造推進住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好言論和法制氣氛。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣闊業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)效勞合同是物業(yè)管理效勞的最重要的法律根據(jù)，懂得用法律武器保護自身的權(quán)利，同時履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會，組建好業(yè)委會。要強化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓，促進展政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，標準管理，更好地為業(yè)主提供效勞，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新形式。要廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理效勞合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理效勞中的效勞范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責任，標準物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)別新舊住宅、高層與低層、效勞工程、效勞標準、確定相應(yīng)的指導性效勞收費標準，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)效勞、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理效勞費的和諧氣氛，促進物業(yè)效勞安康運行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，選擇局部條件較好的小區(qū)，積極探究市場化運行的物業(yè)管理新機制，真正實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、多方共贏；針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、根底設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進展調(diào)研、分析^p，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設(shè)施維修困難等問題，試點推行“破墻擴院”、“小區(qū)自治”等管理形式，改善小區(qū)環(huán)境，提升管理程度。物業(yè)管理調(diào)研報告4000字篇四物業(yè)管理是城市管理和社會建立矛盾集中表達的領(lǐng)域，標準的物業(yè)管理是和諧社會建立總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容，市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)立的重要組成局部。根據(jù)安排，我們對**市物業(yè)管理工作進展了調(diào)研，詳細調(diào)研情況如下：總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體程度較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。〔一〕物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀我市物業(yè)管理從年前后開場起步，至今開展僅年時間。據(jù)調(diào)查，截至年底，在我市注冊的物業(yè)企業(yè)共有24家，其中三級資質(zhì)企業(yè)10家，從業(yè)人員367余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開展效勞的3家，從業(yè)人員約32人?！捕澄飿I(yè)開展現(xiàn)狀目前，全市共有物業(yè)管理小區(qū)34個，物業(yè)管理面積239。1萬平方米。1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)開展現(xiàn)狀。我市新建住宅小區(qū)主要指20xx年后開工建立的住宅小區(qū)，共有16個，房屋建筑面積143萬平方米，住宅套數(shù)有1。2萬余套，物業(yè)管理覆蓋率到達95%以上。其中有國際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得**市物業(yè)管理示范〔優(yōu)秀〕小區(qū)稱號。2、老小區(qū)的物業(yè)開展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要是20xx年建成的住宅小區(qū)，共18個，房屋建筑面積96。1萬平方米，住宅套數(shù)有0。85萬余套，物業(yè)管理覆蓋率缺乏50%。3、住宅專項維修資金的歸集和使用情況。從20xx年開場歸集住宅專項維修資金以來，累計歸集資金1372。79萬余元?！踩承^(qū)業(yè)主委員會現(xiàn)狀截止20xx年底，全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會6個。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，90。5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開困難。61。9%的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。50%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不標準，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。62。5%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應(yīng)有作用。〔四〕物業(yè)管理行政機制現(xiàn)狀在《物業(yè)管理條例》及《市物業(yè)管理施行方法〔暫行〕》中明確：〔1〕房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進展監(jiān)視管理；〔2〕居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進展管理和提供效勞，對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進展指導監(jiān)視，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；〔3〕街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進展監(jiān)視，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)效勞的互相關(guān)系進展協(xié)調(diào)。但在實際的工作中，市房管局人手缺乏，對物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付；街道、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區(qū)居委會的正常工作。按照《市物業(yè)管理施行方法〔暫行〕》中有關(guān)職能的劃分，物業(yè)管理涉及國土、住建、民政、城管、物價、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區(qū)居委會等相關(guān)部門的配合，但各相關(guān)部門普遍存在重建立、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機制和有效的管理措施，導致物業(yè)管理問題突出。20xx年以來，我市針對物業(yè)管理工作先后出臺了《市物業(yè)管理施行方法〔暫行〕》《市住宅維修資金管理施行方法》，市房管局也出臺了配套性文件《市物業(yè)管理施行細那么》《關(guān)于標準市普通住宅小區(qū)物業(yè)效勞等級標準和市城區(qū)物業(yè)效勞費指導價格的通知》《關(guān)于標準物業(yè)承接查驗工作的通知》等文件，為理順物業(yè)管理體制、標準物業(yè)管理行為、進步老住宅小區(qū)物管程度、發(fā)揮業(yè)主自治機構(gòu)作用、加強物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的根底?！惨弧澄飿I(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析^p。1、物業(yè)效勞公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速開展，近幾年來我市物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，開展參差不齊，平均每個物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅7萬平方米，物業(yè)公司管理面積也缺乏10萬平方米，由于管理工程較小，管理規(guī)模不大，綜合實力差，專業(yè)化程度低，造成物業(yè)效勞社會資浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)效勞行業(yè)。2、物業(yè)企業(yè)效勞意識不強。從調(diào)查的結(jié)果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門效勞率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)效勞人員的綜合滿意度為61%，這說明物業(yè)公司的效勞意識不是很強。3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不標準。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接損害了業(yè)主的利益。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷，壓低效勞標準。4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，效勞態(tài)度不端正，效勞用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的效勞質(zhì)量產(chǎn)生疑心，甚至出現(xiàn)矛盾。5、物業(yè)效勞企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)效勞收費標準低，嚴重制約了行業(yè)的安康開展。據(jù)調(diào)查，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個工程，有31個工程虧損，幾個工程硬撐不下去了，只有被迫撤離所效勞的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)效勞調(diào)節(jié)機制和平衡機制。例如：同一職能機構(gòu)管理著水電氣的價格與物業(yè)效勞價格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時，物業(yè)效勞本錢隨之增加卻沒有消化來。同樣，其它本錢費用價格上漲時，物業(yè)效勞本錢仍然沒有消化來，導致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)效勞企業(yè)生存的危機日益突出。三是物業(yè)效勞從業(yè)人員報酬低。調(diào)查說明，我區(qū)物業(yè)效勞從業(yè)人員平均報酬僅1200元/月，低于社會平均工資，且沒有購置任何社會保險，勞資雙方潛在矛盾非常突出?！捕澄飿I(yè)開展存在的主要問題及原因分析^p。1、物業(yè)效勞費收取難。主要表如今：一是一些效勞人員責任心不強，效勞質(zhì)量差，效勞不到位，導致住戶有意見而回絕繳費。二是業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄。較大一局部業(yè)主來自農(nóng)村，對物業(yè)管理概念不深，對物業(yè)效勞的配合度不高，承受不了這一新生社會產(chǎn)物。三是建立工程遺留問題隨著物業(yè)交接，將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)效勞企業(yè)，成為住戶不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。2、建立工程遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況：〔1〕工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了開工驗收，但向業(yè)主交房時仍存在共用設(shè)施設(shè)備不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)效勞如今大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承當，因此多數(shù)業(yè)主認為開發(fā)商對建立質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責任自然應(yīng)由物業(yè)公司承當，并往往以此作為衡量物業(yè)公司效勞效果的重要指標。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾?！?〕開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表〔前期的老小區(qū)及集資房〕；②銷售廣告內(nèi)容與實際交房時不一致；③擅自將小區(qū)公用局部〔如屋頂、公共綠化地等〕承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設(shè)施用處、物管房用處、會所及車庫用處等。〔3〕建管不分帶來的問題。我市開發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)效勞，往往被定位為促銷或售后效勞，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導致了局部物業(yè)公司失去了獨立生存的才能。3、老住宅小區(qū)根底設(shè)施差，缺乏專項維修資金。我市2000年前建成的住宅小區(qū)配套建立程度低，根底設(shè)施設(shè)備差，娛樂休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位，公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護和改造；娛樂休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修資金，根本無力進展舊小區(qū)改造。4、住宅專項維修資金的歸集和使用存在的問題?！?〕住宅專項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主，他們不愿意再繳納住宅專項維修資金，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有局部業(yè)主歸集了住宅專項維修資金。〔2〕開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專項維修資金。住宅專項維修資金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到財政局、房管局指定的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時上交給房管局，造成住宅專項維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難?！踩承^(qū)業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析^p。1、業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不標準，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。導致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。在理論中，對業(yè)主委員會的監(jiān)視缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法。2、組成業(yè)主委員會的人員構(gòu)造不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡構(gòu)造老化，知識程度及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。3、業(yè)主委員會的經(jīng)費來無法自行解決。業(yè)主委員會的資金來可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分攤；二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助獲得。但在實際的操作中，這三種資金來渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由于沒有經(jīng)費來，業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。4、業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房。假如租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。5、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業(yè)主很難到達2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度，導致很多重大事項無法決定?！菜摹澄飿I(yè)管理機制存在的主要問題及原因分析^p。1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先，物業(yè)管理立法滯后。除了2023年10月1日施行的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2023年9月1日正式施行的《物業(yè)管理條例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。詳細表如今：法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)效勞企業(yè)的經(jīng)濟關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格等等。2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全市看，缺乏一個部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質(zhì)改變卻責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：大多數(shù)小區(qū)業(yè)主將車庫用于住房或經(jīng)營，接通水、氣等，存在平安隱患，居民反映強烈。而水、氣主管部門認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)，但作為房屋主管部門的房管局卻無法干預(yù)。3、物業(yè)效勞缺乏市場競爭機制。我市物業(yè)效勞市場還沒有真正引入市場競爭機制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標進入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識。據(jù)調(diào)查，我市專業(yè)物業(yè)公司只占37。5％，開發(fā)商下屬企業(yè)占54。1％，外聘效勞企業(yè)占12。5％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是互相依賴的關(guān)系?！惨弧臣訌娢沂形飿I(yè)企業(yè)效勞質(zhì)量的建議和措施。１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強結(jié)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)效勞的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。２、進步物業(yè)企業(yè)管理程度。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當在嚴格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，進步經(jīng)營才能，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。二是不斷進步效勞質(zhì)量，不斷創(chuàng)新效勞工程。將每一項效勞工作的程序都標準化，編制成詳細的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的效勞團隊。物業(yè)效勞企業(yè)在對員工進展專業(yè)技能培訓的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓。四是物業(yè)效勞公司實行收費考核，建立內(nèi)部鼓勵機制。〔二〕加快我市物業(yè)行業(yè)開展的建議和措施。1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)效勞企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；對農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵企業(yè)擴大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。2、加大宣傳力度，引導人們正確的物業(yè)消費觀念。深化宣傳《物業(yè)管理條例》和《市物業(yè)管理施行方法〔暫行〕》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣闊業(yè)主理解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)效勞，推動整個物業(yè)效勞行業(yè)安康、有序開展?！踩惩晟菩^(qū)業(yè)主委員會制度的建議和措施。１、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信譽檔案。２、政府相關(guān)部門參與業(yè)主委員會的組建。首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建，應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會的組織下，在房管、公安部門的指導監(jiān)視下按程序進展，并將有關(guān)材料報社區(qū)居委會，街道辦事處、房管局備案登記，公安機關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。３、將業(yè)主自治機構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當自覺承受社區(qū)居委會領(lǐng)導，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當予以協(xié)助。4、加強組織業(yè)主委員會成員的培訓，進步業(yè)委會成員的總體素質(zhì)。〔四〕建立健全物業(yè)管理新機制的建議和措施。1、建立健全物業(yè)管理行政新機制。按照屬地管理的原那么，成立黨組織領(lǐng)導下，由社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)效勞企業(yè)構(gòu)成的三方聯(lián)動的社區(qū)效勞工作新機制，實現(xiàn)雙向進入、穿插任職，業(yè)主委員會成員、物業(yè)公司經(jīng)理在社區(qū)居委會黨組任職，社區(qū)居委會干部義務(wù)擔任物業(yè)公司總監(jiān)和業(yè)主委員會副主任。并在小區(qū)中設(shè)立社區(qū)便民效勞部，由物業(yè)公司指派專人值班，負責接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù)，業(yè)主委員會定期值日，社區(qū)居委會裝備專門的物管員，落實好相關(guān)的經(jīng)費。共同幫助物業(yè)公司調(diào)解糾紛，協(xié)調(diào)矛盾，特別是解決公共效勞、戶籍、計生、社保、民政、就業(yè)等涉及民生的問題。民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進展對接。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務(wù)時，職能部門應(yīng)提供便民效勞通道。業(yè)主自己辦理相關(guān)手續(xù)時，要求提供該小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會或社區(qū)居委會的證明。使業(yè)主們漸漸地認可物業(yè)公司、業(yè)主委員會這一級組織，漸漸地承受物業(yè)這一行業(yè)，逐步形成物業(yè)管理效勞意識。同時，啟動職能部門領(lǐng)導問責機制，對履職不到位的進展問責，進步部門管理的主動性，逐步形成政企聯(lián)動的小區(qū)管理社區(qū)化機制。詳細步驟上，可選擇城區(qū)建筑面積較大、入住率較高的小區(qū)作為試點，積累經(jīng)歷，后期穩(wěn)步推進。2、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。從房屋預(yù)售開場，物業(yè)管理應(yīng)同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建立等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建立企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的根底。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由開發(fā)建立企業(yè)承當。建立物業(yè)招投標競爭機制。根據(jù)我市物業(yè)管理開展的需要啟動物業(yè)管理招投標制度。3、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機制。探究建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理損害居民合法權(quán)益的事件。另外，物業(yè)糾紛中的大局部由房屋質(zhì)量和共用部位、公用設(shè)施設(shè)備不完善引起的，在小區(qū)規(guī)劃審批和開工驗收時加強管理，在物業(yè)承接查驗和房屋交付使用方面實行備案制度，嚴格房屋質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備配套關(guān)，為物業(yè)管理奠定硬件根底。物業(yè)管理調(diào)研報告4000字篇五根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、**鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進展了摸底調(diào)查，旨在加強城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建集貿(mào)市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要表達。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場絕大局部只建不管或管理不到位問題比擬突出，與廣闊市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)立文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點，存在的問題非常突出。詳細來講，主要是三個方面：〔一〕綜合配套效勞設(shè)施不完善，存在平安隱患。旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進展管理，劃定專門停車場，按標準收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設(shè)施不齊全，消防平安隱患嚴重。個別市場設(shè)施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。〔二〕開發(fā)建立市場的企業(yè)建市場與管市場錯位，權(quán)責不明確?！踩成贁?shù)市場經(jīng)營氣氛不濃、不景氣，經(jīng)濟效益低下。金菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外，市場內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)根本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經(jīng)濟效益非常低下。集貿(mào)市場是城市一項公益性根底設(shè)施建立，與城鎮(zhèn)居民和廣闊消費者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境，保護經(jīng)營者和消費者的合法權(quán)益，促進市場的繁榮和經(jīng)濟開展，是加強集貿(mào)市場物業(yè)管理的.根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見：根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責：第一類是有專門管理人員進展管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造工程范圍，不宜對現(xiàn)有市場進展改造?？h商務(wù)局應(yīng)催促市場管理人員，加強對市場內(nèi)部管理，確保市場平安。第二類是建成時間早，市場產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關(guān)部門參與，全面推行物業(yè)管理。物業(yè)管理調(diào)研報告4000字篇六近年來隨著天津市城市建立的開展,房地產(chǎn)開發(fā)突飛猛進,一座座風格迥異,設(shè)施齊全的住宅小區(qū)如雨后春筍般地屹立起來,為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)也如影隨形同步興起,應(yīng)運而生的物業(yè)管理肩負起了小區(qū)建立、環(huán)境綠化美化、公共衛(wèi)生、平安保衛(wèi)、水電暖的日常維護保養(yǎng)等工作,到目前涉及的范圍已逐漸開展到商場寫字樓和綜合大廈及廣闊的城鎮(zhèn)居民區(qū),同時隨著政府機構(gòu)的體制轉(zhuǎn)軌和企事業(yè)單位的改制,政府機關(guān)、學校、醫(yī)院等單位的后勤效勞也走向社會化。物業(yè)管理作為城市規(guī)劃、建立的合理延伸,將成為城市管理的重要組成局部,同時也為下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間。1.經(jīng)濟的開展帶動物業(yè)管理企業(yè)不斷開展壯大天津市的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚,第一家注冊的物業(yè)管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時全市只有十幾家物業(yè)管理公司,管理總面積只有100萬平方米。但隨著天津市經(jīng)濟快速開展,物業(yè)管理企業(yè)不斷開展壯大,到20xx年6月天津市物業(yè)管理公司已開展到642家,管理總面積到達8652萬平方米,占全市住宅存量的56%,施行物業(yè)管理的工程已到達1600多個,從業(yè)人員超過5萬人,營業(yè)收入打破10億元。2.物業(yè)企業(yè)效勞的領(lǐng)域更廣,效勞內(nèi)容更寬,形式更加多樣化城市建立進程的加快使物業(yè)企業(yè)逐漸開展壯大起來,過去物業(yè)效勞只需要清潔工、門衛(wèi)、綠化等幾項效勞。近幾年,隨著物業(yè)體制的不斷深化和產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的調(diào)整,物業(yè)效勞的形式也從單一的效勞開展到形式多樣的效勞。如:家電的維修、接送上下學的學生、送水入戶、代買飛機車船票等。特別是隨著機關(guān)企事業(yè)單位后勤的社會化,大型物業(yè)公司已將物業(yè)效勞的重點從對居民小區(qū)的物業(yè)效勞延伸到工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院、車站機場、商場、辦公樓宇等地方。如國際商場物業(yè)管理公司先后接收了師大北里、賽博數(shù)碼廣場、博士后公寓等單位。金廈物業(yè)管理公司除了原來所管的居民區(qū)以外,從20xx年-20xx年3年間開發(fā)了民政局大樓、長泰公寓、南開商業(yè)銀行、河北職業(yè)學院等多家企事業(yè)單位的物業(yè)效勞。物業(yè)管理面積也由1994年的6萬平方米,到達目前的近40萬平方米,增加了5.7倍。十年間,物業(yè)管理的面積年遞增速度到達20.89%。此外,物業(yè)管理公司的效勞領(lǐng)域也開場向更寬更廣的方向拓展,局部物業(yè)管理公司已由簡單的效勞職能轉(zhuǎn)變?yōu)橄M與效勞相結(jié)合的復(fù)合型的物業(yè)管理企業(yè)。例如,有的物業(yè)公司瞄準市場需求專業(yè)化、規(guī)?；M立體車庫的汽車停放架;有的物業(yè)公司與相關(guān)的技術(shù)部門合作消費市場需求廣闊的鈉離子水,不僅滿足了市場需求也進一步壯大了企業(yè)規(guī)模,積累了雄厚的資本,為吸納更多的下崗人員的再就業(yè)提供了物質(zhì)保障。3.舊區(qū)物業(yè)管理化為物業(yè)效勞業(yè)提供了難得的時機去年是市委、市政府對天津市成片舊樓區(qū)進展綜合整修的第一年,據(jù)統(tǒng)計,施行舊區(qū)物業(yè)管理的工程為社會提供了就業(yè)崗位1448個,安置了下崗失業(yè)人員924名,其中4050人員757人。據(jù)有關(guān)部門預(yù)計今年天津市新增物業(yè)管理面積1200萬平方米,累計到達9210萬建筑平方米。全市住宅物業(yè)覆蓋率到達65%以上,為社會可提供4000余個就業(yè)崗位。社會對物業(yè)效勞的需求不斷加大,為物業(yè)企業(yè)的開展提供了難得的開展機遇。制度改革和住房商品化的開展,物業(yè)效勞業(yè)這一新興行業(yè)進入了一個迅速蓬勃開展的時期,截止20xx年底,物業(yè)公司總數(shù)已超過2萬家,從業(yè)人員超過230萬人,相當于我國社會效勞業(yè)從業(yè)人員的23%。由于物業(yè)效勞業(yè)的效勞工程、內(nèi)容與多數(shù)下崗人員的才能特征相吻合,為下崗人員提供了新的就業(yè)渠道,這使越來越多的下崗人員參加到了物業(yè)效勞的行列,物業(yè)企業(yè)的開展為天津市的再就業(yè)工程提供了廣闊的空間。1.從物業(yè)企業(yè)的效勞內(nèi)容和工程看合適下崗人員的再就業(yè)。物業(yè)企業(yè)按照社會化、專業(yè)化原那么對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地進展管理,向住戶提供全方位的綜合性效勞,是集管理、經(jīng)營、效勞為一體的有償勞動單位,是社區(qū)效勞業(yè)的重要組成局部。從物業(yè)企業(yè)效勞的內(nèi)容看:主要包括有償效勞和無償效勞。無償效勞包括(1)小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生保潔、綠地的維護、小區(qū)平安保衛(wèi)、存車場秩序的管理。(2)高層電梯的管理和維護,小區(qū)內(nèi)的消防保安、水電暖的維護保養(yǎng)等。有償?shù)男诎?(1)家政效勞包括:家務(wù)勞動、護理、照顧老人及兒童、看護病人等。(2)代買機票、送水入戶。(3)業(yè)主家中設(shè)備的修理(疏通管道、抽水馬桶的修理、修理水箱潔具等)。從物業(yè)企業(yè)的大局部效勞內(nèi)容看,對從業(yè)人員所需的知識和技術(shù)程度要求不高,但要求從業(yè)人員具有一定的生活經(jīng)歷以及一定的責任心和吃苦耐勞精神,因此,物業(yè)效勞很難合適年輕人的擇業(yè)標準,但合適下崗人員的再就業(yè)。從物業(yè)企業(yè)吸納的人員看,大局部是來自企事業(yè)單位的下崗分流人員及農(nóng)村剩余勞動力,為解決產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整中的就業(yè)問題作出了重要奉獻。據(jù)有關(guān)部門估計,今后十幾年內(nèi),城鎮(zhèn)每年要建7億平方米的住宅,按普通住宅每20____方米、高檔住宅每1000平方米安排一人就業(yè)計算,僅新建住宅物業(yè)管理每年可安排45萬-50萬人就業(yè)。2、天津市物業(yè)效勞業(yè)的開展著眼于下崗人員的再就業(yè),吸引越來越多的下崗人員參加到這一領(lǐng)域。過去許多人一提起物業(yè)效勞就認為是伺候人的。但隨著社會的開展和就業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變,下崗人員在選擇就業(yè)時比擬務(wù)實,對擇業(yè)有了新的`認識,越來越多的下崗人員選擇物業(yè)效勞這一崗位就業(yè)。據(jù)調(diào)查,有的物業(yè)效勞公司安置的下崗人員已到達公司職工總數(shù)的60%以上。這些下