某地產(chǎn)五六月份營銷報告

某地產(chǎn)五六月份營銷報告一、產(chǎn)品線分析1、項目八大賣點品牌物業(yè)：南通唯一的萬科品牌，萬科物業(yè)全國第一區(qū)域中心：項目位于市北新城核心區(qū)域，區(qū)域優(yōu)勢明顯商業(yè)中心：金域廣場、萬象城、方特樂園等大型綜合體將本案所在區(qū)域打造為北城商業(yè)中心。產(chǎn)品稀缺：13號樓140平三面朝南方正通透寬景洋房舒適度高，為市場稀缺產(chǎn)品位置最佳：7號樓為景觀樓王位置最佳，8號樓臨近樓王共享景觀，12號樓視野佳全裝修準現(xiàn)房：項目為全裝修，準現(xiàn)房即將交房性價比高：12號樓以及特價房源性價比高。實景景觀：曼谷雅境實景景觀帶落成2、貨量盤整7、8、11、12、13號樓戶型比例及銷售情況匯總戶型面積總套數(shù)簽約套數(shù)已售未簽意向金套數(shù)剩余套數(shù)可售比例10521892.59202162143919%13527816.34202161024120%1408401.206011004982%總計58110.134643341612928%注：主要庫存在紅色標(biāo)注的7、8、11、12、13號樓13號樓8號樓7號樓12號樓11號樓140平米105+135平米140平米105+135平米從總平圖及資源盤點可看出，所剩戶型主要有105、135、140三種，140平米寬景洋房戶型較好，占比較大，為主推房源。135、108戶型位置佳：7#景觀樓王、12#視野佳性價比高全裝修準現(xiàn)房140戶型三面朝南展示面寬（12米）戶型稀缺（984戶中只有60戶）舒適度高（一梯兩戶，10層洋房）全裝修、準現(xiàn)房3、產(chǎn)品力分析4、看房通道注：主要庫存在紅色標(biāo)注的7、8、11、12、13號樓13號樓8號樓7號樓12號樓11號樓140平米105+135平米看房通道設(shè)計：從新售樓處門口（北大街）由看房車送達實景區(qū)南門，經(jīng)曼谷雅境主景觀軸——7號樓樣板房——幸福驛站——13號樓清水樣板間。按原路線返回5、請事業(yè)部配合溝通事項市內(nèi)裝修請5月初完成動線雜物在樣板間開放前請予以清理樣板間動線雜物請予以清理，201、206清水樣板間請配備保潔、接待人員二、五六月份市場競爭策略1、市場分析從南通市量價走勢來看，國五條落定后，住宅成交量有上揚勢頭從港閘區(qū)住宅板塊來看，成交均價基本與南通市整體成交均價持平，本案均價高于港閘區(qū)整體均價2、競品分析港閘區(qū)競品均價在8300——9500元/平米中海8500_9000保利香檳國際9000華潤未定本案尚海城8800皇家花園9500華強城9500北城名郡8300桂花小鎮(zhèn)8500陽光新城9200嘉域龍庭8000-12000綠墅灣9000五洲國際12500盛唐君庭8100花半里9400競品地圖主要競品分析：華強城主要競品：華強城采用低價策略入市，價格逐步提升，目前均價9500元/平米,2013年月均成交136套案名位置銷售情況推案時間主推渠道價格戶型客戶分布賣點華強南通市北城大橋（1.5號橋）與外環(huán)北路交叉處的東、西兩側(cè)一期2000套，銷售率80%，目前在售50#60#62#，50#銷售率80%，60#銷售率25%，62#銷售率20%4月初推62#網(wǎng)絡(luò)、派單、主題活動（拍賣）、短信均價折后9500左右103、126、160主要來源于崇川區(qū)方特樂園、低價、戶型多樣12356789101112151617一期二期三期戶型配比

95㎡115㎡90㎡135㎡140㎡104㎡110㎡90㎡160㎡戶數(shù)

一期

1#

132132

2642#6666333333

2313#

333333

995#6464

6464

2566#6666333333

231小計

196196999999196196001081二期

7#

666666

1988#

661321989#5858292929

20310#

313131

3162186小計

58581261261260097194785三期

11#5858292929

20312#

333333

336619815#

6666336623116#

666666

19817#6464

6464

256小計

122122128128128130130661321086預(yù)計上市時間：5月下旬或6月初；上市戶型配比：110平米以下（893套）：135以上（198套）預(yù)估均價：小戶型：9000元/平米；大戶型：9500元/平米主要競品分析：華潤

金域廣場VS華潤高壓線比價一期位置較差品牌、物業(yè)期房,交房周期長毛坯噪聲、光污染華強品牌、物業(yè)方特樂園噪聲、光污染毛坯小區(qū)體量大、交房時間不統(tǒng)一比價高層33層客群參差不齊商業(yè)配套不全×××××××××××××××競品針對性打擊點5月6月7月8月在售房源未來上市85——105平米小戶型，135平米大戶型，年底計劃去化400套競爭庫存房源310套，主推60、62號樓月均去化60套103平米：128平米，160平米110平米以下小戶型883套135平米大戶型198套85——105平米小戶型為主5#137,149月均去化60套主要競品均在5月底或6月份上市，預(yù)估采取期以小戶型低價低量上市，分批加推逐漸提價策略。預(yù)計推出300—400套，103三房、128三房、160四房100-138平預(yù)計推出200套3、未來推量華強城華潤中海南山保利香檳國際4、差異化競爭策略競品節(jié)奏5月份主要競品未上市前6月競品小戶型小戶型上市1、將7、8號樓135戶型表價上翻，擠壓140銷售，為108降價留出空間2、108戶型降價，清盤特價，爭取在5月去化大部，避免6月競品上市競爭。3、140底價暫時不動銷控02—06室，5月蓄客，6月加推。6月集中加推140戶型，根據(jù)前期意向客戶心理價位摸排，以及競品大戶型價格對比，加推前進行價格調(diào)整。本案策略剩余房源129戶型配比105:39135:41140：49預(yù)計去化率78%銷售目標(biāo)1006月目標(biāo)三、五六月份目標(biāo)及推廣2、港閘區(qū)住宅量價分析一、南通市住宅成交量價分析港閘區(qū)住宅均價在9000元左右3、港閘區(qū)產(chǎn)品存量以及到年底預(yù)計所要推售的貨值一、南通市住宅成交量價分析庫存及預(yù)計年底推售值序號案名庫存量（套）預(yù)估面積（萬平米）預(yù)估均價（元）預(yù)計推售貨值（萬元）1保利·香檳國際4605.759000517502華強城4655.588888495953華潤108012.7490001146604中港城世家3635.779000519305怡園錦居80.0880006406尚海城·帝景苑5097.748800681127意邦綠墅灣1622.119000189908友誼·嘉御龍庭3063.8310300394499國基桂花小鎮(zhèn)881.008500850010銀洲皇家花園7208.9395008483511蘇建陽光新城1972.3692002171212帝奧北城名郡1481.70880014960總計

450624.07

5251332013年去化速度統(tǒng)計月份成交套數(shù)1月172月333月284月23日前17總計95庫存統(tǒng)計戶型剩余套數(shù)105391354114049總計1292013年1—4月簽約95套每月平均去化約24套剩余129套，通過新售樓處開放及營銷整合，預(yù)計5-6月每月去化35套，預(yù)計7月底去化率可達到80%一、南通市住宅成交量價分析4、本案去化速度預(yù)測二、競品分析中海8500_9000保利香檳國際9000華潤未定本案尚海城8800皇家花園9500華強城9500北城名郡8300桂花小鎮(zhèn)8500陽光新城9200嘉域龍庭8000-12000綠墅灣9000五洲國際12500盛唐君庭8100花半里94001、競品地圖2、港閘區(qū)競品簡介嘉御龍庭1、基礎(chǔ)指標(biāo)：總建筑面積12萬方；容積率1.74；綠化率35%；得房率78%-87%2、物業(yè)類型：退臺式多層住宅與高層住宅3、客戶群：改善為主，小戶型的多為剛需客戶4、主力競爭面積：115—214m2三房六房5、體量：

754戶，賣了80%6、賣點：現(xiàn)房、單價較低、戶型多樣、區(qū)域優(yōu)勢7、銷售情況：1）全部完工都是現(xiàn)房，8000-12000，2）優(yōu)惠一次或按揭都無優(yōu)惠，有抽獎活動二、競品分析港閘區(qū)競品情況簡單介紹二、尚海城1、基礎(chǔ)指標(biāo)：總建筑面積38萬方，住宅30萬商業(yè)8萬；容積率2.1；綠化率40%；得房率82%2、物業(yè)類型：大型住宅、商業(yè)3、客戶群：改善客戶4、主力競爭面積：133三房、147四房、172五房5、體量：1677套6、賣點：準現(xiàn)房7、銷售情況：1）一期二期售完，三期在售4-8號樓，4#5#6#18層，7#8#17層，2梯3戶2）推量：2643）價格：均價9000多，三房中間價130萬4）優(yōu)惠：130萬折扣下來少10萬左右港閘區(qū)競品情況簡單介紹三、桂花小鎮(zhèn)1、基礎(chǔ)指標(biāo)：總建筑面積11萬方；容積率1.96；綠化率40%；得房率78.5%2、物業(yè)類型：高層及小高層住宅3、客戶群：以改善客戶為主4、主力競爭面積：94—138m2兩房三房5、體量：900多戶，一期已售完6、賣點：準現(xiàn)房、價格低7、銷售情況：1）推量：一期1#2#3#4#已經(jīng)罄盤，二期8、9號樓，三期在建。10層在認籌（1萬抵3萬），預(yù)計5-6月開盤。（2梯3戶3單元）2）價格優(yōu)惠：一期價格（含折扣）8000-9000二期認籌交1萬（折扣按揭87一次性85）港閘區(qū)競品情況簡單介紹四、皇家花園1、基礎(chǔ)指標(biāo)：總建筑面積48萬方，；容積率2.4；綠化率45%；得房率82%2、物業(yè)類型：高層住宅、辦公樓、商業(yè)3、客戶群：改善客戶4、主力競爭面積：83-143m2兩房三房5、體量：784戶（一期），已售72%6、賣點：準現(xiàn)房、價格低7、銷售情況：1）推量：1、2、3、4、5號樓2梯3戶一單元，主推6號樓2梯2戶一單元。5、7號樓還沒開盤，（6號樓樓間距百米，一般樓距45-84），已交房1棟2）價格優(yōu)惠：價格優(yōu)惠：價格8000-9000+，一次性96折按揭98折。港閘區(qū)競品情況簡單介紹五、保利香檳國際1、基礎(chǔ)指標(biāo)：總建筑面積58萬方，；容積率2.5；綠化率40.1%2、物業(yè)類型：高層住宅3、客戶群：剛需、改善客戶4、主力競爭面積：90m2—150m25、體量：1111套6、賣點：品牌、價格較低、戶型較多7、銷售情況：2、6、8、9棟預(yù)計5月發(fā)售，均價9111元港閘區(qū)競品情況簡單介紹六、中海1、基礎(chǔ)指標(biāo)：總建筑面積59萬方；容積率2.97；綠化率32%2、物業(yè)類型：多層、小高層、高層3、客戶群：大戶型改善、小戶型剛需4、主推面積：80-140m25、銷售情況：預(yù)計6月推盤，價格未出三、重點競品分析1、重點競品對比重點競品對比表案名位置銷售情況推案時間主推渠道價格折扣客戶分布賣點華潤港閘區(qū)北大街與永怡路交匯處首批產(chǎn)品90-145㎡共計1081套5月或6月網(wǎng)絡(luò)、短信、主題活動（騎行）未定日進千金活動主要來源于崇川區(qū)居多，其次為來自通州等區(qū)域的先驅(qū)客戶品牌、商業(yè)配套、性價比、戶型多樣華強南通市北城大橋（1.5號橋）與外環(huán)北路交叉處的東、西兩側(cè)一期2000套，銷售率80%，目前在售50#60#62#，銷售率，50#銷售率80%，60#銷售率25%，62#銷售率20%4月初推62#網(wǎng)絡(luò)、派單、主題活動（拍賣）、短信均價折后9500左右最多三個95折主要來源于崇川區(qū)方特樂園、低價、戶型多樣港閘區(qū)重點競品對比一、華潤1、基礎(chǔ)指標(biāo)：總建筑面積60萬方，住宅34萬商業(yè)26萬；容積率2.81；綠化率35%；得房率78%2、物業(yè)類型：高層住宅、商業(yè)、辦公3、客戶群：主要以30-40歲為主要年齡層次，部分郊縣區(qū)域的年輕客戶也成為目前客戶的重要組成部分4、主力競爭面積：90—160m2兩房三房5、體量：住宅分三期，共計2952套6、銷售情況：預(yù)計5月或6月上市，價格未定1）首批推量：首批產(chǎn)品90-145㎡共計1081套2）蓄客情況：項目3月奠基正式啟動，目前蓄水期已進行約近50天，蓄客約400組，有效客戶約100組左右3）優(yōu)惠活動：日進千金活動12356789101112151617一期二期三期港閘區(qū)重點競品對比二、華強1、基礎(chǔ)指標(biāo)：總建筑面積130萬方；容積率2.5；綠化率33%；得房率79.46%2、物業(yè)類型：住宅、別墅、寫字樓、商鋪3、客戶群：大戶型改善、小戶型剛需,崇川區(qū)客戶為主、其他為港閘、通州等外縣市客戶4、主力競爭面積