房地產(chǎn)企業(yè)成本殺手之道

房地產(chǎn)企業(yè)“本錢殺手之道〞--如何構(gòu)建企業(yè)全面方案預(yù)算管理系統(tǒng)100$200$300$

自我介紹觀自在菩薩行深般假設(shè)波羅密多心經(jīng)時(shí)照見五蘊(yùn)皆空度一切苦厄舍利子色不異空空不異色色即是空空即是色受想行識(shí)亦復(fù)如是舍利子是諸法空相不生不滅不垢不凈不增不減是故空中無色無受想行識(shí)無眼耳鼻舌身意無色聲香味觸法無眼界乃至無意識(shí)界無無明亦無無明盡乃至無老死亦無老死盡無苦集滅道無智亦無得以無所得故菩提薩垂依般假設(shè)波羅密多故心無掛礙無掛礙故無有恐怖遠(yuǎn)離顛倒夢想究竟涅盤三世諸佛依般假設(shè)波羅密多故得阿耨多羅三藐三菩提故知般假設(shè)波羅密多是大神咒是大明咒是無上咒是無等等咒能除一切苦真實(shí)不虛故說般假設(shè)波羅密多咒即說咒曰羯諦羯諦波羅羯諦波羅僧羯諦菩提娑婆訶.曹海良

一個(gè)企業(yè)的知己管理之道：易經(jīng)的智慧易者：一也易者：容易也易者：變易也房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)那么A、供需法那么需求：供給：B、自由競爭法那么

房地產(chǎn)企業(yè)生存的環(huán)境信息時(shí)代帶來的高速變化(定時(shí)出擊的強(qiáng)大壓力)產(chǎn)品、技術(shù)、觀念的更新本錢快速增加〔土地政策、金融政策〕國際化競爭的日益劇烈顧客期望的飛速提高更高素質(zhì)與期望的員工案例：房地產(chǎn)本錢的構(gòu)成由直接本錢和間接本錢(1)直接本錢:土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)用等(2)間接本錢:管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)和稅費(fèi)案例：某開發(fā)工程本錢構(gòu)成(協(xié)議地價(jià))序號(hào)成本內(nèi)容金額(萬元)占費(fèi)用比例一土地成本336915.52二前期工程費(fèi)用7723.56三基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5502.53四建安工程費(fèi)1624274.83五配套設(shè)施費(fèi)1290.6六開發(fā)費(fèi)6423.0七合計(jì)21704100某開發(fā)工程本錢構(gòu)成(拍賣地價(jià))序號(hào)成本內(nèi)容金額(萬元)占費(fèi)用比例一土地成本1400043.30二前期工程費(fèi)用7722.38三基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5501.7四建安工程費(fèi)1624250.23五配套設(shè)施費(fèi)1290.4六開發(fā)費(fèi)6422.0七合計(jì)32335100房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的質(zhì)變趨勢混亂事后被動(dòng)神奇局部系統(tǒng)事中、事前主動(dòng)腐朽全面－－企業(yè)成長－－

－－領(lǐng)袖成熟－－

－－競爭加劇－－

－－客戶至上－－從優(yōu)秀到卓越一、全面預(yù)算管理的開展現(xiàn)狀預(yù)算管理的產(chǎn)生與開展一、全面預(yù)算管理的開展現(xiàn)狀美國企業(yè)運(yùn)用預(yù)算管理情況調(diào)查表行業(yè)公司比重商業(yè)銀行各種金融、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)各種服務(wù)機(jī)構(gòu)醫(yī)療機(jī)構(gòu)人壽保險(xiǎn)公司大型生產(chǎn)制造企業(yè)中型生產(chǎn)制造企業(yè)批發(fā)商與零售商交通運(yùn)輸企業(yè)公共事業(yè)公司其他9893100100961009897949683一、全面預(yù)算管理的開展現(xiàn)狀中國企業(yè)實(shí)行預(yù)算管理情況調(diào)查表全面預(yù)算管理的內(nèi)容采掘業(yè)制造業(yè)建筑業(yè)流通業(yè)其他行業(yè)總體比例利潤預(yù)算生產(chǎn)成本預(yù)算管理費(fèi)用預(yù)算財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算銷售量預(yù)算資本性支出預(yù)算存貨預(yù)算應(yīng)收賬款預(yù)算現(xiàn)金預(yù)算應(yīng)付賬款預(yù)算10010010082556473555545100891008989786767392810067100100673367330100-8974744747472132715786291443029093599679675950483628房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的開展現(xiàn)狀耗時(shí)的不具有戰(zhàn)略性不具有現(xiàn)實(shí)意義沒有增加企業(yè)價(jià)值不具有靈活性強(qiáng)化指令與控制不支持新的業(yè)務(wù)模式基于“拍腦門的決策〞加劇本位主義側(cè)重本錢削減共性的問題一、全面預(yù)算管理的開展現(xiàn)狀全面預(yù)算管理中存在的主要問題全面預(yù)算與企業(yè)戰(zhàn)略的對(duì)接只停留在預(yù)算編制階段預(yù)算不夠全面預(yù)算調(diào)整上下對(duì)立年末狂歡高管層對(duì)全面預(yù)算的共識(shí)全面預(yù)算管理的最終目的是確保各項(xiàng)經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)為企業(yè)本錢、費(fèi)用控制提供依據(jù)保證實(shí)現(xiàn)董事會(huì)提出的年度財(cái)務(wù)目標(biāo)全面預(yù)算管理是目標(biāo)管理的重要支持工具有效控制市場高變化的手段。。。。。。二、全面預(yù)算管理的內(nèi)涵預(yù)算不是會(huì)計(jì)師為會(huì)計(jì)目的而準(zhǔn)備的會(huì)計(jì)工具。預(yù)算是幫助管理者進(jìn)行方案和控制的工具，旨在盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)營和財(cái)務(wù)等方面的問題，并及時(shí)采取措施防止或糾正問題，最終確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。二、全面預(yù)算管理的內(nèi)涵全面預(yù)算管理的功能之一：規(guī)劃就是迫使管理者思想超前，即對(duì)市場的可能變化情況作出預(yù)測和準(zhǔn)備，認(rèn)真考慮完成目標(biāo)的方法，使企業(yè)目標(biāo)和政策與企業(yè)資源有效對(duì)接。二、全面預(yù)算管理的內(nèi)涵全面預(yù)算管理功能之二：控制全面預(yù)算確定了明確的目標(biāo)，從而為控制提供了明確的依據(jù)通過預(yù)算執(zhí)行過程的反響，可以了解執(zhí)行過程中存在的問題及原因，進(jìn)行過程控制二、全面預(yù)算管理的內(nèi)涵預(yù)算管理功能之三：溝通和協(xié)調(diào)預(yù)算編制，是上下、左右溝通、協(xié)調(diào)的過程和結(jié)果預(yù)算的執(zhí)行需要公司各部門充分配合，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)整體目標(biāo)的認(rèn)識(shí)。二、全面預(yù)算管理的內(nèi)涵預(yù)算管理功能之四：鼓勵(lì)與約束預(yù)算與薪酬制度的對(duì)接經(jīng)理是千里馬，全面預(yù)算系統(tǒng)是伯樂獎(jiǎng)罰清楚，強(qiáng)化企業(yè)業(yè)績管理文化預(yù)算管理全面預(yù)算管理是集規(guī)劃、控制、考評(píng)于一體的系統(tǒng)化管理全面預(yù)算會(huì)計(jì)反映監(jiān)督內(nèi)部控制全面預(yù)算項(xiàng)目全程預(yù)算控制全員預(yù)算規(guī)則沒有業(yè)務(wù)沒有預(yù)算沒有預(yù)算沒有業(yè)務(wù)客觀反映及時(shí)反饋業(yè)務(wù)制度化流程規(guī)范化權(quán)責(zé)明確化等于“經(jīng)營目標(biāo)〞“制度規(guī)那么〞“經(jīng)營責(zé)任〞“獎(jiǎng)懲依據(jù)〞全面預(yù)算不等于“財(cái)務(wù)預(yù)算〞三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理組織體系的構(gòu)建預(yù)算管理組織預(yù)算執(zhí)行組織〔一〕預(yù)算管理組織預(yù)算管理委員會(huì)設(shè)在財(cái)務(wù)部門，財(cái)務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)設(shè)在總經(jīng)辦，由總經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)在董事會(huì)，由董事長負(fù)責(zé)〔一〕預(yù)算管理組織預(yù)算管理委員會(huì)的職責(zé)審議通過預(yù)算目標(biāo)、預(yù)算政策和程序?qū)彾ā⑾逻_(dá)正式預(yù)算根據(jù)需要調(diào)整或修改預(yù)算制定相應(yīng)的預(yù)算控制措施和鼓勵(lì)制度仲裁有關(guān)預(yù)算沖突中國房地產(chǎn)集團(tuán)公司組織機(jī)構(gòu)比照分析〔內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳〕總經(jīng)理財(cái)務(wù)部客服中心人力資源部合同預(yù)算部研發(fā)部經(jīng)營部方案部公關(guān)部規(guī)劃局、立項(xiàng)、證照辦理鳳凰城華亭嘉園優(yōu)仕閣翡翠城公司投資地產(chǎn)工程,以工程經(jīng)理制執(zhí)行檔案室總經(jīng)辦工程管理部行政部成都翡翠城華潤俱樂部圖例說明：華潤置地組織機(jī)構(gòu)技術(shù)開展委員會(huì)董事長資金管理中心設(shè)計(jì)管理部招標(biāo)采購中心網(wǎng)絡(luò)部法律部市場研究\土地談判\(zhòng)前期籌劃總建筑師負(fù)責(zé),每個(gè)工程實(shí)行責(zé)任建筑師制總工負(fù)責(zé)制,實(shí)行資金的籌集\使用\結(jié)算統(tǒng)一管理合同起草\審核\執(zhí)行\(zhòng)監(jiān)約,做工程預(yù)算信息化平臺(tái)建立維護(hù)華潤特點(diǎn):1\公司所有工程營銷由華潤置地經(jīng)濟(jì)公司承擔(dān),專業(yè)化與職業(yè)化,形成內(nèi)部市場化運(yùn)作2\實(shí)行工程經(jīng)理制\總工負(fù)責(zé)制\建筑師責(zé)任制3\市場反響較慢\管理隊(duì)伍年輕化4\華遠(yuǎn)分流人才,內(nèi)傷較大5\資金\品牌\規(guī)劃有優(yōu)勢6\逐漸形成自己開發(fā)模式,例如鳳凰城工程與翡翠城工程由工程經(jīng)理編制預(yù)算，財(cái)務(wù)部審核確認(rèn)總經(jīng)理財(cái)務(wù)管理部人力資源部管理總部建筑研究中心萬科周刊秘書處大連萬科投資決策中心檔案室總經(jīng)辦工程管理部行政部萬科集團(tuán)組織機(jī)構(gòu)監(jiān)事長董事長資金結(jié)算中心企劃部物業(yè)管理部審計(jì)法務(wù)部萬科特點(diǎn):1\最早提出職業(yè)經(jīng)理人理念的企業(yè),倡導(dǎo)職業(yè)化管理2\管理比較標(biāo)準(zhǔn)3\集團(tuán)本部為投資決策中心,從事戰(zhàn)略高度事宜4\各地區(qū)為法人治理機(jī)制企業(yè),通過產(chǎn)權(quán)控制5\分公司授權(quán)較大,機(jī)構(gòu)盡量簡單,總部提供支持和監(jiān)約功能6\人力資源管理非常重視,強(qiáng)調(diào)人才的輪崗和晉升,職業(yè)生涯較好7、薪酬較低，強(qiáng)調(diào)職業(yè)生涯，人才流動(dòng)大深圳萬科北京萬科天津萬科沈陽萬科南京萬科武漢萬科副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理辦公室法律部物業(yè)公司分管財(cái)務(wù)\本錢\預(yù)算分管營銷分管工程(規(guī)劃設(shè)計(jì)\工程\采購\預(yù)算)人力資源\行政\信息等功能集合區(qū)域工程利潤中心本錢費(fèi)用中心區(qū)域子公司作為利潤中心全責(zé)編制預(yù)算，對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)負(fù)責(zé)董事長方案財(cái)務(wù)中心經(jīng)營開發(fā)中心人力資源中心信息管理中心市場開發(fā)中心經(jīng)濟(jì)法律中心總裁秘書處編輯部行政管理部信息資源部戰(zhàn)略規(guī)劃部集團(tuán)總裁戰(zhàn)略開展決策委員會(huì)財(cái)經(jīng)、審計(jì)委員會(huì)客戶服務(wù)部市場研究部計(jì)劃財(cái)務(wù)部金融信貸部金融資本部審計(jì)部總會(huì)計(jì)師總工程師總經(jīng)濟(jì)師品牌推廣部經(jīng)營管理部項(xiàng)目管理部前期工程部子公司A子公司B子公司C子公司D集團(tuán)投資控股企業(yè)薪酬福利績效考核招聘培訓(xùn)總工辦公室合同管理部法律事務(wù)部預(yù)算管理部集團(tuán)參股企業(yè)當(dāng)代投資集團(tuán)組織機(jī)構(gòu)當(dāng)代特點(diǎn):1\高速成長的企業(yè)，原始積累后迅速突破2、從人控制到制度控制轉(zhuǎn)變較為出色3、一手抓管理、一手抓人才4、管理先行，平臺(tái)先建5、注重本錢控制6、骨干人才缺乏，領(lǐng)軍人物缺乏房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，識(shí)才不利，對(duì)高級(jí)人才缺乏信任感7、工程戰(zhàn)略定位缺乏獨(dú)到見解，使企業(yè)拖入泥潭8、總裁事無巨細(xì)，一抓到底，即耽誤工作，又不利于培養(yǎng)高級(jí)人才每個(gè)子公司出經(jīng)營方案，依據(jù)集團(tuán)全面預(yù)算管理系統(tǒng)編制與執(zhí)行，財(cái)務(wù)權(quán)利集中極重視方案管理和全面預(yù)算管理，控制本錢非常重視人力資源管理，認(rèn)為人才決定工程成功股東大會(huì)住宅建設(shè)事業(yè)部商用物業(yè)事業(yè)部土地經(jīng)營事業(yè)部控股公司支持系統(tǒng)定制效勞事業(yè)部監(jiān)事會(huì)亞運(yùn)新新家園房地產(chǎn)公司北京萬置房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理龍山新新小鎮(zhèn)北京京伯房地產(chǎn)開發(fā)公司北京萬泉花園物業(yè)開發(fā)公司三亞萬通房地產(chǎn)開發(fā)公司北京先鋒置業(yè)股份有限公司北京萬通新世界房地產(chǎn)公司北京萬通新世界商城公司萬通廣場房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略與金融部總經(jīng)理辦公室人力資源部法律部北京萬通新概念集成住宅開發(fā)公司北京萬通鼎安國際物業(yè)管理顧問公司萬通集團(tuán)組織機(jī)構(gòu)董事會(huì)財(cái)務(wù)管理部會(huì)計(jì)部公共關(guān)系部客戶關(guān)系部與香港置地共同開發(fā)新城國際工程，萬通控股51%萬通特點(diǎn):1\以投資公司為定位,在地產(chǎn)和風(fēng)險(xiǎn)投資兩個(gè)領(lǐng)域開展,相互支持2\較早實(shí)現(xiàn)所有者和經(jīng)營者別離,走向“兩權(quán)別離〞，引進(jìn)大批職業(yè)經(jīng)理人，全面推動(dòng)“資本社會(huì)化、公司專業(yè)化、經(jīng)理職業(yè)化、開展外鄉(xiāng)化〞3\企業(yè)文化那么從充滿理想色彩開展到強(qiáng)化商人精神，堅(jiān)持“以股東利益最大化〞為核心價(jià)值觀。萬通集團(tuán)認(rèn)為自己根本克服了民營企業(yè)成長過程中自身的一些致命障礙，完成了民營企業(yè)的理性變革和體制創(chuàng)新這一重要轉(zhuǎn)折，使公司上升到一個(gè)新的開展平臺(tái)。4\通過產(chǎn)權(quán)控制保障公司擴(kuò)張與開展5\認(rèn)為房地產(chǎn)將重走到定制時(shí)代(成立萬通研究院\定制事業(yè)部)6\人才比較穩(wěn)定,強(qiáng)調(diào)企業(yè)文化認(rèn)同與人才培養(yǎng),年輕人才承擔(dān)較大責(zé)任7\戰(zhàn)略清晰,對(duì)企業(yè)自身認(rèn)識(shí)較為深刻,具有長遠(yuǎn)開展動(dòng)力事業(yè)部出自己預(yù)算管理制度，集團(tuán)匯總報(bào)表〔二〕房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)預(yù)算執(zhí)行主體由全面預(yù)算管理部門和直線經(jīng)理共同組成預(yù)算責(zé)任經(jīng)理全面預(yù)算管理部角色1．主角2．球員1．設(shè)計(jì)師2．咨詢顧問與伙伴3．全面預(yù)算管理者職責(zé)1．制定分管領(lǐng)域的經(jīng)營計(jì)劃2．學(xué)習(xí)掌握公司全面預(yù)算管理制度和應(yīng)用工具3、參與公司預(yù)算管理計(jì)劃會(huì)4、按照全面預(yù)算管理編制計(jì)劃完成預(yù)算表的編制并交財(cái)務(wù)審核5、同上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核確認(rèn)6、依據(jù)財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行預(yù)算1．建立全面預(yù)算管理流程與體制，交委員會(huì)審批2．發(fā)布公司全面預(yù)算管理制度，培訓(xùn)全面預(yù)算管理技能3、制定全面預(yù)算編制計(jì)劃，上級(jí)審批后嚴(yán)格實(shí)施4、全面預(yù)算編制過程中的輔導(dǎo)預(yù)審和5．參與基于預(yù)算指標(biāo)的激勵(lì)政策討論6．追蹤全面預(yù)算執(zhí)行狀況，提出修正意見7．執(zhí)行公司財(cái)務(wù)授權(quán)政策8．例外事