第八章續(xù)建筑評(píng)估方法

第八章建設(shè)工程造價(jià)確實(shí)定編輯課件涉及的方法一、投資估算〔一〕靜態(tài)：資金周轉(zhuǎn)率、生產(chǎn)能力指數(shù)、比例估算、指標(biāo)估算法〔二〕動(dòng)態(tài)：漲價(jià)預(yù)備費(fèi)、建設(shè)貸款利息二、設(shè)計(jì)概算〔一〕單位工程概算：概算定額、概算指標(biāo)、類似工程預(yù)算〔二〕單位設(shè)備及安裝工程概算三、施工圖預(yù)算〔一〕單價(jià)法〔二〕實(shí)物法〔三〕綜合單價(jià)法四、工程量清單計(jì)價(jià)五、竣工結(jié)算編輯課件一.投資估算的編制方法

〔一〕固定資產(chǎn)投資的估算方法1.靜態(tài)投資局部的估算〔1〕資金周轉(zhuǎn)率法。這是一種用資金周轉(zhuǎn)率來(lái)推測(cè)投資額的簡(jiǎn)便方法。資金周轉(zhuǎn)率=年銷售總額/總投資=產(chǎn)品的年產(chǎn)量×產(chǎn)品單價(jià)/總投資投資額=產(chǎn)品的年產(chǎn)量×產(chǎn)品單價(jià)/資金周轉(zhuǎn)率這種方法比較簡(jiǎn)單，計(jì)算速度快，但精確度低，可用于投資時(shí)機(jī)研究及工程建議書階段的投資估算。編輯課件〔2〕生產(chǎn)能力指數(shù)法這種方法根據(jù)已建成工程的投資額或其設(shè)備投資額，估算同類而不同生產(chǎn)規(guī)模的工程投資或其設(shè)備投資的方法。公式C2=C1(Q2/Q1)n·f式中:C1為已建類似工程或裝置的投資額；C2為擬建工程或裝置的投資額；Q1為已建類似工程或裝置生產(chǎn)能力；Q2為擬建類似工程或裝置生產(chǎn)能力；f為不同時(shí)期、不同地點(diǎn)的定額、單價(jià)、費(fèi)用變更等的綜合調(diào)整系數(shù)；n為生產(chǎn)規(guī)模指數(shù)〔0≦n≦1)這種方法計(jì)算簡(jiǎn)單，速度快，但要求類似工程的資料可靠，條件與擬建工程根本相同。否那么誤差編輯課件〔3〕比例估算法1.以擬建工程或裝置的設(shè)備費(fèi)為基數(shù)，根據(jù)已建成的同類工程或裝置的建筑安裝費(fèi)和其他工程費(fèi)用等占設(shè)備價(jià)值的百分比，求出相應(yīng)的建筑安裝費(fèi)及其他工程費(fèi)等，再加上擬建工程的其他有關(guān)費(fèi)用，其總和即為工程或裝置的投資。公式：C=E(1+f1p1+f2p2+f3p3+……)+I式中:C為擬建工程或裝置的投資額;E為根據(jù)擬建工程或裝置的設(shè)備清單按當(dāng)時(shí)地價(jià)格計(jì)算的設(shè)備費(fèi)的總和;p1、p2、p3……為已建工程中建筑、安裝及其他工程費(fèi)用等占設(shè)備百分比；f1、f2、f3……為由于時(shí)間因素引起的定額、價(jià)格、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等變化的綜合調(diào)整系數(shù)；I為擬建工程的其他費(fèi)用。編輯課件2.以擬建工程中最主要、投資比重較大并與生產(chǎn)能力直接相關(guān)的乖哦工藝設(shè)備的投資為基數(shù)，更具同類型的已建工程的有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，計(jì)算出擬建工程的個(gè)專業(yè)工程占工藝設(shè)備投資的百分比，據(jù)以求出各專業(yè)的投資，然后將各局部投資費(fèi)用求和，在加上工程其他有關(guān)費(fèi)用，即為工程的總投資。

公式：C=E(1+f1p`1+f2p`2+f3p`3+……)+I

式中:C為擬建工程或裝置的投資額;E為根據(jù)擬建工程或裝置的設(shè)備清單按當(dāng)時(shí)地價(jià)格計(jì)算的設(shè)備費(fèi)的總和;p`1、p`2、p`3……各專業(yè)工程費(fèi)用占工藝設(shè)備費(fèi)用百分比；f1、f2、f3……為由于時(shí)間因素引起的定額、價(jià)格、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等變化的綜合調(diào)整系數(shù)；I為擬建工程的其他費(fèi)用。

編輯課件〔4〕指標(biāo)估算法根據(jù)編制的各種具體的投資估算指標(biāo)，進(jìn)行單位工程投資的估算。表示形式較多，可用元/m、元/m2、元/t、元/kv·A等單位表示，利用這些投資估算指標(biāo)，乘以所需的長(zhǎng)度、面積、體積、重量、容量等，就可以求出相應(yīng)的土建工程、給排水工程等各單位工程的投資。在此根底上，可以匯總成某一單項(xiàng)工程的投資，再估算工程建設(shè)的其他費(fèi)用等,即求得投資總額。編輯課件2.動(dòng)態(tài)投資局部的估算〔1〕漲價(jià)預(yù)備費(fèi)n公式PF=∑It[(1+f)t-1]t=0式中:PF為漲價(jià)預(yù)備費(fèi)估算額;It為建設(shè)期中第t年的投資方案額(按基準(zhǔn)年設(shè)備、工器具購(gòu)置費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)的資金使用方案為根底〕；n為建設(shè)期年份數(shù)；f為年平均價(jià)格預(yù)計(jì)上漲率。編輯課件〔2〕建設(shè)期貸款利息。對(duì)于貸款總額一次性貸出且利率固定的貸款公式：F=P·〔1+i)n式中：P為一次性貸款金額；F為建設(shè)期還款時(shí)的本利和；i為年利率；n為貸款期限編輯課件當(dāng)總貸款是分年均衡發(fā)放時(shí)，建設(shè)期利息的計(jì)算可按當(dāng)年借款在年中支用考慮，即當(dāng)年貸款按半年計(jì)息，上年貸款按全年計(jì)息公式：qj=(pj-1+Aj/2)·I式中：qj為建設(shè)期第j年應(yīng)計(jì)利息；pj-1為建設(shè)期第〔j-1)年末貸款累計(jì)金額與利息累計(jì)金額之和；Aj為建設(shè)期第j年貸款金額；i為年利率。編輯課件二.設(shè)計(jì)概算編輯課件設(shè)計(jì)概算單位工程的概算的編制方法一，單位建筑工程概算編制方法概算定額法概算指標(biāo)法類似工程預(yù)算法二，單位設(shè)備及安裝工程概算編制方法編輯課件一1，概算定額法步驟:〔1〕按照概算定額分局部項(xiàng)順序，列出各分項(xiàng)工程的名稱。〔2〕確定各分項(xiàng)工程工程的概算定額單價(jià)概算定額單價(jià)=概算定額人工費(fèi)+概算定額材料費(fèi)+概算定額機(jī)械臺(tái)班使用費(fèi)〔3〕計(jì)算單位工程直接工程和直接費(fèi)〔4〕根據(jù)直接費(fèi)，結(jié)合其他各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，分別計(jì)算間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金〔5〕單位工程概算造價(jià)=直接費(fèi)+間接費(fèi)+利潤(rùn)+稅金編輯課件2，概算指標(biāo)法〔1〕擬建工程結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)相同的計(jì)算。套算方法，A：以指標(biāo)中所規(guī)定的工程每平方米或立方米的造價(jià)，乘以擬建單位工程建筑面積或體積，得出單位工程的直接工程費(fèi)，再行計(jì)算其他費(fèi)用，即可求出單位工程的概算。直接工程費(fèi)=概算指標(biāo)每平方米〔立方米〕工程造價(jià)×擬建工程建筑面積〔體積〕編輯課件套算方法B：100平方米建筑面積的人工費(fèi)=指標(biāo)規(guī)定的工日數(shù)×本地區(qū)工日單價(jià)100平方米建筑面積的主要材料費(fèi)=∑〔指標(biāo)規(guī)定的主要材料數(shù)量×相應(yīng)的地區(qū)材料預(yù)算單價(jià)〕100平方米建筑面積的其他材料費(fèi)=主要材料費(fèi)×其他材料費(fèi)占主要材料費(fèi)百分比100平方米建筑面積的機(jī)械使用費(fèi)=〔人工費(fèi)+主要材料費(fèi)+其他材料費(fèi)〕×機(jī)械使用費(fèi)所占百分比每平方米建筑面的直接工程費(fèi)=〔人工費(fèi)+主要材料費(fèi)+其他材料費(fèi)+機(jī)械使用費(fèi)〕÷100編輯課件〔2〕擬建工程結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)有局部差異時(shí)的調(diào)整A，調(diào)整概算指標(biāo)中的每平方米〔立方米〕造價(jià)結(jié)構(gòu)變化修正概算指標(biāo)〔元/平方米〕=J+Q1P1-Q2P2J-原概算指標(biāo)Q1-概算指標(biāo)中換入結(jié)構(gòu)的工程量Q2-概算指標(biāo)中換出結(jié)構(gòu)的工程量P1-換入結(jié)構(gòu)的直接工程費(fèi)單價(jià)P2-換出結(jié)構(gòu)的直接工程費(fèi)單價(jià)擬建工程造價(jià)：直接工程費(fèi)=修正后的概算指標(biāo)×擬建工程建筑面積〔體積〕編輯課件B、調(diào)整概算指標(biāo)中的工、料、機(jī)數(shù)量結(jié)構(gòu)變化修正概算指標(biāo)的工、料、機(jī)數(shù)量=原概算指標(biāo)的工、料、機(jī)數(shù)量+換入結(jié)構(gòu)件工程×相應(yīng)定額工、料、機(jī)消耗量-換出結(jié)構(gòu)件工程量×相應(yīng)定額工、料、機(jī)消耗量編輯課件(3)類似工程預(yù)算法建筑結(jié)構(gòu)差異調(diào)整。調(diào)整方法與概算指標(biāo)法的調(diào)整方法相同.價(jià)差調(diào)整共有兩種：一是類似工程造價(jià)資料有具體的人工、材料、機(jī)械臺(tái)班的用量時(shí)；二是類似工程造價(jià)資料只有人工、材料、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用和其他費(fèi)用時(shí)，可按下一頁(yè)的公式調(diào)整編輯課件D=AKK=a%k1+b%k2+c%k3+d%k4+e%k5式中:D為擬建工程單方概算造價(jià);A為類似工程單方預(yù)算造價(jià);K為綜合調(diào)整系數(shù);a%、b%、c%、d%、e%為類似工程預(yù)算的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、措施費(fèi)、間接費(fèi)占預(yù)算造價(jià)的比重。k1、k2、k3、k4、k5為擬建工程地區(qū)與類似工程地區(qū)人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、措施費(fèi)、間接費(fèi)價(jià)差系數(shù)。K1=擬建工程概算的人工費(fèi)/類似工程預(yù)算人工費(fèi)。其他指標(biāo)計(jì)算思路同上編輯課件單位設(shè)備及安裝工程概算1，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)概算設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)=設(shè)備原價(jià)×運(yùn)雜費(fèi)率2，設(shè)備安裝工程概算〔1〕預(yù)算單價(jià)法〔2〕擴(kuò)大單價(jià)法〔3〕設(shè)備價(jià)值百分比法設(shè)備安裝費(fèi)=設(shè)備原價(jià)×安裝費(fèi)率〔4〕綜合噸位指標(biāo)法設(shè)備安裝費(fèi)=設(shè)備噸重×每噸設(shè)備安裝費(fèi)指標(biāo)編輯課件三.施工圖預(yù)算編輯課件一般土建工程施工圖預(yù)算編制方法單價(jià)法單位工程施工圖預(yù)算直接工程費(fèi)=∑(工程量×預(yù)算定額單價(jià)

編輯課件實(shí)物法單位工程預(yù)算直接工程費(fèi)=[∑(工程量×人工預(yù)算定額用量×當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)毓と諉蝺r(jià))+∑(工程量×材料預(yù)算定額用量×當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)夭牧项A(yù)算單位)+∑(工程量×施工機(jī)械臺(tái)班預(yù)算定額用量×當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)貦C(jī)械臺(tái)班單價(jià))]編輯課件步驟搜集資料，熟悉施工圖紙和施工組織設(shè)計(jì)套算人工，材料，機(jī)械定額編制人工，材料，機(jī)械匯總表計(jì)算工程量根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐娜斯?，材料，機(jī)械單價(jià)，匯總?cè)斯べM(fèi)，材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)計(jì)算其他各項(xiàng)費(fèi)用，匯總造價(jià)編制說(shuō)明，填寫封面復(fù)核編輯課件綜合單價(jià)法所謂綜合單價(jià)法即分項(xiàng)工程完全單價(jià),是將各種工料和價(jià)格從市場(chǎng)上采集后編制成直接工程費(fèi),然后心直接參與工程費(fèi)為蕨參照費(fèi)用定額把各項(xiàng)間接費(fèi)和利潤(rùn),稅金分解到各分局部項(xiàng)工程的合價(jià),所有分項(xiàng)工程合價(jià)匯總后即為工程的總價(jià).編輯課件四.工程量清單計(jì)價(jià)法編輯課件工程量清單計(jì)價(jià)的根本內(nèi)容和方法工程量清單是表現(xiàn)擬建工程的分局部項(xiàng)工程工程、措施工程、其他工程名稱和相應(yīng)名稱和相應(yīng)數(shù)量的明細(xì)清單。編輯課件工程量清單計(jì)價(jià)法工程量清單編制〔招標(biāo)人編制〕工程量清單計(jì)價(jià)

包括：編制招標(biāo)標(biāo)底、投標(biāo)報(bào)價(jià)、合同價(jià)款確實(shí)定、辦理工程結(jié)算。工程量清單計(jì)價(jià)采用綜合單價(jià)計(jì)價(jià)包括：完成規(guī)定計(jì)量單位合格產(chǎn)品所需的人工、材料、機(jī)械、管理、利潤(rùn)、并考慮風(fēng)險(xiǎn)，即包括除規(guī)費(fèi)、稅金以外的全部費(fèi)用。編輯課件投標(biāo)報(bào)價(jià)過(guò)程：分局部項(xiàng)工程量清單的綜合單價(jià)→措施工程清單的金額→其他工程清單的金額→單位工程報(bào)價(jià)→單項(xiàng)工程報(bào)價(jià)→工程總報(bào)價(jià)。編輯課件工程量清單計(jì)價(jià)〔1〕分局部項(xiàng)工程費(fèi)=∑分局部項(xiàng)工程量×分局部項(xiàng)工程綜合單價(jià)(2)措施工程費(fèi)=∑措施工程工程量×措施工程綜合