房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管

房地產(chǎn)工程本錢管理.一、概論1、本錢的構(gòu)成2、本錢控制的特點(diǎn)3、本錢控制的原那么.1、本錢構(gòu)成土地本錢前期費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用稅收費(fèi)用.地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)：評估價(jià)格毛地價(jià)：土地使用權(quán)出讓金+城市建設(shè)配套費(fèi)熟地價(jià)：毛地價(jià)+土地開發(fā)費(fèi)土地占總本錢的20~40%，并有進(jìn)一步上升的趨勢.前期費(fèi)用可研費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、勘探費(fèi)、招標(biāo)、監(jiān)理咨詢、審圖費(fèi)一般不超過總本錢的6%.開發(fā)本錢1、建安工程造價(jià)2、市政公用設(shè)施工程造價(jià)3、綠化園林景觀工程造價(jià).管理費(fèi)1、管理人員工資2、差旅費(fèi)3、辦公費(fèi)4、保險(xiǎn)5、職工教育費(fèi)6、養(yǎng)老保險(xiǎn)一般占總本錢的3~5%.營銷推廣費(fèi)用廣告推廣活動售樓中心銷售代理費(fèi)用一般占總本錢的2~5%.財(cái)務(wù)費(fèi)用銀行貸款利息其他融資費(fèi)用一般占總本錢2~4%.稅費(fèi)營業(yè)稅及附加5.3%~5.5%〔城市大小有關(guān)〕土地增值稅累進(jìn)制稅率，目前按銷售收入1~3%預(yù)征，印花稅按簽訂經(jīng)濟(jì)合同萬分之一到萬分之五不等企業(yè)所得稅按經(jīng)營所得額的33%〔25%〕繳納，目前是銷售額的20%的33%預(yù)繳，竣工后清算房屋使用稅土地使用稅車船使用稅此3項(xiàng)比例較小個(gè)人所得稅企業(yè)代扣員工薪酬所得稅契稅代購房人辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)代收代繳的稅個(gè)稅和契稅與企業(yè)稅負(fù)無關(guān).2、本錢控制的特點(diǎn)綜合性全面性微觀性.3、本錢控制的原那么目標(biāo)管理過程管理.二、各階段本錢控制要素土地獲取本錢設(shè)計(jì)階段本錢控制實(shí)施階段本錢控制營銷階段本錢管理.1、合理控制土地的獲取本錢土地的價(jià)格=土地開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值—前期費(fèi)用—開發(fā)本錢—管理費(fèi)用—財(cái)務(wù)費(fèi)用—營銷費(fèi)用—稅費(fèi)—利潤—投資者購置應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)在實(shí)際操作過程中，爭取政策優(yōu)惠，以較低的本錢獲取土地，形成競爭核心力.2、設(shè)計(jì)階段的本錢控制一、設(shè)計(jì)中影響工程本錢的主要因素小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑的平面設(shè)計(jì)建筑的層高和凈高建筑節(jié)能園林景觀設(shè)計(jì).二、設(shè)計(jì)階段工程本錢控制的主要方法1、設(shè)計(jì)方案競選和設(shè)計(jì)招標(biāo)2、應(yīng)用價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)3、推行限額設(shè)計(jì).三、主要抓以下三個(gè)方面工作1、準(zhǔn)本詳盡資料2、重視方案評審3、嚴(yán)格施工圖審查①建筑結(jié)構(gòu)形式的采用②根底結(jié)構(gòu)形式的選用③結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)④平安系數(shù)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)取值.3、實(shí)施階段的本錢控制開發(fā)本錢管理的控制1、建安工程本錢控制的原那么①分解目標(biāo)本錢，建立本錢標(biāo)桿〔裝飾工程、設(shè)備安裝工程、園林景觀工程〕②建立招投標(biāo)機(jī)制③強(qiáng)化合同管理④健全管理機(jī)制.2、工程本錢控制的措施①選擇優(yōu)秀的監(jiān)理公司②選擇優(yōu)秀的承包商③合理安排施工順序④重視工程變更⑤嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價(jià)格⑥重視技術(shù)革新⑦加強(qiáng)竣工結(jié)算的審核.3、本錢控制的內(nèi)容①流程圖、人員職責(zé)②熟悉技術(shù)圖紙、預(yù)計(jì)不確定因素③多方案必選，控制變更設(shè)計(jì)④詳細(xì)工程計(jì)量.4、營銷費(fèi)用的管理1、周期：導(dǎo)入——開盤——強(qiáng)銷——尾盤期2、營銷費(fèi)用預(yù)算：廣告1.5~2.0%銷售代理1~1.5%售樓中心費(fèi)用，視工程籌劃而定，可分為再利用或一次性使用.3、營銷費(fèi)用管理的主要措施①建立各項(xiàng)廣告、市場推廣方案，預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督機(jī)制②招投標(biāo)機(jī)制③爭取對外的發(fā)布折扣點(diǎn)④合理控制售樓中心的資