長(zhǎng)三角城市群研究1739408717

長(zhǎng)三角城市群研究上海區(qū)域2007－10一、長(zhǎng)三角城市群概況目錄長(zhǎng)三角城市群研究三、杭州都市圈二、蘇南都市圈四、其他城市

昆山、常熟、吳江、江陰、張家港、太倉(cāng)、宜興杭州（富陽(yáng)、臨安、千島湖）、紹興、嘉興、湖州南通、溫州、臺(tái)州

長(zhǎng)三角城市群概況1長(zhǎng)三角城市群

——經(jīng)濟(jì)實(shí)力領(lǐng)跑全國(guó)共17個(gè)城市，除上海外：江蘇（8個(gè)）：南京、蘇州、無(wú)錫、常州、鎮(zhèn)江、南通、泰州、揚(yáng)州浙江（8個(gè)）：杭州、嘉興、湖州、寧波、紹興、舟山、臺(tái)州、溫州面積10萬(wàn)平方公里占全國(guó)1％人口8000萬(wàn)占全國(guó)6％GDP39526億元占全國(guó)18.6％財(cái)政收入3759億元比上年增長(zhǎng)17.8%人均可支配收入17237元較上年增幅13.0％城市化率60％高于全國(guó)水平20個(gè)點(diǎn)FDI315.6億美元占全國(guó)45％以上進(jìn)出口額5839.4億美元占全國(guó)30％以上長(zhǎng)三角城市群概況

以上海為中心，江蘇沿長(zhǎng)江地區(qū)及環(huán)杭灣地區(qū)17個(gè)城市構(gòu)成的長(zhǎng)三角地區(qū)正在以全國(guó)1％的土地面積、6%的人口創(chuàng)造著全國(guó)19％的GDP。經(jīng)濟(jì)地位領(lǐng)跑全國(guó)?！饻刂菀陨蠟?006年數(shù)據(jù)長(zhǎng)三角城市群

——全球第六大城市群長(zhǎng)三角初步定位：我國(guó)綜合實(shí)力最強(qiáng)經(jīng)濟(jì)中心四大功能定位：我國(guó)綜合實(shí)力最強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)中心亞太地區(qū)重要國(guó)際門戶全球重要的先進(jìn)制造業(yè)基地我國(guó)率先躋身世界級(jí)城市群的地區(qū)長(zhǎng)三角地區(qū)將形成以上海國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心為核心，與其他城市相配套銜接、以大都市圈為組織架構(gòu)的綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)。2010年，長(zhǎng)三角“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”成型今年開(kāi)工，2010年投入運(yùn)營(yíng)，設(shè)計(jì)時(shí)速350公里，北京到上海約5個(gè)小時(shí)，區(qū)域內(nèi)在南京、鎮(zhèn)江、丹陽(yáng)、常州、無(wú)錫、蘇州、昆山、上海（虹橋）設(shè)有站點(diǎn)。高峰時(shí)段每5分鐘一班。京滬高鐵、城際鐵路、高速路網(wǎng)、杭州灣大橋、蘇通大橋等的建設(shè)，一個(gè)縱橫交錯(cuò)、通江達(dá)海的現(xiàn)代化快速交通網(wǎng)正在長(zhǎng)三角形成。2010年，長(zhǎng)三角“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”成型南京鎮(zhèn)江常州無(wú)錫蘇州上海嘉興杭州2010前建成：南京-鎮(zhèn)江-常州-無(wú)錫-蘇州-上海-嘉興-杭州（全長(zhǎng)450公里）時(shí)速250－300公里之間，實(shí)現(xiàn)公交化運(yùn)行，運(yùn)行最短間隔為3分鐘。滬寧直達(dá)時(shí)80分鐘，滬杭直達(dá)45分鐘。長(zhǎng)三角城際鐵路有望在今年內(nèi)動(dòng)工2010年，長(zhǎng)三角“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”成型區(qū)域內(nèi)縣及縣級(jí)以上城市、10萬(wàn)人口以上城鎮(zhèn)、重要運(yùn)輸樞紐和旅游景點(diǎn)，全部納入20分鐘高速公路網(wǎng)范圍；長(zhǎng)三角都市圈城市間實(shí)現(xiàn)一日往返。

近期建成通車高速公路長(zhǎng)江三角洲十橫七縱高速公路網(wǎng)08年將成型，公路密度接近歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家水平上海嘉興湖州蘇州無(wú)錫南京申嘉湖高速09年通車滬崇蘇高速10年通車第二滬寧高速09年通車2010年，長(zhǎng)三角“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”成型杭州灣大橋2009年、蘇通大橋2008年分別將建成通車

蘇浙地區(qū)將獲得極大便利。南通、寧波將由交通末端變?yōu)檠睾＝煌屑~，嘉興將成為上連下達(dá)節(jié)點(diǎn)城市；蘇中、蘇北地區(qū)也將接受到上海經(jīng)濟(jì)圈的輻射；臺(tái)州、溫州到上海的距離也將大大縮短?！耙缓肆鶐А碑a(chǎn)業(yè)規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)各地城市“錯(cuò)位”發(fā)展帶來(lái)經(jīng)濟(jì)平衡長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶規(guī)劃示意圖“一核六帶”，強(qiáng)化上?！昂诵摹保匝亻L(zhǎng)江、沿杭州灣等6個(gè)“發(fā)展帶”為框架的區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展：

滬寧、滬杭沿線發(fā)展帶滬寧交通沿線建成世界級(jí)的都市連綿區(qū)域沿江發(fā)展帶裝備制造、化工、冶金、物流等產(chǎn)業(yè)沿（杭州）灣發(fā)展帶高新技術(shù)和高附加值制造加工業(yè)和重化工業(yè)沿海發(fā)展帶港口物流、大型重化工和能源基地寧湖（湖州）杭發(fā)展帶重點(diǎn)發(fā)展高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游休閑、現(xiàn)代物流、生態(tài)農(nóng)業(yè)及資源加工業(yè)沿湖（太湖）生態(tài)服務(wù)帶旅游休閑帶和區(qū)域性會(huì)展研發(fā)基地長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)移在不段深化區(qū)域各地城市調(diào)整定位，產(chǎn)業(yè)向蘇中、蘇北、安徽等地不斷轉(zhuǎn)移，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展：如南通定位上海大都市圈的副中心城市，長(zhǎng)三角重要的基礎(chǔ)工業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，長(zhǎng)三角北翼的現(xiàn)代物流中心。嘉興提出建設(shè)綜合交通體系、打造長(zhǎng)三角交通樞紐，加強(qiáng)新能源開(kāi)發(fā)利用、打造綜合能源基地。長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)5大都市圈逐步形成南京都市圈蘇南都市圈寧波都市圈杭州都市圈上海都市圈以上海為中心的城市群內(nèi)部逐步形成了五大都市圈：上海都市圈、蘇南都市圈、南京都市圈、杭州都市圈、寧波都市圈。排名都市圈GDP(億元)地方財(cái)政收入（億元）1上海都市圈1029716002蘇南都市圈96907403杭州都市圈34413014寧波都市圈31972815南京都市圈2774246各都市圈主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以上為2006年數(shù)據(jù)長(zhǎng)三角二、三線城市呈現(xiàn)出更多投資機(jī)會(huì)區(qū)域城際軌道、高速路網(wǎng)建設(shè)形成新的交通格局，“一核六帶”規(guī)劃，區(qū)域產(chǎn)業(yè)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，共同發(fā)展，為長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拓展了新的空間，給二、三線城市帶來(lái)更多發(fā)展契機(jī)。排名城市排名城市1上海9嘉興2蘇州10臺(tái)州3無(wú)錫11鎮(zhèn)江4杭州12湖州5南京13舟山6寧波14南通7紹興15揚(yáng)州8常州16泰州主要指標(biāo)：國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、國(guó)內(nèi)(國(guó)際)貿(mào)易、國(guó)際投資、就業(yè)、公共財(cái)政、市場(chǎng)保障、教育、金融市場(chǎng)、人才市場(chǎng)、旅游市場(chǎng)、基本基礎(chǔ)、科學(xué)技術(shù)設(shè)施、健康基礎(chǔ)設(shè)施、人民生活。未來(lái)可以向位于快速交通樞紐、產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，有人口導(dǎo)入、人口基數(shù)相對(duì)大，自然景觀資源優(yōu)越的城市或地區(qū)投資。主辦單位：上海社會(huì)科學(xué)院2006長(zhǎng)三角16城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)排名蘇南都市圈2昆山、常熟、吳江、江陰、張家港、太倉(cāng)、宜興（一）高速發(fā)展的蘇南都市圈（二）蘇南都市圈投資潛力分析（三）蘇南城市群重點(diǎn)城市初步投資策略目錄蘇南都市圈（一）高速發(fā)展的蘇南都市圈高速發(fā)展的蘇南都市圈

蘇南都市圈演變1、迅速發(fā)展的蘇南都市圈地理優(yōu)勢(shì)：

由蘇錫常及其下轄的9個(gè)縣級(jí)市構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)圈稱為蘇南都市圈。125公里為直徑的五個(gè)都市圈中，蘇錫常都市圈的聯(lián)系最為緊密，其他城市間的距離相對(duì)較遠(yuǎn)，很難形成連綿都市區(qū)。蘇南都市圈的所有城市均分布在交通最發(fā)達(dá)的滬寧線上，時(shí)間距離不到1小時(shí)。太湖蘇南都市圈在長(zhǎng)三角中的優(yōu)勢(shì)地位上海杭州常州無(wú)錫蘇州寧波舟山紹興嘉興南通泰州揚(yáng)州鎮(zhèn)江湖州南京長(zhǎng)三角交通一體化示意圖1、迅速發(fā)展的蘇南都市圈——交通2010年建成通車的京滬高鐵在滬寧范圍內(nèi)僅停靠無(wú)錫、蘇州、昆山。南京到上海僅需69分鐘。2010年京滬高鐵上海無(wú)錫蘇州南京昆山2010年城際軌道上海杭州常州無(wú)錫蘇州嘉興鎮(zhèn)江南京城際軌道交通中的第一批——滬寧、滬杭線2010年投入使用。高峰期3-4分鐘一班，24小時(shí)運(yùn)營(yíng)，對(duì)加速長(zhǎng)三角一體化進(jìn)程意義重大。上海國(guó)際機(jī)場(chǎng)東移后，虹橋機(jī)場(chǎng)只承擔(dān)了部分國(guó)內(nèi)航線，對(duì)周邊城市的輻射力銳減，蘇州首當(dāng)其沖。無(wú)錫蘇南國(guó)際機(jī)場(chǎng)一期擴(kuò)建工程10月1日正式啟用，年客流可達(dá)400萬(wàn)，07年底將通過(guò)國(guó)家空港一類口岸的審批，并正式開(kāi)通國(guó)際航線，大大緩解對(duì)上海的依賴。周邊城市至蘇南國(guó)際機(jī)場(chǎng)的地面快速交通紛紛建設(shè)，蘇南地區(qū)將享受前所未有的航空便利。虹橋浦東常州奔牛南京祿口無(wú)錫蘇南國(guó)際機(jī)場(chǎng)常州無(wú)錫蘇州新候機(jī)大樓1、迅速發(fā)展的蘇南都市圈——總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力06年排名都市圈GDP(億元)地方財(cái)政收入（億元）1上海都市圈1029716002蘇南都市圈96908143杭州都市圈34413014寧波都市圈31972815南京都市圈2774246“蘇南都市圈”內(nèi)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力接近，相對(duì)于其他經(jīng)濟(jì)圈的強(qiáng)弱分明，增長(zhǎng)速度一直領(lǐng)先，表現(xiàn)出很強(qiáng)的集群發(fā)展效應(yīng)。06年整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力已迫近上海，且一直保持著高速的增長(zhǎng)。GDP（億元）人口（萬(wàn)人）面積（平方公里）房地產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)成交量（萬(wàn)平方米）上海102971368634112762601蘇南969014291542791925192、蘇南都市圈演變——雙核的形成“蘇南模式”的演變過(guò)程中，常州距離上海最遠(yuǎn)，且縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，經(jīng)濟(jì)地位逐漸衰落，傳統(tǒng)的“蘇錫?！敝鸩睫D(zhuǎn)變?yōu)椤疤K錫雙核”，蘇州、無(wú)錫充分利用各自優(yōu)勢(shì)高速發(fā)展，迅速占據(jù)了蘇南的核心地位。蘇州：接受上海的強(qiáng)勁輻射，市域（包括縣域）整體經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)覆蓋面廣闊，正在逐步形成連綿都市區(qū)。無(wú)錫：區(qū)域交通樞紐、蘇南國(guó)際機(jī)場(chǎng)。2、蘇南都市圈演變——引進(jìn)外資逐步轉(zhuǎn)向“洋為中用”城市500強(qiáng)數(shù)量典型企業(yè)蘇州113家三井、伊藤忠商事、三菱、豐田、松下、美孚、德士古、杜邦、雪佛來(lái)、陶氏化學(xué)、大宇、三星、浦項(xiàng)、強(qiáng)生、卡特彼勒、神戶制鋼、圣迭班、拜爾和等無(wú)錫72家包括三井物產(chǎn)、通用電氣、丸紅、住友商事、西門子、索尼、海力士、日立、松下、東芝、拜耳、博世、沃爾沃、羅氏、羅納、普朗克、夏普、阿克蘇·諾貝爾、柯達(dá)、住友電器、阿斯特拉·捷利康等不甘愿只做外資的“大作坊”、不能再成為外資的“飛地”，憂患意識(shí)使蘇南地區(qū)將引進(jìn)外資的目的明確為：實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與升級(jí)，真正實(shí)現(xiàn)“洋為中用”。借助眾多500強(qiáng)企業(yè)產(chǎn)、學(xué)、研鏈條的逐步形成，蘇南都市圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展具備更強(qiáng)的后勁。2、蘇南都市圈演變——高度發(fā)達(dá)的縣域經(jīng)濟(jì)排名20041順德區(qū)2昆山市3江陰市4張家港市5常熟市6南海區(qū)7蕭山區(qū)8武進(jìn)區(qū)9吳江市10紹興縣排名20051昆山市2順德區(qū)3張家港市4江陰市5南海區(qū)6常熟市7蕭山區(qū)8武進(jìn)區(qū)9太倉(cāng)市、吳江市10紹興縣排名20061江陰市2昆山市3張家港市4常熟市5晉江市6吳江市7慈溪市8紹興縣9宜興市10榮成市全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）歷年排名表蘇南都市圈：6

個(gè)蘇南都市圈：6

個(gè)蘇南都市圈：6

個(gè)（評(píng)選單位：中國(guó)中小城市科學(xué)發(fā)展評(píng)價(jià)體系研究課題組）接受上海強(qiáng)勁輻射，縣域經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，使都市圈的具備更大的縱深發(fā)展空間。目錄蘇南都市圈（二）蘇南城市群投資潛力分析城市群發(fā)展模式的差異城市群核心指標(biāo)評(píng)價(jià)

城市群投資潛力排序無(wú)錫南通1、城市群發(fā)展模式差異——蘇州的市域發(fā)展模式“十一五”規(guī)劃中，將昆山西側(cè)吳江北側(cè)的部分劃入到蘇州大市區(qū)范圍內(nèi)，大市域發(fā)展趨勢(shì)十分明顯。蘇州城市的發(fā)展一直以新區(qū)-市區(qū)-園區(qū)的東西向?yàn)橹鳎S著園區(qū)繼續(xù)向東擴(kuò)展，市區(qū)對(duì)其輻射作用會(huì)大大削弱。隨著市區(qū)至相城交通瓶頸的打通，以及城市地鐵、城際軌道交通、滬寧高鐵、蘇州至無(wú)錫機(jī)場(chǎng)高速在相城的陸續(xù)建設(shè)，以及吳中區(qū)開(kāi)發(fā)的日益成熟，蘇州已呈現(xiàn)出“南北”與“東進(jìn)”并舉的態(tài)勢(shì)。張家港太倉(cāng)常熟相城區(qū)吳江吳中區(qū)昆山上海園區(qū)1、城市群發(fā)展模式差異——蘇州的市域發(fā)展模式蘇州的內(nèi)環(huán)和繞城高速早已建設(shè)完成，交通建設(shè)的重點(diǎn)也早已從“市區(qū)交通”轉(zhuǎn)向“市域交通”，城市骨架的外延已具備了基礎(chǔ)條件。已經(jīng)建成的高速公路網(wǎng)將整個(gè)蘇州的東西向——新區(qū)、市區(qū)、園區(qū)、昆山緊密聯(lián)系在一起，隨之而來(lái)的是南北向交通的日趨完善。重點(diǎn)項(xiàng)目：滬蘇浙高速：07年底竣工。蘇通大橋：連接南通蘇州，08奧運(yùn)前通車。繞城東北延：09年通車。07年滬蘇浙08年蘇通大橋09年繞城東北延1、城市群發(fā)展模式差異——蘇州的市域發(fā)展模式相對(duì)高速公路，地鐵對(duì)城市骨架擴(kuò)展的意義更為重大。地鐵1、2號(hào)線08年開(kāi)工，分別于2011、12年投入使用。園區(qū)、相城、吳中區(qū)通過(guò)地鐵與城市緊密聯(lián)系，緊隨其后的必將是昆山、常熟和吳江更大范圍的城市拓展。滬寧高鐵蘇州相城站城市輕軌2號(hào)線始末站吳江方向二號(hào)線常熟方向昆山方向一號(hào)線1、城市群發(fā)展模式差異——對(duì)蘇州發(fā)展模式的判斷市區(qū)與相城交通瓶頸的打破意義重大，他使蘇州由單一的東西向發(fā)展變?yōu)闁|、北、南并進(jìn)。相城和吳中南北向縱深發(fā)展將帶來(lái)蘇州市場(chǎng)新一輪的增長(zhǎng)，與園區(qū)東進(jìn)具有同樣的戰(zhàn)略意義，已作為戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)區(qū)域。昆山、吳江和常熟作為園區(qū)、吳中、相城發(fā)展的延伸，需作為重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。市區(qū)江陰宜興太湖長(zhǎng)江1、城市群發(fā)展模式差異——無(wú)錫的多中心發(fā)展模式受市域地形條件的限制，形成市區(qū)、江陰、宜興三足鼎立的局面。依托各自優(yōu)勢(shì)，市區(qū)沿滬寧線和機(jī)場(chǎng)向東南發(fā)展，江陰沿江發(fā)展，宜興環(huán)湖發(fā)展。無(wú)錫將形成由1個(gè)大城市、2個(gè)大中城市組成的多中心、開(kāi)放式的空間發(fā)展格局，各自與外部聯(lián)系的緊密度甚至?xí)哂趦?nèi)部聯(lián)系。市區(qū)蘇州新區(qū)江陰常州、張家港、靖江宜興常州沿江發(fā)展滬寧線發(fā)展沿湖發(fā)展無(wú)錫一直想加強(qiáng)與江陰的聯(lián)系，因此實(shí)施了城市“北展”戰(zhàn)略，擬重點(diǎn)開(kāi)發(fā)市區(qū)北部的惠山新城，但由于基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的不完備，產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程十分緩慢，加之江陰有意避開(kāi)向市區(qū)擴(kuò)展，造成市區(qū)與江陰間存在真空地帶，這大大阻礙了市區(qū)與江陰的一體化進(jìn)程。1、城市群發(fā)展模式差異——無(wú)錫的多中心發(fā)展模式城際軌道京滬高鐵滬寧高速內(nèi)外環(huán)錫澄高速錫宜高速無(wú)錫在交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上落后蘇州3-5年，目前的交通建設(shè)仍以完善內(nèi)部交通為主要任務(wù)，內(nèi)環(huán)骨架剛剛在搭建中，外環(huán)尚需時(shí)日。無(wú)錫目前對(duì)外交通以滬寧線為主，連接江陰和宜興的方式只有兩條高速公路。1、城市群發(fā)展模式差異——無(wú)錫的多中心發(fā)展模式連接南北的地鐵1號(hào)線原計(jì)劃10年能夠通車，但按照目前報(bào)國(guó)務(wù)院的審批情況，最快能于09年初開(kāi)工，2013年投入使用。軌道交通的延遲建設(shè)使城區(qū)骨架的擴(kuò)展速度放緩，與江陰的一體化進(jìn)程減速。1號(hào)線北至惠山新城1號(hào)線南至太湖新城，規(guī)劃市中心1、城市群發(fā)展模式差異——對(duì)無(wú)錫發(fā)展模式的判斷市區(qū)、江陰、宜興發(fā)展的獨(dú)立性在短時(shí)間很難改變，更應(yīng)該把江陰和宜興作為相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)看待。蘇南國(guó)際機(jī)場(chǎng)的啟用、京滬高速鐵路的建設(shè)，市區(qū)更加堅(jiān)定的延滬寧線向東南發(fā)展。市區(qū)江陰宜興太湖長(zhǎng)江1、城市群發(fā)展模式差異——蘇州無(wú)錫的對(duì)比從高速路網(wǎng)的建設(shè)上看，蘇州不僅覆蓋了所有縣級(jí)市，同時(shí)與其它地級(jí)市的聯(lián)系也十分緊密，這也使蘇州具備了大市域發(fā)展的先決條件。無(wú)錫與蘇州存在著很大的差距，3-5內(nèi)仍然要堅(jiān)持中心城市的發(fā)展模式

。發(fā)展模式的不同，使在蘇州和無(wú)錫必須作出不同的投資選擇。無(wú)錫蘇州2、城市群核心指標(biāo)評(píng)價(jià)2006年核心評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)值及排名排名1234567

人口（萬(wàn)人）江陰宜興常熟張家港吳江昆山太倉(cāng)11910610589796746

地方財(cái)政收入（億元）江陰張家港昆山宜興常熟吳江太倉(cāng)1401276551433528

固定資產(chǎn)投資（億元）江陰昆山常熟張家港吳江太倉(cāng)宜興344281259249236200174

GDP（億元）江陰昆山張家港常熟吳江宜興太倉(cāng)980932842809501428367

人均可支配收入（元）吳江張家港常熟太倉(cāng)昆山江陰宜興19614193471930819091190161860216089

住宅銷售面積（萬(wàn)平米）昆山吳江宜興常熟江陰張家港太倉(cāng)352133131122959261

住宅銷售價(jià)格（元/平米）常熟太倉(cāng)張家港昆山江陰吳江宜興4147401139813833365034182679江陰、張家港等民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市政府財(cái)政實(shí)力最為雄厚，相比之下外資經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的昆山相對(duì)于經(jīng)濟(jì)總量的落差較大。蘇南城市群中，除宜興較低外，居民收入水平十分接近。市場(chǎng)容量昆山獨(dú)占鰲頭。3、城市群投資潛力排序城市群投資潛力排名指標(biāo)評(píng)價(jià)將7個(gè)城市分成三個(gè)梯隊(duì)：1、昆山和江陰的綜合優(yōu)勢(shì)明顯。2、張家港、常熟與昆山、江陰存在一定差距，形成第二梯隊(duì)。3、吳江、宜興、太倉(cāng)差距明顯。

昆山江陰張家港常熟吳江宜興太倉(cāng)人口（萬(wàn)人）561007588668939地方財(cái)政收入（億元）461009131253620固定資產(chǎn)投資（億元）821007275695158GDP（億元）100869551443783人均可支配收入（元）979599981008297住宅銷售面積（萬(wàn)平米）100272635383717住宅銷售價(jià)格（元/平米）928896100826597綜合評(píng)分82817570615956綜合排名12345573、城市群投資潛力排序城市群投資潛力最終排名昆山、常熟

、吳江江陰、張家港太倉(cāng)、宜興第一階段第二階段第三階段基于以上對(duì)城市發(fā)展模式的研究和核心指標(biāo)的評(píng)估，初步投資策略為：由于蘇州東向和南北向的發(fā)展在同步進(jìn)行，相城和吳中區(qū)的戰(zhàn)略地位已經(jīng)確定，因此與市區(qū)聯(lián)系更為緊密的昆山、常熟和吳江作為第一階段重點(diǎn)考察對(duì)象。江陰、張家港：與核心城市關(guān)系相對(duì)獨(dú)立，加強(qiáng)對(duì)江陰和張家港的市場(chǎng)研究，作為第二階段考察的城市。太倉(cāng)、宜興：暫不考慮進(jìn)入。

江陰昆山張家港常熟宜興吳江太倉(cāng)綜合評(píng)分85787769606054綜合排名1234557目錄蘇南都市圈（三）蘇南城市群重點(diǎn)城市初步投資策略昆山

常熟吳江

江陰昆山上海蘇州昆山處于江蘇省東南部、上海與蘇州之間，距上海50公里，距蘇州37公里，總面積921平方公里。1、昆山1、昆山——經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)近幾年經(jīng)濟(jì)總量一直保持著20%以上的高速發(fā)展。固定資產(chǎn)投資以年均15%的持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重逐年下降。1、昆山——外向型經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的現(xiàn)代制造業(yè)工貿(mào)城市制造業(yè)基地，第二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)三產(chǎn)，能否引入高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、大力發(fā)展服務(wù)、旅游等第三產(chǎn)業(yè)，成為昆山經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的要脈。臺(tái)資成為昆山經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最主要?jiǎng)恿Γ?006年全市完成工業(yè)總產(chǎn)值3083億元、外商及港澳臺(tái)投資總產(chǎn)值為2807億元，超過(guò)90%。06年地方財(cái)政收入65億元（江陰140億元），由于低層次的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和外資的絕對(duì)比例，政府財(cái)力與其經(jīng)濟(jì)實(shí)力極不匹配。昆山產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化2001年2006年2006年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)1、昆山——人口快速增長(zhǎng)外來(lái)人口增長(zhǎng)迅速，2006年達(dá)到73萬(wàn)，總?cè)丝谶_(dá)到140萬(wàn)。作為制造業(yè)基地，外來(lái)人口中以低收入打工者為主。昆山歷年人口數(shù)量1、昆山——規(guī)劃功能分區(qū)明顯主城區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、適合居住的生態(tài)園林城區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)并舉，依托太倉(cāng)港，服務(wù)北部地區(qū)以花橋國(guó)際商務(wù)區(qū)為依托發(fā)展商貿(mào)物流等第三產(chǎn)業(yè)，同時(shí)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制造為主的現(xiàn)代制造業(yè)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為輔的現(xiàn)代生態(tài)制造基地以高科農(nóng)業(yè)研發(fā)、試驗(yàn)、生產(chǎn)為主以陽(yáng)澄湖為核心的，以休閑、旅游、度假為主。以水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)特色旅游為主體，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。從功能分區(qū)來(lái)看，陽(yáng)澄湖區(qū)域、核心城區(qū)、花橋地區(qū)為居住片區(qū)。1、昆山——核心區(qū)發(fā)展方向中心城區(qū)空間發(fā)展方向昆山中心城區(qū)向西向東發(fā)展，其中生活居住向西發(fā)展，產(chǎn)業(yè)向東發(fā)展。中心城區(qū)用地布局1、形成城市中心、西部城市副中心和東部城市副中心。2、北部的周市鎮(zhèn)，南部新汽車站區(qū)域，東部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是目前房產(chǎn)發(fā)展速度較快的區(qū)域。1、昆山——市場(chǎng)供求由于至90年代以來(lái)，昆山持續(xù)十幾年的大力招商引資，用廉價(jià)的土地資源獲取投資，導(dǎo)致大量的建設(shè)用地被開(kāi)發(fā)利用，至2007年明顯表現(xiàn)出土地資源的不足，新出讓土地明顯減少。由于02年以來(lái)土地的大面積出讓，住宅市場(chǎng)的存量很大。土地市場(chǎng)的供應(yīng)情況住宅供銷情況1、昆山——價(jià)格與客戶價(jià)格的增長(zhǎng)一直比較溫和，一方面受供求關(guān)系影響。昆山市場(chǎng)的客戶基本以本地和外來(lái)的中低端人群為主，個(gè)別項(xiàng)目依靠獨(dú)特的區(qū)位吸引了少部分上?？蛻?。整個(gè)市場(chǎng)需求的低端化也抑制了房?jī)r(jià)的上漲。市場(chǎng)成交情況1、昆山——競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境與典型項(xiàng)目世茂作為最早進(jìn)入昆山的全國(guó)性開(kāi)發(fā)商，在昆山開(kāi)發(fā)有世茂國(guó)際城、蝶湖灣等項(xiàng)目，其品牌影響力較大，昆山客戶普遍把世茂當(dāng)成高檔的代言。森林生態(tài)公園市體育館時(shí)代中央社區(qū)亭林園柏廬路長(zhǎng)江路前進(jìn)路震川路滬寧鐵路滬寧高速312國(guó)道馬鞍山路市政府昆山站世茂·蝶湖灣新汽車站新城·域青陽(yáng)路黃浦江路中央公園體育中心339省道江浦路巴比倫花園青陽(yáng)港性質(zhì)企業(yè)名稱進(jìn)入時(shí)間主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總量（萬(wàn)平方米）產(chǎn)品類型目前銷售價(jià)格本地企業(yè)昆山時(shí)代房產(chǎn)2003年時(shí)代中央社區(qū)50高層,小高層4500-4800昆山融匯房產(chǎn)2003年巴比倫花園12小高層5000外地企業(yè)綠地集團(tuán)2003年綠地·啟航社一期210聯(lián)排、多層,小高層5500世茂集團(tuán)2004年世茂·蝶湖灣123高層,疊加別墅,雙拼,獨(dú)棟別墅毛坯公寓5300裝修公寓6500疊加別墅68001、昆山——競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境與典型項(xiàng)目綠地項(xiàng)目位于滬寧高速花橋出口，總占地約2萬(wàn)畝，一期占地4000畝。多層、小高層，04年3月開(kāi)盤，目前聯(lián)排約5000元。由于進(jìn)出上海免收過(guò)路費(fèi)，同時(shí)依靠開(kāi)通至上海市區(qū)的班車，爭(zhēng)取到了一部分上?？蛻?。滬寧高速312國(guó)道人民路沿滬大道郊環(huán)線吳淞江綠地大道綠地·啟航社汽車站滬寧高速花橋出口1、昆山——投資策略的初步判斷昆山初步投資策略：區(qū)域選擇：主城區(qū)西側(cè)具有城市景觀資源的區(qū)域；客戶選擇：專注滿足本地高端客戶的高端住宅市場(chǎng)；產(chǎn)品選擇：中心城區(qū)G類產(chǎn)品；進(jìn)入方式：二級(jí)土地市場(chǎng)或爭(zhēng)取政府的優(yōu)惠條件；進(jìn)入優(yōu)先級(jí)：A。蘇南都市圈－常熟常熟市位于江蘇省東南部，距上海約一百公里，北濱長(zhǎng)江，處于我國(guó)沿海發(fā)展軸線和沿江發(fā)展軸線的交匯地帶，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在蘇州六縣市中居前列；常熟轄區(qū)總面積1264平方公里，下轄12個(gè)鎮(zhèn)，2個(gè)農(nóng)場(chǎng)，1個(gè)林場(chǎng)，2個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和1個(gè)招商城。03年至今，常熟各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)定增長(zhǎng)，增幅平穩(wěn)，與蘇州其他縣級(jí)市相比，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平排名較高。2、常熟——經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1）民資占固定資產(chǎn)投資比例較高，個(gè)私經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)突出2006年，常熟民營(yíng)投資142.23億元，占全市投資的五成多，無(wú)論是總量、還是增速，民營(yíng)資本都穩(wěn)居第一；其中，個(gè)私經(jīng)濟(jì)全年完成投資114.85億元，占民營(yíng)投資總量的80％以上。2）第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快

2006年，第二產(chǎn)業(yè)投資比重從05年的74.8%下降為71.0%，第三產(chǎn)業(yè)投資比重從上年的24.9%增加為29.0%，工業(yè)投資增速放緩，服務(wù)業(yè)投資增速上升較快。3）外資投入大幅減少，投資比重下降

2006年，全市外資完成投資80.40億元，同比下降19.3%，占投資總額的比重為31.0%，較去年減少11.5個(gè)百分點(diǎn)。4）外來(lái)人口每年增長(zhǎng)10萬(wàn)

2001—2006年，常熟市戶籍人口變動(dòng)微小，而流動(dòng)人口則由18.81萬(wàn)人增加到69.36萬(wàn)人，5年增加了50.55萬(wàn)人，平均每年人口導(dǎo)入量在10萬(wàn)左右，成為常熟市人口總量增長(zhǎng)的主要來(lái)源。2、常熟——經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口特征常熟市是一個(gè)具有山（虞山）、水（尚湖、昆承湖）、城為一體的城市格局與形態(tài)的發(fā)展中城市，景觀區(qū)主要集中在城市西部。市內(nèi)主要水系以古城區(qū)為中心，承現(xiàn)放射狀態(tài)分布。2、常熟——城市自然特點(diǎn)根據(jù)城市自然特征，規(guī)劃發(fā)展方向以向東北和北發(fā)展為主，避免城市建設(shè)用地包圍風(fēng)景區(qū)?？紤]沿江地區(qū)不可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，確定城市向東北方向?yàn)楣I(yè)發(fā)展軸，向北為生活發(fā)展軸。保護(hù)古城特色，規(guī)劃新的城市生活區(qū)。市區(qū)東西兩翼，沿河道及主要風(fēng)景區(qū)規(guī)劃為城市綠化帶。2、常熟——城市發(fā)展方向?qū)ν饨煌ㄓ醒亟咚佟⑻K嘉杭高速等干線。城區(qū)道路交通由環(huán)路加放射路組成主干路系統(tǒng)，古城環(huán)路為一環(huán)。2、常熟——城市交通05年至07年公開(kāi)出讓住宅用地量05－07年常熟全市公開(kāi)出讓住宅用地總面積增長(zhǎng)迅速，年遞增約1倍；市區(qū)住宅用地出讓占全市公開(kāi)出讓量的絕大部分，07年前10月市區(qū)住宅出讓量超過(guò)05、06年出讓量總和，達(dá)到180萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)07年全年中心城區(qū)住宅用地供應(yīng)量將超過(guò)200萬(wàn)方。2、常熟——土地市場(chǎng)05年至07年住宅用地成交均價(jià)2007年前10月，常熟中心城區(qū)住宅用地成交均價(jià)3277元/平米；06年全年市區(qū)出讓地塊較少，且多為大型地塊（綠地19.9萬(wàn)方，均價(jià)1066元/平米，上海長(zhǎng)甲投資19.7萬(wàn)，均價(jià)1758元/平米，常熟京輝置業(yè)26.8萬(wàn)平米，均價(jià)1077元/平米），導(dǎo)致2006年市區(qū)住宅用地成交均價(jià)偏低；2、常熟——土地市場(chǎng)2、常熟——房地產(chǎn)市場(chǎng)常熟（萬(wàn)平米）施工面積新開(kāi)工面積竣工面積房屋住宅房屋住宅房屋住宅04年305.6232.6154.49596.98905年391.7274.4171.1124121.68106年520.3353.1208.1130.6201.4153.804年以來(lái)，常熟房屋及住宅施工面積年均增長(zhǎng)約30％，新開(kāi)工面積年均遞增約15％，增長(zhǎng)平穩(wěn)；05年受到宏觀調(diào)控政策影響，住宅竣工面積與04年基本持平，06年住宅竣工面積比05年增長(zhǎng)約87％常熟成交面積（萬(wàn)平米）成交金額（萬(wàn)元）房屋住宅房屋住宅2004年85.880.92485302305082005年70.953.82455061914592006年122.6101.750869741765805年受宏觀調(diào)控影響，常熟住宅成交面積及成交金額均較04年有所下降；06年常熟住宅成交面積超過(guò)100萬(wàn)平米，成交金額超過(guò)41億。2、常熟——房地產(chǎn)市場(chǎng)常熟（元/平米）2005年2006年2007年上半年中心鎮(zhèn)平均價(jià)格4500--49005000-53005700--60002、常熟——房地產(chǎn)市場(chǎng)04年以來(lái)，常熟商品房竣工面積增長(zhǎng)較快，銷售面積增長(zhǎng)相對(duì)較慢，總體呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)；06年商品房銷售均價(jià)較05年持平。2、常熟——競(jìng)爭(zhēng)情況與典型項(xiàng)目2、常熟——競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境與典型項(xiàng)目虞山北路新世紀(jì)大道Ｎ尚湖方塔街步行街招商城綠地常熟老街虞山南路虞山世茂世紀(jì)中心南三環(huán)路東三環(huán)路泰山路最新拍賣地塊明日楓林明日星洲明日星城香格麗花園性質(zhì)企業(yè)名稱進(jìn)入時(shí)間主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總量產(chǎn)品類型目前銷售價(jià)格本地企業(yè)常熟家盈置業(yè)2005年香格麗花園8.6萬(wàn)多層、小高層、雙拼別墅6100外地企業(yè)世茂2005年世茂·世紀(jì)中心170萬(wàn)方住宅\商業(yè)\辦公高層:6000蘇州潤(rùn)禾2004年明日系列:明日星城\明日楓林\明日星洲126萬(wàn)多層\高層\小高層\別墅星城高層:4680常熟市場(chǎng)對(duì)品牌和產(chǎn)品的認(rèn)知度較高，“品牌+規(guī)模+產(chǎn)品特色”對(duì)提升房?jī)r(jià)效果較明顯（例如世茂世紀(jì)中心）。2、常熟——投資策略初步判斷常熟初步投資策略：1、區(qū)域選擇：南向昆承湖景觀區(qū)域以及內(nèi)外環(huán)間的中心城區(qū)；2、客戶選擇：專注滿足本地高端客戶的高端住宅市場(chǎng)；3、產(chǎn)品選擇：中心城區(qū)G類產(chǎn)品或沿景觀資源的TOP類；4、進(jìn)入方式：二級(jí)土地市場(chǎng)或爭(zhēng)取政府的優(yōu)惠條件；5、進(jìn)入時(shí)機(jī)：B。吳江市位于江蘇省東南部，西濱太湖，距蘇州市區(qū)公里，距上海公里，。吳江市主要分為松陵和盛澤兩片區(qū)，總面積平房公里，松陵城區(qū)為65平方公里，盛澤城區(qū)為54平方公里。

同里黎里震澤盛澤橫扇蘆墟松陵平望七都桃源開(kāi)發(fā)區(qū)3、吳江松陵城區(qū)空間拓展的主要方向是向西和向南?！拔鬟M(jìn)”利用濱太湖優(yōu)良的景觀資源由“運(yùn)河”時(shí)代走向“太湖”時(shí)代，建設(shè)濱湖城市；“南拓”是在南部城區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)上，生活用地順應(yīng)向南延展。居住用地行政辦公用地工業(yè)用地3、吳江——城市發(fā)展方向松陵城區(qū)規(guī)劃盛澤城區(qū)規(guī)劃發(fā)展方向“東整、西拓，南延、北優(yōu)”盛澤城區(qū)空間拓展的方向主要是向西、向南。西拓”是城區(qū)向西拓展生活用地；“南延”是城區(qū)向南形成工業(yè)發(fā)展空間3、吳江——城市發(fā)展方向盛澤城區(qū)規(guī)劃吳江三大支柱產(chǎn)業(yè)：絲綢紡織業(yè)，真絲綢生產(chǎn)量占全國(guó)總量的八分之一，出口量占全國(guó)總量的六分之一。電纜光纜業(yè)，占全國(guó)生產(chǎn)總量的四分之一。電子資訊業(yè)，全市有300多家臺(tái)灣乃至世界知名電子企業(yè)，總投資20億美元。沿蘇外向型經(jīng)濟(jì)片區(qū)沿滬綜合經(jīng)濟(jì)片區(qū)沿浙民營(yíng)經(jīng)濟(jì)片區(qū)沿湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)片區(qū)沿蘇經(jīng)濟(jì)片區(qū)以IT業(yè)為主，沿滬經(jīng)濟(jì)片區(qū)以機(jī)械制造、皮革制鞋、旅游三產(chǎn)為主，沿浙經(jīng)濟(jì)片區(qū)以紡織服裝為主；沿湖經(jīng)濟(jì)片區(qū)以光電纜為主。3、吳江——產(chǎn)業(yè)規(guī)劃吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，供求關(guān)系在06年發(fā)生逆轉(zhuǎn)，由供大于求轉(zhuǎn)為供不應(yīng)求。從成交價(jià)格來(lái)看，雖然近幾年成交價(jià)格穩(wěn)步上升，但在蘇州下屬的縣級(jí)市中間仍屬于價(jià)格低谷。3、吳江——概況3、吳江——競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及典型項(xiàng)目性質(zhì)企業(yè)名稱主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總量（萬(wàn)平方米）物業(yè)屬性土地儲(chǔ)備（畝）本地企業(yè)恒達(dá)城建奧林清華、龍庭菁英特區(qū)62小高層;多層；低層27.94山鷹眾盛房產(chǎn)眾盛·陽(yáng)光嘉園27多層、高層/外地企業(yè)亨通房產(chǎn)吳越領(lǐng)秀20多層、小高層/吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商也以本地企業(yè)為主，外地知名開(kāi)發(fā)企業(yè)不多。3、吳江——投資策略初步判斷吳江初步投資策略：1、區(qū)域選擇：松陵市中心或有優(yōu)質(zhì)景觀資源的區(qū)域；2、客戶選擇：專注滿足本地高端客戶的高端住宅市場(chǎng)；3、產(chǎn)品選擇：中心城區(qū)G類產(chǎn)品或沿太湖TOP；4、進(jìn)入方式：通過(guò)與地方政府的合作，獲取優(yōu)惠條件；5、進(jìn)入優(yōu)先級(jí)：B。江陰市北枕長(zhǎng)江、南接無(wú)錫，西臨常州，東靠張家港，有錫澄高速公路與無(wú)錫市相接，約1小時(shí)車程。江陰4、江陰06年江陰GDP980億元，增長(zhǎng)22.8%；財(cái)政收入140億元，增長(zhǎng)29.2%；06年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18602元，增長(zhǎng)15.5%;二產(chǎn)比例較高，三產(chǎn)比例35%，低于全市41%的水平；

06年固定資產(chǎn)投資344.4億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資41.2億元，增長(zhǎng)11%；

06年進(jìn)出口總額84億元，增長(zhǎng)25.5%。協(xié)議利用外資20億元，增長(zhǎng)25%；

結(jié)論：投資與出口雙核驅(qū)動(dòng)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展與人民高收入水平為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)機(jī)遇；三產(chǎn)比例偏低，快速城市化與產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入、升級(jí)將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)穩(wěn)定而充足的客戶。4、江陰——經(jīng)濟(jì)發(fā)展澄西板塊沿江港口經(jīng)濟(jì)城區(qū)板塊沿江港口經(jīng)濟(jì)澄東板塊工業(yè)經(jīng)濟(jì)澄東南板塊特色產(chǎn)業(yè)澄南板塊生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光城市化水平（2010年）：以內(nèi)涵發(fā)展模式為主，總?cè)丝?41萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口82萬(wàn)，城市化58%；城市功能定位：具有外向性和先導(dǎo)地位的加工制造基地，沿江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶及工業(yè)港口城市，蘇中蘇北地區(qū)輻射中轉(zhuǎn)站；規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)：以沿江為主軸，一城四區(qū)，城市用地主要向東和向西拓展，在主城東、西、南三面布置工業(yè)區(qū)，主動(dòng)避開(kāi)無(wú)錫市區(qū)輻射，減弱南向城市聯(lián)系。4、江陰——城市發(fā)展方向工業(yè)布局七大規(guī)劃居住分區(qū)：城中、城東、城西、城南、夏港、山觀、云亭居住區(qū)；商貿(mào)中心：城東新城中心南部；行政辦公中心：以市政府為中心，分布于澄江路及城東新城。

三大工業(yè)片區(qū)：東部、西部、南部工業(yè)區(qū)；三產(chǎn)及居住區(qū)布局城中夏港云亭城西城東城南山觀4、江陰——城市發(fā)展方向06年末江陰戶籍人口119.5萬(wàn)，增長(zhǎng)0.7%；

06年末城市人口48.8萬(wàn)，增長(zhǎng)5.7%；城市人口占比41%；

二代戶占比50%，一代戶比例逐年升高。

江陰占全市常住人口的24%；流動(dòng)人口占江陰常住人口的25%；

江陰流動(dòng)人口占全市流動(dòng)人口的20%，高于全市其他各區(qū)縣。人口啟示：快速城市化、高比例的流入人口、家庭小型化及二代家庭的改善需求是江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的原動(dòng)力。4、江陰——人口04-06年住宅用地累計(jì)出讓168幅，總占地679萬(wàn)㎡，總建面952萬(wàn)㎡，平均容積率1.4；住宅總成交價(jià)62.6億元，漲幅2.2%，畝均地價(jià)61.5萬(wàn)元，樓面均價(jià)658元/㎡。04年前土地市場(chǎng)供應(yīng)有限，06土地市場(chǎng)迅速放量，07年全年計(jì)劃供應(yīng)320萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)未來(lái)2年土地供應(yīng)量基本保持300萬(wàn)的水平。

價(jià)格05年上漲迅速，至06年略有下降，預(yù)計(jì)隨著土地供應(yīng)的郊區(qū)化，土地整體價(jià)格水平仍將持平。土地市場(chǎng)啟示：1、土地供應(yīng)進(jìn)一步郊區(qū)化，成交總量較大，且增幅迅速，有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；2、但價(jià)格較為平穩(wěn)，仍為較佳進(jìn)入時(shí)機(jī)。4、江陰——土地市場(chǎng)04至06年江陰住宅成交面積呈下降趨勢(shì)，原因有二：1、04、05年大量安置房上市，導(dǎo)致住宅成交量較大；2、江陰02-04年土地供應(yīng)有限，年均出讓住宅用地維持在40萬(wàn)㎡左右的水平，導(dǎo)致05-06年市場(chǎng)供應(yīng)減少，住宅成交量下降。

商品住宅價(jià)格增長(zhǎng)迅速，06年中心城區(qū)住宅均價(jià)已突破5000元/㎡；

預(yù)計(jì)07-09年，江陰住宅價(jià)格仍將保持較高的增長(zhǎng)速度。市場(chǎng)啟示：隨著06年土地市場(chǎng)的大幅放量，江陰將迎來(lái)量?jī)r(jià)平穩(wěn)上升的局面。4、江陰——房地產(chǎn)市場(chǎng)江陰初步投資策略：1、區(qū)域選擇：中心城區(qū)；2、客戶選擇：以富貴之家和望子成龍為主流客戶，專注中高端住宅市場(chǎng)；3、產(chǎn)品選擇：中心城區(qū)G類產(chǎn)品；4、進(jìn)入方式：二級(jí)市場(chǎng)或通過(guò)與地方政府的合作，獲取優(yōu)惠條件；5、進(jìn)入優(yōu)先級(jí)：B。4、江陰——投資策略初步判斷杭州都市圈3杭州灣城市群介紹杭州灣城市群投資潛力對(duì)比重點(diǎn)潛力城市介紹杭州市（下轄縣——富陽(yáng)、臨安、千島湖）紹興嘉興、湖州（略）杭州、紹興、嘉興、湖州南京都市圈蘇南都市圈寧波都市圈杭州灣都市圈以上海為核心的城市圈層結(jié)構(gòu)逐步形成了以上海為龍頭的五大都市圈：上海都市圈、杭州灣都市圈、蘇南都市圈、南京都市圈、寧波都市圈。杭州與紹興、嘉興、湖州形成以杭州為中心的一小時(shí)杭州灣城市群，在城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)分工進(jìn)一步對(duì)接和融合。五大都市圈的形成上海蘇州揚(yáng)州無(wú)錫杭州寧波嘉興常州鎮(zhèn)江南通舟山臺(tái)州泰州湖州紹興南京上海將重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長(zhǎng)江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時(shí)上海國(guó)際大都市的地位得到加強(qiáng)，承但了長(zhǎng)三角對(duì)外窗口的功能。次級(jí)中心城市一方面接受核心城市轉(zhuǎn)移出來(lái)的產(chǎn)業(yè)，向核心城市提供原材料和市場(chǎng)，同時(shí)調(diào)整自己在整個(gè)城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，向低一等級(jí)的區(qū)域轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)低一等級(jí)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。集中發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場(chǎng)第三圈層原材料基地，以廉價(jià)的人力、物力、豐富的自然資源為核心競(jìng)爭(zhēng)力。第二圈層依靠廉價(jià)的人力資源，對(duì)原材料進(jìn)行低附加值的粗加工，以集群優(yōu)勢(shì)、低成本、低利潤(rùn)取勝。依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢(shì)，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。第一圈層核心層依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會(huì)環(huán)境、高級(jí)人才的聚集、與國(guó)際接軌的大平臺(tái)建設(shè)，提高凝聚與展示優(yōu)勢(shì)。核心——對(duì)外窗口第一圈層——次級(jí)輻射中心第二圈層——專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場(chǎng)第三圈層——原材料基地城市圈層構(gòu)成——浙江城市主要集中在第二、三圈層到2020年，在環(huán)杭州灣地區(qū)將崛起一個(gè)以“三、三、四、六”為總體框架的龐大城市群，以杭州灣城市連綿帶為基礎(chǔ)，形成嘉湖、杭紹、甬舟三片城市集群、四類生態(tài)控制區(qū)、六個(gè)都市區(qū)的格局。三條接軌上海的城市帶沿滬杭甬高速城市帶濱海城市帶環(huán)南太湖城市帶三大城市集群上海城市群杭州城市群寧波城市群

2020年，區(qū)域內(nèi)城市化水平將達(dá)到70%—75%，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化四類重大生態(tài)保護(hù)區(qū)杭州灣濱海生態(tài)保護(hù)區(qū)西部、南部水土保持與水資源涵養(yǎng)保護(hù)區(qū)環(huán)太湖周邊區(qū)域平原水網(wǎng)密集地區(qū)生態(tài)保護(hù)區(qū)資料來(lái)源：《浙江省環(huán)杭州灣地區(qū)城市群空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》六個(gè)都市區(qū)城市2020人口規(guī)模（萬(wàn)）杭州500寧波350紹興200嘉興200湖州150舟山100“環(huán)杭州灣地區(qū)”城市群總體規(guī)劃—“三、三、四、六”構(gòu)筑三大城市集群資料來(lái)源：《浙江省環(huán)杭州灣地區(qū)城市群空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》“環(huán)杭州灣地區(qū)”重大基礎(chǔ)設(shè)施——在共建共享中全面對(duì)接上海高速公路網(wǎng)絡(luò)以“加密、成網(wǎng)、貫通”為原則，環(huán)杭州灣地區(qū)規(guī)劃建設(shè)“七接、三通、二繞”的高速公路網(wǎng)絡(luò)，高速公路市縣區(qū)覆蓋率達(dá)到100%?！捌呓印狈謩e為滬杭甬高速公路、杭州灣臨江濱海高速公路、申嘉湖杭高速公路、申蘇浙皖高速公路、杭寧高速公路、乍嘉蘇高速公路、杭州灣跨海大橋慈溪通道北岸接線延伸高速公路。“三通”為杭州灣寧波通道及接線、杭州灣紹興通道及接線、杭州灣蕭山通道及接線?！岸@”為杭州繞城高速公路和寧波繞城高速公路。浙江省交通規(guī)劃圖(至2020年)到2020年，環(huán)杭州灣地區(qū)將形成“30、60、120”高速公路路網(wǎng)。“120”指環(huán)杭州灣地區(qū)各中心城市之間及中心城市到上海的高速公路最大時(shí)空距離為120分鐘“60”指都市區(qū)內(nèi)部城市之間的高速公路最大時(shí)空距離為60分鐘“30”指重要產(chǎn)業(yè)基地與城市之間的距離不超過(guò)30分鐘的車程。浙江省交通規(guī)劃圖(至2020年)上海紹興湖州寧波南京諸暨富陽(yáng)臨安黃山安吉嘉興杭州寧波通道(在建)紹興通道(在建)蕭山通道(在建)滬杭涌高速杭浦高速(在建)杭寧高速申嘉湖高速(在建)杭長(zhǎng)高速(在建)杭徽高速杭紹甬(在建)杭甬高速杭金衢高速杭新景高速(拓展西部旅游資源東部工業(yè)帶接軌東部工業(yè)帶接軌杭州-湖州1小時(shí)杭寧高速杭長(zhǎng)高速(2010年建成)-安吉杭州-嘉興1小時(shí)滬杭高速申嘉湖高速(2010年建成)-桐鄉(xiāng)杭州-紹興40分鐘杭紹甬高速（2010年建成）杭金衢-諸暨杭州-上海90分鐘滬杭高速杭浦高速（07年底建成）杭州湖州嘉興紹興杭寧高速杭長(zhǎng)高速(在建)安吉富陽(yáng)杭金衢諸暨杭浦高速（在建）申嘉湖高速(在建)杭紹涌高速(在建)杭州灣城市群發(fā)展——融入1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈浙江高速公路發(fā)展規(guī)劃(至2020年)臨安杭徽高速湖州嘉興紹興杭州寧波金華臺(tái)州溫州南昌南京蘇州上海已進(jìn)入城市未進(jìn)入城市杭州灣城市群發(fā)展布局——1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈杭州灣城市群地緣關(guān)系促進(jìn)城市間互動(dòng)發(fā)展城市擴(kuò)張加劇城市間無(wú)縫對(duì)接和融合杭州灣城市群的一體化發(fā)展——無(wú)縫接軌杭州灣城市群發(fā)展軸滬杭發(fā)展軸上海—杭州杭甬發(fā)展軸杭州——寧波浙贛發(fā)展軸杭州——金華——衢州西湖、黃山黃金旅游線杭州——臨安——黃山浙北發(fā)展軸杭州——湖州杭州一小時(shí)交通圈紹興(杭甬發(fā)展軸)嘉興(滬杭發(fā)展軸)湖州(浙北發(fā)展軸)一小時(shí)交通圈杭州經(jīng)濟(jì)輻射圈紹興嘉興湖州浙北發(fā)展軸浙贛發(fā)展軸滬杭發(fā)展軸杭甬發(fā)展軸杭州上海寧波金華沿海發(fā)展軸旅游黃金線溫州：模具8400多家（占國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的70％）、鞋業(yè)5000多家（占國(guó)內(nèi)市場(chǎng)20％）、打火機(jī)8000多家（全球市場(chǎng)的70％，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的95％）、低壓電器900多家（國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的65%)以及塑料薄膜、眼鏡臺(tái)州：全國(guó)著名泵類生產(chǎn)基地、塑料、閥門產(chǎn)業(yè)集群寧波：塑料模具、家用電器、服裝紹興：全國(guó)最大的輕紡生產(chǎn)交易基地，全國(guó)有1/2的化纖面料在此交易，在全國(guó)數(shù)萬(wàn)個(gè)專業(yè)市場(chǎng)中連續(xù)14年位居第二；襪業(yè)8500多家占國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的70％，國(guó)際市場(chǎng)的70％永康：全國(guó)最大的小五金生產(chǎn)交易基地義烏：全國(guó)最大的小商品生產(chǎn)交易基地嵊州：領(lǐng)帶1000多家（國(guó)內(nèi)市場(chǎng)80％，國(guó)際市場(chǎng)的30％）慈溪：凈水器、簾子部件、微小軸承資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索嘉善：木業(yè)集群，3000多家浙江全省88個(gè)縣市區(qū)中，有85個(gè)縣市區(qū)形成了以特色產(chǎn)業(yè)為標(biāo)志的塊狀經(jīng)濟(jì)，目前浙江有中小企業(yè)108萬(wàn)家，稅收占全省的60%，外貿(mào)出口交貨值占銷售產(chǎn)值比例達(dá)16％，涌現(xiàn)了1500多家年銷售收入超過(guò)億元的中小企業(yè)。億元以上商品交易市場(chǎng)463個(gè)，攤位數(shù)28萬(wàn)個(gè)。杭州灣城市群經(jīng)濟(jì)——民營(yíng)經(jīng)濟(jì)藏富于民湖州：竹產(chǎn)品加工，全國(guó)第一。織里鎮(zhèn)童裝企業(yè)5000多家,銷售量占全國(guó)童裝市場(chǎng)的20%.嘉興：桐鄉(xiāng)羊毛衫市場(chǎng)，全國(guó)第一，海寧皮革業(yè)總產(chǎn)值達(dá)160億元，有2000多家相關(guān)企業(yè)。杭州灣城市群經(jīng)濟(jì)實(shí)力情況——與蘇南經(jīng)濟(jì)特征對(duì)比城市群蘇南城市群杭州灣城市群模式蘇南模式浙江模式模式釋義是一種政府超強(qiáng)干預(yù)模式、地方政府公司主義模式[5]、干部經(jīng)濟(jì)模式、政績(jī)經(jīng)濟(jì)模式、干部資本主義模式，“（準(zhǔn)）地方政府的地方產(chǎn)權(quán)制度模式”，也是一種地方（準(zhǔn)）行政經(jīng)濟(jì)模式。是一種市場(chǎng)解決模式、自發(fā)自生發(fā)展模式和自組織模式，在其中，政府的作用雖則重要，但起著促進(jìn)性的、輔助性的、倡導(dǎo)性、主持性的作用，而不是經(jīng)濟(jì)管理作用。政府的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用不同于經(jīng)濟(jì)管理作用。經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式眾多世界500強(qiáng)聚集蘇南城市群，依托引進(jìn)外資，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。自由民營(yíng)經(jīng)濟(jì)繁榮，民間資本充裕，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁。財(cái)富分配企業(yè)財(cái)富增長(zhǎng)藏富于民杭州灣城市群自由民營(yíng)經(jīng)濟(jì)繁榮，民間資本充裕，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁，財(cái)富分配藏富于民，給房地產(chǎn)購(gòu)買力強(qiáng)，需求旺盛。排名城市GDP(億元)城市地方財(cái)政收入（億元）排名城市人均可支配收入（元）城市可支配收入增幅（％）1上海10297上海16001溫州21716溫州9.62蘇州4820蘇州4002上海20668上海10.83杭州3441杭州3013臺(tái)州19953臺(tái)州94無(wú)錫3300無(wú)錫2214寧波19674寧波135寧波2864寧波2575紹興19178紹興10.76南京2774南京2466杭州19027杭州14.67溫州1834溫州1297蘇州18532蘇州13.98南通1758南通938無(wú)錫18189無(wú)錫13.69紹興1678紹興959湖州17758湖州11.910常州1560常州11910南京17538南京16.911臺(tái)州1467臺(tái)州8611舟山17525舟山12.912嘉興1343嘉興8212嘉興17129嘉興10.113揚(yáng)州1100揚(yáng)州6313常州16649常州14.114鎮(zhèn)江1025鎮(zhèn)江6014鎮(zhèn)江14291鎮(zhèn)江15.315泰州1002泰州6115南通14058南通13.516湖州761湖州5016揚(yáng)州12945揚(yáng)州13.817舟山333舟山2417泰州12682泰州14杭州城市群各城市在長(zhǎng)三角城市群中經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排名（經(jīng)濟(jì)規(guī)模）GDP及其增幅人均可支配收入各城市增幅分布在13%-14.3%之間；高于全國(guó)的平均水平（9%-10%）經(jīng)濟(jì)保持著高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。人均可支配普遍較高，紹興19178元，湖州17503元，整體人均可支配收入維持在較高水平。居民的可支配收入決定購(gòu)買力，紹興居民購(gòu)買力最強(qiáng)，挖掘空間最大。杭州灣城市群——城市基本面房地產(chǎn)投資額及占固定資產(chǎn)投資比重房地產(chǎn)投資所占的比重紹興、嘉興、湖州相對(duì)較低，在14.8-16.7%之間。紹興、嘉興、湖州房地產(chǎn)仍存在較大空間。紹興、嘉興房產(chǎn)銷售額增幅超過(guò)20%，湖州增幅也達(dá)16.3%紹興、嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始活躍，并且市場(chǎng)需求逐漸旺勝。杭州灣城市群——城市基本面房地產(chǎn)銷售總額及增幅杭州、紹興、嘉興商品房銷售面積均有增幅，湖州出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。紹興、嘉興房地產(chǎn)容量在不斷放大紹興7200、嘉興4600、湖州在5500元/平方米以內(nèi)、與各城市人均可支配收入相對(duì)照，紹興房地產(chǎn)機(jī)會(huì)較大，嘉興也有較好的投資機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)銷售均價(jià)商品房銷售面積及增幅

GDP（億元）戶籍人口（萬(wàn)人）財(cái)政收入（億元）人均GDP（元）社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）人均可支配收入（元）全社會(huì)固定投資額（億元）銷售額（億元）銷售面積（萬(wàn)平方米）杭州3441666.31301518711112.37190271460484.08763紹興1678435.59538540440.6419178765164.7387嘉興1343335.558240100429.7217129800124.84360湖州761257.895029522273.81775848080.7241杭州灣城市群各城市經(jīng)濟(jì)分析評(píng)估緯度權(quán)重杭州紹興嘉興湖州非農(nóng)人口15%4321人均GDP5%4231人均可支配收入30%4521住宅銷售面積25%4231住宅銷售價(jià)格25%4321總分100%43.32.31城市群綜合指標(biāo)排序參照指標(biāo)：杭州城市群綜合指標(biāo)排序以杭州為參照標(biāo)準(zhǔn)。城市進(jìn)入優(yōu)先順序比較：紹興城市開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)優(yōu)于嘉興優(yōu)于湖州市，紹興嘉興湖州>>重點(diǎn)城市目錄杭州市（下轄縣）杭州市（下轄縣）介紹杭州市（下轄縣）評(píng)價(jià)和比價(jià)重點(diǎn)縣市介紹（富陽(yáng)、臨安、淳安千島湖）杭州地區(qū)縣級(jí)城市群：均處于杭州1.5小時(shí)交通圈內(nèi)，包括富陽(yáng)、臨安、淳安千島湖、桐廬、建德5城市。杭州-千島湖：杭千高速，約1.5小時(shí)杭州-富陽(yáng)：杭千高速，約0.5小時(shí)杭州-臨安：杭徽高速，約0.5小時(shí)杭州市（下轄縣）介紹杭州千島湖桐廬富陽(yáng)建德臨安名次非農(nóng)人口GDP總量人均GDP人均收入銷售面積蕭山■■■■■5余杭■■■■■5富陽(yáng)■■■■■5臨安■■■■■5桐廬0建德0淳安0名次城市1蕭山2余杭3富陽(yáng)4臨安5桐廬6建德7淳安杭州市（下轄縣）綜合指標(biāo)排序富陽(yáng)臨安淳安千島湖建德桐廬>綜合城市排名以及客戶、市場(chǎng)、風(fēng)險(xiǎn)綜合考慮城市進(jìn)入機(jī)會(huì)比較：蕭山、余杭已經(jīng)并入杭州下屬區(qū)，已經(jīng)進(jìn)入，故不作進(jìn)入優(yōu)先順序排名富陽(yáng)、臨安、淳安千島湖開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)優(yōu)于建德、桐廬兩縣，>城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)主要開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)城市目錄富陽(yáng)區(qū)位：富陽(yáng)位于浙江省西北部，富春江下游，屬杭州市所轄。東接杭州市蕭山區(qū)，南連諸暨市，西倚桐廬縣，北與臨安市、杭州市余杭區(qū)接壤，東北與杭州市西湖區(qū)毗鄰，為杭州市西南屏障。面積：1831.21平方千米。地理位置杭州富陽(yáng)蕭山余杭諸暨臨安桐廬富陽(yáng)——城市概況城市人口本地人口穩(wěn)定增長(zhǎng)，外來(lái)人口快速增長(zhǎng)。《富陽(yáng)城市發(fā)展規(guī)劃》（2004——2020）項(xiàng)目2003年2010年2020年戶籍總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）62.1267.271.72暫住人口（萬(wàn)人）9.927.149.5實(shí)際總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）72.0294.3121.22城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人）總和27.357.794.5市區(qū)18.563549城鎮(zhèn)化水平（%）43.961.278農(nóng)村人口（萬(wàn)人）44.7236.6026.72富陽(yáng)——城市概況富陽(yáng)市有省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)1家，富春江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。全市已批準(zhǔn)正在建設(shè)的工業(yè)園區(qū)11個(gè)，其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)1個(gè)。富春江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)包括主體區(qū)塊和場(chǎng)口區(qū)塊。主體區(qū)塊規(guī)劃結(jié)構(gòu)：三區(qū)兩軸?！叭齾^(qū)”分別為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、旅游度假及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)園區(qū)和城鎮(zhèn)及公共中心園區(qū)；“兩軸”為濱江東大道和高爾夫路。主要產(chǎn)業(yè)通信器材業(yè)：以富春江集團(tuán)、浙江永通集團(tuán)、富通集團(tuán)、華倫集團(tuán)、飛虹集團(tuán)為龍頭的50余家通信器材企業(yè)的發(fā)展壯大，打造了“國(guó)家級(jí)電子信息產(chǎn)業(yè)園”。紡織業(yè)：以富興紡織為龍頭的紡織及新材料先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)群。生物醫(yī)藥業(yè)：以胡慶余堂為代表的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)群。旅游業(yè)：臺(tái)商投資6000萬(wàn)美元占地124.2公頃的國(guó)際高爾夫球場(chǎng)及與之相配套的浙江富春山居度假酒店、黑龍江雄鷹集團(tuán)總投資3億元占地233.3公頃的野生動(dòng)物世界等大型休閑旅游項(xiàng)目，提升了富陽(yáng)的旅游業(yè)。富陽(yáng)——產(chǎn)業(yè)規(guī)劃開(kāi)發(fā)情況05年，受宏觀調(diào)空的影響，富陽(yáng)商品房開(kāi)工面積出現(xiàn)了小量的下降，06年，隨著對(duì)政策適應(yīng)能力的增強(qiáng)，富陽(yáng)商品房開(kāi)工面積有了大幅提升?？⒐っ娣e則一直保持平穩(wěn)的上升勢(shì)頭。富陽(yáng)——房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況06年開(kāi)始富陽(yáng)房地產(chǎn)對(duì)于政策的適應(yīng)性明顯加強(qiáng)，銷售形勢(shì)明顯改善，到了07年，隨著整體市場(chǎng)的回暖，富陽(yáng)市場(chǎng)也呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求局面，市場(chǎng)存量得到快速消化。價(jià)格情況富陽(yáng)商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)較快上漲態(tài)勢(shì)，到2007年上半年，富陽(yáng)商品房?jī)r(jià)格4894元/㎡，同比上漲19.5%，依然保持長(zhǎng)勢(shì)。富陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前主要有近杭區(qū)塊和富陽(yáng)城區(qū)兩個(gè)區(qū)塊，兩者相對(duì)獨(dú)立，在客戶群體上存在較大的不同。近杭區(qū)塊：目前主要為銀湖板塊和富春灣板塊，主要以別墅和排屋為主。來(lái)源：基本上都是來(lái)自省內(nèi)地區(qū)。主要以杭州為主，富陽(yáng)、義烏、溫州、臺(tái)州、紹興也有少量客戶。職業(yè)：民營(yíng)企業(yè)家、商人、大學(xué)教師和高級(jí)白領(lǐng)是購(gòu)買主體，而這部人基本都處于社會(huì)階層的中端或高端（即中產(chǎn)階級(jí)），擁有一定的財(cái)富積累。年齡：其年齡一般在30—50歲之間。多為中年人，事業(yè)有成，已有穩(wěn)定的事業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。動(dòng)機(jī)：以自住型客戶為主。即多以自身休閑度假、養(yǎng)老或是商務(wù)為目的，基本都是二次置業(yè)或多次置業(yè)為主，有部分第一居所用戶。富陽(yáng)城區(qū)：以多層、小高層、高層住宅為主。主要針對(duì)富陽(yáng)本地人，杭州客戶較少?？蛻羧后w：富陽(yáng)——房地產(chǎn)市場(chǎng)近兩年富陽(yáng)無(wú)重大土地出讓，無(wú)知名品牌開(kāi)發(fā)公司進(jìn)入，出讓地塊面積都不大。2005年出讓土地28幅，2006年出讓土地14幅。由于2006年富陽(yáng)周邊村鎮(zhèn)有幾幅低價(jià)土地出讓，樓面均價(jià)僅幾百元，因此整體土地樓面均價(jià)呈現(xiàn)較大回落。富陽(yáng)——土地市場(chǎng)性質(zhì)企業(yè)名稱主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總量（萬(wàn)㎡）物業(yè)屬性外地企業(yè)華立地產(chǎn)逸城30多層、小高層銀溪九龍房產(chǎn)九龍一號(hào)6排屋、別墅清源房產(chǎn)上林湖16.7排屋、別墅本地企業(yè)富陽(yáng)共貿(mào)房產(chǎn)萬(wàn)和苑6多層、小高層飛虹房產(chǎn)丁香花園18小高層目前富陽(yáng)市場(chǎng)上除金都房產(chǎn)外，無(wú)其他知名開(kāi)發(fā)企業(yè)，而金都項(xiàng)目已接近尾聲，富陽(yáng)本地開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力較弱。富陽(yáng)市場(chǎng)缺乏品牌開(kāi)發(fā)商，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)富陽(yáng)——競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)入時(shí)間：08年城市定位：杭州周邊具有一定山水景觀資源的縣級(jí)市，杭州的后花園；客戶初判：富陽(yáng)北部銀湖、受降別墅板塊以杭州客戶為主，城區(qū)及南部以本地為主；建議戰(zhàn)略進(jìn)入?yún)^(qū)域：具有稀缺景觀資源的板塊，城市市中心及附近的成熟板塊；建議產(chǎn)品類型：TOP2，T2類建議獲取土地方式：當(dāng)?shù)貙ふ耶?dāng)?shù)仄髽I(yè)合作伙伴為主，政府公開(kāi)招牌掛市場(chǎng)為輔；進(jìn)入策略：以優(yōu)惠的價(jià)格，優(yōu)惠的付款條件，獲得規(guī)模較大的土地投資策略——富陽(yáng)城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)主要開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)城市目錄臨安臨安——城市概況地理位置杭州上海嘉興湖州紹興至南京至安徽黃山桐廬寧波富陽(yáng)至千島湖至寧國(guó)至蘇州區(qū)位：臨安地處浙西北，東鄰杭州，西接黃山，南連富陽(yáng)、桐廬和淳安，北靠安吉，是距離上海、杭州等大都市最近的山區(qū)市。城市：臨安市總面積3126.8平方公里，轄7個(gè)鄉(xiāng)、15個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道，市區(qū)建成區(qū)面積20平方公里，市人民政府設(shè)在錦城街道。交通：距杭州市區(qū)46公里，約30分鐘車程，距上海202公里，約2個(gè)半小時(shí)車程。臨安——城市概況自然條件臨安氣候溫和，冬暖夏涼。多年平均氣溫為15.8℃，低于杭州市年平均氣溫2℃

，七月為最熱月，臨安和杭州歷年平均分別為28.1，一月為最冷月，臨安和杭州歷年平均分別為3.4℃。臨安盛產(chǎn)木、竹、筍、茶、絲、果、藥等?！安枞~、筍干、山核桃”被譽(yù)為“臨安三寶”。臨安景點(diǎn)豐富。有國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)二處，省級(jí)自然保護(hù)區(qū)一處，一個(gè)文化旅游區(qū)（錦城）、二個(gè)自然與文化兼容的旅游區(qū)（天目山、青山湖）、三個(gè)自然生態(tài)旅游區(qū)（太湖源、大明山、昌西北）。姚明婚紗照拍攝地。每年游客量穩(wěn)步上升。2005年共接待游客367.23萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)8.23%，旅游景點(diǎn)接待217.29萬(wàn)人次、增長(zhǎng)10.60%。臨安——城市概況人口

人口總量：2006年臨安市戶籍人口52.61萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)0.69%,其中非農(nóng)業(yè)人口10.84萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口41.77萬(wàn)人；

近五年，年平均增長(zhǎng)幅度為0.37%。遷移人口數(shù)量：近兩年，省內(nèi)遷入臨安人口在增加，而省外人口遷入數(shù)呈大幅上升趨勢(shì)。

產(chǎn)業(yè)布局臨安——產(chǎn)業(yè)規(guī)劃錦城片“一主一副”商業(yè)中心的格局的“一主”，是全市的行政商業(yè)中心。錦城片“一主一副”商業(yè)中心的格局的“一副”，文化會(huì)展中心，位于人民廣場(chǎng)地塊，是以發(fā)展文化、科技、娛樂(lè)、發(fā)展等功能為主

位于青山西部的生活區(qū)中心，以商業(yè)用地、服務(wù)業(yè)用地、旅館業(yè)用地、金融保險(xiǎn)、市場(chǎng)用地為主

位于開(kāi)發(fā)區(qū)中心內(nèi)，以貿(mào)易咨詢、金融保險(xiǎn)和市場(chǎng)用地為主。規(guī)劃?jì)Q亭大街及天柱街為青山的商業(yè)街道。

規(guī)劃中城市新的CBD玲瓏山工業(yè)功能區(qū)臨安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)臨安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：于2001年9月由浙江省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立，處于浙江省“三小時(shí)交通、經(jīng)濟(jì)、生活圈”的核心地帶。玲瓏工業(yè)功能區(qū)：原來(lái)規(guī)劃用作工業(yè)用地，現(xiàn)有意規(guī)劃用作商業(yè)金融用地，稱為城市新的CBD。臨安的六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和三大新興產(chǎn)業(yè)：電線電纜行業(yè)、紡織服裝行業(yè)、醫(yī)藥化工行業(yè)、造紙及紙制品行業(yè)、農(nóng)特產(chǎn)品加工行業(yè)、綠色照明行業(yè)精密、元器件行業(yè)、汽車零配件行業(yè)。金融業(yè)布局圖臨安——房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)竣工面積：近兩年臨安市開(kāi)竣工面積呈下降趨勢(shì)，預(yù)計(jì)07年底竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目為21個(gè)，預(yù)計(jì)08年竣工的項(xiàng)目17個(gè)，07年成為竣工高峰年。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售情況：今年來(lái)安的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)規(guī)模逐年擴(kuò)大，當(dāng)前市場(chǎng)總體處于供大于求的狀態(tài)，尤其是多層、高層等房產(chǎn)類型，別墅等低密度建筑有較大的市場(chǎng)空間，但是房產(chǎn)價(jià)格與周邊縣市房地產(chǎn)比較處于偏低水平，因此從中長(zhǎng)期來(lái)看，臨安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。臨安——土地市場(chǎng)土地價(jià)格情況：臨安土地出讓透明度不高。據(jù)了解，青山湖區(qū)塊的地價(jià)（以協(xié)議出讓為主）一般為15-20萬(wàn)元/畝。而市區(qū)的地價(jià)由于透明度較高，通過(guò)招拍掛方式出讓的土地價(jià)格最高可達(dá)360萬(wàn)元/畝。假設(shè)擬開(kāi)發(fā)青山湖低密度建筑，容積率以0.5計(jì)算，保守地價(jià)設(shè)為30萬(wàn)/畝，則樓面地價(jià)為：300000/666.7/0.5,約為900元/m2，而目前銷售價(jià)格別墅達(dá)到8000元/平方米左右，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例約為11%！因此該區(qū)塊發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｍ恋毓?yīng)情況：臨安山多地少，據(jù)悉農(nóng)保率高達(dá)94.8%，可用于成片開(kāi)發(fā)的土地較為稀少，02年、03年及05年土地出讓力度較大，特別是青山湖板塊，當(dāng)時(shí)均以15-25萬(wàn)元/畝的價(jià)格出讓給一些本地開(kāi)發(fā)商，市區(qū)多層小高層供應(yīng)量過(guò)剩，消化難度較大。06年來(lái)土地供應(yīng)量大幅收緊，特別是青山湖板塊基本無(wú)土地可出讓。供地主要形式：03年以前出讓的土地以協(xié)議方式為主，03年后開(kāi)始施行公開(kāi)招拍掛。土地作為給特定企業(yè)的一種補(bǔ)償，其實(shí)質(zhì)也是協(xié)議方式，政府通過(guò)在招拍掛文件中設(shè)置競(jìng)買條件以確保目標(biāo)企業(yè)競(jìng)得。未來(lái)潛在供地區(qū)域：青山湖周邊可供住宅用地已所剩無(wú)幾，市區(qū)還存在著消化存量房的壓力。政府未來(lái)幾年將重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)，將從嚴(yán)控制土地出讓量。未來(lái)土地供應(yīng)將可能集中于青山工業(yè)園區(qū)與玲瓏工業(yè)園區(qū)。臨安——主要開(kāi)發(fā)商區(qū)域企業(yè)名稱主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總量（萬(wàn)平方米）物業(yè)屬性銷售均價(jià)（元/m2）市區(qū)地上房產(chǎn)大地·春天19多層、小高層、高層多層：5500；小高層：6000；高層：5500萬(wàn)馬房產(chǎn)櫻花公館8.2多層小高層營(yíng)業(yè)房3600星洲房產(chǎn)太陽(yáng)城花園17多層、小高層2998遠(yuǎn)洋房產(chǎn)遠(yuǎn)洋山水10多層、小高層、高層、綜合商場(chǎng)4000；邊套較好樓層4550億擎聯(lián)昌房產(chǎn)西雅圖5.7小高層、高層3500，車位6萬(wàn)元/個(gè)三佳房產(chǎn)筑鏡205028多層、小高層、排屋、單身公寓、商鋪排屋：4200青山湖青城房產(chǎn)青城·山語(yǔ)間24別墅

5250中都置業(yè)青山湖畔90別墅、排屋200萬(wàn)元/套錦繡錢塘房產(chǎn)錦繡錢塘別墅苑22別墅8000金基置業(yè)青云山居19別墅300萬(wàn)/套起價(jià)西子&綠城房產(chǎn)玫瑰溪谷26別墅—房產(chǎn)市場(chǎng)－競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)：臨安房產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，開(kāi)發(fā)企業(yè)呈“多、小、散”狀況。當(dāng)前有項(xiàng)目運(yùn)作開(kāi)發(fā)企業(yè)有32家，市區(qū)以本地開(kāi)發(fā)商為主，而青山湖板塊外地開(kāi)發(fā)商為多。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的日益成熟，綠地、西子等開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)入將整體提升臨安的房產(chǎn)品質(zhì)。競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分析進(jìn)入時(shí)間：07年底城市定位：長(zhǎng)三角地區(qū)、杭州西端資源稀缺生態(tài)宜居型“度假城市”；客戶初判：杭州客戶為主，江浙周邊客戶為輔，上海及長(zhǎng)三角其他地區(qū)有巨大潛力；建議戰(zhàn)略進(jìn)入?yún)^(qū)域：城西、城南獲取資源稀缺型土地；建議產(chǎn)品類型：TOP2類生態(tài)度假別墅，T2類健康養(yǎng)生公寓；建議獲取土地方式：當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)（萬(wàn)馬集團(tuán)）合作開(kāi)發(fā)，并策略獲取資源稀缺型的儲(chǔ)備用地；進(jìn)入策略：以低廉的價(jià)格，優(yōu)惠的付款條件，獲得大規(guī)模的資源稀缺型土地投資策略——臨安城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)主要開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)城市目錄淳安縣千島湖千島湖——城市概況北接臨安、東鄰?fù)]、建德、南連常山、衢縣、西南與開(kāi)化接壤，西與安徽休寧、歙縣毗連。地理位置全境東西長(zhǎng)96.8公里，南北寬94.4公里，面積4427平方公里，占全省總面積的4.35%，是浙江省面積最大的縣。屬杭州市，距杭州市區(qū)約151公里千島湖是“杭州-黃山”旅游黃金線上的一顆明珠從杭州走杭新景高速至千島湖129公里，約1.5小時(shí)車程；南京至千島湖436公里；上海至千島湖317公里，約3.5小時(shí)車程；黃山市至千島湖最短104公里；千島湖至蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)約170公里；千島湖——城市概況根據(jù)2000年全國(guó)第五次人口普查數(shù)據(jù)，2000年底淳安常住登記人口為38.22萬(wàn)人，而根據(jù)2005年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，05年底全縣人口為45.3萬(wàn)人，平均每年增長(zhǎng)3.7%。千島湖鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)迅速，05年人口增長(zhǎng)率一度達(dá)到27.61%。截止2006年底，千島湖鎮(zhèn)人口數(shù)為71532人。人口產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)淳安縣以第三產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，近年來(lái)，第二產(chǎn)業(yè)所占比重不斷上升，第三產(chǎn)業(yè)比重則呈下降趨勢(shì)。由于淳安縣實(shí)行“工業(yè)興縣”方針，因此工業(yè)投入不斷加大，05年全年完成工業(yè)投入10.5億元，比上年增長(zhǎng)31.6%。企業(yè)規(guī)模不斷壯大，全縣規(guī)模企業(yè)由上年的92家增加到103家。其中，億元以上企業(yè)10家。千島湖——宏觀經(jīng)濟(jì)千島湖——重大基礎(chǔ)設(shè)施杭千高速（已經(jīng)開(kāi)通）環(huán)湖公路（已經(jīng)開(kāi)通）跨湖大橋（規(guī)劃中，年底開(kāi)工，2011年建成）杭千高速：往杭州環(huán)湖公路：加強(qiáng)區(qū)域聯(lián)系跨湖大橋：形成“中”字結(jié)構(gòu)交通酒店業(yè)千島湖——產(chǎn)業(yè)規(guī)劃酒店概況目前千島湖擁有賓館飯店共95家，總床位11850張。其中星級(jí)酒店共35家，其中五星1家，4星1家，3星6家。預(yù)計(jì)5年之內(nèi)五星級(jí)酒店將達(dá)到15家。千島湖已經(jīng)成為我國(guó)縣級(jí)單位中擁有高星級(jí)酒店最多的景區(qū)。另外，千島