地產(chǎn)項目合作模式

XX地產(chǎn)工程合作模式編輯課件合作方式1、合作開發(fā)A

土地使用權B技術和資金按照合同約定的投資比例雙方共同經(jīng)營；雙方約定比例進行分配并對自己名下的房屋進行使用或銷售；按投資比例獲得以分利、土地補償?shù)壤麧檯R報；對外雙方共同互負連帶責任，風險共擔；以雙方名義共同開發(fā)編輯課件合作方式2.出讓入地使用權A

土地使用權B技術和資金雙方合作，單方負責開發(fā)經(jīng)營；名為合作開發(fā)，實為轉讓土地使用權的性質(zhì)；風險主要由開發(fā)商一方承擔以雙方名義共同開發(fā)轉讓按比例的房屋和土地使用權編輯課件合作方式3、成立工程公司A

土地使用權B技術和資金以工程公司的名義進行房地產(chǎn)開發(fā)建設按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益風險由工程公司承擔工程公司編輯課件開發(fā)模式----慢周轉模式未來，慢周轉可能會成為一種主流一線城市土地供給連年萎縮、市場逐漸冰凍；強二線城市限價的天花板難以打破；三四線城市市場分化，弱三線去化艱難。房地產(chǎn)政策監(jiān)管趨緊的勢頭仍未放松，“去杠桿〞“防風險〞的思路仍未轉變；“房住不炒〞的理念逐漸深化，租售并舉、共有產(chǎn)權、長期持有等模式在多地試水。“現(xiàn)房銷售〞等政策假設隱假設現(xiàn)，一旦推廣將改變整個房地產(chǎn)市場融資越來越難，高杠桿、快周轉也就越來越難純粹商品房將稀缺，通過“慢周轉〞充分挖掘土地價值的模式或?qū)⒒貧w自持地塊越來越多，不得不慢周轉編輯課件開發(fā)模式----慢周轉模式工程層面的慢周轉高溢價，做高端住宅，適合有品牌、有產(chǎn)品力，財務本錢相對廉價的房企核心是通過積蓄高端客戶、做好產(chǎn)品，實現(xiàn)高溢價，覆蓋等待期間的財務本錢之后，還能擁有更多利潤區(qū)域?qū)用娴穆苻D有多種運營能力、資金充足、品牌力強的房企，可以做城市運營城市運營模式的核心，是房企拿下一個比較大的不興旺區(qū)域，進行整體規(guī)劃，修建從商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、住宅到醫(yī)院、學校等公共設施在內(nèi)的所有工程模式肯定需要比較長的周期，占用比較多的資金，但是回報也是比較豐厚的，因為整個區(qū)域開展起來以后，收益都歸房企所有自持工程的慢周轉REITs類資產(chǎn)證券化的模式，也是房企慢周轉的進一步深化：房地產(chǎn)運營的成熟階段，就是將不動產(chǎn)看作一項長期資產(chǎn)，將其進行證券化、金融化的階段?！奥苻D〞編輯課件土地獲取定位決策產(chǎn)品設計工程報建施工建設推廣銷售入伙交付資源獲取資源加工資源流通及再流通前期(決策期)——由拿地到方案定案——重在決策；中期(實施期)——由施工圖設計到入伙——重在執(zhí)行；后期(運營期)——入伙后到房屋撤除——重在效勞。開發(fā)步驟我們的關注點編輯課件獲取優(yōu)質(zhì)土地，定位精確組建精干團隊獲取優(yōu)質(zhì)土地深入市場研究工程定位精確01020304爭取優(yōu)惠條件06加強風險控制05編輯課件01.組建精干團隊前期工程團隊早組建早介入，識別風險快速開發(fā)；組織區(qū)域設計、營銷、本錢、財務、運營等各職能人員參與工作研究前期籌劃小組方案及安排；提供工程摘牌即開工、工程關鍵線路、綠化工作等的籌劃方案編輯課件各部門職責：投資開發(fā)部：收集土地信息——工程立項報告〔分公司〕——工程立項審批〔董事會〕——工程可研報告〔集團〕——工程投資決策〔董事會〕——工程獲取〔招牌掛、股權收購〕——成交確認書移交給工程公司。營銷部：初步市場調(diào)研及定位草案。設計部：概念規(guī)劃設計方案。工程部：現(xiàn)場踏勘?！泊_定是生地、熟地還是毛地〕財務部：可研版投資收益、初步籌資方案。本錢部：控制性本錢目標〔限額指標、本錢控制系統(tǒng)標準〕、可研版本錢?！哺鶕?jù)設計部提供的規(guī)劃要點進行估算〕采購部：制定工程合約方案方案、市場調(diào)研合作方資源。關鍵要素：形成工程可研報告。01.組建精干團隊編輯課件企業(yè)獲得土地的方式一手土地：通過公開市場公告拍掛的土地，優(yōu)點是干凈、無遺留問題、啟動快，缺點是競爭劇烈，價格不確定，容易高價；二手土地：已獲得土地方轉讓的土地，優(yōu)點是價格確定，并且可以商談，沒有競爭，缺點是背景復雜，商務談判工作量大，收購法務及財務風險排查工作量大，有潛在的或有風險。02.獲取優(yōu)質(zhì)土地編輯課件優(yōu)質(zhì)土地02.獲取優(yōu)質(zhì)低價土地低價土地【根本概念】具備快速周轉條件年內(nèi)能產(chǎn)生利潤奉獻能提升城市/區(qū)域規(guī)模剛性需求的工程【附加價值】土地支出較慢能解決開展資金【根本概念】低于周邊同類工程地價【有升值潛力】未來有重大利好城市或區(qū)域規(guī)劃開展方向【有隱性降價】有財政扶持類的工程土地支出較慢的工程【小資金撬動大工程】能解決開展資金編輯課件03.深入市場研究研究市場市場容量及城市開展市場價格客戶群體研究產(chǎn)品競爭對手產(chǎn)品

客戶對產(chǎn)品的要求研究自身標準化產(chǎn)品的競爭力研究配套及綠化景觀環(huán)境當?shù)鼐坝^、綠化和配套客戶對綠化和配套需求自身工程競爭力編輯課件區(qū)域、工程、投資、營銷四位一體親自參與市場調(diào)研，提出工程籌劃建議工程定位務求精準，以保證產(chǎn)品適銷對路、開盤實現(xiàn)傾銷為原那么。特別重視工程定位籌劃會，在會前對工程做全面研究，對工程情況了然于胸，對產(chǎn)品定位胸有成竹編制高質(zhì)量的定位籌劃方案，借助工程定位籌劃會，對階段性成果予以確認，并借助會議決議和共識，推開工程開發(fā)04.市場定位精確編輯課件05.加強風險控制是否為建設用地，是否符合土規(guī)，城規(guī)地塊內(nèi)是否有林地、根本農(nóng)田、高壓線、垃圾填埋場、墳墓、軍事設施、文物，地質(zhì)條件是否復雜、拆遷難度如何等考慮水電、燃氣、供暖、排污管道接入等問題。在風險點排查的根底上，做好風險評估和應對方案。重點考慮以下問題：編輯課件利用當?shù)卣愂蘸彤a(chǎn)業(yè)開展等需求，爭取土地的優(yōu)先獲取、土地款分期或延遲支付、規(guī)費減免、證照快速辦理、降低預售門檻、政府大市政配套等方面的支持邀請政府參觀公司已成熟開發(fā)樓盤增強信心對超過一千畝的工程，爭取能由公司主導參與目標地塊的控規(guī)編制，最大限度利用政府配套；爭取酒店用地價格的優(yōu)惠或減免，大型公建爭取在工程后期建設，減少首期投入06.爭取優(yōu)惠條件---爭取政府支持注意明確市政配套類工程的資金落實方案編輯課件對于數(shù)額較大，一時難以消化的土地溢價，應該由政府返還到土地儲藏的共管賬戶與政府約定將土地溢價返還給投資公司作為根底設施、公建配套的建設費用爭取更高的溢價凈收益返還比例，并要書面約定溢價返還期限對于需要使用溢價的工程，由投資公司與相關單位簽署協(xié)議，由投資公司向政府申請該項工程費用；06.爭取優(yōu)惠條件---土地溢價返還編輯課件01020303.如果第二步仍不成功，可在與政府共管的賬號上押保證金，保證到達預售節(jié)點。01.工程在±0〔