地產進入城市可行性報告課件

湖州市城市進入研究報告

（注：本報告僅供部門研究湖州市場所用，并不涉及項目，后續(xù)針對具體項目進展進行報告調整）萬科 江浙事業(yè)部2017年1月【地產進入城市可行性報告城市概況與投資環(huán)境房地產市場分析目 錄【地產進入城市可行性報告城市概況—區(qū)位、行政劃分湖州，東隔嘉興而臨上海，西北鄰常州而近南京，北與蘇州、無錫隔太湖相望，南接杭州。從區(qū)位來看，湖州是南京、上海、杭州三大中心城市連接的關鍵節(jié)點，但區(qū)域因城市輻射能級、交通、產業(yè)、城市發(fā)展歷史等因素影響，發(fā)展相對較慢?！澳暇虾！贾荨獙幉ā币恢睘闇麑幒汲鞘腥χ饕l(fā)展軸；隨著長三角城市群不斷推進，湖州成為南京與杭州，上海與安徽連接的關鍵節(jié)點，城市價值得到較大提升。湖州距離上海160公里，距離杭州75公里，距離南京220公里上海南京湖州嘉興無錫杭州紹興寧波蘇州常州傳統(tǒng)發(fā)展主軸潛力發(fā)展軸湖州下瞎2區(qū)3縣，包括吳興區(qū)、南潯區(qū)、長興縣、安吉縣、德清縣；其中吳興區(qū)為市政府所在地，湖州主城區(qū)。南潯雖然設區(qū)，但從地理環(huán)境來看，南潯城區(qū)與吳興相距較遠，屬獨立板塊?！镜禺a進入城市可行性報告項目概況—對外交通湖州對外交通便捷，建立了公路、鐵路、水路俱全的立體物流網(wǎng)絡，是上海、江蘇、安徽、浙江三省一市的重要樞紐節(jié)點。機場：上海浦東國際機場、虹橋國際機場、杭州蕭山、南京祿口四座機場距湖州都在1—1.5小時車程內。高速公路：杭寧高速公路（G25）、申蘇浙皖高速公路（G50）、申嘉湖高速公路（S12）穿境而過。湖州與蘇州、無錫等環(huán)太湖中心城市也已全線貫通高等級公路。鐵路交通：宣杭鐵路是湖州連接我國中原腹地的重要交通動脈，湖乍鐵路直達國際海港—乍浦港。城際高鐵：南京-湖州-杭州高鐵已通車運行，上海-蘇州-湖州高鐵、合肥-湖州-杭州高鐵已經動工建設?！镜禺a進入城市可行性報告項目概況—城市高鐵商杭高鐵（商丘—杭州），經過安徽亳州、阜陽、淮南、合肥、巢湖、蕪湖、馬鞍山、宣城、湖州，終至寧杭高鐵杭州東站。2015年11月30日，商杭高鐵全段正式開工建設，預計2020年11月1日正式開通運營。滬蘇湖鐵路，沿途主要站點有上海虹橋站、青浦站、盛澤站、南潯站、湖州站，已于2016年開工建設，有望在2020年建成通車。隨著寧杭高鐵的建成通車，及滬蘇湖、商航高鐵的建設，湖州的交通及區(qū)位優(yōu)勢越發(fā)明顯。3條高鐵匯集，未來湖州可實現(xiàn)20分鐘達到杭州，半小時到達蘇州，1小時達到上海，南京；城市投資價值得到較大提升?！镜禺a進入城市可行性報告項目概況—內部交通城市道路主要以東西向為主，南北向為輔，主城區(qū)以放射狀道路連接城區(qū)環(huán)線。滬渝高速長深高速京福線二里橋路吳興大道中興大道三環(huán)北路環(huán)城路滬聶線湖州高鐵站客運中心湖州南互通湖州互通湖州高鐵東站二環(huán)東路三環(huán)東路湖織大道二環(huán)西路二環(huán)北路太湖路西寨山路同心路青銅路東坡路湖州北互通項目一項目二【地產進入城市可行性報告項目概況—城市人口年末總戶籍人口（萬人）常駐人口（萬人）年末總戶數(shù)（萬戶）城鎮(zhèn)以上單位年末從業(yè)人員（萬人）＃第二產業(yè)＃第三產業(yè)湖州263.78293.0085.9849.4332.4716.94市區(qū)110.65130.9534.7525.5516.209.33＃吳興區(qū)61.4776.6720.4620.6712.937.73南潯區(qū)49.1854.2814.284.883.271.60德清縣43.7049.8013.359.647.042.60長興縣63.0565.0122.537.995.272.71安吉縣46.3847.2415.366.253.952.29截止2014年底，湖州戶籍總人口263.78萬人，常駐人口293萬人。主城區(qū)吳興區(qū)常駐人口76.67萬人。截止2014年底76.67萬人【地產進入城市可行性報告項目概況—城市經濟

湖州2015年GDP總量2084億元，全省排名第八；近幾年經濟增長速度雖出現(xiàn)一定幅度下降，但6.56%的增速仍排名全省第四；人均GDP71137元，全省排名第六。名次城市GDP總量（億元）增速（%）人口（萬人）人均GDP浙江42886.006.755508.00778611杭州10053.589.20889.201130632寧波8011.505.27781.101025673溫州4619.847.36906.80509474紹興4466.704.71495.60901275臺州3558.135.04601.50591546嘉興3517.064.91457.00769607金華3406.506.18543.70626548湖州2084.306.56293.00711379衢州1146.202.79212.405396410麗水1102.344.81213.105172911舟山1094.707.82114.6095524十二五期間湖州經濟發(fā)展情況：三次產業(yè)結構從8∶54.9∶37.1調整到5.9∶49.2∶44.9。財政總收入從172.3億元增加到327.8億元，其中地方財政收入從97.3億元增加到191.3億元，年均分別增長13%和13.2%。城鎮(zhèn)居民、農村居民人均可支配收入分別從25344元、14143元增長到42238元、24410元，年均增長10.8%和11.6%。【地產進入城市可行性報告項目概況—城市產業(yè)

湖州傳統(tǒng)產業(yè)仍以輕工業(yè)為主，且各區(qū)域均有自己的特色產業(yè)，但隨著產業(yè)的升級轉型，各種新興產業(yè)和高新技產業(yè)迅速崛起，所占的比重越來越大。長興吳興八里店 織里南潯化纖織物蓄電池印染、織造、新材料、機械電子金屬制品業(yè)童裝木地板新型紡織食品加工新型材料金屬制品機械電子吳興食品加工園被列為國家級農產品加工業(yè)示范基地吳興區(qū)支柱產業(yè)吳興區(qū)正迅猛發(fā)展的現(xiàn)代工業(yè)體系通信器材 電子信息 生物醫(yī)藥吳興區(qū)產業(yè)目前吳興區(qū)是：1、中國最大規(guī)模的石油管道生產基地。2、中國最大規(guī)模的童裝產業(yè)集群，占國內市場30%以上份額。3、國內主要的鋁合金型材生產基地，彩色鋁合金和高精度鋁板居國內之首。4、國內重要的紡織出口生產加工基地和最重要的棉布集散交易中心之一?！镜禺a進入城市可行性報告項目概況—城市發(fā)展規(guī)劃

湖州中心城區(qū)（包括湖州城區(qū)和東部新區(qū)）、南潯城區(qū)組合形成市域中心城市；德清、安吉、長興三個縣城所在地培育為縣域中心城市。長興縣安吉縣德清縣吳興區(qū)南潯區(qū)湖州城區(qū)東部新區(qū)南潯城區(qū)【地產進入城市可行性報告項目概況—城市發(fā)展規(guī)劃城市用地向東為主發(fā)展方向：實施“東擴西拓、北進南控、中間完善”的近期空間發(fā)展戰(zhàn)略?！氨边M”就是結合已形成規(guī)模的仁皇山新區(qū)建設，開辟太湖新區(qū)；“西拓”就是在繼續(xù)完善鳳凰西區(qū)建設基礎上做好西南工業(yè)區(qū)、商住區(qū)的配套建設；“南控”就是要保護和控制好南郊風景區(qū)的自然環(huán)境；“東擴”就是在湖東分區(qū)基礎上，重點建設吳興工業(yè)片區(qū)和西山漾地區(qū)，把西山景區(qū)建設成為中心城區(qū)與東部新區(qū)之間的“綠肺”；“中間完善”就是完善老城區(qū)的基礎設施、公用設施和環(huán)境設施配套，增強與完善城市功能。城市用地總體布局湖州中心城區(qū)的城市用地發(fā)展方向為：以向東為主，向北為輔，向西補充完善，南部保護和控制。城市用地形態(tài)為“一城兩區(qū)”的帶狀組團式城市?！耙怀恰奔春葜行某鞘?，包括湖州、織里和南??；“兩區(qū)”即由湖州城區(qū)、東部新區(qū)組成的湖州中心城區(qū)和相對獨立的南潯城區(qū)?！镜禺a進入城市可行性報告房地產市場分析目 錄城市概況與投資環(huán)境【地產進入城市可行性報告房地產市場分析一、湖州市房地產市場整體經營狀況說明：報告中“湖州市全市”指三縣兩區(qū)：德清縣、長興縣、安吉縣、吳興區(qū)、南潯區(qū)。【地產進入城市可行性報告政策解讀全國政策趨勢：政策先松后緊，年末調控范圍延至縣域城市。(各地詳細政策見附件）2016年年初，在中央去庫存精神的指導下，地方政策環(huán)境比較寬松，9月份開始，部分城市開始收緊政策，特別是國慶前后，熱點城市集中出臺限購、限貸措施，此后有多個城市調控升級，與此同時，限購政策逐步蔓延至熱點城市周圍的縣域城市。湖州樓市政策：竭力去庫存，政策未收緊。3月31日，湖州市人民政府辦公室發(fā)布《湖州市人民政府辦公室關于進一步促進中心城市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》補充意見。繼續(xù)加大財政支持力度，繼續(xù)實行購買新建商品房契稅補貼。合理把控土地和商品房供應，對商品房庫存特別大的區(qū)域，應明顯減少商品房土地供應量，適當提高新供土地的項目商品房預售門檻。深化征遷安置方式改革，推行政府配建與市場購買、房票與實物安置相結合的多元化安置模式。完善去化商業(yè)辦公地產的政策措施，扶持發(fā)展樓宇經濟，支持調整商住結構，推動跨界地產發(fā)展，培育發(fā)展房屋租賃市場。落實個人住房貸款政策，擴大住房公積金制度受益面住房公積金和商業(yè)銀行貸款首付比例最低降至20%。湖州政策影響：落實供給側政策，庫存去化明顯，整體量價齊升。2016年3月份，湖州市人民政府辦公室發(fā)布“湖五條”新政，明確要科學把控土地和商品房的供應，全年湖州市全市土地購置面積有所下降。全市房地產開發(fā)投資繼續(xù)有所下降，住宅投資下跌明顯，同時全市商品房銷售量大幅攀升，銷售面積和銷售金額均呈現(xiàn)大幅上漲的態(tài)勢。特別是8月底以來，受上海等周邊城市購房紅利外溢因素的影響，以及湖州房產對滬推介工作的深入推進，全市房地產市場呈現(xiàn)“量價齊升”的態(tài)勢?！镜禺a進入城市可行性報告城市房地產經營狀況—房地產投資2015-2016年（1-11月）湖州市全市各地區(qū)房地產開發(fā)投資情況（億元）對比圖全市房地產開發(fā)投資有所下降，住宅投資下跌明顯。2016年1-11月份，湖州市全市房地產開發(fā)投資260.00億元，同比下跌14.00%。其中，住宅投資165.98億元，同比下跌22.1%；辦公樓投資10.18億元，同比上漲2.9%；商業(yè)營業(yè)用房投資53.42億元，同比上漲7.6%；其他投資30.42億元，同比上漲3.3%。從住宅套型結構來看，90平方米以下的小戶型住房投資40.65億元，同比下跌26.4%；144平方米以上的大戶型住房投資42.70億元，同比下跌16.6%；別墅和高檔公寓投資22.18億元，同比下跌26.3%?！镜禺a進入城市可行性報告2016年（1-11月）湖州市全市住宅各面積段房屋施工/新開工/房屋竣工面積情況（萬㎡）城市房地產經營狀況—房地產開工面積全市房地產新開工面積下降明顯。2016年1-11月份，湖州市全市房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積2160.32萬平方米，同比下跌9.25%。新開工面積為318.16萬平方米，同比下跌7.74%。其中住宅新開工面積208.48萬平方米，同比下跌14.80%，占全部商品房新開工面積的65.53%；辦公樓新開工面積17.78萬平方米，同比上漲146.26%；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積29.36萬平方米，同比下跌45.08%；其他新開工面積62.56萬平方米，同比上漲58.50%。【地產進入城市可行性報告城市房地產經營狀況—銷售量、銷售額、待售面積1、全市商品房銷售量大幅攀升2016年1-11月份，湖州市全市商品房銷售面積497.04萬㎡，同比增長44.9%。其中商品住宅銷售備案面積445.86萬㎡，同比增長48.19%。中心城市商品房銷售面積為240.09萬㎡，同比上漲47.05%，其中吳興區(qū)商品房銷售面積為189.59萬㎡，同比上漲46.76%；南潯區(qū)商品房銷售面積為50.51萬㎡，同比上漲48.1%。德清縣商品房銷售面積為113.51萬㎡，同比上漲48.4%；長興縣商品房銷售面積為83.28萬㎡，同比上漲46.5%；安吉縣商品房銷售面積為60.19萬㎡，同比上漲29.7%。2、全市商品房銷售總額大幅上漲2016年1-11月份，湖州市全市商品房銷售額346.12億元，同比上漲47.4%，其中商品住宅銷售額303.97億元，同比上漲47.80%。中心城市商品房銷售額184.68億元，同比上漲49.53%，其中吳興區(qū)商品房銷售額146.91億元，同比上漲43.21%；南潯區(qū)商品房銷售額37.77億元，同比上漲80.6%。德清縣商品房銷售額72.17億元，同比上漲54.9%；長興縣商品房銷售額46.81億元，同比上漲36.4%；安吉縣商品房銷售額42.46億元，同比上漲39.5%。3、全市商品房待售面積389.93萬平方米2016年末，湖州市全市商品房待售面積389.93萬平方米，同比下降0.93%。其中全市住宅可售面積184.27萬平方米，同比下降15%；辦公樓可售面積22.48萬平方米，同比下降7.2%；商業(yè)營業(yè)用房可售面積150.98萬平方米，同比上漲23.9%；其他房屋可售面積32.21萬平方米，同比上漲4.6%?！镜禺a進入城市可行性報告房地產市場分析二、湖州市中心城區(qū)房地產市場分析說明：報告中湖州中心城區(qū)指的是主城區(qū)、吳興區(qū)（并非行政轄屬范圍，特指東部新城）和南潯區(qū)。其中主城區(qū)主要指老城區(qū)、湖東西區(qū)、開發(fā)區(qū)西南分區(qū)（簡稱“西南分區(qū)”）、開發(fā)區(qū)鳳凰分區(qū)（簡稱“鳳凰分區(qū)”）、仁皇山新區(qū)和太湖度假區(qū)六個區(qū)域；吳興區(qū)主要指東部新城、織里鎮(zhèn)、吳興區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)三個區(qū)域；吳興區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要指埭溪鎮(zhèn)、東林鎮(zhèn)、妙西鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)；南潯區(qū)包括南潯中心城區(qū)（簡稱“南潯區(qū)”）和南潯區(qū)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩個區(qū)域；南潯其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)包括練市鎮(zhèn)、舊館鎮(zhèn)、菱湖鎮(zhèn)、和孚鎮(zhèn)、雙林鎮(zhèn)、石淙鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)?！镜禺a進入城市可行性報告住宅成交情況分析—年度成交量走勢2012-2016年湖州中心城市新建商品住宅成交面積（萬㎡）走勢圖2016年湖州中心城市新建商品住宅成交面積達248.37萬㎡，刷新歷史最高紀錄?！镜禺a進入城市可行性報告2016年1-12月湖州中心城市/主城區(qū)新建商品住宅成交面積（萬㎡）走勢圖住宅成交情況分析—月度成交面積走勢【地產進入城市可行性報告住宅成交情況分析—月度成交套數(shù)走勢2016年1-12月湖州中心城市/主城區(qū)新建商品住宅成交套數(shù)走勢圖【地產進入城市可行性報告住宅成交情況分析—各版塊成交面積2015-2016年湖州中心城市各板塊新建商品住宅成交面積（萬㎡）對比圖湖州中心城市新建商品住宅成交面積248.37萬㎡，較2015年166.12萬㎡增加了82.25萬㎡，同比上升49.51%。主城區(qū)成交面積130.55萬㎡，較2015年99.75萬㎡增加了30.80萬㎡，同比上升30.88%；吳興區(qū)（東部新城）成交面積51.67萬㎡，較2015年31.42萬㎡增加了20.25萬㎡，同比上升64.45%；南潯區(qū)成交面積66.15萬㎡，較2015年34.92萬㎡增加了31.23萬㎡，同比上升89.43%。主城區(qū)吳興區(qū)（東部新城）南潯區(qū)【地產進入城市可行性報告2015-2016年湖州中心城市各板塊新建商品住宅成交套數(shù)對比圖湖州中心城市新建商品住宅成交套數(shù)20487套，較2015年13301套增加了7186套，同比上升54.03%。主城區(qū)成交套數(shù)10783套，較2015年7886套增加了2897套，同比上升36.74%；吳興區(qū)（東部新城）成交套數(shù)4219套，較2015年2486套增加了1733套，同比上升69.71%；南潯區(qū)成交套數(shù)5485套，較2015年2929套增加了982套，同比上升87.27%。住宅成交情況分析—各版塊成交套數(shù)主城區(qū)吳興區(qū)（東部新城）南潯區(qū)【地產進入城市可行性報告2012-2016年湖州中心城市新建商品住宅成交金額（億元）走勢圖住宅成交情況分析—年度成交金額2016年湖州中心城市新建商品住宅成交金額達192.67億元，同步創(chuàng)歷史新高。其中主城區(qū)成交金額為114.75億元，吳興區(qū)成交金額為36.19億元，南潯區(qū)成交金額為41.73億元?！镜禺a進入城市可行性報告2012-2016年湖州中心城市新建商品住宅成交均價（元/㎡）走勢圖2016年湖州中心城市新建商品住宅成交均價為7757元/㎡，仍未達到以往歷史高度。其中主城區(qū)成交均價為8790元/㎡，吳興區(qū)成交均價為7004元/㎡，南潯區(qū)成交均價為6308元/㎡。住宅成交情況分析—年度成交均價【地產進入城市可行性報告2016年1-12月湖州中心城市/主城區(qū)新建商品住宅成交均價（元/㎡）走勢圖住宅成交情況分析—月度成交均價2016年上半年增幅較為平穩(wěn)，9月之后增幅較大。2016年12月主城區(qū)成交均價9500元/平?！镜禺a進入城市可行性報告2015-2016年湖州中心城市各板塊新建商品住宅成交均價（元/㎡）對比圖2016年湖州中心城市新建商品住宅成交均價7757元/㎡，較2015年7471元/㎡同比上漲3.83%。主城區(qū)成交均價8790元/㎡，較2015年8271元/㎡同比上漲6.27%；吳興區(qū)（東部新城）成交均價7004元/㎡，較2015年6467元/㎡同比上漲8.30%；南潯區(qū)成交均價6308元/㎡，較2015年6097元/㎡同比上漲3.46%。住宅成交情況分析—各版塊成交均價【地產進入城市可行性報告2015-2016年湖州中心城市新建商品住宅各面積戶型簽約套數(shù)占比對比圖90平方米以下戶型占比上升，90-144平方米戶型仍是中堅力量自對滬推介工作的持續(xù)深入，大量外來購房者涌入湖州，其中購置自住房的外來購房者雖占據(jù)了一定的比例，但是外來投資客的占比更多，他們更偏向于購買小戶型房源。故2016年90平方米以下的房源簽約比例較2015年有所上漲，占據(jù)38.45%；而從湖州中心城市新建商品住宅簽約房源戶型結構分析，90-144平方米的房源仍是新建商品住宅簽約的中堅力量，雖較2015年有所下降，但仍占據(jù)46.29%；144平方米以上的房源簽約占比較2015年相差無幾，占據(jù)中心城市新建商品住宅簽約房源的15.26%。住宅成交情況分析—成交面積段【地產進入城市可行性報告2015-2016年湖州中心城市新建商品住宅各單價區(qū)間簽約套數(shù)占比對比圖中心城市住宅單價以7000-10000元/㎡的房源居多占比超四成從湖州中心城市新建商品住宅簽約房源單價結構分析：簽約單價7000-10000元/㎡的房源簽約套數(shù)最多，占比達42.07%，同比2015年增加了3.01個百分點；簽約單價在5000-7000元/㎡的房源簽約套數(shù)排名第二，占比達36.12%，同比2015年減少了4.74個百分點；簽約單價在10000元/㎡以上的房源簽約套數(shù)排名第三，占比達11.43%，同比2015年增加了2.94個百分點；簽約單價在5000元/㎡以上的房源簽約套數(shù)最少，占比僅10.38%，同比2015年減少了1.21個百分點。住宅成交情況分析—成交價格段【地產進入城市可行性報告2015-2016年湖州中心城市新建商品住宅本地與外來者購房占比外地購房戶明顯上升占比達42.43%2016年湖州中心城市新建商品住宅簽約20487套，其中本地購買套數(shù)占比57.57%，外籍戶口（外籍戶口人員是指包括本省其他地區(qū)、外省市和境外人士在內的外地人員，含非本地戶籍入戶本地的人員，常年占20-25%左右）人員在中心城市購買商品住房占比42.43%。目前的購房人群仍以本地購房者為主，但外來購房者的比例卻在大幅上升，較2015年外來購房者購買比例上升了16.93個百分點。受上海等周邊城市購房紅利外溢因素的影響，作為長三角地區(qū)“價格洼地”，湖州受到越來越多的外來購房者的青睞，在今年8月底以來，隨著湖州房產對滬推介工作的深入推進，吸引了不僅上海還有江蘇等多省份的外來購房者在湖州置業(yè)，在2016年，外來購房者占據(jù)了近半壁江山。住宅成交情況分析—成交客戶【地產進入城市可行性報告從主城區(qū)各板塊住宅房源去化程度來看，開發(fā)區(qū)西南分區(qū)跌幅最大，可售面積同比2015年12月末下跌了82.63%，其次是老城區(qū)，可售面積同比2015年12月末下跌了76.44%，仁皇山新區(qū)排列第三，可售面積同比2015年12月末下跌了68.03%。2016年各個板塊可售面積較去年都下跌了一半以上，湖州主城區(qū)去庫存效果顯著。城區(qū)范圍房屋類別可售面積（萬平）面積去化時間（月）湖州中心城市住宅123.576.0主城區(qū)住宅47.264.3以湖州中心城市近一年（2016年1月-2016年12月）平均年銷售商品住宅面積248萬方來計算，消化全部庫存僅需要6個月。以湖州市主城區(qū)近一年（2016年1月-2016年12月）平均年銷售商品住宅面積131萬方來計算，消化全部庫存只需要4.3個月。住宅成交情況分析—庫存量【地產進入城市可行性報告住宅成交情況分析—2016年中心城市各版塊套數(shù)銷冠【地產進入城市可行性報告住宅成交情況分析—2016年主城區(qū)簽約套數(shù)TOP10【地產進入城市可行性報告住宅成交情況分析—2016年主城區(qū)簽約面積TOP10【地產進入城市可行性報告住宅成交情況分析—主城區(qū)簽約金額TOP10【地產進入城市可行性報告房地產市場分析三、湖州市中心城區(qū)各版塊分析【地產進入城市可行性報告城市板塊劃分太湖分區(qū)：依托太湖及未來打造的旅游配套，打造低密產品，主城區(qū)溢出極少，以區(qū)域內消化和湖州市外來投資客群為主，目前均價7000元/㎡仁皇山分區(qū)：依托仁皇山，打造高品質生態(tài)盤，環(huán)境優(yōu)越，居住舒適度高，且擁有當?shù)刈詈玫膶W區(qū)，市級行政機構及奧體中心均集中于此，屬于湖州傳統(tǒng)高端居住片區(qū)。目前均價9000-11000元/㎡鳳凰分區(qū)：板塊緊鄰市中心，開發(fā)建設較早，開發(fā)成熟度高。目前區(qū)域樓盤較少，多為尾盤銷售。均價在9500元/㎡左右西南分區(qū)：區(qū)域內爛尾項目較多，居住環(huán)境一般，區(qū)域印象整體較差，目前整體均價在7000元/㎡左右市北分區(qū)：以拆遷安置為主，目前沒有商品住宅在售。整體區(qū)域檔次一般湖東西區(qū)：緊鄰主城區(qū)，區(qū)域土地資源充足，片區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ?，擁有萬達等配套，屬于湖州目前市場最熱板塊，調價后，目前均價9000-10000元/㎡，且還存在較大的上浮空間老城區(qū)：城市成熟區(qū)，商業(yè)集中，居住氛圍濃郁，但是道路較小，交通擁堵，目前均價11000-12000元/㎡八里店分區(qū)：東部新城主要板塊之一，吳興區(qū)行政機構所在地，湖州高新產業(yè)聚集區(qū)，該板塊是織里、南潯與主城區(qū)銜接的重點節(jié)點，發(fā)展?jié)摿^大。目前均價8500元/平【地產進入城市可行性報告萬科品類劃分標準【地產進入城市可行性報告湖州品類地圖劃分G1G2TOP1T1T2G3T1TOP2CG2T1CC-G2收購項目工廠項目【地產進入城市可行性報告湖東西區(qū)、東部新城項目分布行政配套：各級區(qū)級行政機構。其他：西山漾濕地公園。富力城海上灣東郡紅樹灣久利湖東府碧桂園濱湖城諾德上湖城富力地塊恒大地塊上實地塊蜀山雅苑 天朗地塊在售項目：上實地塊區(qū)域主要樓盤共11個：其中尾盤/售罄項目4個：分別為諾德上湖城、海上灣、蜀山雅苑、碧桂園。主要在售項目3個：分別為東郡紅樹灣、久利湖東府、富力城。3個項目預估會在2017年上半年出清或進入尾盤階段。潛在供應項目5個：分別為富力地塊、恒大地塊、上實2宗地塊、天朗地塊；5個地塊將集中在2017年下半年入市，參考5300元/平樓板價，未來區(qū)域價格有望突破12000元/平。從品類劃分來看：湖東西區(qū)可歸屬為C-G2，八里店分區(qū)歸屬為C。區(qū)域配套：教育配套：湖州四中、湖師附小學、吳興高級中學、湖州市實驗幼兒園、愛山小學、新吳興實驗中學、楓葉國際學校。商業(yè)配套：萬達廣場。醫(yī)療配套：湖州第三人民醫(yī)院。未來供應項目：尾盤/售罄項目：注：本章節(jié)東部新城指八里店分區(qū)【地產進入城市可行性報告海上灣用地情況占地面積85562㎡（128畝）建筑面積100787㎡拿地時間2010容積率0.925樓面價——元/㎡項目概況開發(fā)商上實集團樓幢5幢高層+50幢別墅主力戶型99平2室2廳1廚1衛(wèi)，210、265平排屋銷售情況開盤時間2014年11月共計套數(shù)452套=高層294+別墅158折后均價高層近半年銷售均價8069元/平，2016年12月銷售均價9335元/平；目前剩2套躍層售價11500元/平；別墅近5個月均價10944元/平，12月成交4套均價14487元/平（含地下建筑面積）；車位8萬/個。銷售情況基本售罄，高層剩116㎡平層和175㎡躍層各1套別墅剩4套300㎡以上大戶型類獨棟海上灣高層別墅面積90-120120-150150-200200-250250以上合計供應套數(shù)151539010850452套數(shù)占比33.41%11.73%19.91%23.89%11.06%100%存量101046去化率99.34%100.00%98.89%100.00%92.00%98.67%湖東西區(qū)、東部新城—海上灣項目評價：西山漾片區(qū)由上實集團進行一級開發(fā)，該地塊由上實底價獲得，地塊位于東部新城核心位置，緊鄰西山漾濕地公園，景觀資源豐富。項目產品面積段符合市場需求，高層以90-120平剛需產品為主，別墅以市場熱銷面積段210平為主。項目2012年動工，受市場周期影響，項目開盤不斷延后，項目2014年年底開盤，2016年年底基本出清?！镜禺a進入城市可行性報告湖東西區(qū)、東部新城—東郡紅樹灣東郡紅樹灣用地情況占地面積138000㎡（207畝）建筑面積31.2萬㎡拿地時間2010年5月容積率2.46樓面價2420元/㎡項目概況開發(fā)商湖州升華新城房地產開發(fā)有限公司樓幢13幢排屋+14幢高層主力戶型91、92、96平三室兩廳，138平三室兩廳，銷售情況開盤時間2013年11月共計套數(shù)1808套：高層1762套+排屋46套折后均價目前高層10000元/平排屋：15000-16000元/平銷售情況基本售罄，高層剩64套尾盤，排屋剩1套項目評價：項目2010年5月11日摘牌，2012年11月26日動工，2013年7月17日售樓處開放，2013年11月2日開盤；因項目體量較大，有較多存貨預留至2016年，2016年市場回暖，項目成為城東新城熱銷樓盤之一；2016年全年成交872套，成交面積10.25萬平，成交金額8.79億元，成交均價8581元/平，成交總金額排名全市第二，僅次于富力城。東郡紅樹灣高層別墅、排屋面積90以下90-120120-150150-200200-250合計240257-263282320、328合計供應套數(shù)2346085342701161762155161046套數(shù)占比13.28%34.51%30.31%15.32%6.58%100.00%32.61%10.87%34.78%21.74%100.00%存量261256156400011去化率88.89%98.03%99.06%97.78%87.07%96.37%100.00%100.00%100.00%90.00%97.83%【地產進入城市可行性報告久利湖東府用地情況占地面積84195㎡（126畝）建筑面積24萬㎡拿地時間2013.6容積率2.2樓面價2710.16元/㎡項目概況開發(fā)商久利地產（本地）樓幢9幢高層、12幢排屋、3幢商業(yè)、2幢配套公建主力戶型83-91平3房2廳1衛(wèi)，116-120平3房2廳2衛(wèi)、128-131平3房2廳2衛(wèi)銷售情況開盤時間2015年5月共計套數(shù)1479套=高層1437+別墅42折后均價高層近半年銷售468套，均價8644元/平，2016年12月銷售均價9340元/平；別墅近6個月均價9656元/平；12月成交4套均價10471元/平（含地下建筑面積），套均價477萬；商鋪1F2.2萬/平，2F1.3萬/平，整體兩層折后均價1.6萬/平。銷售情況別墅剩7套，主要是300平以上大戶型高層已取得銷售許可樓棟庫存120套，其中90平以下88套；另有9號樓未開盤，有203套存量。久利湖東府高層別墅面積90以下90-120120-150150-200未開9號樓200-250250以上合計供應套數(shù)5782623138120322201479套數(shù)占比39.08%17.71%21.16%5.48%13.73%1.49%1.35%100.00%存量88188620316330去化率84.78%93.13%97.44%92.59%0.00%95.45%70.00%77.69%湖東西區(qū)、東部新城—久利湖東府項目評價：項目由本土企業(yè)久利集團開發(fā)，2013年6月拿地，2015年5月開盤，市場2016年下半年回暖，下半年高層銷售468套，銷售價格由8000左右均價提至9500元/平，增幅近18%。目前尚有330套存貨（其中9號樓203套尚未開盤），是2017年區(qū)域主要供應源之一?！镜禺a進入城市可行性報告湖州富力城用地情況占地面積164427㎡（247畝）建筑面積46萬㎡拿地時間2015年1月容積率2.2樓面價900元/平項目概況開發(fā)商富力樓幢18幢高層+46幢排屋主力戶型75兩室兩廳、88三室兩廳、100三室兩廳、120四室兩廳150-160平聯(lián)排別墅銷售情況開盤時間2015年10月共計套數(shù)3000：聯(lián)排370+高層2630折后均價開盤價4580元/平起，2015年10月銷售均價7275元/平目前高層均價8500元/平（精裝），聯(lián)排12000元/平銷售情況2016年銷冠，總銷額13.24億元湖東西區(qū)、東部新城—富力城項目選址位于城東新城，背靠織里鎮(zhèn)，吳興大道連接南潯、織里及主城區(qū)，交通便捷，且項目2015年1月拿地，樓板價900元/平，拿地時間節(jié)點較好。2015年10月開盤，10月份簽約122套、11月份成交130套、12月份成交97套，3個月成交3.6億元；2016年全年銷售1464套，成交13.24億元，為湖州2016年銷冠。目前存量約1089套，其中聯(lián)排87套，高層1002套。從項目產品結構來看，聯(lián)排戶型為153平及160平，總價150-200萬之間；高層75-88平兩房、100平三方為主力戶型，總價低。從購房人群來看，項目緊鄰織里鎮(zhèn)，織里擁有大量的私營業(yè)主，購買力較強，初步了解，購房人群近70%為織里及周邊客戶。因項目取得較好的銷售業(yè)績，富力積極參與湖東西區(qū)2次土拍，并以4314元/平樓板價獲得164畝土地儲備，同時參加恒大地塊競拍，樓板價抬至5300元/平。2017年富力有望湖州繼續(xù)發(fā)力?！镜禺a進入城市可行性報告碧桂園濱湖城用地情況占地面積132998㎡（200畝）建筑面積20萬㎡拿地時間2014年8月容積率1.23樓面價2宗地，平均樓板價853元/平項目概況開發(fā)商湖州碧桂園樓幢10幢高層+83幢別墅+2幢商業(yè)主力戶型三居89平米、三居112平米、四居142平米銷售情況開盤時間2014年12月共計套數(shù)1176套：別墅176套+高層1000套折后均價高層5000-6000元/平，小高層6000-7000元/平別墅11000-15000元/平銷售情況高層住宅售罄，2016年9月清盤，別墅剩30套。項目評價項目別墅共176套，戶型為215平、250平、416平、490平，其中215平為主，共142套；416、490平共16套；250平18套；高層共1000套，其中5、6、7、9、10號樓為33層高層，共940套，房型為90、120、130平；11、12號樓為小高層，11號樓共16套240平房源，12號樓共44套140平房源。項目屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目，距離規(guī)劃湖州東站較近，從客戶成交情況來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)占比70%，城區(qū)及其他占比30%。湖東西區(qū)、東部新城—碧桂園濱湖城【地產進入城市可行性報告湖東西區(qū)、東部新城—蜀山雅苑、諾德上湖城蜀山雅苑用地情況占地面積35964㎡（54畝）建筑面積15.4萬㎡拿地時間2013年11月容積率3.47樓面價總價280萬，項目需配建安置房項目概況開發(fā)商湖州城發(fā)置業(yè)有限公司樓幢5幢排屋+2幢小高層+6幢高層主力戶型二居87平米、三居116平米銷售情況開盤時間2015年6月共計套數(shù)766折后均價均價8500元/平銷售情況項目基本售罄，目前庫存30套，主要為136.138大戶型諾德上湖城用地情況占地面積206405㎡（309畝）建筑面積26萬㎡拿地時間容積率0.78樓面價項目概況開發(fā)商湖州諾德置業(yè)有限公司樓幢18幢高層、小高層+57幢排屋主力戶型82-87平兩房兩廳、123平兩房兩廳、137平三房兩廳，排屋238平銷售情況開盤時間2011年5月共計套數(shù)1700折后均價高層均價6000元/平銷售情況尾盤銷售，庫存約20套，目前在抵押狀態(tài)【地產進入城市可行性報告湖東西區(qū)、東部新城—潛在供應項目地塊名稱占地面積（平）容積率計容面積（萬平）樓板價（元/平）摘地時間上實地塊1684712.215.0618062015年11月上實地塊21156471.517.3527502015年11月富力地塊111384222.2843142016年10月恒大地塊1744221.6、1.829.6552482016年11月天朗地塊1850511.527.7614802009年合計654975112.09目前5宗地塊，恒大已動工，其余尚未啟動，富力、上實地塊2預計2017年上半年動工，天朗地塊、上實地塊1未知；未來片區(qū)潛在供應量達112萬平，區(qū)域將存在一定的競爭?！镜禺a進入城市可行性報告湖東西區(qū)、東部新城—片區(qū)小結片區(qū)整體環(huán)境：城東（湖東西區(qū)+八里店分區(qū)+織里鎮(zhèn)）作為湖州城市重點發(fā)展區(qū)域，擁有完善的城市功能規(guī)劃及土地發(fā)展空間，是連接主城區(qū)與南潯的重要節(jié)點，目前區(qū)級行政機構均已進駐，湖州四中、吳興高級中學、湖師附小、愛山小學等優(yōu)質教育配套相繼進駐，萬達廣場已開業(yè)，滬蘇湖高鐵設湖州東站，區(qū)域交通便捷。以上因素促使東部新城成為目前湖州房地產市場最熱板塊。片區(qū)項目經營狀況：目前片區(qū)共有11個樓盤，其中4個項目基本售罄，3個項目重點在售，另有5個項目未來將逐步推出。受2011-2015年市場低潮影響，區(qū)域多數(shù)項目均出現(xiàn)經營困難，銷售不佳，開工、開盤不斷延后；2016年行情回暖，大部分老項目貨量均已出清，新項目銷售排名全市前列。區(qū)域價格走勢：2016年區(qū)域整體價格呈上漲態(tài)勢，以2016年下半年最為明顯，區(qū)域部分樓盤漲幅在15-20%之間。其中湖東西區(qū)目前均價9500-10000元/平，八里店均價8000-8500元/平。區(qū)域產品分析：從目前熱銷樓盤來看，90平以下小戶型、90-120之間的剛需首置產品最為熱銷，排屋類產品200-250平之間去化較快?？蛻魜碓矗汉|西區(qū)客戶中30%為城區(qū)客戶、20%區(qū)域客戶、30%為織里等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、20%為外地投資；八里店分區(qū)客戶中10%為城區(qū)客戶、60%為織里等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、20%本地區(qū)客戶、10%為外地投資客?！镜禺a進入城市可行性報告仁皇山分區(qū)項目分布贊成名仕府祥生·悅山湖國貿仁皇大港御景新城首創(chuàng)悅府中奧·美泉宮果嶺小墅光明·御品玲瓏灣翰林世家區(qū)域配套：教育配套：湖州五中、愛山小學、湖州市第一中學、湖州中學商業(yè)配套：市中心商業(yè)配套。醫(yī)療配套：——。行政配套：市級行政機構、博物館、青少年宮、市體育館、市圖書館、奧體中心。景觀/旅游資源：仁皇山公園、長島公園潛山公園。區(qū)域目前主要在售樓盤為：祥生悅山湖、贊成名仕府、果嶺小墅、光明御品、國貿仁皇等目前存貨較多。首創(chuàng)悅府、玲瓏灣、大港御景新城、翰林世家均進入尾盤階段。區(qū)域教育資源豐富，集中了全市最好的教育資源。從品類劃分來看：區(qū)域整體可歸屬為G2，仁皇山周邊因稀缺山景資源，可歸屬為TOP1?！镜禺a進入城市可行性報告贊成名仕府用地情況占地面積110000㎡（165畝）建筑面積33萬㎡拿地時間2013年5月容積率2.2樓面價2741元/㎡項目概況開發(fā)商湖州贊成置業(yè)發(fā)展有限公司樓幢17幢多層+12幢高層主力戶型三居84.5~88.5平米，四居89~125平米，五居135.14平米銷售情況開盤時間一期2015年2月二期2016年9月共計套數(shù)一期660套+二期1400套折后均價10000元/平銷售情況一期售罄，二期剩950套房源一期15年2月開盤，開盤均價6500元/平，2016年中旬售罄，最后一批房源售價8000-9000元/平；二期2016年9月開盤，首開24、25、29三幢，共352套，10月基本售罄，其中2/3為上?？蛻?，25號樓均價8000-9000元/平，24、29號樓均價10000元/平；12月加推26號樓，共192套，均價10000元/平，目前26號樓剩64套。目前二期整體庫存約950套。項目評價：項目地段優(yōu)越，交通便捷，緊臨太湖路，向北直達太湖度假區(qū)，向南直通市中心，且教育資源豐富，目前尚有950套庫存，2017年將屬于仁皇山片區(qū)主要供應源之一。贊成·名仕府高層、多層面積70-9090-120120-150未取預售證合計供應套數(shù)5613484157362060套數(shù)占比27.23%16.89%20.15%35.73%100.00%存量636685736950去化率88.77%81.03%79.52%0.00%53.88%仁皇山分區(qū)—贊成名仕府【地產進入城市可行性報告祥生·悅山湖用地情況占地面積138457.33㎡（208畝）建筑面積32.3萬㎡拿地時間2015年11月容積率1.6樓面價2613元/㎡項目概況開發(fā)商湖州祥生置業(yè)有限公司樓幢39幢洋房+8幢小高層主力戶型三居95~110平米，四居116~137平米，五居130平米銷售情況開盤時間2016年6月共計套數(shù)1900套：一期746套+二期1154套折后均價10000元/平銷售情況一期銷售739套，剩7套，二期銷售100套；整體約1061套存量一期16年6月開盤，開盤均價8000元/平，各批次逐步調價，最后一批均價10000元/平，項目一期共746套，目前僅剩7套；二期2016年9月開盤，首開4幢共120套，均價9500元/平，因靠變電站，售價較一期有所下調，目前剩20套庫存。項目評價：項目拿地時間及開盤時間均較佳，取得較好的市場業(yè)績，項目整體尚有1061套存量，是仁皇山片區(qū)未來主要供應源之一；為提高本項目后期利潤空間，擴大市場份額，祥生積極參與1月23日西南分區(qū)地塊土拍，最終以溢價101.3%，3693元/平樓板價獲取。仁皇山分區(qū)—祥生悅山湖【地產進入城市可行性報告國貿仁皇用地情況占地面積250000㎡（375畝）建筑面積60萬㎡拿地時間第一宗2010年12月第二宗2011年6月第三宗2012年5月容積率1.6樓面價第一宗3501元/㎡，第二宗4241元/㎡，第三宗2201元/㎡項目概況開發(fā)商浙江國貿東方公司（省國企）樓幢20幢多層+5幢高層+10幢聯(lián)排主力戶型78、88、110、125銷售情況開盤時間一期2013年11月共計套數(shù)1703套：一期多層750套+二期953套折后均價多層11000元/平；高層均價9500元/平，車位11萬/個銷售情況一期多層房源滯銷，二期高層銷售情況較好一期2013年11月開盤，多層洋房均價13200元/平，小高層11100元/平，目前剩120套房源，現(xiàn)房銷售；二期2016年10月開盤，二期共953套房源（43套聯(lián)排），首開5、6號樓共348套，均價9500元/平，目前剩25套房源，2、3、4號樓開盤時間未定，聯(lián)排開盤時間未定。整體二期剩630套房源。三期占地12萬平（180畝）尚未開發(fā)。項目評價：因項目拿地價格較高，且由省屬國企開發(fā)，遇調控周期，并無降價銷售的動力，因此項目一期去化并不理想。項目目前尚有750套庫存及180畝土地。仁皇山分區(qū)—國貿仁皇【地產進入城市可行性報告大港御景新城用地情況占地面積108871㎡（163畝）建筑面積34萬㎡拿地時間2009容積率1.8樓面價3147元/平項目概況開發(fā)商浙江大港房地產開發(fā)有限公司樓幢10幢高層、8幢小高層、23幢排屋主力戶型二居94.9~142.96平米、三居114.83~180.48平米、排屋234~279.9平米銷售情況開盤時間2012年共計套數(shù)1700套：一期352+二期1348折后均價高層10000元/平，躍層12000元/平，聯(lián)排2萬/平起銷售情況項目目前整體剩200套左右?guī)齑嬉黄?012年開盤，由227幢排屋和2幢高層組成，排屋88套，高層264套；高層目前剩24套，均價10000元/平，聯(lián)排剩30套，售價2萬/平起，總價在400-600萬/套，剩230、270兩種戶型；二期2013年開盤，共1348套房源，高層為主，其中躍層共4幢132套，均價12000元/平，剩10套；雙拼、聯(lián)排14套，剩4套，售價2萬/平起；平層共1202，剩132套，均價10000元/平仁皇山分區(qū)—大港御景新城【地產進入城市可行性報告首創(chuàng)悅府用地情況占地面積60000㎡（90畝）建筑面積15萬㎡拿地時間2012年容積率2.2樓面價1641元/平項目概況開發(fā)商首創(chuàng)樓幢6幢高層、小高層，4幢多層主力戶型二居78~88平米，三居117~132平米銷售情況開盤時間一期2012年底二期2013年下半年共計套數(shù)1210套：一期544套+二期666套折后均價高層9000元/平，小高層11000元/平銷售情況尾盤銷售中一期2012年年底開盤，共推出2幢544套高層，已售罄二期2013年下半年開盤，首推6、7、8、9號樓高層共570套，開盤均價7500元/平，目前剩14套邊套大戶型，目前均價9000元/平；后推1、2、3、5號樓多層，共96套，目前售價11000元/平，剩50套房源；首創(chuàng)·悅府高層、多層面積50-7070-9090-120120-150合計供應套數(shù)69291691061210套數(shù)占比0.50%76.78%13.97%8.76%100.00%存量03204164去化率100.00%99.68%88.17%61.32%94.71%仁皇山分區(qū)—首創(chuàng)悅府【地產進入城市可行性報告中奧·美泉宮果嶺小墅用地情況占地面積149834㎡（225畝）建筑面積7.8萬㎡拿地時間——容積率0.52樓面價——項目概況開發(fā)商湖州中奧置業(yè)有限公司樓幢——主力戶型一期：400-700平獨棟、類獨棟三期200-966平排屋、獨棟銷售情況開盤時間一期2012年開盤二期2014年開盤三期2016年開盤共計套數(shù)185套：一期44套+二期40套+三期101套折后均價一期總價800-2000萬/套，二期26000元/平；三期總價300-3000萬/套，排屋均價15000元/平，獨棟20000元/平銷售情況一期二期面積段整體偏大，銷售整體偏慢，但基本售罄，目前剩8套大面積獨棟；三期對戶型進行調整，增加小面積聯(lián)排，銷售情況較好，首開68套，目前僅剩8套大戶型，第二批33套尚未開盤；項目整體尚有49套庫存。光明·御品用地情況占地面積405710㎡（609畝）建筑面積35萬㎡拿地時間2014年容積率0.71樓面價——項目概況開發(fā)商農工商房地產樓幢——主力戶型180-220平銷售情況開盤時間2017年上半年共計套數(shù)一期3.8萬平，共155套折后均價——銷售情況——仁皇山分區(qū)—中奧果嶺小墅、光明御品【地產進入城市可行性報告仁皇山分區(qū)—片區(qū)小結片區(qū)整體環(huán)境：市級行政機構所在地，奧體中心的建設進一步完善區(qū)域功能，集中了全市優(yōu)質教育資源，同事片區(qū)位于老城區(qū)與太湖度假區(qū)之間，交通便捷，居住環(huán)境較好，成為湖州當?shù)刂脴I(yè)首選區(qū)域。片區(qū)項目經營狀況：片區(qū)雖屬于湖州最優(yōu)質居住板塊，但受2011-2015年整體市場調整影響，多數(shù)樓盤經營并不理想，開發(fā)周期較長，隨著行情回暖，2016年均取得較好的銷售。區(qū)域價格走勢：2016年區(qū)域整體價格漲幅8%，2016年整體均價9500元/平，隨著城市外圍高溢價地塊的出現(xiàn)，未來價格仍有較大上浮空間?？蛻魜碓矗撼菂^(qū)人群60%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群20%，外來投資客20%；購房者多以自住為主，或為小孩學區(qū)考慮?！镜禺a進入城市可行性報告太湖分區(qū)項目分布太湖分區(qū)配套：教育配套：——商業(yè)配套：湖州奧特萊斯。醫(yī)療配套：——。行政配套：——。景觀/旅游資源：太湖度假區(qū)、龍之夢樂園、湖州影視城。區(qū)域目前主要在售樓盤為：首創(chuàng)逸景、萬錦九月洋房、御湖天譽、華萃庭院等，主要以別墅項目為主。其余項目均為老項目，已售罄，不做重點分析。萬錦九月洋房首創(chuàng)逸錦御湖天譽華萃庭院月亮廣場從品類劃分來看：沿太湖沿線可歸屬為TOP2，但因城市能級有限，該區(qū)域發(fā)展并不理想。其他區(qū)域客歸屬C類【地產進入城市可行性報告首創(chuàng)逸景用地情況占地面積866667㎡（1300畝）建筑面積100萬㎡（住宅69萬㎡）拿地時間容積率0.45樓面價元/㎡項目概況開發(fā)商首創(chuàng)樓幢項目規(guī)劃奧特萊斯、五星級酒店、以別墅為主的高端居住區(qū)主力戶型獨棟面積段為292-525㎡，聯(lián)排面積段為192-231㎡銷售情況開盤時間2015.9共計套數(shù)一期208套折后均價聯(lián)排折后價13000-14000/平，總價250-320萬/套獨棟折后價18000-19000元/平，總價520萬-950萬/套銷售情況項目銷售較差，聯(lián)排銷售85套，去化率57.43%；獨棟銷售6套，去化率10%。湖州首創(chuàng)奧特萊斯，總占地約30萬方，建筑面積約19.8萬方，由三部分組成：湖州首創(chuàng)奧特萊斯、SHOPINGMALI、商務酒店。湖州首創(chuàng)奧特萊斯建筑面積約10.5萬方；SHOPINGMALI建筑面積為5.7萬方；商務酒店建筑面積約3.6萬方。奧特萊斯2013年12月已開業(yè)，共302間折扣店，業(yè)態(tài)主要以運動休閑品牌為主，整體出租率約50%，經營狀況一般。其余尚未開發(fā)建設。注：湖州奧特萊斯已從首創(chuàng)置業(yè)剝離，被首創(chuàng)控股的港股上市平臺首創(chuàng)鉅大以4.73億元的對價收購。五星級酒店，用地面積約5萬方，總建筑面積約7萬方，以會議、會展功能為主，集商務、住宿、餐飲、休閑度假于一體，酒店尚未開發(fā)。住宅項目，以歐洲小鎮(zhèn)為藍本，總用地面積約53萬方，建筑面積約為69萬方。整個住宅項目由別墅、高層組成。項目一期共208套獨棟和聯(lián)排（排屋148套，獨棟60套），總建7.3萬平，臨時接待中心2010年9月開放，2010年10月動工，2011年11月售樓處對外開放，原計劃2012年12月開盤，因項目地段及市場原因，一直延后至2015年9月才開盤，獨棟面積段為292-452㎡，排屋面積段為192-231㎡；目前一期208套已全部推出，現(xiàn)房銷售。后期用地尚未建設。太湖分區(qū)—首創(chuàng)逸景【地產進入城市可行性報告首創(chuàng)逸景獨棟聯(lián)排面積290-300300-330350-360450-550合計192217、218230、231合計供應套數(shù)1031145603310114148套數(shù)占比16.67%51.67%23.33%8.33%100.00%22%68%9%100%存量828135541148463去化率20.00%9.68%7.14%0.00%10.00%66.67%52.48%71.43%57.43%從項目一期目前去化情況來看，聯(lián)排共148套，庫存63套，去化率57.43%；獨棟共60套，庫存54套，去化率僅10%；小面積聯(lián)排去化情況優(yōu)于獨棟，獨棟出現(xiàn)滯銷。項目目前總銷售91套，其中50套是在2016年7月份之后，尤以9、10月份受上海投資客影響，出現(xiàn)一輪銷售高峰。但整體仍不理想。因項目所在的太湖度假區(qū)配套不夠齊全，遠離城區(qū)，目前購房人群以投資為主，且購房者多為城區(qū)客戶，少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，大部分購房者城區(qū)均有住房。聯(lián)排總價在250-320萬之間，獲得一定的客戶認可，獨棟總價520萬-950萬，與城區(qū)類似產品無價格優(yōu)勢。項目評判：項目所在的太湖度假區(qū)開發(fā)緩慢，配套缺乏，遠離城區(qū)，且項目設計戶型相對偏大，總價不具備競爭優(yōu)勢，導致客戶對項目認可度不高；進而影響項目開發(fā)及推盤節(jié)奏。項目已開發(fā)6年，目前僅推出208套，去化91套，后續(xù)仍有約60萬平住宅尚未推出，后續(xù)壓力較大?！镜禺a進入城市可行性報告萬錦九月洋房用地情況占地面積59133㎡（88.7畝）建筑面積10.48萬㎡拿地時間2011容積率1.2樓面價2733元/㎡項目概況開發(fā)商湖州嘉欣萬錦房地產有限公司樓幢35幢別墅+1幢公寓主力戶型高層：60-66平精裝公寓，130、160平毛坯平層；銷售情況開盤時間2014年6月共計套數(shù)高層426套+別墅129套折后均價精裝公寓：12000-15000元/平；毛坯平層：11000元/平；聯(lián)排13000-15000元/平；獨棟17000-25000元/平銷售情況公寓銷售情況較好，目前剩部分尾盤銷售，60-66平精裝公寓主要集中在低樓層，128、131平已售罄，160平大戶型剩40%別墅銷售較為平穩(wěn)，聯(lián)排去化較好。萬錦九月洋房高層雙拼、聯(lián)排、獨棟面積60-66128、131160合計110-200200-250250-300300以上合計供應套數(shù)330425442621503721129套數(shù)占比77.46%9.86%12.68%100.00%16.28%38.76%28.68%16.28%100.00%存量2502045215201561去化率92.42%100.00%62.96%89.44%0.00%90.00%45.95%28.57%52.71%項目公寓共426套，銷售381套，庫存45套，但從2014年6月開盤，至2016年6月兩年多時間僅成交71套，主要成交集中在2016年下半年，2016年7月-2017年1月共成交310套，10月份之后最為明顯；因本項目公寓緊鄰太湖，景觀資源豐富，且有大量小面積精裝公寓，項目啟動上海分銷后，大量上海投資客掃貨，助力項目去庫存。項目別墅成交較為平穩(wěn)，累計銷售68套，2016年下半年開始，月均成交4套。項目評價：景觀資源豐富，樓盤品質較好，公寓產品抓住市場機遇，快速去化。目前存量大戶型為主，后續(xù)銷售存在壓力。太湖分區(qū)—萬錦九月洋房【地產進入城市可行性報告華萃庭院用地情況占地面積100000㎡（150畝）建筑面積13萬㎡拿地時間容積率0.75樓面價元/㎡項目概況開發(fā)商湖州綠洲房地產開發(fā)有限公司樓幢25幢聯(lián)排、12幢多層洋房主力戶型聯(lián)排188平、230平銷售情況開盤時間2010年10月共計套數(shù)430套=100套聯(lián)排+330套多層折后均價聯(lián)排中間套9000元/平，邊套10000元/平多層8800元/平銷售情況聯(lián)排2016年初基本售罄，多層2016年4月開盤，目前剩4套。御湖天譽用地情況占地面積66453㎡（100畝）建筑面積15.7萬㎡拿地時間2010.11容積率1.7樓面價983元/㎡項目概況開發(fā)商湖州朗惠置業(yè)有限公司樓幢8幢高層主力戶型一居69平米，二居78-121平，三居135平銷售情況開盤時間2014年10月共計套數(shù)1008折后均價7500元/平銷售情況售罄太湖分區(qū)—華萃庭院、御湖天譽【地產進入城市可行性報告太湖分區(qū)—片區(qū)小結片區(qū)整體環(huán)境：太湖分區(qū)以太湖景觀資源為依托，功能主要以旅游、度假、居住為主；區(qū)域由湖州市人民政府正處級派出單位—湖州太湖旅游度假區(qū)管理委員會統(tǒng)一開發(fā)管理；但因為區(qū)域人口有限，配套不足，遠離城區(qū)，多年開發(fā)仍不夠成熟。片區(qū)項目經營狀況：區(qū)域樓盤多為別墅產品，加上樓市周期影響，大部分項目開發(fā)周期較長，致使太湖分區(qū)成為湖州傳統(tǒng)庫存最集中區(qū)域；2016年下半年，太湖分區(qū)多數(shù)樓盤啟動上海分銷，大量上海投資客涌入太湖分區(qū)掃貨，目前片區(qū)共有4個主要項目在售。區(qū)域價格走勢：2016年區(qū)域整體均價7932，漲幅6%?？蛻魜碓矗簠^(qū)域客戶主要以投資客為主，自住相對較少，投資客群約占70%；客戶來源主要包括市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2016年上海、蘇州投資客占據(jù)較大比重?！镜禺a進入城市可行性報告老城分區(qū)、鳳凰分區(qū)項目分布鴻泊灣恒大·龍溪翡翠御龍灣太陽城鳳凰城湖州商業(yè)中心，配套完善，區(qū)域在售樓盤較少，多數(shù)樓盤均已售罄或尾盤階段，目前主要是恒大龍溪翡翠、鴻泊灣。從品類劃分來看：老城分區(qū)可歸屬G1，鳳凰分區(qū)客歸屬G2。區(qū)域配套：教育配套：環(huán)球小學、湖州第十一中學、湖州市東風小學、愛山小學等商業(yè)配套：市區(qū)商業(yè)配套、銀泰城等。醫(yī)療配套：湖州市中心醫(yī)院。行政配套：——景觀/旅游資源：——【地產進入城市可行性報告鴻泊灣用地情況占地面積78170㎡（117畝）建筑面積25萬㎡拿地時間2011年容積率2.4樓面價2936元/㎡項目概況開發(fā)商湖州東信實業(yè)投資有限公司樓幢13幢高層主力戶型三居89平米、三居112平米、四居142平米銷售情況開盤時間2015年11月共計套數(shù)1420套：一期788+二期632折后均價8300元/平銷售情況目前一期基本售罄，整體去化80%鴻泊灣高層、多層面積70-9090-120120-150150-200合計供應套數(shù)3682941224788套數(shù)占比46.70%37.31%15.48%0.51%100.00%存量3338754150去化率91.03%87.07%38.52%0.00%80.96%一期為1、2、3、4、5、7、13號樓，2015年11月開盤，首推2、3號樓，6180元/平起售；目前一期整體均價8300元/平；二期開發(fā)未定。項目購房人群，鄉(xiāng)鎮(zhèn)占比40%，城區(qū)占比50%，其他10%；項目因價格優(yōu)勢獲得較好的市場認可。項目評價：項目雖屬于老城區(qū)板塊，但處于老城區(qū)邊緣，周邊居住環(huán)境一般，南部運河多以貨運為主，景觀資源尚未開發(fā)，目前因道路施工，通達性較差；因此項目售價相對市區(qū)其他樓盤較低。老城分區(qū)、鳳凰分區(qū)項目—鴻泊灣【地產進入城市可行性報告恒大·龍溪翡翠用地情況占地面積88299㎡（132畝）建筑面積42.6萬㎡拿地時間——容積率3.4樓面價——項目概況開發(fā)商恒大收購嘉凱城樓幢9幢住宅、1幢公寓、1幢寫字樓主力戶型143平三室兩廳兩衛(wèi)、88、91平兩室兩廳一衛(wèi)、115平三室兩廳一衛(wèi)銷售情況開盤時間嘉凱城2014年開盤恒大2016年12月開盤共計套數(shù)1076：精裝700套+毛坯376套折后均價毛坯14500，精裝15500銷售情況恒大2016年8月進駐湖州，9月至目前月均去化10套老城分區(qū)、鳳凰分區(qū)項目—恒大龍溪翡翠項目共1076套住宅，其中1、3、6、7、12號樓為毛坯，2014年開始銷售，目前庫存約100套。2、5、9、