房地產(chǎn)培訓(xùn) -未來領(lǐng)袖投資工作分享

匯報人：張?zhí)祚Y【滬蘇區(qū)域】蘇中片區(qū)投資負責(zé)人2016年5月-2016年10月無錫、張家港拓展2016年10月-目前鹽城、泰州、淮安拓展1無錫市錫山區(qū)奔馳南地塊2是否2張家港市永安路東側(cè)地塊是否3無錫市錫山實驗小學(xué)東側(cè)地塊2是否4無錫市濱湖區(qū)金匱公園東側(cè)地塊是否5無錫市濱湖區(qū)政府西側(cè)地塊是否6無錫市錫山區(qū)宜家東側(cè)地塊是否7無錫市錫山區(qū)公園西側(cè)地塊否否8無錫市濱湖區(qū)陸馬二號地塊否否9無錫市新吳區(qū)碩放中學(xué)北地塊否否張家港市泗港路東側(cè)地塊是是張家港市麥德龍東側(cè)地塊2否是（步行）（步行） 城西生態(tài)張家港市政府新橋碧桂園 城西生態(tài)張家港市政府新橋碧桂園鐘（步行）（步行）（步行）是否通過定案1是否22是否32是是42是否5是否6是否7是否8是是9是是是是是是是是是否是否是是是否否否滬蘇區(qū)域蘇中片區(qū)成立于2016年10月，下轄江蘇省三個城市，鹽城市，泰州市，淮安市。片區(qū)成立之初有六個項目，分別為：鹽城碧桂園，靖江碧桂片區(qū)成立之后，確立了以投資工作為核心任務(wù)，調(diào)資工作，在不到四個月的時間里共定案17個項目，落地7個地塊，土地投資射陽縣漣水縣阜寧縣泗洪縣建湖縣洪澤區(qū)鹽都區(qū)大豐區(qū)金湖縣射陽縣漣水縣阜寧縣泗洪縣建湖縣洪澤區(qū)鹽都區(qū)大豐區(qū)金湖縣響水縣沭陽縣濱?？h泗陽縣城南新區(qū)城南新區(qū)盱眙縣興化市東臺市>東臺市鹽城市為我司重點布局城市 ,轄4區(qū)5縣1縣級市。蘇中片區(qū)成立之前鹽城市已落地3個項目，片區(qū)成立之后鹽城市新落地3個地塊。截止目前 ,鹽城市共布局6個項目：主城區(qū)4個項目，大豐區(qū)1個項目，東臺市1個項目；項目包括主城區(qū)11個，東臺市1個，射陽縣1個，濱?？h1個，建湖縣2個，響水縣1個共計15個，阜寧縣由于庫鹽城人口828萬，GDP4213億元，房地產(chǎn)銷售493億元，我司22億元，市場占有率4.5% ,轄4區(qū)3縣級市。蘇中片區(qū)成立之前泰州市已落地3個項目，片區(qū)成立之后泰州市新落地5個項目。截止目前，泰州市共布局8個項目：主城區(qū)（海陵區(qū)+醫(yī)藥高新區(qū)）4個項目，姜堰區(qū)1個項目，靖江市3個項目； ,轄4區(qū)3縣級市。蘇中片區(qū)成立之前泰州市已落地3個項目，片區(qū)成立之后泰州市新落地5個項目。截止目前，泰州市共布局8個項目：主城區(qū)（海陵區(qū)+醫(yī)藥高新區(qū)）4個項目，姜堰區(qū)1個項目，靖江市3個項目；包括主城區(qū)3個，姜堰區(qū)6個，興化市2個，泰興市1個共計12>泰州市總?cè)丝?07萬，GDP3656億元，房地產(chǎn)銷售425億元，我司銷售額18億元，我司市場占有率4.3%興化市姜堰區(qū)海陵區(qū)高港區(qū)泰興市靖江市 漣水縣淮陰區(qū)淮安區(qū)淮安市碧桂園落地情況----無項目漣水縣淮陰區(qū)淮安區(qū)淮安暫無項目落地，為我司唯一未進入的江蘇地級市，急需淮安市人口564萬，GDP2745億元，房地產(chǎn)銷售518億，我司0億，市場占有率0%清江浦區(qū)清江浦區(qū)洪澤區(qū)洪澤區(qū)金湖縣金湖縣盱眙縣盱眙縣還有舊改、一級整理等土地投資方式?jīng)]有經(jīng)四路1.地價、容積率、建筑密度2.排他條款：開發(fā)資質(zhì)，成品房比例交付,成品房交付經(jīng)驗，保證金的數(shù)額，帶方案掛牌等經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東臺站城東新區(qū)管委會城市發(fā)展方向城東新區(qū)望海西路經(jīng)四路1.地價、容積率、建筑密度2.排他條款：開發(fā)資質(zhì)，成品房比例交付,成品房交付經(jīng)驗，保證金的數(shù)額，帶方案掛牌等經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東臺站城東新區(qū)管委會城市發(fā)展方向城東新區(qū)望海西路惠陽路地塊基本信息占地：98畝容積率：1.8地價：70萬元/畝樓面地價：583元/平新城區(qū)新城區(qū)東臺市政府東臺市政府（km）（min）9園113.車位及大宗資產(chǎn)如何解決（重要）東臺碧桂園一期銷售情況 售罄 售罄 售罄 售罄 售罄售罄 未售1、項目基本信息：東臺項目占地面積195畝，容積率2.0，土地價格90萬元/畝，總建筑面積33萬平方米，總貨值約14.8億元。2013年10月25日摘牌，2014年5月11日開盤。2、銷售情況：今年原定任務(wù)4.5億，截止12月底，今年的銷售額近7.5億，未推洋房存貨1.3億元。3、項目利潤率情況：項目全周期利潤為3%。4、現(xiàn)金流情況：截至11月東臺項目現(xiàn)金流凈額1.45億，與前三個月相比凈現(xiàn)金流增長0.87億元，呈上升趨勢，現(xiàn)金流持續(xù)回正。東臺碧桂園一、二期主要洋房戶型圖對比一期戶型二期戶型改進方面客戶類型124㎡YJ1401、房間面積增大，舒適性更好；2、面寬更大，三房朝南，且南北通透性更好；3、南北雙陽臺設(shè)計，舒適性更好，贈送面積跟大。私營業(yè)主、企業(yè)員工、個體經(jīng)營戶、東中老師、新區(qū)公務(wù)員等135㎡拉授權(quán)群調(diào)整方案，貨值最大化調(diào)整方案，貨值最大化----原方案定案匯報時如何打動評審？地塊基本信息容積率：1.4-1.6起拍地價：206萬/畝起拍樓面價：1919元/㎡用地性質(zhì)：商住用地老城區(qū)核心泰州碧桂園姜堰碧桂園地塊基本信息容積率：1.37起拍地價：239萬/畝起拍樓面價：2617元/㎡用地性質(zhì)：商住用地滟瀾灣地塊城市發(fā)展方向雙語學(xué)校地塊交通節(jié)點（km）（min）949楊橋口地塊地塊基本信息容積率：1.4-1.6起拍地價：206萬/畝起拍樓面價：1919元/㎡用地性質(zhì)：商住用地老城區(qū)核心泰州碧桂園姜堰碧桂園地塊基本信息容積率：1.37起拍地價：239萬/畝起拍樓面價：2617元/㎡用地性質(zhì)：商住用地滟瀾灣地塊城市發(fā)展方向雙語學(xué)校地塊交通節(jié)點（km）（min）949楊橋口地塊校 吳同甲故居泰州四院 胡錦濤舊居泰州第一百貨海陵路海陵區(qū)政府泰州市體育館校 吳同甲故居泰州四院 胡錦濤舊居泰州第一百貨海陵路海陵區(qū)政府泰州市體育館北地塊基本信息容積率：1.4-1.6起拍地價：206萬/畝起拍樓面價：1919元/㎡用地性質(zhì)：商住用地容積率：1.17-1.37起拍地價：239萬/畝起拍樓面價：2617元/㎡用地性質(zhì)：商住用地交通節(jié)點（km）（min）泰州市政府9泰州碧桂園49泰州一百泰州一百茂業(yè)商業(yè)中心茂業(yè)商業(yè)中心稻河灣餐飲街稻河灣餐飲街坡子街商業(yè)中心坡子街商業(yè)中心第四人民醫(yī)院第四人民醫(yī)院稻河灣商業(yè)街稻河灣商業(yè)街金鷹商業(yè)中心金鷹商業(yè)中心稻河灣古街區(qū)稻河灣古街區(qū)稻河灣景區(qū)稻河灣景區(qū)海陵北路海陵北路周邊教育配套現(xiàn)狀學(xué)校有初中部、小學(xué)部各8軌，文東風(fēng)北路二手地談判要素總結(jié)1.什么時候拿地，拿地的時候成本價多少錢/畝2.有幾本國土證，國土證在項目公司名下還是在集團公司名下，是否已經(jīng)繳納土地款，契稅和相關(guān)稅費，并辦理國土證3.項目是否凈地，如果不是凈地，是否有拆遷工程，是否具備拆遷條件4.項目公司還有非土地的資產(chǎn)，是否可以剝離這些非土地證資產(chǎn)5.項目公司有無抵押，債務(wù)，司法案件等問題6.如果有在建工程，建設(shè)了多少，建設(shè)成本有多少，對應(yīng)成本建設(shè)了哪些工程，是否建設(shè)了25%具備轉(zhuǎn)讓條件7.交易對價是多少8.需要提供當時的成交合同，紅線圖，CAD，規(guī)劃設(shè)計要點9.目標公司，目前有票成本是多少，有多少可以抵增值稅，哪些可以抵所得稅10.項目公司是否為單一股東，股權(quán)比例如何分配11.如果收購貴公司，是想整體轉(zhuǎn)讓，還是留部分股份12.51%收購95%的股權(quán)（90%底線三個月后付49%收購5%的股權(quán)，此交易模式是否接受13.合作方公司的交易流程需要走多久，交易模式是否有建議城東規(guī)劃：城東規(guī)劃：區(qū)。③②①城南板塊城西南板塊城東板塊 城中板塊城東南板塊(中韓產(chǎn)業(yè)園）③②①城南板塊城西南板塊城東板塊 城中板塊城東南板塊(中韓產(chǎn)業(yè)園）城北板塊城北板塊鹽城南洋解放路景山中學(xué)旁北側(cè)地塊景山中學(xué)旁驗學(xué)校亭湖區(qū)政府亭湖藝術(shù)文化中心東亭湖公園青年公園鹽城工學(xué)院案列一：鹽城城東塊地鹽城南洋解放路景山中學(xué)旁北側(cè)地塊景山中學(xué)旁驗學(xué)校亭湖區(qū)政府亭湖藝術(shù)文化中心東亭湖公園青年公園鹽城工學(xué)院（km）（min）111923通榆通榆河23（km）（min）721232 東方公園目標地塊淮海路生態(tài)新城 淮安市政府清江浦區(qū)政府淮安區(qū)2.5 淮安區(qū)政府案列二：淮安摸底式排查----居盛定案被否目標地塊淮海路生態(tài)新城 淮安市政府清江浦區(qū)政府淮安區(qū)2.5 淮安區(qū)政府淮陰區(qū)淮陰區(qū)政府開發(fā)區(qū)清江浦區(qū)枚皋路枚皋路占地：50畝容積率：均價：150萬/畝樓面價：900元/㎡獲取時間：2013.1.151水渡口商圈淮海路開發(fā)區(qū)商圈清江浦區(qū)政府枚皋路23案列二：淮安摸底式排查----融僑合作案被否1水渡口商圈淮海路開發(fā)區(qū)商圈清江浦區(qū)政府枚皋路23淮陰區(qū)淮陰區(qū)政府淮?；春Ｉ倘η迤智迤稚倘η褰謪^(qū)生態(tài)新城板塊開發(fā)區(qū)板塊淮安市政府淮安區(qū)淮安區(qū)政府淮安區(qū)政府案列二：淮安市摸底排查2007--至今淮安市土地成交情況（不含政府融資用地）2007--至今淮安市土地成交情況（不含政府融資用地）（萬方）（萬方）（塊）（萬元/畝）（元/平）13期在2009—2011年間，成交**萬方，占總成交面積的**%；交大幅下滑；0（不含政府融資用地） 金融街牧城公園一期文化中心（在建）服務(wù)區(qū)長案例：靖江三期地金融街牧城公園一期文化中心（在建）服務(wù)區(qū)長濱江新城板塊靖江市政府馬洲馬洲公園二期路商業(yè)街二期路（在建）人路地塊1：新洲路南側(cè)三號占地：94畝容積率：1.49（政府1.5）地價：230萬元/畝樓面地價：2300元/平米地塊2：新洲路南側(cè)四號容積率：1.8（政府1.8）地價：230萬元/畝江蘇省靖江市在2017年2月8日上午9：00將競拍新洲路南側(cè)三號地塊，上午10:00將競拍新洲路南側(cè)四號地塊，我司已報名參與這兩宗地塊的競買。現(xiàn)就項目情況作如下匯報：【項目情況】靖江市新洲路南側(cè)三號地塊項目，占地93.98畝，容積率1.5，計容建筑面積9.4萬方，起拍總價2.16億，起拍樓面價2298.35元/㎡，該地塊限高36米。靖江市新洲路南側(cè)四號地塊項目，占地129.83畝，容積率1.8，計容建筑面積15.35萬方，起拍總價2.986億，起拍樓面價1916.66元/㎡。上述兩宗地塊離我司靖江碧桂園二期約800米。【報名情況】截止2017年2月7日16:00時，報名情況如下：由于采用網(wǎng)拍系統(tǒng)，國土局儲備中心也無法獲知準確的報名單位，目前三號地塊有12家報名，四號地塊有9家報名。投資部與靖江項目部協(xié)力通過走訪、電話、咨詢等多種渠道了解到包括我司在內(nèi)目前已有14家單位參與兩塊地的報名，具體單位包括碧桂園、江蘇景瑞置業(yè)、陽光集團、綠城、龍信、商貿(mào)地產(chǎn)、中梁、中天、新城控股、華圣、新長江地產(chǎn)、廣宇、新世紀、港龍等，其中中梁、綠城、新城、港龍為比較有競借力解決----帕拉丁城北板塊城東板塊城中板塊城東南板塊(中韓產(chǎn)業(yè)園）城南板塊城西南板塊 目標地塊案例：鹽城紡織廠地塊城北板塊城東板塊城中板塊城東南板塊(中韓產(chǎn)業(yè)園）城南板塊城西南板塊 目標地塊地塊基本信息容積率：2.5/2.6交易對價：500萬/畝合作方承擔400萬以下稅損樓板價：約3000元/平含稅損樓板價：約3300元/平重要交通節(jié)點（公里）（分鐘)9（北）7（南）5388地塊一地塊一地塊五（待拆遷）地塊三地塊四案例：鹽城紡織廠地塊地塊一地塊一地塊五（待拆遷）地塊三地塊四地塊基本信息地塊一：57.2畝地塊二：5.66畝地塊三：16.82畝地塊四：77.87畝地塊五：82.53畝地塊六：158畝地塊六地塊六案例：鹽城紡織廠地塊1、江蘇東達集團股份有限公司成立于1996年，注冊資本5800萬，有5名自然人股東，其中朱鵬占股32、鹽城紡織廠2006年出現(xiàn)嚴重經(jīng)營問題，鹽城政府指定東達集團收購鹽紡廠并解決其1萬余名職工的就業(yè)問題和企業(yè)經(jīng)營問題。作為補償，政府將鹽防廠所在的398畝工業(yè)用地轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用地掛牌，并由東達集團摘得，拿地時成本價100萬/畝，共分8宗土地。其中7宗土地共375畝在東達集團名下，1宗共23畝土地在東達集團子公司江蘇新3、為了維持鹽城紡織廠的經(jīng)營并逐步遣散職工，東達集團通過抵押土地的方式獲取億元左右，涉及到6家金融機構(gòu)，但經(jīng)查詢東達集團有關(guān)的裁判文書有40余份，且還可能存在其他或然負債。3、2014年東達集團利用其中的158畝土地為標的物，由長城證券承銷，平安銀行為托管機構(gòu)，發(fā)行2.6億，但由于2015年的金融市場動蕩引發(fā)兌付危機，其董事長朱鵬以欺詐發(fā)行債券罪被公安立案偵查，并被政府,案情尚不明確，存在較大不可控風(fēng)險。東達集團目前由其總經(jīng)理朱祥實際控制。帕拉丁帕拉丁基金1號案例：鹽城紡織廠地塊帕拉丁帕拉丁基金1號其他股東51%（擬）51%（擬）東達集團拉丁基金2號項目公司 項目公司項目地塊案例二：集云地塊重要交通節(jié)點（公里）（分鐘）鹽城市政府6亭湖區(qū)政府8南洋機場火車站鹽城碧桂園23案例二：集云地塊地塊基本信息面積：132167.5平方米（約198畝），其中地塊三一期：75畝；地塊三二期：76畝，已辦證面積48畝；三期：47畝；地塊二容積率：2.55地塊二地上總建面：33.7萬方地塊一性質(zhì)：商住用地（商業(yè)比例＜12%）成交畝單價：297萬元/畝樓面價：1747元/㎡成交