房地產(chǎn)行業(yè)分析報告：中國寫字樓市場

20212021CHINAOFFICEMARKETSavills

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China2021中國寫字樓市場許多跨國企業(yè)決心繼續(xù)在中國這個世界第二大經(jīng)濟(jì)體深耕業(yè)務(wù)。然而近年來，中國市場失衡問題日益累積，而其他國家不斷有時機(jī)涌現(xiàn)，因此企業(yè)的中國市場擴(kuò)張戰(zhàn)略趨于保守。中國美國商會〔AmCham〕和貝恩咨詢公司〔Bain&Company〕聯(lián)合發(fā)布2021年度?中國商務(wù)環(huán)境調(diào)查報告?〔2021ChinaBusinessClimateSurveyReport〕，對在中國經(jīng)營的美資企業(yè)業(yè)績及2021年計劃做了匯總分析，局部結(jié)果見圖1、圖2。中國政府對商務(wù)及投資整體持支持態(tài)度，在最近兩三年中推出一系列宏偉方案鼓勵投資和就業(yè)，以應(yīng)對制022021中國寫字樓市場認(rèn)為2021年商務(wù)環(huán)境頗具挑戰(zhàn)的人不在少數(shù)。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的繼續(xù)轉(zhuǎn)變，市場有贏家也有輸家。事實證明，經(jīng)濟(jì)整體韌性強(qiáng)于眾人預(yù)期，盡管許多人將之歸因于領(lǐng)先城市住宅市場過熱、貨幣管制寬松。由于這兩方面的影響，目前中國總體負(fù)債已達(dá)國內(nèi)生產(chǎn)總值〔GDP〕的2.5倍，與一些面臨機(jī)構(gòu)性債務(wù)問題的興旺國家相當(dāng)。更令人擔(dān)憂的是，大規(guī)模負(fù)債使得資產(chǎn)價格在過去十年中迅速攀升。經(jīng)濟(jì)與商務(wù)環(huán)境消費行業(yè)工業(yè)和資源行業(yè)0% 10%20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%20212021大企業(yè)中小企業(yè)減少大于10%增加少于5%減少在5%至10%之間增加在5%至10%之間減少少于5%增加大于10%持平來源：中國美國商會，2021 圖

12021年中國區(qū)員工增減方案造業(yè)和重工業(yè)產(chǎn)能過剩的問題。其中蔚為關(guān)鍵的有“一帶一路〞戰(zhàn)略以及亞洲根底設(shè)施投資銀行〔簡稱“亞投行〞〕?！耙粠б宦法晳?zhàn)略是2021年首次提出的一項開展戰(zhàn)略框架，重點推進(jìn)中國與歐亞其他地區(qū)的聯(lián)系與2021中國寫字樓市場03營業(yè)稅改征增值稅〔簡稱“營改增〞〕也是近幾年國內(nèi)的一項重大改革，分三個階段進(jìn)行。覆蓋所有行業(yè)的第三階段始于2021年5月1日，試點范圍擴(kuò)大到生活效勞業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和建筑業(yè)，旨在鼓勵各類效勞業(yè)的開展，推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)由制造業(yè)和固定資產(chǎn)投資主導(dǎo)向消費和效勞業(yè)主導(dǎo)的轉(zhuǎn)型。雖然局部行業(yè)的適用稅率較高，但由于增值稅可以抵扣進(jìn)上海國際貿(mào)易，金融效勞天津航運，融資租賃、高端制造廣東金融，通關(guān)，至非洲和歐洲的海上航線第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比例，2021年福建對臺貿(mào)易，生產(chǎn)效勞、高端效勞0%

10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%醫(yī)療產(chǎn)品航空航天高科技/電信—效勞高科技/電信—硬件投資金融效勞運輸和物流其他效勞房地產(chǎn)和開發(fā)媒體與娛樂醫(yī)療效勞酒店、旅游及休閑消費品教育零售與分銷汽車與運輸車輛機(jī)械、設(shè)備、系統(tǒng)與控制農(nóng)業(yè)經(jīng)營其他工業(yè)領(lǐng)域石油、天然氣

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能源來源：中國美國商會，2021來源：國家統(tǒng)計局、第一太平戴維斯研究部您或您的公司對所在行業(yè)的增長預(yù)期：2021年與2021年比較<0% 持平 0-5% 1-10% 10-20% >20%同時政府逐步實施、推進(jìn)自貿(mào)區(qū)戰(zhàn)略，提振地方經(jīng)濟(jì)。2021年，中國〔上?！匙杂少Q(mào)易試驗區(qū)率先揭牌，隨后試點擴(kuò)大到廣東、福建、天津等地。近期新增七個自貿(mào)區(qū)，分別位于重慶、浙江、湖北、河南、四川、陜西、遼寧，全國范圍內(nèi)自貿(mào)區(qū)數(shù)量增加到11個。自貿(mào)區(qū)作為改革試驗田，如實踐成功將會在全國范圍內(nèi)推廣。自貿(mào)區(qū)多對外匯管制采取松綁政策，且企業(yè)的注冊時間大為縮短。國務(wù)院還發(fā)布適用于上海、廣東、天津、福建的?自貿(mào)試驗區(qū)負(fù)面清單?，列明不符合國民待遇等原那么的外商投資準(zhǔn)入特別管理措施。四大自貿(mào)區(qū)南北呼應(yīng)，各有側(cè)重：圖

2地圖

1GDP增長率，2021年地圖

2合作，共建絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶和21世紀(jì)海上絲綢之路。亞投行屬于國際金融機(jī)構(gòu)，于2021年投入運營，旨在支持亞太地區(qū)根底設(shè)施建設(shè)，估計初始資本金約有1,000億美元。042021中國寫字樓市場1,2001,0008006004002000公里20212021-20212021-20212021-2050圖例：灰色：在建或規(guī)劃中彩色：運營中

來源：Travel

China

Guide

來源：城市土地協(xié)會、其他來源地圖3中國高速鐵路網(wǎng)，2021年1月圖

3地鐵里程，按城市項稅，因此營改增對很多企業(yè)和行業(yè)沒有實質(zhì)影響，甚至可以減輕稅收負(fù)擔(dān)、防止重復(fù)征稅。2021中國寫字樓市場05240%220%200%180%160%140%120%100%80%60%40%20%0%1211109876543210百萬平方米甲級寫字樓存量及未來供給，按城市2021年存量 2021年供給 2021年供給17及18年供給占16年存量比來源：第一太平戴維斯研究部圖

4在國內(nèi)很多二線城市，由于甲級寫字樓新增供給蔚為可觀而需求相對有限，近年來市場一直維持在對租戶有利的軌道上。未來兩三年間，隨著新總體規(guī)劃區(qū)的工程陸續(xù)完成交付，即便在一線城市，租戶在談判中也將擁有更多籌碼。然而在一些特定的子市場，業(yè)主出于種種原因?qū)⒖衫^續(xù)在租賃談判中占據(jù)上風(fēng)，上海的“小陸家嘴〞以及北京的金融街就是兩個典型案例。面臨經(jīng)濟(jì)增長放緩、競爭日益激烈、空間需求增加的復(fù)雜形勢，一些租戶不得不認(rèn)真審視自身的房地產(chǎn)需求，探索調(diào)整策略以節(jié)省空間本錢的可能——無論是整體搬遷至非核心商務(wù)區(qū)，還是購置和自行開發(fā)物業(yè)以自用。規(guī)模較小的初創(chuàng)企業(yè)也可能會考慮最近兩年新興的聯(lián)合辦公空間。繼SOHO中國的3Q平臺之后，聯(lián)合辦公空間在一線城市有如雨后春筍般涌現(xiàn)，并開始向局部二線城市擴(kuò)張。聯(lián)合辦公提供商的效勞內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)均有所差異，且他們越來越多地定位于利基型企業(yè)。一些聯(lián)合辦公平臺已經(jīng)獲得來自投資者或開發(fā)商的規(guī)模資本注入，將可盡快擴(kuò)張業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)。而聯(lián)合空間鼻祖WeWork的參加，更使競爭進(jìn)一步加劇。較為傳統(tǒng)的業(yè)主也不甘落后。他們不斷尋求拓寬租戶效勞的范圍，以此在競爭中獲得差異化優(yōu)勢。然而，寫字樓市場的競爭不僅限于現(xiàn)有庫存和新增供給。已有不少城市著手開掘工程改造時機(jī)，將重要歷史建筑改造成總部寫字樓或創(chuàng)意辦公空間。同時，寫字樓“二房東〞現(xiàn)象〔以低于市場的價格將寫字樓整棟租下再轉(zhuǎn)租出去的專業(yè)租賃效勞公司〕、機(jī)構(gòu)型投資者對老工程的改造升級正日益升溫。中國寫字樓市場概述

隨著新總體規(guī)劃區(qū)的工程陸續(xù)完成交付，即便在一線城市，租戶在談判中也將擁有更多籌碼?！霸谝恍┳邮袌?，業(yè)主將可繼續(xù)在租賃談判中占據(jù)上風(fēng)〞第一太平戴維斯研究部062021中國寫字樓市場上海北京杭州廣州深圳成都沈陽重慶天津南京大連武漢無錫青島寧波蘇州西安0%10%20%30%40%50%60%50100150 200 250租金〔人民幣每平方米每月〕300350400空置率來源：第一太平戴維斯研究部圖

5中國寫字樓市場重要指標(biāo)，2021年第四季度以及根底設(shè)施在眾多公司的辦公選址決策過程中都扮演著重要角色。2021中國寫字樓市場07否鄰近地鐵站也成為公司選址的重要考慮因素。一個正在迅速變化、日益重視服

務(wù)業(yè)的經(jīng)濟(jì)體需要大量受過教育的年

輕勞動力。全國每年約有

680

萬名高校畢業(yè)生，而擁有眾多著名高等院校的城市，將可為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)提供最頂尖的人才儲藏。680萬中國每年的高校畢業(yè)生人數(shù)來源：pdovak 地圖4中國地鐵網(wǎng)絡(luò)，2021年烏魯木齊哈爾濱長春沈陽北京石家莊鄭州西安成都重慶昆明南寧長沙廣州東莞深圳南昌武漢合肥南京蘇州杭州青島大連天津上海寧波臺北福州廈門香港高雄無錫082021中國寫字樓市場來源：CEIC、國家統(tǒng)計局、第一太平戴維斯研究部首選城市一座城市對于企業(yè)的意義因城市而異，因企業(yè)而異，這取決于一座城市特定的市場特征在企業(yè)選址決策中所占的比重。中國有這樣一些城市，憑借出眾的市場實力，有潛力甚或已經(jīng)在商界發(fā)揮著重要作用。城市常住人口〔萬人〕GDP〔億人民幣〕第一產(chǎn)業(yè)〔億人民幣〕第二產(chǎn)業(yè)〔億人民幣〕第三產(chǎn)業(yè)〔億人民幣〕GDP增幅〔上年為100〕人均GDP〔人民幣〕實際使用外商直接投資〔億美元〕表1關(guān)鍵城市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，2021年北

京2,17123,0151404,54318,332106.9106,497130上

海2,41525,1231107,99117,023106.9103,796185廣

州1,35018,1002285,78612,086108.4136,18854深

圳1,13817,50377,20610,292108.9157,98565成

都1,46610,8013734,7245,705107.974,27375杭

州90210,0502883,9115,855110.4112,23071武

漢1,06110,9063604,9825,564108.8104,13273天

津1,54716,5382097,7048,625109.3107,960211南

京8249,7212323,9165,572109.3118,17133重

慶3,01715,7171,1507,0697,498111.052,32138西

安8715,8012202,1663,424108.266,93840長

沙7438,5103424,4783,690109.9115,44344青

島9109,3003644,0264,910108.1102,51967沈

陽8297,2723413,4993,440103.487,73411大

連6997,7324533,3493,698104.2110,68227廈

門3863,466241,5091,933107.290,37921蘇

州1,06214,5042167,0457,243107.5136,70260寧

波7838,0042853,9253,802108.0102,37442無

錫6518,5181384,1974,183107.1130,93832鄭

州9577,3121513,6263,539110.077,179382021中國寫字樓市場09020406080100120萬人上海上海中國金融中心，多家跨國公司的中國總部所在地。上海屬于沿海城市，再加上政府大力推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級、開展先進(jìn)高端制造業(yè)，當(dāng)?shù)匚廴局笖?shù)低于其他一些重點城市。作為國際級大都市，上海擁有多重優(yōu)勢：夜生活氣氛成熟；文化娛樂資源豐富；與許多國際城市之間開通直達(dá)航班；城市根底設(shè)施先進(jìn)完善；且地方政府大力支持商業(yè)開展。因此，城市持續(xù)開展前景樂觀。深圳來源：國家統(tǒng)計局、第一太平戴維斯研究部零售銷售額 人均可支配〔億人民 收入幣〕 〔人民幣〕人均消費支出〔人民幣〕固定資產(chǎn)投 房地產(chǎn)投資資〔億人民 〔億人民幣〕 幣〕機(jī)場吞吐量〔萬人次〕高等教育院校學(xué)生人數(shù)〔萬人〕國內(nèi)游客 國際游客人數(shù) 人數(shù)〔萬人次〕〔萬人次〕圖

6高等教育院校在校學(xué)生人數(shù)，按城市10,33852,85936,6427,9914,2269,5205926,85942010,13252,96236,9466,3533,4699,9195127,5698007,98846,73535,7535,4062,1385,5201044,8548045,01844,63332,3593,2981,3313,97294,1571,2194,94633,47621,8257,0072,4424,2247618,9042314,69748,31633,8185,5562,4722,8354812,0403425,10236,43623,9437,6812,5821,8949620,5322025,25734,10126,23013,0661,8721,4315117,0593264,59046,10427,7945,4841,4291,916819,993596,42427,23919,74215,4803,7513,24077N/A2833,40533,18818,8105,1661,8323,2978513,600N/A3,69139,96129,7536,3639971,872578,121603,71440,37026,0526,5561,1221,820327,3221343,88336,64326,5325,3261,3381,268405,654653,08735,88925,8244,5598971,415296,828991,16842,60728,9291,8977742,181145,7192664,46250,39031,1366,1241,865N/A2110,6051503,35047,85229,6454,5071,229686167,9201582,84845,12929,4664,901992461128,043393,29531,09921,6926,2882,0001,730828,62747102021中國寫字樓市場特別提名廈門全市人口390萬，是人口規(guī)模最小的二線城市之一。廈門屬于沿海城市，與臺灣聯(lián)系緊密，居民富裕指數(shù)與城市宜居指數(shù)較高，因而受到一些無需直接進(jìn)駐大城市的在華企業(yè)的青睞。隨著勞動力流動性的增加以及經(jīng)濟(jì)向效勞業(yè)主導(dǎo)的轉(zhuǎn)型，企業(yè)選址必須日益向頂尖人才向往的地區(qū)傾斜。成都成都在過去十年開展迅速，主要得益于2000年啟動的“西部大開發(fā)〞。四川省素以人口稠密、土地肥沃著稱，成都作為省會城市，吸引了許多公司來此設(shè)立華西區(qū)總部。武漢“大器晚成〞的武漢是“中部崛起〞計劃的受益者?！爸胁酷绕皎暿侵复龠M(jìn)中國中部經(jīng)濟(jì)區(qū)〔山西、河南、湖北、湖南、安徽和江西6省〕共同崛起的一項中央政策，最早于2004年提出，但與西部大開發(fā)相比，成效顯現(xiàn)歷時更久。武漢是中國水運、鐵路網(wǎng)絡(luò)的根底設(shè)施重要節(jié)點，高等教育院校在校學(xué)生人數(shù)全國排名第二。許多公司將華中區(qū)總部設(shè)在武漢。成都武漢來源：城市土地學(xué)會圖

7城市土地學(xué)會〔ULI〕宜居性排名，2021年2.0 2.5上海深圳廣州北京杭州廈門蘇州成都大連青島南京寧波無錫重慶武漢西安長沙鄭州天津沈陽3.0 3.54.04.52021中國寫字樓市場11上海

點評上海是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大、實力最強(qiáng)的城市。上海地處長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，人才儲藏充足，宜居指數(shù)較高，監(jiān)管環(huán)境利于經(jīng)商，更是連接國內(nèi)與國際經(jīng)濟(jì)社會的門戶城市，因而吸引了來自眾多不同國家的企業(yè)。2021年的寫字樓收購案例中，買家既有終端用戶也有機(jī)構(gòu)投資者，這一方面反映市場需求支撐，另一方面說明投資者對未來市場充滿信心。存量供應(yīng)租金范圍平均租金物業(yè)管理費空置率20161,01068.3160-35027646328.4萬平方米萬平方米人民幣人民幣美元人民幣%每平方米每月每平方米每月每平方英尺每年每平方米每月同比變化+++++–+10.7%2.1%2.2%2.2%2.2%1.5%2.3百分點122021中國寫字樓市場上海寫字樓市場目前處于轉(zhuǎn)型階段，正著力開發(fā)一批非核心總體規(guī)劃工程，其中很多位于黃浦江沿岸。鑒于新開發(fā)區(qū)域的品質(zhì)和巨大規(guī)模，它們有可能對上海寫字樓市場整體行情，甚至核心商務(wù)區(qū)的開展產(chǎn)生重大影響。展望預(yù)計未來三年，上海核心及非核心市場將迎來共計683萬平方米的新增寫字樓面積，其中55%將位于非核心商務(wù)區(qū)。盡管上海經(jīng)濟(jì)和商業(yè)相對活潑，但寫字樓新增體量巨大，金融樞紐，全市最大、租金最高的子市場。開發(fā)接近飽和，租戶擴(kuò)張需求一般流向鄰近的竹園板塊。核心零售及辦公區(qū)域，包括新天地商圈；主要面向?qū)I(yè)效勞企業(yè)。核心零售及辦公區(qū)域，包括靜安寺；主要面向?qū)I(yè)效勞企業(yè)。1小陸家嘴2淮海中路3南京西路4老黃浦短期內(nèi)似乎不太可能被全部吸納，空置率預(yù)計會超過10%。而參照歷史走勢分析，租金可能會因此下調(diào)。仍有新的商業(yè)用地陸續(xù)出讓，預(yù)期未來幾年會繼續(xù)有新增供給入市，但屆時政府可能會控制增量，給市場留出時間以消化供應(yīng)。鑒于市場根本面如此，未來數(shù)年中租戶將可在租賃談判中占據(jù)上風(fēng)。租金應(yīng)可在2021/2021年開始企穩(wěn)。主要商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)次級商務(wù)區(qū)非核心商務(wù)區(qū)2021中國寫字樓市場13上海西南部的商業(yè)及零售區(qū)，市場規(guī)模較小，租戶主要來自零售、貿(mào)易行業(yè)。20世紀(jì)80/90年代最早成形的商務(wù)區(qū)，有一些新工程，但老工程居多。租戶以貿(mào)易公司及制造企業(yè)為主。5徐家匯6虹橋7 竹園8 北外灘9 北站10 南黃浦陸家嘴金融公司事務(wù)部門的新興商務(wù)區(qū)，得到虹口區(qū)及上?；疖囌驹匍_發(fā)區(qū)域，盡新商務(wù)區(qū)，北接核心商務(wù)區(qū)，集中地，近年來新增供應(yīng)井楊浦區(qū)政府支持。與陸家嘴管毗鄰市中心但一度被忽視。南臨原世博園區(qū)，由分布于噴，是上海第二大子市場。隔江相望，主要面向本土企如今受到對成本敏感的專業(yè)南北高架兩側(cè)的寫字樓組成。業(yè)，尤其是金融、貿(mào)易、物服務(wù)公司的關(guān)注。流企業(yè)。11

虹橋交通樞紐12

前灘總體規(guī)劃重要區(qū)域，緊鄰虹橋機(jī)場、虹橋火車站以及多條地鐵市中心以南的黃浦江沿岸地塊，屬于整體規(guī)劃項目，包括大型線路，坐擁50萬平方米的國家會展中心（上海）。一期即將城市綜合體、寫字樓、酒店、零售、住宅、國際學(xué)校、醫(yī)院等落成商務(wù)樓面積近500萬平方米，含租賃以及銷售項目，主要多重功能。該板塊由陸家嘴集團(tuán)、浦東新區(qū)政府聯(lián)合若干國際面向制造及貿(mào)易公司。領(lǐng)先開發(fā)商共同打造，2017年起將陸續(xù)有項目交付。13

世博14

徐匯濱江原世博園區(qū)，現(xiàn)已被改造成國企總部集中地。盡管屬于非核心與前灘隔江而望，定位為“西岸傳媒港”，以蘭桂坊集團(tuán)打造板塊，但與主要商務(wù)區(qū)之間的交通較為便利。的夢中心為旗艦項目。湖南衛(wèi)視、上海東方傳媒集團(tuán)也將入駐。預(yù)計北京寫字樓市場將在2021年迎來一批新增供給，按方案有12個項目將于年內(nèi)入市，建筑面積共計約55萬平方米。新增供給中約有85%將位于非核心商業(yè)區(qū)，從而進(jìn)一步推動市場的去中心化。預(yù)期全市經(jīng)濟(jì)增速將跟隨全國趨勢進(jìn)一步放緩，但第三產(chǎn)業(yè)應(yīng)可保持較為強(qiáng)勁的增長態(tài)勢。因此，預(yù)計外鄉(xiāng)企業(yè)的租賃需求將主要來自第三產(chǎn)業(yè)，而外資公司的租賃需求可能進(jìn)一步縮減。2021年以前，北京寫字樓市場的空置率、租金整體走勢平穩(wěn)。然而，北京奧運會前夕出現(xiàn)的寫字樓建設(shè)熱潮，使得當(dāng)?shù)貙懽謽鞘袌鲂蝿蓍_始出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)，空置率一度攀升。全球金融危機(jī)爆發(fā)后，政府出臺一攬子救市政策，刺激需求飆升；與此同時，建設(shè)活動趨緩。因此，到2021年空置率下降至歷史最低點，僅約3%；同時租金較三年前翻了一番，到達(dá)人民幣320元每平方米每月。142021中國寫字樓市場北京

在2021年至2021年間北京將有大量甲級寫字樓面積完成交付。屆時市場整體空置率將上漲，特別在CBD板塊。傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的現(xiàn)有工程勢必面臨更大壓力，尤其是建筑質(zhì)量較差的老工程，因為它們必須與周邊以及新興板塊的優(yōu)質(zhì)工程競爭。為應(yīng)對這種情況，業(yè)主或需加大優(yōu)惠力度以保持市場競爭力。屆時傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)和新興商務(wù)區(qū)之間的租金差距預(yù)計將進(jìn)一步縮小，繼而限制全市整體租金未來幾年內(nèi)的增長幅度。展望點評存量供應(yīng)租金范圍平均租金物業(yè)管理費空置率201699073.0250-54033755305.6萬平方米萬平方米人民幣人民幣美元人民幣%每平方米每月每平方米每月每平方英尺每年每平方米每月同比變化++–––0.0%+7.4%99.5%0.4%0.4%0.4%2.6

百分點2021中國寫字樓市場15北京的中央商務(wù)區(qū)，聚集眾多金融、專業(yè)效勞、制造、醫(yī)藥以及文化傳媒企業(yè)，也吸引了假設(shè)干全球500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐。國家金融監(jiān)管部門及國內(nèi)外大型金融機(jī)構(gòu)的聚集地，包括銀行、證券、信托以及投資銀行，以外鄉(xiāng)公司為主。租金以及入住率均為全市最高。1中央商務(wù)區(qū)

(CBD)2北京金融街3中關(guān)村北京最早的商務(wù)區(qū)之一，位于使館區(qū)心臟地帶。寫字樓需求主要來自制造及專業(yè)服務(wù)公司，受到日、韓、德等國的企業(yè)追捧。7燕莎迅速開展成熟的新興商務(wù)區(qū)，定位為北京第二CBD。寫字樓需求主要來自電信、8望京北京奧運會原址。主要為休閑定位，經(jīng)再開發(fā)已成為較新的商務(wù)區(qū)。9亞奧運村位于北京西南部的全新金融商務(wù)區(qū)，擁有大量全新甲級寫字樓供給，迎合迅速增長的金融業(yè)以及金融公司總部辦公的需求。10麗澤金融商務(wù)區(qū)11為進(jìn)一步推進(jìn)京津冀〔BTH〕經(jīng)濟(jì)區(qū)的融合，中央政府宣布在北京西南約100公里的河北省建立雄安新區(qū)。作為國家級新區(qū)，雄安吸引了來自開發(fā)商及投資者的大量資本，迅速成為房地產(chǎn)投資熱點。然而，雄安新區(qū)的開展及其對北京寫字樓市場的長遠(yuǎn)影響目前難以定論，因為雄安不僅面臨地方競爭，還要與以上海、深圳為代表的超級城市劇烈競爭，此外還有自貿(mào)區(qū)以及數(shù)百個開展迅速的低線城市。中央商務(wù)區(qū)次級商務(wù)區(qū)非核心商務(wù)區(qū)主要商務(wù)區(qū)新興商務(wù)區(qū)，距離北京市中心以東20

公里，以北京城市副中心為定位。通州將成為京津冀一體化戰(zhàn)略中的重要支點。12通州北京最早的商務(wù)區(qū)之一，金融效勞公司聚集地，也有大量外企入駐。

5東長安街大中型國有企業(yè)的聚集地，有“國企大道〞之稱。6東二環(huán)CBD周邊區(qū)域，租金略低于CBD，是金融及專業(yè)效勞公司的聚集地。4

CBD

周邊162021中國寫字樓市場廣州

作為廣東省省會，廣州是中國最興旺的城市之一，也是全國增長最快的經(jīng)濟(jì)體之一，但當(dāng)?shù)氐膶懽謽亲饨鹪谝痪€城市中依然處于最低水平。而同為一線城市的深圳，不僅寫字樓市場開展速度更快，租金也比廣州高出40%以上。過去五年中，由于租金更加合理，加之廣州灣區(qū)一體化逐步推進(jìn)，廣州甲級寫字樓市場需求突增，

掀起一股開發(fā)熱潮，尤其是在新的總

體規(guī)劃商務(wù)區(qū)。雖然2021年全市甲級寫字樓市場供給到達(dá)歷史新高，但得益于本地經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長以及宜居性的提升，廣州繼續(xù)吸引眾多國際企業(yè)以及外鄉(xiāng)企業(yè)總部，將有助于加快市場去化、緩和供給過剩壓力。點評存量供應(yīng)租金范圍平均租金物業(yè)管理費空置率201647083.5116-175155253013.8萬平方米萬平方米人民幣人民幣美元人民幣%每平方米每月每平方米每月每平方英尺每年每平方米每月同比變化+++++0.0%+21.5%74.9%0.9%0.9%0.9%0.1

百分點2021中國寫字樓市場17未來兩年，廣州甲級寫字樓市場預(yù)計會迎來39萬平方米的年均新增供應(yīng)量。假設(shè)經(jīng)濟(jì)如預(yù)期般繼續(xù)增長、商業(yè)環(huán)境照舊，那么由于新增供給相對有限，將有助于降低全市空置率，為市場租金提供支撐。然而，隨著琶洲和廣州國際金融城片區(qū)的開發(fā)初步啟動，到2021年兩個區(qū)域都將開始迎來大量供給。全市需求或無法在短期內(nèi)實現(xiàn)同步跟漲，如此勢必會給市場根本面施加壓力。市中心以外區(qū)域如番禺、黃埔，會在2021年底陸續(xù)迎來一些工程交付。新子市場的開展將有利于全市寫字樓市場的長期增長，短期而言將使現(xiàn)有工程和業(yè)主面臨更大競爭壓力，給予租戶更多談判優(yōu)勢。展望主要商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)次級商務(wù)區(qū)1 越秀區(qū)2 琶洲3 天河北20世紀(jì)90年代晚期出現(xiàn)的傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)。起步之初定位于會展博覽，擁有成熟的酒21世紀(jì)初興起的重要商務(wù)區(qū)，擁有一條由于寫字樓項目年代較久，近來陸續(xù)有租店市場，后逐漸演變?yōu)樯虅?wù)區(qū)。作為新興發(fā)展成熟的核心商業(yè)街與商務(wù)區(qū)，空置率戶向新商務(wù)區(qū)搬遷。的總體規(guī)劃區(qū)域，主要面向大型本土信息處于全市最低水平。技術(shù)

/

電商類公司，是琶洲電商總部所在地。4 珠江新城5 廣州國際金融城擁有大量高品質(zhì)甲級寫字樓，多建于2010年以后，此外還有很珠江新城以東的總體規(guī)劃區(qū)域，目標(biāo)打造金融企業(yè)總部。目前處多全新高端住宅項目。是廣州地區(qū)全球500強(qiáng)企業(yè)聚集地，不于大規(guī)模施工階段，首個甲級寫字樓項目計劃于

2018

年底入市。斷吸引租戶入駐。182021中國寫字樓市場深圳

深圳甲級寫字樓市場將在2021年和2021年分別迎來近180萬平方展望點評存量供應(yīng)租金范圍平均租金物業(yè)管理費空置率201661786.0110-400222362211.2萬平方米萬平方米人民幣人民幣美元人民幣%每平方米每月每平方米每月每平方英尺每年每平方米每月同比變化++–––++16.2%9.8%0.8%0.8%0.8%0.1%2.9

百分點2021中國寫字樓市場19主要商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)次級商務(wù)區(qū)1 蔡屋圍2 福田

CBD3 中心西區(qū)傳統(tǒng)金融與商務(wù)區(qū)，建于20世紀(jì)90

年深圳的行政、文化及商務(wù)中心，自21福田中央商務(wù)區(qū)的延伸區(qū)域。寫字樓租代。商務(wù)環(huán)境成熟，緊鄰香港。然而由世紀(jì)初開始迅速發(fā)展。匯聚多條干道、賃市場氣氛活躍，主要受金融公司推動。于新增供應(yīng)缺乏，且現(xiàn)有項目年代較久，地鐵及鐵路，為企業(yè)提供交通便利，因由于臨近主干道以及深圳會展中心，該越來越多的租戶搬遷至福田區(qū)。而成為許多金融及技術(shù)公司落戶的首選區(qū)域得到加速發(fā)展。目的地。4 后海5 前海6 寶安市區(qū)開發(fā)始于2006年，得益于總部基地的前海規(guī)劃于2010年獲國務(wù)院批復(fù)，目寶安中心區(qū)域自2008年起經(jīng)歷迅速發(fā)建設(shè)近年來得到加速發(fā)展。許多新項目標(biāo)打造國際物流樞紐、金融服務(wù)總部及展。相對于其他商務(wù)區(qū)而言開發(fā)程度有在建，預(yù)計2018年迎來供應(yīng)頂峰。坐高新技術(shù)服務(wù)中心。前海將發(fā)展成為貿(mào)所欠缺，但憑借臨近前海、深圳第二會擁美麗海景，隨著填海造地區(qū)域的項目易、物流、信息技術(shù)企業(yè)聚集的重要商展中心、寶安國際機(jī)場的地段優(yōu)勢，未開發(fā)，后海將成為一個新的文化商業(yè)中務(wù)區(qū)，同時為本地中小型企業(yè)提供融資來數(shù)年將可獲得加速發(fā)展動力。心。平臺。202021中國寫字樓市場成都

點評由于施工延誤，且一些開發(fā)商日益傾向于整售，2021年交付的全新租賃工程少于2021年。毫不意外的是，整售市場非?；顫姡从吵鲩_發(fā)商進(jìn)行資產(chǎn)再利用的愿意以及投資者對成都市場長遠(yuǎn)開展的信心。地方政府還出臺新的鼓勵政策以進(jìn)一步推動寫字樓市場的開展。預(yù)計2021年市場將整體保持穩(wěn)定，有幾個工程開盤，但具體日期尚未確定。新增供給預(yù)期會在2021年根底上再次減少，應(yīng)有助于改善市場去化情況，緩和租金下滑速度。隨著中國〔四川〕自由貿(mào)易區(qū)的建立和政府為推動商業(yè)房地產(chǎn)所做的努力，成都寫字樓租賃市場的吸納量將有所增加。展望存量供應(yīng)租金范圍平均租金物業(yè)管理費空置率2016225120萬平方米萬平方米人民幣人民幣美元人民幣%每平方米每月每平方米每月每平方英尺每年每平方米每月同比變化0.0%––––0.0%–67.6%2.3%2.3%2.3%6.4

百分點2021中國寫字樓市場21成都的傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，位于市中心，根底設(shè)施完善，因此租金也是全市最高。面臨一些跨國公司的強(qiáng)勁需求，租戶主要來自專業(yè)效勞、金融、零售及貿(mào)易行業(yè)。錦江區(qū)政府方案打造下一個金融中心。東大街已成為眾多金融公司的首選落戶地，且日益為咨詢、零售及貿(mào)易公司所青睞。5大源4金融城1CBD2人民南路科學(xué)商務(wù)區(qū)3東大街中央商務(wù)區(qū)次級商務(wù)區(qū)

主要商務(wù)區(qū)222021中國寫字樓市場重慶點評2021年大量甲級寫字樓入市，但新增供給量不及上年，同時吸納力度顯著提升，使得全市空置率略有下降。鑒于新增供給規(guī)?？捎^、市場競爭加劇，甲級寫字樓租金自2021年第三季度以來一直在走下坡路。新興商務(wù)區(qū)江北嘴CBD開展迅速，新增60萬平方米甲級寫字樓面積，使重慶寫字樓市場格局發(fā)生改觀。同時，中國〔重慶〕自由貿(mào)易區(qū)建立，將有助于推動重慶向金融中心和創(chuàng)新樞紐的轉(zhuǎn)型。存量供應(yīng)租金范圍平均租金物業(yè)管理費空置率201621149.760-12090152046.5萬平方米萬平方米人民幣人民幣美元人民幣%每平方米每月每平方米每月每平方英尺每年每平方米每月同比變化+––––0.0%–30%18%11.5%11.5%11.5%6.9

百分點2021中國寫字樓市場23傳統(tǒng)商務(wù)中心，甲級寫字樓體量占全市三分之一以上。租戶主要來自金融效勞、貿(mào)易及專業(yè)效勞領(lǐng)域。租金及入住率均居各商務(wù)區(qū)之首。知名度僅次于解放碑CBD，然而甲級寫字樓存量有限，許多現(xiàn)有工程的品質(zhì)不及新增甲級供給。租戶大多來自貿(mào)易或?qū)I(yè)效勞業(yè)。新興商務(wù)區(qū)，擁有一批優(yōu)質(zhì)寫字樓工程，金融公司租戶不斷增加。由于近來新增供給入市，該區(qū)寫字樓空置率升至全市最高水平。以瑞安重慶天地為核心工程的商務(wù)區(qū)。該區(qū)主要效勞于貿(mào)易、科技、制造及專業(yè)效勞企業(yè)。然而由于交通嚴(yán)重?fù)矶?，入住率相對較低，租金呈下行走勢。展望傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)之一，受制于惡劣的商務(wù)環(huán)境以及全新高品質(zhì)工程的缺位。租金較低，入住率處于中等水平。6楊家坪重慶的傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)之一。傳統(tǒng)的制造企業(yè)聚集地，因此寫字樓需求疲弱。近年來無新工程入市，租金及入住率下滑至中等水平。5南坪4化龍橋

IBD3江北嘴

CBD1解放碑

CBD2觀音橋新興商務(wù)區(qū)，位于重慶北部，甲級寫字樓工程稀缺。租戶以貿(mào)易、專業(yè)效勞公司為主。由于需求疲軟，入住率及租金水平相對低下。7新牌坊中央商務(wù)區(qū)次級商務(wù)區(qū)非核心商務(wù)區(qū)主要商務(wù)區(qū)242021中國寫字樓市場天津

點評展望天津?qū)懽謽鞘袌龅膰H化程度不

及一線城市，需求主要來自國內(nèi)企業(yè)，

且租戶多來自物流、貿(mào)易、金融以及

投資等符合天津城市定位的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

近年來，天津的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)增長

迅速，尤其是在房地產(chǎn)領(lǐng)域。2021年推出四個全新甲級寫字樓工程，共計增加24萬平方米的租賃面積。政府發(fā)布P2P借貸行業(yè)新規(guī)后，市場租賃需求下降，吸納量主要來自2021年將有幾個新工程入市，包括陸家嘴金融廣場、合生國際大廈和企業(yè)搬遷的推動。因此，整體空置率攀升至歷史新高43%。由于租戶的租金負(fù)擔(dān)能力走弱，業(yè)主紛紛靈活調(diào)整租賃策略，使得全市租金面臨巨大的下行壓力。截至2021年底，全市甲級寫字樓平均租金為135.5元每平方米每月，較2021年第一季度的高點已下跌6%。泰安道五號院。預(yù)計新增供給面積將超過26.3萬平方米，將繼續(xù)推動天津?qū)懽謽亲赓U市場競爭升級。預(yù)計新項目之間的競爭將給寫字樓市場帶來更多不確定因素，無論是入市時間還是未來工程的租售策略。然而，由于從北京遷出的租戶越來越多，租賃需求預(yù)計會有所增加，特別是來自制造業(yè)和現(xiàn)代效勞業(yè)的需求。存量供應(yīng)租金范圍平均租金物業(yè)管理費空置率201611024.1580-150136222843萬平方米萬平方米人民幣人民幣美元人民幣%每平方米每月每平方米每月每平方英尺每年每平方米每月同比變化+––––0.0%+13.6%19.1%3.9%3.9%3.9%7.8

百分點2021中國寫字樓市場25傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)，是全市甲級寫字樓工程最為集中的區(qū)域。占據(jù)市中心優(yōu)越地段，享有成熟的商務(wù)環(huán)境以及良好的根底設(shè)施配套，使之成為眾多大型跨國企業(yè)及外鄉(xiāng)公司落戶的重要據(jù)點，其中不乏外資銀行及金融機(jī)構(gòu)。小白樓地處中心地段，甲級寫字樓工程集中，被視為天津核心寫字樓板塊之一，知名度僅次于南京路?？勺夤こ谈叨燃?，吸引了各類租戶，且以本地知名企業(yè)為主。1南京路2小白樓盡管興旺程度不及南京路、小白樓，友誼路寫字樓板塊近年來也迎來一些全新甲級寫字樓工程，吸引了強(qiáng)勁的市場需求，尤其是地方政府部門及國有企業(yè)。3友誼路海河濱江板塊經(jīng)歷加速開展，短期內(nèi)迎來大量供給入市，空置率推至相對高位。如今大局部工程已完成交付，而需求不斷增長，空置空間應(yīng)能逐步吸納。區(qū)內(nèi)新的租賃成交主要來自金融機(jī)構(gòu)及專業(yè)效勞公司。4海河濱江主要商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)262021中國寫字樓市場沈陽

點評沈陽是遼寧省省會，中國最大城市之一，也是東北地區(qū)最大的國際都市。此外，沈陽還是東北地區(qū)的政治、金融和文化樞紐，以及全國最重要的工業(yè)中心之一。中共中央、國務(wù)院于2003年發(fā)布的?關(guān)于實施東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的假設(shè)干意見?，為沈陽發(fā)展帶來了極大利好。截至2021年底，存量供應(yīng)租金范圍平均租金物業(yè)管理費空置率201616020.390-130118192437.3萬平方米萬平方米人民幣人民幣美元人民幣%每平方米每月每平方米每月每平方英尺每年每平方米每月同比變化+––––0.0%–14.3%39.3%10.8%10.8%10.8%2.4

百分點2021中國寫字樓市場27展望預(yù)計沈陽甲級寫字樓市場將在2021年再次迎來供給頂峰，新增甲級沈陽最早的寫字樓子市場之一。因缺乏新供給入市，區(qū)內(nèi)目前沒有高品質(zhì)工程。但未來兩年〔2021-18〕應(yīng)該會有大量供給入市。傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)，位于沈陽金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)。租金水平僅次于五里河。該區(qū)新供給缺乏，寫字樓存量低于其他區(qū)域。得益于政府的政策支持，青年大街一帶吸引了更多國際開發(fā)商，預(yù)期會給金廊區(qū)域帶來大量高品質(zhì)項目。1五里河2北站3中山廣場、和平大街4市府廣場金廊寫字樓面積約71.7萬平方米，大局部集中在金廊、中山廣場及和平大街。屆時全市甲級寫字樓總面積將增加至234萬平方米。經(jīng)濟(jì)形勢疲軟，預(yù)計租戶需求難振。隨著新增供給的入市，預(yù)計會給租金尤其是現(xiàn)有工程的租金施加下行壓力，同時推高市場整體空置率。沈陽市GDP在東北三省城市中名列前茅，僅次于大連。由于沈陽仍以制造業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，近年來經(jīng)濟(jì)增長放緩，使得當(dāng)?shù)貙懽謽鞘袌鱿萑霝殡y境地。繼2021年迎來供給頂峰之后，沈陽寫字樓市場目前仍然面臨供給過剩的局面。再加上經(jīng)濟(jì)形勢疲弱，寫字樓租賃成交價位較低。預(yù)計近期市場吸納力度不會有所改善，供給問題將在更長一段時間里繼續(xù)存在。截至2021年底，甲級寫字樓空置率達(dá)到37.3%。中央商務(wù)區(qū)次級商務(wù)區(qū)主要商務(wù)區(qū)282021中國寫字樓市場杭州

點評杭州是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最穩(wěn)定的城市之一，而2021年G20峰會的召開，更刺激當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活動激增，全市甲級寫字樓租金和入住率均有所上升。市政府繼續(xù)致力于將杭州開展成為區(qū)域市場金融和財富管理中心。杭州會聚了眾多科技公司，包括阿里巴巴以及一些國內(nèi)外大型金融企業(yè)。存量供應(yīng)租金范圍平均租金物業(yè)管理費空置率201615424.45100-290150252017萬平方米萬平方米人民幣人民幣美元人民幣%每平方米每月每平方米每月每平方英尺每年每平方米每月同比變化+–+++0.0%–19%5%1.8%1.8%1.8%9

百分點2021中國寫字樓市場29未來三年，杭州甲級寫字樓市場將新增近102萬平方米的面積，其中83%位于非核心地區(qū)，而這局部供給中又有85%位于錢江新城。雖然新興子市場的需求不斷增加，但鑒于當(dāng)前開發(fā)的速率和規(guī)模，這些區(qū)域新工程一旦入市，將在短期內(nèi)導(dǎo)致空置率上升。同時，核心地段供給維持緊張，勢必推動核心子市場的租金和入住率小幅上揚。展望由于傳統(tǒng)核心子市場已到達(dá)開發(fā)飽和，杭州寫字樓市場的進(jìn)一步增長空間將來自錢江新城等新興市場。新興市場擁有全新寫字樓，且租金相對優(yōu)惠，已吸引相當(dāng)一局部企業(yè)搬遷至此。由于毗臨浙江大學(xué)，該區(qū)一向受到跨國公司青睞。區(qū)內(nèi)租金高昂，建筑設(shè)施相對陳舊，但由于該區(qū)域已經(jīng)飽和，幾乎沒有新的工程規(guī)劃。1黃龍最昂貴的子市場，擁有很多具有現(xiàn)代設(shè)計感及配套設(shè)施的全新工程，其中不乏知名開發(fā)商打造的工程。主要租戶有知名金融機(jī)構(gòu)，也有大型外鄉(xiāng)公司在此設(shè)立區(qū)域總部。2武林次級零售及寫字樓區(qū)域，主要面向金融、保險及貿(mào)易公司。新工程多規(guī)模較大，大局部仍在建設(shè)之中。3慶春路新興子市場，也是未來的核心子市場。擁有高品質(zhì)寫字樓，但租金相對優(yōu)惠。隨著交通改善，需求將不斷增加；未來幾年預(yù)計會有新增供給入市。4錢江新城主要商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)次級商務(wù)區(qū)302021中國寫字樓市場大連

點評大連作為一個沿海港口城市，是東北地區(qū)最重要的金融、航運和物流樞紐之一，與東亞地區(qū)保持著緊密的聯(lián)系。由于持續(xù)的經(jīng)濟(jì)衰退，寫字樓租賃需求疲弱，業(yè)主繼續(xù)面臨壓力，不得不增加租金折扣和優(yōu)惠力度，以改善項目入住情況。截至2021年底，甲級寫字樓實際租金同比減少6.7%至平均每月每平方米人民幣108.8元〔不含物業(yè)管理費〕，全市空置率為10.1%。存量供應(yīng)租金范圍平均租金物業(yè)管理費空置率20161154.080-140109182810.1萬平方米萬平方米人民幣人民幣美元人民幣%每平方米每月每平方米每月每平方英尺每年每平方米每月同比變化++–––0.0%–3.4%100%6.7%6.7%6.7%0.1

百分點2021中國寫字樓市場31由于一系列工程延期交付，大連市寫字樓市場已經(jīng)出現(xiàn)瓶頸，預(yù)計未來三年中將迎來供給井噴。而需求已然增長乏力，勢必出現(xiàn)新辦公空間供應(yīng)過剩、空置率上升的局面。但也存在更多工程延遲交付的可能。優(yōu)質(zhì)供給大局部位于星海廣場和東港商務(wù)區(qū)，應(yīng)有助于兩個區(qū)域快速轉(zhuǎn)型為成熟商業(yè)中心。然而新增供給體量可觀，預(yù)計會出現(xiàn)供給過剩局面，繼而迫使業(yè)主加大租金折扣力度以吸引和留住租戶。因此可以預(yù)期，市場租金水平將會不斷調(diào)降，直至空置空間被吸納。展望大連的傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，寫字樓多已陳舊，設(shè)施品質(zhì)較低。租金依然是全市最低水平，需求主要來自租金預(yù)算緊張的外鄉(xiāng)公司。1人民路成熟的商務(wù)區(qū)，擁有很多優(yōu)質(zhì)寫字樓，持續(xù)吸引海外公司入駐。2青泥洼現(xiàn)有工程極少，但短期內(nèi)會有高品質(zhì)寫字樓入市，助力商業(yè)環(huán)境迅速開展成熟。3星海廣場人民路CBD的東延伸區(qū)域，已成為獨立的新商務(wù)區(qū)。憑借高品質(zhì)的設(shè)施及效勞，以及租戶較強(qiáng)的承租能力，東港商務(wù)區(qū)錄得全市最高寫字樓租金。4東港商務(wù)區(qū)主要商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)次級商務(wù)區(qū)322021中國寫字樓市場武漢

點評展望2004年中央政府提出“中部崛起〞戰(zhàn)略方案，以政策支持中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)振興。武漢一直是這個方案的主要受益者之一，成功再塑其作為華中地區(qū)政治、金融和文化中心的地位。租戶和投資者對單一所有制的高品質(zhì)工程越來越感興趣，而目前這類工程在武漢辦公樓市場蔚為有限。雖然大多數(shù)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)仍然是武漢城市商業(yè)環(huán)境的核心組成局部，但近年來未來三年預(yù)計武漢寫字樓市場將迎來近160萬平方米的新增供給。考慮到歷史吸納情況，新增供給預(yù)計會在短期內(nèi)推高空置率，租金難以出現(xiàn)大幅上漲。而從長遠(yuǎn)來看，新供給將對當(dāng)?shù)貙懽謽鞘袌龅拈_展產(chǎn)生重大影響，吸引更多投資進(jìn)入武漢市場。新興地區(qū)呈現(xiàn)繁榮之勢，打破原有格

局的苗頭開始顯現(xiàn)。武漢正在大力改善城市根底設(shè)施，包括多條地鐵線路以及機(jī)場干道路線。這將大大緩解各區(qū)的交通擁堵，提高通勤效率，對于本地寫字樓市場而言同樣是利好。存量供應(yīng)租金范圍平均租金物業(yè)管理費空置率201611019.3115-155129212615萬平方米萬平方米人民幣人民幣美元人民幣%每平方米每月每平方米每月每平方英尺每年每平方米每月同比變化+++++0.0%+21.1%64.6%1.0%1.0%1.0%2.0

百分點2021中國寫字樓市場33主要商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)次級商務(wù)區(qū)非核心商務(wù)區(qū)1 建設(shè)大道2 武漢廣場3 漢口濱江傳統(tǒng)的金融街，大型國內(nèi)外資銀行、保武漢的傳統(tǒng)商圈，受到交通擁堵、開發(fā)盡管距離市中心有一定距離，但得益于險公司及金融機(jī)構(gòu)的聚集地。此外還有用地有限等問題的持續(xù)困擾。甲級寫字高品質(zhì)的寫字樓設(shè)施及管理團(tuán)隊，漢口來自專業(yè)服務(wù)、貿(mào)易、制造、房地產(chǎn)等樓需求多來自貿(mào)易、制造、制藥等行業(yè)濱江仍錄得全市最高租金。各行各業(yè)的跨國企業(yè)及國有企業(yè)。的跨國企業(yè)。4 武昌濱江6 王家墩

CBD長江對岸的發(fā)展中區(qū)域，服務(wù)于各類國與建設(shè)大道、武漢廣場等區(qū)域連接便利，可開發(fā)用地相對充足。王家墩計劃打造武漢企、國際公司以及本土私營企業(yè)。新的城市中心。區(qū)內(nèi)88層高的武漢中心大廈將成為城市新地標(biāo)。5 中南路7 水果湖 8 光谷武昌區(qū)年代最久的商務(wù)區(qū)，交通連接便湖北省委、省政府所在地，近年來日益成 又一個繁榮發(fā)展的寫字樓市場，乙級寫利，臨近兩條地鐵線路。主要租戶包括為關(guān)注焦點，尤其是在萬達(dá)集團(tuán)的綜合體 字樓項目林立，租戶多為小型私有企業(yè)本土金融及房地產(chǎn)公司。項目萬達(dá)廣場交付之后。 與初創(chuàng)公司。342021中國寫字樓市場南京

點評展望南京是商品和人力資源的重要交通樞紐，連接長三角地區(qū)與中西部地區(qū)的關(guān)口城市，也是京滬鐵路上的重要站點。雖然南京歷來因重工業(yè)城市而聞名，但如今效勞業(yè)占全市GDP的比例已超過50%。無論總?cè)丝谶€是人均

GDP，南京

在二線城市中都算不上出眾，但它在

歷史和政治上的重要性及其與上海的

社會文化差異，使之成為長三角地區(qū)一個重要的獨立市場。如今，第三產(chǎn)

業(yè)現(xiàn)已成為國內(nèi)許多城市的重要經(jīng)濟(jì)

驅(qū)動力，而南京眾多的頂尖教育機(jī)構(gòu)為當(dāng)?shù)氐牡谌a(chǎn)業(yè)提供了堅實后盾，

助其與西安、武漢等城市一起躋身全

國前五名。未來三年預(yù)計南京甲級寫字樓市場將增加近179萬平方米的面積，其中58.3%將位于新興區(qū)域。核心地段的未來供給有限，而新興地區(qū)特別是存量供應(yīng)租金范圍平均租金物業(yè)管理費空置率同比變化 201684.901309萬平方米平方米人民幣人民幣美元人民幣%每平方米每月每平方米每月每平方英尺每年每平方米每月0.0%N/A+++0.0%–1.6%1.6%1.6%6.4

百分點2021中國寫字樓市場35南京的主要商務(wù)區(qū)，吸引了來自專業(yè)服務(wù)、金融、貿(mào)易等多領(lǐng)域的國企和跨國企業(yè)。盡管苦于交通擁堵，但得益于大量甲級寫字樓及零售工程以及便利的地鐵交通，新街口的租賃需求維持強(qiáng)勁走勢。位于新街口以北，無論規(guī)模及密集度均不及新街口。主要效勞于中小型企業(yè)以及小型跨國公司，根本以制造類企業(yè)為主，但也有局部金融公司。現(xiàn)有工程多在最近五年中建成，未來供給有限。河西新城是有著良好規(guī)劃的新興區(qū)域。商務(wù)環(huán)境穩(wěn)步完善。已有一些市級政府部門搬遷至此。由于租金顯著低于以上兩個商務(wù)區(qū)，預(yù)期還會有更多公司出于搬遷或擴(kuò)張需求而入駐河西新城。3河西新城1新街口2鼓樓河西新城的商業(yè)環(huán)境日益改善，會將需求導(dǎo)入新的子市場。隨著高質(zhì)量項目陸續(xù)完工、根底設(shè)施得到改善，再加上具有競爭力的租金，河西新城預(yù)計將得到知名企業(yè)越來越多的關(guān)注。然而，房地產(chǎn)市場格局的演變，預(yù)期會在短期內(nèi)給業(yè)主帶來一定程度的不確定性和挑戰(zhàn)。主要商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)次級商務(wù)區(qū)362021中國寫字樓市場無錫

點評無錫是世界領(lǐng)先的制造基地之一，也是國內(nèi)企業(yè)聚集地，這為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場奠定了需求根底。無錫的寫字樓市場規(guī)模及興旺程度向來不及其他二線城市，2021年才推出首個甲級寫字樓工程。這一局面在2021年出現(xiàn)改觀，全市新增供給約31萬平存量供應(yīng)租金范圍平均租金物業(yè)管理費空置率201674.04.068-10283152039萬平方米萬平方米人民幣人民幣美元人民幣%每平方米每月每平方米每月每平方英尺每年每平方米每月同比變化+––––0.0%–6%81%15%15%15%22

百分點2021中國寫字樓市場37方米，2021年再增21萬平方米，截至2021年底全市空置率攀升至62%。得益于領(lǐng)先制造業(yè)和開展中效勞業(yè)的穩(wěn)定吸納活動，截至2021年底空置率已下降至39%。展望甲級寫字樓未來供給將集中在太湖新城的金融商務(wù)區(qū)；然而，短期內(nèi)不會再出現(xiàn)規(guī)模級的大體量交付。此外，全市寫字樓需求預(yù)計將繼續(xù)穩(wěn)步增長。因此，未來兩三年全市的平均入住率應(yīng)不會出現(xiàn)大幅波動，同時租金保持相對平穩(wěn)走勢或略有下降。傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)，包括中山路商圈。吸引了來自專業(yè)效勞、金融及貿(mào)易等多個行業(yè)的國企及跨國企業(yè)。2021-15年間有大量甲級寫字樓工程入市，周邊寫字樓市場的品質(zhì)得到顯著提升，但同時空置率大幅上升。太湖新城作為金融商務(wù)區(qū)，效勞于金融機(jī)構(gòu)以及外鄉(xiāng)企業(yè)總部。許多政府部門搬遷至此，并因此吸引了包括萬達(dá)、寶能、喜達(dá)屋、蘭桂坊、雅居樂等知名開發(fā)商的關(guān)注。寫字樓存量及未來供給有限，空置率相對較低。1中山路2太湖廣場3太湖新城4蠡湖新城中央商務(wù)區(qū)次級商務(wù)區(qū)非核心商務(wù)區(qū)主要商務(wù)區(qū)382021中國寫字樓市場青島

點評青

島

是

世

界

上

最

繁

忙

的

海

港

之

一，也是許多跨國公司進(jìn)入山東市場

的首選城市。展望青島的甲級寫字樓市場將于2021年迎來供給頂峰期，預(yù)計會有六個項目入市，共計增加超過53萬平方米的面積。預(yù)計市場行情將轉(zhuǎn)入對租戶有長維持穩(wěn)定。由于金融、運輸和物流公司對高品質(zhì)辦公空間的需求不斷增長，青島甲級寫字樓市場從2000年開始起步開展。青島作為2021年奧運會帆船比賽工程的舉辦地，寫字樓市場開展也有所升級，推出了更多優(yōu)質(zhì)辦公工程。香港中路板塊最先迎來甲級寫字樓工程，隨后是海爾路板塊。市北CBD于2021年迎來了第一批甲級寫字樓，成為青島的第三商務(wù)區(qū)。存量供應(yīng)租金范圍平均租金物業(yè)管理費空置率同比變化 201617011.780-120106172023.5萬平方米萬平方米人民幣人民幣美元人民幣%每平方米每月每平方米每月每平方英尺每年每平方米每月+++++0.0%+7.5%45.2%1.0%1.0%1.0%3.8

百分點2021中國寫字樓市場39核心商務(wù)區(qū)，寫字樓存量全市最高，受到金融及專業(yè)效勞公司追捧。租金及入住率均為全市最高。擁有成熟的商務(wù)環(huán)境、完善的根底設(shè)施以及品質(zhì)較高的寫字樓工程。3市北

CBD1香港中路2海爾路利的軌道。這一趨勢會在海爾路板塊表現(xiàn)得尤為明顯，因為新增供給多集中在該區(qū)。隨著甲級寫字樓市場繼續(xù)擴(kuò)張，業(yè)主將面臨新的挑戰(zhàn)。競爭壓力升級，將迫使業(yè)主加大優(yōu)惠力度，以維持或提升各自項目的入住率。平均租金水平預(yù)計會承受更大下行壓力。主要商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)次級商務(wù)區(qū)402021中國寫字樓市場寧波

點評寧波是長三角主要城市之一，是浙江省內(nèi)僅次于杭州的第二大城市。寧波也是重要交通樞紐城市，擁有世界上最繁忙的港口之一——寧波港。當(dāng)?shù)貙懽謽堑挠脩糁饕獮閮?nèi)資公司。但與國際競爭對手不同的是，中國企業(yè)更傾向于購置而非租賃。因此，寧波有很多散售型寫字樓，或由買家自用，或由小業(yè)主出租。存量供應(yīng)租金范圍平均租金物業(yè)管理費空置率201697.0060-9087141014.1萬平方米平方米人民幣人民幣美元人民幣%每平方米每月每平方米每月每平方英尺每年每平方米每月同比變化+N/A+++0.0%–26.4%1.3%1.3%1.3%2.7

百分點2021中國寫字樓市場41展望在未來三年內(nèi)，寧波將迎來約

100

萬平方米的甲級辦公空間，

其中

52

％

位于東部新城。

隨著當(dāng)?shù)貙懽謽鞘袌霾?/p>

斷成熟，企業(yè)對辦公設(shè)施品質(zhì)提出更高要求，預(yù)計建筑規(guī)格將有所升級。此外，

由于未來三年寫字樓總存量將在當(dāng)前基

礎(chǔ)上翻番，租金、售價和入住率都將面臨很大壓力。位于寧波市中心，是寧波的首個甲級寫字樓市場，現(xiàn)已開展成為成熟的商務(wù)區(qū)。南部商務(wù)區(qū)的商業(yè)氣氛相對成熟，且配套設(shè)施齊全，但由于存量以乙級寫字樓為主，因此入住率較高而租金低廉?，F(xiàn)有寫字樓租戶多為貿(mào)易、紡織行業(yè)的本土公司。定位為未來的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。東部新城占地15.9平方公里，分為東西兩個片區(qū)。西區(qū)重點開展商業(yè)，東區(qū)計劃開發(fā)大型住宅區(qū)。1三江口2南部商務(wù)區(qū)3東部新城主要商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)次級商務(wù)區(qū)422021中國寫字樓市場蘇州

點評展望蘇州是長三角主要城市之一，GDP在江蘇省排名第一。與類似城市相比，蘇州寫字樓市場的散租工程占比較高，不過有一些國有銀行將通過自建或整棟收購的方式在蘇州設(shè)立總部。隨著“純租賃〞趨勢的蔓延，一些新開發(fā)工程將只租不售，或?qū)⒏淖儗懽謽鞘袌龈窬?。預(yù)計2021至2021年間蘇州將迎來約60萬平方米的新增供給，主要位于蘇州工業(yè)園區(qū)湖東及湖西兩個板塊。蘇州工業(yè)園區(qū)將繼續(xù)在城市經(jīng)濟(jì)和寫字樓市場的開展中發(fā)揮中流砥柱的作用。存量供應(yīng)租金范圍平均租金物業(yè)管理費空置率同比變化 201611622.670-11090152018.1萬平方米萬平方米人民幣人民幣美元人民幣%每平方米每月每平方米每月每平方英尺每年每平方米每月++–––0.0%–29%460%2.6%2.6%2.6%2.4

百分點2021中國寫字樓市場43