DB3716T 53-2023住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范

ICS03.800CCSA123716ResidentialpropertyservicespecificaIDB3716/T53—2023 2規(guī)范性引用文件 3術(shù)語(yǔ)和定義 4基本要求 5服務(wù)內(nèi)容 6服務(wù)要求 7服務(wù)評(píng)價(jià)與改進(jìn) DB3716/T53—2023本文件按照GB/T1《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則》給出的規(guī)則起草。請(qǐng)注意本文件的某些內(nèi)容可能涉及專(zhuān)利。本文件的發(fā)布機(jī)構(gòu)不承擔(dān)識(shí)別專(zhuān)利的責(zé)任。本文件由濱州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提出、歸口并組織實(shí)施。本文件起草單位：濱州市住房保障和房產(chǎn)服務(wù)中心、濱州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)、濱州市京博物業(yè)管理有限公司。本文件主要起草人：李軍帥、邱松玲、宣勝男、宋志強(qiáng)、高淑強(qiáng)、田長(zhǎng)征、王延芳、廖志成、張倩楠、姚孟元。3DB3716/T53—2023住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范本文件規(guī)定了住宅物業(yè)服務(wù)的術(shù)語(yǔ)和定義、黨建要求、基本要求、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求、服務(wù)評(píng)價(jià)與改進(jìn)。本文件適用于濱州市行政區(qū)域內(nèi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的成套住宅（商品住房、保障性住房、公寓等）物業(yè)服務(wù)。自主管理的住宅物業(yè)服務(wù)參照?qǐng)?zhí)行。注：本規(guī)范參考濱州市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參照本規(guī)范，根據(jù)實(shí)際情況，按照質(zhì)價(jià)相符的原則選擇服務(wù)內(nèi)容，增減服務(wù)項(xiàng)目。2規(guī)范性引用文件下列文件對(duì)于本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB2894安全標(biāo)志及其使用導(dǎo)則GB5749生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)GB/T10001.1公共信息圖形符號(hào)第1部分：通用符號(hào)GB/T19001質(zhì)量管理體系要求GB13495.1消防安全標(biāo)志第1部分：標(biāo)志GB15630消防安全標(biāo)志設(shè)置要求GB25201建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理GB50336建筑中水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DB37/T1997.1物業(yè)服務(wù)規(guī)范第一部分：通則3術(shù)語(yǔ)和定義下列術(shù)語(yǔ)和定義適用于本文件。3.1物業(yè)已經(jīng)竣工和正在使用中的各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等組成的房地產(chǎn)實(shí)體以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。3.2住宅物業(yè)具備居住功能，供人們生活居住的建筑（包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、與住宅毗鄰的非住宅物業(yè)等）以及與之相配套的公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地。3.3業(yè)主物業(yè)的所有權(quán)人。3.44DB3716/T53—2023物業(yè)使用人不具有物業(yè)的所有權(quán)，但對(duì)物業(yè)享有使用權(quán)，并依照法律和合同約定能夠行使物業(yè)部分權(quán)利的人。包括物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。3.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。3.6物業(yè)服務(wù)業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。3.7急修對(duì)嚴(yán)重影響住宅小區(qū)正常生活秩序的設(shè)施設(shè)備故障進(jìn)行及時(shí)的處理和修復(fù)。3.8責(zé)任性投訴因物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的責(zé)任、小區(qū)生活秩序受到影響而引起的業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴。4基本要求4.1黨建要求4.1.1黨組織建立4.1.1.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按以下方式建立黨組織，開(kāi)展黨建活動(dòng)：——符合單獨(dú)建立黨組織條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，全部建立黨組織；——黨員人數(shù)較少的，采取組建聯(lián)合黨支部、與所在網(wǎng)格共建黨支部等方式實(shí)現(xiàn)組織覆蓋；——暫不具備建立黨組織條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由相關(guān)主管單位選派黨建工作指導(dǎo)員。4.1.1.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨組織一般隸屬于街道黨工委領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，黨組織關(guān)系由市、縣（市、區(qū)）行業(yè)黨組織統(tǒng)籌確定。4.1.1.3主動(dòng)參與“渤海紅色物業(yè)”建設(shè)，積極參與轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議和物業(yè)黨建聯(lián)盟，在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，有序參與社區(qū)治理。4.1.2聯(lián)動(dòng)機(jī)制4.1.2.1建立物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人到社區(qū)報(bào)到制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要向社區(qū)報(bào)到，主動(dòng)參與社區(qū)治理，接受監(jiān)督指導(dǎo)。4.1.2.2規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項(xiàng)報(bào)告制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將基本信息、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件問(wèn)題、業(yè)主或物業(yè)使用人的違法違規(guī)行為及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)所在地的街道、社區(qū)，并按有關(guān)規(guī)定及時(shí)向相關(guān)行政管理部門(mén)、專(zhuān)營(yíng)單位報(bào)告。4.1.2.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在行業(yè)主管部門(mén)的指導(dǎo)下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。4.2機(jī)構(gòu)要求4.2.1具有獨(dú)立法人資格，取得主管部門(mén)頒發(fā)的相關(guān)證照，按照GB/T19001的要求，建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理體系。4.2.2接受社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)，與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)共商事務(wù)、協(xié)調(diào)互通，定期召開(kāi)項(xiàng)目經(jīng)理見(jiàn)面會(huì)、業(yè)主懇談會(huì)，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)和建議并制定整改措施，對(duì)明確的業(yè)主意見(jiàn)5DB3716/T53—2023需組織回訪(fǎng)；不明確具體業(yè)主信息的意見(jiàn)，應(yīng)對(duì)共性問(wèn)題進(jìn)行公開(kāi)回復(fù)。主動(dòng)接受行政主管部門(mén)、街道和社區(qū)的監(jiān)督管理，配合專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作。4.2.3有固定的服務(wù)場(chǎng)所，具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能，設(shè)置專(zhuān)門(mén)接待區(qū)域，并進(jìn)行必要的布置。服務(wù)場(chǎng)所應(yīng)有明顯標(biāo)識(shí)，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)設(shè)置引導(dǎo)標(biāo)識(shí)。4.2.4配備滿(mǎn)足服務(wù)需要的設(shè)施設(shè)備。辦公設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施齊全。4.2.5公示物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)流程和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)、投訴渠道等；提供延伸服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。4.2.6實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，按規(guī)定向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，及時(shí)答復(fù)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金收支情況的質(zhì)詢(xún)。4.2.7鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)對(duì)在管項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)暗訪(fǎng)情況進(jìn)行深入分析，擬定整改計(jì)劃，保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持續(xù)提升。4.2.8鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用科技手段，提高物業(yè)服務(wù)的智慧化水平，使用智慧化系統(tǒng)進(jìn)行管理和服務(wù)，為業(yè)主或物業(yè)使用人提供便捷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。4.2.9物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)按規(guī)定在物業(yè)顯著位置定期對(duì)公區(qū)收益進(jìn)行公開(kāi)公示。4.2.10鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期組織社區(qū)文化活動(dòng)，節(jié)日期間進(jìn)行氛圍布置。4.3人員要求4.3.1具有良好的職業(yè)道德，身體健康，能勝任本職工作。遵守有關(guān)物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)、規(guī)章制度。4.3.2具備與從事工作相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，按國(guó)家法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)崗位證書(shū)。4.3.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)針對(duì)實(shí)際情況對(duì)所有上崗人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，合格后上崗。4.3.4定期參加法律法規(guī)、安全、專(zhuān)業(yè)技能等相應(yīng)的培訓(xùn)，提高管理和服務(wù)水平。4.3.5統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，儀容儀表整潔。服務(wù)主動(dòng)熱情，語(yǔ)言規(guī)范，文明禮貌，窗口服務(wù)人員宜使用普通話(huà)。4.4規(guī)章制度建立完善的規(guī)章制度，包括但不限于：——黨組織及“渤海紅色物業(yè)”建設(shè)制度、公開(kāi)公示制度；——公共服務(wù)制度，如入住管理、安全管理、消防管理、物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理、裝飾裝修管理、公共區(qū)域秩序維護(hù)管理、公共環(huán)境衛(wèi)生管理等制度；——內(nèi)部管理制度，如人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、物資管理、工作現(xiàn)場(chǎng)管理、檔案管理、供方管理、承接查驗(yàn)管理、操作手冊(cè)等制度。4.5財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理應(yīng)符合以下要求：——物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用收支應(yīng)符合國(guó)家和省、市相關(guān)規(guī)定；——對(duì)于合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按合同要求執(zhí)行；——為業(yè)主或物業(yè)使用人提供的特約服務(wù)應(yīng)按雙方約定收費(fèi)并單獨(dú)結(jié)算；——操作規(guī)范，賬目清晰。4.6檔案管理4.6.1根據(jù)實(shí)際情況需要，按合理的分類(lèi)方法進(jìn)行檔案管理，客戶(hù)資料由指定人員負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)、整理、保管，客戶(hù)電子檔案由專(zhuān)人負(fù)責(zé)并設(shè)定密碼，確保業(yè)主檔案資料的完整性及私密性。檔案分類(lèi)包括但不限于：——前期開(kāi)發(fā)檔案；——承接查驗(yàn)檔案；——房屋產(chǎn)權(quán)檔案；6DB3716/T53—2023——工程竣工驗(yàn)收檔案；——物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)養(yǎng)護(hù)及管理檔案；——裝飾裝修管理檔案；——業(yè)主或物業(yè)使用人信息檔案；——行政檔案；——財(cái)務(wù)檔案；——房屋維修管理檔案；——公共區(qū)域秩序維護(hù)檔案；——公共區(qū)域環(huán)境管理檔案；——客戶(hù)服務(wù)檔案。4.6.2根據(jù)檔案載體不同，建立文書(shū)檔案、電子檔案和實(shí)物檔案。根據(jù)檔案性質(zhì)、重要性、類(lèi)型及常用程度，采取有效措施，保護(hù)業(yè)主或物業(yè)使用人隱私。建立檔案收集、整理、保管、檢索、應(yīng)用以及查驗(yàn)、鑒定和銷(xiāo)毀制度，提高檔案管理水平。表1日常檔案保存期限日常檔案類(lèi)別保存期限保存年限物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)養(yǎng)護(hù)及管理檔案長(zhǎng)期物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備使用年限裝飾裝修管理檔案長(zhǎng)期5年及以上業(yè)主或物業(yè)使用人信息檔案永久項(xiàng)目設(shè)計(jì)使用年限公共區(qū)域秩序維護(hù)檔案短期公共區(qū)域環(huán)境管理檔案短期客戶(hù)服務(wù)檔案短期財(cái)務(wù)檔案長(zhǎng)期10年以上4.7公示要求在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示相關(guān)文件：——物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息：物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)；物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)介紹；物業(yè)負(fù)責(zé)人介紹及電話(huà)；24小時(shí)服務(wù)電話(huà)；服務(wù)場(chǎng)所接待時(shí)間等?！飿I(yè)服務(wù)價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容：服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)；特約服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等?！对V渠道和方式：24小時(shí)投訴電話(huà)，所在街道、社區(qū)、相關(guān)職能部門(mén)和水電氣暖等專(zhuān)營(yíng)單位聯(lián)系方式等；——物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收入和相關(guān)場(chǎng)地使用費(fèi)等收益資金：按季度收支明細(xì)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置予以公示，公示時(shí)間不少于1個(gè)月。5服務(wù)內(nèi)容7DB3716/T53—2023物業(yè)服務(wù)包括但不限于：——前期服務(wù)；——物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；——公共綠化和公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)；——公共區(qū)域秩序維護(hù)、安全防范等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)；——客戶(hù)服務(wù)；——綠色與智慧物業(yè)服務(wù)；——突發(fā)事件應(yīng)急處置。6服務(wù)要求6.1前期服務(wù)6.1.1開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提前安排專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)駐，介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，參與項(xiàng)目建設(shè)研討會(huì)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、景觀(guān)綠化布置、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備選型、設(shè)備運(yùn)行管理、監(jiān)控分布設(shè)置、交通動(dòng)線(xiàn)等事項(xiàng)，提出功能性合理化建議。6.1.2正式交付接管前，制定承接查驗(yàn)方案，組織專(zhuān)業(yè)人員，明確分工，開(kāi)展物業(yè)承接查驗(yàn)，依據(jù)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量要求，查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀(guān)質(zhì)量和使用功能等是否達(dá)標(biāo)，做好詳細(xì)的查驗(yàn)記錄，并反饋開(kāi)發(fā)單位。6.1.3交付時(shí)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)手冊(cè)、臨時(shí)業(yè)主管理規(guī)約。6.2物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)6.2.1公共部位巡查與維修、養(yǎng)護(hù)6.2.1.1制定年度巡查計(jì)劃，建立房屋及設(shè)施設(shè)備管理制度，制度上墻；建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬，設(shè)備卡、標(biāo)識(shí)齊全；制定年度、季度、月度維修保養(yǎng)計(jì)劃，并按照計(jì)劃組織實(shí)施；根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況選擇維護(hù)巡查項(xiàng)目，巡查項(xiàng)目和內(nèi)容包括但不限于：——每半年不少于1次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查并記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)主管部門(mén)；——檢查墻體、墻面，無(wú)大面積剝落；——檢查樓梯、扶手；——檢查樓板、地坪、地面磚，平整不起殼，無(wú)缺損；——巡查小區(qū)各標(biāo)識(shí)，設(shè)置安全警示標(biāo)志或維護(hù)設(shè)施，主要通道設(shè)置安全疏散提示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整；——每天巡視樓內(nèi)公共部位門(mén)窗，保持完好，關(guān)閉正常無(wú)異常聲響；——每周一次巡視街坊路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，路面基本平整無(wú)積水；——每月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，鐵柵欄圍墻無(wú)明顯銹蝕；——每日一次巡查室外休閑、健身設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證設(shè)施的安全使用。6.2.1.2巡查中發(fā)現(xiàn)損壞的按照以下情形組織維修：——依照合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中支出的小修及養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目，及時(shí)組織維修與養(yǎng)護(hù)；——不屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支出、需要?jiǎng)佑脤?zhuān)項(xiàng)維修資金或業(yè)主均攤的，按照以下情形處理：計(jì)劃使用的，受業(yè)主委員會(huì)委托應(yīng)及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)《山東省住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行；一般使用的，接到業(yè)主報(bào)修或者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，并根據(jù)《山東省住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行；8DB3716/T53—2023應(yīng)急使用的，按照《山東省住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)確認(rèn)后立即組織維修，修復(fù)后進(jìn)行公示。6.2.1.3按要求對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)設(shè)備機(jī)房、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、公共娛樂(lè)設(shè)施、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、新能源汽車(chē)充電基礎(chǔ)設(shè)施、公共區(qū)域設(shè)施（道路、電梯、停車(chē)場(chǎng)、豎井、排水溝、積水坑、人防通道、設(shè)備通道、排氣口、風(fēng)機(jī)管道、電纜橋架、各類(lèi)線(xiàn)管等）等設(shè)施設(shè)備做好日常維護(hù)、操作、監(jiān)控、巡檢、清潔工作；配合各設(shè)備維保單位進(jìn)行設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，監(jiān)督維修保養(yǎng)質(zhì)量及驗(yàn)收。6.2.2房屋管理6.2.2.1制定完善的房屋管理、維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)巡檢、裝飾裝修等管理制度。6.2.2.2每年第四季度制定下一年度維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。6.2.2.3每半年不少于1次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查，涉及使用安全的部位要定期檢查，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞按規(guī)定要求及時(shí)維護(hù)，并告知相關(guān)業(yè)主或物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)主管部門(mén)。6.2.2.4小區(qū)內(nèi)各類(lèi)標(biāo)志導(dǎo)向設(shè)置與維護(hù)應(yīng)符合GB2894、GB/T10001.1、GB13495.1和GB15630等標(biāo)準(zhǔn)的要求。6.2.2.5室外廣告、牌匾按相關(guān)部門(mén)審批規(guī)定設(shè)置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀(guān)，無(wú)安全隱患或破損。6.2.2.6對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)發(fā)現(xiàn)并勸阻、制止，同時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)、街道、社區(qū)和相關(guān)部門(mén)并協(xié)助處理。6.2.3公共照明管理6.2.3.1定期巡查院落、樓道照明系統(tǒng)，及時(shí)修復(fù)損壞的燈具，小區(qū)內(nèi)樓道燈、街坊燈亮燈率在99%以上；保持公共照明燈具清潔，院落照明燈按時(shí)開(kāi)啟，滿(mǎn)足使用要求。6.2.3.2動(dòng)力柜、控制柜外表清潔，零部件完整，指示燈儀表安裝牢固，指示正常無(wú)異常聲響、振動(dòng)過(guò)熱現(xiàn)象，二次線(xiàn)路布線(xiàn)排列整齊，線(xiàn)號(hào)清晰，主體接地良好，保護(hù)裝置齊全可靠，整定值符合要求，操作機(jī)構(gòu)靈活可靠。6.2.3.3照明器具外觀(guān)完好無(wú)異響，燈具的均勻度，眩光度，頻閃度符合要求。6.2.3.4供電線(xiàn)路接線(xiàn)裝置完好無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象，金屬支架安裝牢固，周邊環(huán)境衛(wèi)生，無(wú)積水雜物。6.2.3.5合理調(diào)整開(kāi)燈時(shí)間，節(jié)約能源，同時(shí)保證項(xiàng)目正常照明使用。6.2.3.6臨時(shí)用電申請(qǐng)記錄完整并做好安全防護(hù)。6.2.4供配電設(shè)備管理6.2.4.1每日對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)行檢查，定期巡查配電室。6.2.4.2高低壓配電柜、變壓器保持清潔，按要求對(duì)高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進(jìn)行檢測(cè)。6.2.4.3配電室安全標(biāo)識(shí)、安全防護(hù)用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止有害生物進(jìn)入；環(huán)境整潔，無(wú)有毒有害危險(xiǎn)品及雜物存放。6.2.4.4無(wú)自身系統(tǒng)故障引起的計(jì)劃外大面積停電。6.2.4.5機(jī)房照明、通風(fēng)空調(diào)、排水、消防、接地、防小動(dòng)物等設(shè)施完善；值班人員持有效證件、熟知系統(tǒng)性能、熟練掌握操作技能；出入登記表、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、應(yīng)急預(yù)案等技術(shù)檔案完整有效。6.2.4.6攝像機(jī)外觀(guān)清潔無(wú)灰塵，接線(xiàn)穩(wěn)固，監(jiān)控位置準(zhǔn)確無(wú)偏移，圖像清晰，云臺(tái)傳動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)靈活、接地良好，圖像清晰無(wú)干擾、無(wú)損壞。6.2.4.7計(jì)算機(jī)和監(jiān)視器各部件外觀(guān)完好清潔，UPS工作正常，斷電無(wú)數(shù)據(jù)丟失，電腦無(wú)病毒，監(jiān)視器顯示清晰，電腦數(shù)據(jù)定期備份。6.2.4.8錄像機(jī)外觀(guān)清潔衛(wèi)生，各按鍵功能正常，回放質(zhì)量良好，報(bào)警錄像轉(zhuǎn)換正常。6.2.4.9視頻分配器、矩陣、矩陣鍵盤(pán)、硬盤(pán)錄像機(jī)等工作正常，信號(hào)切換自如；監(jiān)控信息能夠保留30天以上；設(shè)備無(wú)明顯灰塵。6.2.4.10操作臺(tái)干凈整潔，不放置與值班無(wú)關(guān)的物品。9DB3716/T53—20236.2.4.11已向?qū)I(yíng)單位移交的，由專(zhuān)營(yíng)單位管理。6.2.5電梯管理6.2.5.1應(yīng)符合《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》及相關(guān)法律法規(guī)要求。6.2.5.2建立電梯一梯一檔管理檔案。6.2.5.3每日巡查電梯設(shè)備運(yùn)行情況，保證24小時(shí)正常運(yùn)行，并建立巡查記錄。6.2.5.4委托專(zhuān)業(yè)電梯維保單位定期對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)，作業(yè)人員持有效證件上崗，熟知電梯系統(tǒng)性能、熟練掌握操作技能，每年進(jìn)行安全檢測(cè)，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》。對(duì)維保單位保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督與考核，保存相關(guān)記錄。6.2.5.5電梯井道支架固定牢固無(wú)松動(dòng)；導(dǎo)軌接口處連接良好，門(mén)機(jī)無(wú)異響，門(mén)縫間隙調(diào)整合理，導(dǎo)靴安裝牢固，油杯與導(dǎo)軌間隙調(diào)整合理、安全鉗、平層、選層繼電器、上下極限開(kāi)關(guān)功能正常、廳門(mén)完好無(wú)變形、安全回路接線(xiàn)端子無(wú)積塵、機(jī)坑各項(xiàng)保護(hù)、安全措施完好，照明、排水設(shè)施完好。6.2.5.6年檢標(biāo)識(shí)、緊急電話(huà)和乘客注意事項(xiàng)置于轎廂醒目位置，轎廂保持潔凈、無(wú)異味；轎頂照明工作正常；溫馨提示、五方通話(huà)、急修電話(huà)、內(nèi)、外呼叫面板完好、按鈕無(wú)破損，電梯乘坐舒適無(wú)異響，選層、呼叫、記憶功能正常。6.2.5.7電梯維修、保養(yǎng)時(shí)應(yīng)提前通知客戶(hù)并在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置提示標(biāo)識(shí)和防護(hù)圍欄。6.2.5.8電梯發(fā)生故障應(yīng)及時(shí)通知電梯維保單位，并督促維保單位對(duì)故障進(jìn)行修復(fù)；發(fā)生困人或其他重大事故，應(yīng)立即通知電梯維保單位和有關(guān)部門(mén)，開(kāi)展應(yīng)急處理，協(xié)助專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行救助；物業(yè)服務(wù)企業(yè)保存相關(guān)記錄。6.2.6生活供水系統(tǒng)管理6.2.6.1每周對(duì)供水設(shè)備檢查三次以上，每日檢查泵房設(shè)備運(yùn)行情況，檢查地下室、管道井等部位明裝管線(xiàn)、閥門(mén)有無(wú)異常，保證生活水泵正常運(yùn)行，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無(wú)異響和震動(dòng)，閥門(mén)開(kāi)啟靈活，不得滲漏，保證正常供水。6.2.6.2及時(shí)保養(yǎng)泵房設(shè)備，每季一次對(duì)泵房進(jìn)行除銹、刷漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保持水泵和管道整潔，無(wú)銹蝕、脫漆現(xiàn)象。6.2.6.3每年定期二次清洗水箱、蓄水池，檢查保養(yǎng)附屬配件，定期化驗(yàn)水質(zhì)，生活供水符合GB5749的要求。清洗水箱或蓄水池需停水的，提前至少48小時(shí)告知相關(guān)業(yè)主或物業(yè)使用人。6.2.6.4水箱、水池管理具備一箱一卡；孔蓋板完好并加鎖；溢流管口必須安裝防護(hù)網(wǎng)并完好；高層房屋每年兩次測(cè)壓減壓閥；每年秋冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保溫處理，確保供水安全。6.2.6.5生活水泵房門(mén)上有標(biāo)識(shí)，設(shè)置擋鼠板，泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，墻地面平整，地面無(wú)積水、無(wú)雜物存放，能有效防止有害生物進(jìn)入，懸掛巡檢記錄本，管理制度、操作規(guī)程上墻，有設(shè)備系統(tǒng)圖。6.2.6.6已向?qū)I(yíng)單位移交的，由專(zhuān)營(yíng)單位管理。6.2.7雨污水排放系統(tǒng)管理6.2.7.1每月一次對(duì)泄水溝、排水管道等公共污水管道進(jìn)行清掃、疏通，保持排水暢通。6.2.7.2化糞池每周檢查一次，每半年清掏一次，無(wú)溢滿(mǎn)。6.2.7.3每半年檢查一次屋頂，雨季前對(duì)屋面排水溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理清挖。6.2.7.4不定期對(duì)鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進(jìn)行除銹、刷漆，損壞井蓋及時(shí)更換。6.2.7.5每天二次檢查污水泵、排出泵，每年兩次全面維護(hù)污水處理系統(tǒng)，每年清洗曝氣機(jī)空氣濾網(wǎng)二次。6.2.7.6有中水處理系統(tǒng)的，維護(hù)管理應(yīng)符合GB50336相關(guān)要求。6.2.8供熱系統(tǒng)管理6.2.8.1集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)供熱單位的委托，承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理。非集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線(xiàn)。DB3716/T53—20236.2.8.2受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年在供熱開(kāi)始前完成采暖供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。6.2.8.3供熱季節(jié)，受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)24小時(shí)值班人員，定期巡視設(shè)施設(shè)備，并做好設(shè)備運(yùn)行記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類(lèi)故障隱患。6.2.8.4受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修人員每日對(duì)小區(qū)供熱采暖閥門(mén)進(jìn)行巡視檢查，對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)采取整改措施，暫時(shí)不能解決的應(yīng)及時(shí)告知供熱單位。6.2.9安全防范系統(tǒng)管理根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實(shí)際情況，選擇做好下列工作：——監(jiān)控系統(tǒng)：不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證設(shè)施設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫(huà)面齊全、清晰，清楚顯示出入人員面部特征和車(chē)輛的車(chē)牌號(hào)；按設(shè)備隨機(jī)使用說(shuō)明書(shū)的要求對(duì)硬盤(pán)錄像、攝像等設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng)，錄像功能正常；設(shè)備出現(xiàn)故障，及時(shí)修復(fù)?！T(mén)禁系統(tǒng)：定期巡視，保證系統(tǒng)工作正常；定期檢查保養(yǎng)門(mén)鎖、對(duì)講主機(jī)，保證24小時(shí)正常運(yùn)行，對(duì)講主機(jī)選呼功能正常，語(yǔ)音清晰，各功能正常?！娮友哺焊鶕?jù)需要設(shè)定巡更路線(xiàn)、時(shí)間；定期調(diào)試保養(yǎng)，保證正常運(yùn)行；保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢(xún)，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。6.2.10防雷接地系統(tǒng)管理6.2.10.1每年兩次檢查避雷接地設(shè)施，19層以上的樓宇應(yīng)每年測(cè)試一次，做好記錄并存檔。6.2.10.2配合檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)避雷接地設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理和定期檢測(cè)，保證其性能符合國(guó)家規(guī)定。6.3公共綠化和公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)6.3.1綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)6.3.1.1可根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域現(xiàn)狀，參照DB37/T1997.1附錄A，表A.1制定綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并在單元樓道等顯著部位進(jìn)行公示，包括但不限于：——及時(shí)修剪草坪、清除雜草，做到基本無(wú)雜草、草坪平整，草高不超過(guò)6cm；——喬灌木、地被、攀緣植物每年修剪三遍以上，無(wú)枯枝，籬、球、造型植物按實(shí)際修剪，每年修剪三次以上，樹(shù)木基本無(wú)傾斜，喬灌木生長(zhǎng)健壯，花灌木按時(shí)開(kāi)花結(jié)果，無(wú)缺枝、空擋；——常年保持有效供水，無(wú)積水，草地充分生長(zhǎng)，有覆沙調(diào)整，常年土壤疏松通透；——適時(shí)適量施有機(jī)復(fù)合肥，斑禿黃萎低于5%；——適時(shí)做好病蟲(chóng)害防治。6.3.1.2對(duì)毀壞、侵占綠化等行為進(jìn)行勸阻、制止，同時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)、街道、社區(qū)和相關(guān)部門(mén)并協(xié)助處理。6.3.2保潔服務(wù)6.3.2.1可根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域現(xiàn)狀，參照DB37/T1997.1附錄B，表B.1制定保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并在單元樓道等顯著部位進(jìn)行公示。6.3.2.2對(duì)樓內(nèi)公共區(qū)域開(kāi)展衛(wèi)生清潔，主要包括以下內(nèi)容：——地面每日循環(huán)清掃，墻面無(wú)灰塵，大堂、門(mén)廳花崗石每月保養(yǎng)一次；——樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)每日擦抹一次；——消防栓、指示牌等公共設(shè)施每日擦抹一次；——天花板、公共燈具每半月除塵一次；DB3716/T53—2023——門(mén)、窗等玻璃保持潔凈、光亮；——天臺(tái)、屋頂保持清潔、無(wú)垃圾；——電梯轎廂每日循環(huán)保潔，操作板每日消毒一次，每半月對(duì)電梯門(mén)壁打蠟一次。6.3.2.3對(duì)樓外公共區(qū)域開(kāi)展衛(wèi)生清掃，主要包括以下內(nèi)容：——道路地面、綠地、明溝每日循環(huán)保潔、地面垃圾滯留時(shí)間不超過(guò)一小時(shí)，明溝每日清掃一次；——公共燈具、宣傳欄、小品等每日擦抹一次；——采用先進(jìn)的垃圾處理方式，對(duì)垃圾箱（房）循環(huán)保潔；——隨時(shí)打撈水景漂浮物，定期投放藥劑；——消毒滅害，每月噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次；——設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，垃圾收集點(diǎn)設(shè)置合理、方便，垃圾收集容器配置數(shù)量滿(mǎn)足投放需求。實(shí)施分類(lèi)垃圾管理的，其顏色、標(biāo)識(shí)等宜符合GB/T19095中的規(guī)定，每日早晚定時(shí)清理二次；——每月對(duì)垃圾收集容器至少清潔1次，蠅、蚊滋生季節(jié)每周消殺1次。設(shè)有專(zhuān)門(mén)垃圾清運(yùn)車(chē)的，應(yīng)保持封閉、整潔；——配合社區(qū)居民委員會(huì)做好垃圾分類(lèi)、定點(diǎn)投放的宣傳、引導(dǎo)工作。6.4公共區(qū)域秩序維護(hù)、安全防范等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)6.4.1門(mén)崗管理6.4.1.1建立健全門(mén)衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。6.4.1.2保障值班電話(huà)暢通，接聽(tīng)及時(shí)。6.4.1.3按照物業(yè)服務(wù)合同要求進(jìn)行值崗人員配置，主出入口24小時(shí)值班看守，雙人執(zhí)勤，有交接班記錄；門(mén)口區(qū)域安全標(biāo)識(shí)設(shè)置合理，及時(shí)疏導(dǎo)交通，保持進(jìn)出暢通。6.4.1.4建立出入車(chē)輛管理、訪(fǎng)客管理制度，有外來(lái)車(chē)輛記錄。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)智能手段提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。6.4.1.5對(duì)大型物品搬出進(jìn)行登記，記錄規(guī)范、詳實(shí)。6.4.1.6對(duì)裝修及其他臨時(shí)施工人員實(shí)行出入管理，加強(qiáng)出入詢(xún)問(wèn)與核實(shí)。6.4.1.7保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通，阻止小商小販、可疑人員出入。6.4.2巡查管理6.4.2.1制定詳細(xì)的巡查方案，重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每一小時(shí)巡查一次，其他部位每?jī)尚r(shí)巡查一次。手持巡更采集器，重點(diǎn)部位應(yīng)設(shè)巡更點(diǎn)，接到火警后三分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，異常情況五分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)。6.4.2.2每天巡查公共區(qū)域，對(duì)擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象及時(shí)告知、制止、上報(bào)。6.4.2.3巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門(mén)并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施。6.4.2.4配備必要的通訊、報(bào)警、記錄儀及照明等設(shè)備。6.4.3監(jiān)控管理6.4.3.1設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)具備錄像監(jiān)控并24小時(shí)開(kāi)通，監(jiān)控中心應(yīng)有專(zhuān)人24小時(shí)值班，熟悉設(shè)備操作，保障設(shè)備運(yùn)行良好，駐守注視并傳達(dá)信息，交接班記錄規(guī)范、詳實(shí)。6.4.3.2監(jiān)控室收到異常信號(hào)后，巡查人員五分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。6.4.3.3監(jiān)控影像資料存儲(chǔ)至少達(dá)到30天。6.4.3.4配置應(yīng)急救援外用藥品及醫(yī)藥箱。6.4.4車(chē)輛、車(chē)位及附屬設(shè)施管理6.4.4.1按要求設(shè)立標(biāo)識(shí)牌和標(biāo)線(xiàn)，指定車(chē)輛停放區(qū)域，車(chē)位標(biāo)識(shí)規(guī)范，車(chē)輛行駛有規(guī)定路線(xiàn)。6.4.4.2按照合同約定對(duì)車(chē)輛進(jìn)行管理，車(chē)輛有序停放，消防通道設(shè)置明顯標(biāo)識(shí)。6.4.4.3收取停車(chē)服務(wù)費(fèi)的車(chē)場(chǎng)設(shè)24小時(shí)專(zhuān)人值班，巡視和協(xié)助停車(chē)事宜，車(chē)庫(kù)內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視，車(chē)輛出入記錄規(guī)范、詳實(shí)，墻面按要求設(shè)立標(biāo)志，照明、消防器械配置齊全。DB3716/T53—20236.4.4.4引導(dǎo)非機(jī)動(dòng)車(chē)輛有序停放、定點(diǎn)停放，無(wú)亂停亂放，私拉電線(xiàn)等現(xiàn)象，對(duì)違規(guī)充電現(xiàn)象及時(shí)勸阻、制止，制止無(wú)效的報(bào)告業(yè)主委員會(huì)、街道、社區(qū)和相關(guān)部門(mén)并協(xié)助處理。6.4.5裝飾裝修管理6.4.5.1應(yīng)符合DB37/T1997.1附錄C，表C.1中裝飾裝修管理的要求。6.4.5.2與業(yè)主簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方權(quán)力、義務(wù)。6.4.5.3與業(yè)主簽訂書(shū)面告知書(shū)，告知裝飾裝修禁止行為和注意事項(xiàng)，并對(duì)裝飾裝修禁止行為和注意事項(xiàng)進(jìn)行公示。6.4.5.4建立業(yè)主裝修檔案，登記裝修申請(qǐng)、裝修施工隊(duì)伍信息，辦理并發(fā)放裝修登記證，做好裝修驗(yàn)收及整改記錄。6.4.5.5對(duì)裝修施工人員進(jìn)行登記，進(jìn)行出入核查。6.4.5.6向業(yè)主明確裝修物料運(yùn)輸要求，對(duì)運(yùn)輸通道、電梯采取防護(hù)措施。6.4.5.7安排專(zhuān)人巡查裝修現(xiàn)場(chǎng)，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，要采取合理措施制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)、屬地街道辦事處及有關(guān)部門(mén)依法處理，報(bào)告行為要做好記錄。6.4.5.8引導(dǎo)業(yè)主將裝修垃圾投放到規(guī)定的垃圾存放點(diǎn)，垃圾存放點(diǎn)標(biāo)識(shí)標(biāo)線(xiàn)明晰，裝修垃圾及時(shí)覆蓋防護(hù)，定時(shí)清運(yùn)。6.4.5.9對(duì)裝飾裝修管理檔案分戶(hù)存檔，檔案一般包含業(yè)主裝修申請(qǐng)書(shū)、裝修方案、施工圖紙、各類(lèi)拆改承諾書(shū)、裝修巡檢記錄表、違規(guī)裝修整改通知書(shū)、上報(bào)記錄、裝修驗(yàn)收表等。6.4.6消防安全管理6.4.6.1每日一次對(duì)室內(nèi)外公共電氣柜進(jìn)行巡檢、保養(yǎng)，每月一次、每年一次對(duì)電氣安全進(jìn)行保養(yǎng)、檢查。6.4.6.2消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運(yùn)行正常。6.4.6.3消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。6.4.6.4每天檢查火警功能、報(bào)警功能是否正常。6.4.6.5每年試驗(yàn)一次探測(cè)器，并對(duì)全部控制裝置進(jìn)行一次試驗(yàn)，火災(zāi)探測(cè)器投入運(yùn)行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。6.4.6.6每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油并做一次防水檢查。6.4.6.7每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。6.4.6.8消防設(shè)施維護(hù)管理應(yīng)符合GB25201的要求。6.4.6.9消防安全防范管理應(yīng)符合國(guó)家和省、市消防安全管理規(guī)定。6.4.6.10聯(lián)合消防主管部門(mén)，每年對(duì)小區(qū)進(jìn)行2次消防通道檢查。6.4.6.11機(jī)房照明、通風(fēng)空調(diào)、排水、消防、接地、防小動(dòng)物等設(shè)施完善，值班人員持有效證件、熟知系統(tǒng)性能、熟練掌握操作技能，出入登記表、應(yīng)急預(yù)案等技術(shù)檔案完整有效。6.4.6.12與具備相應(yīng)資質(zhì)的維保單位簽訂消防系統(tǒng)維保與檢測(cè)合同，并按照合同約定進(jìn)行維保和檢測(cè)。6.4.6.13報(bào)警裝置、探測(cè)器外觀(guān)整潔完好，處于良好的工作狀態(tài)，性能穩(wěn)定，聯(lián)動(dòng)準(zhǔn)確、功能正常。6.4.6.14消防控制主機(jī)現(xiàn)場(chǎng)張貼設(shè)備合格證，整潔衛(wèi)生，接線(xiàn)無(wú)松動(dòng)、脫落，工作溫度正常，無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象，能準(zhǔn)確顯示、打印報(bào)警、聯(lián)動(dòng)、故障信息，備用電源處于待機(jī)狀態(tài)。6.4.6.15消防廣播系統(tǒng)設(shè)備外觀(guān)完好、清潔，放音清晰正常，火警時(shí)能正常聯(lián)動(dòng)、切換。6.4.6.16噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)配件齊全，閥門(mén)開(kāi)啟靈活，水帶無(wú)破損，按鈕功能正常，系統(tǒng)管網(wǎng)壓力正常，噴淋頭無(wú)滴漏現(xiàn)象，定期測(cè)試功能正常。6.4.6.17防排煙、氣體滅火系統(tǒng)風(fēng)機(jī)及閥門(mén)無(wú)銹蝕，標(biāo)識(shí)清晰，聯(lián)動(dòng)正常，氣體滅火系統(tǒng)閥門(mén)啟閉靈活、氣壓正常無(wú)泄漏，模擬測(cè)試聯(lián)動(dòng)正常。6.4.6.18防火卷簾、疏散系統(tǒng)、電子元器件、應(yīng)急照明功能正常，標(biāo)識(shí)、標(biāo)志清晰無(wú)損壞、遮蓋。DB3716/T53—20236.4.6.19消防水泵房、穩(wěn)壓泵房環(huán)境、設(shè)備設(shè)施干凈，水位水壓、電壓、電源符合規(guī)范要求，濕式報(bào)警閥、液位報(bào)警器、控制系統(tǒng)工作正常，消防水箱功能正常。6.5客戶(hù)服務(wù)6.5.1與業(yè)主委員會(huì)（社區(qū)居民委員會(huì)）確立問(wèn)題匯報(bào)和處理機(jī)制。6.5.2對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行內(nèi)部檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)改進(jìn)。6.5.3按規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主懇談會(huì)，匯報(bào)工作開(kāi)展情況，接受業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督，及時(shí)聽(tīng)取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，按會(huì)議決議開(kāi)展相關(guān)工作，及時(shí)處理業(yè)主和物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議并及時(shí)公示處理情況。6.5.4有客戶(hù)服務(wù)窗口及人員，為業(yè)主或物業(yè)使用人提供咨詢(xún)、繳費(fèi)、報(bào)修、受理投訴等服務(wù)，每日12小時(shí)業(yè)務(wù)接待，鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供24小時(shí)管家咨詢(xún)服務(wù)。6.5.5及時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修，24小時(shí)處理報(bào)修，任何公區(qū)報(bào)修半小時(shí)內(nèi)處理，有完整的報(bào)修、維修和回訪(fǎng)記錄，回訪(fǎng)率100%，形成服務(wù)閉環(huán)。6.5.6建立投訴處理機(jī)制，對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的責(zé)任性投訴在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理并進(jìn)行回訪(fǎng)，非責(zé)任性投訴應(yīng)積極組織協(xié)調(diào)并做好解釋及回復(fù)。6.5.7鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供便民（無(wú)償）服務(wù)，如電瓶車(chē)接送、配置手推車(chē)、郵件收發(fā)、快遞收發(fā)、信息咨詢(xún)、買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)等。6.5.8每年征詢(xún)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，溝通率不低于小區(qū)住戶(hù)的90%，每年進(jìn)行二次滿(mǎn)意情況測(cè)評(píng)，客戶(hù)滿(mǎn)意率達(dá)85%以上，對(duì)不滿(mǎn)意事項(xiàng)進(jìn)行分析、整改、回訪(fǎng)。6.5.9每年至少組織兩次社區(qū)文化活動(dòng)。6.5.10為滿(mǎn)足部分業(yè)主或物業(yè)使用人的需求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)實(shí)際提供特約服務(wù)，并向業(yè)主公示特約服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)程序等，包括但不限于以下有償服務(wù)：——家裝、維修服務(wù)；——家庭保潔服務(wù)；——家庭餐飲服務(wù)；——鐘點(diǎn)工服務(wù)；——室內(nèi)甲醛治理服務(wù)；——家具保養(yǎng)服務(wù)；——洗衣服務(wù)；——商務(wù)（打字、復(fù)印等）服務(wù)；——房屋租賃、出售等中介代理服務(wù)；——家電清洗及小家電維修服務(wù)；——車(chē)輛清洗、保養(yǎng)服務(wù)；——搬運(yùn)服務(wù)等。6.6綠色與智慧物業(yè)服務(wù)6.6.1業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等法定和約定要求的前提下，應(yīng)通過(guò)科學(xué)管理、技術(shù)改造和行為引導(dǎo)，有效降低物業(yè)運(yùn)行能耗，最大限度地節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境，致力構(gòu)建低碳環(huán)保、健康和諧的生活社區(qū)。6.6.2鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企